地產人最基本原理是什麼

❶ 最基本的房地產知識

房地產基礎知識匯編
一、土地相關知識
1、 集體土地：是指農村集體所有的土地。
2、 土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規劃國土簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年
3、 土地使用權的出讓：指國家以協議、招標、拍賣的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
4、 土地使用權轉讓：是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。
5、 土地使用權劃撥：是指政府無償將土地撥發給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，其出讓須經政府及土地管理部門同意，交補交出讓金後方可進行轉讓、出租和抵押。
6、 住宅用地：住宅用地是指住宅建築基底佔地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。
7、 土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
8、 協議出讓土地使用權：是指出讓方與受讓方（土地使用者）通過協商的方式有償出讓土地使用權。
二、房產相關知識
1、 房地產：是房產和地產的總稱。是指土地及土地上的建築物及附著物。
2、 房地產產權：是指權利人對土地的使用權和土地上的建築物附著物的所有權，以及由上述權利的產生的他項權利。（如：抵押權等）
3、 期房：期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。
4、 現房：現房是指通過竣工驗收，可以交付使用，並取得房地產權房屋。
5、 毛坯房：房地產商交付屋內只有門框沒有門，牆面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫毛坯房。
6、 成品房：是指對牆面、天花、門套、地板實行裝修。(1) 牆面為普通仿瓷塗料; (2) 客廳樓地板為普通瓷磚; (3) 普通鋁合金窗; (4) 普通膠合板門
7、 商品房：是指在市場經濟條件下通過出讓方式，取得土地使用權後開發建設按市場價格出售的房屋
8、 二手房：通常是指再次進行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經濟適用住房及單位自建住房，辦完產權證後，再次上市買賣，這些都稱為二手房。。
9、 普通住宅：是指按一般民用住宅標准造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬於普通住宅的范疇。
10、 公寓：是指二層以上供多戶人家居住的樓房建築。是相對於獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。一般建在大城市，大多數是高層大樓，標准較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括卧室、起居室、客廳等，還有一部分附設於旅館酒店內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期使用。。
11、 商住住宅：是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬於住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬體設施，尤其是網路功能的發達，使居住者在居住同時又能從事商業活動的住宅形式。
12、 CBD：即Central Business District(中央商務區)，許多國際大都市都形成了相當規模的CBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環。CBD應具備以下特徵：現代城市商務中心，匯聚世界眾多知名企業，經濟、金融、商業高度集中，眾多最好的寫字樓、商務酒店和娛樂中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價。
13、 躍層式商品房：躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建築形式。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅佔有上下兩層樓面，卧室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而採用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有二層或二層合一的採光面，即使朝向不好，也可通過增大採光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。上下兩層只有一個出口，發生火災時，人員不易疏散。
14、 復式商品房：復式住宅是受躍層式住宅啟發而創造設計的一種經濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶佔有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低於躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入牆式壁櫃和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。
15、 錯層式住宅：是一套房子不處於同一平面，即房內的廳、卧、衛、廚、陽台處於幾個高度不同的幾個平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。
16、 SHOPPING MALL：直譯為「步行街購物廣場」，是目前國際上最流行、經營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特徵：開放性的公共休閑廣場、強烈吸引人氣；開放性的對外交通設計，廣納周邊人氣，相對閉合的內部通道迴路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業效應。
17、 LOGO：即樓盤標識，樓盤獨有的標志，多見於廣告幅、旗、板牌以及外牆、售樓處。一般表現為圖案、美術字、字母等。
18、 酒店式公寓：酒店式服務公寓的概念，始於1994年，意為「酒店式的服務，公寓式的管理」，市場定位很高。 酒店式服務公寓是目前在北京尚不多見的物業類型。它是集住宅、酒店、會所多功能於一體的，具有「自用」和「投資」兩大功效，是擁有私家產權的酒店。
19、 居住單元：是指一個單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶等。
20、 閣樓：是指位於房屋坡屋頂下部的房間。
21、 框架結構住宅：是指以鋼筋混泥土澆搗成承重樑柱，再用預制的加氣混泥土、膨脹珍珠岩、浮石、蛭（）石、陶粒等輕質板材隔牆分戶裝配而成的住宅。
22、 土地使用年限屆滿後，該怎麼辦？房屋一經購買並取得產權後，即作為業主個人所有的財產，並無居住年限的限制，擔對該房屋所佔用范圍內的土地來說，因為土地除屬於集體所有的外，均屬於國家所有。業主所取得的為該土地的一定年限的使用權。住宅用地的土地使用時間為50—70年，自開發商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿後，土地將由國家收回。業主可以在繼續交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續使用該土地。
23、 合作建房：是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式。
24、 房屋產權：房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各 項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利。
25、 申辦產權需具備哪些資料？審核後購銷合同一份、收件收據、產權申請登記表、產權登記發證審批表、房屋所有權情況調查表、測量後的正式圖紙。
26、 產權證書：產權證書是指「房屋所有權證」和「土地使用權證」。
27、 辦理產權需交納哪些費用？產權登記費、勘丈測繪費、印花稅、工本費。
28、 房地產權登記機關批准登記需要多長時間？申請房地產權初始登記的需要90日，申請轉移登記的需要30日，申請抵押登記的需要15日，申請變更及其他登記的需要30日。
29、 未成年人是否可以作為權利人辦理《房地產證》？未成年人可以作為權利人辦理《房地產證》，但辦理時須提交其監護關系證明和監護人身份證明，並在《房地產證》上備注其法定監護人姓名。由於未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產時必須符合有關法律規定。
30、 什麼樣的房地產不可轉讓？（1）根據城市規劃，市政府決定收回土地使用權的；（2）司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（3）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（4）設定抵押權的房地產，未經抵押權人同意的；（5）權屬有爭議的；（6）法律、法規或市政府規定禁止轉讓的其他情形。
31、 《商品房預售許可證》：《商品房預售許可證》是市、縣、人民政府房地產管理部門向房地產開發公司頒發的一項證書，用以證明列入證書范圍內的正在建設中的房屋已經可以預先出售給承購人。
32、 借款人如何償還銀行貸款？。貸款期限在1年以上雙方一般約定按等額本息還款法歸還貸款，即借款人在借款期內每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。
33、 貸款期如遇利息調整，如何處理？根據人民銀行的規定，貸款期間如遇國家調整利率，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，於下一年1月1日開始，按相應期限檔次利率執行新利率。
34、 貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？借款人在提前歸還貸款時，應提前10個工作日向貸款人提出書面申請，經貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償的部分在以後期限不再計息，此前已計收貸款利息不作調整。
35、 銀行按揭：按揭是英語「Mongase」（抵押）一詞的粵語音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作抵押，由銀行先行支付房款給發展商，以後購房者按月向銀行分期支付本息。
36、 個人住房按揭需提交哪些資料？購房身份證、戶口簿、結婚證原件及復印件（若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計生委出具的未婚證明原件）；購房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明（若干個體戶則提供營業執照及稅票）；購房人已首付購房款收據原件及復印件；已與開發公司簽訂的購房合同；在開戶行開戶的活期存摺；貸款申請書、個人住房借款合同、借款借據、委託銀行扣收購房還款協議書、住房抵押承諾書。
37、 辦理按揭貸款應交哪些費用？保險費、公證費、抵押登記費。
38、 等額本金還款法：等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強的一處還款方式。基本演算法原理是在還款期內按期等額歸還本金，並同時還清當期未歸還的本金所產生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。
39、 權利質押貸款擔保：銀行可接受的質押物是特定的有價證券和存單，有價證券包括國庫券、金融債券和銀行認可的企業債券，存單只接收人民幣定期儲蓄存單。借款人申請質押擔保貸款，質押權利憑證所載金額必須超過貸款額度，即質押權利憑證所載金額要至少大於貸款額度的10%。各種債券要經過銀行鑒定，證明真實有效，方可用於質押，人民幣定期儲蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質押合同的同時，要將有價證券、存單等質押物交由貸款銀行保管，並由貸款銀行承擔保管責任，如果借款人要求進行公證，雙方可以到公證機關辦理公證手續，公證費用由借款人承擔。選擇質押貸款擔保方式，要求居民家庭有足額的金融資產，依靠這些金融資產完全可以滿足購房消費的需要，只是購房時難於變現或因變現會帶來一定損失而不想變現。因此，採取質押方式，只有少數人才能做到。
40、 公積金貸款：公積金貸款也就是個人住房擔保委託貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運用房改資金委託銀行向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發放的貸款。
41、 申請住房公積金貸款的條件：凡住房公積金連續繳存6個月以上或累計繳存公積金一年以上，並且目前仍在繳存公積金，才有資格申請。
42、 辦理公積金貸款應提供哪些資料？身份證、戶口簿、結婚證、收入證明、審核後購房合同一份，首付款票據。
43、 組合貸款：組合貸款是公積金貸款與商業貸款的合稱。
44、 住房抵押貸款：所謂抵押貸款就是抵押人（購房者）向抵押權人（銀行）以所購房產作貸款抵押，並同時簽定抵押合同，以不轉移所有權方式作為按期歸還貸款的擔保，並持公證的商品房預售合同向有關房產登記機關進行抵押登記，當抵押人按合同約定還清全部本息後，便可收回貸款的擔保，並持經公證的商品房預售合同向有關房產登記機關進行抵押登記，當抵押人按合同約定還清全部本息後，便可收回「房屋所有權證」與「土地使用證」。
45、 以房地產抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？以房地產作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產登記部門辦理抵押登記手續，根據《中華人民共和國擔保法》的規定，抵押合同自登記之日起生效，所以只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。
46、 商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。
47、 商品房的均價：是指商品房的銷售價格相加以後的和除以單位建築面積的和，即得出每平方米的價格。
48、 基價：經過核算而確定的每平方米基本價格，商品房的銷售價一般以基數增減樓層和朝向差價後得出。
49、 訂金：只是預付款的一部分，起不到擔保債權的作用，在開發商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。
50、 均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之後的和數除以單位建築面積的和數，即得出每平方米的均價。
51、 公共維修基金：公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。
52、 房地產開發商預售商品房地產時應符合什麼條件？（1）土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書；規劃證、取得《建築許可證》、《開工許可證》、《房地產預售許可證》。
53、 商品房的結構：售房的樓書常見用語，房屋架構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。
54、 磚混結構：主要是磚牆承重，部分是鋼盤混凝土承重的結構。
55、 磚木結構：主要承重構件是由用磚和木兩種材料製成的結構。
56、 鋼筋混凝土結構：主要承重構件是由鋼筋和混凝土製成的結構。。
57、 庭院、綠化面積：指小區內集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區所有居住人員共同使用權的綠化面積的總和。。
58、 總建築面積（平方米）：指小區內住宅、公共建築、人防地下室面積總和。。
59、 套內建築面積：房屋按套（單元）計算的建築面積為套（單元）門內范圍的建築面積，包括套（單元）內的使用面積、牆體面積及陽檯面積。
60、 套內牆體面積：是套內使用空間周圍的維護或承重牆體或其它承重支撐體所佔的面積，其中各套之間的分隔牆和套與公共建築空間的分割以及外牆（包括山牆）等共有牆，均按水平投影面積的一半計入套內牆體面積。套內自由牆體按水平投影面積全部計入套內牆體面積。
61、 公用建築面積：公用建築面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。一般公用建築面積按以下方法計算：整棟建築物的面積扣除整棟建築物各套（單元）套內建築面積之和，並扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築面積，為整棟建築的公用建築面積。
62、 哪些公用面積應分攤？應分攤的公用建築面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班衛室、建築物內的垃圾以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。
63、 哪些公用面積不能分攤？不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建築面積、消防避難層；為多棟建築物使用的配電房；公民防護地下室以及地面車庫、地下設備用房等。
64、 套內陽台建築面積：套內陽台建築面積均按陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽台按水平投影全部計算建築面積，未封閉的陽台按水平投影的一半計算建築面積。
65、 套內使用面積：指套內住戶獨自使用的面積，一般包括卧室、廚房、衛生間、過廳、起居室、內走道、陽台、壁櫃等凈面積的總和。
66、 套外使用面積：指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。
67、 商品房銷售面積：商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積
68、 分攤公用建築面積的計算方法：
分攤公用建築面積=套內建築面積×公用建築面積分攤系數
公用建築面積分攤系數=公用建築面積/套內建築面積之和
公用建築面積=整幢建築的面積－套內建築面積之和－不應分攤的建築面積
69、 套內面積：俗稱「地磚面積」。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、牆體等佔用空間的建築物後的一個內容空間的概念。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。
70、 公攤面積：商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；2、各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。
71、 公用建築面積分攤系數：將建築物整棟的公用建築面積除以整棟樓各套套內建築面積之和，得到建築物的公用建築面積分攤系數。即公用建築面積分攤系數＝公用建築面積／套內建築面積之和
72、 住宅的開間：就是住宅的寬度。住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米。
73、 住宅的進深：就是指住宅的實際長度。在建築學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前牆皮到後牆壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然採光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。
74、 住宅的層高：層高是指住宅高度以「層」為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離，也就是一層房屋的高度。
75、 住宅的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離，是層高減去樓板厚度的凈剩值。
76、 戶型：是指一套住宅由多少卧廳、廚、衛組成。俗稱：一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛等。。
77、 夾層：是指房屋的最上一層，四面外牆的高度一般不低於下式樓層外牆的高度，以內部房間利用部分屋架空間構成的非正式層。
78、 業主：是物業的所有人或物業的使用人
79、 日照間距：指前後兩排房屋之間，為保證後排房屋在規定的時日獲得所需日照量而保持的一定的間隔距離，居室窗檯中心點（均以外牆面計），在冬至日照時間不足1小時的樓間距均不合理。
80、 陽台：陽台是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。
81、 平台：平台是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。
82、 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。
83、 過道：過道是指住宅套內使用的水平交通空間。
84、 地下室：地下室是指房間地面低於室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。。
85、 多層房屋：介於10米—24米之間，4—7層。
86、 小高層房屋：8—12層。
87、 高層房屋：13—23層，大於24米。
88、 超高層：24層以上。
89、 建築容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。
90、 綠化率：綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比（即植被垂直面積與規劃建設用地面積之比），對購房者而言，綠化率高為好
91、 公攤系數=公攤面積/套內面積
92、 「五證」包括什麼？房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工 程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱「五證」。
93、 「二書」 ：是指建設部為了加強對商品房的質量管理與監督，要求發展商必須提供的新建住宅質量保證書和新建住宅使用說明書。
94、 物業管理：業管理就是專業化的機構受業主和使用人委託，依照合同和契約，以經營方式統一管理物業極其附屬設施和場地，為業主和承租人提供全方位服務，是物業發揮其使用價值，並使物業盡可能地保值、增值。
面積差異處理：合同登記面積與產權登記有差異的，一產權登記面積為准。（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款。（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大於合同登記面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）的部分房價款由買受人補足；超出3%的部分房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人反還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。計算公式：面積誤差比=（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積%

❷ 關於房地產最基礎的知識有哪些

【土地管理】是指國家用於維護土地所有制，調整土地關系，合理組織土地利用，以及貫徹執行國家在土地開發、利用、保護、改造等方面的政策而採取的行政、經濟、法律和工程技術的綜合性措施。現階段我國土地管理的實質是政府處理土地事務、協調土地關系的活動，即行使國家權力的過程。

【地籍】是指反映土地的位置（地界、地號）、數量、質量、權屬和用途（地類）等基本狀況的簿籍（或清冊），也稱土地的戶籍。

【地籍管理】是指國家為取得有關地籍資料和為全面研究土地的權屬、自然和經濟狀況而採取的以地籍調查（測量）、土地登記、土地統計和土地分等定級等為主要內容的國家措施

【土地使用權劃撥】是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

【土地使用權出讓】是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

【房屋用地】是指房屋以及按照規劃要求的配套設施所佔用的土地，包括房屋佔用的土地和按照規劃要求的配套設施佔用的土地。

【房屋用地面積】
（1）無明確使用權屬的冷巷、巷道或間隙地；
（2）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地；
（3）已徵用、劃撥或者屬於原房地產證記載范圍，經規劃部門核定需要作市政建設的用地；
（4）其他按規定不計入用地的面積。

【住宅用地】是指供居住的各類房屋用地

【工業用地】是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建築安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。

【倉儲用地】是指國家、省（自治區、直轄市）及地方的儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設備等用地。

【商業服務業用地】是指各種商店、公司、修理服務部、生產資料供應站、飯店、旅社、對外經營的食堂、文印騰寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉運站等用地。

【旅遊業用地】是指主要為旅遊業服務的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅遊商店、友誼商店等用地。

【金融保險業用地】是指銀行、儲蓄所、信用社、信託公司、證券交易所、保險公司等用地。

【市政公用設施用地】是指自來水廠、泵站、污水處理廠、變電（所）站、煤氣站、供熱中心、環衛所、公共廁所、火葬場、消防隊、郵電局（所）及各種管線工程專用地段等用地。

【綠化用地】是指公園、動植物園、陵園、風景名勝、防護林、水源保護林以及其他公共綠地等用地。

【公共建築用地】是指文化、體育、娛樂、機關、科研、設計、教育、醫衛等用地。

【文、體、娛用地】是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團體等用地。

【機關、宣傳用地】是指行政及事業機關、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電台、電視台、出版社、報社、雜志社等用地。

【科研設計用地】是指科研、設計機構用地。如研究院（所）、設計院及其試驗室、試驗場等科研、設計用地。

【教育用地】是指大專院校、中等專業學校、職業學校、幹校、黨校，中小學校、幼兒園、托兒所、業余進修院（校）、工讀學校等用地。

【醫衛用地】是指醫院、門診部、保健院（站、所）療養院（所）、救護站、血站、衛生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫學化驗、葯品檢驗等用地。

【交通用地】是指鐵路、民用機場、港口碼頭及其他交通用地。

【鐵路用地】是指鐵路及場站、地鐵出入口等用地。

【民用機場用地】是指民用機場及其附屬設施用地。

【港口碼頭用地】是指專供客、貨運船停靠的場所用地。

【其他交通用地】是指車場（站）、廣場、公路、街、巷、小區內的道路等用地。【實有住宅】是指已建成並達到入住及使用條件的、含自有（私有）住宅在內的住宅。

【住宅套數】是指按照設計要求已建成並達到入住、使用條件的成套住宅的套數。

【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、廚房、衛生間、室內走道或客廳等組成的供一戶使用的住宅。

【房屋施工面積】是指報告期內施工的房屋建築面積，包括本期新開工面積和上年開發跨入本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復工的房屋面積。本期竣工和本期施工後又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建築應填各層建築面積之和。

【房屋新開工面積】是指在報告期內新開工建設的房屋建築面積，不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土創槽（地基處理或打永久樁）的日期為准。

【房屋竣工面積】是指房屋按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標准），可正式移交使用的房屋建築面積總和。

【竣工房屋價值】是指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。竣工房屋價值按房屋設計和預算規定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、暖、衛等附屬工程的建造價值，也包括作為房屋建築組成部分而列入房屋建築工程預算內的設備（如電梯、通風設備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝，工藝設備基礎的建造，辦公及生活用品等傢具的購置等費用，購置土地的費用，遷移補償費和場地平整的費用，以及城市建設配套的投資。竣工房屋價值一般按結算價格計算。

【居住人口】是指與住宅統計范圍一致的居住人口。以公安局的統計數據為准。

【居住戶數】是指與居住人口數相應的戶數。「戶「以公安派出所核發的戶口簿為准，一個戶簿即一戶。

【人均住宅建築面積】（新增指標）是指按居住人口計算的平均每人擁有的住宅建築面積。計算公式：人均住宅建築面積（平方米/人）=住宅建築面積／居住人口

【人均住宅使用面積】是指按居住人口計算的平均每人擁有的住宅使用面積。計算公式：人均住宅使用面積（平方米/人）=住宅使用面積／居住人口

【戶均住宅套數】（新增指標）是指按居住戶數計算的平均每戶擁有的住宅套數。計算公式：戶均住宅套數（套/戶）=住宅套數／居住戶數

【住宅成套率】（新增指標）是指成套住宅建築面積與實有住宅建築面積的比例。計算公式：住宅成套率（％）= 成套住宅建築面積／實有住宅建築面積×100％

【住宅自有（私有）率】（新增指標）是指自有（私人所有）的住宅建築面積與實有住宅建築面積的比例。計算公式：住宅自有率）= 自有（私有）住宅建築面積／實有住宅建築面積×100％【開間】住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。
開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建築面積的小開間住宅相比，承重牆減少一半，使用面積增加2%，便於靈活隔斷、裝修改造。

【進深】在建築學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前牆皮到後牆壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然採光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。

【層高】層高是指住宅高度以「層「為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

【凈高】凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

【標准層】標准層是指平面布置相同的住宅樓層。

【陽台】是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。

【平台】平台是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

【走廊】走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

【地下室】地下室是指房間地面低於室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

【半地下室】半地下室是指房間地面低於室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

【玄關】玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的「領地「，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由於功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。

【隔斷】隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面。

【過道】過道是指住宅套內使用的水平交通空間。【實有房屋】是指已建成並達到入住或使用條件的、含自有（私有）房屋在內的各類房屋。【建築面積】住宅的建築面積是指建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建築面積，則是各層建築面積之和。建築面積包含了房屋居住的可用面積、牆體柱體佔地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

【使用面積】住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不採用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內牆面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

【公用面積】住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所佔面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建築面積存在公共面積的分攤問題。

【公攤面積】商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：
1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；
2．各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50％。

【共有建築面積分攤系數】整幢建築物的共有建築面積與整幢建築物的各套套內建築面積之和的比值，即為共有建築面積分攤系數。

【實用面積】它是「建築面積「扣除公共分攤面積後的余額。

【居住面積】住宅的居住面積是指住宅建築各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去牆、柱等建築構件所佔有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。

【計租面積】作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統一規定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛生間，廚房，過道，樓梯，陽台（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建築面積計算。

【銷售面積】銷售面積是指商品房按「套「或「單元「出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建築面積（以下簡稱套內建築面積）與應分攤的共有建築面積之和。

【公用建築面積分攤系數】將建築物整棟的公用建築面積除以整棟樓各套套內建築面積之和，得到建築物的公用建築面積分攤系數。即公用建築面積分攤系數＝公用建築面積／套內建築面積之和。【房屋產權】房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利。

【建築小品】建築小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬於某一建築空間環境的小體量建築、遊憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。

【均價】均價是指將各單位的銷售價格相加之後的和數除以單位建築面積的和數，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業推出的「不計樓層、朝向，以2800元／平方米統一價銷售「，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。

【基價】基價也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價後而得出。

【起價】起價也叫起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中：×××元／平方米起售「，以較低的起價來引起消費者的注意。

【預售價】預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批准許可權部門核定的價格為准。

【一次性買斷價】一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之後，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。

【定金】定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬於一種法律上的擔保方式，目的在於促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之後改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。「

【違約金】違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。
【共同共有房產】共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。

【共有房產】共有房產：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。

【尾房】尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以後，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售後剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、採光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。

【爛尾房】爛尾房是指那些由於開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大於求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行後續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。「爛尾「的情況一般不會發生在房產推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現。

【城市居住區】城市居住區一般稱居住區，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指被城市幹道或自然分界線所圍合，並與居住人口規模30000～50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。

【居住小區】居住小區一般稱小區，是被居住區級道路或自然分界線所圍合，並與居住人口規模 7000～15000人相對應，配建有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地

【居住組團】居住組團一般稱組團，指一般被小區道路分隔，並與居住人口規模1000～3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。

【配建設施】配建設施是指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。

【公共活動中心】公共活動中心是配套公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。【期房】是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買「樓花「，這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。而通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

所謂【現房】是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。

【外銷商品房】是由房地產開發企業建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、台）的企業，其他組織和個人。

【內銷商品房】是由房地產開發企業建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業單位和居民。

【准現房】是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目瞭然，工程正處在內外牆裝修和進行配套施工階段的房屋。【已購公房 】已購公房又稱售後公房，就是購買的公有住房

【單位產權房】單位產權房是指產權屬於單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。

【廉租房】廉租房是在新出台的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

【私房】私房也稱私有住宅，私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。

【二手房】二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為「一手「，第二次交易則為「二手「。一些無房的人，可以買一套別人多餘的房；而另一些手裡有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富餘戶，也能賣掉自己的多餘住房換取收益。

❸ 最基本的房地產知識有哪些我應該注意什麼

房地產基礎知識
一、房地產：房產和地產的總稱，也叫「不動產」。
房地產的形態：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。
房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱；
房地產是土地附在土地上不可分割的建築物，構築物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產。(構築物是指不能進入的建築，如：煙筒、樹、路等)
房地產按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產用(50年)；3、經營用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學校，博物館等)。

二、房地產業：從事房地產經營管理服務性企業的總稱。
房地產產業的主要內容：
1、 土地的開發和再開發；
2、 房屋的開發和建設；
3、 地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；
4、 房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；
5、 房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等)；
6、 房地產物業管理；
7、 房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。

三、房地產的特性
1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建築在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制；
2、地域差別性：每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同；
3、房地產的高質耐久性；
4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業，稅收約占國民生產總值的10%。

※ 房地產的前景
1、城市化水平走勢穩步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡；
2、人口流動增加形成對住宅的需求；
3、居民消費水平的提高；
4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；
5、深化改革與市場發展的促進對住宅的需求。
政府改革深化內需
1、 取消福利分房，實行住宅貨幣化；
2、 開發二手房市場；
3、 下調存款利率，吸引大批投資性客戶；
4、 下調稅費，出台法律法規，激勵住房需求。

五證兩書
一、《建築用地規劃許可證》
建設單位向土地管理部門申請徵用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。

二、《建設工程規劃許可證》
有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。

三、《國有土地使用證》
經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和「四至」范圍。

四、《建設工程開工證》
建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護。

五、《商品房銷售(預售)許可證》
市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性文件

六、「兩書」
《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》

名詞解釋
一、基本參數
※ 復式：區別於躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構(上下不一樣高)；
※ 錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；
※ 進深：一幢建築物(房子)從前牆皮到後牆皮的距離(長度)；
※ 開間：住宅的寬度，一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮的長度(3m~3.9m較舒適)；
※ 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);
※ 靜高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2.7m);
※ 戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室；
※ 建築系數：「建築佔地系數」的簡稱，指建築用地范圍內所有建築物佔地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建築物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建築系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建築物的通風、採光和防火、防爆等方面的空間要求，並保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。
※ 三通一平：通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。
※ 七通一平：大的開發區域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。

二、與產權有關的概念
※ 房屋產權：泛指所有者對財產的佔有、使用、收益處分，並排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產權指房產所有者按照國家法律規定所有的權利。
※ 房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，並依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋佔有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。
※ 房地產權登記：通常稱「產權登記」(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續，在規定登記范圍內的房屋所在地產權管理部門申請所有權登記，經審查確認產權後，由房屋管理機關發給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。
※ 共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，並承擔相應的義務；後者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，並承擔相等的義務。
※ 房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。
※ 過戶：即更換房屋承租人姓名。

三、與面積有關的概念
※ 建築面積：建築物各層面積總和，每層建築面積按建築物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積
※ 公攤面積：
1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建築面積；
2、 各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆牆體水平投影面積的50%
※ 商品房銷售面積 = 套內建築面積 + 分攤公用面積
※ 套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽台建築面積
※ 使用面積：建築物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。
※ 使用面積系數：用百分率表示，等於總套內使用面積之和除以總建築面積。
※ 輔助面積：建築物各層平面樓梯、走道、所佔凈面積的總和。
※ 結構建築面積：建築物各層中，外牆、內牆、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所佔面積的總和。
※ 使用率：使用面積與建築面積之比，用百分數表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。
※ 實用率：套內建築面積和住宅面積之比。
※ 商品房銷售面積 = 套內使用面積 + 分攤的功用建築面積
※ 套內建築面積 = 套內使用面積 + 套內牆體面積 + 陽檯面積
※ 套內牆體面積：公用牆為水平投影面積一半計入非公用牆為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。
※ 公攤的公用建築面積 = 套內面積 × 公用建築面積分攤系數
※ 公用建築面積分攤系數 = 公用建築面積 ÷ 套內建築面積總和
※ 公用建築面積 = 整棟樓的建築面積 – 套內建築面積 – 不應分攤的建築面積
※ 容積率：總建築面積與所用建築用地面積(總佔地面積)之比。
※ 建築覆蓋率：又稱「建築密度」，是指建築物基底佔地面積與規劃用地之比。
※ 綠化率：指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
※ 綠地率：指規劃建設用地范圍內的綠蔭面積(包括綠地面積)與規劃用地面積之比。

四、與銀行貸款有關概念
※ 按揭：是指按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款後，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。
※ 按揭所用材料：
1、 身份證復印件；
2、 戶口本復印件；
3、 結婚證復印件；
4、 學歷證復印件；
5、 收入證明；
6、 購房合同復印件；
7、 營業執照復印件；
8、 三個月的連續稅單；
9、 固定資產的發票；
10、 借款申請表。
※ 契稅：指房屋所有權發布轉移時，就當事人所定契約按房價一定比例向新的房屋產權人所徵收的一次性稅費。它是針對房地產產權變動的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費，約為房價的1.5%

五、與住宅相關的概念
※ 公寓式住宅：相對於獨門獨院別墅，大多數為高層，每層有若干個可以單獨使用的套房，裡面一應俱全。
※ 花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點：建築密度低，內部居住功能相當完備，裝修華麗、富有變化。
※ 雙拼：連拼，疊拼。
※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅觀念的延伸，屬於住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬體設施，尤其是網路功能發達，能使居住的同時從事商業活動的居住形式。事業一些小公司，以及依賴網路進行社會活動的人群。
※ 經濟適用房：具有社會保障性質的商品住宅，它具有經濟性和適用性。經濟性：是指住房價格相對市場價格而言即比市場商品房價格低，能夠適應中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設計和建築標准上強調使用效果，而不是降低標准。

六、經濟適用房
我國在1998年房改的同時就實行了經濟適用房政策。
※ 經濟適用房享受哪些優惠政策
免徵城市基礎設施配套費和商業網點建設費以及契稅，減半徵收水電增客費等各種稅費。建設用地採取行政劃撥方式供應，優先給予辦理有關手續。另外，經濟適用房建設管理費只限於1%~3%，市場利潤被限在3%以下。
※ 經濟適用房價格構成
•住房建設的征地和拆遷補償安置費；
•審查設計和前期工程費；
•住宅小區基礎設施建設費；
•建設工程費；
以上4項之和為基礎的1%~3%的管理費。貸款利息、稅金3%以下利潤。商品房除以上8項外，還有行政事業性收費(如小區營業性配套公建費，人防建設費等)，土地出讓金其利潤不受限制，由市場決定。
※ 經濟適用房與商品房有什麼不同
•獲得土地的方式不同，經濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房採用出讓方式須交納土地出讓金；
•成本結構不同；
•租售政策不同，經濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制；
•價格政策不同，經濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。
※ 經濟適用房是什麼產權？與商品房有什麼不同？
居民個人購買的經濟適用房產權歸個人；
房屋的產權分四部分：使用權、佔有權、處置權和收益權，與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售後，收益全部歸個人所有。

銷售技巧
一、購房客戶的類型、特徵，如何應付
1、理智穩健型(40歲左右)
特徵：考慮問題深思熟慮、冷靜、穩健，不易被推銷員言辭打動，認為疑點的地方一定要搞清楚
措施：加強產品品質，公司性質、實力。獨特優點，出奇制勝。有理有據，虛心解決問題。
2、熱情沖動型(年輕男性較多)
特徵：天性愛激動，易受外界慫恿和刺激。
措施：趁熱打鐵狂轟炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特徵：出言謹慎，外表反應冷漠。
措施：靜、引導。親切誠懇態度拉近感情。
4、憂柔寡斷型
特徵：猶豫不決，反反復復。
措施：從我的角度堅決的給他自信，讓客戶慢慢產生依賴於幫他的決定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特徵：過分小心，想用言語說服你
措施：取得信任，加強產品信心、不會跑 適當引導，適當快刀斬亂麻，交定金一定要快，無後悔餘地。
6、盛氣凌人型
特徵：趾高氣昂、嚇唬、態度拒人於千里之外，外強中干。
措施：不卑不亢，保持原樣，尋找弱點，不抵怵。
7、求神問卜型
特徵：做決定之前找風水先生，決定權取決於此(別人手中)
措施：不要否定他的世界觀，以現代觀點配合其風水觀。適時提醒他一下，可接觸些了解些談得來 先肯定在否定，否定時強調任的價值。
8、畏首畏尾型
特徵：前怕狼後怕虎，一個問題反復憂慮，缺乏經驗，考慮太多。
措施：有力的業績品質和保證，強調肯定，不必產生其他想法。
9、神經過敏型
特徵：悲觀、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少說話、少說多聽，重點嚴肅說服
10、斤斤計較型(似5)
特徵：心思細膩，什麽都想要，想佔便宜。
措施：要用氣氛逼他，盡快做決定，馬上調價，強調已經有優惠
11、借故拖延
特徵：個性遲疑，推三推四。
措施：追查客戶不做決定的真正原因，路過閑人、市調，

❹ 做房地產需要了解那些基本知識。

我之前也是做房地產銷售的
簡言之也就是房地產經紀人
要說這個行業的基本專功其實也屬沒什麼
但要真正做好也不容易
首先就是幾個不怕
不怕苦、不怕累、不怕被人笑話、不怕被人誤會
在我剛開始做的時候，因為談判技巧方面的缺乏，客戶有說我是騙子的，有罵我神經病的
說實話，當第一次遇到這些問題時真的很讓人惱火，也很想放棄
但如果你真正把那些日子頂下來了以後你會覺得那點事根本就算不上什麼事
第二，臉皮要厚
這個行業很鍛煉人
最開始你不管別人煩不煩
自己該怎麼做就怎麼做
罵你等他罵，左耳進右耳出就行了
該煩他的照做不誤
因為第一次讓他不高興了
第二次他肯定會轉變一點
這是肯定的
第三，專業知識的掌握
這是重中之重
你想推銷的物業你都不熟悉你賣什麼？
首先你就得對它進行完全的熟悉
在你銷售之前幾分鍾，最好編好你要對你客戶的說詞
以免出現臨時問題不好解決

也不知道對不對
如果對的話二次再說。因為有事閃人

❺ 做房地產銷售的基礎知識

房地產銷售基礎知識：

1、 房地產的概念和分類
房地產是房產和地產的總稱。房產是房屋及其權利的總稱。地產是土地及其權利的總稱。

房地產是由土地、附著在土地上的各類建築物、構築物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產總體。房地產也稱不動產。

2、 房產與地產之間的關系，房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構築物或建築物；

地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發和待開發土地。

我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：
A、 實物形態上看，房產與地產密不可分；
B、 從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；
C、 從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。

差異包括幾個方面：
A、 二者屬性不同；
B、 二者增值規律不同；
C、 權屬性質不同；
D、 二者價格構成不同。

3、房地產的類型按用途劃分：

A、居住用房地產

B、生產用房地產（工廠等）

C、經營用房地產（商場、游樂園等

D、行政用房地產（政府辦公樓、房管局、建設局等）

E、其他專業用房地產（學校、醫院、福利院等）

(5)地產人最基本原理是什麼擴展閱讀

首次見客

第一印象非常關鍵，銷售白領的形象氣質和談吐及精神面貌很重要。

一、初次見面讓客戶了解公司背景非常重要，讓客戶從全景的方式了解公司的發展歷程，資料畫冊等方面。

二、企業發展戰略：告訴客戶企業的戰略目標及發展目標，讓客戶知道企業的過去及將來，讓客戶覺得跟隨企業有前途，幫助客戶樹立合作的信心，如未來品牌將會成為優秀品牌，企業將會成為跨國企業等。

三、品牌戰略：打造世界的民族品牌，告訴客戶品牌的發展戰略，何時成為主流品牌及大品牌，品牌規劃的步驟幾步走，三年以後品牌的表現，五年以後的品牌的成就及層次，十年以後品牌的位置，打造百年品牌成就百年企業。

四、市場戰略：告訴客戶公司對於市場對於客戶的態度，及品牌的營銷思路。

五、定位目標客戶：青春一族的學生層面，普通大眾上班族工薪層，收入比較高的白領女性，富貴階層的私營業主，財富女性成功女性時尚消費群體，品牌的特點特色及競爭優勢，與其它品牌相比具備的獨特優勢等等內容。

六、市場定位：定位農村市場還是城市，定位高端消費還是主流消費群體，主攻縣級城市還是地級城市，主打專賣市還是商超渠道，讓客戶知道做品牌的位置，包括地位及操作手法等，讓客戶全程了解品牌的運作過程，讓客戶建立長遠合作的信心。

❻ 作為一個房產經紀人應該掌握的最基本知識有哪些

房地產稅收知識：
中國現行房地產稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關的稅有固定資產投資方向調節稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、外國投資企業和外國企業所得稅、印花稅。
一、房產稅：房產稅是以房產為課稅對象，向產權所有人徵收的一種稅。
1、納稅人：凡是中國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的納稅人。產權屬於全民所有的，以經營管理的單位和個人為納稅人；產權出典的，以承典人的納稅人。
2、課稅對象的征稅范圍：房產稅的課稅對象是房產。房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。
3、客稅依據：對於非出租的房產，以房產原值一次減除10~30%後的余值為計稅依據計算繳納。對於出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。
4、稅率：房產稅採用比例稅率。按房產余值計征的，稅率為1.2%；按房產租金收入計征的，稅率為12%。
5、納稅地點和納稅期限：房產稅在房產所在地繳納。房產稅按年計征，分期繳納。
二、城鎮土地使用稅
城鎮土地使用稅是以城鎮土地為客稅對象，向擁有土地使用權的單位和個人徵收的一種稅。
三、耕地佔用稅</p>耕地佔用稅是以城鎮土地為課稅對象，向擁有土地使用權的單位和個人徵收的一種稅。
四、土地增值稅</p>土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物的單位和個人徵收的一種稅。
五、契稅</p>契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移時，按當事人雙方訂立契約等時對產權人徵收的一種稅。
1、納稅人：在中國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為納稅人。轉移土地房屋權屬是指下列行為：國有土地使用權出讓；土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換、房屋買賣。
下列行為視同為轉移土地、房屋權屬，予以征稅：
1、以土地、房屋權屬作價投資、入股；以土地、房屋權屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權屬；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。
2、客稅對象：契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。
3、稅率：契稅的稅率為3~5%，安徽省的契稅稅率為4%，合肥目前的契稅稅率為4%，但購置普通住宅減辦收取。
4、計稅依據：契稅的計稅依據是土地、房屋產權轉移時雙方當事人簽定的契約價格。徵收契稅，一般以契約載明的買價、現值價格作為計稅依據。但是，為了保護房屋產權交易雙方的合法權益，體現公平交易，避免發生隱價、滿價等逃稅行為，征稅機關認為必要時，也可以直接委託房地產估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據。
六、相關稅收
1、營業稅、城市維護建社稅和教育費附加
1.1營業稅：是對提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人開征的一種稅。銷售不動產的營業稅稅率為5%。
1.2城市建設維護稅：是隨增值稅、消費稅和營業稅附征並專門用於城市維護建設的一種特別目的稅。
1.3教育費附加：是隨增值稅、消費稅和營業稅附征並專門用於教育的一種特別目的稅。
1.4企業所得稅：是對企業在一定期間內取得的生產經營所得和其他所得徵收的一種稅。
1.5印花稅：是對因商事活動、產權轉移、權利許可證照授受等行為而書立、領受的應稅憑證徵收的一種稅。印花銳的徵收范圍主要是經濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產權憑證。