政府如何對房地產市場進行調控

1. 中國政府如何用金融手段和稅收手段調控中國房地產市場

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目前國家也出政策公開參與炒房，讓房產稅轉嫁到租金，看來國家是要打擊沒房住的人多掏租金去租房，目的是想逼老百姓都掏錢去買房。

最終轉嫁到租房人，租金增高，加劇新一輪搶房潮投資出現，房價繼續高漲，稅收增加，國家目的達到。政府轉嫁房產稅可暫時影響供求及保障矛盾，徵收房產稅會使國家會更加強大，國富民弱會更加突出，但為了國家利益，老百姓犧牲一下個人利益吧。

一但房產稅改革後，政府最怕有房的老百姓較真，都去找國家要土地增值那部份錢，或老百姓都去找國家要回自己的土地所有權，那國家麻煩就大了，呵呵。

重點：落實解決供求關系，很簡單的事情，不清楚為何政府要故意搞得特別復雜。

房產稅政策短期影響房價很難說，因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出台一個政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最後還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。

國家新政是「遏制房價過快上漲」。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。

有人去市場花100大洋買了一隻小豬認養10年，1年後長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再徵收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應採用何種形式徵收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否願這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。

漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續增值的。

在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什麼名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然願意交地產稅。中國也准備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方政府找中央政府徵收？不可能。去找老百姓徵收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。

2. 政府需要對房地產進行調控的重要性

首先，2009至2010年中國商品房的需求結構是：20%的經濟適用房；20%是拆遷房；30%屬於投資加投機；內剩下30%是所謂的剛性需容求。隨著樓市調控力度加大，投資、投機需求基本消失。另外，由於房價過高，剛性需求中的一部分轉而考慮租房。由於多方面需求都在下降，所以現在有些樓盤的銷售量甚至下降了50%以上。「雖然房價沒有明顯下降，但是當前中國其它商品普遍漲價，房價不漲就已經是在下降了。」
做出房地產市場拐點將到來的原因：比如提高利率收緊信貸，比如保障房大規模入市，比如房產稅實驗，比如申報資產，這些措施正在逐漸的從輿論變成政策，從政策變成小規模實施。盡管房地產帶動的產業很多，又牽扯到財政和銀行，對宏觀經濟影響非常大，但是中央現在已經下決心要調整樓市了。為什麼？很大一塊的考慮不是經濟，而是社會。社會結構和經濟結構是互為因果的，過度扭曲的經濟結構會極大傷害到社會結構，使社會結構承載經濟結構運轉的能力下降。中央的決策已經由簡單的發展經濟，轉向了更加關注社會的協調，認為經濟發展不能以過大傷害社會的和諧為代價。

3. 政府應如何規范房地產市場行為

為保證房地產市場宏觀調控的有效實施，一般採用經濟手段、行政手段、法律手段和政策方法四種。

1、經濟手段

即通過運用價格、稅收、利率等經濟杠桿，來充分調控房地產市場的運行和發展，以經濟刺激來引導人們的經濟活動。

2、行政手段

即通過國家和政府部門的行政權，通過行政管理的手段對房地產市場進行宏觀調控。例如，制定房地產市場發展規劃，以控制房地產市場的發展方向;通過規定房地產市場主體的資格、活動原則、經營范圍、權力和義務來控制房地產管理企業的經營活動。

3、法律手段

即通過房地產立法和房地產執法對房地產市場進行宏觀調控。通過制定各種房地產法律法規來規范我們的經營，保護合法經營，打擊非法經營，維護房地產市場的正常運行。

4、政策的方法

房地產市場宏觀調控的政策方法，是指國家通過制定和組織實施促進房地產市場發展的若干政策，對房地產市場進行宏觀調控。該方法具有適應性強、針對性強、易於取得較好的效果等特點。

(3)政府如何對房地產市場進行調控擴展閱讀：

黨的十六大以來，按照黨中央、國務院的決策部署，保障性安居工程建設取得重大進展，困難群眾基本安居問題得到解決。不斷完善房地產市場，滿足人民多層次住房需求；同時，繼續統籌城鄉發展，加大農村危房改造試點力度，改善農村困難群眾住房條件。

經過不斷探索和努力，城鄉住房建設和發展取得了顯著成效。堅持政府調控和市場調節的結合，加快改善住房系統、機制和政策適合中國國情，促進房地產市場的穩定健康發展，加快保障性住房的建設項目，進一步加強農村危舊房改造房屋，並努力確保城鄉居民獲得住房。

4. 政府對房地產的調控

8月10日，央行公布的第二季度貨幣政策執行報告首次以較大篇幅討論房地產價格，並且提出「必須高度關注房地產價格」。這一說法不僅立即引起了媒體的關注，也在地產行業造成不小的震動。聚集在海南房地產論壇的地產界人士立即開始了熱烈討論，某知名財經媒體在報道中以「調控會有下一步？」為題懷疑央行的報告是一個信號：針對房地產的宏觀調控將會進一步加強。

針對地產界的疑慮，記者采訪了央行貨幣委員會委員李揚。李揚稱：「我沒有從報告中關於房地產的部分看出什麼特殊信號，央行的報告與中央的政策是保持一致的。」不僅如此，多位分析人士反而認為，如果說央行的報告是一個信號的話，也許是房地產信貸將會適當放鬆的信號。本來可能是令人鬆口氣的事情，卻讓人虛驚一場。

模糊的信號？

第二季度貨幣政策執行報告中關於房地產的部分，相當多的人認為「令人費解」。看過報告的人們最關注的問題是央行為什麼要提出從未提出的房地產價格問題？「高度關注房地產價格」是否意味著央行不希望這種態勢繼續，並要採取措施？央行可能會採取什麼措施？

該部分總共有五段，前四段都是在講房地產宏觀調控的效果顯著，房地產貸款、投資總額的增幅都出現回落，第五段卻開始分析房地產價格持續上漲的情況，並稱要「高度關注房地產價格，要加強對大中城市房地產市場的形勢分析，針對不同情況採取不同的政策措施，促進房地產業持續、健康發展」。翻閱以往央行的報告可以發現，對於房地產價格的論述確是首次出現。不過李揚卻有自己的解釋，他認為，從上世紀末以來，總體的趨勢是貨幣政策開始高度關注股票價格和房地產價格等資產價格的走勢，以前我們只關注股票價格，央行報告關注房地產價格說明我們的貨幣政策分析在逐步完善。

建設部官員謝家瑾在7月份曾表態，「去年部分地區房地產有些過熱，投機性購房造成房價上漲過快，宏觀調控只是讓過快增長的勢頭得到遏制。投機炒作等虛的購房需求退出後，總體供求得到回歸。」這種觀點似乎與央行報告中分析的「隨著房地產開發投資、新開工面積增速的繼續回落，可能導致供需矛盾進一步加劇的預期，推動價格上漲」的觀點有判斷邏輯上的矛盾。這是時間差的問題嗎？也就是說在一個月之內對價格走勢和原因的判斷已經發生了變化？宏觀調控抑制了房產供給導致價格持續上漲？

有的分析人士認為，單從報告字面含義上看，我們幾乎可以得出宏觀調控導致房地產價格上漲的邏輯。如果說維持價格穩定或者使其下降是宏觀調控的原定指標之一，現實的情況恰恰是宏觀調控導致價格的上漲，這與報告中房地產部分的標題「房地產宏觀調控效果顯著」顯然不太一致。對此，李揚的解釋是「本輪增長中房地產的價格問題突出，但是如何判斷價格走勢與貨幣政策之間的關系和協調還有待於進一步探討」。按照李揚的理解，央行關於「高度關注房地產價格」也許僅僅是注意到房地產價格與貨幣政策調控間的關聯問題，並沒有對問題下結論性的判斷和表態。

李揚還透露，他所在的社科院金融研究所已注意到房地產和貨幣政策間的關系問題是下一步分析宏觀經濟的一個重要視點，所里開始籌集課題費，專門就「房地產和貨幣政策間的關系問題」，進行具體標准和量化的研究。

對央行關於房地產部分的表述，還流傳一種說法，央行在似乎平淡的表述中，已對房地產信貸政策有了一定的調整。這個調整緊接在國務院常委會議之後。7月14日，國務院常務會表態說，除了繼續強調要充分認識搞好宏觀調控的艱巨性和復雜性，不能盲目樂觀，不能放鬆工作，不能半途而廢之外，也提出合理控制貨幣信貸總量，優化信貸結構，及時為有市場、有效益、有利於增加就業的企業提供正常流動資金貸款，切實支持符合國家產業政策和市場准入條件的項目建設。

兩難抉擇

實際上，當我們回過頭來看的時候，央行關於房地產說法的變化不僅與國務院常委會議講話口吻的變化相應，我們還可以在最近一期的國務院發展研究中心中國市場形態動態分析課題組的報告中找到佐證。

7月29日，該課題組舉行了第二季度市場形勢分析報告發布會，其中有專門研究房地產形勢的部分。該會議強調目前房地產供給與需求的差距正在擴大，下半年必須要考慮供求平衡問題。報告認為，應該合理支持合規的房地產項目，提高在建工程的竣工比例，對合規的項目在流動資金貸款等方面應當給予適當支持，以提高竣工率，增加供給。事實上，與其他網站提供的報告不同的是人民銀行網站登出的報告原文中還有六個專欄，第一個專欄的標題即為「宏觀調控中的區別對待」，該專欄提出要在引導信貸結構調整中注意有控有保。從這些變化來看，如果一定要強調央行報告發出的信號，信號的含義只能是合理調整而不是繼續加強。接下來的問題只是央行可能採取哪些措施。

虎傑投資顧問公司首席分析師張寅分析，報告中關於房地產的分析比較模糊的原因就是宏觀調控要壓縮信貸規模和投資總額的增長幅度，而控制信貸則影響房地產項目的開工率和竣工面積是導致供應減少和價格上漲的主要因素之一。央行的兩難之處在於既要控制信貸又要抑制價格增長過快。央行有兩個選擇方向，適當放鬆信貸和控制需求增長。

控制需求當然是可能性最小的，放鬆信貸控制不當也可能導致新一輪過熱。「能夠同時控制地產商信貸規模，又在一定程度上抑止需求的方法就是加息！」張寅說。報告中對下半年展望時有一句話就是「協調本外幣利率政策」，這讓人充滿聯想。國泰君安證券研究所研究員張宇也認為，加息的預期對房地產影響大，一是影響開發商的融資成本，二是控制了投資性房地產需求。由此，央行可能採取的措施是適當放鬆信貸或者加息，或者同時進行。

開發商的喧嘩

當政府各部門在微妙地調整對房地產行業認識之時，身為核心利益主體的房地產開發商們卻絲毫沒有表現出微妙的感覺。在海南開會的開發商聽說央行新報告之後卻是立刻虛驚起來。有關媒體報道，開發商聽說消息之後最擔心的就是政府對開發商的調控手段更加嚴格。有開發商稱，「如果這些調控手段一並使出，房地產業有可能陷入像10年前那樣的低潮」。

恐慌之外就是繼續高呼「還要漲價」，這個從年初開始開發商就不斷使用的手段在央行公布第二季度報告表態要高度關注價格之後仍然是開發商抱守不放的惟一不變的輿論武器。「開發商應該保持冷靜！」張寅認為，開發商固然有困難，但是作為本輪經濟周期的受益者或許應該更低調與配合一些。

且不論央行的報告是否值得虛驚一場，開發商所面臨的恐怕也不僅僅是資金困難。張宇表示，最近的一個現象是上市地產公司紛紛提高了業績預期，從上半年的情況來看，地產公司的毛利率是在增加而不是下降。

現實的情況是政府和民意都在擔心和指責高漲不止的房地產價格，為了緩解困難，政府還在加大推出經濟適用房的力度。在這樣的背景下，開發商反復使用「漲價」的口號，除了刺激之外不知道還會有什麼效果。

另外，新浪，搜狐都有專門的房產板塊，可以參考

5. 政府對房地產市場進行宏觀調控的主要方式

房地產抄宏觀調控政策效果襲評析 一、總體評價 綜觀2003年到2007年1月的房地產宏觀調控全國情況，總體來說房地產的投資增幅、商品房市場供應增幅、商品房價格增幅和土地供應量都有了明顯的下降，房地產市場交易秩序得到進一步的規范。 但以北京、大政府對房地產市場進行宏觀調控的主要方式

6. 政府在房地產市場中應該如何發揮作用

政府的行為應當是復穩制定房價上漲的速度，並且讓這個速度同中高檔收入人群的收入水平相適應，同時保持國家、開發商、銀行之間的利潤。

同時也得照顧到已開展房產經營轉讓的中介機構的良性發展。

我覺得政府應當抓源頭，
首先，國有土地轉讓價格的控制；
其次，制定合理的開發商樓盤銷售物價，讓物價局出台一個合理的價格參照標注。
再次，控制銀行與開發商或二手房中介機構的房屋貸款。
最後，適應絕大多數人民所需開發和建設人們需要的實用房。

7. 關於對房地產市場的宏觀調控手段有哪些

房地產市場的宏觀調控手段:包括：經濟手段、法律手段和行政手段。
經濟手段：這是指政府在自覺依據和運用價值規律的基礎上藉助於經濟杠桿的調節作用，對國經濟進行宏觀調控。經濟杠桿是對社會經濟活動進行宏觀調控的價值形式和價值工具，主要包括價格、稅收、信貸、工資等。
法律手段：這是指政府依*法制力量，通過經濟立法和司法，運用經濟法規來調節經濟關系和經濟活動，以達到宏觀調控目標的一種手段。通過法律手段可以有效地保護公有財產、個人財產，維護各種所有制經濟、各個經濟組織和社會成員個人的合法權益；調整各種經濟組織之間橫向和縱向的關系，保證經濟運行的正常秩序。
法律手段的內容包括經濟司法和經濟立法兩個方面。經濟立法主要是由立法機關制定各種經濟法規，保護市場主體權益；經濟司法主要是由司法機關按照法律規定的制度、程序，對經濟案件進行檢察和審理的活動，維護市場秩序，懲罰和制裁經濟犯罪。
行政手段：這是依*行政機構，採取強制性的命令、指示、規定等行政方式來調節經濟活動，以達到宏觀調控目標的一種手段。行政手段具有權威性、縱向性、無償性及速效性等特點。社會主義宏觀經濟調控還不能放棄必要的行政手段。因為計劃手段、經濟手段的調節功能都有一定的局限性，如計劃手段有相對穩定性，不能靈活地調節經濟活動；經濟手段具有短期性、滯後性和調節後果的不確定性。當計劃、經濟手段的調節都無效時，就只能採取必要的行政手段。尤其當國民經濟重大比例關系失調或社會經濟某一領域失控時，運用行政手段調節將能更迅速地扭轉失控，更快地恢復正常的經濟秩序。當然，行政手段是短期的非常規的手段，不可濫用，必須在尊重客觀經濟規律的基礎上，從實際出發加以運用。 行政手段。因為計劃手段、經濟手段的調節功能都有一定的局限性，如計劃手段有相對穩定性，不能靈活地調節經濟活動；經濟手段具有短期性、滯後性和調節後果的不確定性。當計劃、經濟手段的調節都無效時，就只能採取必要的行政手段。尤其當國民經濟重大比例關系失調或社會經濟某一領域失控時，運用行政手段調節將能更迅速地扭轉失控，更快地恢復正常的經濟秩序。當然，行政手段是短期的非常規的手段，不可濫用，必須在尊重客觀經濟規律的基礎上，從實際出發加以運用。

8. 如何評判政府對房地產市場的調控效果

房地產宏觀調控政策效果評析
一、總體評價

綜觀2003年到2007年1月的房地產宏觀調控全國情況，總體來說房地產的投資增幅、商品房市場供應增幅、商品房價格增幅和土地供應量都有了明顯的下降，房地產市場交易秩序得到進一步的規范。

但以北京、大連、深圳、廣州為代表的全國絕大部分城市的商品房價格仍處於上漲過程之中。

鑒於房地產開發周期的因素，商品住宅的供應結構調整和經濟適用房、廉租房的建設分配的政策效果還不明顯，有待市場檢驗，也有待在較長時間里才能顯示。

土地一級市場的交易仍然存在著大量的行政性資源分配和不規范操作的現象，也有待努力克服。

房地產調控各項政策的最終落實不是短時期內能夠解決的。我國房地產的宏觀調控重點應該從價格階段轉到結構階段，最終還是要落實到建立我國住房保障機制和體制的階段上來。

2006年12月召開的中央經濟工作會議，已經把經濟增長、就業、物價、國際收支平衡四大宏觀調控目標中的促進國際收支平衡放在了突出位置，成為穩定國家宏觀經濟的最主要任務。而要從根本上解決國際收支不平衡的問題，除了要加快轉變外貿增長方式以外，最重要出路是解決國內需求不振的問題（2006年我國前三季度消費對經濟增長的貢獻率僅為35.7％，而投資對經濟增長的貢獻率則高達49.9％）。要用擴大國內需求的辦法解決投資和消費比例的失衡，解決內需和外需的失衡，解決對外貿易的巨額順差，解決外匯儲備的過猛增長。

由此判斷，房地產調控問題並不是我國宏觀經濟調控最重要最突出的問題，只不過是涉及到民生和社會穩定的分支性熱點問題。不宜將房地產調控問題擴大化、嚴重化，甚至政治化。必須看到近二十年來是我國國民居住水平改善最好最快的二十年，也是我國城鄉形態和產業功能重塑的二十年。要防止不顧及國力、財力而任意擴大住房保障面傾向的出現。保持房地產的健康穩定發展，對擴大我國國內需求起著支撐性的作用。

二、決策機制

房地產宏觀調控決策主要在國務院及其各部委。最先由央行開始，後來土地資源部、建設部、財政部、國家發改委、監察部漸次遞進參與。總牽頭是國務院聯席會議。各省市和房地產行業協會基本沒有參與，甚至沒有協商溝通，主要承擔決策執行責任。各部委之間在房地產調控決策過程中早期存在協調不足，各自決策的問題。後期協同性較好。

我國中央政府和地方政府在房地產管理職能上沒有劃分清晰的、分層次的范圍和職責，這是造成房地產兩級政府出現博弈的體制原因。房地產的不動產特點決定了任何房地產的調控本質上都應屬於城市房地產調控和區域房地產調控。

三、調控手段

從2003年起，中央政府連續四年都對房地產行業和市場做出宏觀調控政策。這些調控政策手段有的是以國務院名義牽頭頒發的，有的是以國家部委辦的名義直接公布的。這些政策最近兩年又是以組合拳的形式在短時間里密集推行的。

調控手段有的是行政性的，有的是經濟性的，也有的是法律性的。行政性手段最直接，短期效果最明顯；經濟性手段作用最大，但要通過中長期才能發揮調控效果；法律性手段最為薄弱。調控手段的實施存在立法法規程序上的疑問。

調控手段的實施基本上是自上而下的。調控手段的力度中央和地方明顯存在差異，各地力度也存在差異。

各項調控政策一部分可操作性很強，一部分可操作性不強，存在爭議和疑問，給執行造成一定的困難，主要是准備時間太短。實施細則的制定頒布明顯跟不上實施原則的制定頒布。

四、調控范圍

涉及全國房地產產業、行業（企業）、市場。

涉及房地產產業鏈的規劃設計、土地轉讓、外資進入、房產開發、房產交易、金融配套和財務費稅。

涉及房地產投資、房地產價格、房地產結構和房地產市場秩序。

毫無疑問，四年的房地產宏觀調控是全覆蓋的，已不存在重大方面的遺漏。

我國房地產宏觀調控應該嚴格限制在產業領域和經濟領域，而不應該輕易跨入到道德領域和政治層面。不能將對房地產的社會需要等同於房地產市場的有效需求。

五、調控重點

先期是房地產貸款和土地供應（2003、2004年）；中期是房地產價格（2005年）；後期是房地產商品住宅結構（2006年）；近期是房地產企業收益（2007年1月）。我國房地產宏觀調控重點的階段性特點明顯。

在房地產宏觀調控過程中，似乎調控的主線目標和效果判斷標準是房地產價格。這給房地產宏觀調控自身帶來難以解脫的重負，也容易使調控走入誤區。

我國房地產宏觀調控的重點最根本的是建立我國住房保障制度。遺憾的是在這方面進展緩慢，認識不一致，責任被推卸，研究缺乏數據依據，還未能看到較為明晰連貫、長期穩定的調控框架。經濟適用房開發建設存在巨大爭議，也在土地供應、資金保障、開發責任、覆蓋規模和分配回收辦法等具體方面缺乏對策。

六、調控政策取向

房地產調控政策取向在「科學發展觀」、「和諧社會」這一統領性的理念上無論在中央和地方，還是在領導層和人民群眾，都具有高度的認同性和一致性。但在具體調控方案和政策上，我國依然存在著價值取向、發展方向上的不一致:

堅持改革，推動改革，通過彌補和調整的辦法，將改革過程中必然產生的失誤和缺陷予以改正，還是中止或改變我國土地和住房制度改革的現行方向和基本做法；

是以經濟和法律手段調控為主，輔之以政府行政調控，還是實行行政調控，財政補貼為主，輔之以市場機制和法律手段；

是繼續堅持市場化、商品化的房地產發展道路，還是擴大住房社會保障的適用范圍，擴大社會公益公共住房產品的提供總量，走出一條社會保障住房佔主導地位的發展道路；

是在我國房地產大市場中建立一個相對封閉、獨立運作，又與大市場相銜通的補貼保障性的住房小市場，還是恢復雙軌制，建立兩個平行、獨立運作的房地產市場；

是建立分層次、有差別的中央政府和地方政府房地產兩級監督、管理、調控職能體系，還是將房地產監督管理調控職能主要由中央政府承擔。

七、調控政策內容

在房地產調控政策內容上，當前中央政府和地方政府、相對富裕的社會階層和低收入的弱勢群體客觀上存在不同看法，這種不同看法在房地產經濟理論界更是顯得尖銳突出:

是將房地產調控的重點放在培育我國公民自住其力和建立完善的住房保障體繫上面，還是將重點放在壓制過高的房價，並以價格和增幅是否下降作為評判房地產調控是否到位的主要標准；

是堅持房地產調控政策的科學性、嚴緊性、連續穩定性和可操作性，從權力不當和權力規則層面來實行政策失效和制度失敗的反思，還是因為地方政府的不理解和實施細則的緩出，將宏觀調控演變成直接對房地產企業行為和具體產品的微觀調控；

是使用擴大住房需求的經濟和行政調控手段，還是採取收縮住房需求的經濟和行政調控手段；

是採取有差別、有彈性、有針對性的調控措施，還是頒發全國一刀切的剛性統一的調控指標；

是由市場決定我國商品住房的供應結構、房型面積和價格水平，還是由政府決定我國商品住房的供應結構、房型面積和價格水平；

是在我國工業化和城市化快速進程中，既堅持土地的嚴格控制，更強調土地的合理利用，還是只強調土地的嚴格控制，並將控制指標直接分解到各地政府；

是將房地產市場秩序的整頓重心放在一級土地市場方面，克服普遍存在的行政性土地資源配置行為，還是把工作重心放在二級新房交易市場和三級二手房交易市場方面，著力打擊黑中介和交易欺詐行為；

是嚴令督促各級地方政府承擔起經濟適用房建設和保障雙困戶住房的投資、建設、分配和回收責任，還是將經濟適用房的開發責任主要放到房地產開發經營企業身上；

是建立房地產調控的具體量化考核指標，還是沒有這種指標，完全聽任感覺、情緒和道德去判斷調控成果。

八、調控政策作用

關於我國房地產宏觀調控政策作用和實際效果的評判，目前大致有三種意見，而且都有支撐自身意見的數據和論點，這集中表明中央政府、地方政府、金融部門、部分經濟理論界人士、房地產開發商、房地產業界和消費者，無論在他們內部還是在他們之間，都存在著巨大的認識分歧。而其中的關鍵在於中央政府各部門的判斷如何，認識是否一致，這直接決定著今後房地產的政策走向和市場走向。很可惜，我們的研究沒有發現這種認識的統一。

第一種意見認為我國房地產宏觀調控已經取得明顯成果，不再需要出台新的更為嚴厲的調控措施。持這種意見的主要存在於地方政府、金融部門、部分經濟理論界人士、房地產開發商、中高收入階層和住房不動產擁有者；

第二種意見認為雖然調控政策已經積極成效，但還不穩定，各地成效也不均衡，需要鞏固已經取得的成果。持這種意見主要存在於國家房地產調控的決策部門和主管部門；

第三種意見認為房地產調控政策並沒有實際到位，成效甚微，地方政府不積極不配合，房地產調控應該常態化、長期化。持這種意見主要存在於部分國家經濟管理部門、經濟理論界人士和中低收入階層。

還有一種有趣的現象是新中國近六十年的經濟發展史中，經濟一旦發展穩定了，中央對地方一般都採用了「收」的方針；經濟一旦出現困難，中央對地方一般都採用了「放」的方針。現在看這種經濟怪圈似乎已成為一種規律，反映出我國還沒有在中央和地方的關繫上建立起長久穩定的權力職能分層、經濟利益明確的法律保障制度。

九、調控政策走向

回答2007年我國房地產的走勢問題，在當前與其去研究分析房地產市場的各種數據，還真不如研究房地產政策決策部門和政策制定者們對房地產市場形勢的判斷認識。盡管這些決定政策權力部門和人士在認識上還不能完全統一，但仍然能夠從中發現端倪，理出頭緒：

繼續實行土地嚴格控制的政策。這主要表現在對過去違紀違規佔用的土地進行清理，嚴格建設用地的分解指標，繼續禁止別墅用地的批租。此項政策對市場的影響表現在土地價格會繼續走高，從而影響房價難降。國土資源部多次認為土地政策調整不會影響房價，是不符合市場實際的。

嚴格執行「70/90」住房開發政策。這主要表現在那些還沒有拿出「十一五住房建設規劃」的城市，必須向上級和社會有個交代。所有批出的住宅土地都要按照政策規定辦事。此項政策的執行將受到市場的極大考驗，實際上不具備長期執行的條件，特別是在我國東部地區。

出台保障性住房強制性政策。如果起步涵蓋范圍過大，其夭折的可能性也越大，地方政府的財力也不可能承受比重過高的住房保障要求的支出。經濟適用房的建設和分配會受到極大考驗，尤其是在北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市。經濟適用房正在受到越來越多的詬病批評，而廉租房將會成為各地對低收入者最重要和最主要的保障形式。

徵收二手房轉讓土地增值稅。該稅種已經開征。在二手房交易環節當中，目前存在印花稅、契稅、營業稅、所得稅、土地增值稅，加上未來可能出台的物業稅，將大大增加我國居民的購買、持有或出售居住房屋的稅賦。

清算房地產開發商土地增值稅。該稅種今年1月已經推行，對房地產開發企業特別是中小企業會有實質性的沖擊，壓縮了利潤空間，打亂了資金供應節奏，影響了既有開發計劃。開發企業會向消費者轉移部分成本負擔。國家稅務總局應該向納稅人說明過去十多年中為什麼沒有收取土地增值稅，是政策本身科學性操作性的問題，還是稅務部門失責的問題，恢復啟動土地增值稅增收的具體理由。

提高房地產的開發和消費貸款利率。這與國家貨幣政策、利率政策、匯率政策密切相關。難以出台只對房地產開發和消費貸款的專項利率標准。我國中短期內繼續提高利率，還是客觀存在一定的空間。國家主要是採取增加銀行准備金率、提高銀行利息和發行中長期債券、基金等形式收縮銀根。

在連續兩年組合拳式密集出台房地產調控政策的背景下，更多的是需要檢驗政策的效能效率，而不是再打政策組合拳。現在是宏觀調控壓縮了房地產市場需求，但市場供給也相應出現變化。土地供應量少了，房地產開發商採取收縮性、觀望性的開發策略，需求和供給呈現新的不平衡，房價難以出現下跌，除非採取進一步的非市場化經濟行為。

在什麼樣的政策條件下才能導致我國房價真正下跌呢？從目前環境分析大致有如下一些因素。但如果仔細分析，這些條件的實現非常不易，處理不好，會對國際上承認我國「市場經濟國家」帶來負面影響。

第一，連續多年用於經濟適用房（比完全市場化的商品房價格低的限價房，且受到政府各項稅費減免的優惠政策，供應對象受到政策限定）和廉租房建設的土地供應比重超過全部住宅建設土地的30％，且大部分土地位置位於中心城區。

第二，連續多年經濟適用房的建設佔全部新建住宅總量的30％以上，且大部分住宅位置位於中心城區。

第三，享受廉租房（包括現在租住老公房）的人口數量超過城市總人口的30％。且廉租房的物業管理必須由政府補貼，管理水平達到普通商品房的標准。

第四，建立對所有出售的商品住宅實行政府限價審批。

第五，大比例地實行對商品住宅建設用地的無償或低價計劃調撥分配。

現行的房地產調控政策對商品住宅的價格影響作用方向如何呢？如果仔細分析基本可以得出這樣的結論：所有屬於行政調控的政策因素，大致一半對房價有抬升作用，另一半對房價有壓低作用；屬於經濟調控的政策因素，大多數對房價都具有抬升作用；行政調控因素和經濟調控因素混和使用，抬升房價的作用要大於抑制房價的作用。這一結論絕非政策制訂者的初衷願望，但中短期市場現實表現就是如此。

十、中國需要建立精細化、數據化的房地產監管系統

對於中國房地產產業、行業和市場來講，特別在宏觀房地產調控的背景下，更要特別重視決策依據管理，尤其是精細化和數據化的管理。在土地供應、住宅建設、市場交易和行業狀況等方面，實行精確數據的動態監控，為全國房地產發展提供輔助決策依據。

中國房地產宏觀管理存在調控過程和調控方式轉型的現實客觀要求，即調控手段由粗放管理向精確制導轉變；調控過程由事後調控向事先預防轉變；調控方式由經驗導向向數據導向轉變。從而杜絕非民主的主觀決策和非科學的情感調控。

中國房地產管理層面應全面建立房地產信息的搜集、監測、評價和決策的創新平台。該平台必須以國家經濟與社會發展規劃為依據，以土地供應為基礎，以建設過程為對象，以預售許可為節點，以市場價格為重點，以供求平衡為目標；該平台應該能夠全面、及時、准確的反映全國各個城市房地產的基本信息，包括土地供應信息、建設進度信息、市場交易信息和行業管理信息；該平台要求展現多維、立體、直觀的表現房地產產業、行業和市場的數據、指標、指數，涵蓋各類土地、新房和二手房、住宅、辦公樓、商鋪廠房的租售，並將這些依據進行比較和推測；該平台必須是高效、精細、集成、分析為一體的房地產監測調控的創新模式，能夠將國家宏觀經濟指標、城市總體規劃、區域人口態勢、地方主要經濟指標、五年經濟和社會發展規劃與房地產數據進行耦合，判斷房地產投資、價格、結構、增幅和市場秩序的健康程度或警示程度。

創新的工作體系要依託行政審批、土地普查、房屋普查、權籍登記、市場交易和市場調查等傳統手段獲取原始基本數據。要大膽運用多種新技術手段，如用數學模型和計算機技術生動直觀表現數據、指數、指標等圖表；運用地圖、遙感影像、衛星照片進行大視角、可轉換、可縮放、可定位、可縱橫切的耦合表現。

9. 政府房地產市場調節措施有哪些

新國8條：落來實地方政府源責任；加大保障性安居工程建設力度；調整完善相關稅收政策，加強稅收征管；強化差別化住房信貸政策；嚴格住房用地供應管理；合理引導住房需求；落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制；堅持和強化輿論引導。
北京15條：落實調控政策；建立完善基本住房制度；執行個人轉讓住房的營業稅、個人所得稅徵收政策；實行差別化土地增值稅預征率；加強對土地增值稅清算情況的監督和檢查；二套房首付款、利率政策；增加住房用地有效供應；加強對企業土地市場准入資格和資金來源的審查；鞏固限購政策成果；加強對購房人資格的審核；明確各區縣責任；主管部門健全機制；加強對各區縣政府、市有關部門的監督、檢查和考核；強化輿論宣傳和正面引導

10. 什麼是政府調控房地產市場的主要對象

房地產宏觀調控政策效果評析
一、總體評價

綜觀2003年到2007年1月的房地產宏觀調控全國情況，總體來說房地產的投資增幅、商品房市場供應增幅、商品房價格增幅和土地供應量都有了明顯的下降，房地產市場交易秩序得到進一步的規范。

但以北京、大連、深圳、廣州為代表的全國絕大部分城市的商品房價格仍處於上漲過程之中。

鑒於房地產開發周期的因素，商品住宅的供應結構調整和經濟適用房、廉租房的建設分配的政策效果還不明顯，有待市場檢驗，也有待在較長時間里才能顯示。

土地一級市場的交易仍然存在著大量的行政性資源分配和不規范操作的現象，也有待努力克服。

房地產調控各項政策的最終落實不是短時期內能夠解決的。我國房地產的宏觀調控重點應該從價格階段轉到結構階段，最終還是要落實到建立我國住房保障機制和體制的階段上來。

2006年12月召開的中央經濟工作會議，已經把經濟增長、就業、物價、國際收支平衡四大宏觀調控目標中的促進國際收支平衡放在了突出位置，成為穩定國家宏觀經濟的最主要任務。而要從根本上解決國際收支不平衡的問題，除了要加快轉變外貿增長方式以外，最重要出路是解決國內需求不振的問題（2006年我國前三季度消費對經濟增長的貢獻率僅為35.7％，而投資對經濟增長的貢獻率則高達49.9％）。要用擴大國內需求的辦法解決投資和消費比例的失衡，解決內需和外需的失衡，解決對外貿易的巨額順差，解決外匯儲備的過猛增長。

由此判斷，房地產調控問題並不是我國宏觀經濟調控最重要最突出的問題，只不過是涉及到民生和社會穩定的分支性熱點問題。不宜將房地產調控問題擴大化、嚴重化，甚至政治化。必須看到近二十年來是我國國民居住水平改善最好最快的二十年，也是我國城鄉形態和產業功能重塑的二十年。要防止不顧及國力、財力而任意擴大住房保障面傾向的出現。保持房地產的健康穩定發展，對擴大我國國內需求起著支撐性的作用。

二、決策機制

房地產宏觀調控決策主要在國務院及其各部委。最先由央行開始，後來土地資源部、建設部、財政部、國家發改委、監察部漸次遞進參與。總牽頭是國務院聯席會議。各省市和房地產行業協會基本沒有參與，甚至沒有協商溝通，主要承擔決策執行責任。各部委之間在房地產調控決策過程中早期存在協調不足，各自決策的問題。後期協同性較好。

我國中央政府和地方政府在房地產管理職能上沒有劃分清晰的、分層次的范圍和職責，這是造成房地產兩級政府出現博弈的體制原因。房地產的不動產特點決定了任何房地產的調控本質上都應屬於城市房地產調控和區域房地產調控。

三、調控手段

從2003年起，中央政府連續四年都對房地產行業和市場做出宏觀調控政策。這些調控政策手段有的是以國務院名義牽頭頒發的，有的是以國家部委辦的名義直接公布的。這些政策最近兩年又是以組合拳的形式在短時間里密集推行的。

調控手段有的是行政性的，有的是經濟性的，也有的是法律性的。行政性手段最直接，短期效果最明顯；經濟性手段作用最大，但要通過中長期才能發揮調控效果；法律性手段最為薄弱。調控手段的實施存在立法法規程序上的疑問。

調控手段的實施基本上是自上而下的。調控手段的力度中央和地方明顯存在差異，各地力度也存在差異。

各項調控政策一部分可操作性很強，一部分可操作性不強，存在爭議和疑問，給執行造成一定的困難，主要是准備時間太短。實施細則的制定頒布明顯跟不上實施原則的制定頒布。

四、調控范圍

涉及全國房地產產業、行業（企業）、市場。

涉及房地產產業鏈的規劃設計、土地轉讓、外資進入、房產開發、房產交易、金融配套和財務費稅。

涉及房地產投資、房地產價格、房地產結構和房地產市場秩序。

毫無疑問，四年的房地產宏觀調控是全覆蓋的，已不存在重大方面的遺漏。

我國房地產宏觀調控應該嚴格限制在產業領域和經濟領域，而不應該輕易跨入到道德領域和政治層面。不能將對房地產的社會需要等同於房地產市場的有效需求。

五、調控重點

先期是房地產貸款和土地供應（2003、2004年）；中期是房地產價格（2005年）；後期是房地產商品住宅結構（2006年）；近期是房地產企業收益（2007年1月）。我國房地產宏觀調控重點的階段性特點明顯。

在房地產宏觀調控過程中，似乎調控的主線目標和效果判斷標準是房地產價格。這給房地產宏觀調控自身帶來難以解脫的重負，也容易使調控走入誤區。

我國房地產宏觀調控的重點最根本的是建立我國住房保障制度。遺憾的是在這方面進展緩慢，認識不一致，責任被推卸，研究缺乏數據依據，還未能看到較為明晰連貫、長期穩定的調控框架。經濟適用房開發建設存在巨大爭議，也在土地供應、資金保障、開發責任、覆蓋規模和分配回收辦法等具體方面缺乏對策。

六、調控政策取向

房地產調控政策取向在「科學發展觀」、「和諧社會」這一統領性的理念上無論在中央和地方，還是在領導層和人民群眾，都具有高度的認同性和一致性。但在具體調控方案和政策上，我國依然存在著價值取向、發展方向上的不一致:

堅持改革，推動改革，通過彌補和調整的辦法，將改革過程中必然產生的失誤和缺陷予以改正，還是中止或改變我國土地和住房制度改革的現行方向和基本做法；

是以經濟和法律手段調控為主，輔之以政府行政調控，還是實行行政調控，財政補貼為主，輔之以市場機制和法律手段；

是繼續堅持市場化、商品化的房地產發展道路，還是擴大住房社會保障的適用范圍，擴大社會公益公共住房產品的提供總量，走出一條社會保障住房佔主導地位的發展道路；

是在我國房地產大市場中建立一個相對封閉、獨立運作，又與大市場相銜通的補貼保障性的住房小市場，還是恢復雙軌制，建立兩個平行、獨立運作的房地產市場；

是建立分層次、有差別的中央政府和地方政府房地產兩級監督、管理、調控職能體系，還是將房地產監督管理調控職能主要由中央政府承擔。

七、調控政策內容

在房地產調控政策內容上，當前中央政府和地方政府、相對富裕的社會階層和低收入的弱勢群體客觀上存在不同看法，這種不同看法在房地產經濟理論界更是顯得尖銳突出:

是將房地產調控的重點放在培育我國公民自住其力和建立完善的住房保障體繫上面，還是將重點放在壓制過高的房價，並以價格和增幅是否下降作為評判房地產調控是否到位的主要標准；

是堅持房地產調控政策的科學性、嚴緊性、連續穩定性和可操作性，從權力不當和權力規則層面來實行政策失效和制度失敗的反思，還是因為地方政府的不理解和實施細則的緩出，將宏觀調控演變成直接對房地產企業行為和具體產品的微觀調控；

是使用擴大住房需求的經濟和行政調控手段，還是採取收縮住房需求的經濟和行政調控手段；

是採取有差別、有彈性、有針對性的調控措施，還是頒發全國一刀切的剛性統一的調控指標；

是由市場決定我國商品住房的供應結構、房型面積和價格水平，還是由政府決定我國商品住房的供應結構、房型面積和價格水平；

是在我國工業化和城市化快速進程中，既堅持土地的嚴格控制，更強調土地的合理利用，還是只強調土地的嚴格控制，並將控制指標直接分解到各地政府；

是將房地產市場秩序的整頓重心放在一級土地市場方面，克服普遍存在的行政性土地資源配置行為，還是把工作重心放在二級新房交易市場和三級二手房交易市場方面，著力打擊黑中介和交易欺詐行為；

是嚴令督促各級地方政府承擔起經濟適用房建設和保障雙困戶住房的投資、建設、分配和回收責任，還是將經濟適用房的開發責任主要放到房地產開發經營企業身上；

是建立房地產調控的具體量化考核指標，還是沒有這種指標，完全聽任感覺、情緒和道德去判斷調控成果。

八、調控政策作用

關於我國房地產宏觀調控政策作用和實際效果的評判，目前大致有三種意見，而且都有支撐自身意見的數據和論點，這集中表明中央政府、地方政府、金融部門、部分經濟理論界人士、房地產開發商、房地產業界和消費者，無論在他們內部還是在他們之間，都存在著巨大的認識分歧。而其中的關鍵在於中央政府各部門的判斷如何，認識是否一致，這直接決定著今後房地產的政策走向和市場走向。很可惜，我們的研究沒有發現這種認識的統一。

第一種意見認為我國房地產宏觀調控已經取得明顯成果，不再需要出台新的更為嚴厲的調控措施。持這種意見的主要存在於地方政府、金融部門、部分經濟理論界人士、房地產開發商、中高收入階層和住房不動產擁有者；

第二種意見認為雖然調控政策已經積極成效，但還不穩定，各地成效也不均衡，需要鞏固已經取得的成果。持這種意見主要存在於國家房地產調控的決策部門和主管部門；

第三種意見認為房地產調控政策並沒有實際到位，成效甚微，地方政府不積極不配合，房地產調控應該常態化、長期化。持這種意見主要存在於部分國家經濟管理部門、經濟理論界人士和中低收入階層。

還有一種有趣的現象是新中國近六十年的經濟發展史中，經濟一旦發展穩定了，中央對地方一般都採用了「收」的方針；經濟一旦出現困難，中央對地方一般都採用了「放」的方針。現在看這種經濟怪圈似乎已成為一種規律，反映出我國還沒有在中央和地方的關繫上建立起長久穩定的權力職能分層、經濟利益明確的法律保障制度。

九、調控政策走向

回答2007年我國房地產的走勢問題，在當前與其去研究分析房地產市場的各種數據，還真不如研究房地產政策決策部門和政策制定者們對房地產市場形勢的判斷認識。盡管這些決定政策權力部門和人士在認識上還不能完全統一，但仍然能夠從中發現端倪，理出頭緒：

繼續實行土地嚴格控制的政策。這主要表現在對過去違紀違規佔用的土地進行清理，嚴格建設用地的分解指標，繼續禁止別墅用地的批租。此項政策對市場的影響表現在土地價格會繼續走高，從而影響房價難降。國土資源部多次認為土地政策調整不會影響房價，是不符合市場實際的。

嚴格執行「70/90」住房開發政策。這主要表現在那些還沒有拿出「十一五住房建設規劃」的城市，必須向上級和社會有個交代。所有批出的住宅土地都要按照政策規定辦事。此項政策的執行將受到市場的極大考驗，實際上不具備長期執行的條件，特別是在我國東部地區。

出台保障性住房強制性政策。如果起步涵蓋范圍過大，其夭折的可能性也越大，地方政府的財力也不可能承受比重過高的住房保障要求的支出。經濟適用房的建設和分配會受到極大考驗，尤其是在北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市。經濟適用房正在受到越來越多的詬病批評，而廉租房將會成為各地對低收入者最重要和最主要的保障形式。

徵收二手房轉讓土地增值稅。該稅種已經開征。在二手房交易環節當中，目前存在印花稅、契稅、營業稅、所得稅、土地增值稅，加上未來可能出台的物業稅，將大大增加我國居民的購買、持有或出售居住房屋的稅賦。

清算房地產開發商土地增值稅。該稅種今年1月已經推行，對房地產開發企業特別是中小企業會有實質性的沖擊，壓縮了利潤空間，打亂了資金供應節奏，影響了既有開發計劃。開發企業會向消費者轉移部分成本負擔。國家稅務總局應該向納稅人說明過去十多年中為什麼沒有收取土地增值稅，是政策本身科學性操作性的問題，還是稅務部門失責的問題，恢復啟動土地增值稅增收的具體理由。

提高房地產的開發和消費貸款利率。這與國家貨幣政策、利率政策、匯率政策密切相關。難以出台只對房地產開發和消費貸款的專項利率標准。我國中短期內繼續提高利率，還是客觀存在一定的空間。國家主要是採取增加銀行准備金率、提高銀行利息和發行中長期債券、基金等形式收縮銀根。

在連續兩年組合拳式密集出台房地產調控政策的背景下，更多的是需要檢驗政策的效能效率，而不是再打政策組合拳。現在是宏觀調控壓縮了房地產市場需求，但市場供給也相應出現變化。土地供應量少了，房地產開發商採取收縮性、觀望性的開發策略，需求和供給呈現新的不平衡，房價難以出現下跌，除非採取進一步的非市場化經濟行為。

在什麼樣的政策條件下才能導致我國房價真正下跌呢？從目前環境分析大致有如下一些因素。但如果仔細分析，這些條件的實現非常不易，處理不好，會對國際上承認我國「市場經濟國家」帶來負面影響。

第一，連續多年用於經濟適用房（比完全市場化的商品房價格低的限價房，且受到政府各項稅費減免的優惠政策，供應對象受到政策限定）和廉租房建設的土地供應比重超過全部住宅建設土地的30％，且大部分土地位置位於中心城區。

第二，連續多年經濟適用房的建設佔全部新建住宅總量的30％以上，且大部分住宅位置位於中心城區。

第三，享受廉租房（包括現在租住老公房）的人口數量超過城市總人口的30％。且廉租房的物業管理必須由政府補貼，管理水平達到普通商品房的標准。

第四，建立對所有出售的商品住宅實行政府限價審批。

第五，大比例地實行對商品住宅建設用地的無償或低價計劃調撥分配。

現行的房地產調控政策對商品住宅的價格影響作用方向如何呢？如果仔細分析基本可以得出這樣的結論：所有屬於行政調控的政策因素，大致一半對房價有抬升作用，另一半對房價有壓低作用；屬於經濟調控的政策因素，大多數對房價都具有抬升作用；行政調控因素和經濟調控因素混和使用，抬升房價的作用要大於抑制房價的作用。這一結論絕非政策制訂者的初衷願望，但中短期市場現實表現就是如此。

十、中國需要建立精細化、數據化的房地產監管系統

對於中國房地產產業、行業和市場來講，特別在宏觀房地產調控的背景下，更要特別重視決策依據管理，尤其是精細化和數據化的管理。在土地供應、住宅建設、市場交易和行業狀況等方面，實行精確數據的動態監控，為全國房地產發展提供輔助決策依據。

中國房地產宏觀管理存在調控過程和調控方式轉型的現實客觀要求，即調控手段由粗放管理向精確制導轉變；調控過程由事後調控向事先預防轉變；調控方式由經驗導向向數據導向轉變。從而杜絕非民主的主觀決策和非科學的情感調控。

中國房地產管理層面應全面建立房地產信息的搜集、監測、評價和決策的創新平台。該平台必須以國家經濟與社會發展規劃為依據，以土地供應為基礎，以建設過程為對象，以預售許可為節點，以市場價格為重點，以供求平衡為目標；該平台應該能夠全面、及時、准確的反映全國各個城市房地產的基本信息，包括土地供應信息、建設進度信息、市場交易信息和行業管理信息；該平台要求展現多維、立體、直觀的表現房地產產業、行業和市場的數據、指標、指數，涵蓋各類土地、新房和二手房、住宅、辦公樓、商鋪廠房的租售，並將這些依據進行比較和推測；該平台必須是高效、精細、集成、分析為一體的房地產監測調控的創新模式，能夠將國家宏觀經濟指標、城市總體規劃、區域人口態勢、地方主要經濟指標、五年經濟和社會發展規劃與房地產數據進行耦合，判斷房地產投資、價格、結構、增幅和市場秩序的健康程度或警示程度。

創新的工作體系要依託行政審批、土地普查、房屋普查、權籍登記、市場交易和市場調查等傳統手段獲取原始基本數據。要大膽運用多種新技術手段，如用數學模型和計算機技術生動直觀表現數據、指數、指標等圖表；運用地圖、遙感影像、衛星照片進行大視角、可轉換、可縮放、可定位、可縱橫切的耦合表現。