① 商業地產盈利變現模式
縱觀國內的商業地產盈利變現模式，不外乎三大類：整體持有、分割出售、資本運作。這三種盈利變現模式各有利弊，適用於不同類型的商業物業和開發商。
整體持有
商業物業最理想的盈利模式是長期持有，這符合商業地產的自身規律，一般來講，商業物業是越老越值錢，不像住宅、寫字樓那樣會隨著物業老化而貶值。商業物業的大部分價值是通過後期運營管理實現的，用通俗的話講，商業是養出來的，所謂養商無非就是指業主以比較低廉的租金來吸引好的商家，並幫助商家能更快保本、盈利，只有幫助這些好的商家、好的品牌盡快實現保本、盈利，才能讓他們有信心留下來，進而不斷吸引消費者前來消費，商業的人氣才越來越旺，其對商家的吸引力也就越大，所以我們一般看到新的商業物業的初始租金都比較低，度過幾年的養商期後，商業物業的租金才開始大幅上漲，商業物業的價值也就越來越大，長期持有通常是商業物業價值最大化的盈利方式。目前的市場上，商業物業長期持有能夠獲得的投資回報在10％-12％之間，當然一些好地段、運營良好的商業物業可以遠超過這一指標。
另外，以前開發商的住宅項目一個接一個，每年都有不錯的收益，在住宅項目拿地成本越來越高，好的住宅項目越來越難拿，房地產開發商就會出現項目斷檔的情況，這會造成開發商每年的收益波動率很嚴重，如果開發商是上市公司，尤其是土地儲備不足的開發商，其每年的報表會比較難看，而商業物業的穩定租金回報將是開發商穩定收益波動的良好補充，對這些開發商來講，長期持有商業物業是個良好的選擇。
商業物業的資金投入大，回收期長，決定了能夠持有商業物業的開發商必須具有很強的資金實力，在資金允許的情況下，建議開發商長期持有商業物業，從項目價值最大化的出發點考慮，這種盈利模式是一種最理想的方式，但這種方式不太適合於目前的大多數商業地產開發商，畢竟有著強大資金實力的開發商太少。
對國內的房地產開發商來講，資金如土地一樣是開發商渴求的資源，在長期持有的情況下，配合經營期融資可以解決部分資金變現問題。其一是開發成熟、經營狀況良好的物業，可以向銀行申請商業物業經營貸款，2005年10月農行推出了《經營性物業抵押貸款管理辦法》，允許以商業設施租金作抵押發放長達十年的貸款，其它銀行也陸續推出此類服務，這將為把銀行的短期開發貸轉化為長期的經營貸款提供了可能。世紀金源集團以其金源購物中心、華遠地產以其盈都大廈商業物業，均向銀行獲得了7-10年不等的商業抵押貸款。
另外，具備一定規模、並且質地不錯的商業物業還可以通過CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）的方式來融資，CMBS類似於住宅MBS，只是支撐的資產不同而已。萬達在發行REITS上市受阻的情況下，通過發行總價值1.45億美元的CMBS產品來取得融資，這是國內此類融資方式的首例，其本質是將銀行的短期貸款轉化為機構投資者的中長期債權，其融資成本應該要比銀行同期貸款高。
開發商持有優質商業物業資產，既能獲得長期收益，亦能通過銀行經營貸款/CMBS融資獲得新的開發資金，對開發商來講是個不錯的選擇，但這種方式存在的缺點是對物業質地要求較高，其投資回報率至少要高出銀行、或CMBS融資成本，開發商還必須與當地銀行或CMBS市場有良好的關系。
物業散售
到目前為止，商業物業的散售仍是市場上的大多數商業地產採取的盈利方式，這與傳統住宅開發商的思維模式慣性是一致的，把商業物業按照住宅那樣散售是開發商所擅長的。但這種變現方式只適合於小體量的社區底商、寫字樓底商等獨立臨街商鋪物業，分割銷售不會影響其使用功能，也不太需要考慮到業態配合、市場定位、後期管理等問題。
商業物業散售的另一種操作模式是產權式商鋪，即以「產權式商鋪全零售」模式或「主力店租賃+商鋪全零售」模式來實現項目的贏利，在商業物業體量越做越大的商業地產市場，獨立商鋪的比例較小，佔主流的仍然是產權式商鋪的變現方式。
產權式商鋪全零售在產業商鋪領域比較常見，如北京木樨園的批發市場、中關村的電子商城等都屬於產業商鋪類型。大部分產業市場商鋪經營同一類型商品，其商鋪分割容易、出售不太影響商鋪的最終使用和經營管理，而且其後期經營管理較容易，這些特點使得產業商鋪比較適合於做成產權式商鋪。
主力店租賃+商鋪全零售的變現方式被萬達集團演繹到極致，其前期的大部分商業物業都是按照這一思路來操作的，都是做一個沃爾瑪的主力店，然後其它的商鋪均以產權式商鋪散售，這種方式給萬達解決了融資的問題，也讓萬達很快膨脹起來，但不可避免地出現後期經營管理上的難題，甚至出現退鋪的現象。
為了給產權式商鋪一個好的售價，為了給投資者信心，也為了投資者不退鋪，開發商給產權式商鋪加入了回報承諾和退鋪期權，從此，產權式商鋪變成了金融產品，成了徹頭徹尾的融資產品。近年來北京出現的產權式商鋪基本是採用此種類型的產權式商鋪，如第三極文化中心、錦綉大地物流港等。
在北京我們親眼目睹了產權式商鋪的慘痛失敗經歷，至少從目前來看，除產業商鋪外，其它的產權式商鋪項目，我們還沒有看到持續經營成功的案例，尤其是大中型集中性商業更是如此。我想這裡面有兩個原因，一方面，開發商總是從自己的利益出發，想盡快銷售並以更高的價格出售，從而一開始就在產品規劃設計、價格定位上就出了偏差，為了利於銷售，把商業物業做成適合於快速分割銷售的商鋪單元，從而導致像商業物業適合經營的業態范圍窄，整體商業形成不了綜合競爭力；另一方面，因為售價高，小業主缺乏專業的知識，不會從一個較長期回報期來看商鋪的租金問題，前期要求的租金較高，招不來好的品牌商家，小業主是價高者得，招來的商家可能是較差的品牌，沒有好的經營商家，人氣養不起來，或者因前期租金過高，商家長期虧損，留不下來，從而提前撤離，起始租金高會導致商業物業的品牌混亂、品牌層次低、業態組合混亂等一系列問題。
對於大型集中性商業（非產業商鋪物業）來講，產權式商鋪的變現方式並不適合，其在目前之所以這么流行，均是融資困難所逼或是開發商嚮往產權式商鋪之一次性高額回籠的渴望所致，但其風險甚高，操作不好，甚至會波及到開發商的聲譽，影響下一個項目的運作。隨著建設部的關於限制固定回報產權式商鋪的意見的出台，陸續有城市已經叫停產權式商鋪，我這種盈利模式將會遭遇政策上的封殺。更重要的是，隨著商鋪投資市場上投資者從前期產權式商鋪的投資上得到了教訓，變得越來越成熟理性，投資者對產權式商鋪投資越來越謹慎，對商鋪的持續經營返租能力越來越關注，從而進一步導致了傳統的產權式商鋪盈利模式的窮途末路。
② 房地產大數據如何變現，如何售賣
你確定你掌握的是海量房產數據嗎？大數據維度很寬，所要求的數據也應該是達到一定規模的。
③ 請問銀行里成為不良資產的房地產和機動車要在拍賣變現後怎麼辦理過戶
抵押登記時， 不是有一個它項權證嗎，這已經證明不良貸款的資產權屬銀行了，銀行是有權去處分的，銀行同意過戶就沒有問題了^_^
④ 在房地產中介上班怎麼樣
在房地產中介上班當然好是好但是現在這種工作壓力很大競爭力也很強。1
⑤ 房地產抵押變現的費用，稅金包含哪些
增值稅、土地增值稅（個人免）、所得稅、印花稅
⑥ 抵押房地產變現款清償順序：傭金及相關相關費用、法定優先受償款、債權利息及違約金，債權本金。對嗎
在房地產抵押權實現後，處分房地產所得的金額，應當依下列順序分配：（版1）支付處分權抵押房地產的費用；（2）扣除抵押房地產應繳納的稅款；（3）償還抵押權人債券本息及支付的違約金；（4）賠償因債務人違反合同而對抵押權人造成的損失；（5）剩餘金額交還抵押人。望採納，謝謝！
⑦ 為什麼房地產的變現能力較差
1、由於房地產的流動性較差，所以導致房地產的變現能力較差。
2、房地產資金變現風險主版要是指在交易過程權中可能因變現的進間和方式變化而導致房地產商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產經營者帶來損失。
3、投資者需要能夠隨時收回和轉讓現有投資，如果在短期內找不到願意出合理價格的買主，投資者就會喪失其他新的投資機會或面臨降價出售的損失。
⑧ 地產投資為什麼變現性差
因為你要兌現，就要先找到買家，
談好價格，對方要看房，然後人家要對比。
之後就算談好了價格，還得去過戶，然後辦理各種手續。
這需要比較長的時間，所以。。。是變現性差。
如果找不到買房者，那麼只是有價無市。
⑨ 如何將抵押的房產和車輛快速變現
一、變現能力的概念
變現能力，是指假定在估價時點實現抵押權時,在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產轉換為現金的可能性。
二、影響變現能力的主要因素
（一）房地產的通用性
所謂通用性，是指該房地產是否常見、是否被普遍使用，也就是有效需求數量的多與少。
1、用途的專業化
用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買家，變現能力越弱。例如：廠房比住宅的變現能力弱；特殊廠房比標准廠房的變現能力弱；商場（櫃台）比店面的變現能力弱。
2、結構質式與房屋質量
從結構上說，磚混結構的變現能力不如鋼混結構；以住宅而言，點狀布置的不如條狀布置的，一梯多戶的不如一梯兩戶的；從質量上說，房屋質量差的不如質量好的，成新率差的不如成新率好的。
房屋質量從廣義上說，除了本體的質量外還包括小區環境、物業管理等等。
3、房地產的價值大小
一般說，價值越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買家，其變現能力就越弱。
例如：大型商場比小店鋪變現能力弱，別墅、復式住宅比一般單元住宅變現能力弱。
4、房地產的開發程度
一般說，開發程度低的房地產，其不確定因素多，其變現能力也就越弱。
例如：生地、毛地比熟地的變現能力弱，在建工程比現房變現能力弱。
5、區位條件
所處區位越偏僻、越不成熟的區域房地產，變現能力越弱。
例如：郊區的房地產比市區房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。
6、該類房地產市場狀況
房地產市場越不景氣，出售房地產越困難，其變現能力也就越弱。
（二）獨立使用性
所謂獨立使用性，通俗的說就是能否單獨地使用而不受限制。一般說，獨立使用性越差的房地產，越妨礙房地產的使用，其變現能力也就越弱。
例如：商場的櫃台受制於整個商場的管理，不如店面獨立使用性好。
（三）房地產可分割轉讓性
所謂可分割轉讓性，是指物理上、經濟上是否可以分離開來使用的房地產。
⑩ 房地產變現是什麼意思呢信託為何物
變現就是把非現金類資產變成現金的過程，信託的含義比較廣泛，建議網路一下，會有較為詳細的解釋。簡單來說就是信任、託付的意思，信託公司是一種金融機構，信託產品是一種理財產品，信託是一種交易結構