房地產開發的程序有哪些步驟

① 房地產開發前期手續流程有哪些

房地產開發前期手續流程：

第一部分

房地產開發公司的准備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。

第二部分

行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：

（1）選址定點；

（2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；

（3）初步設計及施工圖審查；

（4）規劃報建圖審查；

（5）施工報建；

（6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委（發改委）審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

7、建委制發初步設計批復，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標准、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建築工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。

3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門。

按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標准和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標准或要求的，作退件處理並要求限期整改。

第三部分

房地產項目權屬初始登記階段

1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。

2、開發商應提交材料：

（1）申請書；

（2）企業營業執照；

（3）用地證明文件或者土地使用權證；

（4）建設用地規劃許可證；

（5）建設工程規劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據有關規定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少於15天，一般在7天內。

所需要的費用，由於相當部分屬於地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對於房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。

1、政府部門的項目計劃批復。

2、規劃部門的選址意見書、用地規劃許可證、規劃許可證。

3、持規劃許可證到土地部門辦理辦土地使用證（通過劃撥、協議出讓、掛牌、拍賣）。

4、持以上所有證件到建設主管部門辦理施工項目開工許可證（辦開工許可證前要進行工程項目招投標、項目經營許可證並具備開發企業開發資質）。

5、再持以上辦理好的證件到規劃部門辦理施工放線手續。

6、具備以上條件可以開工。

(1)房地產開發的程序有哪些步驟擴展閱讀：

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》：

第二十五條房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第二十六條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。

超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費。

滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

第二十七條房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標准和規范。

房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。

第二十八條依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。

第二十九條國家採取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。

第三十條房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件:

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的經營場所；

（三）有符合國務院規定的注冊資本；

（四）有足夠的專業技術人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。

設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。

房地產開發企業在領取營業執照後的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

第三十一條房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。

房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，並按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用於項目建設。

第三十二條房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

第三十三條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定並公布。具體辦法由國務院規定。

第三十四條國家實行房地產價格評估制度。

房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

第三十五條國家實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

第三十六條房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

② 房地產開發的流程有哪些

房地產中介服務機構資質（房地產經紀機構）

審批項目編號：BJXCXSCGT003- 2002- 01(北京西城行審C類國土
003號- 2002年- 01版)
審批責任單位：市場管理科
審批項目依據：
1、《關於修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》 建設部令第97號 2001年8月15日（《城市房地產中介服務管理規定》建設部令第50號 1996年1月8日）第十二條；
2、《國家計委、建設部關於房地產中介服務收費的通知》 國家計劃委員會、建設部計價格（1995）971號 1995年7月17日；
審批程序：
（一）受理

條件：
申辦人須提交如下材料：
1、《北京市房地產經紀機構資質審查登記表》
2、企業營業執照副本（依據《關於加強本市房地產經紀機構管理的通知》第3條）
3、房地產經紀機構資質申請書。申請內容包括申請單位名稱、申辦房地產經紀機構資質理由（依據《關於加強本市房地產經紀機構管理的通知》第3條）
4、企業章程（依據《關於加強本市房地產經紀機構管理的通知》第3條）
5、《北京市房地產經紀資格考試合格證》持證人不少於4名（依據《關於加強本市房地產經紀機構管理的通知》第3條）
6、企業主要人員身份證，外地人應提交暫住證（依據《城市房地產中介服務管理規定》第12條）
7、注冊地址權屬證明。指房地產證復印件及租賃協議（依據《城市房地產中介服務管理規定》第12條）；
8、「三資」企業須提交市（區）外經貿委批准文件和投資批准證書（依據《關於加強本市房地產經紀機構管理的通知》第3條）；
標准：申辦人提交的申辦材料齊全、規范、有效。
本崗位責任人：本科受理人員。
崗位責任及許可權：
按標准檢驗申辦材料，對符合標準的即時受理並書面形式簽署《回執》，發給申辦人，將申辦材料轉初審人員。對於不符合標準的不予受理，但必須即時將需要補齊補正的材料的全部內容、要求及申辦人的相關權利、投訴渠道以書面形式一次性告知申辦人。
時限：1個工作日

（二）初審

標准：
1、申辦材料齊全、規范、有效；
2、申辦企業應是在北京注冊的企業法人或合夥制企業（依據《關於加強本市房地產經紀機構管理的通知》第1條）
3、有四名以上(含)持有北京市國土資源和房屋管理局與北京市工商行政管理局共同頒發的《北京市房地產經紀資格考試合格證》的專職人員（依據《關於加強本市房地產經紀機構管理的通知》第2條）
4、有合法的辦公場所權屬證明。屬於企業自由房屋的，應提交房產證，屬於承租房屋的，還應提交租賃協議（依據《北京市房地產經紀機構管理規定》第3條）
5、申報材料若不能提交原件，須驗原件後留復印件，要求統一使用A4紙
本崗位責任人：本科受理人員。
崗位責任及許可權：
對符合標準的必須提出同意批準的初審意見，填寫審批流程表，將申辦材料和初審意見轉復審人員。
對不符合標准第1、5條的，中止審核，在審批流程表上簽署本項審批中止審核的意見和理由後，退受理人員，並報上一級備案。
對不符合標准第2、3、4條的，終結審核，但必須在審批流程表上簽署本項申請不予批準的意見和理由後轉受理人員。
時限：4個工作日。

（三）復審

標准：同初審標准。
本崗位責任人：
崗位責任及許可權：
按照標准對初審意見進行復審。同意初審意見的在審批流程表上填寫復審意見後報市國土房管局。不同意初審意見的，應與初審人員溝通情況、交換意見後，提出復審意見和理由。

③ 房地產開發流程具體有哪些

房地產開發流程

第一章：項目決策階段
第二章：前期准備階段
一、 獲取土地使用權
二、 征地拆遷內，申辦並取得《容房屋拆遷許可證》
三、 規劃設計
四、 建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察
五、申辦《施工許可證》
六、招標
第三章：工程建設階段
1、施工用水
電及通訊線路接通，保證施工需要
2、施工場地平整，達到施工條件
3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件
4、施工圖紙及施工資料准備
5、施工材料和施工設備的准備
6、臨時用地或臨時佔道手續辦理
7、施工許可批文及辦理開工手續
8、確定水準點與座標控制點，進行現場交驗
9、組織圖紙會審、設計交底
10、編制工程進度計劃
11、設計、施工、監理單位的協調
第四章：項目銷售階段
一、申辦《銷售許可證》
二、商品房銷售及按揭(以房地產等實物資產或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款並
依合同分期付清本息，貸款還清後銀行歸還抵押物)辦理
一、申請竣工驗收，取得《建築工程竣工驗收備案證》
二、申辦建設工程規劃驗收
三、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》
四、物業移交
第五章：交付使用階段

④ 房地產開發都包括什麼程序

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序 一、房地產開發項目的規劃設計 1、申報選址定點 2、申報規劃設計條件 3、委託作出規劃設計方案 4、辦理人防審核 5、辦理消防審核 6、審定規劃設計方案 7、住宅設計方案的專家組審查 8、落實環保「三廢」治理方案 9、委託環境影響評價並報批 10、建設工程勘察招、投標 11、委託地質勘探 12、委託初步設計 13、申報、審定初步設計 二、房地產開發項目的市政配套 14、徵求主管部門審查意見 15、落實市政公用設施配套方案 16、報審市政配套方案 17、市政各管理部門提出市政配套意見 18、市政管線綜合 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費 1、工程勘察（測量）費 2、工程設計費 3、建設工程規劃許可證執照費 4、竣工檔案保證金 5、臨時用地費 6、臨時建設工程費 7、建設工程勘察招標管理費 8、勘察設計監督管理費 9、古建園林工程設計費 第四步 房地產開發項目土地使用權的取得 取得房地產開發項目土地使用權的法律程序 一、國有土地使用權的出讓 1、辦理建設用地規劃許可證 2、辦理建設用地委託釘樁 3、辦理國有土地使用權出讓申請 4、主管部門實地勘察 5、土地估價報告的預審 6、委託地價評估 7、辦理核定地價手續 8、辦理土地出讓審批 9、簽訂國有土地使用權出讓合同 10、領取臨時國有土地使用證 11、領取正式國有土地使用證 12、國有土地使用權出讓金的返還 二、國有土地使用權的劃撥 13、國有土地使用權劃撥用地申請 14、主管部門現場勘察 15、劃撥用地申請的審核、報批 16、取得劃撥用地批准 三、集體土地的徵用 17、徵用集體土地用地申請 18、到擬征地所在區（縣）房地局立案 19、簽訂征地協議 20、簽訂補償安置協議 21、確定勞動力安置方案 22、區（縣）房地局審核各項協議 23、市政府下文征地 24、交納菜田基金、耕地佔用稅等稅費 25、辦理批地文件、批地圖 26、辦理凍結戶口 27、調查戶口核實勞動力 28、辦理農轉工工作 29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作 31、地上物作價補償工作 32、征地結案 取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費 1、地價款（土地出讓金） 2、資金佔用費 3、滯納金 4、土地使用費 5、外商投資企業土地使用費 6、防洪工程建設維護管理費 7、土地閑置費 8、土地權屬調查、地籍測繪費 9、城鎮土地使用稅 10、地價評估費 11、出讓土地預訂金 12、征地管理費 13、土地補償費 14、青苗及樹木補償費 15、地上物補償費 16、勞動力安置費 17、超轉人員安置費 18、新菜田開發建設基金 19、耕地佔用稅 第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序 1、委託進行拆遷工作 2、辦理拆遷申請 3、審批、領取拆遷許可證 4、簽訂房屋拆遷責任書 5、辦理拆遷公告與通知 6、辦理戶口凍結 7、暫停辦理相關事項 8、確定拆遷安置方案 9、簽訂拆遷補償書面協議 10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置 11、發放運作拆遷補償款 12、拆遷施工現場防塵污染管理 13、移交拆遷檔案資料 14、房屋拆遷糾紛的裁決 15、強制拆遷 房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費 1、房屋拆遷補償費 2、搬家補助費 3、提前搬家獎勵費 4、臨時安置補助費（周轉費） 5、清理費 6、停產停業綜合補助費 7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費 8、一次性異地安置補助費 9、房屋拆遷管理費 10、房屋拆遷服務費 第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段 房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序 一、房地產開發項目開工前准備工作 1、領取房地產開發項目手冊 2、項目轉入正式計劃 3、交納煤氣（天然氣）廠建設費 4、交納自來水廠建設費 5、交納污水處理廠建設費 6、交納供熱廠建設費 7、交納供電貼費及電源建設集資費 8、土地有償出讓項目辦理「四源」接用手續 9、設計單位出報批圖 10、出施工圖 11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金 12、辦理消防審核意見表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發建設工程規劃許可證 15、領取開工審批表，辦理開工登記 二、房地產開發項目的工程建設招投標 16、辦理招標登記、招標申請 17、招標准備 18、招標通告 19、編制招標文件並核准 20、編制招標工程標底 21、標底送審合同預算審查處確認 22、標底送市招標辦核准，正式申請招標 23、投標單位資格審批 24、編制投標書並送達 25、召開招標會，勘察現場 26、召開開標會議，進行開標 27、評標、決標 28、發中標通知書 29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查 三、房地產開發項目開工手續的辦理 31、辦理質量監督注冊登記手續 32、建設工程監理 33、辦理開工統計登記 34、交納實心黏土磚限制使用費 35、辦理開工前審計 36、交納投資方向調節稅 37、領取固定資產投資許可證 38、報裝施工用水、電、路 39、協調街道環衛部門 40、協調交通管理部門 41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議 42、領取建設工程開工證 四、房地產開發項目的工程施工 43、施工場地的「三通一平」 44、施工單位進場和施工暫設 45、工程的基礎、結構施工與設備安裝 46、施工過程中的工程質量監督 五、房地產開發項目的竣工驗收 47、辦理單項工程驗收手續 48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》 49、商品住宅性能認定 50、竣工統計登記 51、辦理竣工房屋測繪 52、辦理產權登記 房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費 1、三通一平費 2、自來水廠建設費 3、污水處理廠建設費 4、供熱廠建設費 5、煤氣廠建設費 6、地下水資源養蓄基金 7、地下熱水資源費 8、市政、公用設施建設費（大市政費） 9、開發管理費 10、城建綜合開發項目管理費 11、建築行業管理費 12、綠化建設費 13、公園建設費 14、綠化補償費 15、路燈維護費 16、環衛設施費 17、生活服務設施配套建設費（小區配套費） 18、電源建設集資費（用電權費） 19、外部供電工程貼費（電貼費） 20、建安工程費 21、建設工程招投標管理費 22、合同預算審查工本費 23、質量管理監督費 24、竣工圖費 25、建材發展補充基金 26、實心黏土磚限制使用費 27、工程監理費 28、工程標底編制管理費 29、機電設備委託招標服務費 30、超計劃用水加價 31、夜間施工雜訊擾民補償費 32、佔道費 33、固定資產投資方向調節稅 第七步 房地產開發項目的經營階段 房地產開發項目經營階段的法律程序 一、外銷商品房的銷售 1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》 2、選定中介代理機構和律師事務所 3、與購房者簽訂認購書 4、簽訂正式買賣契約 5、辦理簽約公證 6、辦理外銷商品房預售契約公證 7、辦理外銷商品房的預售登記 8、外銷商品房轉讓登記 9、外銷商品房抵押登記 10、樓宇交付入住手續 11、辦理產權過戶手續

⑤ 房地產項目開發具體流程是什麼

第一部分，房地產開發公司的准備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標准、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建築工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標准和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標准或要求的，作退件處理並要求限期整改。

第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少於15天，一般在7天內。所需要的費用，由於相當部分屬於地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對於房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計

⑥ 房地產開發前期手續流程有哪些

（一）房地產開發公司的准備工作 
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院進行可行性研究並製作報告書，應附有詳細的設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。
（二）行政審批部分 
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政審批程序一般共分六個階段：
（1）選址定點   
① 計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 
② 國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
③ 建委辦理投資開發項目建設條件意見書。 
④ 環保局辦理生產性項目環保意見書。 
⑤ 文化局，地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
⑥ 規劃部門辦理項目選址意見書。 
（2）規劃總圖審查及制定規劃設計條件   
① 人防辦進行人防工程建設布局審查。
② 國土資源局辦理土地預審。
③ 公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 
④ 規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。 
⑤ 規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
（3）初步設計及施工圖審查      
① 規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
② 消防局對初步設計的消防設計進行審查。
③ 交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
④ 人防辦對初步設計的人防條件進行審查。
⑤ 國土資源局進行用地預審。 
⑥ 市政部門、環保局、地震局、衛生局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
⑦ 建委下發初步設計審批，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。 
⑧ 建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。 
⑨ 建委根據施工圖設計單位審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查書》。 
（4）規劃報建圖審查    
① 公安消防支隊進行消防設計審查。
② 人防辦進行消防設計審查。 
③ 建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分相關專業內容和范圍進行審查。
④ 規劃部門對變更部分規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》。 
（5） 施工報建階段
① 建設單位辦理施工報建登記。
② 建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標規定確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。並取得中標通知書。 
③  建委組織職能部門對開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。
（6）建設工程竣工綜合備案
由房地產管理部門辦理預售登記，《核發商品房預售許可證》。

⑦ 房地產開發的主要程序

房地產開發的主要程序
房地產開發的主要程序
1 ．投資決策分析

投資決策分析類似可行件研究，是開發過程中最為重要的一環。投資決策分忻主要包括市場分析和財務估價兩部分。這必須在尚未簽協議之前進行，給開發者以充分的時間和自由度加以考慮。目前．人們對房地產開發項目的財務估價已經比較普遍，而對至關重要的市場分忻卻沒有足夠的重視。應當說，市場研究對於選擇投資方向，確定開發目標與方案起著舉足輕重的作用，它往往關繫到項目的成敗。

2 ．前期工作

當通過投資決策研究確定了具體的開發項目後，就要著手准備印實施前期—父作。它包括研究地塊的持性與范圍；分析將要購買的地塊用途及獲益能力大小；獲取土地使用權；征地、拆遷、安置、補償；規劃設計及建設方案的確定；與規劃管理部門協商，獲得規劃許可；施工現場的「七通一平」；安排短期或長期信貸;尋找預租(售)顧客；初步確定租金或售價水平、開發成本和工程量進行詳細估算和概算等等。上述工作完成後。對項目可以再進行一次評估，因為決定開發項目成敗的經濟持性可能已經有所變化。

3 ．建設階段

建設階段是將開發過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間點上，項目建設一開始，對有些問題的處理就不像前面兩個階段具有彈性。尤其對許多小項目面言，一旦簽署了承包合同．就幾乎不再有變動的機會了。這就再次說明了前兩個階段工作的重要件。

為了防止追加成本和工期拖延，開發商必須密切注意項目建設過程的進展，定期視察施工現場，以了解整個建設過程的全貌。

4 ．租售階段

在很多情況下，開發商為廠分散投資風險，減輕借貸壓力，在項目建設前就通過預租或預售的形式落實了入住的客戶，但許多情況下，還是在項目完工或接近完工時才去尋找客戶。 對出租或出售兩種處置方式而言，要根據市場狀況，開發商對回收資金迫切程度印開發項目的類型來選擇，對於居住樓，通常以出售為主，對寫字樓、酒店、商業用房常以出租為主。 雖然租售階段常常處於開發的最後一個階段，但租售戰略是初期投資分析的一個重要組成部分。