房地產可變成本包括哪些

Ⅰ 固定成本和變動成本包括哪些

成本中固定成本和變動成本包括：

1、固定成本是指成本總額在一定時期和一定業務量范圍內，不受業務量增減變動影響而能保持不變的成本，如廠房和機器設備的折舊、財產稅、房屋租金、管理人員的工資等；

2、變動成本是指其成本隨著業務量的增減變動而發生變動的成本，如原材料成本，製造費用、銷售成本等內容。

3、成本是商品經濟的價值范疇，是商品價值的組成部分。人們要進行生產經營活動或達到一定的目的，就必須耗費一定的資源，其所費資源的貨幣表現及其對象化稱之為成本。 並且隨著商品經濟的不斷發展，成本概念的內涵和外延都處於不斷地變化發展之中。

(1)房地產可變成本包括哪些擴展閱讀：

固定成本方法與范圍：

戰略成本管理的基本方法有價值鏈分析法、競爭對手分析法、戰略成本動因分析法等等。

1、價值鏈分析法

價值鏈分析法是一種尋求確定企業競爭優勢的工具。企業價值鏈分析是通過對企業活動進行分解，以各種價值活動為基礎確定成本與效益，考慮單個活動本身及其相互之間的關系，根據企業的戰略目標進行權衡和取捨，從而確定企業的競爭優勢。

2、競爭對手分析法

競爭對手分析法是通過分析競爭對手的價值鏈、優劣勢、反應模式、競爭戰略、乃至核心競爭能力等各方面的信息與證據，考慮其在競爭中的態勢，採用的行動和反應，從而為企業決策的制定和經營活動的開展提供參考依據。

Ⅱ 求解房地產銷售的數模題

銷售量(套)42 32 41 67 25 29
該公司的樓盤2007年12月的銷售均價為4800元/平方米,平均每套120㎡,2008年上半年的銷售價保持不變.2007年12月末尚有49套房未出售.商品房從規劃到售出會發生下列費用:(1)建造成本,包括固定成本(主要是指購地,機器設備的折舊)和可變成本(鋼材,水泥,裝飾材料和人工成本等,其中人工成本在可變成本中佔到大約40%),按照2007年12月份的建材價格計算,可變成本(萬元)與商品房建造套數(以平均每套120平方米計算)的平方成正比,比例系數為0.5.且可變成本與建材價格上漲幅度有關,例如建材價格上漲10%,則可變成本是按前面方法計算結果的1.1倍.(2)銷售費用,於當月銷售金額成正比.(3)折舊,建造好的上平方未售出的必須計算折舊,折舊分40年攤銷,即該公司生產的商品房平均每套每月的折舊未48萬元/(40*12)=0.1萬元.
近年以來,央行和國家發改委等部門出台了一系列措施平抑建材價格,但由於對建材需求結構而言,總體上求大於供的市場狀況沒有得到根本改善,預計今年建材的價格仍會有一定的增長.預計的增長速度(以2007年12月的價格為基礎)

Ⅲ 成本項目分幾類﹖

是企業生產費用按照經濟用途分類，用以計算產品成本的項目。
根據各個行業生產的特點，工業企業將生產費用按經濟用途分為：直接材料、直接工資、其他直接費用和製造費用等成本項目。施工企業將生產費用按經濟用途分為：材料費、人工費、機械使用費、其他直接費和間接費用等成本項目。房地產開發企業將生產費用按經濟用途分為：土地徵用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、配套設施費和開發間接費用等成本項目。
按上述成本項目計算的成本，是工業產品的製造成本、建築產品（工程）的施工成本、開發產品的開發成本，它們都不包括企業的管理費用、財務費用和銷售費用等期間費用。
因按現行財務會計制度的規定，期間費用直接計入當期損益，不計入產品成本。所以上述產品成本都不是完全成本。生產費用按經濟用途分設成本項目，是為了成本管理和成本計算的需要。生產費用如僅按經濟性質分類，只能說明發生了哪些費用，不能反映費用發生在哪裡及其所起的作用。
如企業消耗的原材料有的用於直接生產產品，有的用於修理機器設備；按經濟用途分類設置成本項目，把用於直接生產產品的部分計入直接材料項目，用於修理機器設備的部分列入製造費用項目，就有利於了解費用發生場合及其所起的作用，便於確定經濟責任，加強成本管理。同時也便於計算產品成本。因為企業發生的生產費用，只有一部分是可以直接計入各項產品成本，另一部分屬於共同性生產費用，不能確定其為哪些產品所應負擔，而必須按照一定的標准，間接分配計入各項產品成本。為了便於產品成本的計算，也需要將生產費用按經濟用途重加分類。

Ⅳ 萬科集團公司房地產成本控制要點.

萬科集團公司成本控制要點.
1.前期工程：一般水平，按建築面積計算，單方造價在50-90元／m2。這項費用，與設計環節無關。它與項目佔地面積大小有關，與總建築面積的關聯不大。場地的現狀，直接決定它的成本水平。
（1）比如，如果存在「場地土方工程」這一項的話，比如坡地項目，或未能進行三通一平交地的項目，其造價水平就高。
（2）越是邊遠地區，因其配套設施不齊全，需要施工的項目多，數量大，造價也相應地高於市區項目。
前期工程中需注意兩項，一是場地土方工程，目前很多項目自然高低於市政標高，都需要大量回填土方，造價不低。能不能有什麼巧辦法來降低這一部分的造價？因後面講到地下室還會涉及到土方工程，這個問題留到後面一並解決與回答。
另一個注意點就是圍牆，我們曾經有某個項目的臨時圍牆分判花掉三個月的時間，現在聽上去大家可能覺得比較難以理解，問其原因就是設計對於圍牆的方案遲遲未定，反復修改，當然不排除這個地塊的地理位置、地面以下的地質有問題，所以方案會不斷修正，但對於大多數項目，至少是同一個地區公司的項目來講，臨時圍牆的標准化肯定不是難事，這樣可以節省我們很多無謂的時間損耗，想想三個月的工期就因為臨時圍牆工程而消耗掉是多麼痛心的事情。其次在圍牆設計上要注意經濟性，對於圍牆來講其主要功用還是圍護且是臨時性質，當然局部需要營銷包裝，有些地區的圍牆全是方管支撐+鍍鋅鐵皮，平均2.5米高，每延長米單價高達1300元/m，部分營銷宣傳路段是6米高，想想是比較奢侈的事情。還有一種情況，對於地塊較大的項目，需要分期建設，但是首期安排在地塊中間，遠離市政交通道路，為了展示和銷售需要，在沒有整個地塊的道路交通系統設計的情況下，必然要興建一定數量的臨時道路、臨時圍牆、臨時綠化等等設施，花費相當大。這是不可取的。
2.基礎工程：對於樁基工程，以總建築面積為單位計算，目前的造價水平是80－120元／m2。對於非樁工程，暫時錄不到規律數字，原因一方面是非樁基礎的形式多樣化，差異很大；另一方面是原來的科目沒有這一項，所有非樁基礎全部並入主體工程中去，在設置工程量清單時，混在一起，剝離不開，這是不科學的。
基礎工程的造價水平，從嚴格意義上講，與建築物的基底面積直接相關，而與建築物的層數（具體地體現在建築面積上）關聯性較小。以建築物基底計算的樁基礎工程，其造價為600－800元／m2。基礎工程的造價水平，顯得較為剛性。
（1）地基處理：這項費用，完全與場地的地質條件有關，運氣不好的，將付出大筆金錢，運氣好的，支出很少，甚至不發生費用。比如佛山地區地下溶洞較多，處理起來花費大、耗時長；有此地區會出現換填土現象，比如北京、成都，換填的原因主要是因為可以使用非樁基礎，但在基礎標高的位置土質不符合要求。相對來說，換土之後如果能利用天然地基，是相當節省的，但是，這種方案具有明顯的地區特徵，不是每個城市都可以效仿的。
（2）樁基礎：它的造價水平與樁的種類有關。而樁的種類在多數情況下，又是無法替換的，因而也顯示出剛性，比如對於人工挖孔樁和高強度管樁之間的選擇，如果因為地基軟弱導致樁設計很長，那是不便選用人工挖樁的，在工期和經濟上都沒有優勢。除樁型之外，樁的長度是影響造價的重要原因，而樁長又與地質條件直接相關，一般地說，樁基礎工程用在華南和華東地區，明顯地，華東的樁，要比華南的樁長一些，因為土質不好，有時被迫使用摩擦樁，直接導致樁的數量增加較多、樁也很長。在某些情況下，抗撥樁可以用錨桿來代替，經濟性顯著。
在樁基礎工程施工中，需注意樁機數量、打樁順序與樁長記錄，尤其是樁長記錄。端承樁都是按實結算，結算的數量依據全是靠現場的打樁記錄匯總而來，不能僅依靠監理去驗收，與我們自己人相比，監理的誠信度差得太遠。
樁基礎工程，其造價上有相當的彈性，需要我們做專門的優化處理。我們部門曾經發出過一份通報，某個項目的別墅樁基礎工程的造價超過400元／m2，究其原因是樁數太密，承載力太高。根據規劃設計中心葉總意見，完全可以減少樁數量而用一塊較厚一些的「板」來作上部柱子的支撐體。所以，對於樁基礎工程，大家一定要有「優化」意識！
（3）非樁基礎：如果能夠避免獨立的筏板基礎的話，基礎工程的造價將會明顯地降低，比如讓筏板同時兼做地下室的底板。如果僅有筏板而無地下室的話，那筏板就可惜了。對於低樓層建築使用獨立柱基，是很經濟的。
3.地下室：地下室工程的造價，一般是2,200－3,000元／m2。目前有不少地區的地下室造價已經達到4,000的水平了，非常可怕！
影響地下室造價的因素很多：
（1）地下室面積：單個地下室的面積越小，整體造價水平就越高，因為它分攤了四周的牆體，所以多棟高層建築，其下面的地下室如果是連成一片的話，相對來說，就很經濟；而如果每一棟的下部都有一個獨立的地下室，而每個地下室又相互連通，象是「地道戰」一樣，那麼多個地下室的造價水平肯定要高於一個地下室。在這一點上，請設計部門在評審方案時多加註意。
（2）地下室的層數：一般來說，地下室的層數多一些，比如2－3層，其經濟性會比1層要好，因為底板和頂板這些造價高昂的構件將會被分攤。但是，也會出現另外一種情況，因為地下室太深，基坑費用加大，將會增加地下室的單方造價，同時，施工周期也較長，基坑安全風險也將大增。這一點在城市中心地帶體現得非常明顯，比如上海的建國東路項目和南京的凱旋門項目，而在場地開闊、無不良地質的條件下，多層地下室其經濟性肯定優於單層地下室。一般來說，我們還很少遇到對地下室層數的討論，因為影響地下室層數的因素，往往是固定的，沒有可變的餘地。因為：一、地下室的面積，我們總是希望越小越好，最好不建；二、最小面積的地下室如果在項目佔地面積足夠大的情況下，自然大家只會做一層，而不會設計成兩層，相反如果項目佔地面積小，要想獲得足夠數量的地下室面積，自己只能向地底下要空間。
（3）設計的經濟性：具體地體現上鋼筋和砼的用量指標上，這一點極其關鍵！是地下室建造成本控制的核心！。目前的水平是鋼筋140－200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上，影響砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。當然跟層數也有關系，層數多，攤銷下來的指標就很底。想說明的是，我們在08年8月底下發的《限額審批意見》中對於鋼筋與砼指標含量沒有提出具體的限額數據，原因是全國各個地區的抗震等級、地質條件、人防要求等很多因素不一致，但應該來說在同一個區域相對有一定的規律，或者說研究起來更有指導意義，文中提出請各個區域來進行研究並細化具體指標。
（4） 頂板覆土：這個因素，影響很大。不少項目，因為地下室占據了大部分的地面面積，所以要解決小區的環境，就只能在地下室頂板上想辦法。覆土1.0－2.0m是很常見的。因為有覆土，將直接影響到頂板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因為梁加高，將導致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至於覆土影響造價至何種程度，我們目前沒有數字，因為這一部分不好單獨計算，但可以尋找面積大小、平面布局、層數都相近的兩個地下室，一個有覆土，一個沒有覆土，求其差異，進而得出相應的結果。我們建議控制覆土厚度，在地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木。
（5） 基坑支護：涉及到經濟性，在能夠保證安全的情況下，盡量優化方案，追求最大的經濟性。安全性必須要由施工單位來承諾，否則將來我們會面臨被索賠的問題。在安全性，我們自己要有基本的判斷，在我們與施工單位之間，求得安全性認識的平衡，不能被施工單位牽著鼻子走。
（6） 土方工程：對於土方工程量較大的項目分期，土方管理是一門學問，也容易被大家忽視，需考慮到開挖土方的可利用性。對於開挖出來的土方，能否用於本期或該項目的前期回填；仍需外運的土方，若能聯繫到某些項目正需要大量回填，盡可能 「變廢為寶」，可減少工程造價。目前各地區土方開挖+外運的單價一般在25-50元/m3之間，而土方開挖的承建商之所以能賺取較多利潤，很多時候也是拉A地的土去填B地，兩邊收錢。
（7） 地下室的豪華程度：中海地下室，很豪華。有很多甲級寫字樓和五星級酒店，它的地下室水平，遠遠沒有我們中海的水平高，哪怕我們的項目是個中檔定位的項目。這也是中海「太實在」的一種表現。從設計角度來說，功能齊全，用料經久耐用，在使用過程中，物業管理方面就不會投訴，否則物業肯定經常性找設計上的毛病，我們的設計人員承擔不起這些背後的議論和指責，所以，就一次設計到位。豪華的表現，集中在地面處理上，其次上牆面的處理。地面是不是一定要做一層專用油漆或硬化面層，要視項目檔次而定，不能連低檔樓盤都這么做。建設只有高檔樓盤才考慮面層處理。
（8） 人防工程：影響造價較為明顯，但因為具體的表現形式是在結構工程上，所以無法拆分出造價水平。加之，人防工程是被動接受的設計，想不建都不行。
（9） 防水工程：一般來說，我們只設計外防水。在外防水上，有不少地區公司將底板防水層省掉。如果地下室設計成內外兩層防水的話，那就大可不必了。但外牆防水目前有些地區是一道，有些地區公司是兩道防水（卷材+塗膜或兩層卷材），有些還會再加上一道JS防水劑，是否有必要這么多道？值得研究。我們強調，防水層不準做兩道，如果你怕漏，從施工管理上找原因，而不準通過額外花費來補自己管理上的漏洞。

Ⅳ .某房地產企業年固定成本為3500萬,其正在開發的項目單位產品價格為2500元/m2,單位可變成本為1800元/m2,

虧盈平衡點=固定成本/（單位產品銷售收入-單位產品變動成本）
3500萬/（2500-1800）=5萬㎡
營業收入
80000X2500=20,000（萬元）
變動成本總額
80000X1800=14,400（萬元）

Ⅵ 投資性房地產-公允價值變動屬於什麼科目是資產類科目嗎

屬於投資來性房地產的二級科自目，所以同樣是屬於資產類科目，在資產負債表中會跟投資性房地產合並後列示，

比如投資性房地產——成本，期末是借方100，投資性房地產——公允價值變動，期末是借方50,那在資產負債表中就會通過投資性房地產這個科目列示150，表示升值了,反之則表示貶值。

(6)房地產可變成本包括哪些擴展閱讀：

按資產的流動性分為反映流動資產的科目和反映非流動資產的科目。

計價應分別驗證購入、自建、投資轉入、融資租入、改建擴建、捐贈、盤盈固定資產的入帳價值；應確定折舊計算及累計折舊帳戶余額的正確性，以便認定固定資產凈值的正確性。

審查固定資產增減變動的批准手續；查明固定資產入帳價值確定的合規、合法性，查明折舊方法及其運用的合法性。充分揭示性：審查確認會計報表對折舊方法、固定資產增減變動、資產租賃抵押等情況做了必要的說明。

Ⅶ 房地產固定成本與變動成本的分解方法有幾種分別是什麼

能通俗一點嗎

Ⅷ 房地產公司的固定成本

不算固定成抄本 每個平方的成本為襲 1500+500=2000
每個平方售價為3000,所以 每個平方的利潤為 3000-2000=1000
為求盈虧平衡 既要達到固定成本 開發數量為 50000000/1000=50000
答：開發數量為50000平方米.

Ⅸ 房地產項目營銷策劃包含哪些內容

簡單一點說，其內容包含如下：
房地產項目全程營銷策劃內容
[項目前期策劃]
1、市場調研及走勢分析、預測
□ 宏觀、微觀市場走勢分析
□ 最新房地產市場行情分析
2、前期產品及市場定位可行性研究
□ 產品定位分析
□ 市場定位潛力分析
□ 市場定位風險分析
□ 市場定位的可行性評價
□ 項目市場定位
3、品牌戰略策劃
□ 名稱確定建議及推廣名確定
□ 樓盤風格確定
□ 建築用料的建議
□ 項目賣點的挖掘及提練
□ 小區環境營造—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境
□ 小區景觀設計要點(環境規劃)
□ 電梯的設置
□ 停車庫設計要點、車位比例及安排
□ 會所功能內容劃分及概念的提煉
□ 裝修標准
□ 社區服務項目配置建議
□ 物業管理服務項目建議

[項目營銷策劃]
□ 項目營銷階段性劃分
□ 項目分期推出的戰術部署及促銷手法建議
□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)
□ 價格策略制定
□ 價格體系及付款方式原則
□ 現場包裝要點
□ 賣場包裝要點
□ 賣場促銷要點
□ 展銷會舉辦方案
□ 外銷方案制定
□ 制定CS系統(顧客滿意系統)
□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)
□ 模型製作指導
□ 收集市場反饋信息及時調整營銷方案
□ 分銷網路輔助措施
□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)
□ 公關推廣方案(政府機關及集團購買的可能性建議)

[廣告、宣傳、推廣設計]
(一) 品牌識別
1、礎系統設計—標志(LOGO)標准
1) 展示系統設計
□ 地盤形象設計
□ 工地圍牆展示設計
□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌
□ 售樓形象展示
□ 售樓處外觀展示指導
□ 售樓處內部形象定位指導
□ 售樓處設計建議
□ 樣板房形象定位、效果建議
□ 售樓處展板保保創意建議
□ 看樓車體外觀設計
□ 售樓人員服裝設計、保安服裝建議
2)展示系統設計
□ 售樓書、折頁
□ 售樓合同及相關文件格式
□ 價目表、付款方式單頁設計
□ 工作證(卡)、售樓人員名片
□ 辦公事務用品
3)廣告類規范
□ 報紙廣告標准格式
□ 電視廣告標准格式
□ 手提袋
4)售樓導示系統
□ 樣板房導示牌
□ POO彩旗式弔旗設計
□ 各類標示牌
□ 戶外看板
5)小區形象系統
□ 導示系統
□ 公共導示系統設計
□ 公共信息展示設計
□ 會所導示系統設計
□ 各項配套設施形象系統設計
□ 物業管理人員服飾設計
(二)廣告運動
□ 廣告訴求目標
□ 廣告訴求理念
□ 廣告主題口號
□ 廣告內容及表現手法
□ 創意策劃
□ 統一宣傳口徑制定
□ 整體氛圍概念提示
□ 媒體計劃
□ 創意延展
□ 報紙廣告方案
□ 電視廣告創意方案審核建議
(三)整體營銷費用預算及成本控制的策略

[銷售階段工作]
□ 銷售人員的安排及培訓
□ 銷售人員的進場及銷售的實施
□ 現場看樓團的籌劃
□ 客戶區域、年齡、職業等層面分析
□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結分析
□ 廣告發布效果的跟蹤
□ 放棄購買客戶的原因調查
□ 售前及售後服務內容
□ 定期銷售總結及策略調整
□ 系列促銷活動
□ 銷售後期收尾工作

體會文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm
房地產項目營銷策劃與實際運作流程

一、營銷是市場經濟的永恆主題

房地產營銷在計劃經濟中表現出來的只是制度上的福利分配。計劃經濟在某種意義上講，是統制經濟、短缺經濟，或者叫倉庫經濟，采購員滿天飛。而市場經濟是自由經濟，過剩經濟或推銷經濟、推銷員經濟。

在市場經濟條件下，如何生產已經是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這裡面，營銷是企業最本質的經營活動。

研究一般的商品到貨幣，已經不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。

在市場經濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最後檢驗，它的自身價值最終都是要經過銷售才能得到承認。

所以，營銷是永恆的主題，是社會生產目的決定的，是企業生存和發展的客觀要求所決定的。

從商品到貨幣，既是一個生產經營過程的完結，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產經營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產，就會淪為乞丐。

從某種意義上講，企業營銷不等於銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、方案制定和建築總體設計、價格定位、廣告中介服務、售後服務以及信息反饋等組成。

如果我們不能正確理解營銷是企業最本質的職能，只是到了應該出售自己產品的時候才來組織推銷，那麼，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產開發的盲目性，必然會導致銷售的無的放矢，使企業陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產品的時候才開始的，而是要從開發設計時就應該著手，它不僅僅是銷售機構、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應當說關注的大事。從房地產商來講，首先是董事長，總經理對營銷理念的正確把握和運作。

我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。

所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構的介入，有效需求的規模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現。這里就存在市場機會和市場風險。由於多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那麼，對本企業及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產市場需求的絕對性與本企業房屋產品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發展商去全面迎合適應市場和客戶，而不是相反。這種適應，不是始於建築成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的「黑屋」、「死角」。

營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉變為絕對的，具體的（特定的）需求。

可以概括為：

作為現代企業的從業人員，迎接挑戰，接受挑戰，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業家的心態，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬於我。

市場需求來源於客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產營銷就不能不研究客戶了。

從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業主，營銷運作的結果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉變，使我們實現了收益，實現了資本的回收與增值，同時，也創出了品牌，佔領了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。

曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業家堤義明講了他爺爺的事故：一個乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什麼不為那麼多經常光顧我們店的老顧客親自服務？他說，大多數有正常經濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務。那麼，為什麼不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最後講了一句至理名言，「我們的一切都是顧客給予的」。

二、房地產公開發售的策劃與運作

1、定位

樓盤公開發售前，要做好充分的准備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態，一定要有十分的把握。因為樓盤在發售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的准備，意味著已經具備了搶占市場份額的先機，如果准備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對於銷售的意義要有一個准確的把握。

如何精心准備，樓盤公開發售前要注意以下幾個問題：首先，物業在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什麼樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區的經濟環境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對於消費群體的需求量。在此基礎上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬體，不僅立足於番禺本地消化，更放眼於廣州市區，定價對人也有吸引力，結果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業、休閑置業等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由於公務、商務活動越來越現代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現代化辦公設施、經商行為、發展潛力也提出了要求。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標准，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難於啟動市場。中房集團開發的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內銷售時，都強調5A級，當時外商都很驚訝於中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設施齊全，室內布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，採光良好，對消費者就有吸引力，也為其發展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大於求，小商販形不成規模，商場發展紛紛推出經營性定位，即把物業先設定為服裝、鞋業、電腦、通訊設備等中心，發展商設計營業方向，然後將之切割出售，這就免除了客戶買了之後不知做什麼，或者想做某種生意而苦於沒有一種大環境的顧慮。由於能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象徵性定位。由於消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業無形中形成了高尚住區、「貴族」住區、普通住區等等。房地產開發商，可以用形成物業檔次的方法，對居住在小區的階層給予一定身份的特徵——象徵性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白雲堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結果，也是開發商營造了象徵性群體，通過購買、居住使之實現歸屬感、榮譽感、自豪感。

2、價格設定

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業，應清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據發展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業地產評估師對樓盤進行全方位的評估後作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。採用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。採用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

3、定價比例

一般來說，先設定一個標准層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然後確定一個樓層系數，標准層以上一般每層加價比例為0.8％，標准層以下每層下調0.5％。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應為低價區，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向系數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50％。

4、概念的策劃與引導

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者「學會」想要什麼，在滿足消費者需求方面的競爭便不那麼重要，更重要的是如何引導和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，並深入人心，之後畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以採取先易後難，也可以採取先難後易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最後全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導致市場崩潰。應該引而不發，或蓄勢待發，重兵投入一發而不可收，「一網打盡」，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實施

樓盤的銷售要實行專業對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。中介公司具有國內外客戶的網路，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應該為我所用。但長期從事房地產開發的發展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰術的專業隊伍。因此，培養和提升銷售人員的敬業精神十分重要。一個優秀的推銷員不僅僅是推銷產品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關系，而是單單進行產品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業意識的修養，因為任何一次銷售都會由於推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應具備的基本素質，推銷員是市場經濟整個鏈條中非常關鍵的一環。

三、大宗交易的策劃與運作

筆者主持過多項大宗不動產交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。

1、不動產大宗交易的內容和意義。房地產發展商能夠將所擁有或興建的物業整盤整幢一次性轉讓出去，對於化解企業經營的市場風險，緩解資金不足、實現預期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。

2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在於不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：

1）直接式叫價。明碼實價，迴旋餘地小，這在房地產呈賣方市場時是常用的交易方式。

2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易餘地，最後雙方協商讓步完成交易。

3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經營成本，並在比較中與你成交。

4）隱蔽價。對方不清楚你的經營狀況，以自身的購買目的為准，在交易中一般採用此種交易方式。

需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導致失敗。

3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執行和制約機制的設定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。

談判的班子，主要由負責經營的具有相當授權的領導、公關人員、會計師和律師組成。

4、轉讓方式。整盤計價轉讓，分項計價轉讓，先回購後轉讓，部分股權轉讓，全部股權轉讓（賣公司、法人資格）。

5、風險與防範。由於執行合同時間跨度大，建設周期長，期間建材設備價格波動、進口關稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由於匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預見性，很可能預期利潤會不翼而飛，還會出現虧損。因此有關合同、財務的風險以及成本敏感性變化都要有所預測和防範，以確保預期利潤的安全實現。

考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量採用轉股形式。由於轉股價款受到注冊資本的公司權益的聯系，不可能超出太多。其餘部分可以總承包來實現收益

希望對你有所幫助

Ⅹ 投資性房地產處置中其他業務成本的問題

你好，

首先要告訴你的是雖然結果，一定是其他業務成本等於最初取得時的「成本」的，但是如果單純的那樣去理解，是不妥的，這樣理解是不符合該資產的核算與處理原則的。只有理解了處理的原則與實質，才是最好的。

關於公允價值計量的投資性房地產在處置時的處理是：以實際收取的處置價款，借記「銀行存款」，貸記「其他業務收入」，按該投資性房地產的賬面價值借記「其他業務成本」，按其取得時的成本，貸記「投資性房地產-成本」，按累計形成的公允價值的變動額，借記或貸記「投資性房地產-公允價值變動」，同時，將累計形成的「公允價值變動損益」結轉到「其他業務成本」中，這樣我們就可以看得出，由於持有期間的，「公允價值變動損益」和「投資性房地產-公允價值變動」的數值是一定相等的，並且方向是一定相反的，同時又都會最終記入到「其他業務成本」中去的，所以就會導致「其他業務成本」數值計算中出現了，加一個數值後又減去了一個相同的數值。那麼下面我們來看具體的會計處理過程：

2009年1月1日：
借：投資性房地產-成本 1200
貸：銀行存款 1200
2009年12月31日：
借：投資性房地產-公允價值變動 200
貸：公允價值變動損益 200
2010年12月31日：
借：公允價值變動損益 20
貸：投資性房地產-公允價值變動 20
2011年3月1日，出售：
確認收入：
借：銀行存款 1500
貸：其他業務收入 1500
結轉成本：
借：其他業務成本 1380
貸：投資性房地產-成本 1200
-公允價值變動 180
同時結轉以前期間累計形成的公允價值變動損益：
借：公允價值變動損益 180
貸：其他業務成本 180
出售處理完畢，至此，我們再回過頭來看看，其他業務成本發生金額應在什麼方，是多少？對照上面分錄，我們就會發現，借方發生額是1380，貸方發生了180，借貸相抵後，就是1380-180=1200，所以說，這個1200的來源是這樣來的，單純的那樣理解是不好的，但是其最終的結果一定是最初取得的成本的。明白這一點了，一切就都好了。

如果還有問題，可以通過「hi」繼續向我提問！！！