房地產開發項目如何確認預收款

『壹』 房地產開發預收款如何結轉成本

1、房地產開發企業開發項目竣工驗收、辦妥移交手續前，不論是否簽訂正式購銷合同，所版收權到的均為預售房地產款，一律不確認收入，其款項暫記入「預收帳款」科目
2.收到房款時帳務處理：
借：銀行存款
貸：預收帳款—按房號及客戶名稱進行明細核算
3.、開發項目完工經驗收合格、竣工決算後，房地產開發企業按照購銷合同規定將合格的房地產產品移交給購買方，辦妥移交手續後，
基本追收完各類工程結算發票入帳後，可以確認銷售收入的實現做：
（1）借：預收帳款/應收帳款等科目
貸：主營業務收入
（2）同時結轉經營成本
借：主營業務成本
借 營業稅金及附加
貸：開發產品—相關明細科目
應交稅費—應交營業稅、應交土地增值稅等

『貳』 房地產企業如何確認收入

地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。

房子沒完工可以確認收入，確認收入以後按照合同結轉利潤以及計算成本。

房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。

其實現在房地產公司也可以把銷售收入提前確認，只要把項目公司賣給其他公司就可以了。一個銷售額10億元的項目已經銷售完畢，只需要繼續建設就可以了。後續建設成本是很容易估計的，比如說合同2億元，那麼我給其他企業2.5億元。這樣就可以了，後續這個就由企業自己負責。

(2)房地產開發項目如何確認預收款擴展閱讀：

關於收入確認的原則：

銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：

(一)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;

(二)企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制;

(三)收入的金額能夠可靠地計量;

(四)相關的經濟利益很可能流入企業;

(五)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

第一點，商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，房屋價格漲跌都由買房人承擔。符合第一點

第二點，其實只是在建房子，但是沒有享有管理權，最終管理權還是在業主。

第三點，收入的金額能夠可靠地計量，第四點相關的經濟利益很可能流入企業。已經全款收到錢了，收入金額可以靠確認，經濟利益已經流入。

第五點，相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。一般房地產公司都簽的總包合同，在項目施工的初期可以預算出一個成本。工程施工企業也是根據成本預算確認收入和成本的，那麼房地產企業更可以了。

網路-確認收入

『叄』 房地產開發企業收到預收款應該怎麼開票和交稅

• 一、房地產開發企業收到預收款應該怎麼開票

按照財稅【2016】36號文件關於納稅義務時間的規定，納稅人提供建築服務、租賃服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。也就是說，文件並沒有規定，房地產企業採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

當然，國家稅務總局2016年第18號公告中規定， 房地產企業收到預收款一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

我們要注意，納稅義務時間指的是在那個時間有了納稅義務，需要申報納稅；而18號文件規定的是一種預繳增值稅的情形，並不是說企業產生了納稅義務。從法理上來講，是不一樣的。（當然，從實操上來說，很多人覺得是一樣的）從開具發票的角度來說，到了納稅義務時間，企業應該向客戶開具發票；而預繳增值稅時，並沒有到納稅義務時間，不應該給客戶開發票。

因此，從法理上來說，房地產開發企業收到預收款時開具收據就可以，而不用開具發票。但由於購房人向有關單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發票，在此背景下，房地產企業如何向客戶開具發票出現了不同的做法：

1. 允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇「零稅率」開票，在發票備注欄單獨備注「預收款」。（山東、湖北、黑龍江、江蘇等）

2. 房企向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3％的預征率，並按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或徵收率補征稅款。（河南等）

3. 有些地方堅持房地產開發企業可在收到預收款時，向購房者開具收據。待購房交易正式完成後，購房者以收據向房地產開發企業換取增值稅發票。（新疆、江西等）
   

國家稅務總局公告2016年第53號《國家稅務總局關於營改增試點若干征管問題的公告》（8月18日頒布）中規定：……

（十一）增加6「未發生銷售行為的不征稅項目」，用於納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。

「未發生銷售行為的不征稅項目」下設601 「預付卡銷售和充值」、602「銷售自行開發的房地產項目預收款」、603 「已申報繳納營業稅未開票補開票」。

使用「未發生銷售行為的不征稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不征稅」，不得開具增值稅專用發票。……

按照上述規定，房地產開發企業在收到預收款時，應該向購房者開具增值稅普通發票，使用「未發生銷售行為的不征稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不征稅」。

• 二、房地產開發企業收到預收款時如何繳稅

根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

因此，房地產開發企業收到預收款時應按照3%的預征率計算預繳增值稅。待納稅義務發生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規定抵減。

『肆』 房地產開發企業採取預收款方式銷售所開發的房地產項目，如何預繳增值稅

根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）專規定,房地產開發屬企業採取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

『伍』 如何確定房地產企業房屋的預售收入

（1）問題所述情況在稅務方面，《國家稅務總局關於房地產開發有關
企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]]83 號）中有明確的規定：房地產開發
企業採取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計
算出預計營業利潤額，再並入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開
發產品完工時再進行結算調整。預計營業利潤額=預售開發產品收入x 利潤率。
預售收入的利潤率不得低於1
5%（含 15%），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開
的原則分類（或分項）確定。預售開發產品完工後，企業應及時按本通知第一條
規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現
的利潤（或虧損）額，經納稅調整後再計算出其與該項開發產品全部預計營業利
潤額之間的差額，再將此差額並入當期應納稅所得額。而《國家稅務總局關於房
地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31 號）進一步規定，
房地產開發企業在其開發產品未完工前採取預售方式銷售的，其預售收入先按預
計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金
及附加後再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本後再行調整。計算
公式：預售收入毛利額=預售收入x 預計毛利率。
（2）會計核算方面則有所不同，應該按照企業會計准則和會計制度有關「收
入」確認的規定進行處理。也即無論是預售收入還是現房銷售收入，在會計上必
須達到可以確認收入的標准時才能確認，而通常銷售商品收入同時滿足下列條件
的，才能予以確認：①企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；
②企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實
施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計量；④相關的經濟利益很可能流入企業；
⑤相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。預售收入通常不嚴格滿足上述
條件，故在會計核算上通常作為預收賬款核算，待滿足收入確認標准後再予以確認。
（3）費用發生時對方未開收據的（收據只能作為款項收付憑證，而不能作為業務交割完成
的合規依據），你單位將無法入賬。按規定，單位購買材料物資應該取得合規票據據以入賬，
否則，即使單位管理制度允許，也不符合財務管理規范的要求，而且稅務上將不允許所得稅前扣除相關費用。

『陸』 房地產開發預收款如何結轉成本

1、房地產開發企業開發項目竣工驗收、辦妥移交手續前，不論是否簽訂正式購銷合同版，所收到權的均為預售房地產款，一律不確認收入，其款項暫記入「預收帳款」科目
2.收到房款時帳務處理：
借：銀行存款
貸：預收帳款—按房號及客戶名稱進行明細核算
3.、開發項目完工經驗收合格、竣工決算後，房地產開發企業按照購銷合同規定將合格的房地產產品移交給購買方，辦妥移交手續後，
基本追收完各類工程結算發票入帳後，可以確認銷售收入的實現做：
（1）借：預收帳款/應收帳款等科目
貸：主營業務收入
（2）同時結轉經營成本
借：主營業務成本
借 營業稅金及附加
貸：開發產品—相關明細科目
應交稅費—應交營業稅、應交土地增值稅等

『柒』 房地產開發企業的一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應預繳稅款如何計算

一、根抄據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：「......自2016年5月1日起施行」
二、根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：「第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款。」

『捌』 房地產開發公司預收賬款後，怎麼確認預繳土地增值稅的基數，包含預收賬款所預繳的增值稅嗎

依據《國家抄稅務總局關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）的規定：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。

『玖』 房地產企業收到預收款如何計提預繳增值稅

《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：

第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）

第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

因此，房地產開發企業收到預收款時應按照3%的預征率計算預繳增值稅。待納稅義務發生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規定抵減。

(9)房地產開發項目如何確認預收款擴展閱讀：

國家稅務總局《關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函〔2008〕299號）第三條規定，房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，

在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季度（或月）計算出預計利潤額，填報在《企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》（國稅函〔2008〕44號附件1）第四行「利潤總額」內。

但原預繳申報表的填表說明中規定，從事房地產開發業務納稅義務的利潤總額應包括本期取得的預售收入計算的預計利潤。分析得知，原預繳申報表中的利潤總額不僅限於本期取得的預售收入計算的預計利潤，還應包括在預售期間發生的未計入開發成本的相關期間費用及稅金附加。

新的預繳申報表的填表說明規定，「利潤總額」填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產開發企業可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤等。

從新申報表及其填表說明來看，營業收入、營業成本及利潤總額之間沒有必然的勾稽關系，因此，對採用預售方式銷售的房地產開發企業而言，

利潤總額應包含未計入開發成本的相關期間費用、稅金附加、預計利潤率計算的預計利潤，同時在預售收入轉為銷售收入當期時，還應從利潤總額中減除將原已計算繳納企業所得稅的原預售收入計算的預計利潤。

根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及《實施細則》的規定，繳納企業所得稅，按年計算，分月或者分季預繳。月份或者季度終了後15日內預繳，年度終了後4個月內匯算清繳，多退少補。

在預繳方式上，納稅人預繳所得稅時，應當按納稅期限的實際數預繳。按實際數預繳有困難的，可以按上一年度應納稅所得額的1/12或1/4，或者經當地稅務機關認可的其他方法分期預繳所得稅。預繳方法一經確定，不得隨意改變。