房地產逾期交房怎麼辦

⑴ 開發商延期交房怎麼辦

其實延期交房的情況在我們生活中還是比較常見的，雖然我們在買房簽合同的時候就已經約定好了具體的交房時間，但在實際操作中，開發商可能會因為一些不可預料的因素導致那個屋不能按時交付，當購房者遇到開發商延期交房的情況該怎麼辦呢？買房一定要選對開發商！
開發商延期交房怎麼辦？
1、了解開發商延期交房原因
購房者首先要弄清楚開發商延期交房的原因，一般可以通過咨詢開發商或者相關政府部門得到答復。如果是開發商自身的原因導致的延期交房，購房者可以催促開發商盡快交房，並保留要求開發商支付違約金的權利。
另外要注意，在沒有特別約定的情況下，只有發生不可抗力的情況，開發商才能免除延期交房的賠償責任。如果要主張延期交房是不可抗力造成的，開發商應當提供相關機構的證明文件，證明該情況符合法律認可的條件。否則，開發商不能輕易免除延期交房的違約責任。
2、催告交付
延期交付經催告後開發商在合理期限內交付的，購房者不能要求解除合同，經過催告，開發商仍然沒有交房，但是給出延期的原因並承諾交房時間的，比如氣溫過高無法施工，等天氣轉涼馬上復工這種情況，購房者可以給予開發商一定的時間，同時要求開發商賠償違約金。
3、退房
開發商延期交付，經催告後在合理期限內仍然沒有履行的，也沒有給出合理理由或者一味推脫逃避的，買房人可以要求解除合同，並要求開發商承擔違約責任，賠償自己的損失。購房者買房時，一定要保留開發商延遲交房的證據，只要在有證據的情況下，購房者才能獲得更好的法律保護。
買房如何選開發商？
1、看開發商的相關證件
開發商五證是否齊全非常重要，五證分別是《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。
2、實地考察樓盤
實地考察是買房必不可少的一步，這里所將的並不是單純的去售樓處聽開發商的推銷，購房者自己也要從側面了解項目。可以通過項目建築面積大小、規劃布局、景觀綠化、項目配套來判斷樓盤的品質，也能推斷開發商的操盤經驗。
3、看業主評論
一個樓盤爆出的問題越多，開發商的可靠性越差。所以說，如果是之前已經有開盤項目的樓盤，大家不妨去業主的論壇看看，如果樓盤發生資金或質量問題，業主論壇里肯定會有相關的討論，業主們對於房屋質量、物業狀況等的評價對後來購房者是非常有用的。
其實延期交房的風險也是可以避免的，大家在選擇開發商的時候一定要注意選擇更可靠一些的開發商，如果開發商的口碑信譽不好，那麼其承建的樓盤除了可能出現延期交房的風險之外，還有可能會出現房屋質量問題，所以大家在買房之前一定要了解一下該樓盤的開發商實力。

⑵ 開發商延期交房要怎麼處理

開發商無正當理由延期交房的，購房人應當催告，經催告後在合理期限內如果仍然沒有交房，可以要求解除合同。另外購房者也可按照合同要求支付違約金或者賠償損失。如果合同既約定違約金又約定了賠償損失的，不能同時適用，可擇一較高者適用。

《合同法》第九十四條規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行的，對方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對「合理期限」進行了明確，該解釋規定，出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。該解釋又規定，法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

以上規定中，兩個催告和兩個三個月的規定應當區分清楚，一為購房者催告開發商交房，一為開發商催告購房者行使解除權;一為購房者催告後經過三個月取得解除權，一為開發商催告後購房者的解除權有效期縮短為三個月。

鑒於以上的規定，在開發商延遲交房時，不管購房者是不是真的准備解除合同，都應當在開發商延遲交房後立即發函催告，一是在開發商遲遲不能交付房屋時採取的一個應對舉措;二是催告後可解除合同對開發商也是一種壓力。

依合同法和司法解釋的規定，應當是不可以的，催告是解除合同的前提條件。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;延期不行使的，解除權消滅。

按照《合同法》的有關規定，出賣人延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。

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交房流程

1、請按《入住通知書》安排的時間攜帶相關證件、資料辦理收房手續。

2、由專門接待人員陪同您共同查驗《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《建築工程竣工驗收備案表》（即兩書一表）原件。

3、由專門接待人員陪同您共同驗房，並填寫《房屋驗收情況表》。

4、如發現問題，開發商要對業主提出的合理要求進行整改，直到業主滿意為止。在此期間發生的任何費用由開發商承擔，另外，由此造成的延期交房，開發商要承擔全部違約責任。

5、簽署《商品房實測面積結算補充協議》。

6、開發商向業主交付房門鑰匙。

7、辦理完上述手續後，開具《辦理入住手續通知單》。執此單在物業公司進行業主登記。

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