㈠ 從經濟學角度分析房地產價格變化及其影響因素
房地產價格上漲的原因、危害及對策
近年來，我國房地產市場持續高速發展，作為國家支柱性產業之一，對國民經濟的持續高速增長起到了重要作用。但是，由於我國房地產市場發展相對不成熟，房地產投資過熱、房價收入比過高、房價漲幅過快等問題逐漸暴露出來，不少城市出現了房價增長幅度與城市經濟發展水平不相符合、與城市居民收入水平不相協調的現象。從一方面來說，城市經濟發展水平是房地產價格的「催化劑」；但是，從另一方面，房地產價格增長速度過快卻會增加城市的生產、生活成本，阻礙城市經濟的發展，降低城市的競爭力。
一、房價上漲的成因分析
（一）供需不平衡。房屋的供應和需求力量的相互作用對房價的變動起著主導作用，但是房價的供應和需求同一般的商品相比還有其特殊的地方，如每年新增房產的數量只佔房地產市場總量很小的一部分，供應變化相對於其他許多商品較遲緩（從買地到銷售需2-3年），因此，從短期看，房產的價格更多的取決於需求數量而不是供應數量。伴隨著全國樓市回暖的大趨勢，素有火爐之城的武漢在房價上漲上也表現出相當火爆的勢頭。而造成江城「房地產盛夏」的原因，從供需方面來看主要有兩個：一是房地產開發商刻意營造「熱銷」氛圍。他們找來各種「房托兒」，進行瘋狂購買，擾亂了正常購房者的理性思考，造成需求競爭激烈的假象，從而為房價的量價齊升起到了推波助瀾的作用。二是購房者通脹預期強烈，消費者心理規律導致廣大住房需求者追漲勢頭強硬。
除開2010年2月，從2009年3月起，武漢樓市銷量已連續11個月過萬套。進入4月，40家樓盤捱過了「兩會」，在確定了政策方向後，加大了供應。供給量增大，投資方仍熱情不減，而剛性需求置業者則在做最後的掙扎。拋開表面的繁榮發現，今年3月，支撐樓市銷量絕大半集中在5000元/平方米左右及8000元/平方米以上的樓盤。根據億房網研究中心的數據，3月，全市商品房銷量佔比中，價格在5000-6000元/平方米左右的樓盤比例為28.18%，8000元/平方米以上的為24.06%。從數據組成不難發現，是剛性置業需求在尋求平價房源，而投資型需求在中心城區搏殺。長城建設錦綉龍城、百步亭世博園等，這些地處三環線以內，價格相對較平的樓盤，受到剛性需求置業者的追捧；另—方面，福星惠譽國際城、融科天城等高價樓盤，也迎來投資客的瘋搶。但也應理性地看到，由於房價虛高，隨著自住型需求的急劇萎縮，其崩盤的危險，也日益膨脹。需求方加入了另一個新的購房群體———炒房團。與以往不同的是，以炒房著稱的溫州投資者，此次將主力轉向了二三線城市。這批購房者是從上月底開始陸續進入武漢樓盤的。目前國家只對境外人士購房有限制，如一人只能買一套等，對境內炒房者能夠採取的應對措施不多。炒房團的加入，不論是給普通自住房性購房者，還是住房投資者都帶來了不小的壓力，使原本就激烈的需求競爭變得更加緊張。而炒房團引起的更巨大的需求，不僅在保持房價高漲上發揮了相當大的作用，同時也使地產商們的資金流動性更大，這在一定程度上也加速了商品房的投資速度和供給量。一般來說，房產的需求越大，則房產的價格越高，而房產的供應越大，則房產的價格越低。從2009年以來，市場持續旺銷，需求量不斷加大，但供應量下降幅度較大，因此，新增供應量與需求量的差距不斷被拉大。2009年，武漢商品住宅累計供應面積與成交面積的比值為1:2.11，新增需求量遠遠超過了新增供應量，供需矛盾更為激化。
（二）城鎮居民人均可支配收入的影響。城鎮居民的收入水平是衡量居民購買力的重要指標，同時也是支撐房地產價格的重要指標。
城鎮居民年可支配收入一直處於快速增長中，並一直處於商品銷售價格和住宅銷售價格之上，城鎮居民收入和支出支撐著房地產價格的上升。從這一角度看，我市的房地產價格以居民收入的增長為支撐，居民收入水平不斷提高，對房地產的有效需求相應增加，房地產的價格也隨之上漲。
（三）通貨膨脹因素。根據近幾年國際上的部分國家和城市情況可看出，投資房地產是抵禦通貨膨脹的一個很好的途徑。越是在物價上漲的時期，房地產越能體現其保值性，也就是說，在物價上漲的時期里，持有房產是比較理想的，正因為這樣，真實的通脹率和預期的通脹率一般會對房價產生正面的影響，通脹率越高，人們對房地產的投資就越多，房價上漲的也就越快。
蓬勃發展的房產推動著我國房地產及相關行業的迅猛發展，這幾年，房地產等行業連續幾年以超過20%的增速運行，對房屋的需求大量增加，使得相關原材料價格穩步升高，特別是與建築業密切相關的鋼鐵價格大幅上升，增加了房地產的開發成本，繼而導致了住房價格的上升。
（四）政策因素。適度寬松的貨幣政策及信貸的擴張給開發商提供了強有力的資金支持，使開發商資金緊張程度降低；另外，存貸款利率的下調，購房首付款的壓力減小，使得投資投機型和自住型需求同時擴大。在供給彈性較小甚至有所減少的情況下，需求量的擴大必然就引起了房價的上漲。與此同時，由於擔心國內外銀行向市場注入的大量流動性資金，加上國內經濟形勢開始好轉，投資者對未來通脹的預期也越發強烈，在金融市場發展緩慢、投資渠道有限的情況下，我國富有階層資產保值增值的首要選擇即是置業買房大量購入固定資產以尋求保值。再者，中央採取了增加稅收的措施，其原意本是控制房地產投資過快增長，而實際上卻將增加的稅費轉移到消費者頭上，使得房價不跌反而上漲；再加上，十多年前的分稅制改革，使得地方事權、財權不對等，財政缺口大，政府就通過把土地高價賣給房地產來彌補財政缺口，進而在一定程度上推動了房價的上漲。
（五）投機因素。在房價剛剛起來，而大量的投機資金還沒有進入房地產時，開發商開始自買自賣，通過假按揭來套現。開發商利用假按揭，提前收回成本，變現利潤，把風險和包袱悉數丟給銀行，自己進退自如，完全占據主動。由於房價估值越高，假按揭從銀行套取的資金越多，開發商越傾向於提高價格。這正是房價與房屋成交量同步上升的根本原因。從2008年11月開到2009年6月，國家投放了8萬多億資金，龐大數量的投入帶來了一種非常強烈的通貨膨脹預期。為了規避通脹帶來的經濟損失，在通脹期間，但凡有點經濟實力的理性人為了使自己手中的資產保值甚至增值，就會去購買能保值增值的商品。但由於我國投資渠道十分有限，投機客覺得在貨幣貶值的情況下，房價肯定有獲利空間，導致投機客們大量湧入房地產。據武漢房地產業內人士介紹，2009年武漢就來了一批溫州「炒房團」，在武昌繁華地段的幾個樓盤里，一出手就是半棟樓，並以現金付款，當時以均價4000元/平方米買下，幾個月後，房價就開始上漲。在房價肆長的情況下，一些自住型購房者也就恐慌了。擔心房價沒完沒了的漲，越等下去住房成本越高。自住型購房者的這種盲從心態使得他們也進入了房地產。這樣三波力量導致前期房價非理性上漲。武漢市房地產市場信息網統計，到2010年3月底，全市商品房成交均價為6321元/平方米，漢口、武昌、漢陽三大中心城區的商品房成交均價分別為9210元/平方米、8508元/平方米、7913元/平方米。而2009年3月的「小陽春」，三大片區中，價格最高的漢口中心區成交均價只有6982元/平方米，價格漲幅驚人。
二、房價上漲產生的危害
第一，房價上漲過快使得居民購房負擔過重，抑制了居民的其他消費。2009年武漢市城市居民人均可支配收入18385.02元，比上年增長10.0%，其中，食品支出5109.70元，增長4.7%；房地產投資增幅由一季度的0.5%，升至上半年的23.1%，再到1—11月份增幅達41%。由於預期房價將會繼續大幅上升，因此許多家庭會為了積攢首付款和支付月供款，減少在其他方面的消費，住房的需求明顯擠出了工薪階層的其他消費需求。在金融形勢嚴峻的今天，這無疑削弱了我市刺激內需的政策效果，成為擴大居民消費需求的絆腳石之一。
第二，房價上漲過快導致社會財富向富人轉移，擴大了貧富差距。居民的財富可以分為三個部分：當期收入、不動產和動產。不動產包括房屋、土地等，動產包括銀行存款、家用電器、汽車、衣物、傢具等，而房地產在居民的財富中佔了很大的比例。中國人擁有個人住房的比例超過了80%，大部分人在房改過程中付了有限的費用之後將公房變成個人所有，還有相當比例的窮人沒有自己的住房，或者說居住在比較簡陋的房屋裡，越富裕的家庭擁有的住宅價格越高，那麼高收入家庭的資產總量將迅速增長，加大了低收入者家庭之間的差距。
第三，高房價推動下的房地產業容易形成經濟泡沫，從而降低社會生產和資源配置效率，威脅金融市場的秩序。在發展中國家，資金屬於稀缺資源，再加上經濟泡沫的存在，房地產佔用了相當大的資金，如2008年武漢市房地產投資占社會固定資產投資的26%，從而無效或低效的使用著稀缺資源，嚴重扭曲了資源配置，從整體上降低了社會生產效率。
第四，房價的過快增長將影響城鄉統籌發展。加快城市化步伐是我市經濟結構調整的重要內容之一。房價增長過快，提高了農村剩餘勞動力向城鎮轉移的成本，從而抑制了城市化發展的進程，不利於解決「三農」問題。
第五，房價的過快上漲提高了我市城市整體的運行成本，降低城市的綜合競爭力。由於高昂的房價加大了自住房和商務用房的成本，在一定程度上阻礙了優秀人才向大城市的聚集，減少了外資的投入數量，降低了出口產品的競爭力，不利於城市經濟的長期發展。
三、緩解房價上漲的政策建議
第一，抑制不合理住房需求，增加住房供應，並實現其模式的多樣化。武漢市政府可以通過提高住房貸款利率水平和購房首付款比例，抑制投資性購房，同時制定出引導消費者合理住房需求的政策，調整住房供需結構，加大保障性住房供給。同時政府還應該鼓勵住房建設多元化，無論是開發商、住房合作社還是個人，只要其住房開發與建設符合政府的城市發展規劃和相關的法律、法規，都應該得到允許和鼓勵。
第二，逐步完善住房金融體系，促進總消費增長。居民為了能夠購買合適的住房，重儲蓄、輕消費成為消費率持續走低的主要原因，在消費不足的環境下，充分發揮住宅價格的財富效應，促進城鎮居民的消費，保證經濟穩定增長，為使住宅價格帶來的財富效應能順利實現，必須有發達的住房二級市場，只有這樣，消費者才可能比較容易地進行住房交易，順利地實現房屋的價值，進而刺激家庭的消費支出。
第三，控制住房抵押貸款風險，防範因投機行為對宏觀經濟造成的負面影響。同時，房地產商可以通過拓寬融資渠道，實現企業融資方式的多元化來為企業的發展壯大找到強有力的資金支持。
㈡ 房地產市場需求和供求影響因素探討（從經濟學角度）：（1）影響城市因素有哪些（2）影響城市住宅供給的因
影響房地產市場需求和供給的因素主要有：
價格、收入水平、市場規模（這些不用多解釋）；相關產品的價格（比如房租、物業費等等）；消費偏好（比如某時期人們特別喜歡小戶型，那小戶型自然均價會高一些）；價格預期等等。
但是在市場上始終存在「無形的手」，雖然現在中國樓市有些畸形，但「無形的手」依舊存在。
㈢ 為什麼股票和房地產價格容易出現暴漲暴跌現象，從經濟學角度解釋為什麼
㈣ 如何看待房地產問題中的經濟學
第一,美國經濟增速是否會加快至趨勢水平上方?我們認為不會。潛在增速很可能明顯低於我們的四季度GDP追蹤指標所顯示的3.3%。石油供應緊張仍是全球增長的「限速器」;財政政策依然會給經濟帶來拖累;歐洲衰退的蔓延性影響可能加劇。第二,美國經濟面臨的最大下行風險——歐洲危機將在多大程度上削弱美國增長?我們的基本假設為1%,但不確定性較高。一方面,我們尚未察覺到明顯沖擊。而另一方面,倘若歐洲邊緣國家因公共和私營領域的「緊縮悖論」而無法實現穩定,則會給歐洲乃至美國帶來下行風險。第三,美國房地產市場是否會在2012年觸底?我們認為會。隨著供應過剩逐漸減少及評估價值回歸「均衡」,我們預計房屋價格將於2012年下半年停止下滑,不過其復甦過程可能明顯呈U字形。第四,2012年底時的通脹率較美聯儲目標是會過高還是過低?我們認為會過低。大宗商品價格帶來的推動日漸消退,大量過剩產能仍然存在。我們預計2012年底前核心通脹率將回落至1%,明顯低於美聯儲的隱含目標。第五,美聯儲官員是否會進一步放鬆政策?我們認為會,可能是通過上半年宣布購買機構抵押支持證券(或許還有國債)來實施。我們還預計美聯儲官員將在1月24-25日的公開市場委員會上提供聯邦基金利率預測以及官方通脹率目標。
㈤ 為何zg 樓市可以違背經濟學十大原理
沒有違背啊。你沒有把重要的前提設置進去，才會出現困惑的。不同的土地制度是不會有相同的結果的。
㈥ 經濟學的問題房價為什麼會上漲
首先是供求關系影響，這是最基本的，雖然中國人口眾多，所以對房屋的有效版需求並不是按照人口來計算權的，不知道你學沒學過西方經濟學，裡面所講的需求是想要購買，並且有能力購買的意思，即使按照上面的意思，對房屋的有效需求也很大，供小於求，導致房屋上漲。這就和物以稀為貴的意思差不多。
其次就是在房地產市場中，由於土地價格原因，也很貴，你可以查查，房地產商購買土地的價格占最後商品房價格的百分比，你會發現土地價格很高，不但土地價格高，由於近些年來通貨膨脹，鋼筋，混凝土等價格都在上漲，導致建房子的成本上漲了，所以房屋價格上漲也是必然的。
再次房地產產業中有投機的人存在，這也是為什麼現在國家控制銀行二、三次房貸的原因，有人買了房子不是為了住，是等著升值，賣掉它，這樣市場上流通的可供出售的房屋很少，房價上漲。最嚴重的就是捂盤惜售，就是房地產商有房子不賣的行為。
㈦ 從經濟學解釋一下，房價為什麼會下跌
有供給的原因
但從今年整體經濟形勢看，通脹的壓力，以及股市的走回低，導致實際收入水平答下降，因為前些年房地產市場價格是虛高，是被投機需求拉起來的，就是炒房者，買房是為了炒賣，而真正需要住房的人又買不起。賣不出去，自然要掉價。
其實現在蓋的房子，早就夠住了，只不過相當部分都在炒放者手裡，現在的商品房供給是過剩的，對於作為住宅而不是炒賣的人來說。
㈧ 房地產銷售為什麼需要懂經濟學，還要會算術，都算些什麼
對於地產銷售來說，算賬和經濟知識絕對是必須的。比如，地產銷售需要掌握產版品的利潤率，來確定權推銷住宅、商業還是車位對公司的利潤貢獻最高；銷售應當掌握公司周轉率，做高周轉，提升公司的資產和資金使用率；銷售應當具備信貸知識，協助客戶計算月供、利息等購房成本；銷售應當了解國家經濟宏觀政策，能用專業的話術向顧客介紹行業未來的發展與展望。
㈨ 為什麼房地產市場是『買漲不買跌』，而經濟學理論確實漲的時候少人，跌的時候多人買呢
新古典學來派的微觀經濟學認為：自當人們預期一種商品價格下跌時，人們就減少該商品的購買量；與之相反，當人們預期一種商品的價格將要上升時，會增加該商品的購買量。高鴻業版本的《西方經濟學（微觀部分）》（中國人民大學出版社出版）其中的一章有詳細介紹，你可以到圖書館看看。
買漲不買跌的最典型體現，其實就是股票市場。