抵押房地產要依據哪些法律

① 房地產抵押權具有哪些法律特徵

(1)房地產抵押權具有附屬性。房地產抵押權是為了擔保債權而設立的，它與內所擔保的債權形容成主從關系。房地產抵押權以主債權的存在為前提，被擔保的主債權有效存在，房地產抵押權才存在，如主債權無效或被撤銷，房地產抵押權也隨之失效。
(2)房地產抵押權的追及性。在抵押人將抵押房地產轉讓於他人時，抵押權人仍可對抵押房地產行使抵押權，不論抵押房地產由誰所有或佔有，抵押權人均可行使追及權，以確保債權得到清償，新的房地產權利人不得以其不是債務人而提出議異。
(3)房地產抵押權的物上代位性。指抵押房地產發生原有形態變化時，房地產抵押權的效力及於該抵押房地產的轉換物上的特徵。如因房屋的失滅、損壞、拆除而得到的賠償金，包括保險金、補償金、損害賠償金等，都是抵押房地產的轉換物，抵押權人可以對其行使抵押權。
(4)房地產抵押權的優先受償性。房地產抵押權屬物權，優先於債權，附有抵押權的債權優先於未附抵押權的債權而受償。

② 法律法規和政策規定不得抵押的房地產有哪些

(1)土地所有權。在我國.土地歸國家所有和集體所有。而不能為私人財產。土地所有權不得抵押，也就是不能以國家或集體所有的土地抵押。否則抵押合同無效。
(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但是法律規定可以抵押的除外。這里的例外有兩處：一是以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權可以抵押。二是鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。故只能「地隨房走」，不能「房隨地走」，而且以這兩種財產進行抵押的。在實現抵押權後，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。
(3)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施。根據《擔保法司法解釋》的規定，如果學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的財產為自身債務設定抵押的。人民法院可以認定抵押有效。
(4)所有權、使用權不明或者有爭議的財產。所有權、使用權不明或者有爭議。無法確定是否有處分權，因此不得抵押。
(5)依法被查封、扣押、監管的財產。但是已經設定抵押的財產被採取查封、扣押等財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力。
(6)法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。如以法定程序確認為違法、違章的建築物。

③ 有關房產抵押貸款方面法律規定有哪些

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣回就是答房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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④ 房屋抵押的相關法律

立法者為什麼採取這種做法，而不是法定地上權的做法來解決土地和房屋權利的沖突，不得而知。主是為了方便司法。因為在一般情況下，土地和房屋在自然上不可區分，所以當權利人將土地使用權或者房屋所有權轉讓或者抵押時，將它們一並轉讓或納入抵押，這對司法者來說操作最為簡便易行。但是，這種簡單的做法恐怕還有以下幾個原因：
1）、當時立法者乃至整個學界對法定地上權制度缺乏深入的研究。1990年《城鎮土地使用權出讓轉讓暫行條例》頒布實施的時候，中國的土地使用權剛剛開始有限度的流轉，民法研究非常膚淺，法定地上權的精湛設計對大多人來說聞所未聞。
2）、中國實行土地公有制，私人不擁有土地所有權，私有的房屋是建立在土地使用權（類似傳統的地上權）基礎之上的，而土地使用權年限相比來說較短，如果在土地使用權上再設定土地使用權或者地上權，恐怕成本過高，而且，理論上也存在很多難點。 1）、按照法理來說，抵押、轉讓土地使用權和抵押、轉讓房屋所有權都有一個單獨抵押、轉讓還是房地一起抵押、轉讓的問題，為什麼《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》、 《房地產管理法》只規定房屋轉讓時，土地使用權隨之轉讓，立法者當時的立法意圖到底是什麼，我們很難猜得到。不過《擔保法》此條所處的位置或許可以給我們一些解釋。一般的說，條文都不是孤立存在的，一個規范總要有一個規范群，立法者不會無緣無故的組成一個規范群，規范群內部的邏輯聯系恰恰可以窺出立法者的立法意圖。所以，在民法解釋學上，體系解釋是一個非常重要的方法。有意思的是，如果僅僅單獨設定房屋或者土地使用權的抵押，土地使用權或者房屋所有權也隨之抵押的話，就是抵押權效力的擴張。本條應該規定在《擔保法》第三章第三條抵押的效力一節，方才合乎邏輯。但是，本條並沒放在此處，而是放在了抵押和抵押物那一節，在這一節所要解決的問題不是抵押權擴張的問題，而是什麼情況下，哪些財產可以充當抵押物的問題。
2）、房屋土地的同時抵押是不是《擔保法》的強制性規定，大可懷疑。《擔保法》第五十五條規定，需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。根據本條的規定，首先，房屋和土地的合並轉讓並不是強制性的，而是引導性的。當事人可以通過特約改變這一規定。改變的方法就是為房屋所有人設定土地的承租權，使他人的房屋所有權建立在對土地使用權人的承租權基礎之上，從而利用承租權機制解決房屋的土地權屬問題。其次，本條明確規定了，即使為了避免房屋所有權和土地使用權分屬於不同主體所導致的矛盾，要求土地使用權和房屋所有權同時拍賣，也並不因此就導致抵押權效力的擴張，抵押權效力仍然局限於抵押權設定的范圍，對未約定抵押的部分，抵押權人並沒有優先受償的權利。 檢諸《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第二十四條、《中華人民共和國房地產管理法》第31條、 《中華人民共和國擔保法》第三十六條的相關規定（前文已述）， 《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》沒有涉及抵押問題，而僅僅規定了土地使用權的轉讓，所以，適用這一條並沒有法律依據；而另外兩條所規定的情形，只是針對抵押、轉讓房屋所有權的情形。
房屋所有權人抵押、轉讓房屋所有權的，因為房屋必須建立在一定的土地之上，必須有一定的土地權利基礎，不能是空中樓閣，所以，為了簡化房地產交易關系，法律規定了土地使用權的一並轉讓和抵押。但是，法律並沒有規定轉讓、抵押土地使用權的時候，必須將土地上的建築物一並抵押和轉讓。
權利
房屋抵押人享有如下的權利：(1)房屋抵押人對抵押的房屋享有所有權，並有權取得抵押房屋的各種收益。
(2)房屋抵押人對抵押房屋享有處分權，但若想轉讓抵押房屋，須事先徵得房屋抵押權人同意。
(3)可以對抵押房屋多次出抵，但須保證數個房屋抵押權所擔保的債權總額不大於抵押房屋的價值。
(4)可以將抵押房屋出租。
義務
屋抵押人承擔的主要義務是保管義務，即妥善保養，維護抵押房屋。由於抵押人對抵押房屋的侵害行為，致使抵押房屋的價值減少時，房屋抵押人應恢復抵押房屋的原狀或提供與減少的價值相當的擔保。如果抵押的房屋毀損滅失，抵押人應以其他財產充抵抵押的房屋，在抵押房屋因不可抗力等不能歸責於抵押人的事由而毀損滅失時，抵押人可以以賠償請求權向房屋抵押權人提供擔保，也可將賠償請求權讓與給抵押權人而獲免責。 (1)房屋抵押是原債權債務關系的擔保，原債權債務關系是主合同，房屋抵押是從合同，它以原主合同的合法有效存在為前提條件，本身不能獨立存在。
(2)抵押的房屋可以由抵押權人保管，也可以由抵押人保管，通常情況下由抵押人保管。保管人應謹慎保養所抵押房屋。
(3)負有清償債務義務的一方不履行義務時，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權，不依靠債務人的行為即可實現其權利。
(4)抵押物須是房屋，房屋抵押人可以是債務人，也可以是第三人，抵押人必須對抵押的房屋擁有所有權，如果抵押房屋是國有房屋，則抵押人必須對該抵押房屋享有處分權。
(5)房屋抵押權的設定，一般採用書面形式，並應明確規定擔保的范圍。
(6)房屋抵押人將房屋抵押後，並不喪失房屋的所有權，因此，抵押人應自己承擔房屋意外滅失的風險。
(7)房屋抵押權是一種擔保物權。如果房屋抵押人未經房屋抵押權人同意，將抵押房屋轉給第三人時，房屋抵押權人對抵押的房屋享有追索權，房屋受讓人因此受到的損失，由房屋抵押人承擔。 土地和地上建築關系的民法模式
關於土地和土地上建築的關系，近代民法大致有兩種模式：以德國為代表的立法模式認為，土地與建築物是一個物，建築物是土地的重要成分。德國《民法典》第94條規定，附著於土地上的物，特別是建築物，以及與土地尚未分離的出產物，屬於土地的主要組成部分。因此，不存在土地和地上物分別登記，分別流轉，以至出現權利主體不一致的情況。以日本為代表的立法模式認為，建築物和土地是兩個獨立的不動產。中國台灣地區也是這種模式。由於土地和房屋在法律上屬於不同的物，但事實上二者又無法分離，建築物必須依附於一定的土地，當土地和房屋所有權不能歸屬於一人時，就只能通過地上權的關系來處理，也就是通過土地所有人為建築物所有人設定地上權的方式解決建築物的佔地問題。
中國採取的民法模式
中國大陸和日本及中國台灣對於房屋權利的法律認定相同，堅持認為土地和地上的房屋屬於不同的物。由於中國堅持土地公有制，而房屋卻一直是私有財產，土地和房屋的分離有歷史的合理性。在土地公有制不可動搖的前提下，堅持房屋與土地的分離，對於實現房屋的流轉，維護房屋所有人的合法權益是非常必要的。並且，這種土地和房屋的分離，隨著房屋和土地的分別登記日益得到強化。 這種做法顯然只是掩蓋了矛盾，而不是解決了矛盾。一方面，土地使用權和房屋所有權分離的現實沒有改變；另一方面，法律不是為此現實提供解決辦法，而是不顧這一現實，採取將土地和房屋強行捆綁在一起的做法，這就造成了制度內部的邏輯紊亂。隨著新建房屋的不斷增多，隨著房屋流轉的日益頻繁，中國土地使用權和房屋所有權的權利沖突也就日益嚴重，尤其是在中國房地分別登記的情況下，再盲目地絕對堅持房地合並抵押的做法就會產生嚴重的後果。
1）、無法確定土地權利抵押權設定的時間和順位，對交易安全造成危害。房地合並抵押並沒有確定房屋抵押登記或者土地使用權抵押登記哪一個要優先進行，導致了土地使用權抵押後，地上房屋隨之抵押；其後，房屋所有權抵押的，其范圍內的土地使用權也隨之抵押。由於兩次抵押是在不同的登記機關辦理的，都屬於第一順位的抵押登記。但是，二者實際上又是重復的。————這段說明是錯誤的，實踐中房與地的抵押是有先後順序的：必須先房屋抵押完畢拿到權利證明以後，才能據此提交資料到國土資源局進行土地的抵押登記，順位也是相對應的。（看到這處，所以給予一些補充，供討論。）
2）、給債務人利用重復擔保進行欺詐提供了可乘之機。現實中很多房地產開發商在將土地使用權抵押貸款後，在房屋建成後再到房產部門辦理抵押貸款。根據《擔保法》第三十五條的規定，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。但是，房屋抵押時，其價值的計算並沒有除去已被抵押的土地使用權的價值，因此，在土地使用權部分是重復抵押的，這很顯然違反了《擔保法》第三十五條的規定。
3）、在當事人明確約定只抵押土地使用權或者房屋所有權的情況下，仍然強行規定房地合並抵押的做法，大大限制了當事人的意志自由，削弱了當事人的物權合意在物權變動中的作用，不利於當事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易風險。眾所周知，抵押的范圍是和債務人的代價緊密相關的，抵押人僅僅以土地使用權作抵押還是以土地使用權以及地上的房屋所有權一並抵押來擔保債務，和債務的內容，尤其和債務人支付的利息等是密切相關的。擔保物的價值越高，債權人的風險越小，主債務人承擔的代價相應越小。

⑤ 抵押物的法律要求有哪些

抵押物是指債務人（抵押人）為擔保某項義務的履行而移轉給債權人（抵押權人）的擔保物。

可以是有形財產，也可為登記無形財產如地上權、政府公債、人壽保險等。在一些國家分為動產抵押物和不動產抵押物。前者為可移動之物，包括流通票據和所有權憑證。後者如土地、建築物。

法律要求：

關於抵押物登記的效力，《擔保法》笫四十三條規定，當事人以笫四十二條規定以外的財產作抵押的，可以自願辦理抵押物登記，抵押合同自簽定之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。從這條規定可以看出，以其它財產作抵押則採取自願登記對抗主義，即由當事人自願決定對抵押物是否辦理抵押登記手續，但非經登記，不得對抗善意第三人，如辦理了登記手續，則可以使抵押權產生公信力以對抗善意笫三人，可見，抵押物是否辦理登記，其效力是不同的。

在辦理財產抵押時，除需辦理登記外，還必須注意審查財產的合法性及不同財產抵押的特殊要求，才能保證財產抵押的效力。

（一）國有企業財產的抵押登記。根據《擔保法》笫三十四條笫四項之規定，國有企業財產也可以作為抵押物。企業作為市場經濟主體，客觀上要求自身對擁有的財產享有佔有、使用、收益和處分的權利。國有企業作為市場經濟的主體，由於它直接由國家投資而成，因而它對企業財產的處分權與非國企業有所區別，有所限制。1992年國務院《全民所有制工業企業轉換經營機制條例》是調整我國國有企業財產關系的重要法規，該條例在企業經營權方面是對全民所有制工業企業法的發展和完善。該條例笫十五條對國有企業依法行使財產處分權的范圍進行了明確。國有企業未經政府主管部門批准，越權處分重要財產的行為應認定為無效。國有企業對關鍵設備、成套設備、重要建築物的抵押必須經政府主管部門批准才能進行。

（二）土地使用權的抵押登記。土地使用權是有償取得的在一定期限內對一定地段利用、收益、開發、經營的權利，它包括國有土地作用權、集體土地的使用權和宅基地的土地使用權。我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了土地使用權的取得共有三種形式，一是以出讓方式取得，二是以轉讓方式取得,三是以行政劃撥方式取得。在辦理土地使用權抵押時，因取得土地使用權的方式不同，要求也有所不同。《擔保法》笫三十四條規定：抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物；抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可作抵押財產。笫三十六條規定：「以依法取得國有土地上的房屋抵押，該房屋佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押」。《中華人民共和國城市房地產管理法》笫四十七條規定：「依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權」。上述規定體現了房、地一同抵押的原則，其目的是保護土地使用權與房屋所有權的統一，避免因當事人諸方同時行使土地使用權和房屋所有權而帶來的沖突。在司法實踐中對此原則應充分理解，才能解決房、地分別抵押所帶來的困惑。

（三）以航空器、船舶、車輛抵押登記的有關問題。隨著我國經濟建設和對外開放的進一步發展，以航空器、船舶、車輛等進行抵押而融資形成的債權越來越多，它已成為債權擔保的重要形式之一。《擔保法》笫四十二條笫四項規定，以航空器、船舶、車輛抵押的，抵押物登記部門為運輸工具的登記部門。同時《中華人民共和國海商法》笫十二條規定：「船舶所有人授權的人可以設定船舶抵押權」。笫十三條規定：「設定船舶抵押權，由抵押人和抵押權人共同向船舶登記機關辦理抵押登記；未經登記，不得對抗笫三人。也就是說，當事人以上述交通工具抵押的，應按規定辦理抵押物登記，且因運輸工具的不同，其相應的登記管理部門也不同。對航空器來說，就是航空航天部門；對船舶來說就是交通部門；對車輛來說就是公安交通管理部門。同時在登記時應注意以下幾點：

1、必須由抵押人提供上述交通警工具的所有合法證件。如對車輛來說就應提交營運證、行車證、養路費繳費證等證件，以便證實其是否能正常營運和是否被有關部門扣押。

2、由抵押人提供購買交通工具的發票或其他能夠證實為其所有的合法依據，以便核實交通工具是否為抵押人所擁有以及購買年限，同時確定是否為報廢不能營運的交通工具。

⑥ 房地產抵押有哪些法律問題

房地產抵押中的法律問題房地產抵押中的法律問題哪些房地產不能抵押1.列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物；2.已依法公告列入拆遷范圍的房地產；3.用於教學、醫療、市政等公共福利的房地產；4.權屬有爭議的房地產；5.被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；6.依法不得抵押的其他房地產。房地產抵押應注意事項1.房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同；2.房地產抵押之後，須到房地產管理部門進行抵押登記；3.房地產抵押之後，抵押人對房地產的處分權將在一定程度上受到抵押權人的限制；4.房地產被抵押後，當抵押權人的債權得不到清償時，他擁有優先得到清償的權利；5.以共有房地產抵押時，抵押人應當事先徵得其他共有人的書面同意；6.以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，並將抵押情況告知承租人。出現哪些情況抵押權人可以處分房地產1.債務期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；2.抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；3.抵押人被依法宣告解散或者破產的；4.抵押人違反本辦法的有關規定，擅自處分抵押房地產的；5.抵押合同約定的其他情況。

⑦ 關於房地產方面的法律法規有哪些

1、法律：《中華人民共和國城市房地產管理法》

2、行政法規：《城市房地產開發經營管理條例》

3、司法解釋：最高人民法院印發《關於當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知、《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

4、部門規章：《國土資源部、住房城鄉建設部關於進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》、住房和城鄉建設部公告第1307號――關於發布行業標准《房地產登記技術規程》的公告、《房地產經紀管理辦法》、《國家稅務總局公告2010年第29號－－關於房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告》、《住房和城鄉建設部關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》等。

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交易模式

地產交易形式

（1）一級市場。這是由國家壟斷經營的市場，它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。經營業務包括：徵用土地，辦理產權轉移手續；以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權；出租土地，定期收取地租等。

（2）二級市場。這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場。

外資進入房地產市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房等方式。

房產交易形式

（1）房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。

（2）房屋租賃。

（3）房產互換。

（4）房產抵押。

樓市信息

⑧ 房產抵押的法律規定有哪些

房屋所有權人抵押、轉讓房屋所有權的，因為房屋必須建立在一定的回土地之上，必須有一定答的土地權利基礎，不能是空中樓閣，所以，為了簡化房地產交易關系，法律規定了土地使用權的一並轉讓和抵押。賣房子的話完全不需要，做資質預審，需要注意的地方主要是房本有無抵押等情況！