如何做好房地產市場監測預警

『壹』 怎麼做一份建築行業的市場調查，需要那些供求雙方的一些基本條件

關於房地產市場的調查分析

近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，於近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：

一、1998-2003年我縣房地產市場運行情況

（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。

（三）土地供應情況（表格附後）。1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處於發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用於住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由於政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復甦，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅遊等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用於住宅用地供應量為37.35448公頃，而用於商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅遊等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。

（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。

（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。

（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。

（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額佔全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。

（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003 年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。

（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出台《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出台了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。

（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出台後，存量房產交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35.9平方米，農民人均建築面積達到35.1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關幹部、工礦企（事）業單位的幹部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先後下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出台廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣准備在昆陽鎮試行）。

二、1998-2003年我縣房地產市場基本特點分析

1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，2003年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。

2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。

3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，2001年6月國家清理取消了47項建設性收費，2002年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款余額11.7億元。

4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即「食」在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民「一步到位、一房到老」的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。

5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，2003年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。

三、1998-2003年我縣房地產市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析

總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。2003年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業佔GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，並沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣GDP的拉動並不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高。現有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其餘都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規范。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由於兩種形式並存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。

四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策

1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現「自然一空間一人文系統」的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好「度」和「量」的關系，以有效防止該縣房地產業「泡沫」產生。在制定計劃時要兼顧「兩頭」，適時調控開發結構，今後住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注「平民住房」，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。

2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，並正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。

3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以「天標」中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，並有利於政府及時進行宏觀調控。

4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。

5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規范商品房銷售環節，解除購房者後顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。

6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要採取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世後的新形勢。

7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標准，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建築面積，優化戶型空間，改革建設戶型標准。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。

8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸後管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。

9、要規范發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極採取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、並注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。

10、要加強房地產開發監控力度。據了解，目前昆陽鎮房開用地較大，已遠遠超過當地住房需求量，這將影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地許可權3年到期後不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。

五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析

綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下「虛漲」。這是「平陽現象」區別於「海南現象」的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防範泡沫能力的主要原因。基於以上背景分析，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：

1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。「構築『一都三縣』，建設新平陽」，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。「住在平陽、游在平陽、學在平陽、創業在平陽」是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構築「大平陽」發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均GDP在800-8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建築面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建築面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。

2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建築面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的後年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。

3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷湧入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以後幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000-5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。

（1）新增城鎮人口住房需求

根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：

P1=W1·N+W2·R·F·N

式中：P1：新增人口住房需求總量

W1：新增人口中非農人口增量

N：新增人口人均建築面積（按人均30平方米取值）

W2：新增人口中暫住人口增量

R：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）

F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：

2004年新增人口住房需求總量：

P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）

2005年新增人口住房需求總量：

P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）

2006年新增人口住房需求總量：

P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）

（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求

由於目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據2003年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬於中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的願望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。

（3）投資對商品房的需求

由於房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了「炒房一族」，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，佔新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今後房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。

『貳』 2019年房地產調控釋放了什麼信號

從加強房企資金審查到局部城區定向放鬆限購，從放寬豪宅標准到限制房企平均利潤率……2019年這樣的調控力度釋放了什麼信號？未來房地產市場走勢如何？
樓市總體平穩調控取得預期效果
「房地產總體保持平穩運行，實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。」住房和城鄉建設部部長王蒙徽在近日舉行的全國住房和城鄉建設工作會議上如此評價2019年我國房地產市場發展。
這一判斷得到數據印證：今年1月至11月全國商品住宅銷售面積達13.1億平方米，同比增長1.6%，穩中略升；11月70個大中城市中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大，二三線城市漲幅分別連續7個月和8個月相同或回落，市場預期趨穩。
記者近期走訪發現，大多數城市房地產市場預期穩定，「房價暴漲時代成過去時」獲得普遍認同。不少購房者向記者表示，新樓盤近期促銷力度大、供給充足、可選擇餘地大；由於相當數量的購房者被分流至新房市場，二手房市場漸成買方市場，「價位合適」才考慮入市。
根據中國社會科學院發布的《中國住房發展總報告(2019-2020)》，2019年房價總體下降城市數量和下降速度超過去年同期，總體房價水平的空間分布演變比較平緩，增長率的空間差異有所擴大。
「2019年，我國樓市年度穩定有降，季度上下波動，空間再度分化，總體邁進調控預設的合理目標。」中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。但他也指出，目前房地產市場總體平穩，是在政策措施管控下的弱平衡，影響房地產市場平穩運行的深層次因素尚未得到根本性轉變。調控進入關鍵時期，應保持定力、從容應對。
落實「一城一策」長效機制試點穩妥推進
「對於涉嫌集體惡意炒作房價的小區，主管部門將暫停辦理該小區二手房網簽手續」，深圳市住房和建設局近日發布通告稱，將採取五大措施嚴厲打擊哄抬房價等各類不法行為。
「開發商參與商品住房開發建設用地招拍掛前要提交承諾書，承諾土地購置資金是合規自有資金，其來源不屬於金融貸款、資本市場融資」，黑龍江省住建廳等6部門日前聯合發布通知稱。
梳理今年以來各地調控舉措可以看到，一些地方從信貸、土地等方面收緊樓市調控政策；另一些地方則適度寬鬆了限購政策，如深汕特別合作區商品房全面解凍，廣州南沙和花都、上海臨港、廣東佛山等地區放寬了人才購房的社保年限或戶籍門檻等。
「今年各地樓市政策呈現雙向精準調控特點，既有放鬆，又有收緊。」陽光城執行副總裁吳建斌認為，樓市調控在持續打擊投機性需求的同時，也加強了對真實居住需求的保護。
各地錨定「穩地價、穩房價、穩預期」的目標，因城、因區、因時施策，積極主動作為，保持了樓市總體平穩運行。
在中央層面，房地產政策保持連續性、穩定性，夯實城市主體責任，土地調控機制顯著完善、財稅制度邁出重要步伐、區域發展規劃不斷出台，穩妥推進房地產長效機制試點。
從房地產金融監管看，「從緊」為全國樓市調控主要特點。信託、發債等房地產融資渠道收窄，貸款規模控制加強，銀行信貸資金或資金藉助信託等渠道進入房地產市場收緊。
值得注意的是，2019年，制定完善長效機制的基礎性工作穩步邁進。住房和城鄉建設部初步構建了房地產市場監測指標體系，開展月度監測、季度評價，及時預警提示。
堅持「房住不炒」平穩健康發展內涵更加豐富
保持定力，穩字當頭，2020年房地產調控指向鮮明。
「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」「2020年要著力穩地價、穩房價、穩預期」……
從12月份的中央經濟工作會議，到中央高層近日在住房和城鄉建設部召開座談會，再到全國住房和城鄉建設工作會議，各次重大會議上都重申了房地產調控主基調。
受訪專家普遍表示，從2016年開啟的本輪調控，在宏觀經濟復雜變化的形勢下堅持了下來，取得了初步成效，積累了一定經驗，凝聚了全社會強大共識。
房地產調控不動搖，中流擊水從容應對。倪鵬飛說，房地產調控是國家的一個重大戰略操作，是塑造高質量發展的新動力、新機制、新引擎和新路徑。
「市場環境及預期不斷變化，房地產市場會處在波動運行之中。」倪鵬飛說，地方調控政策或根據當期和未來可能的變化而適時微調，「穩地價、穩房價、穩預期」的目標很明確，市場不應對地方因城施策的局部微調作「調控松綁」解讀。
惠民生，強保障，中央經濟工作會議提出「加強城市更新和存量住房改造提升」「做好城鎮老舊小區改造」等舉措，促進房地產市場平穩健康發展內涵更加豐富。
根據中指研究院的一份報告，展望未來，在土地供給結構和住房制度改革的趨勢下，重點一二線城市以租賃住房和政策性住房為主的剛需類產品供給將會繼續提升，而對於大多數普通二三線城市來說，改善型住房需求仍將是市場成交主力，且人口年齡結構的變化會加速此類需求釋放，未來高性價比、品質突出的產品更易受到市場青睞。

『叄』 如何寫房地產市場分析報告

智研數據研究中心網訊：
內容提要：建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。
城市房地產業的健康發展對國民經濟的振興和發展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產經濟中存在的非理性行為，用科學發展觀引領房地產業的發展是我國房地產經濟發展的未來走向。

1、強化土地資源管理，通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實行土地出讓公開招投標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓。對於發生在房地產領域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的「圈地人」以及房地產領域的違法活動。

2、強化政府經濟職能，市場將逐漸走向成熟化綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處於繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現看，房市則處於不成熟到成熟前的調整期。在未來的幾年裡，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產開發是作為城市建設重要的參與者（有的是城市運營商），而房地產消費屬於長期使用的大宗物品，盲 目不得。

「不管好房、壞房，只要搶到就好」的現象將一去不復返。從當前城市居民的經濟實力和市民購買力分析，只要經濟形勢保持平穩增長和樓市不出現嚴重的供不應求 ，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學發展觀的指引下加強了對房地產的調整，這種調整並不是指樓市崩潰，而是引導房地產業進入一個成熟理性的穩定發展期，將涌現越來越多的性價比優越的產品，市場將逐漸走向成熟化。

3.建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。詳情訪問 智研數據研究中心

『肆』 保持房地產市場平穩健康發展要怎麼做

3月19日，住建部部長王蒙徽稱：

一年以來，堅持分類調控，房地產市場總體保持平穩運專行。主屬要有兩個特點。一是房價過快上漲勢頭得到有效抑制；二是房地產市場預期有所變化。

3、建立完善差異化的調控政策體系；

4、建立完善房地產的統計和市場監測預警機制，提高調控精準性；

5、大力加強對房地產市場的監管，特別是嚴厲打擊企業和中介違法違規行為。

『伍』 為何要建立房地產監測預警機制

據報道，日前，來住建部會同源國土資源部、人民銀行召開座談會提出，要研究建立房地產統計和市場監測預警指標體系，加強對地方穩定房地產市場工作的評價考核和約談問責。

但是近年來我國房地產市場發展迅速，出現了局部地區投資過熱、房價虛高等問題，政府採取了一系列宏觀調控措施對房地產市場加以規范，但這種事後控制的效果不明顯，建立房地產監測預警機制是很有必須要的。

希望建立房地產監測預警機制可以早日完善！

『陸』 如何判斷當前的中國房地產市場形勢

智研數據研究中心網訊：內容提要：建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。城市房地產業的健康發展對國民經濟的振興和發展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產經濟中存在的非理性行為，用科學發展觀引領房地產業的發展是我國房地產經濟發展的未來走向。1、強化土地資源管理，通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實行土地出讓公開招投標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓。對於發生在房地產領域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的「圈地人」以及房地產領域的違法活動。2、強化政府經濟職能，市場將逐漸走向成熟化綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處於繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現看，房市則處於不成熟到成熟前的調整期。在未來的幾年裡，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產開發是作為城市建設重要的參與者（有的是城市運營商），而房地產消費屬於長期使用的大宗物品，盲目不得。「不管好房、壞房，只要搶到就好」的現象將一去不復返。從當前城市居民的經濟實力和市民購買力分析，只要經濟形勢保持平穩增長和樓市不出現嚴重的供不應求，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學發展觀的指引下加強了對房地產的調整，這種調整並不是指樓市崩潰，而是引導房地產業進入一個成熟理性的穩定發展期，將涌現越來越多的性價比優越的產品，市場將逐漸走向成熟化。3.建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。

『柒』 昆明市人民政府辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作的實施意見

昆明市人民政府辦公廳文件
昆政辦【2011】24號
昆明市人民政府辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作的實施意見
各縣（市）、區人民政府，市政府有關委辦局，各國家級、省級開發（度假）園區，各直屬機構：
為貫徹落實《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發【2011】1號）和《雲南省人民政府關於進一步做好房地產市場調控工作的意見》（雲政發【2011】21號）精神，有效遏制投資投機性購房，進一步加快昆明市保障性住房建設，切實將房價控制在合理水平，促進房地產市場持續健康穩定發展，現提出如下實施意見：
一、統一思想，提高認識
加強對房地產市場的調控，有利於加快城鎮建設步伐，提高城鎮建設水平，推動城鎮化科學發展；能有效增加投資，擴大內需，拉動消費，帶動相關產業發展；對多渠道增加城鄉住房供應，滿足人民群眾多樣化居住需求，促進房地產市場健康發展，促進國民經濟持續健康快速發展，具有十分重要的作用。

全市各級各部門要統一思想，堅決貫徹落實國家和省政府關於房地產市場調控工作的一系列政策，切實採取有力措施，強化工作責任，進一步增加保障性住房和商品住房供應，穩定住房價格，有效保障居民住房需要、改善住房條件，改善居民居住條件。

二、採取措施，落實責任，穩控房價
全市各級各部門要積極採取措施堅決貫徹落實國家、省、市各項房地產市場調控政策措施，進一步有效遏制投機投資性購房，加強監管，確保2011年全市新建商品住房年度價格漲幅低於全市年度GDP和人均可支配收入增長水平，切實將房價控制在合理水平范圍內，並保證控制目標的完成。
三、加大保障性住房建設力度
（一）堅持以人為本、民生優先的原則，緊緊圍繞「住有所居」的目標，按照「政府主導、分層保障、擴大覆蓋、優化供給、完善管理」的工作思路，堅持投、建、管分離的原則，努力構建以公共租賃住房為主體，廉租住房、經濟適用房、各類棚戶區改造及租賃住房補貼等形式為補充的基本住房保障體系。
（二）2011年，全市計劃完成保障性住房114000套（戶），其中：租賃住房補貼11500戶，實物建房102500套。
（三）健全保障性安居工程建設投融資體制機制，嚴格落實國家、省、市關於保障性住房建設資金籌集的相關規定，通過政策創新等手段，形成多元化的保障資金來源。市級已經成立專門的具有房地產開發資質的保障性住房建設投資公司，承擔公共租賃住房、廉租住房等保障性住房的開發、建設和管理運營職能。積極爭取使用銀行提供的中長期貸款和機構投資者的投資，鼓勵和引導實力強、信譽好的房地產開發企業參與棚戶區改造住房的開發建設，拓展保障性住房投融資渠道。
四、完善限購措施，遏制投資和投機性購房
嚴格按照《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發【2011】1號）規定，結合昆明市人民政府、省住房和城鄉建設廳、中國人民銀行昆明中心支行、中國銀監會雲南監管局《關於在昆明市執行商品住房限購政策的通告》（昆政發【2011】7號），進一步明確：在昆明市主城四區及呈貢 (論壇 新聞)縣行政區域范圍內（含三個國家級開發、度假區），暫時實行限定居民家庭購房套數政策。對已有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）、能夠提供1年以上（含1年）納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，可新購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上（含1年）本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在昆明市主城四區及呈貢縣行政區域范圍內（含三個國家級開發、度假區）內向其銷售住房。違反規定購房的，不予辦理房地產登記。
五、嚴格執行國家房地產稅收政策
（一）個人將購買不足5年的住房轉手交易的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
（二）根據不同的銷售價格確定土地增值稅預征率，做好土地增值稅徵收管理工作，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。
（三）嚴格執行個人轉讓房地產所得稅徵收政策、稅務、財政、住建、規劃、國土資源等部門要加強配合，加大應用房地產價格評估技術強化存量房交易稅收征管的試點和推廣力度，堅決堵塞通過「陰陽合同」產生的稅收漏洞，稅務部門要進一步採取措施，確保政策執行到位。
六、嚴格執行差別化住房信貸政策
（一）對居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。
（二）對為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個人貸款首付比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。
（三）繼續加強對執行差別化信貸政策情況的檢查，嚴肅查處違規貸款行為。
七、加強住宅用地供應和用地計劃管理
（一）市國土資源、規劃、住建等部門要共同商定誠實住房供地和建設的年度計劃，並根據年度計劃實現供地預安排。強化保障性住房和商品住房用地等年度供地計劃管理，優化住房用地供應結構。在年度計劃中，單列保障性住房用地，明確供地規模、供地時序等內容，確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房用地年度供應總量的70%，並確保在每年上半年內供應到位。對保障性住房用地沒有完全落實的縣（市）區，不再提供其他房地產開發建設用地。保障性住房建設用地一經確定，不得隨意更改。
（二）確保商品住房用地總體供應充足，今年的商品住房用地供應量原則上不低於前2年平均實際供應量，並根據土地市場情況，合理安排土地供應上市節奏。
（三）進一步完善土地出讓方式。在全市范圍內推廣採取以「限房價、競地價「方式供應中低價位普通商品住房用地，具體細則由市住建局、市規劃局、市國土資源局共同制定出台。
（四）加大閑置土地處置力度，按照國家和昆明市閑置土地處置的法律法規和政策規定依法處置，嚴格查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地產開發建設投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。
（五）加強住宅用地出讓管理，嚴格制定土地出讓的規劃和建設條件，依據土地利用規劃和城鎮控制性詳細規劃協調擬定住房用地出讓方案，保證出讓土地達到「三通一平」條件，對擬出讓地塊進行聯合踏勘，明確各部門責任，確保地類清楚、面積准確、權屬合法。商品住房項目的土地出讓合同應明確開竣工時間、違約處罰等內容。
八、 加大房地產市場信息系統建設力度
加快個人住房信息系統、房地產市場預警、監測機制建設，落實建設方案和建設資金，個人住房信息系統建設費用由市級財政給予保障。
（一）第一階段，建立涵蓋主城四區（含三個開發區）的個人住房信息系統。2011年3月1日前，實現對昆明市主城每套房產的個人住房登記情況的信息聯網，初步滿足宏觀調控政策的需要。
（二）第二階段，完善昆明市商品房網上簽約系統。2011年12月31日前，對現有房屋登記系統進行完善，對各縣（市）區數據進行提取匯總，實現對全市范圍個人住房登記情況的信息聯網。
（三）第三階段，至2015年重點抓住基礎數據建設。整理完善現有電子業務數據，為預警預報指標上報及全市個人房產信息系統提供基礎數據上的保障，實現全市業務數據的集中和共享。
九、落實房地產市場調控工作責任
全市各縣（市）區政府和市級有關部門要嚴格按照2011年本市確定的保障性住房建設、供應目標，新建住房價格控制目標，落實工作責任，積極推進。要將住房保障工作目標納入區縣政府年度考核，對政策落實不到位、工作不得力、計劃目標未完成的，要進行約談，直至追究責任。
十、營造房地產市場健康發展的良好輿論環境
新聞媒體要強化輿論宣傳監督和正面引導，全面、客觀地報道昆明市房地產市場形勢，及時報導全市各項房地產市場調控政策措施，宣傳本市住房保障工作進展和成效，引導居民理性消費，樹立合理的住房消費觀念。對製造、散步虛假消息的，要追究有關當事人責任。各有關部門要深入解讀各項調控政策措施，及時解答市民關心的問題，共同維護房地產市場平穩健康發展的良好局面。
二〇一一年二月二十五日

『捌』 怎樣做好一份房地產市場調研報告

關於房地產市場的調查分析

近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，於近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：

一、1998-2003年我縣房地產市場運行情況

（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。

（三）土地供應情況（表格附後）。1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處於發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用於住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由於政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復甦，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅遊等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用於住宅用地供應量為37.35448公頃，而用於商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅遊等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。

（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。

（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。

（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。

（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額佔全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。

（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003 年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。

（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出台《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出台了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。

（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出台後，存量房產交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35.9平方米，農民人均建築面積達到35.1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關幹部、工礦企（事）業單位的幹部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先後下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出台廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣准備在昆陽鎮試行）。

二、1998-2003年我縣房地產市場基本特點分析

1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，2003年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。

2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。

3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，2001年6月國家清理取消了47項建設性收費，2002年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款余額11.7億元。

4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即「食」在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民「一步到位、一房到老」的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。

5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，2003年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。

三、1998-2003年我縣房地產市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析

總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。2003年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業佔GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，並沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣GDP的拉動並不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高。現有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其餘都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規范。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由於兩種形式並存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。

四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策

1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現「自然一空間一人文系統」的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好「度」和「量」的關系，以有效防止該縣房地產業「泡沫」產生。在制定計劃時要兼顧「兩頭」，適時調控開發結構，今後住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注「平民住房」，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。

2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，並正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。

3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以「天標」中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，並有利於政府及時進行宏觀調控。

4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。

5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規范商品房銷售環節，解除購房者後顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。

6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要採取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世後的新形勢。

7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標准，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建築面積，優化戶型空間，改革建設戶型標准。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。

8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸後管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。

9、要規范發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極採取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、並注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。

10、要加強房地產開發監控力度。據了解，目前昆陽鎮房開用地較大，已遠遠超過當地住房需求量，這將影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地許可權3年到期後不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。

五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析

綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下「虛漲」。這是「平陽現象」區別於「海南現象」的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防範泡沫能力的主要原因。基於以上背景分析，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：

1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。「構築『一都三縣』，建設新平陽」，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。「住在平陽、游在平陽、學在平陽、創業在平陽」是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構築「大平陽」發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均GDP在800-8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建築面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建築面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。

2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建築面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的後年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。

3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷湧入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以後幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000-5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。

（1）新增城鎮人口住房需求

根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：

P1=W1·N+W2·R·F·N

式中：P1：新增人口住房需求總量

W1：新增人口中非農人口增量

N：新增人口人均建築面積（按人均30平方米取值）

W2：新增人口中暫住人口增量

R：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）

F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：

2004年新增人口住房需求總量：

P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）

2005年新增人口住房需求總量：

P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）

2006年新增人口住房需求總量：

P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）

（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求

由於目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據2003年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬於中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的願望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。

（3）投資對商品房的需求

由於房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了「炒房一族」，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，佔新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今後房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。

『玖』 為何要設定房價指標預警

據報道，相關負責人表示，住建部已經開始研究加快建立「房地產統計和市場監測預警指標體系」，對地方房地產市場的最新動態做到實時掌握，在掌握實時數據的基礎上，構建指標體系，對於房地產市場未來可能產生的波動，做出及時預警，並做好防控和應對。

分析人士稱，實際上就是預警指標系統，通過對基礎數據的整理、使用並與最新數據的比照，對於地方房地產市場的趨勢性發展有一定掌握，從而做出及時反映和反饋。

『拾』 房地產市場預測

房地產市場預測方法及模型
1．定性分析方法
經驗判斷預測方法：又分為個人經驗判斷法和集體經驗判斷法
個人經驗預測是指憑借個人的知識和綜合分析能力對預測對象的發展趨勢做出判斷，完成市場預測
集體經驗預測是通過有關人員共同座談討論，交換意見，提出預測方案的集體判斷的方法，這種方法可以克服個人預測的局限性，提高預測的准確性，但是在討論中容易受各種心理因素的影響
特爾菲法：又稱專家小組法或專家意見征詢法。是以匿名的方式，輪番徵求一組專家或房地產業內人士各自的預測意見，並在專家分析判斷的基礎上，綜合他們的意見，對市場發展趨勢作出量的推斷。其優點在於能較好的從理論上預測市場或企業的發展趨勢，缺點在於缺乏數字的計算，只能大概代表未來的發展。
2．定量分析模型
基於時間序列預測法的模型：時間序列預測法是將歷史資料和數據按時間順序排列成一系列，根據時間順序所反映的經濟現象的發展過程、方向和趨勢，將時間順序外推或延伸，以預測經濟現象未來可能達到的水平。這一預測方法在房地產市場穩定發展，沒有大幅價格浮動的情況下可以較好預測出房地產市場未來的價格水平。房價收入比模型即基於此法，列出一段時間內房地產價格與人均收入值的比例，進而預測未來房價。
基於回歸分析預測法的模型：回歸預測法是建立在因果關系基礎上的一種預測方法，又稱其為因果分析法。在社會經濟活動中，任何事物的變化都是受其他許多因素的制約與影響的。所謂事出有因，即萬事萬物都存在一定的因果關系。如果我們能揭示這種關系，就可以從因素的變化來預測事物的發展。回歸預測法就是通過對統計數據的處理，來研究經濟事物變數間的關系形態及關系程度，建立數學模型，捕述經濟事物的因果關系，實現對經濟事物的預測。
回歸預測按分析對象的數學形態分為線性回歸和非線性回歸兩大類。凡是可以用線性方程形式描述的回歸問題，均屬線性回歸。凡是以非線性方程形式，描述的回歸問題，均屬非線性回歸。回歸預測還可按回歸方程中自變數個數分為一元的和多元的兩類。具有兩個或兩個以上自變數的回歸預測，稱為多元回歸預測；只有一個自變數的回歸預測，稱為一元回歸預測。顯然，由於社會經濟問題的復雜性，大多數的經濟預測是多元回歸預測。
無論哪一類的回歸預測，都必須按下述步驟分階段進行。
①因素分析。通過對預測對象及其有關影響因素的分析研究，判定需進行分析研究的因素及這些因素的重要程度。
②數據收集。針對已初步判定的影響因素收集有關數據資料。
③相關檢驗。通過相關系數的計算與分析判定各影響因素與分析對象的相關程度。
通過散布圖的繪制與分析，判定各因素與分析對象的關系數學形態。
④模型建立。按照已判定的關系形態，通過回歸分析建立回歸預測模型。
⑤模型評價。通過方差分析對模型的精度及適用性進行評價。
⑥預測分析。利用已建立的預測模型及因素變化的信息資料對分析對象進行預測，並說明預測結果的可靠程度、誤差范圍。
回歸預測法的運算與分析過程在許多教材中都有詳述。由於篇幅所限，這里不再贅述