1. 如何做好商業地產項目策劃
商業地產不像住宅地產那麼簡單，令很多開發商費盡心思、絞盡腦汁，但還是出版現很多不盡人意的商業地權產項目。前瞻產業研究院認為，若從以下幾個方面著手，是做好商業地產的前提和必須!
一、業種業態的規劃設計是前提。
主力業種在項目中占具很主要的作用，次力業種的作用也不應忽視，一定記住的是，在主力業種選擇與次主力業種選擇上，在面積、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力業種，忽視次力業種業態的競爭能力。
二、建築的適應性是基礎
首先應該考慮建築的形態如何體現業種定位和業態選擇，同時還要與市場周邊怎樣融合，也就是說，建築形態是不是能與現行的市場相應。
三、科學合理的功能布局是保證
必須清楚地知道，各業種的設定與面積配比，並考慮如何能在後期經營中有生存力。各業種在項目中起到的作用都不同，而其占項目的位置，也是必須合理，要根據人們的購物習慣、勞累時間期，使之間如何產生聯接關系，是必須要考慮的。
四、經濟收益性是第一
現在很多商業地產開發，是要上了一定的面積才能實現投資回報期與開發成正比。但從開發商的角度來看，我們需要的是給予最大的利潤，在這個時候，必須對後期的物業如何提升與物業留量進行進行前瞻性規劃。
2. 如何做好商業地產
商業地產不像住宅地產那麼簡單，令很多開發商費盡心思、絞盡腦汁，但還是出現很多不盡人意的商業地產項目。
就商業地產而言，業種業態的規劃定位對於商業地產項目來說是最重要的！那麼，如何才能做好商業地產呢？大部分開發商感覺比較迷茫……以我做飆馬商業地產策劃多年的經驗總結，若從以下幾個方面著手，是做好商業地產的前提和必須！
一、業種業態的規劃設計是前提業種業態的規劃定位對於商業地產項目來說是最重要的！是商業地產的靈魂，成功與否於其有直接的關系。
主力業種在項目中占具很主要的作用，次力業種的作用也不應忽視，一定記住的是，在主力業種選擇與次主力業種選擇上，在面積、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力業種，忽視次力業種業態的競爭能力。
業態的選擇，應根據市場資源還和業態資源來設定。必須與項目周邊相吻合和互補而不要形成競爭。記住這一點，你的項目就一定會有競爭力。
二、建築的適應性是基礎
首先應該考慮建築的形態如何體現業種定位和業態選擇，同時還要與市場周邊怎樣融合，也就是說，建築形態是不是能與現行的市場相應。
因為商業投資這方面都會被資金困住，銷售的問題在規劃中就自然而生。好的商業地產開發商一定是在規劃設計時就已經考慮到銷售的問題與模式，銷售與建築之間的關系是如何，是值得認真思考的……否則，會給後期的銷售、招商和運營造成影響的。
三、科學合理的功能布局是保證
必須清楚地知道，各業種的設定與面積配比，並考慮如何能在後期經營中有生存力。各業種在項目中起到的作用都不同，而其占項目的位置，也是必須合理，要根據人們的購物習慣、勞累時間期，使之間如何產生聯接關系，是必須要考慮的。
四、經濟收益性是第一
現在很多商業地產開發，是要上了一定的面積才能實現投資回報期與開發成正比。但從開發商的角度來看，我們需要的是給予最大的利潤，在這個時候，必須對後期的物業如何提升與物業留量進行進行前瞻性規劃。商業地產一般需要重點考慮三大問題：找准符合市場「需求」；填補空缺、避開競爭；吻合城市區域的發展趨勢。
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3. 如何做好商業地產推廣
中國商業地產開發自2000年開始，在2002年開始爆發性增長，經歷3年的畸形的「黃金」成長期，在2005年開始爆發出一系列難以調和解決的問題。2005年後開發商准確的說應該是運營商開始考慮商業地產如何在獲得短期可觀利潤的基礎上實現長線收益。這一戰略性轉變為中國商業地產的運營帶來了新的希望和曙光。 商業地產最重要的是確定戰略，無論是資本戰略、開發戰略、經營戰略、定位戰略都是一系列繁復而有系統的工作，所以一個只懂商業不懂地產的人作不好商業地產，反之亦然，同時即使同時具備這兩個條件，不懂投資也作不好商業地產。戰略對位，才能展開我們所謂一系列定位工作，包含業態的規劃、業種的規劃及比例、主力店\租售關系\消費定位\租金租期定位\招商策略等一系列問題,只有這些確定後,在系統解決後招商\工程\銷售\運營等大節點問題後,項目才正式進入所謂的實施期. 商業地產在流通環節需要解決開發商\運營者\投資者\消費者四大主體之間的關系,這四大主題可以延展出六大矛盾關系,解決這六大矛盾關系,需要在商業銷售中採用六條線同時運作(服務\招商活動\促銷\公關活動\廣告推廣\銷售終端渠道整合)同時需要工程配合(並不是工程越快越好)缺少任何一個環節,項目即會陷入銷售或招商的陷阱.同時在項目銷售推廣中還有租金與售價之間不可調和的矛盾,由此可以延展出一個理論"招商好並不一定銷售好"必須是"招好商才有希望銷售好". 自2002年進入商業地產這一行業,做過很多項目的戰略顧問.前幾天對公司的商業部門的銷售團隊和企劃團隊做了一次關於商業地產項目推廣的培訓,現整理如下: 商業地產的推廣 一、商業地產推廣常面臨的問題 1、商業地產各功能板塊之間的矛盾處理 2、分期開發造成的矛盾 3、開盤節奏控制問題（蓄客量與快速轉化） 4、政府支持力度如何體現 5、客戶擔心問題（租金、返租率、返租期過後怎麼辦） 6、客戶量大，如何快速有效去化 7、銷售代表工作強度大，如何有效進行調節 二、商業地產推廣的幾個特點： 1、 工作復雜，涉及范圍廣，需要整合的資源情況多 2、 系統工作多，講究工作的前啟與後續的系統性 3、 難度大，政策多變，渠道多變、內容多變 4、 工作強度大，比較勞累 三、「一、二、三、四、五」的系統工程 整個推廣採用「一、二、三、四、五」的推廣工程 一是： 一個目標，以最終實現100%的銷售率為終極目標，最好實現開盤即清盤的條件 二是： 兩個結合： 本地客源與異地客源結合——在主要的銷售節點如開盤、促簽等，利用異地客源投資本項目來壓迫本地客戶的購買，利用本地客源來刺激異地客源加快決定。這就是所謂的「外科手術」「牆外開花，牆內也香」的營銷策略 招商和銷售相互促進——在主要銷售節點連續舉辦招商簽約儀式、小型的招商座談會、推介會、懇談會等。造成招商、銷售兩旺的局面，這樣商家與投資者可以形成信心上的相互促進 三是： 三個階段： 即項目推廣的節奏；有別於住宅推廣的五個階段，推廣講究「快、准、狠」一鼓作氣 第一階段：造勢階段——講究虛張聲勢、聲東而擊西，最終為項目服務 造勢目的是為項目樹立宏觀的遠景信心，具體包含：招商造勢、政府造勢、論壇造勢、大型全市范圍內的活動造勢。 第二階段：勾引蓄客階段——「以小搏大「利益驅動；蓄客量一般達到釋放物業批次的1:1.2到1:1.5 主要手段：板塊商業的前景分析、利潤空間分析；講究「由大（市場空間、利潤）及小（投資小）；促銷政策的靈活、立體化、多元化應用 第三階段：爆炸階段——開盤與清盤同時解決 整體三個階段圍繞投資客的四感，循序漸進做文章： 興奮感（廣告訴求刺激後產生的興奮感）——愉快感（購買時服務、交流的愉快感）——價值感（覺得買的值）——幸福感（別人沒有買到，我搶到了產生的幸福感） 圍繞四感必須做到六個環節： 廣告刺激至售房部看——銷售人員專業度和服務使現場感覺很愉快——交小訂金——服務（電話、簡訊、禮品、聯誼會）——開盤前PPT講解——開盤 四是： 四個基礎條件——正式全面推廣前的前奏工作 產品條件——符合將來經營，無大毛病 招商條件——主力店到位 銷售人員素質——銷售人員培訓工作 售房部問題——現場氛圍氣勢一定要足、會議室、背景音樂等要到位 五是： 五大利器——推廣銷售的五大利器 廣告法——表現簡單、沖擊力強、主題突出、說實話（具體參考商業地產的廣告表現） 現場法——採用五種方法 1、看臉法——對不同的人採用不同的講法（如：女人、老人、商戶、老闆的講法都不同） 2、案例法——舉例講解，舉本項目或參與項目的案例進行講解 3、恐嚇法——機不可遇、數量有限等或通貨、貶值或自身長遠生活質量等因素 4、賺錢法——站在客戶的角度講解理財理念（銀行理財——銀行自己的放貸就沒解決好，怎麼理別人的財） 5、促銷壓迫法——表單價格體系的靈活調整，產權商鋪價格策略一般採用高開高走的策略 活動法——節奏頻繁，達到周周做，月月做（招商活動、促銷活動、論壇活動、開盤活動等） 會議法——招商推介會、報告會（經營論壇、財富論壇等）、ppt會議 病毒法——推廣資源的多渠道整合，釋放利益信息 所有綜合性商業項目必須遵循 「一、二、三、四、五」系統工程的思維模式進行
4. 投資商業地產應考慮哪些因素
下面是是你的第一個問題。 商業地產的投資者在投資商業和辦公性質物業時應考慮哪些因素？ 地段是第一要素 與傳統房地產市場中強調地段的意義相比，酒店式公寓產品對於地段的要求更加嚴格。從酒店式公寓的入住客源層面來看，主要為海內外機構的商務人員、管理人員和技術人員以及部分往來國內外商務人員，其並非長期在本地定居，並且具有較高的福利補貼，因此會考慮選擇酒店式公寓作為其居住場所。對於這樣的客戶群體而言，便捷是其所關注的。交通便捷、生活便捷、娛樂便捷、商務便捷等等構成了便捷的主旨，而如此種種便捷皆取決於項目所處地段。交通便利的黃金商務地段，外國企業和外籍、外地員工的聚集流動區域，酒店、商業和娛樂業配套發展成熟的商業中心，必將成為酒店式公寓投資者追逐的熱點區域。 產品是投資保障 正如前述，酒店式公寓的入住者一般是駐京外企、外國機構以及國內外地企業高級管理人員和商務人員，其一般具有較高層次，經常出入於高檔居住社區和酒店，對產品設計以及產品配置均具有較高要求。從產品設計層面來看，投資者應該避免選擇同一區域內過多雷同的產品形態，應該關注產品的經濟實用性，選擇房型布局緊湊靈活，戶內消極空間數量、分攤的公共面積少的產品。從產品配置層面來看，投資者應該關注電梯、空調以及其他機電設備和傢具以及裝修材料、裝修設計等細節問題，如電梯、傢具和其他機電設備應為進口品牌，空調最好是中央空調系統，裝修材料以及裝修設計均需具有較高國際知名度等，從而才能更好的滿足入住者生活需要及品位需求，一方面確保其較高的出租率，另一方面保持物業較高的保值價值，從而實現其保值增值實現投資回報。 希望，這個答案能對你有所用處 。
5. 商業經營：如何為商業地產增值
商業地產，商業先行。商業之中，商業的經營管理好壞決定了商業鋪面的價值。 與經過十多年市場化發展的住宅房地產業相比，中國的商業地產在短短兩三年內迅速發展，成為了投資人眼裡的新創富支點。目前，許多商業地產項目在前期銷售時均可在短期內銷售得很好，但在後期經營時卻面臨一些困難。有業內人士認為，這主要是因為一些商業地產開發商大都由住宅轉向商業，缺乏商業經營管理的經驗，且沒有良好的融資渠道，只能以傳統的銷售模式銷售商鋪，因此在後續經營時常會遭遇窘境。 一位資深的地產策劃人士指出，目前商業地產經營主要有兩種模式，即"只租不售"和"租售結合"。"只租不售"的經營模式商具有比較統一的產權，可以進行整體統一的經營管理，並不斷根據市場的變化及時調整，始終保持市場競爭力。這種模式追求的是物業的長期利潤最大化，但開發商如果沒有充足的資金和良好的融資渠道，很難面對沉重的資金壓力。另一種"租售結合"的經營模式雖然解決了前期開發的資金壓力，但因產權的不統一，容易導致項目整體經營無法協調，難以管理，對開發商的品牌和長遠發展形成不利影響。 對此，一些開發商們也採取了不少解決方案，如採取"部分銷售、統籌經營管理"的經營模式，即開發企業在開發之前預先做好商業物業的整體營運規劃，然後將部分經營面積對外發售。發售同時，接受小業主委託，將物業交由商業管理公司統一經營。為了保證項目的穩定經營，開發商只將小部分營業面積進行公開發售，以保證對整體項目的控制權，同時以"返租、保租、包租"等形式，獲取小業主的經營權，從而比較好地解決了投資主體分散與統一經營的矛盾。 也有專家建議，商業地產要盡可能地規避後期的經營風險，在經營管理上可以選擇實力雄厚的知名商業運營商家，知名商家一般在長期的商業經營運作中積累了很多的經驗，具有較強商業經營管理能力及吸引消費能力，消費群體的認同感與忠誠度比較高，市場競爭能力與持續經營的能力比較強；另一方面針對自身項目素質，判斷商場具有市場經營前景，不能為了引進大商家而泥沙俱下，確保可持續經營。
6. 如何投資商業地產
商業地產成已成為投資者討論的最多話題之一，兩年前商業地產開始已走出政策「打壓」的圈子。目前股票市場潰不成軍，很多投資者或投機者已開始轉移投資方 向，具體轉移到那裡？他們在尋找一個具有保值，高回報的物業，而具備保值巨額回報的物業---商業地產當選其沖。事實上，商業地產在近些年一直是人們競相 追捧的投資點。而「如何投資一個高回報的商業地產」也一直是投資者不變的關注話題。那麼，在今年的商業地產市場環境下，投資者該如何打好手中的投資牌，贏取高投資回報呢？飆馬商業地產策劃專家將根據地段、性質、功能的差異，幫助大家如何進行商業地產的投資。
首先要重視投資的商業物業環境
商業小環境主要是看其內部環境是否協調、物業管理是否規范等。一個好的商業地產項目首先要具備統一的街區形象，在商業業態互不沖突的前提下，能夠互相協 調，共同帶動其穩步發展。因此選擇一個好的鄰居也是商業地產投資的關鍵。如果在一家時尚前衛的咖啡吧旁邊有一家五金百貨店做鄰居，想必對其經營及銷售一定 有所影響。
而物業管理更是投資商業地產不應忽視的實質問題。一個擁有良性物業管理模式的地產公司不僅可以滿足商家日常所需，還可以創建一個良好的銷售環境。因此在投資商業地產中，不僅要看好其周邊環境，也不應該忽略其內在環境的細節。
投資臨街商鋪是首選
商業地產的結構布局大體以商廈和臨街商鋪等形式為主。商廈具有規模大、密度高等特點，所以較為適合從事服裝、飾品、化妝品、小商品等業態形式，但缺乏自由的經營時間且很難形成自身的品牌形象，適合小型商業地產的短期投資。
而臨街商鋪則避免了大型商廈的種種弊端，擁有較大的發展空間，容易樹立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消費群，符合各種業態類別的需求，富有較強 的生命力，更適合大、中型商業地產的長期投資，如餐飲、娛樂等。因此近年來商鋪一直深受業界人士的關注。尤其是臨街商鋪，在今後的政府規劃和商業設施建設 中，臨街商鋪將不再審批、興建，所以對於一個成熟商圈來說，超值的臨街商鋪蘊藏著無限潛力。
成熟社區商業值得投資
鄰里型購物中心已經成為發達國家幾乎每一個社區都有的流行商業形態，主要為周邊居民日常生活、休閑提供最大便利。街區式的商業布局、天井式的共享空間、循 環式的人流動線構成的豐富多元的賣場空間，形成一個固定消費網。例如本市南市商圈周邊200萬平方米高檔社區的興建，就預示著未來商業的跨越式發展。因此 選擇一個成熟社區也是商業地產投資中至關重要的。它不僅決定了其客流量的大小還決定了其消費水平的高低。
形成良性循環是關鍵
開發商的業績及合理的商業運作，也是商業地產投資的又一著眼點。開發商業績優良，證明開發商物業運作能力強，具備良性循環的能耐和運作模式，這樣在開發商 業時不僅能形成統一的商業形象，而且能創造良好廣告效應，從而提升商業地段的價值，帶動超高人氣，而且還能促進其未來的穩步發展。
商業細節決定投資成敗
目前商業地產在全國范圍內均有一些不健康的因素，如近期常常出現的產權分割等商業細節就給商業地產帶來了眾多弊端，使其管理難以統一，難以形成規模優勢， 得不到品牌做依賴，投資風險較大，租金呈混亂狀態。其不穩定性使商家在無意識間喪失了固定消費群體，往往消耗大量的人力、物力重新建立銷售網，進而縮短了 其發展進程。產權出售則打破了這一尷尬境地，使其成為商家的固定財產，不僅可以進行長期維護，建立自己獨特的經銷風格，博得廣大消費者的感性認識，在一定 的基礎上進行穩步發展，還可將其進行轉讓、租賃，獲取更多的產業價值。因此在商業地產投資份額中，產權地產投資是相對穩定的。
選擇王牌商業管理公司是重中之重
在商業地產投資中人們往往注重地段、周邊環境及投資金額，很少去關心其商業管理。殊不知商業管理在商業地產投資中也存在較大的升值空間，統一的形象定位， 業態的合理區隔，規范的物業管理模式都能促進商業的穩步發展，避免商業業態的混亂不堪。定期的整合推廣，更帶動了其超大客流量，增強其企業實力。故此選擇 一個商業管理成熟的商業地產項目也是投資首要考慮的問題。王牌商業管理公司是打造王牌物業的保證，眾所周知，中外的王牌物業無一不是王牌商業管理公司經營 的。如上海新天地物業是世界著名的飆馬商業地產策劃管理公司經營的。
7. 投資商業地產有什麼技巧嗎
商業地產投資技巧：
【商鋪篇】
商鋪投資大致分為兩類：一類是用以出租或轉手出售賺取收益；另一類是作為資金保值並升值的手段。
技巧一：商鋪投資的目的
購買商業用房的目的大致分為兩類：
一類是用以出租或轉手出售賺取收益。投資者可以一次性付款或按揭貸款的形式支付房款，用按揭形式購買的則可以實現租金供貸款的目的。
另一類是作為資金保值並升值的手段。考慮到通貨膨脹、貨幣貶值、利息下調等問題，銀行儲蓄收益少；而股票、債券、期貨市場搖擺不定；純住宅投資回報低，而商鋪投資的魅力就在於它的長期性和穩定性。此外，有相當一部分自營性質的經營商，為店鋪的保值和業務的長期發展而選擇購買店鋪的策略。尤其是在中心商圈的店鋪更受他們青睞，比如設立形象店、旗艦店，展示企業實力、提升企業形象，從而進行品牌傳播。
技巧二：租用還是買產權
產權商鋪可以轉讓、繼承、出租或用於抵押；而以租賃方式取得的商鋪相對保障就少的多，尤其是發展前景好的商鋪，租金自然水漲船高，經營者額外負擔加重，投資收益卻日漸減少。
技巧三：商鋪投資方向
根據商鋪類型和所在區域可將投資方向劃分為：純商業區店鋪、辦公樓底商、住宅底商。
一般而言，辦公樓底商是作為配套使用的，總面積少，價格比較低廉，經營業態以餐飲、各類水吧酒吧、副食等為主，業態無法覆蓋，人氣不是很旺，所以轉手或轉租的前景相對暗淡。
住宅樓底商一般是為居民區服務，前提是必須有足夠的消費人群。從目前天津的情況看，幾乎每個小區都有底商，規劃布局簡單、硬體設施不全、保安系統薄弱，所以價格雖然相對低，但是收益不明顯、風險相對更高。
純商業區內的店鋪租售容易、投資收益明顯、回收年限相對短所以倍受青睞和追捧。但是前期價格高，負擔重，使一部分人很猶豫。不過現在國內很多城市純商業區的店鋪都為二手或三手店鋪，一手店鋪非常稀缺，所以一手店鋪仍具備足夠的升值空間。
技巧四：商鋪投資，幾時出手最劃算？
一般來講，開發商都會採取預售的形式進行銷售。預售也就是期房，此時的價格是相對實惠的，這時購買比較劃算。但是必須綜合考察開發商的實力和建設周期，因為簽署合同後，購買者就要開始還款，而此時尚無法經營或出租，有一段時間是沒有收益的。
隨著工程進度逐漸加快，開發商一般都會漲價。尤其是中心商圈內的店鋪，因為正式營業後前景廣闊，開發商是「皇帝的女兒不愁嫁」，到這個時候再購買，付出的就更多。看準項目前景，及時出手，搶先一步往往能占盡先機。
技巧五：投資怎樣的店鋪
最早的商鋪就是一些臨街的小作坊和雜貨鋪，提供一些日常用品；後來出現了單一形式的購物街和專業市場，各種專賣店出現，但專賣店品種單一，無法滿足消費者更多的選擇，於是出現大型百貨商場。目前充斥國內的百貨商場因為格局簡單、購物環境嘈雜，已經落後。
SHOPPINGMALL此時應運而生。MALL的直譯為「林蔭道」，在SHOPPINGMALL中指的是「步行街」。一般地，在類似的商業廣場(購物中心)中，店鋪圍繞一條或幾條步行街來布置，而且這種室內步行街主通道的寬度以6米左右、輔通道4米左右為宜，因為這種距離既能使人群快速到達各個店鋪，而且不會過於空曠，整個商場保持旺盛的人期。
SHOPPINGMALL應該非常注重購物環境的設計，倡導的是「購物、休閑、娛樂」一體化的服務，也就是「一站購齊」的理念，而這一點，目前天津市面上林林總總的各種店鋪、商場都沒法滿足。
在SHOPPINGMALL內的店鋪，則充分共享充足的人期，所以商機可以有效保證。
技巧六：如何選擇鋪位位置
目前很多商鋪投資者往往都陷入一個誤區：過分講究商鋪的位置也就是通常所說的「地腳」。
實際上，一個成熟的休閑購物中心，地腳已經逐漸被淡化。因為有足夠優越的購物環境、有效疏導人流的室內步行街，所有的店鋪都已經成為一個整體，關鍵就在於自己的經營特色是否能吸引住人。
當然，室內步行街交叉處、主入口處和SHOPPINGMALL共享空間的店鋪因為先天條件好，每一個逛商場的人都會經過，所以更受追捧，但是相對價格會更高，所以選擇時也必須全面權衡。
技巧七：看準你的合作夥伴
商鋪投資非常講究「群羊效應」，也就是看主力店。一般來說，經過多年發展、有成熟商業運作經驗的商界巨頭進駐，都會帶來旺盛的人流。
同時，選擇鄰居的另一方面就是要看商場的整體經營業種。SHOPPINGMALL提供的是「一站購齊」的消費模式，最講究的是業態覆蓋，因為只有提供全面的物品，消費者才會長時間停留，而小店鋪的業主則可完全分享這些巨頭們的成熟經驗，更重要的是可以分享人氣。
技巧八：選擇有發展前景的商圈
每一個城市都有自己的商業坐標，比如北京的王府井、上海的南京路、南京新街口、廣州的中山路北京路、深圳的老街。它們都是城市中古老的中心商圈，無論世事如何變遷、商圈如何更替，這里的商鋪始終都在樂呵呵地賺錢。
【寫字樓篇】
寫字樓雖然會有較高的投資回報率，但同時，由於寫字樓投資總價高，變現期長，對於投資者來說就需要理性地分析，謹慎投資。
寫字樓投資技巧一：算好投資回報率
每個想投資寫字樓的人，可能都會問到「哪個區域最容易升值」，固然，升值潛力很重要，但業內專家提醒：投資者在投資寫字樓的時候，還是應該首先從個人的資金情況而選擇，首先確定自己能買得起什麼價位的寫字樓，之後再在這個價位區間內選擇投資環境相對較好的寫字樓，在這個過程中，投資回報率是一定要注意的問題。
那麼如何計算寫字樓的投資回報率呢？根據現在通用的計算公式：購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個月)/售價。例如，現有一處寫字樓，面積約110平方米，售價約為7000元/平方米，根據此處寫字樓周邊的物業分析得知，月租金約為4000元，計算得知，這處寫字樓的投資回報率為6.2%。投資者即可根據投資回報情況，控制自己資金流。
寫字樓投資技巧二：好地段、好物業
投資寫字樓有三類人群：想改善辦公環境的公司；中小企業主；純投資者。業內專家認為，寫字樓投資特別要看準其地段價值，尤其要注重該地段的發展潛力，諸如其今後是否會有更多的商業房產出現在周圍。
對於純投資者而言，其不僅要考慮寫字間是否租得出去，還要想好要租給什麼人。另外，寫字樓所處的交通位置及便利程度也尤為重要，如果地理位置偏遠，交通不方便，相對來講就不適宜投資。如果寫字樓周邊交通線路發達，價位又合適，那就可以投資。專家建議投資者可以選擇在交通狀況比較理想，同時又靠近商業區的地段進行投資。因為這類地區的寫字樓會依賴成熟的配套而迅速被市場接受，同時，又可為日後獲得穩定的回報打下良好基礎。
作為投資型物業，寫字樓的增值、保值要通過物業管理服務來實現。物業公司管理的好壞，直接決定寫字樓的用水、用電是否順暢，垃圾清運是否及時，以及車位管理的好與壞等方方面面的問題。相信不會有公司喜歡在臟亂差的環境中辦公，因為這不僅會影響到辦公的情緒，也會影響到公司的形象。因此選擇投資寫字樓時，調查物業公司的管理情況亦不容忽視。除此外之，寫字樓所擁有的停車位多少也很重要。
8. 投資商業地產要注意什麼
商業地產在近些年一直是人們競相 追捧的投資點，而如何投資一個高回報的商業地產也一直是投資者不變的關注話題。那麼，在今年的商業地產市場環境下，投資者該如何打好手中的投資牌，贏取高投資回報呢？
購買前 確定回報率是關鍵
投資回報率(ROI)=年利潤或年均利潤/投資總額× 100%。投資就是為了回報，據業內人士分析，目前年回報率平均高於7%的商業可以考慮投資;如是資金投入比較大的項目，年回報率平均高於5%的商業也可以考慮。
同時，投資商鋪絕不能盲目追求位置，有的商鋪售價過高，租金根本不足以支撐。如果小客戶以高價購買了商鋪，必然要求高租金，這就給經營造成了巨大壓力。而在返租的銷售方式下，租金和售價就更容易脫節。過高的售價其實是有泡沫的售價，有時還造成不斷漲價的假象，使原本就不夠理性的投資者越發頭腦發熱。
投資者應量力而行，充分評估未來的收入水平及支付能力。因為商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風險也越高，將影響商鋪投資的收益。此外還要注意商鋪周邊房地產發展的狀況。商鋪價值提升是一個動態過程，要充分考慮房地產價格變動及資金占壓的成本。
購買時 考慮5個重要問題
1、考慮商鋪的形態。一般來說，社區商鋪的消費者比較固定，地段、交通對商鋪經營的影響較小;而大型商場或商業街的商鋪與地理位置、交通狀況緊密相關。客戶確定了購買商鋪的形態後，就要潛心分析這方面的情況，不要什麼都一把抓。
2、考慮商鋪的經營項目。經營項目不同，所屬業態自然不同。業態有「匯集效應」，如果一個地塊某一個業態非常成規模，則客戶的投資收益也會成比例提高。而「規模效應」對於初次投資者比較有利。
3、考慮相關政策。如交通、道路的改善，如舊區改造，如市政動遷等。經營商鋪是長線投資，對政策的依賴性強。客戶必須對所購商鋪未來的處境有深入的了解，以保證商鋪價值的提升。
4、考慮商鋪所在地的商業成熟度。成熟地帶的商鋪價格很貴，成長地帶的商鋪價格不是很高，注意後者幾年之後可能翻升得很高。兩種地帶的商鋪有各自的投資價值，也存在各自的投資風險，需引起足夠重視。
5、考慮商鋪的後期經營管理。商鋪更多的風險來自於後期的經營管理。如果經營管理不善，就意味著投資的絕對失敗，所以要提前考察好商管的運營實力。
簽合同 弄清商家承諾很必要
一要注意公用分攤面積。對購買者來說，商鋪的物業單價高於住宅，為了防止出現物業面積分攤不均的問題，只有事先約定嚴密詳盡，出現問題時才能順利維權。
二要注意返租承諾。返租是開發商採用較多的促銷手段，是指購房者支付房款後，若干年之內將物業交由其經營出租，業主可獲得固定的返租回報。表面上看，返租帶給購房者的是穩賺不賠的收益，但事實上並非如此。如出現開發商未能按時交房，也沒支付返租回報的情況，投資者會因未將物業交付給開發商，雙方簽訂的返租協議不生效，而不受法律保護。另外，還有相當多開發商採取非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應約定，對此投資者更得注意。
（以上回答發布於2015-03-13，當前相關購房政策請以實際為准）
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9. 如何做好一個商業地產項目策劃
商業地產在中國興起，才短短數年光陰，精明的開發商已從最初的莽撞銷售了事，變成現在的科學謹慎運營，並考慮後期永續經營來達到銷售利益的最大化。因此商業地產定位，我們要從後續經營做起。商業地產作為房地產開發中的一個細分市場，由於其豐厚的利潤空間，受到了越來越眾多開發企業的青睞。然而商業地產運營是一個系統性非常強的工作，前期市場調研、找准項目定位、合理業態組合、後續經營管理環環相扣。究竟我們可以從以下幾點做起：從市場中尋找定位方向對於一個商業地產項目的定位，我們必須通過深入的市場調研，從市場上去找答案，這就需要我們對市場進行詳細調研。這其中主要包括對項目周邊的交通人流、居民收入水平，消費習慣和消費層次等；調查的方向是周邊商鋪目前的經營業態、經營狀況、租金水平、經營面積等。從商戶那裡了解目前市場的情況如何，並收集到此類業態在本地的市場情況。 充分考慮到項目所在區域的消費習慣、經濟發展水平等因素以便決定項目未來經營什麼業態，因地制宜，量體裁衣。只有這樣，才能保證在未來銷售、招商過程中找准目標，才能有的放矢地制定運作計劃，免做許多無用之功。從調研數據中進行分析論證通過市場調研數據，結合項目實際情況進行分析，來找到項目的定位，也許這時你發現項目的定位方向有多個。這時我們要做的就是對多個答案進行論證，如項目的物業形式分析，項目適合引進怎樣的商家，哪些商家願意進駐項目。 那麼此時以未來經營為導向，通過招商先行，根據商戶的意向情況來進行項目最終定位。對業態進行合理組合當我們定位確定後，怎麼對業態進行合理組合成為我們需要思考的問題？目前各地房地產項目開發中的商業物業日益放量，商鋪的分類主要以下有這幾種：商業街商鋪、市場類商鋪，住宅底層商鋪、百貨商場購物中心鋪、交通設施商鋪等。除此外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經營業態如何組合排列，都需要我們對項目進行業態組合和布局劃分，以期後期順利經營。後續經營是關鍵一個商業地產項目銷售完了並不意味著項目成功了，能否持續健康地運營才是決定項目是否成功實現價值的關鍵。項目要做旺，經營環境非常重要，開發商必須有配套的規范的市場管理體系和旺場措施，如水電配套、物業管理、統一宣傳等。這樣才能保證商戶的後續正常經營，在前期洽談的時候才會給商戶安全感和信心。
10. 如何做好商業地產招商工作
1．展示企業實力，讓經銷商了解企業的過去。
首先，要讓經銷商了解企業的發展史。經銷商對於企業是陌生的，要讓經銷商放心地經銷企業的產品，必須要讓經銷商對企業產生信任。如何讓經銷商信任我們的企業，光靠企業說是遠遠不夠的，要有說服力的招商工具。如企業所獲得的榮譽、媒體對於企業的報道等。
2．建立樣板市場，讓經銷商看到自己的未來。
企業在招商過程中，僅靠一則招商廣告和業務員的游說是遠遠不夠的，我們要讓經銷商看到實際的東西。這就需要企業建立樣板市場，對於樣板市場企業要做好嚴格管理，從店面的建設到導購員的培訓都必須要做到規范化，要使樣板店成為企業的形象店。在招商會的同時，可以帶經銷商參觀樣板店，使經銷商從樣板店中感覺到這就是自己的未來。
3．做好長久規劃，讓經銷商看到發展的前景。
在會上，企業要做好長遠的規劃，對企業的前景做一個描繪，樹立一種長久發展的企業形象。讓經銷商感覺到這是一個很有發展潛力的企業，與這樣的企業合作，是有前途的。
4．建立可操作的經營模式，讓經銷商放心經銷。
為經銷商建立一種可操作的簡單的經銷模式，從店面的裝修、產品的擺放、導購員的培訓、經營管理、促銷推廣等形成一種模式。這種模式簡單、易操作，只要經銷商照這種模式運作，就可以有一個很好的收益。通常，經銷商所擔心的不是投資額太高，而是進貨以後如何才能銷售出去。經銷模式可以讓經銷商感覺到，企業不是讓經銷商自己去銷售，而是企業在幫他們一起進行銷售，讓經銷商消除後顧之憂。
5．事實勝於雄辯，經銷商現身說法。
請已經合作的優秀經銷商現身說法，講述自己與企業合作的經歷和經營的業績，用具體的數字來說明產品給自己帶來的利益。事實勝於雄辯，通過現有經銷商的講解，可以打消經銷商對產品的疑慮，別人做著行，那麼自己做也一定行。
6．專家洗腦，消除經銷商的疑慮。
請行業內的專家對行業和產品進行分析，增強產品的可信度。經銷商來開會都是帶著疑慮來的，企業可針對經銷商的疑慮，請專家在招商會上一一解答。在經銷商看來，專家的解答比企業的解答可信度要強得多。只要經銷商的疑慮被解除了，那麼合作也基本上完成了。
7．業務人員跟進，趁熱打鐵。
會議結束後，經銷商對企業和產品已經有了足夠的認識，心中的疑慮也基本上消除了，但是現在的經銷商大都比較理智，不會因為一時的頭腦發熱而當時達成協議。這就需要業務員及時跟進，在最短的時間內進行多次拜訪，利用招商會的余熱，趁熱打鐵，爭取實現合作。
總而言之，企業的招商要有針對性，不能盲目地夢想一網打盡滿河魚。選擇適合自己的經銷商，誠心誠意地去合作，招商會結束後要有諾必現，只有這樣才能實現良性循環，保證後期的招商工作能夠有序進行。企業無論採取什麼樣的手段，招商的最終目的不在於圈錢，而是要服務於產品的銷售。