『壹』 房子是商業地產值得買嗎
看價格來和區位！最重要的是源開發商，開發商不好一定要謹慎，特別是對商業地產，因為在商業地產開發過程中，開發商代表著建築設計水平的高低，建造質量的好壞，還有最重要的就是招商能力如何！再好的商業地產，沒有招商做底早晚都是死！還有好的開發商一般代表著好的物業！
設計，質量，物業，招商，如果這四條都好，基本這個商業體就算成功了，可以作為購買的選項，但是如果最終要購買，還要看價格，這個決定了你以後的收益！當然，好區位的爛鋪子也能賺錢，但是這個漏不太容易撿，早被財大氣粗的佔了，沒辦法。。。
主要看價格和開發商吧，如果這倆都合適，自己也能負擔，買！商業地產比銀行靠譜多了！
友情提示：買房前一定要先計算與其收益，如果商鋪房子的價格是每平20000，但是每平米的月租金只有20，一年才240，如果四十年間房價不大漲10000以上，你就虧錢了，要算好哦
『貳』 做商業地產關鍵：如何做到「活」
做到「活」 首先得有條件：光怎麼活不知道自身的條件，沒辦法去策劃的。想做活一條就是根據自身的條件為前提，才能展開怎麼去策劃"活".
『叄』 產業地產的商業模式如何構建
租賃+抵押貸款+投資項目=資金回籠的快
『肆』 商業地產裡面的購物中心一般都是根據什麼原則來確定建多少層的 像有些地方就最多5層，有些卻有10層以上
商業地產建築首先是做商業項目定位，就是公司決定這個商業項目做什麼？然後再做建築規劃，開始建設。 一般大型的購物中心就是5層左右，高樓層的一般是大型的百貨店，主題比較突出的百貨中心會比較注重層高，為了打造地標。
『伍』 什麼是商業地產，商業地產如何進行招商
商業地產來是統稱了，一般建購物源中心、寫字樓、酒店甚至廣義旅遊文化公園之類的都算商業地產，就是為商業建地產項目，之後用於商業都算。
建築建好了自然要招商才能開業。對於沒經驗的開發商，招商一般找代理。要注意問題就太多了，一兩句話說不完，比如商家檔次是否符合項目定位，商家品牌影響力，能承受的租金水平，各品類商業組合搭配等等。
『陸』 商業地產是怎麼做 是自安讓建築商墊資 有土地銀行會貸款放資有關系前不多該怎弄
你有土地，你肯定就有國有土地證，土地也是可以貸款的、有關系就好辦了，能夠抵版押貸款，還可以修建好以後再權抵押貸款，建議修建好以後抵押貸款，反正分包商的錢都是讓其先墊付的。建好後提供修建所用的費用明細。然後報銀行審批。
『柒』 商業地產怎麼運營
每個地方的做法不一樣，你可以登陸當地的規劃、建設部門的網站找到相關流程和要求。
從開發、建設、經營、管理的程序上講，房地產開發一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期准備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。
第一章： 項目決策階段
◆房地產項目可行性研究階段
房地產開發項目經董事會批准初步立項後，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究。
1、可行性研究的內容
可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。
可行性研究的主要內容有：(1)項目概況；(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規模的確定； (4)規劃設計影響和環境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環境影響和環境保護；(7)項目開發模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發建設節點計劃；(9)項目經濟及社會效益分析；(10)結論及建議。
2、可行性研究小組成員知識組成：經濟師、市場分析專家、房地產專家、建築工程專家、財會師及律師。
3、可行性研究的工作階段
1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，並對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。
投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
2）初步可行性研究，亦稱「預可行性研究」。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。
3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性後作出投資與否決策的關鍵步驟。
4）項目的評估和決策，按照國家有關規定，對於大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委託有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。 依法必須進行招標的工程建設項目中，按照工程建設項目審批管理規定，凡應報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增加有關招標的內容：建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動的具體招標范圍（全部或者部分招標）；建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動擬採用的招標組織形式（委託招標或者自行招標）；擬自行招標的，還應按照《工程建設項目自行招標試行辦法》（國家發展計劃委員會令第5號）規定報送書面材料；建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動擬採用的招標方式（公開招標或者邀請招標）；國家發展計劃委員會確定的國家重點項目和省、自治區、直轄市人民政府確定的地方重點項目，擬採用邀請招標的，應對採用邀請招標的理由作出說明；
4、可行性研究步驟
可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司接受委託或集團公司董事會立項；(2)調查研究；(3)方案選擇與優化； (4)財務評價和經濟評價；(5)編制可行性研究報告。
5、集團公司董事會通過，批准正式立項，項目進入前期開發階段。
第二章：前期准備階段
一、 獲取土地使用權。
開發商獲取土地使用權的主要方式
1） 通過行政劃撥方式取得；
2） 舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；
3） 轉讓取得；
4） 出讓方式取得（招標、拍賣、協議出讓三種方式）；
5） 聯合開發並報有關主管部門立項、審批後取得；
6） 通過司法裁決取得；
7） 通過兼並、收購等股權重組方式取得。
開發商獲取土地使用權的程序
土地使用權有償出讓的方式
出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什麼形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。
按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協議、招標、拍賣。
協議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的願望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。
招標出讓是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。
拍賣又稱競投，有些地方也叫「拍讓」。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按「價高者得」的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。
依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，建設用地凡屬於營利性的商品房開發、旅遊、商業、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，並取得《成交確認書》，然後簽訂《國有土地使用權出讓合同》。開發商取得《國有土地使用權出讓合同》後，到建管處辦理建築方案報建手續，至地籍處辦理土地證登記手續。屬協議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料：
1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文；
2）開發商營業執照或組織機構代碼證，房地產開發資質；
3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批准書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。
4）1：2000地形圖2份；
5）加蓋了「權屬已審核」的宗地圖、地籍圖各3份
6）地上附著物權屬證明；
7）土地登記申請書；
8）土地登記法人代表證明和身份證明；
9）土地登記委託書。
土地主管部門
（1）土地使用權出讓
房地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補辦出讓手續的審核和報批工作，遠郊區、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的審核和報批工作。
（2）土地使用權劃撥
房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮建設用地的劃撥手續。
區、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮建設用地的劃撥手續。
（3）徵用土地
(徵用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核後報國務院批准。
徵用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批准。
徵用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區（縣）人民政府批准。
（4）地價評估
市房地局負責城近郊區、縣土地出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作
招標受讓土地使用權申請程序
(1) 用地者見到招標公告後到指定地點索取招標文件。
(2) 用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，並到出讓地塊實地勘察，搜集資料。
(3) 用地者進行投資分析。
(4) 到指定地點辦理投資登記，提交企業工商營業執照、法人資格證明、銀行資信證明，並按規定繳納投標保證金。
(5) 用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。
(6) 收到中標通知書後，由企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，並按合同的規定支付總地價款的一定比例作為定金。
(7) 按合同的約定支付餘款。付清40%地價款後向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價後向市或區、縣房地局申請正式國有土地使用證。
拍賣受讓土地使用權申請程序
(1) 用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。
(2) 用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，並到出讓地塊實地勘察，搜集資料。
(3) 用地者進行投資分析。
(4) 到指定地點辦理競投登記，提交企業工商執照、法人資格證明、銀行資信證明，並按規定繳納競投保證金。
(5) 用地者到指定地點領取競叫牌。
(6) 用地者在規定時間、指定地點到拍賣現場參加競投。
(7) 企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，並按規定支付總地價款的一定比例作為定金。
(8) 按合同的約定支付餘款。付清40%地價款後向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區、縣房地局申領正式國有土地使用證。
屬經營性開發用地的，開發商通過招標、掛牌、競買或協議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。
二、 征地拆遷，申辦並取得《房屋拆遷許可證》。
城市房屋拆遷是對城市規劃區內國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應經濟、社會發展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。
1、拆遷方式：
1） 政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷
2） 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。
3） 拆遷人委託拆遷：適用開發商缺乏拆遷經驗時委託專門從事房屋拆遷工作的單位進行。
2、拆遷的主要內容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區、商業區、車站、生活服務設施等公共建築的建設和改造；(3)環境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環節，處於建設項目的前期工作階段。
3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：
1） 填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；
2） 建設項目批准文件；
3） 建設用地規劃許可證；
4） 國有土地使用權批准文件（建設用地批准書或劃撥決定書）
5） 拆遷代辦單位和評估機構資料。
6） 拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）
7） 有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
根據《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發房屋拆遷許可證。開發商取得《房屋拆遷許可證》後，即可組織拆遷，並與拆遷人簽訂安置補償協議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢後，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。
三、 規劃設計
建設工程規劃管理的主要內容有：建築管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發建設工程規劃許可證。 在已開發使用的城鎮國有土地范圍，項目規劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發商要向規劃局申報規劃要點，規劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據；(2)在項目建議書批復後，開發商應向規劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發選址規劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，並須同時下達規劃設計條件；(3)規劃設計條件，是項目選址後，由建設單位申請，規劃部門下達的委託設計機構進行規劃方案設計的依據性文件。開發商在完成方案設計後，須向規劃部門提出審定申請；(4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規劃許可證的必備條件；(5)開發商依據審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，並在規劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見後，應向規劃局申領建設用地規劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；(6)申領建設工程規劃許可證，是在項目列入年度正式計劃後，申請辦理開工手續之前，需進行的驗證工程建設符合規劃要求的最後法定程序，該證申辦開工的必備文件。進行營利性的房地產開發，必須取得國有土地使用權才能進行。根據《城市房地產管理法》的有關規定，房地產開發用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批准書或劃撥決定書。
1、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》。並取得《建設項目選址意見書》的附件：規劃設計（土地使用）條件
1）建設項目選址申請
城市規劃行政主管部門根據全市經濟社會發展策略、城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃等各級規劃，按照國家《城市規劃法》、《建設項目選址規劃管理辦法》等，考慮建設項目的要求，在規定期限內提出規劃方面的初審意見和選址意見。此後，由城市規劃行政主管部門會同土地管理部門並徵求項目所涉及到的有關部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對於同意的項目報政府審批後，在規定的審批期限內核發項目選址意見書。
建設項目選址意見書的主要內容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規劃選址的主要依據。
2）申辦建設用地規劃
城市建設用地規劃管理的基本是依據城市規劃確定的不同地段的土地使用性質和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經濟、合理地使用土地。城市規劃行政主管部門對城市用地進行統一的規劃管理，實行嚴格的規劃控制是實施城市規劃的基本保證。
3）委託設計單位設計，送審設計方案。
申報規劃要點。
規劃要點是計劃立項或建設工程可行性研究的規劃基本依據。計劃部門可以要求開發單位初始規劃部門對於開發項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復。當建設單位完成計劃報批手續之後，應到規劃部門申報選址定點，以獲取選址規劃意見通知書申報選址定點。辦理上述「一書一證」時，需提交以下申報資料：
1） 建設用地申請；
2） 房地產開發單位營業執照和資質證書；
3） 土地使用證或土地權屬證明；
4） 1：2000地形圖。
開發商取得《建設項目選址意見書》及《建設用地規劃許可證》後，即可同步到a\建管處辦理規劃方案報建手續，取得《建設工程規劃許可證》；b\到耕保處辦理土地徵用、轉用手續，取得《建設用地批准書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續，簽訂《國有土地使用權出讓合同》或取得《建設用地劃撥決定書》。C\到地籍處辦理《國有土地使用權證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；
2、 持規劃方案和建築方案圖紙到建管處申請建築方案報建，取得建築核位紅線圖和施工圖。建築方案報建分兩階段。
1）規劃方案審批階段，取得《規劃建築方案批准意見書》。在此階段需要提供的資料為：
a\1：2000地形圖1份；
b\1：500地形圖1份（附道路紅線及光碟）；
c\建設項目規劃建築方案圖紙1套及光碟（大型項目需提供2-3個不同設計單位的規劃方案及光碟）；
d\「一書一證」及其附件（規劃設計使用條件和規劃用地范圍線）。
2）施工圖核准階段，取得建築核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：
a\土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；
b\公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環衛、燃氣、園林、等部門審查意見或回執；
c\施工圖3份及光碟。
3、 申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建築核位紅線圖。紅線定位包括建築紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成後，當建築物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。辦理紅線定位時應提交以下資料原件：
1） 建築紅線：審批手續齊全的紅線圖、建築施工圖，以及建築紅線放線通知單。
2） 建築試放紅線：紅線圖、建築總平面圖或建築施工圖、試放紅線通知單。
3） 市政紅線：審批手續齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。
4） 若所放紅線與規劃道路或其它預留規劃控制范圍相關，建設單位還須到市規劃院提取道路坐標及其它相關數據。
4、 申辦《建設工程規劃許可通知書》，辦理完畢後憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規劃許可證》。持建築紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設工程規劃許可通知書》應提交以下資料：
1） 國有土地使用權證；
2） 城市基礎設施配套費收據；
3） 人防費收據；
4） 《建設工程規劃許可通知書》申請表；
5） 投資許可證
6） 經放線的《紅線定位冊》正本
5、 申辦《建設工程規劃許可證》。申辦完畢後開發商持《建設工程規劃許可證》至建管部門辦理建設工程正負零以上部分相關施工手續；建設工程竣工後3個月內，開發商持竣工圖申辦《建設工程規劃驗收合格證》。
《建設工程規劃許可證》時提交以下資料：
1）《建設工程規劃許可通知書》
2）經正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本；
3）經正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》；
4）垃圾處理費聯系單。
《建設工程規劃許可證》出現變更事由時，提交以下資料辦理：
1） 變更申請；
2） 工商部門更名通知、變更後的工商執照；
3） 開發商資質證明；
4） 土地變更批復；
5） 變更後的土地使用證；
6） （土地批租費、使用費）收據；
7） 原建設工程規劃許可證；
8） 建築紅線圖；
9） 抵押權人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；
10） 法院裁決項目還應提交判決書。
四、 建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察、設計、監理、施工隊伍。
項目報建總流程：
實 施 單 位 流 程 內 容 承 辦 單 位
建 設 單 位
建設項目報建登記
武漢市建設工程交易中心各有關管理機構
建 設 單 位
審核「一費制」收費認定費、核發繳款通知
各有關管理機構武漢市建設工程交易中心
招 標 申 請 人
建設單位招標申請
招標投標監督管理機構
招 標 申 請 人
對招標申請人資格審查
招標投標監督管理機構
招標人編制與備案招標文件
招標投標監督管理機構
發布招標公告
武漢市建設工程交易中心
投標申請人
投標申請人投標報名
武漢市建設工程交易中心
招標人投標申請人
招標人對投標人資格預審
武漢市建設工程交易中心
招標人
招標咨詢及答疑會
招標投標監督管理機構
投標人投標人
投標人編制與遞交投標文件
招標投標監督管理機構
招標人
組織評標委員會
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心
招標人投標人
開 標
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心
評標委員會、招標人
評 標
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心
評標委員會、招標人
定 標
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心
招 標 人
核准招標投標情況報告
招標投標監督管理機構 各收費單位武漢市建設工程交易中心
招 標 人
中標公示，發出中標通知書
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心
招標人、中標單位
簽訂合同
合同備案管理機構武漢市建設工程交易中心
招標人、中標單位
領取施工許可證
武漢市建設工程交易中心
中標單位
施工管理
武漢市建設工程交易中心
依法必須進行招標的項目范圍和規模標准，按照湖北省人民政府的規定執行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建築面積達到1000m2 的建設工程新建、擴建和改建的建築的建設工程必須進行招標。工程建設項目必須在發包前,由建設單位或其委託代理機構到市交易中心進行報建。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。報建時須交驗工程建設項目以下文書:立項的批准文件、銀行出具該工程項目資信證明、經批準的建設用地證明和規劃審批文件等。 工程建設項目的報建內容主要包括:工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資額度、工程規模、擬開工與竣工日期、發包方式、工程籌建情況。
工程建設項目報建程序：
1) 建設單位或其委託的代理機構到市交易中心領取《工程建設項目報建表》。
2) 按報建表的內容如實填寫,蓋上項目法人公章後報送市交易中心。
3) 工程建設項目立項批文、資信證明、建設用地證明、.規劃審批文件、施工圖設計文件審查批准書連同報建表同時提交。
4) 屬於試樁建設工程項目,須辦理試樁登記手續。工程建設項目的投資和建設規模發生變化時,建設單位或其委託代理機構應及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責人變更時,應辦理變更手續。
1、建設項目報建登記
凡在本市范圍內進行建設的，其建築面積達到1000m2 的建設工程或工程造價在50萬元以上的新建、擴建和改建的建築（構築物工程、市政工程及裝飾工程）應辦理工程項目的報建手續。
工作內容：
填報《武漢市建設工程項目報建表》需帶下列資料：
（一）建設項目批准文件；
（二）建設工程項目土地使用合法證明文件；
（三）施工圖設計文件審查批准書；
（四）資金證明（銀行出具的六聯單或審計報告）；
（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。
報建信息管理：
1、建設工程交易中心核實報建資料，進行現場勘踏（7個工作
日內）；
2、在交易中心媒介上發布報建信息；
3、交易中心將報建信息轉至各有關管理機構。
2、審核"一費制"收費認定表、核發繳款通知
填報《武漢市建設工程"一費制"收費認定表》按下列程序辦理
（一）在報建台領取收費認定表（共兩份）；
（二）到各執收執罰單位辦事"窗口"辦理繳費認定手續；
（三）應繳費用從工程報建開始20日內憑武漢市建設工程交易中
心（咨詢台）開具的《武漢市行政事業性收費、基金繳款
通知書》到代理銀行專櫃辦理繳款手續。其它以中標價為
計算基數的繳費項目，在招投標監督管理機構對招標投標
情況書面報告核准前按上述程序辦理。
3、投標申請人投標報名
（一）投標申請人應是《中國武漢建設》網網員，並事先（7個
工作日以上）將下述資料內容報送武漢市建設工程交易
中心，經驗證核實後輸入資料庫，作為投標報名、評標
、定標的依據資料：
1、投標申請人的營業執照；
2、資質證書；
3、投標申請人信譽檔案資料；
4、項目經理有關資料；
5、業績及其它與投標活動有關的資料。
（二）網上投標報名。網址 www.CNWHJS.com
4、招標人根據工程需要對投標申請人資格預審
工作內容：
（一）招標人根據工程需要對投標申請人投標資格預審的，應
按已發布公告的內容和要求對投標申請人進行資格預審
（二）投標申請人到武漢市建設工程交易大廳商務中心領取資
預審通知書和購買資格預審格式文件；
（三）招標人採用對投標申請人資格預審的，凡預審合格者少
於7家的，應重新發布招標公告；預審合格者過多時，
又不便直接確定的，應在武漢市建設工程交易中心採用
隨機方式抽取不少於7家的投標申請人。
5、投標文件的編制、內容、遞交和接收
工作內容：
（一）招標文件編制
投標人應根據招標文件和招標工程圖紙以及工程技術規
范要求，結合踏勘施工現場和招標答疑會所了解的情況
，編制投標文件和工程預算。投標文件編制完成後應仔
細校核，按招標文件的規定列印、裝訂、密封和標志，
並滿足招標文件要求的份數。採用標準保密化評審技術
標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規定
執行。
（二）投標文件的內容
1、投標函；
2、施工組織設計或者施工方案；
3、投標報價；
4、招標文件要求提供的其他材料。
（三）投標文件的遞交和接收
1、投標文件的遞交
投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前
，將投標文件密封送達投標地點。在投標截止時限以
前，投標人可以對所遞交的投標文件進行補充、修改
或撤回，補充、修改的內容為投標文件的組成部分。
並須按招標文件的規定進行編制、密封和標志。
2、投標文件的接收
在投標截止時間前，招標人應做好投標文件的接收工
作。在接收中應注意核對投標文件是否按招標文件的
規定進行密封和標志，並做好接收時間的記錄，未按
時或提前送達的，招標人應當拒收。
6、組織評標委員會
工作內容：
（一）招標人於開標前（上午召開的評標會應提前18小時以上
，下午召開的評標會應提前4小時以上5小時以內）在招
投標監督管理機構的監督下，通過武漢市建設工程交易
中心計算機系統按規定隨機抽取評委（詳見武建交字
[2001]7號文），並提供以下資料：
1、《武漢市建設工程交易中心抽取評標評委申請表》；
2、代理銀行代收專櫃開具的以建設面積為計算基數的"一
費制"收費項目的繳款憑據。
（二）由武漢市建設工程交易中心指定專人通知評委參加評標；
（三）武漢市建設工程交易中心負責將已抽取評委的詳細資料及
通知結果列印密封（密封套破損無效），分別交由招標人
和招投標監督管理機構簽收保存。
7、開 標
工作內容 ：
（一）招標人介紹投標單位和招投標監督?/ca>
『捌』 大型商業地產項目規劃設計流程解析
大型商業地產項目規劃設計流程解析
隨著國家經濟的發展壯大，居民消費水平的不斷提高，休閑與購物相結合的「一站式購物」作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。順應這種新的消費潮流， 近年來，商業地產行業迅速崛起，SHOPPING MALL、商業街、購物村、購物鎮等大型商業地產項目如雨後春筍般涌現在大江南北，規模從幾萬平方米發 展到幾十萬平方米，從單棟建築形態發展到由多棟建築構成的組團式建築群落。雖然開發形勢火熱，但此類項目在實際操作中也存在著大量問題，項目擱淺或開業後 運營困難的現象屢有發生。
商業地產項目的開發不同於住宅項目開發，不能沿用住宅項目開發的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業項目進行規劃設計。商業地產項目無論業態定位，還是設施的規劃都要考慮其商業屬性，商業屬性是項目開發的根本點，貫穿項目開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。
在進行大型商業地產項目建築規劃設計時，一般包括7個環節：商業方案設計、商業建築方案設計、商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計、商業管理模式設計、品牌規劃及招商策略設計。
一、商業方案設計
商業方案設計是大型商業地產項目建築規劃設計的第一個環節，也是項目整個設計過程中最根本的環節，其成敗直接影響項目未來的發展前景。本環節主要是通過 市調對項目進行可行性分析，確定項目定位、業態及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業態及功能設 定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：
（一）立地選項
在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細 而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這 就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質量和足夠的深度。
大型商業地產項目的可行性研究要以質量、項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標准、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學
分析。
定位是項目入市的第一步，是商業地產項目設計的第二個環節。項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目「是什麼、做什麼、如何做」的問題。要對 項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的SWOT分析。在完成SWOT分析後，對項目以下七個方面進行定位：
1、項目業態定位——明確項目的業態，回答項目是什麼的問題。
2、項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什麼的問題。
3、項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應該做什麼的問題。
4、項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。
5、項目目標客戶定位——明確項目資源優勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業價值的問題。
6、項目目標消費群體定位——明確項目為誰服務，回答項目生存、發展的問題。
7、項目戰略定位——確定項目整體開發規劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。
在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發商，是很難把握的。要准確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業專業人士來完成。商業項目的發 展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。
（二）商業規劃
商業規劃就是對項目物業室內空間的限定和功能劃分進行規劃，大型商業項目由於體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、 餐飲等多種功能，其功能和業態復合性強，每種業態、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業人士進行科學設計，不能按照住宅項目的設 計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。
在這個設計環節中，功能組合及分區設計是最重要的設計內容。首先，從開始規劃設計時就要 充分考慮其商業屬性，確定經營模式、服務對象，再按經營業態和服務功能需求進行建築規劃與設計，否則項目建成入市以後改建的費用會大
大增加。在建築設計上 要充分注意動線設計的科學性，避免由於區域死角所帶來的物業價值的貶損；其次，結合項目特徵、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理 控制和規劃項目各零售業態營業面積的比例。
商業規劃主要包括：業態及面積配比規劃、功能及面積配比規劃、項目交通組織、主力店組合及面積規劃、店鋪/專櫃分割規劃、樓層品類/功能規劃。
二、建設方案規劃設計
建設規劃設計是項目商業規劃設計第一階段中的第二個環節，是在項目定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成後進行。這個環節要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業屬性、定位以及項目的業態組合和功能，不能單純的從控製成本或建築屋藝術性方面考慮。
在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：
1、城市基礎設施發展狀況。
2、城市未來規劃發展趨勢。
3、項目主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。
4、商業功能的通用性設計，不可按照某一個商業機構的個性需求設計。
項目建設方案設計規劃主要包括兩個方面方案設計：建築方案設計、商業設備設施配套規劃設計。相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業地產項目建築設計的基本完成，在項目建設和招商、營銷的過程中，方案需要局部調整和完善，需要專業的設計機構配合以提供保障。
三、商業空間裝飾方案設計
在完成了項目商業方案設計和建設方案設計後，項目的商業規劃設計進入第二個設計階段，第二個設計階段包括三個方面的規劃設計：商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計。在第二個階段的整個設計規劃中，以上三個環節可同步進行。
商業空間裝飾設計主要是根據項目定位、功能、建築空間限定的要求，結合物業的建築藝術，對物業空間環境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間 環境。主要設計的內容包括：商業平面布置方案、商業空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、牆面效果、衛生間效果、扶
梯及電梯 效果、中庭效果、商業空間視覺中心效果等。
四、商業外環境設計
商業外環境設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分，具體設計內容包括：
外立面形象設計：商業建築外立面設計、商業建築外立面夜景設計、外立面商業氣氛設計、外立面廣告位設計。
外部環境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。
五、二次商業裝飾設計
二次商業裝飾設計主要是對建築室內空間、主要商業服務設施以及店鋪/專櫃形象、商品陳列按照商業規律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：服務設施規劃設計、導購系統設計、店鋪及專櫃/專賣店形象設計。每個方面主要的設計內容如下：
服務設施規劃設計：總服務台設計、顧客收銀台設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監控系統設計、員工辦公系統設計。
導購系統設計：標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。
店鋪及專櫃/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專櫃形象設計、專櫃燈光設計、陳列道具設計。
六、商業管理模式設計
完成了第一、第二階段的設計工作，並不能代表商業規劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了項目硬體建設設計工作，項目的商業規劃設計應該包括商業管理模式設計及品牌規劃和招商策略設計。
商業管理模式對一個大型的商業地產項目的整體設計是至關重要的，是項目運營的根本保障。商業管理模式設計主要包括三大體系設計內容：組織體系設計、制度體系設計、流程體系設計。每個體系設計的具體內容如下：
組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規范。
制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、
業務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業管理制度體系。
流程體系設計：業務流程體系、物業服務流程。
七、品牌規劃及招商策略設計
品牌規劃及招商策略設計是項目商業規劃設計的最後一個環節，是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什麼服務的問題，是很重要的一個環節，但往往被忽視或不被重視，這對項目後期的整體運營會產生很大的阻力，影響項目的持續發展。
品牌規劃是必須尊重品牌市場發展戰略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現實的，應該客觀規劃出切實可行的目標品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想 的目標品牌計劃；其二，目標品牌退換計劃；其三、應急品牌計劃。制定目標品牌計劃應該綜合考慮項目經營的經濟效益與項目形象定位要求的關系，合理控制、科 學搭配不同定位的品牌的配比。同時在規劃品牌落位時，科學利用房屋不同區域的商業價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風格等協調過度。
招商策略是進行招商的基本原則，必須達到可行、操作性強的要求，更重要的是能很好把握品牌及商戶的發展需求，實現合作多贏的局面。
商業地產的商業屬性不同於住宅地產的使用屬性，需要專業人士來把握其建築的商業屬性，並進行科學的規劃設計，這樣才能保證項目商業價值的真正實現。
關鍵字： 招商
『玖』 商業地產組織架構如何搭建
針對商業地產的戰略定位、集團對招商資源的把控能力、一線城市公司的管理能力以及項目的運營能力來設計架構