房地產采購需要注意什麼條件

㈠ 房地產公司對采購員有什麼要求

了解房地產項目土建、安裝、裝飾等材料的基本知識、性能、市場行情、品牌等情內況，數量使用Word、Excel等辦公容軟體，掌握合同相關知識，具備較高的溝通協調和組織能力，廉潔自律等。呵呵，其實技術含量並不高，慢慢做，最好能遇到個好領導。你肯定會成長的很快的。

㈡ 做采購需要注意什麼細節或事項

一、准確把握政府采購競爭性談判的概念與含義

談判，是有關方面對有待決定的重大問題進行會談。而在政府采購中，談判是指采購人或代理機構和供應商就采購的條件達成一項雙方都滿意的協議的過程。因此，可以說政府采購競爭性談判就是指采購人或代理機構通過與多家供應商（不少於三家）進行談判，最後從中確定成交供應商的一種采購方式。從這個概念中可以看出，它有幾個構成要素：一是參加談判的主體必須是在政府采購活動中享有權利和承擔義務的各類主體，即采購人、供應商、采購代理機構（含集中采購機構）。二是談判由采購人或采購代理機構組織。三是談判必須有供應商參與，且必須是多家供應商參與（通常不少於三家）。四是實施的過程是必須要通過談判進行。五是最終的結果必須要談判的基礎上，從參與談判的供應商中確定出成交供應商。

二、正確認識政府采購競爭性談判方式的性質和特點。

政府采購競爭性談判，就是采購人或代理機構通過與多家供應商分別進行多輪討價還價，就諸如貨物製造、技術規格以及供應、運輸、安裝、調試和售後服務、價格、交易條件、其它相關條款等合同要件達成共識的藝術。由於談判中的因素相互關聯，談判藝術要求談判人要綜合運用判斷、謀略和相關常識。因此，政府采購中的競爭性談判要求采購人或采購代理機構和供應商就采購方案的細節進行面對面的商談，而不僅僅是靠交換采購文件來實現。

與招標采購的對象的特點相比，競爭性談判采購的對象的特點具有特別的設計者或者特殊的競爭狀況。此類采購對象很少能形成競爭的市場，也沒有確定的價格。因此在采購人或采購代理機構與供應商對采購對象的製造、供應、服務的成本存在不同的估價時，就不可避免地要採用談判方法。而在多家供應商參與的情況下，採用競爭的方式，通過多輪談判報價，對各種采購因素及內容細節在談判過程中均可以充分分析討論，使總體方案報價更容易接近適當的價格，並常常能加以調整，以取得價格上的共同利益。

三、准確掌握政府采購競爭性談判方式的優缺點

競爭性談判，是在招標方式難以適用的情況下所採用的一種方式，在特定的條件下，競爭性談判采購較招標采購更能滿足政府采購的目標。但競爭性談判采購也有自己的優缺點。

優點主要表現在：一是凡特殊規格，經營的廠家不多，有時只有一家或很少的幾家，競爭的對象少，採用談判確定成交，比較合理；二是有利於緊急采購，及時供應某些方面迫切需要的物資和服務；三是能對一切條款內容細節進行詳細洽談，更容易達到適當的價格和一致的協議；四是可選擇適當的對象，並兼顧供應商以往的業績，確保采購安全，防範采購風險；五是有利於政策性目標的實現或互惠條件的運用。

缺點主要表現在：一是無限制的獨家談判，容易造成廠家抬高價格；二是違反自由競爭精神，助長企業托拉斯壟斷價格，阻礙工商業的發展；三是秘密談判，容易給參與者或操作人員造成串通舞弊的機會。

四、正確把握競爭性談判方式的適用條件

《政府采購法》第三十條規定了競爭性談判采購方式適用的條件，這個適用條件包括了兩層含義：一是適用的范圍，即競爭性談判采購的對象主要是指貨物或者服務。二是適用的情形，即競爭性談判采購只適用四種情形，當出現這四種情形中的任何一種情形時，法律允許不再使用公開招標采購方式，可以依照本法採用競爭性談判方式來采購。這些適用條件主要包括：

（一）招標後沒有供應商投標或者沒有合格標的或者重新招標未能成立的。這種情形的基本含義是指：經公開招標或邀請招標後，沒有供應商投標，或者有效投標供應商數量未達到法定數量，以及重新招標未能成立的。其中招標失敗有三種情況：一是招標後沒有供應商投標；二是招標後有效投標供應商沒有達到法定的三家以上，或者是投標供應商達到了三家以上，但其中合格者不足三家的；三是再進行重新招標也不會有結果且重新招標不能成立的。

（二）技術復雜或者性質特殊，不能確定詳細規格或者具體要求的。這種情形的基本含義是指：技術復雜或者性質特殊，不能確定詳細規格或者具體要求的，主要是指由於采購對象的技術含量和特殊性質所決定，采購人不能確定有關貨物的詳細規格，或者不能確定服務的具體要求的，如電子軟體開發與設計。

（三）採用招標所需時間不能滿足用戶緊急需要的。這種情形的基本含義是指：由於公開招標采購周期較長，當采購人出現不可預見的因素（正當情況）急需采購時，無法按公開招標方式規定程序得到所需貨物和服務的。

（四）不能事先計算出價格總額的。這種情形的基本含義是指：采購對象獨特而又復雜，以前不曾采購過且很少有成本信息，不能事先計算出價格總額的。

五、明確政府采購競爭性談判方式應遵循的原則

採用競爭性談判方式采購時，首先應遵循政府采購的一般原則，即公開透明原則、公平競爭原則、公正原則和誠實信用原則；同時，還應著重注意遵循以下原則：

（一）競爭原則。談判應保證適當的競爭，采購人或采購代理機構應與多家供應商（其數目不少於三家）進行談判，以確保有效的競爭。遵循這項原則，還應注意參加談判的供應商必須是資格有效的供應商（有效主要是指符合採購人提出的貨物和服務采購需求，且滿足談判條件的供應商）。

（二）公平原則。指談判文件所規定的談判條件不得有歧視性條款，在談判過程中，應公平地對待每一位參加談判的供應商。采購人或采購代理機構不得對任何供應商進行歧視，談判文件有實質性變動的，談判小組應以書面形式通知所有參加談判的供應商，淘汰供應商應按談判文件規定的標准進行。

（三）保密原則。采購人或采購代理機構與某一供應商之間的談判應當是保密的，談判的任何一方在未徵得另一方同意的情況下，不得向另外的任何人與談判有關的技術資料、價格和其它信息。

（四）事先公布評審標准和評審程序原則。指在談判開始前，必須事先制定出談判評審標准和評審程序，在對供應商的談判方案進行評審時，必須按照事先公布的評審標准和評審程序進行，以避免評審過程的主觀性。

六、嚴格遵循政府采購競爭性談判采購的基本程序

《政府采購法》第三十八條規定了採用競爭性談判方式采購的應當遵循的基本程序，主要包括五個步驟：一是成立談判小組。談判小組由采購人的代表和有關專家共三人以上的單數組成，其中專家的人數不得少於成員總數的三分之二。 二是制定談判文件。談判文件應當明確談判程序、談判內容、合同草案的條款以及評定成交的標准等事項。 三是確定邀請參加談判的供應商名單。談判小組從符合相應資格條件的供應商名單中確定不少於三家的供應商參加談判，並向其提供談判文件。 四是談判。談判小組所有成員集中與單一供應商分別進行談判。在談判中，談判的任何一方不得透露與談判有關的其他供應商的技術資料、價格和其他信息。談判文件有實質性變動的，談判小組應當以書面形式通知所有參加談判的供應商。五是確定成交供應商。談判結束後，談判小組應當要求所有參加談判的供應商在規定時間內進行最後報價，采購人從談判小組提出的成交候選人中根據符合採購需求、質量和服務相等且報價最低的原則確定成交供應商，並將結果通知所有參加談判的未成交的供應商。

通常情況下，集中采購機構在運用競爭性談判方式代理采購單位實施政府采購時，可以把這五步程序歸納為兩個階段進行，即談判前的准備階段和談判階段。

（一）准備階段。在前期准備階段，應注意做好以下幾項工作：一是從資金、技術、生產、市場等幾個方面，做好對采購項目進行全方位綜合分析，主要包括預算分析、需求分析、生產分析、市場分析、風險分析。二是要根據綜合分析情況，制定項目采購的最終方案，並確定項目采購清單。三是根據項目分析情況和采購項目清單，編制競爭性談判邀請函。四是製作競爭性談判文件。五是邀請參加談判的供應商。六是對參加談判的供應商進行資格預審。七是根據資格審查情況，確定參加談判的供應商名單，並向其發售競爭性談判文件。八是成立由技術專家、采購單位和有關方面的代表組成的談判小組。九是根據談判工作需要，確定工作人員。十是邀請有關部門，如監督機關、公證機關對談判過程實施監督。

在談判准備階段，需要注意的問題有：一是與公開招標方式采購相比，競爭性談判具有較強的主觀性，評審過程也難以控制，容易導致不公正交易，甚至腐敗，因此，必須對這種采購方式的適用條件加以嚴格限制並對談判過程進行嚴格控制。二是在談判小組中，專家名單通過隨機抽取方式確定，在談判開始前，談判小組名單應嚴格保密。三是談判小組的組成，應根據采購項目特點，結合專家總體情況確定，並注意專業結構要合理，知識水平、綜合素質要相當。四是談判文件製作完成後，要以正式公函形式或文件會簽形式徵求采購單位的意見，在采購單位審核確認後才算正式製作完成。五是管理機構對如談判文件還有備案規定，還要將談判文件送管理機構備案。六是對供應商的資格預審主要是從基本資格和專業資格兩個方面進行預審，審查的標准主要是按照談判文件所規定的標准。

（二）談判階段。在談判階段，應做好的工作主要有：一是在報價文件遞交截止時間後，在規定的時間、地點舉行公開報價儀式，對各供應商提交的報價文件中的報價表進行公開報價。二是在公開報價後，談判小組要對各談判方遞交的報價文件進行審閱，以判定談判方資格的有效性，審閱結束後，要確定進入談判階段的供應商名單。四是談判小組與各談判方就技術方案進行談判，技術談判結束後，要確定進入下一輪談判即商務談判的供應商名單；六是談判小組與各談判方分別就商務方案進行談判，商務談判結束後，要確定進入最終承諾報價的供應商名單。七是組織技術、商務方案均符合要求的各談判方進行最終承諾報價，最終承諾報價結束後，談判小組要對最終承諾報價進行綜合評審。八是經過對最終承諾報價進行綜合評審、評斷，並匯總出綜合評審結果，最後由談判小組出具最終談判結果，推薦預成交方。九是集中采購機構根據談判小組出具的談判結果報告和確定成交的意見，綜合審查相關資料，確定最終成交單位，並向成交方簽發成交結果通知書。十是組織供需雙方簽訂采購合同。在談判階段，需要注意的問題有：一是在整個談判過程中，除公開報價外，都應在完全封閉的談判室中進行，在談判完全結束前，應切斷所有談判小組成員與外界的一切聯系；談判過程中，談判小組成員不得單獨與采購單位或供應商接觸，未經同意不得對采購單位和供應商進行參觀或考察；談判小組應獨立工作，不受外界抗干擾；談判小組應實行集體負責制，當談判小組成員對某些事項或決定出現意見分歧時，可按少數服從多數的辦法處理，或實行民主集中制的辦法，由談判小組組長集中大多數成員的意見決定有關事項。二是在談判過程中，要掌握談判技巧和分寸；談判小組中，成員要有明確的分工，在談判過程中，要注意座次的排列，更應注意角色的配合，同時，還應注意掌握談判技巧、談判進程和談判的整體節奏。三是對具體問題要具體分析，在整個談判過程中，可進行多輪技術談判和商務談判，具體數量由談判小組根據具體情況確定，也可以將技術談判和商務談判合為一個階段同步進行。但不論是哪種方式，都應保證每個參與談判的供應商都能得到同樣多的談判機會，四是要注意談判方談判代表的資格的有效性，即談判方參加談判的代表須為其法定代表人或法人授權委託人，如法人授權委託人參加談判，須向談判小組出具法人授權書。五是要注意運用法律法規的准確性，整個談判過程都要嚴格依據法律法規的規定進行。

不僅要遵照《政府采購法》對競爭性談判方式的具體規定，還應注意遵照本法的其它規定，同時還應注意遵照其它相關法律法規。法無明文規定的事不做，法有明文規定的，既要做到主體合法、實體合法，又要做到程序合法。六是要注意確定成交供應商須具備三個條件，即符合採購需求、質量和服務相等且報價最低，這三個條件必須同時具備，缺一不可。同時，在整個談判活動實施過程中，要注意采購文件的完整性，所有采購過程的每一個階段（包括准備階段、談判階段）都要有詳細的書面記錄，各類附件及個人簽字手續、單位蓋章必須齊全。另外，因集中采購機構要經常實施競爭性談判，可將談判文件、邀請函和各個階段使用的文件、表格、報告以及相關程序、工作紀律、注意事項等，製作成通用的標准格式或文件範本，以減少工作量，提高工作效率。

㈢ 如何做好房地產業采購員

課程大綱：
一、何為采購員
1、采購員的工作界定
2、采購員的工作定位
3、采購員的工作特點
4、采購員與經理、供應商
5、理想與現實之間的采購員
6、采購員的工作內容及知識、技能要求
7、采購員的培養與訓練
二、采購計劃的編制
1、采購計劃的編制流程
2、影響采購計劃編制的原因
3、MRP與采購計劃的編制
三、供應商的選擇
1、適時的交貨時間
2、適時的交貨質量
3、適時的交貨地點
4、適時的交貨數量
5、適時的交貨價格
6、供應商的調查
7、供應商的評估
8、供應商的開發
四、集中采購與個別采購的作業方法
1、認識采購作業的方法
2、掌握集中與個別采購方法
3、集中采購的作業方法
五、采購質量控制
1、物料質量的層次及構成
2、采購質量控制的原則及流程
3、采購質量控制標準的制定
4、采購質量控制的實施
六、采購成本控制
1、采購成本的構成
2、傳統的采購成本控制方法
3、現代的采購成本控制方法
4、采購成本控制策略
七、采購驗收制度與作業方法
1、采購驗收制度
2、采購收料的作業方法
3、采購驗收的作業流程與要點
八、采購合同的主要條款與簽訂
1、采購合同的構成及主要條款
2、采購合同的談判
3、采購合同的簽訂
4、采購合同的管理
九、違約及其處理方法
1、采購違約的基本類型
2、采購違約的處理辦法

㈣ 房地產采購需要注意的問題點和采購的范圍是

本人曾從事物料采購方面工作,但不是關於房地產方面的,
以下搜集了一些關於你為題相關內容的資料,希望對你有所幫助吧!!
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*****工作職責*****

你按照下面所說的供應（采購）部的職責、結合自己的房地產開發企業的實際狀況研究一下吧：
供應部工作職責和工作標准
一、目的作用：
1.1可作為供應部開展工作的規范依據。
1.2可作為公司領導考核供應部工作業績的衡量依據。
1.3可作為供應部人員工作中相互監督與協作配合的依據。
二、管理歸口
總經理是供應部的上級直接領導。
供應部的工作直接對總經理負責。
三、工作職責
1、采購計劃的編制
負責根據生產、總務、設備及檢驗等各部室物品需求計劃，編制與之相配套的采購計劃，並組織具體的實施，保證經營過程中的物資供應。
2、物資供應：
2.1負責原輔材料、中葯材、包裝材料、備品、備件、辦公用品、檢驗用品及燃料等的采購供應工作。
2.2認真做好市場調查和預測。掌握物資供應情況。
2.3及時采購物資采購計劃中提出的各類物資，做到既要價格合理，又要保證質量。
2.4負責各類采購合同的簽訂與管理、落實工作，並制訂相應的管理制度。
2.5嚴格執行企業制定的物資供應制度，按照采購原則進行采購作業，根據生產安排做好物資供應的進度控制，實現物流的優化管理。
3、采購物資的入庫與結算：
3.1負責辦理購進物資的到貨後的相關手續的辦理工作。

3.2對不合格產品及時退貨。
4、供貨單位的質量審核：
4.1參加對供貨單位進行質量管理體系的審核工作。
4.2加強物資供應檔案的管理，做好物資信息情報的工作，建立起牢固可靠的物資供應網路，並不斷開辟和優化物資供應渠道。
4.3負責制訂物資采購工作各項管理制度。
4.4建立可靠的物資供應基地，會同質量管理部等有關部門做好供應商評估、優化選擇、關系處理等工作。使之按時、按質、按量進行物資供應。
5、負責企業外委託加工的出入庫業務。
6、與企業內各部門加強溝通配合，處理好生產經營過程中發生的各物流管理需求協調平衡的事項和突發問題。
7、完成公司領導交辦的其他工作任務。
四、職責許可權：
4.1對於未經批準的計劃有權拒絕供應。
4.2有權要求倉庫保管員提供報庫存表。
4.3采購權：
4.3.1食堂用具的采購權。
4.3.2辦公用品、用具及勞動保護用品、工裝的采購權。
4.3.3衛生用品、用具的采購權。
4.3.4公司內備品、備件、生產用品用具及維修用料的采購權。
4.3.5檢驗用品及用具的采購權。
4.3.6企業用燃料的采購權
五、工作標准
5.1堅決執行總經理下達的各項工作指令，並且圓滿地完成。
5.2根據生產需求計劃和物資庫存情況編制合理的采購計劃，按時、按質、 按量地供應企業生產經營所需要的各種物資，為企業生產經營活動提供了物資保障。
5.3嚴格執行企業物資供應制度，遵守企業制定的采購原則，采購作業及供應商管理、供應渠道的建立等方面的工作均符合企業規定要求。
5.4與其他部門能夠很好地溝通和協作配合，對物資供應發生異常情況或生產任務的臨時調整變動，均能較好地與有關部門協調處理。
5.5根據各部門需注計劃，實行定期訂購和定量訂購方式，達到最小限度地佔用流動資金，提高資金使用效益。
5.6對供應商的管理辦法行之有效，所建立的物資供應渠道及供應網路牢固
可靠，對物資供應的情報工作及物資供應檔案資料管理均達到了規范要求。
5.7對業務員的日常管理嚴格，外出工作人員沒有出現損害企業利益及違章違紀現象，工作效率普遍反映均好。
5.8日常工作管理有條理，辦公室整潔，工作秩序好、效率高。
5.9與其他部門在工作上能較好地溝通和協作配合。

*****工作注意事項*****

注意合同內容。在政府采購合同簽訂時，要重視有關項目驗收方面的規定，明確驗收標准、驗收程序、驗收責任、爭議解決辦法、檢驗費用負擔原則等條款，為項目驗收工作打下良好基礎。

加強中間驗收。中間驗收是項目驗收的重要組成部分。有的貨物采購項目在貨物製造過程中需要進行監造，以保證原材料質量和工藝符合合同的約定；工程類項目國家有相應的驗收規范和施工質量驗收標准，應嚴格按標准和規范執行。需要委託專業監理和質量監督的，要委託專業監理和質量監督部門進行工程質量監理和質量監督。要做好工程變更管理，嚴格簽證程序，工程結算要委託具有工程造價咨詢單位資質的單位進行審核。

精心准備。准備工作是否充分對驗收工作質量具有重要影響，實際工作中，很多項目因為准備不充分，驗收工作流於形式，草率收場。要成立驗收小組，確定參與驗收人員。驗收小組人員必須由多方面人員參與，形成相互制約的局面，根據采購與驗收分離的原則，經辦采購的人員不能擔任驗收小組的主要負責人。驗收小組所有成員都要熟悉采購文件、采購合同、國家有關驗收標准等資料。制定驗收實施方案，增加整個驗收工作的計劃性。

規范驗收報告內容。驗收報告要真實、客觀、全面、詳細記錄驗收工作情況，驗收小組成員均應在驗收報告上簽字。在實際項目操作過程中，發現有的驗收報告人員簽字不全、內容過於簡單，不能反映驗收工作實際情況，以後如果出現問題，不利於進行責任追究。

加強驗收工作的建議

建立健全法規體系，規范政府采購項目驗收行為。國際上實施政府采購制度的國家和地區，都建立有非常嚴格的采購合同監督管理制度，設有專門的章節或實施細則，明確驗收主體、驗收標准、驗收程序等內容，以規范政府采購合同的驗收行為。目前，我們在政府采購項目驗收方面缺乏操作細則，導致政府采購項目驗收工作不規范。應建立健全政府采購項目驗收的相關法律、法規及操作細則，明確政府采購項目驗收主體、驗收內容、驗收程序、驗收責任等內容，規范政府采購項目驗收行為。

集中采購機構要加大對政府項目驗收工作的力度。現行政府采購法律賦予采購人很大的權力：比如采購需求的擬定、采購文件的確認、參與評審、采購結果確定等。與之相比，對集中采購機構的權責規定不對等。根據政府采購法第十七條：集中采購機構進行政府采購活動，應當符合採購價格低於市場平均價格、采購效率更高、采購質量優良和服務良好的要求。

可以看出，政府采購法對集中采購機構提出了很高的要求，但是，對集中采購機構的權力體現的少，要達到采購質量優良的要求，加強項目驗收是一項重要的措施。目前，可以把協議供貨采購和定點采購等服務類采購作為加強驗收工作的重點和突破口。

加強政府采購驗收環節的監督檢查。政府采購監督管理部門應當加強政府采購驗收環節的監督檢查，尤其是對合同變更的監督檢查，實現政府采購工作的全過程監管，杜絕各種違法交易行為在合法程序下滋生與蔓延。政府采購法規定，政府采購合同履行中，采購人需追加與采購合同標的相同的貨物、工程或者服務的，在不改變合同其它條款的前提下，可以與供應商簽訂補充合同，但所有補充合同的采購金額不得超過原合同采購金額的百分之十。在實際政府采購過程中，政府采購法的這條規定有時被濫用，應該作為監管重點。

*****質量管理*****

如何進行房地產開發項目的質量管理近十年以來，房地產開發項目如雨後春筍蓬勃發展，龐大的市場需求成就了一大批開發商，也使一些初入地產界的大佬們由於未掌握地產開發規律導致開發出來的產品不被市場認同，頻於倒閉的邊緣。

是什麼原因導致這種截然不同的結局呢？答案只有一個：由於產品的質量差而導致房產商倒閉。 這里的質量是一個廣義上的「質量」，它包括：地塊地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量等。下面就如何提高房地產開發項目的產品質量提出個人的想法。房地產開發項目的生命周期為：前期可行性研究——產品策劃——設計——實施——交付等五大階段。作好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場需要、客戶滿意的產品，對房地產開發項目來說是至關重要的，也是關繫到成敗的根本

一、目前房地產開發項目的問題在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。如果靠獲取項目施工實施的施工單位，這固然是必要的，但我們作為建設方，以項目而成立的團隊，這種思維就應該改變。當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經審查通過，假如產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已審核，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，很難保證工程項目的整體投資效益。有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標准遠遠低於市場的收費標准。使得承擔可行性研究報告編制的咨詢單位，很少進行深入的市場調查(宏觀、中觀、微觀調查)、對調查結果深入進行分析和對規劃方案、戶型、景觀方案等進行多方案比選。在設計階段也因為有的開發商業主片面過低支付設計費用，從而影響設計人員進行精心設計的積極性，這一問題已嚴重影響了開發項目的產品質量。

二、房地產開發項目的前期工作房地產開發項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等。前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵。房地產項目的地段選擇、規模、規劃方案的內容、戶型構成、潛在目標客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設施水平分析、開發項目的技術含量分析、風險分析、財務、經濟效益和社會效益等是否深入全面，各項數據是否符合實際，直接決定著擬開發項目的前途和命運。

個人建議從如下幾點作手：
1、建立開發項目質量管理責任制。 項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。大型開發項目還可設項目質量經理。質量經理的職責是：根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目質量計劃，並組織實施；按質量計劃規定，跟蹤、督促、檢查項目質量計劃執行情況，特別是主要質量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發現重大的管理方面或技術方面的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。項目質量經理對質量的監督檢查，不能代替項目其它崗位的質量職責，項目各個經理、專業負責人、各部室、各專業人員各自均應完成自己應負的質量責任，項目質量才能有保證。
2、制定開發項目的質量計劃。充分了解項目投資人開發項目的戰略決策和質量政策，了解和掌握項目的特點，熟悉地產行業動態走勢，明確咨詢成果的質量目標和質量標准；熟悉咨詢企業的質量管理體系文件，根據項目組織結構的特點，決定如何應用企業的質量管理體系。如是獨立的開發項目團隊，就應對開發企業的質量管理體系進行適當調整，把質量目標進行層層分解，按質量計劃和實施步驟層層落實，一直落實到末端。每一層次職責、許可權、資源分配以及保證質量的措施都予以明確。質量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。
3、建立開發項目前期工作成果的質量評審制度。建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段，採用德爾非法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發現問題，優化前期工作成果。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以後，開發商項目團隊要求咨詢公司先組織本項目人員對項目咨詢成果進行自我評審，然後再進行內部評審。內部評審完成後，咨詢成果才能提交給委託方，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，並形成性相應記錄文件，以提高投資效益。在開發項目的前期咨詢單位選擇上，應嚴格把關，現在相當數量的咨詢公司似乎喜歡給業主提定性分析報告而很少進行定量分析（包括財務分析），分析後沒有結論，往往要業主根據只有定性思路去作判斷，去決策。其實這是由於業主的咨詢委託服務范圍所致。首先，作定性和定量相結合的調查與分析，一是費用高，二是業主對該項工作認識不足，捨不得出錢，三是相當數量的咨詢公司人員配置達不到作定量與定性相結合咨詢要求。不過，作為進入WTO的大國，我們的管理要與世界接軌，照目前這種憑感覺上開發項目的作法，在不久將會成為歷史。'

三、設計階段的質量控制
1、方案設計階段在房地產開發項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位，是後來作為規劃方案設計的依據。作為房地產投資人，他投開發項目的根本目的是獲得效益（經濟效益和社會效益），因此，作為房地產開發商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。在咨詢公司得出較為科學的項目開發產品定位後，應該參與到後一階段的規劃方案設計。開發商在尋找規劃規劃方案設計單位時也要對規劃方案設計的單位業績進行綜合考察，因為規劃方案設計是一個創造性的工作。根據一些工程方案設計的經驗教訓，建議開發商根據樓盤的策劃定位，選擇三傢具有相應實力的規劃設計單位進行方案設計，在都有意向作該項目的幾家方案設計單位作設計前，請作本項目咨詢公司相關人員對方案設計單位進行項目可行性研究、產品市場定位的介紹講解，設計人員在此基礎上進行規劃方案設計。這就叫作承上啟下，在方案設計過程中，作為業主盡量不要對方案設計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設計師盡情發揮。在幾家都拿出不同方案後，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優的初步規劃方案。建設方再與作出最優方案的初步設計單位簽訂合同，在此基礎上進行細化，作出報批方案。
2、施工圖設計階段 施工圖設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規劃方案是作項目初步設計的設計依據。工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。二階段設計和三階段設計，是我國工程設計行業長期形成的基本工作模式，各階段的設計成果包括設計說明、技術文件(圖紙)和經濟文件(概預算)，其目的是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。（1）、開發項目的設計階段質量控制方法。 正確地編制設計任務書，設計任務書應以項目前期的策劃定位、批準的規劃設計方案、以往工程設計的歷史記錄和編寫人的經驗為依據進行編寫。 為了有效地控制設計質量，就必須對設計進行質量跟蹤，定期對設計文件進行審核。在設計過程中和階段設計完成時，開發商的項目設計主管人員應以設計招標文件(含設計任務書、地質勘察報告等)、設計合同、政府有關批文、各項技術規范、氣象、地區等自然條件及相關資料為依據，對設計文件進行深入細致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計，導致經濟性差；不足設計，存在隱患或功能降低。（2）、建立設計經理質量責任制。開發商設計主管人員在項目經理的領導下，對設計過程進行管理，監督檢查建設方各專業工程師對專業設計中執行公司的質量體系文件情況，確保設計產品和服務滿足合同規定的質量要求；組織設計策劃，並將策劃結果編人設計計劃；根據項目計劃、項目質量計劃和設計計劃的規定，對設計過程進行控制；負責各專業之間的銜接；負責組織設計各專業的綜合技術方案的審查和協調，確保綜合技術方案的合理性；負責組織或監督檢查設計各階段的設計評審和設計驗證；負責控制設計變更，按設計更改控製程序按規定進行控制；對設計關鍵控制點進行檢查，親自組織或檢查對設計質量有重大影響的活動和設計文件。（3）、明確建設方各專業工程師的監控設計質量的職責。 建設方各專業工程師要編寫專業設計任務書，明確各階段設計的細度和深度以及體現項目特點的設計要求。作為建設方對設計監控一般都按專業監控，實行專業和項目組相結合的矩陣方式管理，要求設計單位的各專業部室和項目組與建設方相關專業人員和項目部形成對應銜接的工作關系，建設方相關人員對設計質量都負有管理和控制的職責。並採取措施對專業的設計過程實施有效的控制；要求設計單位為項目派遣符合資格要求的專業負責人和各級設計人員，保證項目具有足夠質量和數量的人力資源，以確保設計質量；負責確定設計中採用的專業技術方案，對設計專業技術方案的先進性、可靠性、合理性負責；組織或參加設計各階段設計輸入、輸出、成品的評審或驗證。

四、施工階段的質量控制施工是開發項目形成實體的過程，也是決定最終產品質量的關鍵階段，要提高開發項目的工程質量，就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復雜的過程，影響質量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環境的微小波動，機械設備的正常磨損，都會產生質量變異，造成質量事故。工程項目建成後，如發現質量問題又不可能像一些工業產品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行「包換」或「退款」，因此工程項目施工過程中的質量控制，就顯得極其重要。
1、 房地產項目施工前准備階段質量管理。（1） 明確質量目標 房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處於一個相同優先順序。因此，項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發績效降低。上述兩方面都不是開發商的本意。 那麼，如何准確地確定質量目標？首先，要進行質量投入的收益和費用分析，在項目投資人和項目團隊中增強質量成本認識，要樹立開發項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。（2）制定項目建設實施的質量管理計劃 在確定了項目建設質量目標後，制定出實現質量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術（質量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、准確的使用質量標准）編制切實可行的質量計劃。明確項目團隊的相關質量責任，項目經理對項目質量管理負責，項目質量經理具體對項目質量負責，項目團隊各專業工程師對項目質量的規范負責，實施單位承擔對項目的結果負責。（3）質量保證 質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。 如，開發項目工程建設嚴格實行招投標制和建設監理制，委託有資格的監理單位對中標的施工單位資質進行核查，使施工單位的資質等級與承攬的工程項目要求相一致，對施工人員素質和人員結構進行監控，使參與施工的人員技術水平與工程技術要求相適應；在標前舉行標前說明會，在會上開發商公開講明本開發項目的質量目標，進度目標，成本控制目標以及招標條件，作到江太公釣魚——願者上鉤；對施工組織設計和質量計劃進行審查；對進場的原材料、構配件和設備進行監控；對施工機械設備的選擇，應考慮施工機械的技術性能、工作效率、工作質量和維修難易、能源消耗以及安全、靈活等方面對施工質量的影響與保證；組織由設計單位和施工單位參加的設計交底和設計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質量管理體系等。（4）開發項目建設的施工過程質量控制 項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產開發項目的建設過程中的過程式控制制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較，找出工作范圍在執行中的偏差；運用合同確定的質量標准、施工圖及設計總說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；運用經批準的施工方案、施工作業順序與實際工作過程順序進行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出施工單位現場項目部是按現階段施工順序、方法、質量標准繼續作業還是進行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質量，只有確保了過程質量，才能確保產品的最終質量。在過程式控制制中需要用到的工具和技術有：檢查、繪制動態過程式控制制圖和施工作業流程圖。在實際工作中我們可以委託項目監理單位對施工單位質量管理體系的實施狀況進行監控；監督檢查在工序施工過程中的施工人員、施工機械設備、施工方法、工藝或操作是否處於良好狀態，是否符合保證質量的要求；做好設計變更的控制工作；做好施工過程中的檢查驗收工作；做好工程質量問題和質量事故的處理，當出現不合格產品時，應要求施工單位採取措施予以整改，並跟蹤檢查，直到合格為止；當施工現場出現質量異常情況，又未採取有效措施、隱蔽作業未經檢驗而擅自封閉、未經同意擅自修改設計圖紙、使用不合格原材料或構配件時，應下達停工指令，糾正後下達復工指令；要對工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度；對從事計量作業的操作人員技術水平進行審核，對其計量作業結果進行評價和確認。

結論：在項目開發建設中實施質量計劃，關鍵是加強質量預防措施的落實，適當增加預控成本（一致質量成本），大力減少返工成本（非一致質量成本）。按現代項目管理理念：高質量是計劃出來的，而非檢查出來的，如是檢查出來的，就勢必增大不一致成本，其實就是加大了質量投入。這對開發商是非常不利的。同時也降低了開發項目本應取得的經濟效益。

㈤ 采購入門需要注意哪些

采購員除了要有必備能力外，還要有合理的采購計劃，遵守5R原則，選擇合適的供應商，並加於管理，不斷提高。在不影響企業正常生產下，降低采購成本。

采購員須承擔的責任：采購計劃與需求確認、供應商選擇與管理、采購數量控制、采購品質控制、采購價格控制、交貨期控制、采購成本控制、采購合同管理、采購記錄管理。

1、訂購單的下達。

2、物料交期的控制。

3、材料市場行情的調查。

4、查證進料的品質和數量。

5、進料品質和數量異常的處理。

6、與供應商有關交期、交量等方面的溝通協調。

(5)房地產采購需要注意什麼條件擴展閱讀：

采購優勢分析：

1、加速采購業務重構。

企業業務流程重構需要花費很多的時間，獲得效益也要花很長的時間，而外包是企業業務流程重構的重要策略．可以幫助企業快速解決采購業務方面的重構問題。

對實行采購外包的企業來講，不僅做到現有企業核心采購能力和外包供應商核心能力的整合，更重要的還要做到如何鞏固和提升自己的核心采購能力。企業如果忽視了本身核心采購能力的培育．那麼實施「外包」采購只是培養潛在的競爭對手，而自己則失去未來的發展機會。

2、利用企業的外部資源。

如果企業沒有有效完成采購業務所需的資源，企業可將采購業務外包。企業采購外包時必須進行采購成本、利潤分析，確認在長期情況下這種外包是否對企業有利，由此決定是否應該採取采購外包策略。

企業在集中資源於自身核心采購業務的同時，通過利用其他企業的資源來彌補自身的不足，從而變得更具競爭優勢，增強自身的核心競爭力。

3、分擔采購風險。

企業可以通過外向資源配置分散由經濟、市場和財務等因素產生的風險。企業本身的采購資源、能力是有限的，通過資源外向配置，與外部的「外包」供應商共同分擔風險，企業可以變得更有柔性，更能適應變化的外部環境。

4、降低成本。

據有關研究表明，那些將特定的采購流程或采購項目外包的企業，其物料獲得成本平均降幅達10%一25%。有時特定采購項目的采購成本降幅可達30%。

PSP之所以能夠如此大幅度降低采購成本，主要是因為他們具有豐富的產品采購經驗和市場專業知識、成熟的采購流程和持有眾多客戶聚集起來的采購量。

5、可以減少企業投資，降低固定資產在資本結構中的比例，有利於優化企業的資本結構。

專業的事交給專業的人做，采購不是中小企業的核心業務，但會涉及到中小企業的采購利益。目前我國采購服務行業，只是處於起步階段，許多的企業正在進行不斷的探索。類似做采購外包服務的企業如四川安瑞科等。

㈥ 采購需要注意什麼

采購流程抄要走准確、三方比價要完整、襲要講誠信不要私下交易等等

㈦ 應聘 房地產 采購人員，需要知道什麼知識和掌握什麼技能

要看銷售新房還是二手房呀，也要根據各個公司的要求來的，有的要求高，有的要求低，具體的你可以搜索一下， 還有看看用人單位的招聘要求。
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㈧ 房地產采購都應注意些什麼，我剛開始做也沒經驗，誰能行訴我下!QQ:290397295,加我時請註明采購,謝謝！

看采購什抄么羅，除非是零星采購，房地產公司的采購一般是通過招投標的形式發生的，一般流程是擬定采購計劃——招標立項—編制招標文件—發標－招標澄清－供應商回標—評標－確定誰中標）—簽訂采購合同！但不一而足，有些公司的采購很雜，采購種類不一樣，所走的形式不一樣，應該注意的東西也不一樣

㈨ 采購需要注意什麼

采購流程要走准確、三方比價要完整、要講誠信不要私下交易等等