什麼為導致房地產泡沫經濟

1. 房地產泡沫導致的經濟危機（崩潰）應該是什麼樣的

你說的第二種情抄況是正確的。襲
1. 房價會跌的很厲害。但這只局限於有泡沫的房產。那些市中心好地段的房子價格波動不會太大。因為需求任然很高。如北京、上海之類的巨型城市，房價任然不會太低，因為需求很高。受影響的主要是地段差、二三線城市的房市。
2. 存款是不會變動的。這個不用擔心。
3. 物價未必一定飛漲。但你的可支配收入會降低很多。東西未必貴，但你賺的錢少了，所以買不太起了。

具體情況可以參考歐美最近的由房地產引發的金融危機。巨型經濟體收到沖擊，就是這個樣子。還可以參考97年亞太地區的經濟危機，那個就是小經濟體收到沖擊的狀態。個人感覺，國家越大，實力越強，經濟危機的危害就越小。

2. 關於房地產泡沫經濟

其實對於房地產的投資而言，主要是要看開發商的投資組成方式。
因為通貨膨脹的關系，貨幣持在手中是在每年貶值的，即使是存入銀行也是在貶值的。因而，將貨幣換成可以保值的商品會更加保值（甚至升值），因此會有很多人（老百姓）選擇購買房地產作為投資。關於這點，打個比方吧：上世紀80年代的中國，人均月收入大概都是30-40元，這個時候的大多數房子價格大都是數千到數萬，如果有人在那個時候通過銀行按揭購買了商品房，那麼那個時候數百元或數千元換成的商品（房屋），現在就價值成了數十萬或者數百萬，這就是投資保值或者升值的理念。
換成開發商其實性質也有類似，假如開發商手中的資金充裕，可以完全通過自有資金進行項目建設，那麼可以通過將貨幣換成商品的方式，大致保持手中的貨幣資本不貶值，但這也是有一個預算額度的問題的，只要保持好一定的比例，對於開發商而言，還是利大於弊的。當然，如果是通過銀行貸款開發的項目，在泡沫經濟時代，那就是純粹找死了。
另外，也有一些開發商，是通過建設項目，然後獲得抵押貸款，進而進一步進行其他投資轉而獲取利益的，但這需要決策者有精明的投資理念和市場把握度，這是在刀尖上跳舞，稍有不甚，基本就是死一個字。
對於我們的國家而言，關心的永遠是GPD，永遠是政績，因此，只要是稅收夠高，政績夠好，他們不會關心泡沫的事情。但其實如果真的是放任市場自行進行調節其實也是一種辦法，問題是當地方政府在放任市場調節的時候，中央政府卻在孜孜不倦地人為調控，而且政策一個比一個無語。要說最後會怎麼樣，那真是天知道了。

3. 需要幾個房地產泡沫造成經濟崩潰的較詳細案例。

從1985年香港房地產市道復甦算起，到1997年房價則上升了近10倍，並且在1997年到達頂點後，泡沫開始破滅，樓價一路下跌，至2003年年中香港樓價已下跌70%左右，導致大量負資產——持有物業的市場價值已經跌至按揭金額以下——人士產生，給香港經濟帶來嚴重的負面影響。這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復甦的跡象。

1997-98年金融風暴的「尾巴」在香港掠過，威力無比。由於香港採用了固定匯率制度，內部成本和價格結構無可避免地向下調整，造成不少痛楚，資產價格大幅下跌，本地生產總值下降，失業率上升等。盡管香港經濟基本因素維持穩健，但上述形勢正為炒家營造了發動攻擊的有利條件。1998年夏天，香港的貨幣和金融市場果然受到嚴重的投機沖擊，金融體系的健全受到威脅。到1998年8月，特區政府毅然在股票和期貨市場上進行了一場具爭議性的干預行動，擊退了炒家。在這次入市行動中，特區政府購入以當時市值計約150億美元的香港股票。到1999年9月，該批股票值已升值至260億美元，也保住了港元的聯系匯率制度，但是，香港投資者卻蒙受了巨大的經濟損失——戶均損失達到250萬元港幣。許多家庭因此破產，萬劫不復。

1997-98年金融風暴襲來，在全球經濟一體化的壓力下，經濟架構及社會現狀出現實質改變，知識經濟使以往的商業模式新陳代謝大大加速，很多人感到自己的生活、投資及職位越來越不受保障，貧富懸殊、社會分化、工作及生活方式改變等問題亦令他們感到不安。香港金融管理局總裁任志剛認為，令香港人之中出現大量物業富翁和其後出現數以十萬計的負資產家庭，很大程度上是因為整個區域的經濟結構轉型和變化所致。

這些年，筆者跟各個層面的香港人打交道，他們中一部分人似乎仍然未能從資產爆破的震盪中恢復過來，並產生了一種非常負面的心理狀態，香港評論家稱之為「資產泡沫爆破癥候群」，其特徵是為當前的處境和問題，跟香港人接觸發現，普遍都有一股子氣，應該說是一股怨氣，那就是需要尋找替罪羊。政府、公營機構、企業、銀行、傳媒、內地新移民，上海、新加坡與香港爭奪亞洲金融中心地位，甚至鄰近地區的崛起，都成為香港人埋怨的對象。1998年以後，香港人的自我形象愈來愈低落，社會氣氛愈來愈意氣用事，二者相互交織，逐漸形成惡性循環，長此下去，香港社會的動力，會在內耗中消磨殆盡。

香港總面積只有1078平方公里，人口超過700萬，能夠開發利用的土地不到總面積的30%。所以香港政府一直非常謹慎地沿用較為嚴格的土地供應政策。在香港，對於房地產，人們通常稱之為物業(Property)，在美國，當地人則稱之為住屋(Home)，物業和住屋兩者所指的，其實是同樣一樣東西，都是人們居住的這個建築空間。仍有微妙不同，「物業」一詞強調的是轉售的價值，而「住屋」一詞著重的是功能方面。「物業」包含住屋的功能，同時也有保存財富的作用。20世紀80年代以來，曾經不斷上揚的地產改變了香港人的投資和消費習慣，有不少人傾其所有投資在房地產上。在城市化過程之中，政府不斷建設新市鎮的一系列政策(如公共設施完善等)，直接推動房地產市場走強。香港幾十年來都享有增長，主要基於過去幾代人的努力及堅定不移的信心，西方經濟蓬勃及中國持續增長亦為這個區域增添動力，每次經歷危機或金融風暴，香港社會所得的最大裨益是信心的建造。而這種信心又體驗在房地產的興旺之上。港府每年財政預算的30%左右來自土地拍賣，政府從地稅和印花稅上獲得的收益經常在財政收入之中占據重要的比例；同時香港的大地產開發商又是上市公司，從這些公司的股票交易中政府又可間接得利。另外，曾經火爆了十幾年的房地產不僅製造了像數家香港巨型家族企業財團，而且也催生了一個龐大的產業隊伍。香港700萬人口中，高峰時期，幾乎有接近一成人在從事著房地產業從調研到建築到銷售等一系列工作。

不僅如此，香港銀行的主要業務也是給房地產貸款，因此銀行的贏利也和房地產有密切關系。香港的問題在很多方面都與危機前過度樂觀的心理因素有關。在經濟持續上升的年代，人們對於物業的信心會隨著財富的儲存而水漲船高，國際游資流入帶動房地產升值，房地產升值使得人們信心倍增。其實，作為一個區域性的國際金融中心，資產價格不斷暴漲，本來已蠶蝕香港的競爭力。香港要發揮它的金融優勢，就必須讓房地產價格降下來。

香港地產泡沫的形成與1990年代港英政府嚴控土地供應量密切相關。1990年代初，在香港經濟蓬勃發展拉高土地需求的時候，港英政府並沒有增加土地供應量。1995年以前，香港每年私人和政府蓋的房子加起來不超過4.5萬套，遠低於市場需求。到1996年的時候，在香港要買房，還得先花150萬港幣買一個「買樓的號」。1997年，特區政府接管香港後，為了遏制漲得離譜的房價，高調推出「八萬五計劃」，即政府每年推出8.5萬套政府補貼公屋，以不到市場價兩成的價格出售給合資格人士。這年夏天的亞洲金融風暴，使房價一瀉千里。大傷元氣的香港私人房地產業再遭遇大量政府補貼公屋的沖擊，顯得雪上加霜。香港2001年8月份的個人破產數超過了1997年全年的破產數。另外，以對房地產商貸款和為買樓人做按揭為主要業務的香港銀行普遍出現了壞賬。

香港房地產泡沫破滅的教訓主要表現在：第一，房地產市場規模龐大，涉及到千家萬戶，而且具有明顯的周期性。其上漲和回落，往往以數十個月作為單位。因此，千萬不能急於求成，希望看到調控有立竿見影的效果。必須要有足夠的耐心來應對房地產市場這個龐然大物發展帶來的種種挑戰。第二，經濟重心不能過分集中於房地產行業，必須多元化。香港經濟被房地產行業套牢，而且，幾大家族壟斷經營，完全扼住了香港經濟的咽喉。李嘉誠等少數家族財團從事房地產壟斷經營，在外資的推動之下，加速推動香港資產的泡沫化，使得香港的經濟基礎極其脆弱。第三，必須強化金融系統風險防範機制。在1997年亞洲金融風暴過後的6年中，香港的地產價格陰跌不止，但香港銀行的貸款拖欠率僅有小幅增加。雖然出現了很多警告的聲音，大量出現的負資產也並沒有危及香港的金融系統。這幾乎可以說是一個奇跡。這得益於自由市場充分競爭一百多年之後，香港銀行業形成的自身嚴謹的風險控制機制。第四，香港市場狹小，土地資源稀缺，人口密度大，容易形成「房荒」。為了緩解這一局面，防止出現下一輪房地產泡沫，特區政府應該開發港九西部地區，推進與深圳的融合。

4. 為什麼說房地產是泡沫經濟

一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱「泡沫經濟」。而房地產「泡沫」是指由於虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對於理論價格的非平穩性上漲，主要特徵有：房地產價格波動幅度較大、沒有穩定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加等。關於房地產「泡沫」的成因，有以下三個方面：投資者過度投機；消費者及投資者對未來價格的預測偏高；銀行信貸非理性擴張。一旦房地產「泡沫」破裂，則可能造成經濟結構和社會結構的失衡、導致金融危機甚至引發政治和社會危機。一個最理論化關於房地產泡沫的定義大概是這樣的:「指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值(市場基礎價值不符)，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。」 也有專家指出，房地產泡沫，主要就是指「房價比較高，空置率比較高」，房價高得遠離市場和個人需求，空置率高得遠離經濟和社會支撐。實際上不是房價比較高，而且房價過高，遠遠超出了它的價值和普通人購買力。 房價的確是房地產泡沫的主要表現，就像股價和整體物價水平一樣，所以我在回答一些人的質疑時非常簡單，房地產泡沫就是房價過高，不僅是絕對價位高，而且是相對價位高，高得整個社會無法承受，也許一兩年可以承受，但長期無法承受。投資過熱所造成的持續性惡性通貨膨脹可以理解為泡沫經濟，而一個行業的過快增長特別是伴隨著價格的過度虛高就是一種行業增長的泡沫，但一些特別重要行業的泡沫(像房地產、汽車和高科技產業)卻能演化為整體經濟的泡沫。 有些產業的泡沫並不是直接通過這個行業的產品價格上漲來表現，如汽車和高科技產業，在出現泡沫時，其自身的價格(產品的價格可以是持續下跌的)並不上漲，但卻必然伴隨著投資和消費需求的膨脹，盡管如此，間接的持續價格上漲卻總是必然出現的，如通過股票價格來顯現。房地產泡沫的特殊性在於它的泡沫表現一般是房價與股價同時得到反映，如日本80年代的房地產泡沫和香港的房地產泡沫，我國現階段房地產股的價格沒有表現主要有兩個原因：一是整個股市低迷，抑制了房地產股的炒作，二是盡管房地產繁榮，但我國上市的房地產公司業績普遍都不好。我國的房產泡沫形勢1. 投資的持續超高增長 房地產投資已連續三年保持接近或超過20%的增長，且呈現逐年加快的趨勢，據此，可以認為當前房地產投資已出現了較明顯的過熱傾向。2000年我國房地產投資增長19.5%，2001年上升到27.3%(另據國家統計局景氣月度數據為25.3%)，2002年1-11月增長28.3%。其中住宅投資增長更快，2000年增長25.8%，2001年上升為28.9%，2002年1-11月為29.5%。從區域上，東部地區投資過熱則更為明顯，３年分別增長21.7%、25.2%和28.2%，這一持續三年高達20%的投資增長是在基數較高的狀況下實現的；中西部地區盡管也連續3年保持了高增長，但因為基數低，處於房地產發展的初期，其過高的標准可定為35%-40%以上。 2. 消費的持續超高增長 商品房銷售額增長持續4年保持20%的高增長，其中2000-2002年連續3年增幅達到30%左右，這表明，全國總體住房消費已出現過熱傾向。1999年商品房銷售額增長23.9%，2000－2001年則分別增長30.1%、29.4%，2002年前11個月增長則繼續加快，達37.4%。 3. 房價持續大幅攀高或持續居高不下 本輪房地產景氣增長中，各地房價普遍上了一個大台階，在一些投資和消費過熱的地方(多數為沿海地區)，房價暴漲，已明顯超出了多數消費者的承受能力(見表2-1-1)。房價增長在地區間有較大差異，總體是東部省市持續大幅增長，中西部地區中少數地區增長過快，但多數中部地區房價增幅明顯小於全國平均水平。 1997-2002年，商品住宅銷售價格漲幅最快(且均超過30%)的地區有廣西(54.43%)、雲南(53.13%)、遼寧(46.23%)、寧夏(41.68%)湖南(40.38%)、江蘇(37.95%)、山東(37.90%)、上海(37.64%)、河南(32.12%)、陝西(30.67%)和浙江(30.41%)。在這11個房價漲幅超過30%的地區中，東部有５個、西部有４個、中部僅為２個。中部地區房價絕對價位和增幅均明顯小於全國，且兩個房價上漲最快的地區都是過去房價過低(特別是河南省)。 價格上漲最多的地區是東部地區和西部地區，東部地區房價漲幅最高的地區集中在華東地區，實際上廣東、北京住房投資和消費過熱在近幾年的價格上升中無法得到真實的反映，這是因為一是房價統計不是按加權平均計算的，存在統計上的平均價格偏低的問題，二是北京、廣東房價絕對價格很高，其大幅漲價在這之前，如北京僅1997年商品住宅的價格便上升了41.59%。西部地區房價上升最快的地區為陝西、雲南，雲南既是受西部大開發的影響，也是受世界園藝博覽會舉辦的影響。實際上重慶及四川房價漲幅在這期間並不顯著，但平均值掩蓋了局部地區的房價過快增長，重慶市區和四川成都市房價上漲十分迅猛。總體而言，從房價上漲過快反映的房地產熱主要集中在北京、華東沿海地區、廣東、遼寧以及西部的重慶、四川成都、陝西西安、雲南等。 4. 房地產投資所佔比重高 從房地產投資比重來看，最近幾年來，全國總體上房地產投資佔全部投資(不包括集體和個體，下同)的比重不斷上升，已顯示出投資過度傾向。2002年1-11月房地產投資佔全部投資的比重達23.85%，而1998年為17.12%，四年時間提高了6.73個百分點。投資過度依賴於房地產，對經濟的進一步增長是一大隱患，在一些地區這一問題變得越來越突出。投資和經濟過度依賴於房地產的地區多數集中在沿海發達地區和少數西部地區。 整個東部地區2002年前11個月房地產投資佔全部投資的比重已超過了30.78%，因此當前東部地區整體上存在房地產投資過度問題。以北京最高，房地產投資佔全部投資的比重高達60.89%，其次是上海(38.5%)、廣東(38.38%)、重慶(33.0%)和遼寧(31.19%)等。另外，福建(28.08%)、江蘇(23.72%)、天津(23.64%)和四川(23.55%)均超過了20%。像北京房地產投資占總投資的比重已超過了60%，比上年提高了3.24個百分點，如果住房消費增長明顯回落，將會帶動房地產投資增長大幅回落，從而對經濟增長產生較大影響，其他的如上海、廣東、遼寧和重慶也存在這樣的問題。 這一指標是衡量一個地區房地產投資是不是過高的重要尺度，房地產投資和消費的高增長，如果是與投資比重過高相結合的，那麼就可以肯定其存在投資過熱或過度的問題，相反，如果投資所佔比重仍然不高，不超過20%，在一段時間出現投資和消費的高增長，同時價格上升也不是很快，那麼，仍然不能講是過熱，但有可能出現的情況是這些地區內局部地區可能出現過熱，像四川的成都市、陝西的西安市等。按這一指標分析，北京、上海、廣東、重慶和遼寧等地房地產投資已明顯出現了過熱的傾向；其他地區過熱出現在局部地區，主要是省會或其他大城市。 5. 房價收入比明顯偏高 目前我國總體上房價收入比明顯偏高，短期內購買力不足問題將越來越突出。不少學者用房價收入比來衡量是否存在泡沫，實際上不完全正確，或者不夠全面。房價收入比高有兩層意義，一是指由於價格上升比居民收入增長快，導致房價收入比逐年上升，並上升到一個前所未有的高度；二是指靜態的高，只是表明購買力不足而已，如一些經濟不發達的地區，一套中檔商品房的價格假定為20萬元，但這一地區人均收入卻相當低，如為3000元，三口之家家庭收入為9000元，那麼此時的房價收入比便高達20倍以上，如果用這一靜態的房價收入比來衡量這個地區是否存在房地產泡沫，那麼結論是相當的肯定，但實際上在這種情況下不一定形成泡沫，因為這一地區可以沒有什麼人來購買這些商品房，只有當在房價收入比高的情況下，人們在投資或投機的驅動下冒風險大量購置這樣的商品房時，才可能認定是泡沫，即房價收入比必須與高的需求增長率同時發生時，才可能判斷存在泡沫。也正是沒有看到這一點，才造成了如一些人研究得出西部地區泡沫大於東部的結論。 我們認為，目前統計上的房價是一個不太准確的數據，在許多地方大家都感覺到房價大幅攀升，但統計結果卻增長不多，例如，北京地區這幾年房價仍然是上漲的，但統計結果顯示是下降的，正因為如此，在對房價收入比做縱向比較時要特別小心，如1998年我國絕大多數地區房價收入比都高於目前數據，也許在一些地區真的如此，但實際情況可能有很大差距。盡管存在這樣的問題，但做靜態的橫向比較是可以說明問題的。 2002年房價收入比最高的是遼寧省(11.5)，其次為北京(11.0)、雲南(10.6)、上海(9.9)、天津(8.9)和海南(8.9)，在8倍以上的地區有吉林(8.1)、黑龍江(8.1)、廣東(8.0)、陝西(8.7)和寧夏(8.6)(見表2-1-3)。大致可以認為這些地區或它們的一些城市房地產呈現過熱的問題。但這一指標還要與其他指標結合著看，如統計上的房價是否真正地反映實際房價，而且要與投資和消費增長的情況相結合分析。 綜合以上「五高」標准，目前中國房地產的確存在區域性泡沫現象，這些地區主要集中在東部地區，其中以北京、上海、遼寧、廣東和浙江最為突出。少數西部地區如重慶、四川、陝西等省市的一些中心城市也存在一定的泡沫現象。

5. 什麼是房地產泡沫 房地產泡沫的危害

所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱「泡沫經濟」(Foam Economy)。泡沫經濟的兩大特徵是：商品供求嚴重失衡，供給量遠遠大於需求量；泡沫經濟，是指由於房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。

房地產泡沫的特徵：

1. 房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態；

2.房地產泡沫是指房地產價格呈現出的陡升陡降的波動狀況，振幅較大；

房地產泡沫漫畫

3.房地產價格波動不具有連續性，沒有穩定的周期和頻率；

4.房地產泡沫的產生主要是由於投機行為，是貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。

泡沫經濟的兩大特徵是：商品供求嚴重失衡，供應量遠遠大於需求量；投機交易氣氛非常濃厚。房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由於房地產投機引起的房地產價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。

破滅之後較大影響的是居民，從中國國情看，中國人較大的兩塊資產一般在股市和房地產（也就是固定資產），房地產暴跌，直接影響股市大跌，中國居民資產至少縮水50%以上，當然企業也一定會受到影響，國內資源礦業可能會被收購，而居民問題最終會造成社會問題和區域問題。次之，影響城市發展形象，削弱競爭力房地產泡沫的生成和破滅都會對一個城市的健康發展產生不良影響。房地產泡沫的生成階段造成了虛假繁榮，重投機、輕生產，降低城市勞動生產效率，市場秩序紊亂，房價飛漲，甚至影響到人們的心理和行為，打亂整個城市的正常經濟生活節奏，城市健康發展受到較大的影響。同時，一旦房地產租金和價格高漲，增加了商業活動成本，使最終的產品和服務價格上升，商業競爭力下降；會影響城市對投資商的吸引程度，結果使一部分投資轉移到其他經營成本更低的城市。房地產泡沫一旦破滅後，會造成城市經濟的蕭條和企業不良債務纏身，甚至金融機構產生大量壞賬、呆賬；最終會在很大程度上破壞城市投資環境，降低城市競爭力。

6. 房地產泡沫經濟是什麼意思

美國來著名經濟學家查爾斯·P·金源德伯格認為：房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，並不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高於與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的後果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。

7. 房地產泡沫是什麼意思

房地產投資泡沫一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大於消費增長率，形成供略大於求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。

8. 什麼叫做泡沫經濟，還有房地產泡沫

泡沫經濟，指資產價值超越實體經濟，極易喪失持續發展能力的宏觀經濟狀態。泡沫經濟經常由大量投機活動支撐，本質就是貪婪。由於缺乏實體經濟的支撐，因此其資產猶如泡沫一般容易破裂，因此經濟學上稱之為「泡沫經濟」。泡沫經濟發展到一定的程度，經常會由於支撐投機活動的市場預期或者神話的破滅，而導致資產價值迅速下跌，這在經濟學上被稱為泡沫破裂。
查爾斯·P·金德爾伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在為《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》撰寫的「泡沫」詞條中寫道：「泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其實對資產的使用及其盈利能力並不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。」
所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱「泡沫經濟」(Foam Economy)。泡沫經濟的兩大特徵是：商品供求嚴重失衡，供給量遠遠大於需求量；泡沫經濟，是指由於房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。
最早可考證的房地產泡沫是發生於1923年—1926年的美國佛羅里達房地產泡沫（Property Bubbles)，這次房地產投機狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，並導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機，最終導致了第二次世界大戰的爆發。

9. 什麼是房地產泡沫

房地產投資泡沫：房地產投資泡沫一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費專增長率相適應，力求平衡供屬求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大於消費增長率，形成供略大於求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。

10. 什麼是房地產泡沫經濟

1. 查爾斯·P·金德爾伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在為《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》撰寫的"泡沫"詞條中寫道:"泡沫可專以不太嚴格地定義屬為:一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者--這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其實對資產的使用及其盈利能力並不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。"

2. 所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱"泡沫經濟"(Foam Economy)。泡沫經濟的兩大特徵是:商品供求嚴重失衡，供給量遠遠大於需求量;泡沫經濟，是指由於房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。