房地產新項目哪些可以抵扣

A. 土地增值稅稅前可以抵扣的項目都包括有哪類那些呢

計算土地增值額時稅法允許扣除的項目主要包括：
（1）取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。
（2）開發土地和新建房及配套設施的成本，包括納稅人房地產開發項目實際發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用。
（3）開發土地和新建房及配套設施的費用，包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。
（4）其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定.

（5）與轉讓房地產有關的稅金，包括納稅人在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅。納稅人轉讓房地產時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。
（6）從事房地產開發的納稅人可以按照上第一、二項金額之和加計20%的扣除額。

B. 房地產企業可以抵扣的進項稅有哪些

根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》：

第八條納稅人購進貨物、勞務、服務、無形資產、不動產支付或者負擔的增值稅額，為進項稅額。

下列進項稅額准予從銷項稅額中抵扣：

（一）從銷售方取得的增值稅專用發票上註明的增值稅額。

（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上註明的增值稅額。

（三）購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上註明的農產品買價和11%的扣除率計算的進項稅額，國務院另有規定的除外。進項稅額計算公式：

進項稅額=買價×扣除率

（四）自境外單位或者個人購進勞務、服務、無形資產或者境內的不動產，從稅務機關或者扣繳義務人取得的代扣代繳稅款的完稅憑證上註明的增值稅額。

准予抵扣的項目和扣除率的調整，由國務院決定。

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根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》：

第九條納稅人購進貨物、勞務、服務、無形資產、不動產，取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國務院稅務主管部門有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

第十條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

（一）用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、勞務、服務、無形資產和不動產；

（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的勞務和交通運輸服務；

（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、勞務和交通運輸服務；

（四）國務院規定的其他項目。

第十一條小規模納稅人發生應稅銷售行為，實行按照銷售額和徵收率計算應納稅額的簡易辦法，並不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：

應納稅額=銷售額×徵收率

小規模納稅人的標准由國務院財政、稅務主管部門規定。

第十二條小規模納稅人增值稅徵收率為3%，國務院另有規定的除外。

第十三條小規模納稅人以外的納稅人應當向主管稅務機關辦理登記。具體登記辦法由國務院稅務主管部門制定。

小規模納稅人會計核算健全，能夠提供准確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理登記，不作為小規模納稅人，依照本條例有關規定計算應納稅額。

C. 房地產營改增後哪些進項稅不能抵扣

根據規定,下列抄項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣:
1.用於適用簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務;
2.非正常損失的購進貨物及相關的加工修理修配勞務和交通運輸業服務;
3.非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務或者交通運輸業服務;
4.接受的旅客運輸服務;

D. 房地產營改增之後 哪些發票可以抵扣

1.憑取得的
增值稅專用發票
抵扣
2.抵扣項目：
（1）建築公司提供的勞務的
進項稅
（含內
包工包料
的工程款）
（2）買容材料的進項稅
（3）日常辦公費用的進項稅（辦公用品、
水電費
等）
3.計算
銷項稅
-進項稅-
進項稅轉出

E. 營改增後，房地產開發企業所有發票都可抵扣進項稅嗎

並不是所有發票都可以抵扣。只有符合要求的發票才可以抵扣。

下列進項稅額准予從銷項稅額中抵扣：

（一）從銷售方取得的增值稅專用發票上註明的增值稅額。

（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上註明的增值稅額。

（三）購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上註明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。進項稅額計算公式：進項稅額=買價×扣除率

（四）購進或者銷售貨物以及在生產經營過程中支付運輸費用的，按照運輸費用結算單據上註明的運輸費用金額和11%的扣除率計算的進項稅額。進項稅額計算公式：進項稅額=運輸費用金額×扣除率。

（五）接受交通運輸業服務，除取得增值稅專用發票外，按照運輸費用結算單據上註明的運輸費用金額和7%的扣除率計算的進項稅額。

進項稅額計算公式：進項稅額=運輸費用金額×扣除率運輸費用金額，是指運輸費用結算單據上註明的運輸費用（包括鐵路臨管線及鐵路專線運輸費用）、建設基金，不包括裝卸費、保險費等其他雜費。

（六）接受境外單位或者個人提供的應稅服務，從稅務機關或者境內代理人取得的解繳稅款的中華人民共和國稅收通用繳款書（以下稱通用繳款書）上註明的增值稅額。」

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不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額

《暫行條例》和《實施細則》規定，納稅人將外購的貨物或應稅勞務用於非應稅項目、用於免稅項目、用於集體福利或者個人消費以及遭受非正常損失的，其進項稅額都不得從銷項稅額中抵扣。

但是，由於貨物或應稅勞務在購進時尚不能確定它們的具體用途，因而，往往是對購進的貨物或應稅勞務的進項稅額，先行從購進時所屬納稅期的銷項稅額中做了抵扣，但在發生這些不應從銷項稅額中抵扣進項稅額的行為時，應作不得抵扣的會計處理。

這就需要按規定在發生這些行為的納稅期內，將不應抵扣的貨物或應稅勞務的進項稅額計算出來，並在當期進項稅額中扣減，具體應區分以下情況進行處理。

用於固定資產在建工程、集體福利或者個人消費。用於固定資產在建工程的購進貨物或應稅勞務，不是以是否在「在建工程」科目核算為界限的，納稅人對建築物進行修繕、裝飾等支出，即使不應在「在建工程」科目中核算，其支出中的外購貨物或應稅勞務，

也屬於稅法規定的用於固定資產在建工程。同樣，用於集體福利和個人消費的購進貨物或應稅勞務，即使不在「應付工資」、「應付福利費」或「盈餘公積」科目中核算，其進項稅額，也不能從銷項稅額中抵扣。

F. 營改增後房地產建築哪些可以抵扣哪些不可以抵扣

1.憑取得的增值稅專用發票抵扣
2.抵扣項目：
（1）建築公司提供的勞務的進項稅內（含包工包料的工程容款）
（2）買材料的進項稅
（3）日常辦公費用的進項稅（辦公用品、水電費等）
3.計算
銷項稅-進項稅-進項稅轉出

G. 一般納稅人房地產行業哪些可以抵扣

《財政部 國家稅務總局關於將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改徵增值稅試點的通回知》（財答稅[2013]106號） 《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第二十四條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：
（一）用於簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務。其中涉及的固定資產、專利技術、非專利技術、商譽、商標、著作權、有形動產租賃，僅指專用於上述項目的固定資產、專利技術、非專利技術、商譽、商標、著作權、有形動產租賃。
（二）非正常損失的購進貨物及相關的加工修理修配勞務或者交通運輸業服務。
（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務或者交通運輸業服務。
（四）接受的旅客運輸服務。

H. 營改增不動產抵扣包括哪些內容

《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（
財稅〔2016〕36號，以下簡稱36號文件）已經發布，但納稅人普遍感覺不動產政策比較分散，不易掌握。究其原因，主要是因為新老項目，一般計稅與簡易
計稅，稅率與徵收率，徵收與預征，一般納稅人與小規模納稅人，以及差額和全額徵收，自建、取得與自行開發，房地產企業與其他企業等，攪合在一起，頭緒比較
雜亂。筆者從規定後面的內涵和實質原因出發，將36號文件中涉及到不動產的政策整理歸納出以下的規律，幫助納稅人更好地掌握相關政策。

建議首先掌握一個原則：可以抵扣進項的不能重復差額扣除。

一、「征稅」時全額或差額計算銷售額的規律

1、簡易計稅中銷售「取得」的不動產，差額（扣購置價）計銷售額

2、一般計稅，全額計算銷售額（房地產企業扣除土地出讓金除外）

這是對原營業稅精神延續，財稅【2003】年16號規定，「單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用
權的購置或受讓原價後的余額為營業額」。對老項目選擇簡易計稅，不能抵扣購置進項稅，選擇差額扣除，可以較好的與老政策銜接。

一般計稅，可以抵扣購置進項稅，因此不能再重復執行差額計銷售額政策。

房地產企業一般計稅，無法抵扣支付給政府的土地出讓金，所以採取從從銷售額中扣除的辦法。

說明：房地產企業同樣可以適用上述政策，但是上述的「取得」與「自建」，不包括房地產企業「自行開發」。
二、「預征」時全額與差額計銷售額的規律

銷售「取得「不動產——預征時差額（扣購置價）計銷售額

其他情況——預征時全額計銷售額

只要是銷售「取得」的不動產，不管是房地產企業還是其他企業，一般納稅人還是小規模納稅人，一般計稅還是簡易計稅，是老項目還是新項目，在預征時都按照差額計銷售額。注意房地產自行開發，不屬於此處的「取得」。

其他情況，不管是一般計稅還是簡易計稅；房地產企業預收款形式銷售房地產；房地產企業銷售老項目，適用一般計稅方法等，只要不是銷售取得的不動產，預征時一定是全額計銷售額。

對比之前的營業稅，銷售取得的不動產，是在不動產所在地扣除購置價後按照5%計算營業稅；36號文，銷售取得的不動產，是在不動產所在地扣除購置價後
按照5%預征增值稅，對不動產所在地的稅源起到了平穩過渡的作用。自建也是同樣的道理，之前自建的就不能差額扣除，現在仍然不能差額扣除。

三、簡易計稅和一般計稅的規律

銷售老項目——可選擇簡易計稅

小規模納稅人——簡易計稅

個人銷售住房——簡易計稅

說明：

個體工商戶銷售住房，按照個人銷售住房的政策執行；

個體工商戶銷售非住房，應根據其一般納稅人和小規模納稅人身份選擇相應計稅方式；

其他個人銷售住房，按照2年征免或差額計稅；

其他個人銷售非住房，扣除購置原價後計銷售額；

四、房地產企業銷售不動產的政策規律

以下均是房地產企業銷售自行開發房地產：

1、房地產企業為一般納稅人：銷售老項目，可選擇簡易計稅，銷售新項目，一般計稅。只要是選擇一般計稅的，均可扣除政府土地出讓款；

2、房地產企業為小規模納稅人，簡易計稅；

3、房地產企業預收房款，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

4、房地產企業為一般納稅人，銷售老項目，選擇一般計稅，全額按照3%在不動產所在地預繳稅款。

注意：根據36號文，房地產企業銷售自行開發房地產，只有上述3、4兩種情況需要預征，且根據本文總結規律，都是按照全額作為銷售額預征。

五、銷售不動產的納稅義務發生時間規律

新舊政策最大區別是在預收環節的規定。營業稅文件規定，納稅人銷售不動產，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天，而36號文取消
了轉讓不動產在預收環節作為納稅義務發生時間的規定。但需要注意，房地產開發企業採取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率
預繳增值稅，以及其他一些預征的規定，納稅義務時間和預征是不同的概念。

六、銷售不動產納稅地點規律

1、顯著變化在於：不動產所在地納稅——機構所在地納稅。

營業稅文件規定，納稅人銷售不動產應當向不動產所在地的主管稅務機關申報納稅。36號文件規定，銷售不動產一般在機構所在地或居住地主管稅務機關申報
納稅。其他個人銷售不動產，應向不動產所在地主管稅務機關申報納稅；非固定業戶應當向應稅行為發生地主管稅務機關申報納稅等。

還有其他一些在不動產所在地預征的情況，但預征與納稅地點是不同的概念，要注意區分。

2、銷售不動產預征地點的規律

房地產開發企業採取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，預繳地點為機構所在地。

其他只要存在預征的銷售不動產情況，全部在不動產所在地預征。