『壹』 如何在房地產工作取得成功，業績突破
房地產商品投放市場進行交換需要通路，營銷學稱為營銷渠道。
房地產營銷分為房地產直接營銷和房地產間接營銷。在現行的我國房地產營銷渠道中，直接營銷渠道仍是主導的營銷渠道。著名企管專家李繪芳老師房地產直接營銷的優缺主要有以下幾點。
一、直接營銷的優點：
（1） 房地產發展商控制了開發經營的全過程，可以避免某些素質不高的代理商介入造成的營銷短期行為，如簡單的將好銷樓盤單元銷售出去，造成相對難銷的樓盤單元積壓。
（2） 產銷直接見面，便於房地產發展商直接了解顧客的需求，購買特點及變化趨勢，由此可以較快的調整樓盤的各種功能。
二、直接營銷的缺點：
（1）一般來說，房地產發展商比較集中開發、工程等方面的優勢。房地產營銷是一項專業性非常強的工作。房地產發展商直接營銷，難以匯集在營銷方面確有專長的人才，難以形成營銷專業優勢，這樣在相當程度上影響營銷業績的提升。
（2）房地產發展商直接銷售，會分散企業人力、物力、財力，分散企業決策層精力，搞不好會使企業顧此失彼，生產和銷售兩頭都受影響。
房地產發展商把自己開發的房地產商品委託給中間商如房地產代理商銷售，稱為房地產間接營銷渠道。間接營銷渠道和以下所述的「第三種」營銷渠道越來越被發展商所重視並積極嘗試。李繪芳老師認為間接營銷的優缺點主要由以下幾方面。
一、間接營銷的優點：
（1） 有利於發揮營銷專業特長。房地產中間商如代理商往往集中了市場調研、廣告文案設計、現場銷售接待等各方面的營銷人才，便於從專業上保證發展商開發的房地產商品銷售成功。
（2） 有利於發展商集中精力，緩解人力、物力、財力的不足，重點進行開發、工程方面的工作。
二、間接營銷的缺點：
（1）我國目前的房地產中間商良莠不齊，專業素養和職業道德水準差異很大。如果一些房地產發展商被一些專業素養和職業道德低下的中間商花言巧語所迷惑，放手讓他們代理銷售，往往會增加時間成本，減少項目開發利潤。
（2）如果代理商銷售業績和發展商自己銷售預計的業績基本持平，在這種情況下發展商支付的銷售費用會「得不償失」。發展商支付給代理商銷售費用如傭金的初衷，是希望代理商能在較短的時間內幫助發展商取得更高的銷售利潤，這樣即使利潤分流也理所當然。
由於房地產直接營銷渠道和間接營銷渠道優點和缺點共存，實際操作中房地產商和中間商的配合也存在著種種問題，所以BIMC品牌整合營銷傳播機構總裁黃相如探索出第三種渠道，如聯合一體銷售。房地產發展商對銷售也有較大的關注和投入，代理商則發揮自己的特長作全程深度策劃，優化營銷渠道。聯合一體營銷渠道的建立旨在集中發展商和代理商的優勢，避免單純直接營銷和間接營銷的不足，其成功的操作關鍵在於發展商和中間商真誠相待，利益共享，並且依賴於中間商高超的專業素養和優良的職業道德。
李繪芳老師認為房地產營銷的特點主要由以下幾點：
（1）房地產市場營銷是市場營銷分支
房地產市場營銷與一般市場營銷一樣，是個人和集體通過創造，與其他的個人或集體交換產品和價值，獲取所需物品的社會過程。房地產市場營銷的實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，房地產企業通過有效的提供住宅、寫字樓、商業用房以及廠房、倉庫等房地產商品和與此相關的服務來滿足消費者的生產或生活、物質或精神的各種需求，從而獲取利潤的商務活動。
因此，市場營銷的一般原理及其策略能在房地產領域得到很好的應用。同時，房地產市場營銷又區別於一般市場營銷而成為市場營銷的一個分支，這是由於房地產商品具有其獨特經濟特徵及運行規律所決定的。
（2）房地產市場營銷和法律制度密切聯系
房地產商品的產權觀念特別重要。房地產商品使用周期民，同一商品在其生命期內，產權可能多次轉移，房地產市場營銷中存在增量房與存量房產同時在市場上流通的情況。在法律上房地產的使用權和所有權可以分離，所有權者可將使用權以出租的形式出讓給第三者使用，因此，房地產市場營銷在流通形式中除可買賣外，租賃也是常見的形式。此外，房地產經濟活動中房地產商品的使用權和所有權還可用於抵押、典當、信託等，在房地產權屬登記、轉移等方而，都需要法律提供保障，所以房地產市場營銷與法律制度有密切的聯系。
每一種營銷都有自己獨特的技巧。就房地產營銷而言，李繪芳老師認為主要由以下幾方面技巧：
1
注重積累實際資料
因為房地產市場的行情是不斷變化的，所以，積累資料非常重要。投資者如有必要的話，應該對您感興趣的房地產資料不斷積累，以分析該房地產的價格趨勢，從而為適時購買房地產奠定良好的基礎。
2
注重積極實踐經驗，並融通理論來指導實踐
購買房地產，是項實踐性極強的活動。購買者必須積極參與購買房地產實踐，從中培養購買修養，總結實踐經驗，並輔之以理論指導，這樣在房地產市場上才能不犯大的錯誤。
3
掌握房地產節奏
雖然房地產市場長期價格趨勢是上升的，但由於各種條件變化，其價格也是波動頻繁的，短期內還會有下跌的趨勢。因此，要把握住房地產市場價格節奏變化，不要操之過急，以避免不必要的損失。
4
抓住主要矛盾
在購買房地產的整個過程中，充滿著各種矛盾，如政治和經濟因素，盈利和供求關系的矛盾等。房地產購買者應對各類矛盾的作用程序進行衡量，從中找出主要矛盾加以解決。這樣才能在復雜的因素中找出決定的因素，從而解決購買者主觀願望與客觀實際的矛盾，為購買房地產進行最後決策。如在整個政治經濟環境比較穩定時，購買者應注重考察房地產業的變動和市場趨勢，反之，如果經濟環境不穩定，購買者就應及時分析經濟形勢，做出正確的決策。
5
做到基本正確
美國著名經濟學家西蒙，是決策論的著名代表。他在論述決策的原則時指出，決策不可能實現最大化的原則。所謂最優、最好的方案，只不過是一種理論上的抽象而已。所以，在進行決策時，只要採納一個「令人滿意」的方案即可決策。
西蒙的這個「實惠」決策理論，應作為房地產購買者決策時的一條基本原則，因為多種因素的作用，使您在購買過程中想要作出非常精確的分析是不可能的，購買房地產本身就帶有冒險的味道，所以在進行分析決策時，就要本著「基本正確」的原則，當機立斷，迅速交割，如果您死守教條，在良機面前猶豫不決，就可能使您失去機會，更何況，您根本做不到完全正確的分析。
6
增強信心，勝敗如往
信心在房地產購買交易中非常重要。只要有充分的心理信心，就能正確決策，果斷出擊，否則，不戰自敗。無論勝利與失敗，都要保持一個平常心，一如既往，這樣，您才可能在房地產市場上立於不敗之地。
7
知已知彼，百戰不貽
房地產購買者興駐要深入了解地產公司，地產開發商的情況，而且要了解競爭者的情況。這樣，您才能在房地產交易中靈活自如地應付突發事件，減少風險損失。
『貳』 作為一名房地產優秀的區域經理該具備的特質
我覺得必備的是對本行業在自己的區域范圍內的行情要熟悉，其次是必備的技高一籌的銷售專能力，你屬要是銷售能力都沒下屬好，怎麼能帶領下屬，怎麼能服眾呢。人格特徵與普遍的領導者特徵相同，要有魄力，具備掌控能力，遇事冷靜果斷，判斷力強！還有一個事必須的，明白自己的位置，與總部領導及時匯報情況。與下屬及時溝通上級的指示或者根據上級指示制定方針策略等等 呵呵 我覺得還有很多。一時說不上來了 。 祝你成功！
望採納謝謝
『叄』 區域經理怎麼做業務
——銷售員客戶拜訪市場管理工作實務12項工作 做銷售大家一定有共識的就是——跑市場。因為當今社會早就不是坐商的時代了，不跑幾乎沒有機會，跑還有一線生機。而所謂跑——就是拜訪客戶，走訪市場。沒有拜訪就很少銷售或沒有銷售，這點大家也一定深有體會。但不等於銷售人員去拜訪客戶就一定能實現銷售。銷售人員如何做有效的客戶拜訪呢？ 在實行代理制的經銷模式下，銷售人員分管幾個地區、一個省甚至幾個省的市場，每個月要走訪大量的客戶，對每個客戶拜訪的時間則非常有限。在有限的時間內，銷售人員應做好哪些工作，才有助於銷售業績的提升呢？ 一些銷售人員每次拜訪客戶只會說的三句話：上個月賣了多少貨？這個月能回多少款？下個月能再進多少貨？其實這樣很難做好銷售的，拜訪也沒有任何的價值和意義，往往還找來客戶的反感。要想實現銷售業績的提升，銷售人員每次拜訪經銷商的任務一般包括五個方面： １、銷售產品。這是拜訪客戶的主要任務。 ２、市場維護。沒有維護的市場往往是曇花一現，很難持續。銷售人員應及時處理好市場運作中問題，解決客戶之間的矛盾，理順渠道間的關系，確保市場的穩定。 ３、建設客情。銷售人員要在客戶心中建立自己個人的品牌形象。這有助於你能贏得客戶對你工作的配合和支持。 ４、信息收集。銷售人員要隨時了解市場情況變化，監控市場動態。 ５、指導客戶。銷售人員分為兩種類型：一種是只會向客戶要訂單的人，另一種是給客戶出主意的人。前一類型的銷售人員獲得訂單的機會不會長久也難有大單，後一種類型的銷售人員成功的概率要高很多，並能贏得客戶的尊敬與信賴。 要實現這五大任務，銷售人員在拜訪客戶和市場管理開發時，應做好以下12項工作： 一、銷售准備 失敗的准備，就是准備著失敗。銷售人員在拜訪客戶之前，就要為成功奠定良好的基礎。 1、掌握資源。了解公司的銷售政策、價格政策和促銷政策。尤其是在公司推出新的銷售政策、價格政策和促銷政策時，更要了解新的銷售政策和促銷政策的詳細內容。當公司推出新產品時，銷售人員要了解新產品的特點、賣點是什麼？不了解新的銷售政策，就無法用新的政策去吸引客戶；不了解新產品，也就無法向客戶推銷新產品。 2、有明確的銷售目標和計劃。銷售人員要為實現目標而工作。銷售的准則就是：制定銷售計劃，然後按照計劃去銷售。銷售人員每次拜訪客戶，都要明白，自己拜訪客戶的目標是什麼？如何去做，才能使目標實現？ 客戶拜訪目標分為銷售目標和事務目標。銷售目標包括要求老客戶增加訂貨量或品種；向老客戶推薦現有產品中尚未經營的產品；介紹新產品；要求新客戶下訂單等。事務目標包括收回帳款、處理投訴、傳達政策、客情建立等。 3、掌握專業推銷技巧。掌握銷售技巧，以專業的方法開展銷售工作。 4、整理好個人形象。銷售人員要通過良好的個人形象向客戶展示品牌形象和公司形象。 5、帶全必備的銷售工具。台灣公司界流傳的一句話是「推銷工具猶如俠士之劍」。凡是能促進銷售的資料，銷售人員都要帶上。 調查表明，銷售人員在拜訪客戶時，利用銷售工具，可以降低50%的勞動成本，提高30%的成功率，提高100%的銷售質量！銷售工具包括：產品說明書；公司宣傳資料；名片；計算器；筆記本、鋼筆；價格表；宣傳品；樣品；有關剪報；訂貨單；案例集；電腦和演示視頻等。 二、行動總結 銷售人員要將自己上次拜訪客戶的情況做反省、檢討和總結，發現不足之處，及時改進。銷售人員可分為兩種類型：做與不做的；認真做與不認真做的；工作完成後總結與不總結的；改進與不改進的；進步與不進步的。結果，前一類人成功了，後一類人失敗了。 1、上級指令是否按要求落實了。銷售人員的職責就是執行——落實領導的指示。銷售人員每次客戶拜訪前要檢討自己，上次拜訪客戶時，有沒有完全落實領導的指示？哪些方面沒有落實？今天如何落實？是否跟蹤處理了？ 2、客戶承諾是否兌現了。一些銷售人員常犯的錯誤是「亂許諾，不兌現」。朱熹說「輕諾必寡信」。銷售人員一定要做到「慎許諾，多落實，少說多做」。 3、今後幾天工作的計劃、安排。今天的客戶拜訪是昨天客戶拜訪的延續，又是明天客戶拜訪的起點。銷售人員要做好路線規劃，統一安排好工作，合理利用時間，提高拜訪效率。 三、比較客戶價格 我國公司市場運作的經驗說明，市場亂是從價格亂開始的，價格的混亂必定導致市場的混亂，因此管理市場的核心是管理價格。銷售人員要管理價格，首先要了解經銷商對公司價格政策的執行情況。銷售人員要了解以下方面的情況： 1、不同客戶銷售價格比較。將當地市場上幾個客戶的價格情況進行一個橫向比較，看不同客戶的實際價格。或是對照公司的價格政策，看經銷商是否按公司價格出貨。 2、同一客戶不同時期價格比較。將同一個客戶的價格情況進行縱向比較，了解價格變動情況。 3、進貨價與零售價格比較。由於進貨渠道的不同，許多經銷商的進貨價不同，銷售人員要看看經銷商的進貨價和零售價是多少。 4、了解競品價格。競爭產品的價格如有變動，就要向公司反饋信息，並給出建議。 四、了解客戶庫存 了解客戶的庫存情況，是銷售人員的基本責任。 1、庫存產品占銷售額的比例。了解自己的庫存產品、銷售額是多少？分析庫存產品占銷售額的比例是多大？以便發現問題。如果庫存產品占銷售額的比例太低，可能會缺貨、斷貨；如果所佔比例太大，說明產品有積壓的傾向，銷售人員就要主動和客戶一起想辦法，幫助客戶消化庫存。 2、自己產品占庫存產品比例。看看我們的產品在客戶庫存中所佔的比例。占壓經銷商的庫房和資金，是銷售的鐵律。 3、哪些產品周轉快、哪些慢。由於各地市場情況不同，公司的品種在各地的銷售情況會不同。了解一下在客戶處，哪些品種賣的快，哪些賣的慢，就可以指導客戶做好銷售。 4、庫存數量、品種有無明顯變化。了解最近一時期，客戶對我們產品的庫存數量和品種有什麼變化，掌握銷售動態。 五、了解客戶銷售情況 只有了解客戶銷售的具體情況，才能發現問題，進行指導，做好銷售。 1、公司主銷產品、盈利產品、滯銷產品是什麼，占客戶總銷售額的比例，競品的銷售是多少。目的是了解在當地市場上，我們的產品和競品，哪些品種賣得好，哪些賣的不好？ 2、能否做到專店專賣，樣品是否按規定擺足、顯眼、更換。 3、公司標志、廣告宣傳資料是否齊全，環境是否整潔、清爽？ 4、銷售服務環節是否規范？ 六、核對客戶賬物 銷售人員不僅要提高銷售量，更要提高銷售的含金量。降低貨款風險，是提高含金量的重要方法。 1、對照客戶鋪底額度，核對客戶實際鋪底數、抵押物及其數量。 2、書面確認客戶已付款未結算、預付款及應收款數。 3、及時清理歷史遺留問題，明確債權債務。 4、定期與客戶共同進行賬款物核對（含產品、廣告品、促銷品），並做到調價時即時清點庫存。 七、檢查售後服務及促銷政策 了解代理商對分銷商、零售商提供服務的情況。客戶是否按照公司的服務政策和制度為顧客提供服務？對分銷商和零售商的促銷政策，要通過代理商來落實，銷售人員要了解代理商執行促銷政策的情況，有沒有問題，如侵吞剋扣促銷品。 八、收集市場信息 １、了解准客戶資料。非往來客戶的拜訪很重，公司的客戶隊伍是不斷優化調整的，銷售人員要了解在當地市場上潛在客戶的資料。當公司調整客戶時，有後備的客戶資源可以選擇。 2、通過走訪市場和拜訪客戶，以及其他行業客戶和媒介朋友，調查了解競爭對手的渠道、價格、產品、廣告促銷辦法及市場佔有率。 3、了解並落實廣告、POP物料的投放情況和市場促銷的有效性。 4、調查客戶資信及其變動情況。 九、巧催客戶定貨 銷售人員在了解客戶的銷售、庫存情況的基礎上，向客戶介紹產品及銷售建議，如公司新的促銷方案，回答客戶提出的問題，根據安全庫存數，適時巧妙的建議客戶定貨。 十、客戶溝通 經常與客戶溝通，能拉近我們與客戶之間的關系，銷售實踐說明，再大的問題也能通過良好的溝通圓滿地解決。公司與客戶之間的矛盾很多是因為溝通不良造成的。 １、介紹公司信息。讓客戶了解公司的情況、最近的動態，向客戶描述公司的發展前景，有助於樹立客戶的信心。經銷商是根據「產品好、公司好、公司人好」的三好原則選擇產品的。讓客戶了解公司動態，既可以使客戶發覺新的機會，又可以在客戶心中樹立公司形象。 ２、介紹銷售信息。向客戶介紹我們公司在某些區域市場上的成功經驗、給客戶介紹一些銷售經驗與促銷方法。 ３、競品信息。向客戶介紹競爭對手的產品、價格、渠道、促銷、人員變動等方面的信息，然後和客戶一起想辦法去應對競品的競爭。 十一、業務指導 銷售人員在拜訪客戶時，幫助客戶發現問題，提出解決辦法，是雙贏的做法。像某公司一位銷售經理，每次在拜訪客戶時，不是坐在客戶辦公室里和客戶東拉西扯說閑話，而是到客戶的店面和倉庫看看，到市場、批發商和零售終端那裡轉轉，和經銷商手下的人談談，然後再回到經銷商辦公室里和經銷商一起想辦法，解決問題，擴大銷量。優秀銷售人員的經驗就是，請客戶吃幾餐飯，不如為客戶做件實事。 １、培訓。一位銷售人員業績很高。他的一個成功經驗就是，每次拜訪經銷商時，抽出一、二個小時的時間，培訓經銷商的業務員。他有5年的銷售經驗，很愛學習，講的都是跑市場、做銷售的實戰方法，很快就贏得了客戶的好感。每次他去拜訪經銷商，從老闆到業務員都尊他為「老師」。當客戶把你尊為老師時，他們難道不會大力推你的產品嗎？ ２、顧問式銷售。多給客戶出主意、想辦法，做客戶生意場上不可缺少的親密夥伴。 ３、服務。銷售人員應當是客戶問題的解決者。當客戶遇到問題時，能找到銷售人員，並且銷售人員能幫助客戶解決難題，才會贏得客戶尊重。 ４、處理客戶投訴。正確處理客戶投訴，是銷售人員的基本功。正確處理客戶投訴——提高客戶的滿意程度不同——增加客戶推廣產品的積極性——豐厚的業績。 十二、事務工作 在拜訪客戶結束後，銷售人員還要做好以下工作： 1、填寫銷售報告及拜訪客戶記錄表。 2、落實對客戶的承諾。 3、評估銷售業績。對拜訪目標和實際結果進行比較分析，目的是讓銷售人員把重點放到銷售成果上，同時提醒自己，多思考改進的方法，並且在下一次的拜訪中落實這些步驟。（1） 是否達成拜訪目標？如果沒有達成，檢討分析為什麼？（2） 想想自己的優點是什麼？哪些方面還需要改進？把它們寫下來。（3） 記得長期運用PDCA這個法寶：P -目標——要明確，具體；量化；具有挑戰性；長遠結合時間的限定；D-執行——找對人；過程事先標准化；方法對；堅持做；C-檢查與考核——獎罰分明嚴格執行；事前引導；事後檢查和反省；客觀和真實；A-改善——一切以目標為中心；評估當前現狀；採取措施及時改進。
『肆』 區域經理如何提高區域銷售業績
1。首先要摸清區域的銷售對象和競爭對手狀況
2。採用各種方法刺激業務人員的士氣，比如說獎金 ，旅遊
3。採用適當的促銷手段
4。和業務對象保持良好的個人聯系。
『伍』 如何做好房地產銷售，取得好的業績
一、用心學習
從事房地產銷售工作的人員應致力於個人及事業的發展，因內為生活只會隨著自我改容變而改變，唯有不斷地學習，才能穩固地立足於這個社會。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學習的是如何保持一種積極向上的心態。
二、學習積極的心態
一個有著積極態度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對自己說。「今天我心情很好，我很高興，今天會跟很多客戶聯系，我相信能給他們解決一些問題或解除他們的疑慮，我會成交的」
三、培養你的親和力
所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質是直接面對面地與客戶打交道，怎麼才能更好地與客戶溝通，讓客戶認可你，必須通過規范你的言行舉止來實現。
四、提高你的專業性水準
房地產產品的特殊性要求銷售人員有較深的產品知識與專業知識。產品知識和專業知識是銷售人員自信的基礎，也是銷售技巧的保證。
『陸』 如何做好區域經理
區域經理作為區域市場銷售隊伍的領導和教練，他的能力對於該區域的銷售業績起著極其重要的作用。區域經理首先是領導，然後才是教練。是領導就具備企業所賦予的權力。作為一名合格的區域經理首先要學會運用手中的權力。而我們有些區域經理，不是不會運用手中的權力，就是濫用手中的權力。「不能怪我沒把業績做起來，我下面的人根本不聽我的」；「我們這個團隊我說一不二，可就是業績上不去。」很明顯這兩個區域經理一個是不會用權，一個濫用。權力可分五類，有強權和弱權之分：弱權：1，合法權（組織制定）也就是你的職務所賦予你的權力。2，報酬權（利益的引導）也就是我們通常所說的工資，獎金，提成等。3，強制權（懲罰和威脅）也就是公司的制度規定，你不怎麼樣我就怎麼樣等。 這三種權力都是弱權，不要常常使用。而我們有些區域經理卻不這樣，動不動就對下屬發飈：「如果這件事你完不成，我就扣你的工資」；再不就是「你再這樣就請你下崗」等，這些威脅性的話語究竟對業績有多大的作用，只有天知道。結果只是經理過了嘴癮，員工悶了一肚子的氣，對工作是毫無裨益的。強權：1，專家權（專業技能）也就是我們熟練運用營銷手段的能力，以及一些營銷經驗的積累和應用，管理水平、理論和實踐水平等。2，典範權（個人魅力）也就是我們做經理的所應有的人格魅力，在業績不景氣的時候，仍然有一個齊心協力的團隊願意和你並肩戰斗。如果你不具備這種魅力，團隊的凝聚力就無從談起。因此，專家權和典範權是強權，對員工的影響是最大的，要勝過以官壓人、以利誘人。話又說回來，專家權和典範權反映的是一個人的綜合能力問題，區域經理是領導者也是教練。有時還要充當分析家，溝通者，傾聽者的角色。在必要時還要成為心理學家，激勵大師。不同的角色需要不同的能力，只有具備了這些能力和職業素質才能成為一名優秀的區域經理。區域經理應該具備哪些素質才是一名合格的經理？一，能力適應作為一名營銷人員我們必須時刻牢記這樣一條准則：市場上唯一不變的是變化。只有你來適應工作，工作不可能來適應你。世上沒有打遍天下的職業「必殺技」，任何公司也沒有一招通吃的市場「萬能膠」。市場在變，公司在變，人也要變。因此具有以變應變，積極應變的能力也是一種自我發展的技能。二， 管理能力一支紀律嚴明、作風頑強、技術過硬、業績良好的營銷隊伍是公司出業績的必備要素。管理好這支隊伍至關重要。一個優秀的區域經理在管理中不但要幫助一線人員取得成功，而且要盡量減少業務風險，取得更大的經濟效益。管理一線人員雖不能完全避免經營風險的發生，但要以減少這種風險為己任。有很多公司提出了向「管理要效益」的口號，但在實際操作中經理們卻只注重用人管人，不靠制度去管人。一些日報表，周報表，月報表，還有月總結，月計劃等報表制度形同虛設，經理不仔細看，員工不認真填。區域經理本可藉助這些表格來了解員工的工作情況，個人動向等，但由於我們的區域經理不重視，一些很容易就能發現的問題卻因沒能及時的發現和加以解決而最終影響了全局。(強調：銷售報告和訪問表格雖然能對銷售人員的工作行為實施有效控制，但要盡可能的減少一線人員不必要的文書工作，因為管理工作重在實效。)除了這種定期的書面報告制度外，還應該建立日常工作報告制度、走訪或抽查制度、晤面制度（包刮定期舉行會議，座談等面對面的溝通形式）以及競爭機制。獎勤罰懶，優勝劣汰。競爭給我們帶來的壓力和動力比合作更加明顯和重要！用制度管理的另一個好處就是，區域經理也在制度的約束中，在平等和公平管理環境下更能產生效益。充分的運用制度來管理部屬的能力就是一種強勢管理能力。但最關鍵的是作為經理，你首先要起好帶頭作用，要以身作則，才能帶好團隊。當然，用制度管理的前提是你至少要具備維持區域銷售工作正常運轉的能力，如果連這點也達不到，你這個區域經理肯定不合格。因此區域經理應該懂得基本管理知識並能靈活運用，在戰略目標的組織實施過程中能夠有足夠的理論與實踐水平去指導和說服下屬參與戰略落實。同時必須懂得分析財務報表，時刻掌握企業現狀，及時採取相應措施保證企業健康發展。三，計劃能力做好20%的重要工作等於創造了80%的業績。區域經理應該把各項工作按輕重緩急列出計劃表-----分配部屬來承擔，自己多把眼光放在未來的發展上，不斷理清明天，後天，下周，下月甚至明年的計劃上。計劃能力就是制定小型戰略的能力，包含區域發展的規劃和業務發展的規劃。前者是保持區域市場的頑強競爭力，後者是指如何完成業績任務的策略規劃，包括產品投放規劃，渠道規劃，廣告促銷規劃等。計劃制定好後就要善於把任務分解到人。「計劃+不落實=0，抓住沒落實的事+追究不落實的人=落實」總之應該「事事落實，事事督導」。計劃能力在筆者看來可總結成一句話：能區分各項工作輕重緩急並加以有效執行的能力就是計劃能力。四，溝通能力區域經理需要溝通的對象很多，如上司，總部各部門，經銷商，員工，當地社會關系等。善於溝通是一個區域經理必須具備的基本能力。區域經理作為團隊的領導，加強和團隊每個成員的溝通尤其重要。筆者列出幾條和屬下溝通時的要點以供大家參考：1，溝通時只針對事，而不針對員工。也就是在批評時對事不對人，更不要有人格上的侮辱。2，不要力圖使員工承認自己是錯的，講清道理最重要。更不要說就看你的態度了，作為經理你既是領導也是你下屬的同事，不要以凌駕人上的態度和屬下溝通。3，傾聽員工的想法。給員工留90%的時間，不要給你的員工上課。4，強調你需要員工的幫助，徵求解決方案。讓員工時刻感覺我們是一個團隊，我們誰也離不開誰。5，根據工作需要，採納員工可用的建議。尊重和理解他們的想法，無論他們的建議是否成熟，你都要表示贊賞和鼓勵。這樣很容易和員工保持溝通，增進彼此的信任。一個稱職的區域經理應該保持溝通的簡潔高效，應該「隨時隨地隨人隨事」的和員工加以溝通，強調細節的溝通。並善於利用開會的時間討論團隊面臨的挑戰，鼓勵團隊成員，建立或評估即定目標等。作為區域經理，你要記住：溝通是你工作的一部分。五，良好的心理素質作為區域經理，你的心情將直接影響你的屬下。如果你消極你的屬下會比你更頹廢，如果你積極了他們也會跟著積極。在團隊面前即使你的心情很糟糕、你也要給你的團隊表現出笑容。一句話：區域經理並不是一般人所能幹得了的。在你帶領你的團隊開拓一個陌生的市場時；在你實施某個促銷策略受阻的時候；在你遭遇99次的拒絕產生信心危機的時候。你該如何克服來自自己內心的障礙？一句話：這就是生活！作為一個優秀的區域經理要有自我調整能力，始終保持樂觀積極的心態和堅定的信心。六，指導力 優秀的區域經理還應該是一個好的教練，也就是他必須具備一定的指導力。如果只會自己做事不會指導部屬開展工作，不可能取得很大成功。在一個團隊里，需要指導的往往是那些新進業務員。作為一名老業務員，筆者認為一個業務員最看重四個方面： 1，營銷技能和水平的提高。 2，團隊的接納和領導的賞識。 3，獲得晉升和培訓的機會。 4，勝任工作並能從工作中得到成就感和自信心。 因此，對新員工的指導可以有針對性的從以上這四個方面入手。但 對新員工的指導要把握好三大原則並按步驟一步步完成。 1，培養原則。也就是將自己的部屬作為培養對象，以培養接班人的態度來對待。如果你只是想使用他（她），你的手下不可能跟隨你打持久戰。 2，效益原則。對方向和戰略上的問題多指導，不要過多的把時間浪費在細節的指導上。因為我們畢竟是一線人員，不是公司的培訓部門。投入和產出應該放在首位。 3，淘汰原則。在指導員工時要有重點的培養。優秀的、熱愛營銷的我們多做指導。對那些動機不純，只想混工資的。只管安排他工作就行了。 一般，在指導新員工時要經過這幾個步驟：認同→願景→指導→支持→嚴格。新員工剛進公司，對公司的品牌和文化還很陌生。作為區域經理你要多在思想上加以指導，讓他（她）的價值觀和企業的價值觀保持一致。任何人加入一個新公司肯定希望新公司能給予他所需要的東西。是物質上的還是精神上的，作為區域經理你應該和他通過交談的方式在你們之間建立一個共同的目標。讓他清楚的看到目標就在眼前，努力就能達到。第三百步就是對新員工業務上的指導了，指導他該怎麼做，如何去做等。指導的終級目的是使屬下由被動接受任務變成主動尋找達標措施，調動員工主動性和創造性。新手上路後，對自己的工作多多少少會有自己的看法和建議。在他們提出自己的建議時，我們要多支持多鼓勵。這樣可增進新員工的信心和對工作的熱情。最後強調的一點是嚴格。區域經理常常犯的錯誤就是和員工的哥們義氣太濃。認為大家是同一戰壕的戰友，該嚴格的地方不嚴格睜隻眼閉隻眼。做哥們就不要做領導，做領導就不要做哥們。否則，工作做不好，哥們也沒得當。 七，激勵的能力 最後筆者和大家探討一下如何提高激勵員工和自我激勵的能力。一線人員在錯綜復雜的環境中如果應對不當，容易受挫而打擊一線人員的信心和勇氣，他們需要管理者提攜、指導、鼓勁、打氣。曾經有過這樣一位經理：我們在華中市場開發一個重點區域時遭遇了競爭對手的強勢打壓，連續三個月銷售額下滑50%。經理也受到總部的嚴厲批評，我們這個團隊的自信心受到重大打擊。經理的臉上卻找不出任何沮喪的表情，唯一的不同就是他每天召集大家開一個半小時的短會，會上他只講三點：1，如何應對目前的銷售下滑，並拿出了具體方案在會上討論。2，大家愛不愛銷售這一行，如果愛就留下，不愛可以到財務室領一個月的工資馬上走人。3，他不停的強調，勝敗乃兵家常事。有壓力有波折就是我們的生活。經理用他激昂的語調趕跑了彌布在我們心頭的陰影，我們的團隊又煥發了活力。現在想起來都覺得不可思議，激勵的力量是無窮的和巨大的。最讓人佩服的是經理也是人，他又是如何自我激勵的呢？後來在一個方便的時候我問起他，他說他每天只在內心不停的對自己說：這是我的生活！ 區域經理還應具備的能力有很多，比如洞察力，判斷力，創造力，控制情緒的能力以及具備幽默感和人際關系管理的能力等。由於時間的限制改在以後祥述。總之，區域經理的十八般武藝要樣樣精通，在激烈的市場競爭中才能立於不敗之地，才可能取得更大的成功。
『柒』 區域經理的業績怎麼看的
這種職位本來應該有自己的KPI的嘛
一般業績就幾方面：
1 業務上的。最重要了
2. 人才管理上的，如果職位帶團隊
3. 其他兼任的項目上的
求採納哦
『捌』 對於一個房地產銷售新手來說，應該從何抓起突破業績呢
一、用心學抄習
從事房地產銷售工作的人員應致力於個人及事業的發展，因為生活只會隨著自我改變而改變，唯有不斷地學習，才能穩固地立足於這個社會。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學習的是如何保持一種積極向上的心態。
二、學習積極的心態
一個有著積極態度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對自己說。「今天我心情很好，我很高興，今天會跟很多客戶聯系，我相信能給他們解決一些問題或解除他們的疑慮，我會成交的」
三、培養你的親和力
所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質是直接面對面地與客戶打交道，怎麼才能更好地與客戶溝通，讓客戶認可你，必須通過規范你的言行舉止來實現。
四、提高你的專業性水準
房地產產品的特殊性要求銷售人員有較深的產品知識與專業知識。產品知識和專業知識是銷售人員自信的基礎，也是銷售技巧的保證。
詳細情況您可以向菁英地產咨詢下，希望能幫助到您，謝謝。
『玖』 怎麼抓業務員的業績
小企業做事，大企業做人。首先要讓業務人員懂得如何做人，如何做一名稱職的銷售人。讓業務員有強烈的責任感，歸屬感。每周都要寫工作總結，便於領導了解業務員的業務進展，每月都要開會，獎勤罰懶，優勝劣汰，適者生存。
『拾』 區域經理如何對下屬進行績效考核
僅供參考：
員工績效考核
為客觀、公正、公平、實事求是評價員工績效，特製定以下績效考核評估表 ：
績效考核評估表
員工姓名 所在崗位
所在部門 評估區間 年 月 ∽ 年 月
評價尺度及分數 優秀（10分） 良好（8分） 一般（6分） 較差（4分） 極差（2分）
評估項目 標准與要求 評分 權重
自我評分 直屬評分 經理評分 總經理 評分 本欄 平均分
工作業績
1．工作目標達成性（人均產能目標、管理目標） 4
2．生產安全管理效果（人/物/機/環/法的安全狀態）
3．相關技術/品質的控制或改良
4．團隊的穩定性，工作運轉順暢，屬下人員紀律性
5．6S管理、ISO執行情況、制度落實狀況
工作技能
1．業務知識技能、管理決策的能力 2
2．組織與領導的能力
3．溝通與協調的能力
4．開拓與創新的能力
5．執行與貫徹的能力
工作素質
1．任勞任怨，竭盡所能達成任務 2
2．工作努力，份內工作非常完善
3．責任心強，能自動自發地工作，起表率作用
4．職業道德與操守，注重個人舉止，維護公司形象
5．工作的責任感與對公司的奉獻精神
工作態度
1．服從工作安排，勤勉、誠懇，
2．團結協作，團隊意識
3．守時守規，務實、主動、積極
4．不浪費時間，不畏勞苦，無怨言
5．工作精神面貌：是否樂觀、進取
考評人簽名 本人： 直屬： 經理： 總經理：
評估得分 工作業績平均分×4+工作技能平均分×2+工作素質×2+工作態度×2= 分
出勤及獎懲
（由人事提供信息） Ⅰ.出勤：遲到、早退 次×0.5 + 曠工 天×4 +事假 天×0.5 +病假 天×0.2= 分
Ⅱ.處罰：罰款/警告 次×1 +小過 次×3 +大過 次×9 = 分
Ⅲ.獎勵：表揚 次×1 +小功 次×3 +大功 次×9 = 分
總分 評估得分 分 -Ⅰ 分 - Ⅱ 分 + Ⅲ 分 = 分
級別劃分 A級（超過標准或達標/優秀或良好）：90~100分；
B級（基本達到標准要求/一般）：80~89分；
C級（接近標准要求或相差不多/合格）：70~79分；
D級（遠低於要求標准/差、需改進）：69分以下