房地產老項目如何收取發票

⑴ 房地產老項目預徼百分之三增值稅後怎樣為業主開具發票

其實增值稅是不用計算的，直接在做營業收入時做應交增值稅即可。借款時應交稅費，應交增值稅，即預繳增值稅。貸款為銀行存款。當期銷項稅額小於當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。

⑵ 房地產開發企業因老項目增值稅實行簡易計稅，取得增值稅專用發票的進項稅額不得抵扣

《財政部 國家稅務總局關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅回計稅依據問題的通知》（財答稅[2016]43號）第三條規定， 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
根據上述規定，房地產開發企業因老項目增值稅實行簡易計稅，取得增值稅專用發票的進項稅額不得抵扣，可以計入土地增值稅扣除項目。

⑶ 房地產企業以前年度開發的項目未及時收取發票的如何處理

問：外資房地產規定企業的成本費用發票，完工時可以根據專預算的80%結轉扣除，最屬遲在完工之後的三年內收集並扣除。實行新稅法後，對於以前年度開發的項目未及時收取發票的如何處理？答：執行新稅法後，外資房地產企業稅前扣除的計稅成本，除了規定允許預提的費用之外，其他成本費用應以取得合法憑證的金額，根據已售面積占總可售面積的比例配比扣除。 例如，某外資房地產企業，2007年完工，當年取得收入15000萬元，已售面積/可售面積=60%，開發成本預算20000萬元，截至2007年取得合法憑證的開發成本發票8000萬元。 因企業2007年完工是無法取得全部成本發票，當年允許扣除的計稅成本=20000×80%×60%=9600萬元 2008年繼續取得開發成本發票9000萬元，累計已售面積/可售面積=90% 2008年允許扣除的計稅成本 =按照取得合法憑證的金額與已售面積配比計算允許稅前扣除的計稅成本=（9000+8000）×90%－9600 =15300－9600=5700萬元 5700萬元填入附表二成本明細表中的主營業務成本中。

⑷ 建築工程老項目如何開具發票

營改增後建築工程一般納稅人「老項目」適用簡易稅率計算（3%）。

《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》明確，一般納稅人為建築工程老項目提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。建築工程老項目指：
《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目;
未取得《建築工程施工許可證》的，建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。

附件1《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第三十九條規定，納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者徵收率的，應當分別核算適用不同稅率或者徵收率的銷售額;未分別核算的，從高適用稅率。

第四十一條明確，納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。且第二十七條明確，用於簡易計稅方法計稅項目購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產不得抵扣進項稅額。因此，營改增後試點建築企業應將新老項目材料分開采購、財務分開核算、工程分開決算。如果未分開核算，要從高適用稅率，而且老項目如果選擇簡易計稅方法，產生的進項稅不能抵扣。

⑸ 的項目都是老項目，取得費用類的進項稅如何抵扣

依據（財稅【2016】36號）附件1

第二十九條  適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免徵增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額

主管稅務機關可以按照上述公式依據年度數據對不得抵扣的進項稅額進行清算。

第二十五條  下列進項稅額准予從銷項稅額中抵扣：

（一）從銷售方取得的增值稅專用發票（含稅控機動車銷售統一發票，下同）上註明的增值稅額。

（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上註明的增值稅額。

（三）購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上註明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：

進項稅額=買價×扣除率

買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購發票或者銷售發票上註明的價款和按照規定繳納的煙葉稅。

購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。

（四）從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上註明的增值稅額。

第二十七條  下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

（一）用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用於上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產

⑹ 房地產開發如何開具發票

（1）房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目選擇一般版計稅辦法的，以取得的全權部價款和價外費用全額開具11%專用發票，申報時差額扣除。（2）房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目選擇簡易計稅辦法（/小規模納稅人）的，以取得的全部價款和價外費用全額開具3%專用發票（/普通發票），申報時差額扣除。

⑺ 房地產10年老項目當時用機打發票,現在用普通增值稅發票嗎

房地產10年老項目當時用機打由地方稅務局監制的《不動產銷售統一發票》，自2016年5月1日全面營改增後，使用普通增值稅發票。

⑻ 購置老項目的房子再售如何交增值稅

過渡性政策適用的4種情況

過渡性政策可能是房地產業主、出租方、房地產基金和房地產投資公司最為密切關注的重要方面。簡而言之，對於任何政府而言引入增值稅最困難的問題之一是，如何在不影響市場經濟秩序的前提下，將增值稅適用於存量的房地產和建築業項目。

過渡期政策適用的情況總結如下：

採用簡易徵收的過渡政策意味著：

建築業適用於3%的徵收率，不動產銷售和租賃適用於5%徵收率

建築業及不動產業銷售和租賃的供應方無法抵扣進項稅

建築業及不動產業銷售和租賃的購買方也許可能抵扣進項稅

建築業及不動產業銷售和租賃的供應方也許可能開具增值稅專用發票

可能更加優惠的政策是如果一般納稅人購進選擇適用簡易計稅方法的建築和房地產項目，而且還可以抵扣進項稅。

但建築企業和房地產企業是否可以就簡易計稅方法的項目自行開具增值稅專用發票（如果已經是增值稅一般納稅人），還是需要去主管稅務機關代開增值稅專用發票有待進一步明確。同時，是否對於選擇按照5%簡易計稅方法的出租不動產項目同樣也可以開具增值稅專用發票需要拭目以待。

過渡期政策期間，供應商可以自主選擇簡易計稅方式，也可選擇以行業稅率為依據繳納增值稅。當然，供應商也可以按照不同的項目選擇適用不同的稅率進行繳納增值稅。因此，某家房地產開發控股有限公司就住宅希望按照5%徵收率對含增值稅的價格採取簡易徵收方式繳納增值稅，而商業地產則傾向於按照11%的稅率計算增值稅額，並將其轉嫁給購買方，購買方可以抵扣進項稅額的傳統計稅方式。重要的是，納稅人一旦選定一種計稅方式，則在之後的36個月期間不得更改。

實際操作中存在值得關注的問題。首先，對於不動產租賃，由於過渡期政策僅僅要求一般納稅人在2016年4月30日前取得該項資產，因此選擇按照簡易徵收方式計稅的滿足該項條件的不動產租賃在未來可以一直適用於過渡期政策。換言之，所有權不變的同一不動產可以在多年後依然適用於按照5%徵收率簡易徵收的過渡政策，但是新的不動產或所有權發生變動的不動產則不能繼續適用過渡政策。

另外，在不動產租賃業務中，業主的選擇將受到租戶的重大影響。如果業主可以將增值稅傳遞給下一環節，則其可能傾向於選擇11%的稅率。而由於租賃條款或協商不利等原因無法將進項稅轉嫁給租戶時，業主往往更傾向於選用5%徵收率方式。因此，業主與租戶之間就稅務問題清晰的溝通將成為將來租賃談判的一部分。

拋開對於開發商老項目利好的過渡性政策，還有其他一些利好消息。其中最重要的就是，對於申請成為一般納稅人的房地產開發商，將可以把從政府采購的土地成本可以從銷售額中扣除，保證房地產開放商只就業務中增值的部分繳納增值稅。但是此規定只能適用於房地產開發商適用於11%增值稅率的時候，而不適用於5%增值稅率。因此，對於銷售額適用什麼稅率是有利的，先進行測算是非常有必要的。

房地產開發商就營改增另外特別關注的一點是，當房地產開發商使用預售方式銷售房產並收訖預付款時，是否即產生了增值稅納稅義務，實操中預收款可能會發生在任何重大的建築施工之前。值得一提的是，36號文並沒有就此提出要求，如果收到預收款沒有開具增值稅發票，銷售不動產的納稅義務發生時間為合同規定時間或權屬變更時。但是，在收到預收款時需要按3%的預征率預繳增值稅。

⑼ 房地產老項目適用一般計稅方法如何繳納增值稅

國稅總局抄2016第18號公告：第十襲一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
財稅〔2018〕32號：一、納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調整為16%、10%。

⑽ 一般納稅人為建築工程老項目提供的建築服務，開票怎麼開

1，賣設備及安抄裝調試，如果銷售襲的是自產的設備並安裝，應當將銷售設備與安裝服務分開核算。銷售設備按照17%稅率計算應納增值稅銷項稅額，提供安裝服務按照11%稅率計算應納增值稅銷項稅額。
如果銷售的是外購的設備並安裝，屬於混合銷售，設備款和安裝費用全部按照銷售設備17%的稅率計算應納增值稅銷項稅額。
開具發票，必須按照適用稅率開具，不管開具的是專用發票還是普通發票。由於對方是老項目，開具增值稅普通發票即可。
2，你方只能按照28萬元開具發票，不能按照35萬元開具發票。政府給對方20%的管理費與你沒有關系，你的實際費用只有28萬元，發票開具35萬元屬於虛開發票，是不能乾的。
3，現在已經不能備案了。按照規定老項目應該在去年5月底前就備案完成的。