地產公司如何增加土地儲備

㈠ 房地產企業如何解決土地儲備不足、開工不足、去化率不高的問題

這三個問題極為挑戰。
土地儲備不足？
一，花錢買地。
二，合作開專發。
三，並購項目公司。
但是屬沒錢買地怎麼辦？
一，融資
二，發債
三，合作（入股，小股東）
四，技巧性拖欠地款
開工不足怎麼辦？
可能是資金不足或管理人員不足而導致。實際上，開工足不足，應該以銷售能力目標為依據，如果夠賣的，哪怕開工量偏少，在這個風險較大的行情里，還是銷售至上，安全第一。
去化率不高？
這個問題更復雜，可謂千言萬語，一言難盡。
可能市場面不好，競爭白熱化，蛋糕有限，不夠爭搶。
可能產品面不好，戶型缺陷，品質瑕疵，地段偏遠，售價偏高等，都直接影響去化。
可能銷售面不好，營銷管理偏差，團建能力缺失，銷售待遇偏低，營銷策劃偏弱，也會導致銷售受阻。
所以得因地制宜、對症下葯，才能把脈問診，精準判斷，予以施治。
因此，在此不好忘語，還望理解，更望採納。

㈡ 房地產公司說的土地儲備面積是怎麼計算的急啊

凡是未竣工交付的土地都可以算進土地儲備面積。根據實際需要，也可以通過附加說明來縮小計算范圍。

㈢ 房地產開發商怎麼拿地

開發商是如何獲取土地使用權的呢？當前我國的開發商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標拍賣掛牌，簡稱招拍掛。2007年後，地王現象頻出，很多人也將批評的矛頭瞄準了招拍掛制度，認為是招拍掛制度導致了房價的瘋狂上漲。
房地產行業分一級市場、二級市場和三級市場。土地市場就是一級市場，這完全控制在政府手中，政府在土地一級市場實行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨家控制。一級市場是拿地最主要的通道。
一級市場土地交易在20世紀90年代採取協議轉讓形式，開發商與政府簽訂土地出讓協議，支付出讓金與前期動遷費等費用，就可以把土地轉讓到開發企業名下。協議轉讓也是時代的產物，那個年代土地資源豐富，拿地企業並不踴躍，地方政府為了保證土地財政收入，主動向各類開發商熱情招商，以較為優惠的條件，吸引開發商拿地，從而確保地方財政收入的來源。
1997年，正逢東南亞金融危機，上海整個市場極度低迷。當時上海政府就主動向香港的幾大房地產巨頭招商，讓這些富豪們來上海投資，開給他們的條件相當優惠，其他不說，就在土地開發期限上，極為寬松，大多數土地出讓合同上規定，土地開發周期長達八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機會，通過土地的長期儲備來博取土地增值。不少外資到了2000年後也沒有主動開發，還是通過股權轉讓的方式把一塊塊土地轉讓給其他內資與外資企業，通過土地增值來獲取收益，錢賺得很輕松。
房地產發展史上有些開發商成長是有原罪的。不少內資小房企，限於資金窘迫，往往是與地方政府協商，先象徵性地支付一些意向金，出資幾百萬元就夠了，而房屋土地部門違規操作，收到定金後就發放土地使用權證，開發商拿到了產權證後就可以去銀行融資，拿了銀行的資金再來進行房地產開發。
亂世出英雄，在房地產行業還很不規范的時候，這個行業造就了無數億萬富翁。有一個從百萬富翁變成億萬富豪的故事。一位當時在機關做團幹部的年輕人王為東，在常人看來，他有一定的社會地位，收入穩定，但他還是願意去商海里嘗試游泳而毅然下海。當時他憑著一股積極創業的熱情和社會關系資源，在上海浦東找到了一塊很小的土地，先簽訂了一份土地轉讓意向書。然後他憑著這份意向書到處找合作夥伴，終於被他找到了一家鄉鎮企業，這家企業對房地產開發一無所知，但對王為東很信任，答應去銀行融資後投入開發。王為東創業時候可以說一無所有，成立公司的錢還是這家企業在銀行融資時候多借了一百萬元後再借給他的，由王為東歸還銀行利息。在現在看來一百萬元只能開家小飯店，但在那個年代，運作得好，奇跡就會出現。
在浦東小地塊初試牛刀，賺了錢後，現金流就有了一些鋪墊，於是接著再拿地開發第二個項目。王衛東憑著一種悟性，每步節奏踏得很准，合作夥伴是鄉鎮集體企業，他利用這種優勢，藉助他們的資金實力，實行承包開發合作制，其他股東不參與經營，由他來全程操盤。君子協定，其他股東拿投入資金30%的固定回報，項目今後的虧損與否，其他股東永遠是約定的固定回報。要知道房價一直是處於上升趨勢中的，約定的回報率只是一個時點的定格，房地產的增值空間在實際運行中經常是無法預測到的。兩年後項目運行基本完畢，但項目的利潤回報並不是當初預計的那些，這樣王為東按照約定按時支付給其他股東的回報後，他的個人身價頓時從小矮人變成了小巨人，新生代富豪就此產生了。
一級市場土地出讓到了2002年7月1日後由協議轉讓改為土地競拍，由房地部門通過組織競拍的形式讓拿地企業參與現場競拍。但各地在土地招拍掛的形式上又有變體，如上海實行的是土地競標方式，開發商的出價不是唯一獲取土地的因素。即每塊土地的取得，並不是價高者得，而是每家開發商把欲競標的土地，標上自己的出價，提供此地塊的規劃設計方案，同時提供銀行資金證明、開發資質等級證明等。由專家評審小組根據出價、方案、資信等綜合因素，當場評出該土地的得主。
拿地的模式還可以通過與政府合作，參與土地一級市場的開發後自己再保留一塊土地，這樣就可以以較為低廉的價格輕松獲取。也可以通過資本運營、企業股權收購獲取。
土地市場招拍掛制度的建立，從整體上是規范了土地市場的混亂定價行為，有利於價格發現。1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定了土地使用權的出讓是可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式，包括住宅用地協議出讓的方式。但是，很長的一段時間以來，協議的形式佔了很大的比例，這就產生了權力尋租以及低賣國土的問題，房地產界權威專家孟曉蘇多次呼籲，要增加土地出讓中的招標和拍賣的比重，全面進行招拍掛這樣的一個階段性措施開始落地。但是包括孟先生在內的很多人士，都認為後來的招拍掛制度推高了地價：土地出讓招拍掛在不斷引發新「地王」的出現。所以要想抑制過快上漲的房價，就要完善我們的土地制度，包括土地供應和出讓制度，這值得我們進行深入的思考和分析。
早期的開發商拿地都是可以通過協商，分期付款來獲取土地資源。到了2000年後特別是招拍掛制度形成後分期付款的形式越來越被管理層所不容許。再加上土地價格的日漲夜大，中小房地產企業拿地的能力越來越削弱了。大體量的土地只有大型國企和上市企業有能力操作。很多大型房企不是靠著市場的積累獲得資本，而是靠具有國資背景容易籌錢，獲得了壟斷地位，並採取瘋狂推高土地價格的辦法，將民企逐步驅出市場。2009年一線城市房價漲了50%以上，這與土地一級市場不斷冒出的新地王有很大關系。
地王與金融危機有關系，適度寬松的貨幣政策受益方很多都是國企，而中小企業貸款現在依然很難。地王的出現，一部分原因就是在於這些大型房企太兇猛，嚇到了一大批房企和購房者。地王的出現，斷了樓市一條修正自己的活路，樓市不斷躥火冒煙，危及房地產業的根本和可持續發展。
土地的招拍掛制度比以前那種採用協議方式出讓經營性國有土地使用權的做法更為合理，而且效果也很不錯。土地招拍掛的方式可以有效地遏制國土資源的流失，最大限度地防止權力尋租等一系列人為干擾市場的行為，打擊圈地和炒賣地皮的行動，較好地維護公共利益。而且，從近些年的城市化進程不斷加速的勢頭來看，土地招拍掛方式確實為地方政府增加了收入，地方政府更有積極性去加速城市化進程。
土地招拍掛制度最初源於歐美，後來在我國香港廣泛推廣使用。我國目前的經營性土地招拍掛的形式，正是參照香港的土地拍賣規則而制定的。這個制度從理論上說可以從源頭上防治土地批租領域腐敗，同時也是提高城市土地運營水平、改善投資環境的根本措施，讓土地可以以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，從而讓市場機制發揮作用。
但是，這種方式也有不完善的地方，特別是從2007年開始，地方政府一味傾向於「價高者得」的做法，更加推動了地王的不斷產生，在很大程度上使得中國房價近幾年來不斷暴漲。也就是說各地的房價高企，是地方政府為了追求土地財政收入而推高了房價，麵粉比麵包貴的故事也在中國這個快速發展的國家經常上演。因此，必須改革土地拍賣制度，將其與民生問題掛鉤，避免土地拍賣對民生問題的傷害。---------上海菁英地產

㈣ 房地產企業的土地儲備應放在哪個科目

1、如果這塊地抄用於開發項目，應該記入開發成本--土地徵用及拆遷補償費科目。
借：開發成本--土地徵用及拆遷補償費.
貸：銀行存款
2、如果這塊地暫時沒有確定使用用途，記入無形資產--土地使用權科目。
借：無形資產--土地使用權
貸：銀行存款

㈤ 請問房地產公司的土地拓展崗具體是做什麼

1、投資崗位是幹嘛的？

投資崗全稱又為投資拓展崗，具體職能為負責為企業履行拿地的職責，我們都知道房地產行業是一個高度依賴土地的行業，沒有土地就沒辦法進行後續的開發，尤其是在現今優質土地越來越少，競爭越來越激烈的市場背景下，優質土地的儲備成為了各大房企戰略制定的重中之重（近年來頻頻地王現象足以說明）。巧婦難為無米之炊嘛！投資拓展部無論是在任何一家房企或是房企里的任何一個區域公司大多均由大Boss直接管理，因此說投資崗為任何一家房企的核心崗位毫不誇張。

2、投資崗的工作內容有哪些？

各大企業投資崗的工作內容大體相同，我把投資工作的內容簡單做了一個流程圖：

①土地信息

干投資的第一步便是要獲取土地信息。獲取途徑主要有集團/政府/合作單位直接推薦，通過個人資源獲得信息，還有一種笨辦法就是通過城市的排查進行獲得。現在在大型房企裡面，土地信息很多都由集團或公司領導直接給到你，對於一個剛畢業的學生或是入行不深的人是很難獲取到優質的土地信息的，可以說資源及人脈在這一環節中扮演著極其重要的角色。現在市場上有很多所謂的「串串」，即是通過倒賣土地信息來獲取收益的，但層級較低的串串多是不靠譜的，推薦的土地或項目資源也多不靠譜。城市排查的方法雖然比較笨，但一般來說效果還是不錯，這個方法即是指你在城市當中看到一塊空地，通過各種關系去尋求這塊土地信息的歸屬方，進而去尋求下一步的合作。

總的說來，這一步是投資拿地最關鍵的一步，只有獲取好的土地信息才有可能獲取到優質土地，這也是極其考驗公司和個人的人脈資源的。

②項目踏勘

獲取到土地信息以後，就要動身前往目標地塊進行踏勘。踏勘主要包括去熟悉地塊所在的城市、區位，並了解地塊的現狀（有無高壓線等不利因素，有條件可以啟用無人機），通過踩盤去了解周邊項目的產品及銷售去化情況，必要的時候還可以去拜訪一下當地的政府或者做做客戶訪談，側面打聽一下當地人對於這個區位甚至是這個地塊的看法。這一步主要是採集地塊的信息，越詳細越好，以便用於後序的分析所用。

③項目研判

信息採集回來後，一般都要寫一個項目研判報告。怎麼寫呢？剛入行時往往不知從和說起，怎樣才能判斷這個地塊好不好？有沒有項目成功的可能性？做得多了，總結出來一般也就是從以下幾個方面去思考：城市分析、區位分析、市場分析、項目分析。城市分析主要看幾個指標：GDP、城區戶籍人口/常住人口、三產比例、人均可支配收入、汽車保有量等等，判斷一下這個城市的基本面。區位分析就很好理解了，李嘉誠常說「區位、區位、區位」，好的區位意味著項目也就成功一半了。市場分析主要時判讀當地房地產市場的庫存去化情況，如庫存周期還有多少年？當地熱銷的產品戶型時什麼？銷售價格如何？等等，分析以後你就應該去思考這個市場有沒有自己公司進入這座城市的機會。最後便時項目分析，主要時看項目內有無高壓線、拆遷、地質情況已經土石方量是不是很大等不利因素。

這樣分析下來，作為一名合格的投資人員你心裡也應該能大致得出結論，判斷這個項目能不能做了~

④營銷市調

你覺得這個項目初步判斷可做以後，向領導匯報爭取立項，立項同意以後便可以深入跟進這個項目了，如何才叫深入跟進這個項目？那就得叫上公司各個專業版塊的同事專業的來分析各專業條線的問題。比如這一步你需要叫上營銷部的同事前往目標地塊進行專業的市場調研（簡稱市調），他們會更深入地對目標地塊所在區位所有的競品進行踩盤了解，最終會形成專業報告。詳細分析這座城市的市場庫存、去化周期、產品建議、售價建議、客戶來源等。

⑤設計強排

這個時候設計部的大神便可以登場了，設計部同事拿到紅線圖及地形圖（投資提供）以及營銷部同事提供的產品建議（會詳細羅列建什麼樣的產品，高層、洋房、別墅各建多少體量；戶型有哪些等），進行設計方案強排，最終得出本項目的最終規劃指標。

⑥投資測算

你拿到設計給出的規劃指標以後，便可以根據公司的成本數據以及營銷給出的銷售數據進行投資測算了，當然這中途會要求成本、營銷、財務、設計各專業版塊的支持。最終便可以得出各大公司比較關心的兩大指標：項目凈利率、IRR。各個公司對這兩個指標的要求往往不同，一般來說項目凈利率的要求行業內普遍在10%-20%左右。

⑦集團評審

投資測算出來，項目凈利率及IRR都滿足公司基本要求以後，便可以准備相應的資料前往集團進行評審了。最終獲得相應的項目授權價。

⑧拿地程序

集團評審通過以後，就可以進入實際的拿地程序了。招拍掛項目就准備進入招拍掛程序，合作收並購項目就准備進入最終的收並購程序。

㈥ 富力地產的土地儲備如何

富力來地產2019年報顯示，2019年，富力源繼續積極儲備優質土地，為持續發展蓄積「家底」，全年在32個城市共取得38幅地塊，新增權益貨值1220億元，面積939萬平米；新增拿地平均地價為2600元每平米，顯示極佳的成本優勢。截至2019年底，權益建築面積約7060.5萬平方米，儲備貨值超過7450億元，可售面積約為5790萬平米，分布在國內外103個城市和地區。

㈦ 土地儲備對房地產開發企業的影響有什麼

囤積土地,閑置土地,對當前迅速增長的房價來說,無疑肥了開發商,是開發商的利潤增加,加重百回姓購買房答屋負擔.

儲備多,對開發企業來講,就是佔用資金多,利息高.
對於實力大的開發企業講,如果利用合理,將使利潤空間大大大大增加!

㈧ 如何提高土地儲備調控的能力水平

一、土地儲備的概念及運作模式
一我國土地儲備制度的成因
土地儲備最早起源於1896年的荷蘭。到20世紀初，瑞典、法國、英國、美國等歐美國家也相繼實行了土地儲備制度。當時這些國家建立土地儲備都是為了解決城市人口急劇增加，住房供給短缺、房屋和土地價格高漲，城市低收入家庭的居住、生活環境惡化等城市發展問題。各國實施儲備制度的目標基本都定位在怎樣提高土地利用效率、怎樣促進城市有序發展和怎樣抑制土地投機和平抑地價上，並且在這些方面取得了顯著的成效。我國的土地儲備制度起步比較晚，這是與我國長期實行的土地無償、無限期劃撥供地方式相關聯的。下面首先談談我國土地儲備制度形成的歷史背景
我國《土地管理法》規定：「城市市區的土地屬於國家所有」。在實行城市土地使用制度改革以前，土地供應主要是以行政劃撥供地方式為主。不論是行政機關還是企事業單位用地都是行政劃撥，無償、無限期使用。這種供地方式致使大量城市存量土地存在著產權不明晰、管理不完善的情況，許多單位和企業繞開政府私自進行土地出租和轉讓，造成國有資產大量流失，城市土地管理處於無序狀態。
從上世紀八十年代中期我國實行城市土地使用制度改革以後，土地實行有償有限期使用，從而形成了土地市場。在這種土地制度的框架下，國家是惟一的土地所有者，國有土地使用權出讓和出租等形式形成了壟斷性的城市土地一級市場。從國家取得的合法土地使用權在合同規定的范圍內可以進入市場流通，進行轉讓和出租，形成了土地二級市場。這種分層次的土地市場體制是建立城市土地儲備制度的基礎。但是由於城市存量土地的產權不明晰，管理制度存在著漏洞等方面的原因，致使我國城市土地市場存在著弊端：一是土地市場波動大，土地供求不平衡；二是政府土地收益流失嚴重；三是大量土地閑置在開發商手中。基於這一狀況，1996年上海率先建立了土地儲備制度。之後的幾年內，浙江的杭州、寧波，廣東的廣州、深圳等地也積極開始了土地儲備方面的探索和實踐。
我市的土地儲備工作在上世紀90年代中期就有雛形，市土地儲備中心的前身市地產開發總公司通過收購、置換、徵用等方式取得土地並進行前期開發整理，然後組織出讓，為政府獲得土地收益用於城市建設。
2000年，我市相繼出台了《鹽城市人民政府關於深化市區土地使用制度改革的決定》（鹽政發【2000】180號文）和《鹽城市區國有土地儲備實施辦法》（鹽政辦法【2000】65號文）。自此，我市的土地儲備工作為政府壟斷土地一級市場，調控土地二級市場發揮著舉足輕重的作用。
二土地儲備的概念
在《土地儲備管理辦法》沒有出台之前，土地儲備沒有一個准確的定義。這是因為全國各地對土地儲備制度的理解和實施模式不相同，所以各地對土地儲備的定義也是不同的，
全國各地對土地儲備的概念雖然在文字表述上不盡相同，但實際含義大同小異。總的來說，土地儲備是指城市政府按照法律程序，運用市場機制以收回、收購、置換、徵用等方式取得土地，進行前期開發、儲存，按照市場需求供應各類建設用地，合理調控土地市場關系的一種經營管理的機制和行為。
2007年11月19日，國土資源部等三部委出台了《土地儲備管理辦法》，對土地儲備的概念進行了統一：「土地儲備是指市、縣人民政府國土管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。」這個定義明確了土地儲備的主體是市、縣人民政府國土資源管理部門；目標是為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用；手段是依法取得土地；目的是供應土地。
三土地儲備的運作模式
土地儲備的運作模式可以分為三類。
1、政府主導型
政府主導型就是由政府成立土地儲備管理機構，比如杭州和常州成立的土地儲備管理委員會，在土地儲備管理機構的指導和監管下，土地儲備中心受市政府的委託，代表政府實施土地收回收購、徵用儲備和儲備土地出讓的前期工作。這種運作模式的典型代表是浙江省的杭州市和我省的常州市。但是這兩者又存在著區別：杭州市土地儲備中心重點把土地儲備作為一種政府對市場的宏觀調控手段；而常州市土地儲備中心則更偏重於市場經營行為。
2、市場主導型
這種模式的典型代表是上海市。上海市的土地儲備工作由上海市土地發展中心負責實施。其土地儲備主要運作方法是：1、受市政府委託，按照地價趨升原則、平價原則和效益原則，有選擇地置換中心城區企業存量土地，收購舊城改造地塊，同時根據城市發展和市場需要徵收郊區土地進行成片開發。2、直接經營管理市政府收回的國有土地。包括依法收回的使用期滿土地、違法土地、閑置土地等。3、對所有收購土地進行前期開發和儲備，做好儲備土地出讓前期工作。4、建立土地收購、儲備網路，定期向社會公布土地儲備和供應信息。這種運作模式的重點是通過土地儲備來實現土地的保值增值，力求土地資產價值的最大化。
3、行政指導、市場運作與土地資產管理相結合型
這種模式的特點是：政府規定了用於儲備的土地范圍，對可收購的土地由土地儲備中心與原用地者簽訂《收購土地使用權協議書》，儲備中心按協議約定支付土地收購補償費用後，取得土地使用權。我們鹽城市區土地儲備就是執行的這種模式。2000年，市政府為了起草關於市區土地儲備的具體實施辦法，專門派員赴滬、浙等地學習土地儲備的先進經驗，先後考察了上海土地發展中心、杭州、寧波、溫州等地土地儲備中心。通過經驗交流和實地調查論證，我們發現滬、浙等地的土地儲備模式雖然不同，但各有優缺點。市國土局和土地儲備中心總結了各地先進經驗並在此基礎上進行了創新，形成了一套我市獨有的行政指導、市場運作與土地資產管理相結合的模式，出台了《鹽城市區國有土地儲備實施辦法》。我們這些模式的創新和政策的出台得到了上級部門的充分肯定，被全國許多地區借鑒。
二、土地儲備的法律依據和計劃管理
一法律依據
土地儲備開發的法律依據分為兩個階段，這兩個階段的分水嶺是2007年11月19日頒布的《土地儲備管理辦法》。《辦法》出台之前，我市土地儲備工作的主要法律依據有：
1、國務院2003年頒發的《關於加強國有土地資產管理的通知》(國務院15號文件)。《通知》就加強國有土地資產管理、防止國有土地資產流失、深化土地使用制度改革、建立完善土地市場、規范土地審批行為等重大問題提出了一系列制度性措施，對建立土地儲備制度提出了原則性的意見，地方人民政府可以通過行使土地所有權，建立土地儲備制度。
2、江蘇省政府2003年頒布的《江蘇省國有土地儲備辦法》（第10號令）。為加強國有土地資產管理，提高政府對土地市場的宏觀調控能力，促進土地資源優化配置，江蘇省政府根據《土地管理法》、《城市規劃法》、《江蘇省土地管理條例》等法律、法規的規定明確市人民政府土地行政主管部門應當設立土地儲備機構，具體實施土地儲備工作。地方各級人民政府土地行政主管部門負責本行政區域內的土地儲備管理工作。
3、鹽城市政府頒布的《鹽城市人民政府關於深化市區土地使用制度改革的決定》（鹽政發[2000]180號）和《鹽城市區國有土地儲備實施辦法》（鹽政辦發[2000]65號）以及相關的一系列配套性政策。
2007年11月19日，國土資源部、財政部和中國人民銀行聯合出台了《土地儲備管理辦法》，這表明全國各地土地儲備工作有了統一的法律支持。《辦法》不但明確了土地儲備的概念，而且還明確了土地儲備工作的重要性（土地儲備工作的重要性，主要是充分發揮了政府在土地市場中對資源配置的宏觀調控作用；其次是規范了土地市場運行，優化了土地市場投資環境；三是有利於促進土地節約集約利用，四是提高了建設用地保障能力。）、土地儲備的原則（土地儲備的原則是，土地儲備根據調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規模，儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。）、土地儲備的范圍和土地儲備的程序。

㈨ 房地產--土地儲備

現在買地來需要大量的自資金，一般有大量的土地儲備代表企業有雄厚的資本。
同時，巧婦難為無米之炊，有大量的土地儲備代表企業將會有很多項目可以運作。
之前因為地價上漲太快，很多企業都是搶地，地價比房價還高，有土地儲備就具備一定的抗風險能力。
但現在房地產遇冷，土地流拍現象較多，也有很多實力並不雄厚的在高價位上拿了地的企業也許挺不過這一段。為了保住資金鏈不斷裂可能會賣地去渡過難關。

㈩ 合景泰富地產的土地儲備策略是什麼

合景泰富地產的土地儲備策略是：堅守嚴謹務實的儲備方針，堅持謹慎的土地購買策略，密切關注土地市場變化，適時增加優質土地，保證合理的土地成本。