房地產所得稅成本如何計算

㈠ 房地產開發企業所得稅計算方法

房地抄產開發企業實行按照預計毛利率預繳企業所得稅，按照工程項目的屬性不同，預繳的毛利率不同，一般普通商品房241714.18是按預收房款15%*25%計算交納所得稅的.：請參考國稅發(2009)31號文
預售收入應預交所得稅=（預售收入*預計毛利率-費用、稅金）*25%
= （9179225*15%-410027.02）*25%
=241714.18元

㈡ 房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的第四章 計稅成本的核算

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第二十五條 計稅成本是指企業在開發、建造開發產品（包括固定資產，下同）過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。
第二十六條 成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：
（一）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然後再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。
（二）分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。
（三）功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。
（四）定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。
（五）成本差異原則。開發產品因建築上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
（六）權益區分原則。開發項目屬於受託代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。
成本對象由企業在開工之前合理確定，並報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應徵得主管稅務機關同意。
第二十七條 開發產品計稅成本支出的內容如下：
（一）土地徵用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
（二）前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
（三）建築安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建築安裝費用。主要包括開發項目建築工程費和開發項目安裝工程費等。
（四）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
（五）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
（六）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬於特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
第二十八條 企業計稅成本核算的一般程序如下：
（一）對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，並將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。
（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 並按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
（四）對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產並對其計稅成本進行結算。其中屬於開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，准予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。
（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細台帳，待開發產品完工後再予結算。
第二十九條 企業開發、建造的開發產品應按製造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬於直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：
（一）佔地面積法。指按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。
1.一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。
2.分期開發的，首先按本期全部成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象佔地面積占期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。
期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積。
（二）建築面積法。指按已動工開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分配。
1.一次性開發的，按某一成本對象建築面積佔全部成本對象建築面積的比例進行分配。
2.分期開發的，首先按期內成本對象建築面積占開發用地計劃建築面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象建築面積占期內成本對象總建築面積的比例進行分配。
（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。
（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。
第三十條 企業下列成本應按以下方法進行分配：
（一）土地成本，一般按佔地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。
土地開發同時連結房地產開發的，屬於一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意後可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。
（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建築面積法進行分配。
（三）借款費用屬於不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。
（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。
第三十一條 企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：
（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：
1.換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以後應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2.換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
第三十二條 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。
（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
第三十三條 企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
第三十四條 企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
第三十五條 開發產品完工以後，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯後。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，並按《中華人民共和國稅收徵收管理法》的有關規定對其進行處理。

㈢ 房地產開發企業所得稅計算問題

先按預算的，計算一個初步的成本，算出單方成本來，然後根據面積進行計算，就算出營業成本來，所得稅就出來了。
一般都採用這種方法

㈣ 房地產企業所得稅申報表的利潤總額怎樣計算

中華人民共和國企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表(A類)
填報說明
一、本表適用於實行查賬徵收方式申報企業所得稅的居民納稅人及在中國境內設立機構的非居民納稅人在月（季）度預繳企業所得稅時使用。
二、本表表頭項目：
1、「稅款所屬期間」：納稅人填寫的「稅款所屬期間」為公歷1月1日至所屬月（季）度最後一日。
企業年度中間開業的納稅人填寫的「稅款所屬期間」為當月(季)開始經營之日至所屬季度的最後一日，自次月(季)度起按正常情況填報。
2、「納稅人識別號」：填報稅務機關核發的稅務登記證號碼（15位）。
3、「納稅人名稱」：填報稅務登記證中的納稅人全稱。
三、各列的填報
1、「據實預繳」的納稅人第2行－第9行：填報「本期金額」列，數據為所屬月（季）度第一日至最後一日；填報「累計金額」列，數據為納稅人所屬年度1月1日至所屬季度（或月份）最後一日的累計數。納稅人當期應補（退）所得稅額為「累計金額」列第9行「應補（退）所得稅額」的數據。
2、「按照上一納稅年度應納稅所得額平均額預繳」的納稅人第11行至14行及「按照稅務機關確定的其他方法預繳」的納稅人第16行：填報表內第11行至第14行、第16行「本期金額」列，數據為所屬月（季）度第一日至最後一日。
四、各行的填報
本表結構分為兩部分：
1、第一部分為第1行至第16行，納稅人根據自身的預繳申報方式分別填報，包括非居民企業設立的分支機構：實行據實預繳的納稅人填報第2至9行；實行按上一年度應納稅所得額的月度或季度平均額預繳的納稅人填報第11至14行；實行經稅務機關認可的其他方法預繳的納稅人填報第16行。
2、第二部分為第17行至第22行，由實行匯總納稅的總機構在填報第一部分的基礎上填報第18至20行；分支機構填報第20至22行。
五、具體項目填報說明:
1、第2行「營業收入」：填報會計制度核算的營業收入，事業單位、社會團體、民辦非企業單位按其會計制度核算的收入填報。
2、第3行「營業成本」：填報會計制度核算的營業成本，事業單位、社會團體、民辦非企業單位按其會計制度核算的成本（費用）填報。
3、第4行「利潤總額」：填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產開發企業可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤等。事業單位、社會團體、民辦非企業單位比照填報。
4、第5行「稅率（25％）」：按照《企業所得稅法》第四條規定的25％稅率計算應納所得稅額。
5、第6行「應納所得稅額」：填報計算出的當期應納所得稅額。第6行＝第4行×第5行，且第6行≥0。
6、第7行「減免所得稅額」：填報當期實際享受的減免所得稅額，包括享受減免稅優惠過渡期的稅收優惠、小型微利企業優惠、高新技術企業優惠及經稅務機關審批或備案的其他減免稅優惠。 第7行≤第6行。
7、第8行「實際已預繳的所得稅額」：填報累計已預繳的企業所得稅稅額，「本期金額」列不填。
8、第9行「應補（退）所得稅額」：填報按照稅法規定計算的本次應補(退)預繳所得稅額。第9行=第6行-第7行-第8行，且第9行＜0時，填0， 「本期金額」列不填。
9、第11行「上一納稅年度應納稅所得額」:填報上一納稅年度申報的應納稅所得額。本行不包括納稅人的境外所得。
10、第12行「本月（季）應納所得稅所得額」：填報納稅人依據上一納稅年度申報的應納稅所得額計算的當期應納稅所得額。
按季預繳企業：第12行=第11行×1/4
按月預繳企業：第12行=第11行×1/12
11、第13行「稅率（25％）」：按照《企業所得稅法》第四條規定的25％稅率計算應納所得稅額。
12、第14行「本月（季）應納所得稅額」：填報計算的本月（季）應納所得稅額。第14行=第12行×第13行
13、第16行「本月（季）確定預繳的所得稅額」：填報依據稅務機關認定的應納稅所得額計算出的本月（季）應繳納所得稅額。
14、第18行「總機構應分攤的所得稅額」：填報匯總納稅總機構以本表第一部分（第1－16行）本月或本季預繳所得稅額為基數，按總機構應分攤的預繳比例計算出的本期預繳所得稅額。
(1)據實預繳的匯總納稅企業總機構：
第9行×總機構應分攤的預繳比例25%
(2)按上一納稅年度應納稅所得額的月度或季度平均額預繳的匯總納稅企業總機構： 第14行×總機構應分攤的預繳比例25%
（3）經稅務機關認可的其他方法預繳的匯總納稅企業總機構：
第16行×總機構應分攤的預繳比例25%
15、第19行「中央財政集中分配稅款的所得稅額」：填報匯總納稅總機構以本表第一部分（第1－16行）本月或本季預繳所得稅額為基數，按中央財政集中分配稅款的預繳比例計算出的本期預繳所得稅額。
(1)據實預繳的匯總納稅企業總機構：
第9行×中央財政集中分配稅款的預繳比例25%
(2)按上一納稅年度應納稅所得額的月度或季度平均額預繳的匯總納稅企業總機構： 第14行×中央財政集中分配稅款的預繳比例25%
（3）經稅務機關認可的其他方法預繳的匯總納稅企業總機構：
第16行×中央財政集中分配稅款的預繳比例25%
16、第20行「分支機構分攤的所得稅額」：填報匯總納稅總機構以本表第一部分（第1－16行）本月或本季預繳所得稅額為基數，按分支機構分攤的預繳比例計算出的本期預繳所得稅額。
(1)據實預繳的匯總納稅企業總機構：
第9行×分支機構分攤的預繳比例50%
(2)按上一納稅年度應納稅所得額的月度或季度平均額預繳的匯總納稅企業總機構： 第14行×分支機構分攤的預繳比例50%
（3）經稅務機關認可的其他方法預繳的匯總納稅企業總機構：
第16行×分支機構分攤的預繳比例50%
(分支機構本行填報總機構申報的第20行「分支機構分攤的所得稅額」)
17、第21行「分配比例」：填報匯總納稅分支機構依據《匯總納稅企業所得稅分配表》中確定的分配比例。
18、第22行「分配的所得稅額」：填報匯總納稅分支機構依據當期總機構申報表中第20行「分支機構分攤的所得稅額」×本表第21行「分配比例」的數額。

㈤ 房地產企業的所得稅是怎麼計算的

根據《國家稅務總關於房地產開發企業有關企業所得稅問題的通知》（國稅發回[2003]83號）規定，答其當期取得的預售收入先按規定的稅毛利率計算出預計營業利潤，再並入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
稅毛利率，經濟適用房的計稅毛利率不得低於3%；開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於20%；開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於15%；開發項目位於其他地區的，不得低於10%。

參考資料：國稅發〔2006〕31號

㈥ 房地產企業如何計算所得稅

1.房地產開發企業實行按照預計毛利率預繳企業所得稅，按照工程項目版的屬性不同，預繳的毛利權率不同，一般普通商品房是按預收房款15%*25%計算交納所得稅的.：
2..經濟適用房的計稅毛利率不得低於3%；
開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於20%；
開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於15%；開發項目位於其他地區的，不得低於10%。
3..所得稅預交具體分兩塊計算：
1）.已經銷售的：（銷售的收入-成本費用）*25%
2）預收房款未結轉銷售成本的：
.預售收入應預交所得稅=（預售收入*預計毛利率-費用、稅金）*25%，
請參考國稅發(2009)31號文;

㈦ 問:房地產行業的企業所得稅是如何計算的

1、對。
2、如果是正數，企業正常申報，如果是負數企業盈虧了，企業也是如此正常申報。

3、蓋房子的成本就是通過預售房產的收入乘以毛利率得出的數給予除去了。

㈧ 房地產企業所得稅是如何徵收稅率是多少

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）：

第八條專 企業銷售未完工開發產品的計屬稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定:

（一）開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15％。

（二）開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。

（三）開發項目位於其他地區的，不得低於5％。

（四）屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。

也就是說，企業所得稅季度預征：預售收入×計稅毛利率×企業所得稅率25%

㈨ 如何計算房地產企業所得稅最好有公式。謝謝！

房地產開發抄企業實行按照預計毛利襲率預繳企業所得稅，按照工程項目的屬性不同，預繳的毛利率不同。
分兩塊計算：
1。已經銷售的：（銷售的收入-成本費用）*25%
2。預售的：（預售收入*預計毛利率-費用、稅金）*25%
請參考國稅發(2009)31號文

㈩ 房地產企業如果成本核算不準確如何計算所得稅

所以說房地產企業都在隱瞞利潤咯，見下文

一個公開秘密：房地產企業虧損背後的偷稅黑洞

http://house.sina.com.cn 2004年09月28日09:35 21世紀經濟報道

范利祥/文

今年對房地產企業的稅務稽查是全國稅務稽查重點之中的重點。上述浙江省地稅局官員透露，今年房地產企業仍是該省稅收稽查的重點監控對象。

在山西、山東、四川、雲南、上海等全國各省市的稅務稽查人員均發現了這些地方房產企業的大肆偷漏稅問題。而這些地方稅務機關普遍反映，約有90%的房地產企業存在涉稅問題。

利潤「巨人」成為納稅「矮子」。在國家稅務總局日前公布的「2003年度中國納稅百強排行傍」中，房地產企業悉數「落榜」。無獨有偶，稅務總局同步公布的「2003年度房地產開發經營行業納稅十強」中，房地產企業的納稅總額也並不樂觀。

房地產行業一向是高額利潤行業。為什麼「財富巨人」反而成了「納稅矮子」了呢？在8月27日的杭州市十屆人大常委會第十九次會議上，杭州市審計局局長潘再高提交的一份14頁的「審計清單」——《關於2003年度市本級預算執行和其他財政收支的審計工作報告》，似乎給出了部分答案。

報告列舉了審計發現的「七大問題」，而排在首位的問題則是：列入審計范圍的杭州市房地產企業逃稅七千萬元。

房產企業偷稅頻繁

今年，杭州市審計局在對該市地稅部門稅收征管情況進行專項審計時，重點檢查了房地產企業納稅情況。而在重點檢查的37家房地產企業中，有17家房地產企業存在偷逃稅行為，偷逃稅金額達7069.81萬元。「我市稅收征管存在薄弱環節，部分房地產企業偷逃稅現象比較嚴重。」潘再高在會議上大聲說。

其實，對於杭州市地稅局來說，房地產企業偷逃稅早就不是什麼新鮮事。「在市審計局的《審計報告》出來之前，我們還剛剛查處了一個房產偷稅『大戶』。」杭州市地稅局一位官員則透露，不久前，該局稽查一局對杭州市某房地產開發經營公司作出了補繳稅費1057萬余元，加收滯納金501萬余元的處理，並給予罰款528萬余元的處罰。

其原因是，經杭州市審計局檢查小組查實，該房產公司曾採取諸多手段偷逃稅款。「這是近年來杭州地稅查處個案中處罰額最大的偷稅案之一。」該官員表示。但他並不願意透露是哪家公司。

而早在今年3月上旬，杭州市地稅稽查一局就對該市所轄的江干區、上城區、濱江區和高新技術開發區等范圍內的156戶房地產企業開展「責成自查」。其中150戶單位實施自查後，發現有問題的108家，無問題的僅42家。而本次自查發現共計應補各項地方稅費1.5億元。其中，營業稅7900萬元，企業所得稅5800萬元，其他各項稅、費、滯納金1300萬元。

在自查基礎上，該稽查局又確定了50家企業作為接下來的重點稽查對象。這次檢查暴露了杭州市房地產企業在稅收上存在的幾大問題：已完工項目未按規定及時結轉收入和利潤，並繳納企業所得稅；開發樓盤的預收房款和代收代付費用未按規定繳納營業稅；虛列開發成本，擠占利潤，少繳企業所得稅；隱匿收入，偷稅逃稅等等。

「房地產企業偷逃漏稅現象已經非常普遍。」9月10日，本報記者就房地產企業的偷稅問題在浙江省地方稅務局進行采訪時，該局一位不願意透露姓名的官員如是表示。

浙江省地方稅務局提供的材料表明，從該省下面的各縣市匯報的數據來看，浙江省房地產企業的偷稅問題已經相當嚴重。如金華市地稅局稽查局在近期針對該市96家房地產企業開展的專項稅收檢查中，這些企業補繳稅費5472萬元；嘉興市地稅部門組織實施對全市311戶房地產企業的2002至2003年度稅收自查，各企業自查申報補稅金額共計5009萬元；義烏市地稅局針對全市房地產行業稅收征管中存在的問題，對15家規模較大的房地產企業進行重點檢查，查補稅費共7000多萬元，其中單戶查補稅費最多的達1800餘萬元。

房地產企業「虧損」背後

「這早就是一個公開的秘密！」9月3日下午，杭州市某房地產企業副總不以為然地向本報記者表示，「你讓房產企業都拍拍胸口捫心自問，誰沒有偷過稅！」

上述杭州市地稅局官員則透露，在房產形勢一片大好、利潤不少的今天，不少房產公司申報的利潤竟然是負數。

「北京的房地產企業整個行業從報表上看一片紅，根據稅務總局統計出來的數據卻是全行業虧損。」國家稅務總局稽查局的孫海亭處長在4月份的「首屆房地產稅收稽查研討會」上如此感嘆。

南京市房地產企業偷漏稅比率更是驚人。今年元月份，南京市地稅局稽查分局對該市房地產企業實施稅收專項檢查。檢查發現，2002年度納稅額較大的88家房地產企業中，有87戶出現問題，涉稅金額高達5031.66萬元。偷漏稅的房產企業竟然達九成以上。而且，令當地地稅部門不解的是，多數開發企業向稅務機關申報的是「微利」或者「虧損」。

此外，在山西、山東、四川、雲南、上海等全國各省市的稅務稽查人員均發現了這些地方房產企業的大肆偷漏稅問題。而這些地方稅務機關普遍反映，約有90%的房地產企業存在涉稅問題。

本報記者在實際采訪中發現，房地產企業偷稅「伎倆」主要有：一是在預售樓盤時故意延遲繳納稅款。還有些企業則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖延繳納企業所得稅。

二是有些房地產開發商由於資金緊張，有意侵佔國家財政資金，在年度內隨意調整稅款申報數額。甚至少報稅款或逃避納稅。

三是個別企業採取「體外循環法」，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規定向購房人開具發票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業稅和企業所得稅。還有企業將預收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業稅和企業所得稅。

四是部分開發商將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業外收入或往來賬戶，未記入應稅營業額一並申報納稅。有的將包銷代銷商品房手續費支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計稅營業額，以此少繳營業稅。

其它還有，以假發票虛列成本，致使企業虧損不繳納企業所得稅；隨意調整稅款申報數額；從售樓款中抵減代理手續費，以此少繳營業稅；更名費等收入不入賬等等。

「房地產業是唯一一個連續三年進行專項檢查的行業。目前來看，房地產企業偷稅漏稅的手段越來越復雜。」國家稅務總局稽查局的孫海亭處長說。

體制之痛

浙江廣廈集團一位副總分析，房地產企業所納稅項是現行稅制下交納地方稅種最多的行業，涉及11個稅種，建設期長，難以逐筆清查。而且，在我國土地使用稅的徵收，不是按價值，而是按面積，這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。這些從某種程度上縱容了房產商去投機和偷漏稅款。

此外，現行稅制還有其它不少消極作用。一是土地閑置、浪費嚴重。開發階段稅少、稅負輕，流通環節稅重，就相當於給土地開發者的無息貸款，實際上鼓勵了投機。二是進入流通時，土地承受過高的稅負，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現象嚴重。更為嚴重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進入市場，激發了土地價格的上漲。三是在開發階段發生的增值部分，由於沒有稅收的調節機制，使政府無法參與增值價值的再分配。

還有，內外有別的兩套稅制，導致房地產市場上的不公平競爭。國內企業與國外企業，在所得稅、保有稅制，以及三稅(增值、消費、營業稅)收取不同。「這種不平等現象，如果繼續下去，將對國內企業的發展非常不利。同時也導致了內、外資房產企業的偷稅手段更復雜更隱蔽。」

杭州市地稅局官員也表示，地方保護主義嚴重也是造成房地產企業偷稅的原因之一。「做房地產企業的都有一定關系，沒有關系往往拿不到土地，房地產企業往往利用關系在稅收上保護自己，有些時候有的企業剛剛查到，就有人出來說話，而且地方保護相當嚴重，經常受到各種因素干擾，打擊力度不夠。」

據了解，今年對房地產企業的稅務稽查是全國稅務稽查重點之中的重點。上述浙江省地稅局官員透露，今年房地產企業仍是該省稅收稽查的重點監控對象。

但浙江大學房地產投資研究所所長趙杭生認為，如果不改變現行的稅收體制，將「難以真正扭轉房地產企業的偷稅現象」，「治標不治本」。

據透露，為改變房地產開發期重稅導致房價高企及房地產業大量偷稅的現象，國家擬對房地產開征統一規范的物業稅(財產稅)。

財政部有關負責人近日透露，物業稅的稅賦水平尚未確定，但有一個基本原則，即科學測算現行的房地產稅和房地產開發建設環節收費總體規模，令物業稅的總體規模與之基本相當。

如此看來，有關房產稅制改革的等待，已不會太久。而這能不能真正堵住房地產企業的偷稅「黑洞」，還需要時間的考驗。