㈠ 如何寫一份關於房地產的營銷策劃方案
一、項目概要
二、項目建設內容、規模及資金構成
三、建設單位概況
四、項目背景資內源1）綜述容
2)宏觀背景
3)行業背景
五、市場空間概述
六、項目市場前景分析
七、項目STOW分析
八、策略發展總定位
1)總體定位
2)項目主體功能定位
3)市場競爭板塊分析
九、營銷策略建議
營銷總策略
促銷策略
營銷價格策略
受眾策略
目標受眾分析
項目產品市場定位
十、活動宣傳方案及預算
㈡ 現在要寫一份房地產開發設計的市場調查方案，其中調查背景和調查目的怎麼寫啊謝謝啦
您好！
建議您可以上網路文庫或是360個人圖書館進行查看，上面有相關的模板信息。
望採納
㈢ 請問誰知道房地產策劃方案、怎麼寫。
jfghghg
㈣ 房地產促銷策劃書該怎麼寫
XX通用航空早期營銷及廣告推廣策劃書
目錄
一、背景資料
二、XX通用航空業務的分析.
三、市場前景分析
四、早期廣告營銷目標.
五、市場細分及定位
（一）目標市場
（二）消費者定位
（三）競爭態勢
六、廣告及營銷策略
（一）傳統的媒體廣告（具體方案略）
1．報紙、廣播、電視等傳統媒體。
2．平面廣告。
3．直郵廣告。
4．建立網站。
（二）非傳統的營銷手段（具體做法略）
5．成立航空俱樂部。
6．航空展示、表演活動
7．社會公益活動。
8．商務代表的公關活動。
七、廣告及營銷的投入.
八、市場部門
（一）市場部的任務
（二）市場部的運作
一、背景資料
SVVT集團早在2001年就開始醞釀航空產業發展戰略,利用三年或略多時間，按三步走的發展戰略，重組NJ航空公司。以機場建設為先導，全力籌措航空保稅港申報工作；建成通用航空公司和運輸航空公司，籌建長三角航空物流中心，全力推進與聯邦快遞合作，以國際貨運為主體，積極籌建支線客運點對點飛行，積極拓展通用航空的各項業務，逐步建成航空產業集團。
2004年第一批飛機到位，開展通用航空業務。以通用航空業務為切入點，展開SVVT集團航空產業發展的序幕。
二、XX通用航空業務的分析
以XX通用先期購入的R22，R44為例，這兩種輕型直升機具有小巧靈活、操作簡單、易於維護、便於運輸、使用經濟等特點，其靈活性和經濟性在航攝、航拍、空中巡查、和航空培訓等方面具有其它機型不具備的優勢。其中空中巡查涉及范圍非常廣泛，在城建、城市規劃、交通、新聞、體育、旅遊、農林、水利、海事、漁業等等方面都可有所作為。當然由於其航程短，載重小，也制約了它在更多領域、更廣闊的空間里發揮作用。
三、市場前景分析
中國的通用航空產業處於初級階段，市場規模小，通用航空產業是個具有極大發展潛力的產業。目前，整個華東地區也只有6家通用航空公司，而且都沒形成區域優勢，SVVT集團不失時機地進入這個行業，是個正確的決定。
強者愈強，弱者愈弱，是市場規律。國內通用航空市場逐步放開，准入門坎逐年降低，天空變得更加廣闊，會有更多的對手參與競爭。SVVT集團必須高起點進入，高速度發展，迅速成為強者，避免與後來者展開低層次競爭。
由於航空企業的特殊性，即使只有一架飛機也必須按要求配齊各類專業人員，成立相關部門，造成公司運作成本較高，只有成規模的大公司，配套產業齊全，才有可能利用綜合效應營利。如果XX通用僅靠兩架輕型直升機，僅僅開展單一航空業務，即使市場需求旺盛，受產能的影響，形成不了規模效應，很難近期營利。而僅靠自身發展，形成規模需要很長時間，起步階段會很艱難。但從長期看，XX通用擁有先入優勢，起步階段努力完成幾個有把握的項目，擴大在NJ及周邊地區的影響，成為行業關注焦點，隨時順應市場需求，依託大SVVT集團及時擴大產能，還是可以擁有區域優勢的。
四、早期廣告營銷目標
XX通用要利用市場先入者的優勢，充分發揮機型特點，揚長避短，重點開拓NJ及周邊地區的航攝航拍、空中巡查和航空培訓市場，其初期的目標一是不以營利為目的，重點擴大企業影響，形成氣勢，確立在區域通用航空領域先入者的地位。二是發掘潛在客戶，建立業務網路，探索發展航空產業的路子，為下一步SVVT集團航空產業的推進打前站。
五、市場細分及定位
（一）目標市場：
根據R系列機型特點，初期定位於NJ及周邊地區的航攝航拍，空中巡查和航空培訓業務。
（二）消費者定位：
航攝航拍，空中巡查的目標消費者定位於新聞單位、大型企業、政府相關部門、大型集會活動及少量特殊需求者。
航空培訓業務目標消費者定位於商界新貴、政府精英、富有的航空愛好者。
（三）競爭態勢：2004年XX通用如果能飛起來，應該在NJ及周邊地區沒有有力的競爭對手。即使有外地公司參與競爭，XX通用也能佔地域優勢，以成本取勝。XX通用利用先入的優勢，搶占商機，擴大宣傳也是增強自身競爭力的手段。
[NextPage]六、廣告及營銷策略
（一）傳統的媒體廣告（具體方案略）
1．報紙、廣播、電視等傳統媒體。
在導入期，報紙、廣播可以是新聞，信息，通用航空業務知識的介紹等，電視可以是專題報道，人物專訪，二類廣告等。在發展期，可以是專版，特約訪談，專題片，冠名的綜藝節目，也可以是宣傳企業品牌的硬廣告。積極展開「全民通用航空業務掃盲運動」，讓更多的普通人知道XX通用，讓更多的客戶了解XX通用航空業務范圍，。
2．平面廣告。
在製作上力求精美，務實地宣傳通用航空業務。以廣告單頁、車身廣告、大型戶外廣告的形式和招貼、宣傳冊、廣告短片光碟、小禮品的形式在不同的場合、不同的時段針對不同的目標群體進行宣傳。前者投放在大型集會、人口密集的市中心、重要道路兩側等，目標群體是一般人員、普通公司、周邊業務單位、航空愛好者。後者投放到政府相關部門、高級商務中心、高級休閑場所，商會、行業協會、企業傢俱樂部等，目標群體是政府部門領導、企業中、高層、專業市場、富有的航空愛好者等。
3．直郵廣告。
通過郵遞方式，將介紹業務的宣傳冊或光碟直接送到特定客戶手中，有的放矢地宣傳業務，有了合作意向，才派員進一步交流。優點是節約成本。
4．建立網站。
盡快建立XX通用的電子商務平台，向更廣泛的地域更全面的時間段開展宣傳，也是向周邊擴充的平台，是一種較為經濟的手段。
（二）非傳統的營銷手段（具體做法略）
5．成立航空俱樂部。
在通用航空擁有自己航空基地的前提下，積極開展航空俱樂部活動。通用的航空俱樂部不以普及航空知識和大眾娛樂為目的，而是以飛行培訓和航空運動為先導，集飛行、商務、餐飲、休閑等多功能為一體，採用會員制形式，帶動高端消費。傳遞通航信息，挖掘潛在大客戶，帶動其它航空業務，帶動相關第三產業營利是其主要目的。
6．航空展示、表演活動。
可以是自己開展的航空展示、表演活動，也可以是配合其它行業（如房產）的促銷活動和參加政府組織的大型集會運動會等，可以在機場，也可以在市中心廣場，甚至也可以多點同時進行。通過活動擴大影響，尋找利潤增長點，增進與航空界、政府部門及其它專業市場的聯系，通過新聞報道和媒體的工作還可以進一步擴大影響。
7．社會公益活動。
通過參與公益的冠名權、拍賣會、捐贈活動等樹立良好的企業形象，在活動中與企業家、社會名流、政府官員建立良好關系和廣泛聯系。通過良好的社會形象取得更多的政府定單（如城建、城市規劃、交通、新聞、農林、水利、海事、漁業等相關部門）。
8．商務代表的公關活動。
招募多名專職商務代表，專門收集相關信息，針對特定客戶尤其大型企業和政府部門展開公關。同時制定相關政策，對業務突出者進行獎勵，也可以以業務提成的方式進行，調動商務代表的積極性。
七、廣告及營銷的投入
為搶佔先機，擴大影響，XX通用應開始廣告運作。
（一）通過邀請記者參加新聞發布會，參觀飛機等活動，以報、刊、電視為主逐步通過媒體發布消息，通過新聞和信息類宣傳航空產業發展戰略。
（二）設計製作宣傳冊、宣傳單頁、光碟等，向特定客戶進行宣傳。（中量投入）
（三）飛機到位時，舉行大型慶典，邀請有關人士參加。在前期和後期不斷在各傳統媒體（以NJ及周邊地區為主）發布消息和業務廣告。（少量投入）
（四）飛行正常開展後，按長期廣告投放計劃，在報紙、電視、電台進行組合宣傳（包括專題專訪活動）。（年廣告量的大部）
（五）通過形象代言、品牌宣傳配合各種專門活動和俱樂部活動。（少量投入）
八、市場部門
（一）市場部的任務
XX通用應建立自己的市場部，其主要任務一是研究通用航空市場，針對機型進行相關業務的市場調研；二是接收、分析市場信息，制定廣告營銷方案並付諸實施；三是通過各種形式主動建立與客戶的聯系，不斷開拓新的市場。
（二）市場部的運作
市場部的運作分兩部分，一部分作市場調研、信息分析、媒體廣告工作。另一部分主要負責市場開拓、策劃組織活動，俱樂部、對特定客戶群公關。
營銷和策劃的方式和手段不是重要的，重要的是落實，落實一個簡單的營銷手段比構想一個奇妙的營銷思路更有效。我們已經佔了先機，我們已經處於領跑的位置，抓住機會持續領先，第二名距我們只有一步。
㈤ 房地產銷售策劃書(模擬的)
可口可樂為何活了一百多歲
咨詢部假如可口可樂的所有公司所有財產在今天突然化為灰燼，只要我還擁有「可口可樂」這塊商標，我就可以肯定地向大家宣布：半年後，市場上將擁有一個與現在規模完全一樣的新的可口可樂公司。
——可口可樂公司創始人艾薩·坎德勒
世界上第一瓶可口可樂於1886年誕生在美國，距今已有123年的歷史。這種神奇的飲料以它不可抗拒的魅力征服了全世界數以億計的消費者，成為「世界飲料之王」，甚至有「飲料日不落帝國」的贊譽。
全息介質營銷理論認為，任何產品都有它的生命周期，都要經歷導入期、成長期、成熟期和衰退期的時段。每一個時段都能代表著消費者的產品觀念。產品生命周期的長短主要由傳播力、傳播的刺激度，消費者反應的麻木層次來決定。當產品在成長期和成熟期達到一定高度時，如果不及時的控制傳播節奏及傳播理念，產品會很快進入衰退期。可口可樂除了它本身獨特的甘甜、爽口、刺激的口感外，可口可樂公司先進的管理理念才是造就它今天局面的關鍵。無論是廣告、營銷、渠道的方向，還是策劃、戰略、產品的創新都是成就可口可樂仍立於「塔尖」的重要因素。分析這些管理理念，對我們本土的飲料企業探索成功、尋求發展，必將有著重大的影響及深遠的意義。
品牌的建立
廣告是一種概念
在世界各地大行其道的可口可樂在其百年發展進程中，廣告發揮了至關重要的作用，緊貼市場的廣告策略為其建立最有價值品牌地位功不可沒。而作為廣告核心內容的廣告語則是品牌定位的一種明確表達方式，通過各種傳播媒介到達消費人群，一切有關市場的活動都應與其遙相呼應，相得益彰。
我們從可口可樂廣告語變化來回顧世界品牌的發展歷程，特別是在中國市場的成功經驗，對國內企業會有一定借鑒意義。
請喝可口可樂
從1886年第一瓶可口可樂問世到美國本土第一家工廠建立，可口可樂處於初級發展階段，需要更多的人去品嘗可口可樂，「請喝可口可樂」成為其活動主題，在其後十幾年裡，雖不時會有新的廣告語出現，但主要是從產品的功能層面去宣傳，解渴、好味道、清涼等，如，新鮮、美味、滿意就是可口可樂；口渴時的享受等。
擋不住的感覺
1978年第一批可口可樂產品進入中國市場，上世紀80年代第一家合資工廠建立，當時的中國處於改革開放初期，許多中國人還不習慣這種有「中葯味道」的飲料，況且價格偏高。可口可樂把市場重點放在了幾個主要城市，利用中國本土飲料渠道的優勢，在夯實各項基礎工作的同時，帶來了全新的營銷理念，在外來文化大舉入侵的同時，可口可樂也以「貴族」的身份受到部分人的青睞。「擋不住的感覺」是當時最為流行的廣告語，也表達了可口可樂要帶給人們的一種精神層面的東西，實際上也代表著人們對西方文化的好奇和嚮往。
盡情盡暢，永遠是可口可樂
1996年亞特蘭大（可口可樂總部）奧運會應是可口可樂在中國市場最為輝煌的時刻。全國已有23家裝瓶廠，可口可樂品牌成為最有價值品牌。產品經常供不應求，在中國市場每年保持20%以上的高速增長。
「盡情盡暢，永遠是可口可樂」既表達了酣暢淋漓的感覺，又體現了可口可樂的自信和大氣。
實際上這個時候可口可樂才真正找到品牌的核心內容ALWAYS（永遠）。既有傳統和古典，又不乏激情與活力。
每刻盡可樂，可口可樂
進入21世紀，可口可樂開始感覺到前所未有的競爭壓力。首先是總部對中國市場寄予厚望，督促加快發展步伐，但隨著國內飲料行業逐步成熟，以非常可樂、旭日升、健力寶等為代表的國產飲料搶城擄池，提前占據了許多二三級市場，分颳了許多青少年消費對象；消費者消費多樣性，使得可口可樂不得不改變市場策略。
以不變應萬變，還是以變應變？
「每刻盡可樂」 是基於當時的市場環境提出的
「刻」體現在時間上，表達可口可樂緊跟時代步伐，以謝霆鋒、張柏芝等當紅歌星為代言，目標鎖定在青少年一代，以此達到抗衡百事可樂的目的。說明無論過去、現在和未來，永遠是可口可樂。
「盡」體現在空間上，一方面公司從碳酸飲料向全飲料公司轉移，全方位開發茶、果汁、水等產品，另一方面開發二三級城市，並開始拓展農村市場，價位越發趨於大眾化、平民化。
最近幾年，可口可樂更是與時俱進，不失時機地尋找市場機會。開展網路營銷、體育營銷等方式吸引消費者注意。同時根據一些事件產生的廣告語也是值得稱道的，例如：
抓住這感覺
可口可樂，節日倍添歡樂
看足球齊加油，喝可口可樂
春節劉翔的回家版。「每一個回家的方向都有可口可樂」也是每刻盡可樂的一個延伸。
綜觀可口可樂的發展歷程，從廣告語的變遷，總是與品牌的市場定位緊密相連，總結起來有如下特點：
★言簡意賅的廣告語不僅便於記憶，更能使人們容易產生品牌聯想。
★廣告語是根據當時產品所處市場地位、競爭環境等因素而制定的，是為市場拓展服務的。
★廣告語是品牌定位的一種文字表達方式，可在文字表達形式上改變，核心內容和方向不要輕易改變。如非常可樂從「中國人自己的可樂」到「年輕沒有失敗」;從「非常可樂，非常選擇」到現在的「有喜事，當然是非常可樂」，產品定位模糊，無法深入人心。
★一個品牌的產生過程是一個不斷累積過程，是一個不斷深入過程。從請喝可口可樂到每刻盡可樂，是前後相關聯的，內涵逐步豐富。
很多企業在廣告語問題上常感困惑，在「變」與「|不變」的問題上左右為難。「不變」很容易使品牌老化；「變」則很容易產生未知風險。實際上可口可樂的成功來源於長期明確的市場定位，特別是廣告內容和形式的創新，賦予這個百年品牌新的生命和活力。
營銷是一種方法
可口可樂認為：營銷不應該是什麼高深莫測的理論，而是一種能夠應用在具體工作中，去幫助解決實際問題的行為。
可口可樂認為：營銷，是一個組織用來促進其產品銷售的所有行為。它包括戰略和戰術兩個部分。
可口可樂認為：營銷的意義主要表現在企業行為的兩個方面，一是創造消費者的需求；二是強化消費者對品牌的認知。
可口可樂覺得營銷並不神秘，總結可口可樂在中國獲得的巨大成功，最主要得益於它的營銷戰略與戰術相得益彰的完美結合。我們完全可以用「三種營銷利器」來概括：即贊助、促銷活動、合作店牌。
第一種營銷利器：贊助
贊助是公共關系的一種形式，可口可樂通過贊助體育、教育以及文化等各類活動強化品牌形象，提升品牌美譽度，營造飲用氛圍，從而促進其產品銷售。縱觀可口可樂的贊助活動，主要表現在以下幾個方面：
(一)贊助體育活動
1.贊助奧運會。從1928年可口可樂開始贊
助第9屆阿姆斯特丹奧運會那天起，到2000年在悉尼舉辦的第27屆奧運會上，可口可樂參加了每一屆的奧運盛會。作為奧運會唯一飲料供應商，可口可樂從飲料、火炬接力、設立國際奧委會博物館、出版奧運歌曲唱片及歷史書到電視台轉播等項目的贊助，都顯示出了一個全球銷量最多的飲料品牌對一項關注者最多的全球性活動的無限熱忱。
可口可樂在把「更快、更高、更強」的奧運精神注入到自己品牌的每個細胞的同時，人們已然開始對可口可樂產生情感利益：即喝下的不僅僅是一種飲料，更是一種「運動、奔放、向上」的精神，這些正好吻合了可口可樂「樂觀奔放、積極向上、勇於面對困難」的品牌核心價值。因此，通過贊助奧運會，可口可樂的品牌和消費者緊緊地聯系在了一起。
2 .贊助世界及中國足球。就全球范圍而言，足球一直是可口可樂最重要贊助項目之一，也是可口可樂最為寶貴的市場資產。作為國際足聯和世界盃的長期合作夥伴，從1974開始，可口可樂就成為每屆世界盃的主要贊助商之一，可口可樂擁有在全球推動足球運動無可爭議的領先地位。貫穿於足球運動的精神則恰恰是可口可樂品牌所一貫主張的核心價值。在中國，可口可樂對中國足球事業的支持，使可口可樂將其品牌在全球范圍內與足球的淵源恰如其分地本土化，並由此建立起與中國球迷強有力的感性溝通模式。從2001年開始，可口可樂通過一系列圍繞中國足球的公關推廣活動，把中國消費者對可口可樂的品牌認知推向了一個新的高度。
（二）贊助社會公益活動
進入中國以來，可口可樂在支持中國體育發展的同時，也不遺餘力對中國的社會公益進行著大力資助。1993年起，可口可樂在中國26個省捐建了52所可口可樂希望小學，捐贈100個希望書庫，使6萬多名兒童重返校園。從2001年開始，為千餘名可口可樂希望小學的校長和教師提供專業的電腦培訓。為希望小學提供後續扶持基金，並同時開始在全國興建30個網路學習中心和52個多媒體教室及電視教學點。此外，可口可樂還與各地裝瓶廠聯合設立「可口可樂第一代鄉村大學生獎學金」，資助678名從偏僻鄉村奮發圖強第一次考取大學的青年完成大學學業。時至今日，可口可樂及其裝瓶廠已在中國公益事業方面投入超過三千多萬元人民幣。
2001年，在中國青少年發展基金會和捐助者可口可樂（中國）有限公司推動下，專門用於林地澆灌的全國保護母親河行動的第一口井在河北懷來縣天漠沙丘出水。這是可口可樂公司繼2000年為當地捐助百萬樹苗後，再次捐款，在天漠沙丘周圍打井5口，徹底解決百萬樹苗灌溉問題。作為營銷策略，「取之於消費者，回報於社會，投身於公益事業」，為可口可樂的品牌贏得了良好的美譽度，同時也為可口可樂在中國的成功,奠定了堅實的社會基礎。
第二種營銷利器：促銷活動
促銷是什麼？不同的公司、學者對促銷有著不同的定義。可口可樂認為：促銷是一種特殊活動，它向客戶和消費者提供購買我們產品的附加理由。通常，它具有短期提升銷售量和利潤目標的功能。促銷的主要作用是：增加短期的銷售量，支持新產品或新包裝；加強品牌形象，刺激消費者對產品的了解和需要；增加售點客流量和銷售量並帶給客戶主要的利益。
可口可樂為提高產品的市場佔有率與行業滲透率，非常重視促銷活動的運用。促銷與廣告不同，廣告為消費者提供了購買理由，促銷卻提供了購買刺激。對於可口可樂，促銷可以分為三個層面：
(一)針對經銷商的促銷
針對經銷商的促銷是指可口可樂向其分銷組織，主要包括批發商與零售商舉辦的促銷活動。目的一般是為了獲得或增加可口可樂系列產品的銷量，或鼓勵零售商在賣場中做某類特別的銷售活動。針對經銷商，可口可樂主要採取價格優惠與折扣的促銷方式。此外，對經銷商提供短期賒銷支持、銷售及生動化競賽、免費旅遊、季度抽獎等活動，用以激發經銷商的經銷熱情。
(二)針對銷售人員的促銷
針對銷售人員的促銷，是可口可樂公司為激勵銷售人員對其系列產品做額外銷售努力所採取的獎勵措施。對銷售人員，可口可樂通常採取獎勵直接與銷售業績掛鉤形式，在規定的基數前提下，超額完成部分獎勵現金，或提供一定的福利獎勵方式。
(三)針對消費者的促銷
這種促銷方式是製造商直接針對消費者展開的。目的是誘導消費者，促進其直接購買本品牌。由於針對消費者的促銷是決勝售點的「臨門一腳」，所以在這里我們將著重把可口可樂針對消費者的促方式做詳細闡釋。可口可樂針對消費者的促銷方法主要有：
1.免費品嘗
主要用於新產品上市或進入一個新市場之時。免費品嘗可以給消費者提供試用產品的機會，其目的是把產品直接送到消費者手中，特別是可以吸引那些目前並不飲用可口可樂產品的消費者惠顧。
2.特價銷售
在特定時期，階段性地降低價格用以促進銷售的方式。特價銷售，一般是在節慶日及軟飲料銷售旺季，或在競爭激烈時採用較多。
3.增量包裝
產品的售價不變，但包裝容量有所增加。
4.聯合促銷
是指可口可樂和其他生產廠商或其分銷商合作，共同進行廣告及共同推廣產品的行為。比如，2001年可口可樂與方正電腦合作，共同推出「可口可樂——方正電腦動感互聯你我他」大型聯合促銷活動。在活動中，消費者只要購買可口可樂產品，就有機會贏得方正電腦。
第三種營銷利器：合作店牌
走在大街小巷，我們很容易就能看到一些超市、食雜店，以及餐廳、酒樓自身招牌的兩側或是單側，往往帶有可口可樂的中文或英文標志。這些帶有可口可樂品牌名稱的售點招牌就是「合作店牌」。合作店牌是由可口可樂公司出資製作，免費贈送給客戶，用來掛在售點，或者作為商店自身裝飾的一種行為。合作店牌是可口可樂所獨創的一種營銷形式，並由於可口可樂的成功運用，乃至引起了業內一些其他企業的紛紛效仿。合作店牌的出現，可謂是將萬千優點集於一身。
渠道是一種形式
我們都說營銷是要發現與滿足消費者的需求，但消費者的需求總要落地，在消費場所去滿足，而從企業到消費場所的途徑就構成了渠道。消費者的需求絕大部分是本身就已存在的，營銷人員是能夠通過一定的營銷工具或途徑來把握，進行挖掘與發現的。但消費者這種需求則有可能在非常不同的地方去實現，如將喜歡在餐飲場所喝啤酒的習慣帶到家裡來，從而形成另外一個消費場所，進而形成一條新渠道。所以，消費者需求在不同環境、不同場所上獲得滿足，將使企業的渠道構建越來越復雜。
百年品牌的成功最主要的是品牌的成功，但百年品牌在全球范圍內仍是不止步地增長，應該說是與渠道構建及開發有很大關系。可口可樂公司了非常好的證明：公司主張的產品「無處不在」，實際上就是除了進行渠道深挖之外，不斷地開發新渠道的結果。
可口可樂公司20世紀70年代進入中國。這三十多年來，一直在渠道方面探尋自己的本土化開拓方式：從1979年重返中國時只進入高檔飯店渠道，到一步步將玻璃瓶可口可樂送進街頭巷尾，到後來的批發集貿市場的全面流通，到現在的所有學校、飯館、公園、機關團體、機場、車站，甚至到美容院、修車鋪……可口可樂公司讓業務員和渠道系統深滲到每個角落的策略，讓其產品真正達到無處不在。到現在，可口可樂產品在中國有些城市已達到鋪貨率高於100%。有些點並不是銷售其產品的售點，而這些地方恰恰又在銷售可口可樂的系列產品。
總之，開發新渠道，問題不在於我們的產品如何好，招商政策如何優惠，渠道模式如何新穎，企業決心如何大以及資金如何雄厚，更多在於首先是親近消費者，然後發現消費者的消費需求，從而發現以前未發現的、獨有的渠道資源，並且企業也要以與渠道共榮、共建、共應競爭為使命，才能使渠道為其所用，渠道資源被其所佔有，新渠道也會層出不窮並為企業的營銷作出貢獻。
一百多年的可口可樂，正是在人性中尋找到一個積極的價值觀，然後通過無數個不同時間的成功營銷，讓一時的成功累計成品牌的百年不倒。
理念的定位
本土化：是一種靈活
如今的可口可樂已成了一種全球性的文化標志，但在風靡全球的同時，可口可樂仍保持著清醒的頭腦，沒有固執己見地一味傳播、銷售美國觀念，而是在不同的地區、文化背景、宗教團體和種族中採取分而治之的策略。比如可口可樂公司的廣告口號是「無法抓住的好感覺」(Can』t beat that feeling)，在日本改為「我感受可樂」(I feel cola)，在義大利改為「獨一無二的感受」(Unique sensation)，在智利又改成了「生活的感覺」(The feeling of life)，廣告信息始終反映著當地的文化，在不同時期有不同的依託對象和顯示途徑、生成方式，無一不是隨著具體的時空情境而及時調整自身在文化形態中的位置。在中國，可口可樂更是淋漓盡致的體現了這一精髓。
推廣：以本土形象、本土文字、本土活動為依託
可口可樂雖然是國際品質、國際品牌，但在消費者眼裡，卻永遠是鄰家風范，完全沒有遙不可及的感覺。當我們看到的都是「DELL」、「PANASONIC」、「NESTLE」等英文標識時，我們見到最多的卻是中文的「可口可樂」、「雪碧」、「芬達」等字樣，在任何一個銷售的終端里，可口可樂公司也要求必須是中文標識而不是英文標識正對著消費者！
推廣只有以本土形象、文字、活動為依託，本土化才能滲透到骨子裡。2003年的奧運會火炬接力，雖然在北京有好幾個奧運會TOP合作夥伴，但真正做到深入民心的可能只有可口可樂公司一個。排開現場的氣氛營造、活動開展、人手一面中國的小國旗外，可口可樂還製造了一批紀念罐來紀念這次盛大的中國國內的火炬接力活動，可口可樂北京公司的宋泰山總經理甚至還擔當了火炬接力手。
國際化意識下的本土VI展示及形象，並不會抹殺國際品牌的國際形象，反而是相輔相成。「最本土的就是最國際的」，反過來「最國際的一定也可成為最本土的」。
廣告：明星必須能與我們面對面心貼心
可口可樂公司並不絕對信奉超級巨星，就像寶潔公司也很少用超級明星做廣告一樣，廣告告知並不是自古「超級明星一條路」。在近期的廣告裡面，可口可樂的本土化實施力度越來越大，成果非常突出，吸引消費者效果再現。無論是劉翔還是騰海濱，在國內，最終風頭應該都蓋過了貝克漢姆、珍妮傑克遜等大牌國際體育和娛樂明星的廣告效應。
當然，還有最近在電視中熱播的劉翔、S.H.E、潘煒柏、余文樂系列情景廣告劇，都是鄰家大男孩、大女孩及老百姓最喜聞樂見的一些情節安排，非常有感染力，非常貼近民眾。其實，可口可樂的本土化還有更深一層的含義，那就是無論是產品、代言人，都與各地的消費者沒有距離！
當然，這里還不得不提的是，可口可樂公司還在每年元旦春節前後運用了人見人愛、體現中國民俗的阿福形象，節慶之日，貼在家門口，握在手心上，那份濃濃的本土文化之情，有誰能擋得住呢？
多元化：是一種鞏固
《遠東經濟評論》曾有一篇評論說，可口可樂是一家有悠久歷史的公司，也是世界上最成功的公司之一，但它正在重塑自身。盡管懷抱著最有價值的品牌，但這家蘇打水生產商正在向所有可飲用產品領域進軍，試圖將自己改造成為一家本土化的「全面的飲料公司」。在亞洲，可口可樂的這種多元化戰略體現的更加明顯。因為亞洲碳酸飲料的受歡迎程度從來就無法同美國和歐洲相比。甚至是在最發達的市場，如中國香港和韓國。亞洲消費者每人每年消費的碳酸飲料不到100罐，而美國人要豪飲395罐。所以，可口可樂亞洲國家的總經理們一直對採用「本土化思維，本土化行動」戰略熱心有加。僅去年，可口可樂就在45個亞洲國家推出了15種新飲料品種。
在中國，可口可樂也正在向一個多品牌、全面的飲料公司方向發展，並且其多品牌戰略已初見成效。據最近由國家統計局和中華全國商業信息中心對全國各地30個省市的1100家大型零售企業調查結果顯示，可口可樂全年銷售額在碳酸飲料行業排名第一，雪碧、醒目、芬達分別排名第二、第四、第五。可口可樂系列產品在中國市場上成為最受歡迎的軟飲料，佔有率達35%。
中國營銷20年：為何沒有自己的可口可樂
這個問題確實值得我們回味和思考，中國營銷20年，我們抓住了4P、4C不放，不斷挖掘新需求，不斷開發新產品，結果呢？我們的產品豐富了，不僅數量越來越多，而且品種也是越來越多。但我們卻在這不斷地細分中迷失了。如果要問，你所推崇的營銷最高境界究竟是什麼？
像可口可樂一樣做營銷
這里並不是說像可口可樂一樣做品牌。如果講做品牌，做公關，做媒體投放，做廣告片，做活動等，這都是技巧，或者更准確地說，都是有組織的技巧。而更值得佩服的是可口可樂產品線的單一化。在一片細分的吶喊中，在到處要求關注消費者需求的浪潮中，可口可樂呈現在我們眼前的始終是一樣東西——可樂。這才是真正的經營戰略！ 當市場上，看到娃哈哈的非常咖啡可樂在市場上折騰得上躥下跳時,為什麼可口可樂依然沒啥反應？
看看可口可樂和寶潔，一個不出新產品，一個卻不停地出新產品，哪個在中國市場表現更好？答案不言而喻。寶潔前兩年在某些市場還被絲寶打得「潰不成軍」，被迫降價，而可口可樂和百事可樂呢，這兩家的價格完全在他們的操控之中，因此它們的利潤狀況也好得多。
中國的製造業，學了這么久的營銷和品牌，似乎是把別人的「皮毛」扛回了家。
所以我們看到在中國的快速消費品行業里，在中國人的產業舞台上，經歷過各種各樣的爭斗，但在本質上並沒有出現真正的巨無霸產品和企業。
誰有機會成為中國的可口可樂
中國與國外的情況不同，任何產品無法突破文化隔離。
如現在的白酒無法形成50億元甚至上100億元的規模，最主要的原因是大家都在將產地或者區域特色做為品牌的核心，在形成所謂鮮明定位個性的同時給自身設置了大認同的規模障礙。於是我們大談「區域化營銷」，因地制宜等等。但此時很多人忘記了，這種隔離在很大程度上，是我們自己給自己套上的枷鎖。
品牌是產品價值的識別和認同符號，品牌主張能夠覆蓋多少區域和群體，決定了產品能夠達到什麼樣的規模。所以能夠走向可口可樂的品牌，一定是大俗大雅的，決不是什麼歷史、年份、風雅之類人為捏造的東西。它一定是精神和心理可以共鳴的感受，因此從這個意義上講，現有市場品牌中的「民牌」比「名牌」可能更有機會沖到50億元，甚至更多。
品牌有認知屬性，而大俗大雅的品牌有最廣泛的內涵認知，只有通俗簡單的才是能上下通殺的。
同時阻礙中國品牌成為可口可樂的一個重要障礙就是：現在大部分品牌所用的渠道無法承載數十億乃至上百億的銷售規模。對於有些企業而言甚至這是最主要的原因。「隨處可買、價格基本一致」是對渠道的基本要求，就像可樂一樣。只有實施「大區域嚴控、區域內流通、重點終端輔銷」的渠道模式才能成就中國的可口可樂。因為「規模利潤」是企業至高的追求。在這條「規模」的道路上，資本整合、品牌整合、渠道整合將是大勢所趨。
中國自己的可口可樂雖然現在還沒有出現，但我們相信在未來10年至20年間，它一定會出現。
㈥ 房地產策劃案怎麼寫
房地產策劃案分類
一：全程綜合策劃案 房策網 http://www.fangce.net
這種策劃案指開發商從剛剛有意識要開發某個樓盤就已經與房地產營銷策劃公司合作。此種情況下，營銷策劃公司充當的是一個全程咨詢顧問的角色。在某種程度上可以說權利大，但責任也同樣重大。對策劃公司的綜合素質要求也高。
二：中期介入型營銷策劃案
此種類型的策劃案一般出現於開發商對於樓盤的設計方案已經定稿，甚至工程已經開始。後尋找策劃公司為其進行營銷策劃。或邀請多家策劃公司進行比稿，最後選擇一家最滿意的公司為其進行營銷策劃。
三：單純營銷策劃案
這種策劃案出現在樓盤已經基本完工的情況下，開發商才尋找策劃公司為其進行營銷策劃此種營銷策劃案已不具備全程綜合策劃案的多種功能。只有對現有資源進行整合，提升價值，進行營銷策劃活動。
四：二次營銷策劃案
此種策劃案的功能范圍最小，但難度也最大。出現在樓盤第一次營銷策劃不成功，樓盤基本上已屬於死盤的情況下，開發商尋找策劃公司為其進行第二次營銷策劃，既第二次包裝。此種策劃案最能體現策劃公司的策劃能力。
綜合策劃案分為四個階段：既資源整合階段、價值提升階段、推廣發布階段和預算費用的提出。
一：資源整合階段
所謂資源整合，就是策劃公司接手項目後，採取各種手段，進行大量的調研，並對數據進行分析。充分發掘項目的各種顯性資源和隱性資源。後對消費者進行定位，對開發商提出項目設計建議和環境物業規劃建議。資源整合階段主要分為以下幾個程序
[1]項目SWOT分析
項目SWOT分析包括優勢分析、劣勢分析、機遇分析和威脅分析。
在一個項目沒有開始之前，策劃公司應對項目的地理環境因素、人文環境因素、政治環境因素、競爭環境因素、經濟環境因素等各方面的因素進行全方位的調研。各種因素在同一個項目中可能表現為優勢，也可能表現為劣勢；可能會成為機遇，也可能成為威脅。但在策劃公司分析並拿出解決方案後，劣勢同樣可以轉化為優勢，威脅可轉化為機遇。如當地產開發商們集中在CBD地區開發一些高容積率，低綠化率的項目時，有些開發商卻針對有車一族轉而到郊區開發低容積率，高綠化率的項目。盡管地理位置並非處於CBD地區，處於劣勢。但誰又能證明有錢人不想遠離CBD地區的喧囂而回歸大自然呢？
[2]消費者定位
有著不同能力的購房者有著不同的購房需求，在項目開發前經過SWOT分析然後對消費者進行定位至關重要。先有市場後有產品是市場營銷觀念的精髓。成功的項目開發基於准確的消費者定位。
[3]項目設計及環境、物業規劃建議
在項目SOWT分析及消費者定位完成的情況下，策劃公司此時應針對具體的情況對項目的設計及環境、物業規劃提出具體的建議。建議在可行性原則下付諸實施。以達到項目與整個營銷策劃案協調統一的目的。這一程序相當於在固有項目資源的基礎上進行資源的衍生與創造。
二：價值提升階段
如果把一個項目的前期資源整合階段比喻為配置硬體的話，那麼價值提升階段則應該屬於軟體的編寫。價值提升階段分為項目理念的定位、文案的創作和廣告的製作幾個部分。
[1]理念的定位
開發商和建築公司賦予項目的實體，而策劃公司則賦予項目活的靈魂。理念定位的過程就是塑造靈魂的過程。策劃公司在給項目進行理念定位的過程中一定要遵守創新的原則。只有創新，才會給項目的靈魂中注入個性；只有創新才能在眼花繚亂的房地產大戰中牢牢抓住購房者的目光，從而達到理想的銷售效果。但應當注意的是，理念的創新必須建立在與當地經濟、社會環境及人文環境相適應的基礎之上。這就要求策劃公司對本地的經濟、文化有相當深刻的了解和體會。項目的理念定位落伍固然不好，但如果過於超前亦會造成"過猶不及"的效果。同時，理念的定位也要受到項目的具體情況及消費者定位的制約。
[2]項目文案的創作
在深刻理解和把握項目理念定位的基礎上，文案撰稿人應更多的站在消費者的立場，去體會消費者的消費心理。只有這樣寫出的作品才能打動購房者的心。對銷售產生積極的作用。同理念的定位一樣文案的寫作也應在了解本地經濟文化發展水平的基礎上立意創新。盲目抄襲其它地區或本地已經獲得成功的案例，只會造成落入俗套，失去潛在消費者的惡果。
[3]廣告的製作
廣告按媒體可分為：電視廣告、電台廣告、報紙廣告、公交廣告等等。
按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。
各種廣告形式都有自己的優缺點。廣告製作人員不但要有項目理念定位及文案創作思路的能力，還應該對各種廣告形式的優缺點有著深刻的了解。再要求把握主題，立意創新，從而創作出與策劃案協調統一，而又能吸引購房者目光的成功的廣告作品。
三：推廣發布階段
推廣發布階段包括廣告的發布、公關活動的開展與促銷活動的宣傳與開展三個部分。
[1]廣告的發布
廣告的發布既針對不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達有關於該項目的背景信息及銷售信息。不同的目標受眾有著不同的生活習性，對不同媒體的關注程度有著很大的區別。如青少年喜歡看《少男少女》一類的雜志，而商人則經常性的閱讀《經理人》這樣的刊物。針對不同的目標消費者，如何作到信息傳達的有效性，也需要策劃公司進行詳細的調研與科學的思考。最後選擇最為有效的媒體進行廣告的發布。
[2]公關活動的開展
公關活動泛指策劃公司為給項目樓盤造勢而策劃舉辦的一系列能夠對本地社會產生大的影響力的活動。比較普遍的形式聘請專家針對樓盤開展座談會、舉辦大型的連誼會或請著名歌星、影星開主題演唱會。由於公關活動對樓盤銷售的影響效果明顯，目前大部分有實力的房地產開發商都已經接受了這種特殊的促銷方式。
[3]促銷活動的宣傳與開展
嚴格來說，廣告活動與公關活動等一切出於銷售目的而舉辦的活動都應歸於促銷活動的范疇。但由於廣告活動與公關活動的策劃程序過於復雜，且自成體系，所以從促銷概念中分離出來。這里所說的促銷指的是狹義的促銷。
為了增加對目標消費者的吸引力，策劃公司為開發商策劃一系列的促銷活動。從性質上可分為兩類，既價格促銷和服務促銷。
四：預算費用的提出
預算費用的提出相對於策劃公司來說既是對開發商負責，也是對自己負責。開發商對自己資金的投入非常的關注。如果策劃公司對預算費用提出過高，一方面開發商不會答應，另一方面也會對策劃公司的信譽造成嚴重的損害，失去客戶。如果預算費用提出的過低，策劃公司不會從開發商那裡獲得任何的補償，自己的經濟利益會受到損害。因此，不論哪一種情況發生，都會對策劃公司的生存造成威脅。精確的預算費用的提出，關繫到策劃公司的前途和未來。
略談中期介入型營銷策劃案和單純營銷策劃案
在以上兩種策劃案包括全程綜合策劃案中的所有程序，但客觀上策劃公司的職能小了許多。由於開發商對項目的設計和規劃都已經定稿，策劃公司只能根據現有的資源進行整合和包裝，進而進行一系列的營銷策劃活動。在這種情況下，策劃公司應在詳實的市場調查和分析後，集中精力對項目進行理念的定位和項目的推廣上面。
二次營銷策劃案
在某種程度上，策劃公司接收二次營銷策劃案存在很大的危險性。對待這種策劃案，策劃公司在接手前一定要慎重考慮。因為經過第一次營銷策劃的執行後，如果銷售效果不佳。再次包裝會在購房者心目中產生"有意炒做"的印象。無形中給第二次營銷策劃帶來巨大的障礙。因此，一但策劃公司接手這樣的案例，不但要對項目樓盤的現有資源進行詳細的調查和整合，還要對先前項目失敗的原因進行詳細科學的分析。制定如何才能避免讓目標消費者產生"有意炒做"印象的方案。二次營銷策劃案一旦成功，會在策劃公司的客戶群中產生極好的宣傳效果，增加業務量，有利於策劃公司的發展。而一旦失敗，也會失去很大一部分潛在的客戶群。
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㈦ 房地產營銷策劃書
樓市的逐步升溫
地產營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產營銷的新思路、新趨勢中出現了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際cao作性更高。隨著國內房地產市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業創名牌，迎戰市場的戰略武器，策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。
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一、營銷策劃書編制的原則
為了提高策劃書撰寫的准確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在於解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
（二） 簡潔朴實原則：要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。
（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用於指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創意再好也無任何價值，不易於cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。
（四）創意新穎原則：要求策劃的「點子」（創意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。
二、營銷策劃書的基本內容
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附於產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：
（一）策劃目的
要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。
企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產業，缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。
企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。
發展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業的行銷計劃。
房地產市場行情發生變化，原經銷案已不適應變化後的市場。
發展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特徵和行情變化，設計新的階段性方案。
一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發有限公司的信任，委託我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。
（二）、分析當前的營銷環境狀況
對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，採取正確的營銷策略提供依據，「知己知彼方能百戰百勝」，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當前市場狀況及市場前景分析
房地產市場總體概述；
區域競爭性樓盤分析；
樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況；
市場成長狀況，樓盤目前處於市場生命周期的哪一階段上。對於不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。
目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展的前景。
2、對樓市影響因素進行分析。
主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如置業者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分布狀況，商業網點分布狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。
（三）市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找准了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：發展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。
項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣；
樓盤價格定位不當；
目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
廣告投入太少，難以啟動市場；
銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒；
售後服務缺乏保證，客戶購房後的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
（四）營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為XX天。
（五）營銷戰略
1、營銷宗旨
一般發展商在企業策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品正確定位，突出產品特色，採取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區域。
2、競爭策略
通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1）項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
2）功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優於劣。一般來說，功能齊全的住宅物業是深受置業者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業者心目中的知名品牌，必須有強烈的創造意識。
4） 樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業者質量滿意的包裝策略。
5）價格策略：這里強調幾個普通性原則；
銷售當時的市場環境；
周邊樓盤的質量及銷售狀況；
樓盤自身的客觀條件；
銷售戰略及銷售進度安排；
發展商的成本及營銷目標；
以成本為基礎，以同區域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發展商以樓盤價格為銷售優勢的則更應注重價格策略的制定。
3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，採取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策。
4、廣告宣傳計劃。
（1）、原則
服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業品牌形象。
強調項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統一廣告風格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。
強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行。
（2）、廣告目標
建立並樹立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進樓盤銷售。
（3）、廣告方式
全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使滲透。
（4）、廣告風格
自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
重點突出項目的各項優勢；
注重積累發展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調廣告風格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。
（5）、賣點整合
項目適合炒作的概念。
樓盤所具有的各種功能，各項技術指標，包括片區地理位置，交通狀況、教育環境、商業氛圍、智能化物業管理等綜合賣點。
（6）實施步驟可按以下方式進行：
策劃期內前期推出產品形象廣告
各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內部認購期、公開發售期、鞏固期（入伙期）。
節假日、重大活動前推出促銷廣告。
把握時機進行公關活動，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善於創造利用新聞時間提高樓盤知名度。
5、具體行動方案
根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季的營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。
六、策劃方案各項費用預算。這一部分記載的是整體營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。費用預算方法在此不在詳談，企業可憑借經驗具體分析制定。
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㈧ 房地產營銷活動研究背景和意義怎麼寫
首先你要寫明這個房地產的消費人群，是什麼檔次的，以及該品牌的優勢在哪裡。然後寫明活動帶來的直接效果，和間接效果。對於以後的品牌有什麼樣的影響。就可以了。