房地產什麼時候計提成本

① 房地產開發企業什麼時候結轉成本，什麼時候結轉收入

房地產項目在符合完工條件後，要進行房地產完工清算（出具報告）回

1. 企業銷售未完工開答發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

2. 開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本（開發產品完工以後，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯後。）並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。

② 購入投資性房地產什麼時候開始計提減值准備

投資性房地產只有採用成本模式進行後續計量的，涉及減值准備。
投資性房地產存在減值現象的，經減值測試後確定發生減值的應當計提減值准備
借：資產減值損失
貸：投資性房地產減值准備
已經計提減值准備的投資性房地產，其減值損失以後的會計期間不得轉回。

③ 房地產企業該何時結轉收入和成本

當房屋竣工驗收後應結轉收入與成本，並抓緊與承建單位的工程結算工作，對某回些工程的質保金可以讓答承建單位先開建築發票入開發成本待付款。

1、商品房開發過程中發生的土地費用、規劃設計、基礎設施、建安費等所有支出：

借：開發成本（按明細核算）

貸：銀行存款等

2、商品房開發完工後

借：開發產品--XXX商品房

貸：開發成本

3、計算商品房每平米單位成本。即：

元/平方米=完工後開發成本科目總金額/商品房總建築面積

4、結轉銷售商品房成本：銷售總面積* 元/平方米

借：主營業務成本

貸：開發產品

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會計分錄格式

第一：應是先借後貸，借貸分行，借方在上，貸方在下；

第二：貸方記賬符號、賬戶、金額都要比借方退後一格，表明借方在左，貸方在右。

會計分錄的種類包括簡單分錄和復合分錄兩種，其中簡單分錄即一借一貸的分錄；復合分錄則是一借多貸分錄、多借一貸以及多借多貸分錄。

需要指出的是，為了保持賬戶對應關系的清楚，一般不宜把不同經濟業務合並在一起，編制多借多貸的會計分錄。但在某些特殊情況下為了反映經濟業務的全貌，也可以編制多借多貸的會計分錄。

④ 固定資產、無形資產、投資性房地產、什麼時候計提折舊或攤銷

1、固定資產，按月攤銷，當月增加，當月不計提折舊；當月減少，當月照提折舊。在改擴建或更新改造過程中不需要計提折舊或攤銷；持有待售時不需要計提折舊或攤銷。

2、無形資產，使用壽命有限的，按月攤銷，當月增加，當月開始攤銷；當月減少，當月不再攤銷。使用壽命不確定的無形資產不應攤銷。

3、投資性房地產，為建築物的，同固定資產計提折舊一致，當月增加，當月不計提折舊；當月減少，當月照提折舊。投資性房地產，為土地使用權的，同無形資產計提攤銷一致，當月增加，當月開始攤銷；當月減少，當月不再攤銷。

對於以公允價值計量的投資性房地產，無論什麼時候都不計提折舊或攤銷。

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固定資產與無形資產，是用來生產產品的，也是有成本的。它的價值，就是他的成本，需要計入到產品的成本中去。需要攤銷。這就是固定資產為什麼要計提折舊的原因。

但是，根據權責發生制原則，他的成本攤銷的期限不應該僅僅是一年，而是他的使用期限。因此需要合理估計每個期限要攤銷的成本，這就是每年的折舊額和攤銷額。如果在購買時直接全部攤銷，則當年費用很高，利潤減少，而以後年度利潤高估。這都是會計所不允許的。

固定資產的一個主要特徵是能夠連續在若干個生產周期內發揮作用並保持其原有的實物形態，而其價值則是隨著固定資產的磨損逐漸地轉移到所生產的產品中去，這部分轉移到產品中的固定資產價值，就是固定資產折舊。

會計准則規定，已達到預定可使用狀態但尚未辦理竣工決算的固定資產，應當按照估計價值確定其成本，並計提折舊；待辦理竣工決算後，再按實際成本調整原來的暫估價值，但不需要調整原已計提的折舊額。

而《財政部國家稅務總局關於電信企業有關企業所得稅問題的通知》（財稅[2004]215號）規定，電信企業因按實際竣工決算價值調整原暫估價或發現原計價有錯誤等原因調整固定資產價值，

並按規定補提以前年度少提的折舊，不允許在補提年度扣除，應相應調整原所屬年度的應納稅所得額，相應多繳納稅額可抵頂以後年度應繳的所得稅。

也就是說，稅法要求固定資產的價值確定後根據實際價值調整原暫估價值，並按規定補提（沖提）以前年度少提（多提）的折舊，應相應調整原所屬年度的應納稅所得額。

⑤ 房地產企業沒有取得發票,預售階段能計提工程成本么

國稅發[2009]31號文件第三十二條充分考慮了這一因素，給予房地產開發企業核算計稅成本版一大利好，即權允許預提部分成本費用計入完工產品的計稅成本。
（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

⑥ 房地產開發什麼時候結轉開發成本

菁英地產回答：對於房地產企業來說，結轉成本是其最重要的步驟。只有結轉了成本，才能知道房地產項目實現了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產成本的結轉，因為涉及到房地產銷售合同、認購協議、銷售清單、施工合同、結算單等一系列的資料，和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門，工程量浩大。結算成本的前期准備工作很重要，准備好了，才能按照步驟一步步的進行結算。
結算第一步：整理銷售資料，確認銷售收入
就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額「預收賬款」金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經收款、欠款金額等要素。核對一致後，確認一下銷售收入和已經銷售面積，算出平均單價。按照.確認的銷售收入做憑證：
借：預收賬款
貸：主營業務收入
結算第二步：整理工程施工合同清單和結算單。
這個步驟比較麻煩，因為施工合同比較多，結算單有的合同可能有，有的可能沒有。一般應該把合同按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地徵用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施費等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數。整理出來之後，分別算出各個類別合同的結算數。
結算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進行核對。
各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。
1. 款項已經支付，但是施工單位發票沒有開具，由於在預付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結算之前，把發票開具過來。
2. 施工單位還沒有結算，發票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國稅發2008年41號文進行不超過10%的預提，進入到成本。
3. 施工單位質保金發票沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金發票開過來。
4. 施工單位因為疏忽，多開了發票，但是企業沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回。
5. 有一部分成本，由於金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結算。但是實際上已經發生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單裡面。
最後，合同清單金額和預提之後的賬面金額完全一致。
預提時候：
借：開發成本
貸：應付賬款-預提
按照這個金額結轉到開發產品。
借：開發產品
貸：開發成本
結算第四步：計算出開發產品成本單價，結轉開發產品到產品銷售成本。
這一步最重要的一點是確定結轉產品面積，這個面積應該等於可銷售面積+車庫面積+開發商可以辦理房產證的公共配套面積。開發產品單價=開發產品/結轉產品面積
根據第一步算出來的銷售金額，計算出來產品銷售成本
產品銷售成本=開發產品單價*已經銷售面積
賬務處理：
借：主營業務成本
貸：開發產品
這裡面一定要注意，開發產品和主營業務成本是有區別的，開發產品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發產品是發生的全部的成本。而主營業務成本僅僅歸集的是已經銷售的產品的成本。只有在全部物業已經售馨，並且開發商沒有自留物業的時候，兩者才相等。
結算第五步：把主營業務收入和主營業務成本結轉到本年利潤

⑦ 房地產企業，什麼時候結轉成本

對於房地產企業來說，結轉成本是其最重要的步驟。只有結轉了成本，才能知道房地產項目實現了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產成本的結轉，因為涉及到房地產銷售合同、認購協議、銷售清單、施工合同、結算單等一系列的資料，和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門，工程量浩大。結算成本的前期准備工作很重要，准備好了，才能按照步驟一步步的進行結算。
結算第一步：整理銷售資料，確認銷售收入
就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額「預收賬款」金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經收款、欠款金額等要素。核對一致後，確認一下銷售收入和已經銷售面積，算出平均單價。按照.確認的銷售收入做憑證：
借：預收賬款
貸：主營業務收入
結算第二步：整理工程施工合同清單和結算單。
這個步驟比較麻煩，因為施工合同比較多，結算單有的合同可能有，有的可能沒有。一般應該把合同按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地徵用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施費等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數。整理出來之後，分別算出各個類別合同的結算數。
結算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進行核對。
各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。
1. 款項已經支付，但是施工單位發票沒有開具，由於在預付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結算之前，把發票開具過來。
2. 施工單位還沒有結算，發票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國稅發2008年41號文進行不超過10%的預提，進入到成本。
3. 施工單位質保金發票沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金發票開過來。
4. 施工單位因為疏忽，多開了發票，但是企業沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回。
5. 有一部分成本，由於金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結算。但是實際上已經發生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單裡面。
最後，合同清單金額和預提之後的賬面金額完全一致。
預提時候：
借：開發成本
貸：應付賬款-預提
按照這個金額結轉到開發產品。
借：開發產品
貸：開發成本
結算第四步：計算出開發產品成本單價，結轉開發產品到產品銷售成本。
這一步最重要的一點是確定結轉產品面積，這個面積應該等於可銷售面積+車庫面積+開發商可以辦理房產證的公共配套面積。開發產品單價=開發產品/結轉產品面積
根據第一步算出來的銷售金額，計算出來產品銷售成本
產品銷售成本=開發產品單價*已經銷售面積
賬務處理：
借：主營業務成本
貸：開發產品
這裡面一定要注意，開發產品和主營業務成本是有區別的，開發產品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發產品是發生的全部的成本。而主營業務成本僅僅歸集的是已經銷售的產品的成本。只有在全部物業已經售馨，並且開發商沒有自留物業的時候，兩者才相等。
結算第五步：把主營業務收入和主營業務成本結轉到本年利潤。

⑧ 投資性房地產何時計提 折舊

採用成本模式對投資性房地產計提折舊與固定資產計提折舊方法相同。09年1月購入，應從2月份開始計提折舊。
月折舊額=（270-30）/20/12=1萬
09年應提折舊額=1*11=11萬