『壹』 房地產開發企業各種稅金如何入賬
一取得土地環節
開發商品房等經營性用地,以招、拍、掛方式取得土地,主要涉及契稅、印花稅。
1、契稅
應納稅額=土地成交價格×適用稅率(3%-5%)
2、印花稅
應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率
印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5‱
二建設開發環節
取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證後進行施工,主要涉及土地使用稅、印花稅。
1、土地使用稅
應納稅額=土地實際佔用面積×適用稅額
2、印花稅
常見的合同如下:
印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5‱+建築安裝工程承包合同金額×0.3‱+借款合同金額×0.05‱
三銷售環節
取得預售證後進行預售,需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。
1、增值稅
增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。
註:《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目或建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目,適用簡易計稅。
2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加
預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據,乘以適用稅率計繳城建稅(7%或5%或1%)。
3、土地增值稅(預繳)
預繳稅額=(預收款—預繳增值稅稅款)×預征率
預征率:住宅為2%,非住宅一般為3%或者4%
4、印花稅
印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5‱
5、企業所得稅
銷售未完工開發產品取得的收入,先按預計計稅毛利率(一般為15%)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額。
待開發產品完工後,及時結算此前銷售的實際毛利額,將其與預計毛利額之間的差額合並計入當年度應納稅所得額。
四土地增值稅清算環節
項目全部竣工並完成銷售,或滿足其他清算條件,應進行土地增值稅清算。
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數-預繳稅額
增值稅簡易計稅:清算收入=含稅銷售收入/(1+5%)
增值稅一般計稅:清算收入=(含稅銷售收入+允許扣除的土地價款×11%)/(1+11%)
增值額=清算收入-(土地出讓金及契稅+房地產開發成本)×120%-房地產開發費用-印花稅-城建稅及教育費附加
備註:
①開發費用中的利息支出,能按項目計算分攤並提供金融機構證明的,可據實扣除,但不能超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額,其他開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的5%以內扣除。
『貳』 企業出售自用小轎車,取得售價款時應如何編制會計分錄
因為出售小汽車,是出售固定資產,因此,借:銀行存款 貸:固定資產清理
『叄』 公司購入汽車如何記賬
車價加購置稅費、上牌費,行駛證費並入固定資產 借:固定資產 貸:現金
保險費應該是管理費用 借:管理費用--車輛保險費 貸:現金
從次月開始計提折舊 借:管理費用--折舊費 貸:累計折舊
『肆』 房地產開發企業 購買的汽車用品 會計上如何做賬
根據《企業會計准則第4 號——固定資產》解釋規定:
二、固定資產的後續支出
固定資產的後續支出通常包括固定資產在使用過程中發生的日常修理費、大修理費用、更新改造支出、房屋的裝修費用等。
固定資產發生的更新改造支出、房屋裝修費用等,符合本准則第四條規定的確認條件的,應當計入固定資產成本,同時將被替換部分的賬面價值扣除;不符合本准則第四條規定的確認條件的,應當在發生時應計入當期管理費用。
因此,購買的汽車用品符合本准則第四條規定的確認條件的,應當計入固定資產成本,
借記「固定資產」科目,貸記「銀行存款」「庫存現金」等科目
不符合本准則第四條規定的確認條件的,應當在發生時應計入當期管理費用。
借記「管理費用-修理費」科目,貸記「銀行存款」「庫存現金」等科目
『伍』 房地產企業各種稅金如何入賬
1、個人所得稅計入營業稅金及附加不妥。當前在建安領域,稅務機關總專是在糾結個人所得稅及外地屬施工企業的企業所得稅,至少個人所得稅是一定可以做到按照一般原則計算並執行的。2、稅務局代開給建設方的工程收入發票,如果執行企業會計准則的建造合同准則,其分錄為:借:應收賬款 貸:工程結算 如果執行企業會計准則的收入准則或者施工企業會計制度,可以直接確認收入。借:應收賬款 貸:主營業務收入
『陸』 公司購買小轎車交的會費怎麼入賬
我覺得購買汽車後一次性發生的費用入固定資產像汽車車價、購置稅、牌照費,而每年都發生的入管理費用像交強險、車船稅等!
借:固定資產-汽車
管理費用
貸:銀行存款
『柒』 企業老總用個人名字購買的小轎車在企業使用,可以作為固定資產入賬嗎
不可以入企業固定資產賬,原因是發票抬頭是老總個人的名字。
如果企業用老總的小轎車給公司使用,可以同老總簽一個租車合同,明確企業有哪些責任和義務,這樣老總在單位就可以報銷汽油費及保險費等,避免稅務檢查時,費用不合理調增。
『捌』 房地產開發公司如何做賬
一、房地產公司應該執行《房地產開發企業會計制度》,不能按商業和工業會計制度建賬。
二、建賬
(一)首先,建賬必須按照《會計法》和房地產企業會計制度的規定設置會計賬簿,包括總賬、明細賬、日記賬和其他輔助性賬簿。
(二)設置總賬
1、總賬是根據一級會計科目(亦稱總賬科目)開設的賬簿,用來分類登記企業的全部經濟業務,提供資產、負債、所有者權益、費用、收入和利潤等總括的核算資料。
2、總賬的格式採用三欄式,外表形式一般應採用訂本式賬簿。
(三)設置明細賬
1、明細賬通常根據總賬科目所屬的明細科目設置,用來分類登記某一類經濟業務,提供有關的明細核算資料。
2、明細賬的格式主要有三欄式、數量金額式和多欄式,企業應根據財產物資管理的需要選擇明細賬的格式。
3、明細賬的外表形式一般採用活頁式。明細賬採用活頁式賬簿,主要是使用方便,便於賬頁的重新排列和記賬人員的分工,但是活頁賬的賬頁容易散失和被隨意抽換。因此,使用時應順序編號並裝訂成冊,注意妥善保管。
(四)設置日記賬
1、日記賬又稱序時賬,是按經濟業務發生時間的先後順序逐日逐筆進行登記的賬簿。根據財政部《會計基礎工作規范》的規定,各單位應設置現金日記賬和銀行存款日記賬,以便逐日核算和監督現金和銀行存款的收入、付出和結存情況。
2、現金日記賬和銀行存款日記賬
(1)現金日記賬和銀行存款日記賬的賬頁一般採用三欄式,即借方、貸方和余額三欄。
(2)賬簿的外表形式必須採用訂本式。現金和銀行存款是企業流動性最強的資產,為保證賬簿資料的安全、完整,財政部《會計基礎工作規范》第五十七條規定:「現金日記賬和銀行存款日記賬必須採用訂本式賬簿。不得用銀行對賬單或者其他方法代替日記賬」。
(五)設置備查賬
1、備查賬是一種輔助賬簿,是對某些在日記賬和分類賬中未能記載的會計事項進行補充登記的賬簿。
2、備查賬應根據統一會計制度的規定和企業管理的需要設置。並不是每個企業都要設置備查賬簿,而應根據管理的需要來確定,但是對於會計制度規定必須設置備查簿的科目如「應收票據」、「應付票據」等,必須按照會計制度的規定設置備查賬簿。
3、備查賬的格式由企業自行確定。備查賬沒有固定的格式,與其他賬簿之間也不存在嚴密的勾稽關系,其格式可由企業根據內部管理的需要自行確定。
4、備查賬的外表形式一般採用活頁式。為使用方便備查賬一般採用活頁式賬簿,與明細賬一樣,為保證賬簿的安全、完整,使用時應順序編號並裝訂成冊,注意妥善保管,以防賬頁丟失。
『玖』 求房地產企業的會計科目設置及各科目的核算方法。
支取現金或是預支現金
借:其他應收賬——
成本類或材料類科目
貸:現金
(2)銀行存款
(3)應收賬款:主要是核算在開發經營過程中,轉讓和銷售開發產品,提供出租房屋和提供勞務,而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項(所附原始單據:購方協議銷售發票或出租發票)
借:應收賬款——XX公司或個人
貸:主營業務收入
②出讓材料而應收取的未收款項
借:應收賬款——XX公司
貸:其他業務收入
收回款項時:
借:銀行存款
貸:應收賬款
(4)壞賬准備:確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失,主要有兩種核算方法:一種直接轉銷法,二是備抵法
提取壞賬准備金
借:管理費用
貸:壞賬准備
發生壞賬時
借:壞賬准備
貸:應收賬款
收回已轉銷的應收賬款
借:應收賬款
貸:壞賬准備
借:銀行存款
貸:應收賬款
(5)應收票據:指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。
銷售商品房而收到的商業匯票
借:應收票據——XX公司
貸:主營業務收入
商業匯票到期:
若為無息商業匯票(所附單據:銷售發票、雙方協議)
借:銀行存款
貸:應收賬款
若為有息商業匯票
借:銀行存款
貸:應收票據——XX公司
財務費用
(6)預付賬款:是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款,分別設置「預付承包單位款」和「預付供應單位款」兩個明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款(所附單據:付款申請書、付款單)
借:預付賬款——預付承包單位款
貸:銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料
借:預付賬款——預付承包單位款
貸:庫存材料
企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時(所附單據:工程價款結算單)
借:開發成本
貸:應付賬款——應付工程款
同時,從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款
借:應付賬款——應付工程款
貸:預付賬款——預付承包單位款
用銀行存款補付余額
借:應付賬款——應付工程款
貸:銀行存款
②預付給供應商的材料價款
借:預付賬款——預付供應單位款
貸:銀行存款
材料驗收入庫,用預付款抵扣應付款
借:應付賬款——應付購貨款
貸:預付賬款——預付供應單位款
用銀行存款補付余額
借:應付賬款——應付購貨款
貸:銀行存款
(7)物資采購:主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金,月終分配的采購保管費和材料成本差異。
(8)采購保管費:主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等
(9)材料成本差異:主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。
(10)庫存材料:用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本
(11)庫存設備:用來核算企業用於開發工程的各種庫存設備的實際成本
①購入設備,支付買價、代墊的運雜費、采保費(所附憑證:代墊費用交付單、銷售發票、付款單)
借:物資采購——設備采購
貸:銀行存款
計算與分配的采保費(所附憑證:計算的采保費用固定表格)
借:物資采購——設備采購
貸:采購保管費
采購保管費的計算公式如下:
采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費
某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率
材料驗收入庫(所附單據:入為單、設備管理單)
借:庫存設備
貸:物資采購
②訂購設備與材料,所發生的買價與動雜費、稅款(所附單據:購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據)
借:預付賬款
貸:銀行存款
設備到達驗收入庫
借:物資采購——設備采購
貸:應付賬款——應付購貨款
沖減預付的設備貨款
借:應付賬款——應付供貨款
貸:預付賬款
支付餘下應付的設備材料采購款
借:應付賬款
貸:銀行存款
③設備和材料發出,領用設備進行安裝,用作房屋建設(所附憑據:發出材料匯總表、設備出庫單)
借:開發成本——房屋開發
貸:庫存設備
銷售積壓設備(所附單據:設備出庫單、銀行單據、銷售發票)
借:銀行存款
貸:其他業務收入
結轉成本
借:其他業務支出
貸:庫存設備
(12)委託加工材料:主要是核算委託外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。
發出材料,委託外單位加工
借:委託加工材料
貸:庫存材料
材料成本差異
加工完後驗收入庫
借:委託加工材料
貸:銀行存款
借:庫存材料——XX材料
貸:委託加工材料
(13)低值易耗品:是指未達到固定資產標準的勞動材料。如:工具、器具、玻璃器皿等
自營工程領用生產工具,一次性攤銷計入成本費用
借:開發間接費用
貸:低值易耗品
倉庫領用工具一批,用五五攤銷法:
借:待攤費用
貸:低值易耗品
借:采購保管費
貸:待攤費用
(14)開發產品:是指企業已經完成全部開發過程並驗收合格,可以按照合同的條件移交購貨單位,或者可以作為商品對外銷售的產品,包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等
企業開發的產品,在竣工驗收時
借:開發產品
貸:開發成本
對外銷售轉讓的開發產品,月份終了按時結轉開發成本
借:主營業務成本
貸:開發產品
(15)分期開發產品:應根據分期銷售合同進行結算,可以根據需要設置「分期收款開發產品備查賬」。
借:主營業務成本
貸:分期收款開發產品
(16)出租開發產品:是指利用開發完成的土地和房屋,進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設「出租產品」「出租產品攤銷」兩個明細科目
出租土地或是房屋時
借:出租開發產品——出租產品
貸:開發產品
租金收入:
借:銀行存款或應收賬款
貸:主營業務收入
(17)周轉房:是指企業用於安置拆遷居民周轉使用,下設「在用周轉房」和「周轉房攤銷」兩個明細科目
開發的用於安裝居於拆遷的周轉房,按實際搭建的成本
借:周轉房——在用周轉房
貸:開發產品——房屋
按月計提的周轉房攤銷
借:開發成本或開發間接費用
貸:周轉房——周轉房攤銷
其間發生的維修費用,如果金額不大
借:開發成本或開發間接費用
貸:銀行存款
如果金額較大的
借:待攤費用或長期待攤費用
貸:銀行存款
最後再分次攤入到有關成本費用科目
(18)固定資產
①購入的固定資產(所附原始憑證:運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等)
借:固定資產
貸:銀行存款
購入需要安裝的固定資產
借:固定資產購建支出
貸:銀行存款
支付安裝費用
借:固定資產購建支出
貸:銀行存款
安裝完畢交付使用時
借:固定資產
貸:固定資產購建支出
②自製自建的固定資產(所附單據:移交使用單、工程結算單)
支付的土地徵用費及堪設計費
借:固定資產購建支出
貸:銀行存款
領用材料時
借:固定資產購建支出
貸:庫存材料
分配建築工人工資和福利費
借:固定資產購建支出
貸:應付工資
應付福利費
完畢建築交付使用
借:固定資產
貸:固定資產購建支出
③其他單位投資轉入的固定資產(所附單據:投資證明、合同)
借:固定資產
貸:實收資本
累計折舊
④改擴建的固定資產(所附單據:擴建通知單)
借:固定資產——未使用固定資產
貸:固定資產——生產生用固定資產
殘料變賣時
借:銀行存款
貸:固定資產購建支出
支付擴建工程款時
借:固定資產購建支出
貸:銀行存款
工程竣工時(所附單據:工程竣工結算單)
借:固定資產——未使用固定資產
貸:固定資產購建支出
交付使用時
借:固定資產——生產用固定資產
貸:固定資產——未使用固定資產
(19)無形資產:企業長期使用而沒有實物形態的資產,包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。
二、負債的主要會計科目的核算
(1)應付賬款:因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項
支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單
借:開發成本
貸:應付賬款
以預支款抵沖應付款時
借:應付賬款
貸:預付賬款
補付其餘款時
借:應付賬款
貸:銀行存款
(2)預收賬款:按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款
收到預付款時
借:銀行存款
貸:預收賬款——預收代建工程款
提交工程價款結算單時
借:應收賬款
貸;主營業務收入
借:預收賬款——預收代建工程款
貸:應收賬款
收回全部餘款
借:銀行存款
貸:應收賬款
(3)應付工資
開出現金支票,發放工資
借:現金
貸:銀行存款
借:應付工資
貸:現金
結轉代扣款項
借:應付工資
貸:其他應收款——代扣水電費
代扣房租
月末分配工資費用
借:開發成本(建安)
開發間接費用(開發項目現場)
銷售用費(銷售機構)
管理費用(行政管理部門)
采購保管費(采購部門)
管理費用——勞動保險費(長期放假員工)
應付福利費(醫務人員)
(4)應付福利費(按工資總額的14%計提)
借:開發成本(建安)
開發間接費用(開發項目現場)
銷售用費(銷售機構)
管理費用(行政管理部門)
采購保管費(采購部門)
貸:應付福利費
用現金支付福利費時
借:應付福利費
貸:現金
(5)應交稅金:核算應向國家交納的各項稅金,主要包括(營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種)
月末按照實現的經營收入計算應交稅金
借:主營業務稅金及附加
貸:應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金
借:其他業務支出
貸:應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅
借:管理費用
貸:應交稅金——房產稅
——車船使用稅
——土地使用稅
月末計算的所得稅
借:所得稅
貸:應交稅金——應交所得稅
實際交納的稅金
借:應交稅金——XX稅
貸:銀行存款
(6)其他應交款:核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款
月末按規定提取教育附加
借:主營業務稅金及附加
貸:其他應交款——教育費附加
三、成本、費用主要會計科目核算
(1)開發成本:如能確定核算對象的,直接計入「開發成本」,主要包括:
土地徵用及拆遷補償費(土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費);前期工程費(規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、「三通一平」);基礎設施費(小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化);建築安裝工程費(支付給承包單位的建築安裝工程費);公共配套設施費(居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出),分別設置「土地開發」與「配套設施開發」「房屋開發」設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目
①開發土地成本費用:
借:開發成本——土地開發
貸:銀行存款
或應付賬款——XX公司
分配開發的間接費用
借:開發成本——土地開發
貸:開發間接費用
結轉開發土地成本費用
借:開發成本——房屋開發
貸:開發成本——土地開發。
②配套設施開發
計算公式:
某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本(或計劃成本)*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本(或計劃成本)/應負擔該設施開發產品的預算成本(或計劃成本)*100%
發生的配套設施費用(自用的建築場地的開發)
借:開發成本——配套設施開發
貸:開發產品
支付的配套設施開發費用
借:開發成本——配套設施開發
貸:銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發
借:開發成本——配套設施開發
貸:庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發間接費用
借:開發成本——配套設施開發
貸:開發間接費用
結轉配套設施開發成本
借:開發成本——房屋開發
貸:開發成本——配套設施開發
③房屋開發過程中發生的費用(能夠分清對象的)
借:開發成本——房屋開發
貸:銀行存款
④開發房屋建築的施工方式主要有「出包」、「自營」兩種
出包給外單位進行施工建造(根據提出的已完工程月報或是價款結算單)
借:開發成本——房屋開發
貸:銀行存款
或應付賬款——應付工程款
自已組織施工的
借:開發成本——房屋開發
貸:銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
庫存材料或設備
⑤代建工程開發成本:是指企業接受其他單位委託,代為開發建設的工程項目
企業發生的各項代建工程費用支出
借:開發成本——代建工程開發
貸:銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發的間接費用
借:開發成本——代建工程開發
貸:開發間接費用
工程竣工後結轉成本
借:開發成本——代建工程
貸:開發成本——代建工程開發
移交委託單位後,根據移交手續
借:主營業務成本——代建工程結算成本
貸:開發成本——代建工程
(2)開發間接費用:所屬直接組織和管理開發發生的費用,包括:管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷
發生的間接費用時
借:開發間接費用
貸:銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發的間接費用
借:開發成本——房屋開發
貸:開發間接費用
竣工房屋開發成本的結轉
借:開發產品——房屋
貸:開發成本——房屋開發
(3)管理費用:是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用
(4)財務費用:包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用
(5)銷售費用:為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括:產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、採暖費;產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費,以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用
發生的銷售費用
借:銷售費用
貸:銀行存款
或應付賬款
四、收入、利潤的主要會計科目核算
1)主營業務收入:包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。
由於營業收入的實現與價款結算時間上的不一致,我們應該分開計算
①在實現營業收入同時收到價款時
借:銀行存款
貸:主營業務收入
②營業收入實現前,價款收取後的。
借:應收賬款
貸:主營業務收入
③預收價款時,待開發完工後再移交使用的
借:銀行存款
貸:預收賬款
移交使用時
借:應收賬款
貸:主營業務收入
借:預收賬款
銀行存款
貸:應收賬款
④以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時,應以當期收到的金額確認為收入
借:銀行存款
貸:主營業務收入
(2)其他業務收入:主要包括售後服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入
借:銀行存款
或應收賬款
貸:其他業務收入
(3)主營業務成本:一般本科目期末無余額
轉讓或是銷售開發產品成本的結轉
借:主營業務成本
貸:開發產品
如分期開發產品的,應與收入相配比結轉成本
借:主營業務成本
貸:分期收款開發產品
(4)其他業務支出
(5)主營業務稅金及附加
計提本月份主營業務應交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅
借:主營業務稅金及附加
貸:借:主營業務稅金及附加
貸:應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
——應交土地增值稅
其他應交款——應交教育費附加
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金
借:其他業務支出
貸:應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
其他應交款——應交教育費附加
五、配套設施開發成本的核算
一)、配套設施的種類及其支出歸集的原則
房地產開發企業開發的配套設施,可以分為如下兩類:一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施,如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等;另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目,包括:(1)開發小區內營業性公共配套設施,如商店、銀行、郵局等;(2)開發小區內非營業性配套設施,如中小學、文化站、醫院等;(3)開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施,如果沒有投資來源,不能有償轉讓,也將它歸入第一類中,計入房屋開發成本。
按照現行財務制度規定,城市建設規劃中的大型配套設施項目,不得計入商品房成本。因為這些大配套設施,國家有這方面的投資,或是政府投資,或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執行過程中,由於城市基礎設施的投資體制,無法保證與城市建設綜合開發協調一致,作為城市基礎設施的投資者,往往在客觀上拿不出資金來,有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此,開發企業也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發生的支出也計入開發產品成本。
為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出,並准確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本,對配套設施支出的歸集,可分為如下三種:
1.對能分清並直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出,可直接計入有關房屋等開發成本,並在「開發成本——房屋開發成本」賬戶中歸集其發生的支出;
2.對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出,應先在「開發成本——配套設施開發成本」賬戶進行歸集,於開發完成後再按一定標准分配計入有關房屋等開發成本;
3.對能有償轉讓的第二類大配套設施支出,應在「開發成本——配套設施開發成本」賬戶進行歸集。
由上可知,在配套設施開發成本中核算的配套設施支出,只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。
二)、配套設施開發成本核算對象的確定和成本項目的設置
一般說來,對能有償轉讓的大配套設施項目,應以各配套設施項目作為成本核算對象,藉以正確計算各該設施的開發成本。對這些配套設施的開發成本應設置如下六個成本項目:(1)土地徵用及拆遷補償費或批租地價;(2)前期工程費;(3)基礎設施費;(4)建築安裝工程費;(5)配套設施費;(6)開發間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉,有的也需要其他配套設施為其提供服務,所以理應分配為其服務
的有關設施的開發成本。
對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施,如果工程規模較大,可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、並由同一施工單位施工的,也可考慮將它們合並作為一個成本核算對象,於工程完工算出開發總成本後,按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例,算出各配套設施的開發成本,再按一定標准,將各配套設施開發成本分配記入有關房屋等開發成本。至於這些配套設施的開發成本,在核算時一般可僅設置如下四個成本項目:(1)土地徵用及拆遷補償費或批租地價;(2)前期工程費;(3)基礎設施費;(4)建築安裝工程費。由於這些配套設施的支出需由房屋等開發成本負擔,為簡化核算手續,對這些配套設施,可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發間接費用,也可直接分配計入有關房屋開發成本。因此,對這些配套設施,在核算時也就可不必設置配套設施費和開發間接費兩個成本項目。
(三)、配套設施開發成本的核算
企業發生的各項配套設施支出,應在「開發成本——配套設施開發成本」賬戶進行核算,並按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發生的土地徵用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費等支出,可直接記入各配套設施開發成本明細分類賬的相應成本項目,並記入「開發成本——配套設施開發成本」賬戶的借方和「銀行存款」、「應付賬款——應付工
程款」等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出,應記入各大配套設施開發成本明細分類賬的「配套設施費」項目,並記入「開發成本——配套設施開發成本—— X X」賬戶的借方和「開發成本——配套設施開發成本——XX」賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發間接費用,應記入各配套設施開發成本明細分類賬的「開發間接費」項目,並記入「開發成本——配套設施開發成本」賬戶的借方和「開發間接費用」賬戶的貸方。
對配套設施與房屋等開發產品不同步開發,或房屋等開發完成等待出售或出租,而配套設施尚未全部完成的,經批准後可接配套設施的預算成本或計劃成本,預提配套設施費,將它記入房屋等開發成本明細分類賬的「配套設施費」項目,並記入「開發成本——房屋開發成本」等賬戶的借方和「預提費用」賬戶的貸方。因為一個開發小區的開發,時間較長,有的需要幾年,開發企業在開發進度
安排上,有時先建房屋,後建配套設施。這樣,往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成,或者是商品房已經銷售,而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發與配套設施建設的時間差,使得那些已具備使用條件並已出售的房屋應負擔的配套設施費,無法接配套設施的實際開發成本進行結轉和分配,只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數,計算出已出售房屋應負擔的數額,用預提方式記入出售房屋等的開發成本。開發產品預提的配套設施費的計算,一般可按以下公式進行:
某項開發產品預提的配套設施費=該項開發產品預算成本(或計劃成本)×配套設施費預提率
配套設施費預提率=該配套設施的預算成本(或計劃成本)÷應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本(或計劃成本)合計×100%
式中應負擔配套設施費的開發產品一般應包括開發房屋、能有償轉讓在開發小區內開發的大配套設施。
『拾』 房地產會計應該怎麼建賬和如何做賬
一、成本、費用主要會計科目核算
(1) 開發成本:如能確定核算對象的,直接計入「開發成本」,主要包括:
土地徵用及拆遷補償費(土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費);前期工程費(規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、「三通一平」);基礎設施費(小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化);建築安裝工程費(支付給承包單位的建築安裝工程費);公共配套設施費(居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出),分別設置「土地開發」與「配套設施開發」「房屋開發」設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目
①開發土地成本費用:
借:開發成本——土地開發
貸:銀行存款
或應付賬款——XX公司
分配開發的間接費用
借:開發成本——土地開發
貸:開發間接費用
結轉開發土地成本費用
借:開發成本——房屋開發
貸:開發成本——土地開發。
②配套設施開發
計算公式:
某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本(或計劃成本)*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本(或計劃成本)/應負擔該設施開發產品的預算成本(或計劃成本)*100%
發生的配套設施費用(自用的建築場地的開發)
借:開發成本——配套設施開發
貸:開發產品
支付的配套設施開發費用
借:開發成本——配套設施開發
貸:銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發
借:開發成本——配套設施開發
貸:庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發間接費用
借:開發成本——配套設施開發
貸:開發間接費用
結轉配套設施開發成本
借:開發成本——房屋開發
貸:開發成本——配套設施開發
③房屋開發過程中發生的費用(能夠分清對象的)
借:開發成本——房屋開發
貸:銀行存款
④開發房屋建築的施工方式主要有「出包」、「自營」兩種
出包給外單位進行施工建造(根據提出的已完工程月報或是價款結算單)
借:開發成本——房屋開發
貸:銀行存款
或應付賬款——應付工程款
自已組織施工的
借:開發成本——房屋開發
貸:銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
庫存材料或設備
⑤代建工程開發成本:是指企業接受其他單位委託,代為開發建設的工程項目
企業發生的各項代建工程費用支出
借:開發成本——代建工程開發
貸:銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發的間接費用
借:開發成本——代建工程開發
貸:開發間接費用
工程竣工後結轉成本
借:開發成本——代建工程
貸:開發成本——代建工程開發
移交委託單位後,根據移交手續
借:主營業務成本——代建工程結算成本
貸:開發成本——代建工程
(2)開發間接費用:所屬直接組織和管理開發發生的費用,包括:管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷
發生的間接費用時
借:開發間接費用
貸:銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發的間接費用
借:開發成本——房屋開發
貸:開發間接費用
竣工房屋開發成本的結轉
借:開發產品——房屋
貸:開發成本——房屋開發
(3)管理費用:是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用
(4)財務費用:包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用
(5)銷售費用:為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括:產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、採暖費;產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費,以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用
發生的銷售費用
借:銷售費用
貸:銀行存款
或應付賬款
二、收入、利潤的主要會計科目核算
(1)主營業務收入:包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。
由於營業收入的實現與價款結算時間上的不一致,我們應該分開計算
①在實現營業收入同時收到價款時
借:銀行存款
貸:主營業務收入
②營業收入實現前,價款收取後的。
借:應收賬款
貸:主營業務收入
③預收價款時,待開發完工後再移交使用的
借:銀行存款
貸:預收賬款
移交使用時
借:應收賬款
貸:主營業務收入
借:預收賬款
銀行存款
貸:應收賬款
④以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時,應以當期收到的金額確認為收入
借:銀行存款
貸:主營業務收入
(2)其他業務收入:主要包括售後服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入
借:銀行存款
或應收賬款
貸:其他業務收入
(3)主營業務成本:一般本科目期末無余額
轉讓或是銷售開發產品成本的結轉
借:主營業務成本
貸:開發產品
如分期開發產品的,應與收入相配比結轉成本
借:主營業務成本
貸:分期收款開發產品
(10)房地產企業的小轎車如何入賬擴展閱讀
房地產涉及的稅種:
房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。
1、營業稅:稅率5%。
2、城市維護建設稅
計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%(城區)、5%(郊區)、1%(農村)。
計算公式:
應納稅額=營業稅×稅率。
3、教育費附加
計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。
計算公式:
應交教育費附加額=營業稅×3%。
4、印花稅:
(1)財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同,適用稅率為千分之一;
(2)加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據, 稅率為萬分之五;
(3)購銷合同、建築安裝工程承包合同、技術合同,稅率為萬分之三;
(4)借款合同,稅率為萬分之零點五;
(5)對記錄資金的帳薄,按「實收資本」和「資金公積」總額的萬分之五貼花;
(6)營業帳薄、權利、許可證照,按件定額貼花五元。
5、個人所得稅:
工資、薪金不含稅收入適用稅率表
級數 應納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(元)
1 不超過500元的部分 5 0
2 超過500元至2000元的部分 10 25
3 超過2000元至5000元的部分 15 125
4 超過5000元至20000元的部分 20 375
5 超過20000元至40000元的部分 25 1375
6 超過40000元至60000元的部分 30 3375
7 超過60000元至80000元的部分 35 6375
8 超過80000元至100000元的部分 40 10375
9 超過100000元的部分 45 15375
計算公式:
應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數
應納稅額=工資薪金收入-2000-「三險一金」
6、所得稅
(1)所得稅的徵收方式有兩種:查帳徵收和核定徵收。
(2)如果屬於核定徵收的,按收入計算繳納所得稅。
計算公式:
應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率
(3)如果屬於查帳徵收的,按利潤計算繳納所得稅。
計算公式:
應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率
(4)所得稅稅率:
一般企業所得稅的稅率為25%,
符合條件的小型微利企業,減按20%的稅率徵收企業所得稅。
國家需要重點扶持的高新技術企業,減按15%的稅率徵收企業所得稅。
7、房產稅
依照房產余值計算繳納的,稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的,稅率為12%。
8、土地使用稅:土地使用稅每平方米年稅額如下:
(1)大城市1.5元至30元;
(2)中等城市1.2元至24元;
(3)小城市0.9元至18元;
(4)縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。
9、土地增值稅
土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收,納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額,為增值額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益,計算增值額的扣除項目金額包括:
(1)取得土地使用權所支付的金額;
(2)開發土地的成本、費用;
(3)新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建築物的評估價格;
(4)與轉讓房地產有關的稅金;
(5)財政部規定的其他扣除項目。稅率:土地增值稅實行四級超率累進稅率,即:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率30%。增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。