房地產如何做增量

Ⅰ 什麼叫「存量房」和「增量房」

存量房是指已被購買或自建並取得所有權證書的房屋，相對於增量房而言。內
存量房一般是容指未居住過的二手房，即通常所講的「庫存待售」的房產。存量房嚴格意義上來講是存量資產，存量房市場也叫做一級半市場。存量房買賣程序是由買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合同，合同生效後30日內向房屋所在地的房地產交易中心辦理轉移登記。存量房嚴格意義上來講是存量資產，存量房市場也叫做一級半市場。
增量房俗稱一手房，指房地產開發商投資新建造的商品房。通俗易懂的說法就是能增加現有房屋數量的房產。
通常情況下房地產市場可分為一級市場，即土地使用權的有償出讓；二級市場即土地使用權出讓後的房地產開發經營，又稱為「增量房地產」；三級市場即投入使用後的房地產交易，亦稱「存量房地產」。房地產一級市場理應由政府壟斷，是發展房地產二、三級市場的基礎和前提，房地產二、三級市場交易的活躍，供給和需求的均衡，可促進整個房地產市場的繁榮發展。

Ⅱ 房地產市場按照存增量應如何分類

房地產市場按增量存量細分的分類方式房地產市場按增量存量細分有兩種分類方式。第一種是將房地產市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場）第二種劃分是將土地劃分為一級土地市場（增量市場）和二級土地市場（存量市場），將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）這兩種分類方式的區別在於：第一種分類是將整個房地產市場作為一個整體來看的，分為一級、二級、三級市場；第二種分類是將房屋與土地分開，單獨劃分，土地市場分為一級、二級市場，房屋市場分為一級、二級市場。第二種分類方式應用的更普遍和廣泛。

Ⅲ 房地產土地增值額如何計算。詳細情況如下

土地增抄值稅法規定：
下面幾項可以從轉讓收入額中減除的有：
1.取得土地使用權所支付的金額
2.房地產開發成本
3.房地產開發費用
4.與轉讓房地產有關的稅金
5.其他扣除項目

2400*10%是屬於房地產開發費用。

稅收法律規定：凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按（1*+2）*10%以內計算扣除。

Ⅳ 結合案例談談什麼是增量市場

增量市場說的是可能會被激發的潛在的市場份額。市場邊界在擴散，整體量在提升，甚至可以蠶食別的類似品類的市場，整體規模在增加的市場。是一個從無到有的過程。

比如：增量市場是還有上升空間的銷售市場,存量市場是已經飽和的市場!相對於房地產二手流通來說，房地產商新修的開發的房子形成的銷售市場就是增量市場。二手房交易就是存量市場,流通的房子不是新增加的。

在存量市場談競爭；在增量市場談創新；存量市場的用戶需求明朗，所以存量市場競爭也大，而增量市場缺乏競爭對手但也缺乏參照系，所以增量市場不確定性大。因此，在做存量市場時，我們可以死磕競爭對手，或成本更低，或跑分更高，或性能更強，而做增量市場時，不存在可以死磕的對象，重點是克服增量市場的不確定性，此時就要詳細地研究客戶的真實痛點，創造客戶價值。

喬布斯說用戶不知道他們的需求就是談增量市場，因此蘋果是做用戶洞察分析，以創新見長的，而格力空調是在存量市場殺出血路，因為格力空調是做產品競爭力，在產品性能上明顯超越競爭對手，形成品牌口碑。

股票市場短期是一個存量市場博弈，長期來說是一個增量市場分配。所以說，短期是一個投票機，長期是一個稱重機是有道理的。

所以做股票的人，必須明確你的交易系統是賺哪個錢的，如果是投機博弈，賭中騰訊、蘋果、海康、海天這種長牛，大牛也沒用，抓不住！投機博弈只能研究心理，量價分析，切勿一手基本面，一手技術面，這是增量存量市場的錢都想賺，腦子里想著長期的事情，交易時卻做著短期的事，這樣虧損了都不明不白的。經常我們聽到說，為什麼我覺得這個公司很厲害啊，很多專利啊，市場發展我去考察了也不錯，為什麼股票虧了50%呢，這就是用增量市場方法想賺存量市場的錢，下場會比較慘。

而如果是做增量市場，往往要有穿越牛熊的決心和耐心，上漲500%不動搖，下跌90%不氣餒。因為市場變化不是觸發交易的原因，交易的原因是公司後續是否還會繼續上漲，業績可否繼續兌現為價值。市場漲跌跟公司後面創造多少利潤關系大嗎？如果不大，為什麼要因為熊市就甩賣呢？如果因為看好一個公司買入，卻因為熊市就要賣出，這就是交易體系紊亂。賣出理由不唯一，那麼買入理由也不唯一，就算再好的交易邏輯也就被破壞了。

目前可行的幾種交易模式：

1、短線：做單一股票的存量市場，唯一買入理由是對該股票短期有信心，短期的多頭實力碾壓空頭勢力。唯一賣出理由是，當初的買入理由不再成立。因為上漲一般是對多頭有利的，所以做存量市場往往要追漲才能成功，突破買入法為最佳，但風險是，物極必反，多頭走到極致就突然都變空頭了。

2、中線：跟整個市場的節奏，唯一買入理由是市場目前多頭強於多頭，俗稱牛市，市場處於上升通道。唯一賣出理由是，市場多頭弱於空頭，市場處於下降通道。

3、超長線：做增量市場，也就是隨著公司發展帶來估值提升的收益。唯一買入理由是，公司目前的價格低於實際估值（取決於盈利和成長性），唯一賣出理由是，公司目前股價高於實際估值。

在3種策略中，1,2都是在存量市場的博弈，你賺的就是別人損失的錢，而3是增量市場投資，你賺的是公司發展帶來的回報，所以整體相對來說3成功概率更大。

Ⅳ 房地產如何操盤保障客戶增量及重大節點活動不被干老,如何保障開盤去化

房地產操盤保障開盤去化，就是因為資金量大。

Ⅵ 如何提升房地產銷售量

1、做好來產品（房子質量要自有保障，小區規劃設計要合理）
2、做好宣傳（要有準確產品定位，如：銷售的房子是高端、中端還是經濟型，然後向適合的客戶宣傳）
3、做好服務（售前接受咨詢和售後接受投訴，從售樓到售樓到辦證一系列的服務）
4、做好管理（打造專業、穩定、高素質的團隊）

Ⅶ 如何快速提高房地產銷售能力

1. 感情溝通，要成交單子，必定先成朋友，買賣不成你們還是朋友，所以銷售是一個交朋友的職業，職場中銷售能力強的朋友一定有這樣的感悟。有的人為什麼朋友多，就是因為他們的銷售能力非常強，他們懂得營銷自己，所以感情溝通是提高自己銷售能力的前提。

2. 正面能量，林志穎為什麼如此的年輕，因為他是一個夢想家嗎，並不是，因為他的腦袋積極正面，因為他的思想里只有正能量，即便自己的車子丟了，他告訴自己，太棒了，終於到換車的時間了，所以可見正面能量的力量是多麼大。

3. 適當的學會借力，藉助自己的老師或者自己的領導或者成功的系統的力量，使得自己的協同力增強，這樣的話就會在做事中把效率提上來，那麼效率提上來後，回報就會大於自己的投資，不管自己投資的是金錢還是時間，只要自己的協同力增強，那麼銷售的能力也就跟著提升了。

4. 無條件的愛，跟人交朋友一定要付出自己的真心，要以自己的真誠打動自己的客戶，不要虛偽的只為了自己的利益去銷售，要站在客戶的角度為客戶創造更多的好處，這樣才能建立關系，一旦關系建立，您給客戶的信息就不要推銷，而叫分享。分享和推銷僅僅二字只差，但是性質完全是相同的。

5. 堅持不懈，做事業和在職場中做銷售是一樣的，只要自己堅持自己選擇的，總有一天自己會得到自己想要的，這個小編在創業的時候深有體會，成功和失敗就在一念之間，也許就只有一步之遙，如果您放棄了，那您就失敗了，如果您堅持了，堅持學習，堅持做，那麼我相信您的銷售能力會有突飛猛進的在您的生活中顯現。

Ⅷ 如何可以提高房地產企業的銷售額

只有擁有了一支具有很強向心力、凝聚力、戰鬥力、的團隊，擁有了一批彼此間互相鼓勵、支持、學習、合作的員工，才能從根本上提高企業的銷售額。
（一）、設計高效團隊
在企業團隊建設實際運行過程中雖不是一件輕松的事情，但也不像大多數人認為那樣——是一件非常困難的事情，常常感覺好像無從下手。通常可以藉助一些常見的管理工具來簡化團隊建設工作。團隊成員自我的深入認識，明確團隊成員具有的優勢和劣勢、對工作的喜好、處理問題的解決方式、基本價值觀差異等；通過這些分析，最後獲得在團隊成員之間形成共同的信念和一致的對團隊目的的看法，以建立起團隊運行的游戲規則。
每一個團隊都有其優勢和弱點，而團隊要取得任務成功又面對外部的威脅與機會，通過分析團隊所處環境來評估團隊的綜合能力，找出團隊目前的綜合能力對要達到的團隊目的之間的差距，以明確團隊如何發揮優勢、迴避威脅、提高迎接挑戰的能力。
以團隊的任務為導向，使每個團隊成員明確團隊的目標、行動計劃，為了能夠激發團隊成員的激情，應樹立階段性里程碑，使團隊對任務目標看得見、摸得著，創造出令成員興奮的幻想。
合適的時機採取合適的行動是團隊成功的關鍵，團隊任務的啟動；團隊遇到困難或障礙時，團隊應把握時機來進行分析與解決；以及團隊面對內、外部沖突時應在什麼時機進行舒緩或消除；以及在何時與何地取得相應的資源支持等；都必須因勢利導。
怎樣行動涉及到團隊運行問題。即團隊內部如何進行分工、不同的團隊角色應承擔的職責、履行的權力、協調與溝通等，因此，團隊內部各個成員之間也應有明確的崗位職責描述和說明，以建立團隊成員的工作標准。
對於這個問題，目前在很多企業團隊建設中都容易被忽視，這可能也是導致團隊運行效率低下的原因之一。團隊要高效運作，必須要讓團隊成員清楚地知道他們為什麼要加入這個團隊，這個團隊運行成功與失敗對他們帶來的正面和負面影響是什麼？以增強團隊成員的責任感和使命感。即將我們常常講的激勵機制引入團隊建設，可以是團隊榮譽、薪酬或福利的增加、以及職位的晉升等。
（二）、為員工提供深造的機會
只有一個懂得不斷充實自我的學習型團隊，才能在發展的社會創造出更多的「奇跡」。從學習的作用來講：傳統型營銷團隊的學習性意識不強，他們多滿足固有的知識和經驗，而不很自覺吸取新知識，也不積極開展橫向學習。而在學習型營銷團隊里，無論是從機制上還是觀念上都充滿了強烈的再學習意識，善於在實踐中將理論和實際相結合，善於發現他人優點，加以吸收。面對這樣的員工，企業領導需要擅於創造學習的機會和組織學習。在彼得路聖吉《第五項修煉》一書中，他講到，作為團隊來說，組織學習的特點是什麼？實際上就是五項修煉，一個學習型組織的理論、工具和方法就是分出三個領域，這三個領域是對核心能力的支持。把它形容為一個三條腿的凳子，三條腿都非常重要，如果拿掉一個腿，凳子就會倒，左邊那條腿叫做熱望、慾望，右邊的是心智模式和團隊學習，中間就是系統思考。每一條腿都非常重要，也就是說每個核心能力都非常重要。總體來說，團體的智慧總是高於個人的智慧。當團體真正在學習的時候，不僅團體能產生出色的效果，其個別成員的成長速度也比其他的學習方式為快。
（三）、聽取員工的見解
在團隊里，也許我們並不需要每個團隊成員都異常聰明，因為過度聰明往往會自我意識膨脹，喜歡好大喜功，相反，卻需要每個人都要具有強烈的責任心和事業心，對於團隊精心制定的戰略要在理解、把握、吃透的基礎上把戰術不折不扣、堅定不移地貫徹執行下去，對於過程中的每一個運作細節和每一個項目流程都要落到實處。另外，要保證團隊的執行力，關鍵要在執行過程中明確要實現的目標分哪幾個階段和具體確定工作指標，這是確保任務完成質量的關鍵，也是保證團隊執行力的關鍵。
（四）、鼓勵員工的創造力
只有不斷地創新才能保持企業競爭優勢，但是創新能力從哪裡來呢？做教育培訓，是提高人才團隊創新能力的重要手段。因為抓好教育培訓是提高隊員知識水平和綜合素質的重要途徑，而隊員的知識技能是激發創新能力的前提條件。尤其在知識經濟時代，在產品科技含量高的行業企業，這一點體現得更為明顯。其實創新能力也體現在企業管理的各個方面，是一個綜合性概念，也只有綜合性的創新能力，才是真正的有競爭優勢的創新能力。人才培養不只是重視知識技能方面，還要考慮品德、情感、志趣等精神層面的東西，考慮企業文化、考慮人才隊伍的凝聚力和團隊精神，這是只有企業綜合性的教育培訓才能做到的。誰在這方面把握得好、做得好，誰就能在競爭當中保持長久的整體創新優勢，並最終在競爭中打敗對手。
（五）、團隊分工與合作
企業的發展從內而言，經由創始人積聚鬆散個體到擴大群體規模直至組織結構、功能均衡發展的過程。則是隨其進化演變規律呈現出波浪式的起伏推動，其主動力源於內部循環供給能量。也就是說，團隊領導人擁有教練、發動團體的能力；管理層擁有教練、發動部屬的能力；員工擁有教練、發動自我的能力，最終形成上中下協調平衡、整體互動的運動態勢。但各個階層也要能對其他部門熟悉、了解，並能在工作中相互配合，否則制定的戰略、戰術只能是孤芳自賞，根本無法讓其他部門實施運作。
（六）、增強領導才能
增強和發揮領導的指導作用，首先領導必須以身作則，對團隊成員起榜樣和示範作用；其次，明確具體的工作質量、范圍、工期、成本等目標約束；再次，明確各團隊成員的角色和責任分工，充分發揮項目團隊成員各自的作用。
（七）、充分發揮領導的溝通和協調作用
首先，團隊成員之間的溝通和協調。成員之間由於價值觀、性格、處世方法等方面的差異而產生各種沖突，人際關系陷入緊張局面，甚至出現敵視、強烈情緒以及向領導者挑戰等各種情形。領導要進行充分溝通，引導團隊成員調整心態和准確定位角色，把個人目標與工作目標結合起來，明確知道自己要做的事，以及清楚如何去做。
其次，團隊成員與工作環境之間的溝通和協調。團隊成員與周圍環境之間也會產生不和諧，如與技術系統之間的不協調、對團隊採用的信息技術系統不熟悉等。領導要幫助團隊成員熟悉工作環境，學習並掌握相關的技術，以利於項目目標的及時完成。
再次，團隊與其他部門之間的溝通和協調。在工作過程中，團隊與其他部門各干係人之間的關系，也會產生各種各樣的矛盾沖突，這需要領導與之進行很好的溝通協調，為團隊爭取更充足的資源與更好的環境，並對工作進程以及工作目標與工作干係人不斷達成共識，更好地促進工作目標的實現。
（八）、充分發揮領導的激勵作用
在工作過程中，由於嚴格的目標約束及多變的外部環境，領導必須運用各種激勵理論對工作班成員進行適時的激勵，鼓勵和激發團隊成員的積極性、主動性，充分發揮團隊成員的創造力。
（九）、靈活授權，及時決策
隨著團隊的建設和發展，領導要通過授權讓團隊成員分擔責任，使團隊成員更多地參與項目的決策過程，允許個人或小組以自己的更靈活的方式開展工作。
首先，通過靈活的授權，顯示了領導對團隊成員的信任，也給團隊成員學習與成長的空間。這種信任可以奠定團隊信任的基礎，也是團隊精神在領導與團隊之間的體現。
其次，授權有利於充分發揮團隊隊員的積極性和創造性。每個人都有實現自我價值的願望。富於挑戰性的任務，使他們不斷地拓展自己的知識技能，發掘他們的創造潛力。每一項工作的成功，不僅是領導管理的成功，更是所有實現自我價值的團隊成員的成功。
再次，靈活授權，有利於及時決策。
一方面團隊成員在自己的授權范圍內可根據內外部環境的變化及時決策，另一方面，通過靈活的授權，領導逐漸將工作重點轉向關鍵點控制、目標控制和過程監控。領導的工作重心由內轉向外，側重於處理工作與企業或社會之間的關系，從外部保障項目團隊的運作。

Ⅸ 房產銷售怎麼快速提升業績有什麼技巧

心裡暗示自己很重要，銷售是有流程的，每次出去之前在心裡暗示自己回我是開發新客戶答的高手，我是產品介紹的專家，每個客戶都很願意購買我的產品，我能解決客戶的任何問題，我能給我的客戶最好的服務。我能在任何地方賣任何東西給任何人。再有就是要自信，專業正面的形象，專業的知識，如何跟客戶建立信賴感，每個方面都有流程，去多學習一些銷售知識，在通過實戰，收獲很大，這是一個熟能生巧的過程，也要看個人的悟性。

Ⅹ 做房地產銷售需要注意什麼，怎麼才能漲業績

做這來行的，只要口才好自， 就有前途。

待遇一般會和業績掛鉤，只要業績高，工 資自然也會水漲船高。

房地產銷售這個工作在當今的社會而言，只能夠說屬於相對穩定的，因為這個工作是純粹考慮能力和口才的時候。

房地產銷售應立足房地產銷售市場，以房地產銷售工作過程為指引，以職業規劃發展為導向，以職業標准實施為依託，以理論培養為基礎，以技能訓練為重點。

以初涉房地產銷售工作的人員為主要對象，以房地產銷售過程為主線，基本掌握有關房地產銷售的基礎知識、房地產銷售准備、房地產銷售流程、房地產銷售技巧的內容。