匯率如何影響房地產

1. 人民幣貶值對房價有什麼影響

您好！看業內的相關分析，大體上認為人民幣貶值對房價的作用主要涵蓋三專種效應：

一、流動性效應。

人民屬幣貶值將壓縮投機資本的獲利空間，促使資本流出，造成國內流向房地產業的資金緊張，進而改變當前房地產的供求關系。在房地產供應總量不變條件下，由於缺乏資金及需求支持，房地產價格上漲沖動將被抑制。

二、逆財富效應。

人民幣貶值將造成進口商品價格上升，從而導致進口減少，造成國內商品價格上升，使得社會購買力不足，造成房地產消費需求不振，最終對房價形成下跌壓力。

三、替代效應。

在人民幣貶值下，政府為保持匯率穩定將進行市場干預，比如通過購入人民幣釋放美元從而提振人民幣匯率，這將造成流動性不足，抑制房地產價格上漲。

所以通過上述分析可以發現，人民幣貶值，人民幣匯率的下跌，在房地產市場供大於求階段將強化房地產價格的回調，有助於打破房地產市場單邊上升的市場預期，避免房地產泡沫的進一步積累，有益於房地產行業釋放風險健康發展。

2. 地產開發商如何應對匯率風險

過去幾年，中國房地產商一度成為市場上最大的美元債券發行人，但隨著人民幣在去專年大屬幅貶值，這些房地產商如今正在大規模削減美元外債。
前瞻產業研究院專家表示，中資地產商紛紛加價提前贖回美元債券，主要出於對人民幣繼續貶值的擔憂。相對於人民幣匯率的不確定性，這些中資地產商選擇鎖定匯率風險，把損失控制在可見的范圍內，並通過發行境內債券來改善負債結構。統計發現，自去年至今，房地產商在境內市場發行的債券規模已經超過1.1萬億元，是過去5年發行的全部債券金額的近3倍。

3. 人民幣貶值對房地產有何影響

您好！看業內的相關分析，大體上認為人民幣貶值對房價的作用主要涵蓋三種效應：

一、流動內性效應。

人民幣貶值容將壓縮投機資本的獲利空間，促使資本流出，造成國內流向房地產業的資金緊張，進而改變當前房地產的供求關系。在房地產供應總量不變條件下，由於缺乏資金及需求支持，房地產價格上漲沖動將被抑制。

二、逆財富效應。

人民幣貶值將造成進口商品價格上升，從而導致進口減少，造成國內商品價格上升，使得社會購買力不足，造成房地產消費需求不振，最終對房價形成下跌壓力。

三、替代效應。

在人民幣貶值下，政府為保持匯率穩定將進行市場干預，比如通過購入人民幣釋放美元從而提振人民幣匯率，這將造成流動性不足，抑制房地產價格上漲。

所以通過上述分析可以發現，人民幣貶值，人民幣匯率的下跌，在房地產市場供大於求階段將強化房地產價格的回調，有助於打破房地產市場單邊上升的市場預期，避免房地產泡沫的進一步積累，有益於房地產行業釋放風險健康發展。

4. 市場利率和匯率走勢對企業融資安排的影響是什麼

市場利率是由資金市場上供求關系決定的利率，市場利率因資金市場的供求變化而經常變化；市場匯率是指在自由市場上買賣外匯，幣值取決於供求關系的實際匯率。在外匯管理制度較松的國家,官方匯率往往有行無市，實際外匯交易均按市場匯率進行。

陳湛勻指出：企業要充分考慮市場利率和匯率走勢，通過其內在規律預測未來走向，作出相應融資安排。例如當利率較高，或者處於由高向低的過渡時期時，企業應盡量減少債務融資或者採取浮動利率的計息方式。

陳湛勻教授

以下是陳湛勻的部分觀點實錄：

如何控制債務融資風險呢? 首先，是優化企業的債務融資行為，其次，充分考慮市場利率和匯率走勢，通過其內在規律預測未來走向，作出相應融資安排。例如當利率較高，或者處於由高向低的過渡時期時，企業應盡量減少債務融資或者採取浮動利率的計息方式。企業要積極利用金融工具規避金融風險，比如利率風險、匯率風險和通脹風險，還要完善企業債務融資的法律法規和監管環境。

最後，應大力發展企業債券市場，它不僅能擴展企業的融資渠道，還能減少企業對銀行貸款的依賴。

2018年以來，資本市場風向大變，市場漸冷，「融資難」、「錢荒」等詞頻頻出現。2018年以來發行的企業債券多為借新還舊，小部分用於補充營運資金，真正進行投資的並不多。例如2018年2月19日，中國南方航空公司2019年第一期公司債募集說明書顯示，本期債券發行規模擬用於償還公司債務，剩餘部分用於補充營運資金。下面我們具體分析一下恆大的債務融資案例。

案例分析：恆大的債務融資

恆大地產債務融資的背景

眾所周知，房地產企業是資金密集型企業，資金投入大、資金周轉慢等特點，房地產企業的融資需求通常較大，僅靠內部資金無法滿足企業正常的資金需求, 外部融資是企業獲得正常經營所需資金的一個必要手段。根據Wind統計，截至2018年10月12日，房地產企業發債（信用債）規模達4843.81億元，已遠超2017年全年3747.74億元的規模。

但目前隨著金融去杠桿以及房地產調控從嚴，國內房地產市場進入下行周期，房地產企業融資環境並不好，融資渠道被大幅度收窄，融資模式有限，房地產企業的資金狀況開始趨於緊張。2018年下半年以來，已經至少有20起涉房融資計劃中止，涉及融資規模超過650億元。因此大多數房地產企業轉向國際市場尋找融資窗口期，加大境外發債的力度。

著名經濟學家、全球共德CEO陳湛勻教授簡介：

著名經濟學家，金融學教授，博士生導師，中國首批統計學博士點專業博士。現任中國上海市投資學會副會長、中國商業聯合會專家委員、中國糧食經濟學會常務理事、國家自然科學基金評審專家，中國首創擬人化資本運營專家，上海電視台「夜話地產湛勻妙語」欄目主持人，中國第一財經、東方衛視、鳳凰衛視等媒體特邀嘉賓，長期應邀為北京大學、清華大學、香港大學授課，並被聘為國際論壇峰會和國外大學演講，與英美法徳加拿大等國家名校進行學術交流，走訪過100多個國家和地區，被譽為具有國際視野、最受歡迎的實戰型權威金融專家。陳湛勻教授已獲近20項國家、省部級優秀科研獎。陳湛勻教授長期專注於地產金融、高新技術、中小企業成長，對這些領域保持高度前瞻性，具有豐富的實際經營經驗。他擅長實用解決具體方案，將廣泛的商業知識和特定行業的深入了解相結合，致力於運用金融專業技術幫助企業提升可持續競爭優勢、贏利能力，放大企業價值並創造價值，成功輔導不少企業上市。

5. 房地產與匯率的關系是怎麼樣的人民幣匯率會直接影響房價嗎

您好！
匯率和房價上漲經常會有正相關，但這只能說明人民幣匯率和房價共同取決於人均收入、內相對勞動生產率等基容本面因素，並不意味人民幣匯率能夠直接影響房價。這兩者之間的關系比我們想像的復雜的多，很難用一兩句話概括。
從供求分析來看，名義匯率的升值預期會吸引短期資本流入，推高房地產價格；貶值則會拉低房地產價格。但我們很容易就找到反例：今年以來人民幣顯著貶值，但房地產價格，尤其一二線城市房地產，反倒一路瘋漲。這說明匯率對於房地產價格來講可能只是個影響很小的變數；此輪房價更多的受到國內貨幣流動性推動，和匯率沒啥關系；由於限購原因，國外游資在房地產中投資佔比應該很小。
總體來說，人民幣匯率則取決於市場供求、籃子貨幣和穩定需求。在目前仍存在大規模貿易順差和嚴格資本管制的情況下，人民幣不存在大幅貶值的基礎；匯率對房地產價格的影響也相當有限。相反，在當前政策框架下，央行降息會導致人民幣貶值、房價升值，呈反向變動趨勢；只有當資本賬戶開放程度上升，匯率與房價之間的正相關性才會越加顯著

6. 人民幣加入SDR對房地產將產生什麼影響

在中國已成為世界最大經濟體(以購買力平價衡量)的背景下，11月30日，伴隨著眾多的猜測與期盼，人民幣最終不負眾望被納入了國際貨幣基金組織(IMF)特別提款權SDR貨幣籃子，成為該組織精英儲備貨幣的一員。

至此，人民幣也可與黃金、自由兌換貨幣一樣充當國際儲備，並擁有了可以與美元、歐元、英鎊和日元這四種貨幣平起平坐的地位。

與此同時，市場也相信，人民幣被納入SDR貨幣籃子後將有助於增強SDR的代表性和吸引力，而人民幣國際化也邁出了重要一步，甚至可以說是取得了一次「歷史性勝利」。

市場普遍認為，隨著人民幣在國際貨幣舞台的地位得到認可，匯率問題或將繼續持穩。

也有觀點認為，在沖刺SDR階段，央行採取了諸如放開利率管制、在海外發行債券等舉措，使人民幣實際有效匯率始終堅挺，而加入了SDR後，人民幣已沒有繼續堅挺下去的理由，預計2016年人民幣匯率持續貶值的概率較大。

而對於房地產這一資金密集型行業而言，人民幣加入SDR將對其有帶來哪些影響呢?恐怕很多人首先想到的還是房企的融資環境。

對於人民幣匯率波動的風險，早前就有觀點指出，在香港上市的房地產企業，其境外負債絕大多數為美元和港元負債，且期限都較長，並採取固定利率的安排。因此，這部分負債或將成為未來房企的負擔。因此隨著境內信用負債渠道日漸通暢，部分美元債務被贖回的可能性也就越來越大。

由此看來，為了償付較早以前的境外債務，以及伴隨著境內融資成本的日益降低，房地產開發商們還將加大境內債務的發行，以進一步降低融資成本。無怪乎有房地產開發商就曾坦言，未來會增加境內債的比例，除了能夠降低融資成本，還可以降低匯率風險。

但中國人民銀行調查統計司司長盛松成則撰文表示，目前的匯率波動和資本流出是外匯市場的短期臨時性反應。「我國對國際資金長期吸引力仍然存在。」

除此以外，隨著人民幣的國際貨幣地位上升，以後的海外投資將可避免「換匯」而帶來的經濟損失，房企們在配置海外資產時也將變得更簡單直接。

或許，可以肯定的是，以後無論是國內跨境投資，還是境外機構投資者投資中國資本，都將變得更便捷、自由，這對近一兩年來紛紛加大海外投資的房企們來說無疑是一大利好。

有分析還預測，出國留學、個人海外投資等都有可能從人民幣加入SDR中間接受益，而這部分人群的增長，對於房企們來說又是刺激其進行海外布局的另一誘因。

總的來說，人民幣加入SDR貨幣籃子還將推動人民幣資本市場、債券市場產品的國際化，改善中國金融市場環境，而這些對房地產行業來說長期還是利好。

（以上回答發布於2015-12-01，當前相關購房政策請以實際為准）

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7. 近兩年中國房地產價格與人民幣匯率的情況是怎樣的

人民幣匯率調整，目前的趨勢肯定是人民幣升值，房價哪怕沒變，相對外版幣而言房價就權在上升，外幣湧入國內後，國內目前的經濟產業鏈結構主要就是由於房地產和製造業兩個輪子在拉動，政府肯定也不可能過度打壓地產業，比較過激的手段將導致嚴重的失業，蕭條等後果。投資房產業就屬於幾乎0風險投資。（比較大的就是撤資的操作流程風險）。綜上所述，個人認為人民幣匯率的調整將進一步加大房地產的泡沫，促使房價走高

8. 匯率對房地產價格的影響機制

理論上如果人民幣大幅貶值，國內的人民幣資產主要是房地產將會被大量拋掉，專兌換貨幣後出逃引發房地屬產暴跌，房地產崩盤，但是匯率管制體制下，匯率並不一定會引起人民幣國內的國內資本的撤離，但是國際游資是管控不到的，匯率下壓力對房價影響是有的，但影響多大不好說影響房價的主要因素是供需變化。

9. 人民幣升值對中國的影響

人民幣升值對中國經濟的影響
人民幣升值所導致的資本成本和收入的提升將在長期內改變我國的經濟結構，重新賦予行業不同的成長速度，並使不同行業的企業業績出現分化
人民幣升值在短期內改變行業內企業的資產、負債、收入、成本等賬面價值，通過匯兌損益的變化影響其經營業績.
人民幣升值將對進口比重高、外債規模大、或擁有高流動性或巨額人民幣資產的行業是長期利好
人民幣升值將對出口行業、外幣資產高或產品國際定價的行業沖擊較大
沈彤 國海證券首席宏觀分析師
人民幣升值將通過兩種途徑對不同行業產生影響。一是因人民幣升值所導致的資本成本和收入的提升將在長期內改變我國的經濟結構，重新賦予行業不同的成長速度，並使不同行業的企業業績出現分化。二是人民幣升值在短期內改變行業內企業的資產、負債、收入、成本等賬面價值，通過外匯折算差異影響其經營業績。概括而言，人民幣升值將對進口比重高、外債規模大、或擁有高流動性或巨額人民幣資產的行業是長期利好；而對出口行業、外幣資產高或產品國際定價的行業沖擊較大；其他則影響較小。
主要受益行業包括：房地產和基礎設施類行業是非貿易的不動產行業，升值將全面提升國內地產資產價值，同時提高具有資源有限、壟斷性或建設周期較長而供給彈性較小的特點的機場、港口、鐵路、高速公路這類基礎設施、基礎產業的投資價值，以上兩大行業因此明顯受惠；金融行業，特別是銀行業和證券業，屬於經營貨幣和資本業務的資金密集型行業，由於具有較好變現能力和流動性，屬於高人民幣資產的行業，因此將吸引國際資金大量流入，從而受益；航空、電力、煉油、造紙、工程機械等行業收益於原材料或設備依賴外國采購為主而導致的成本降低，或大額外債而導致的還本付息所產生的匯兌損益方面的收益，對國內市場擁有壟斷優勢的航空業更為突出；技術進口依賴型的高科技類行業，在關鍵科技知識產權上還不具有優勢，在一定時期內還將保持著大量進口的勢頭，在匯率升值的前提下，能保持自己在成本方面的優勢。
主要受損行業包括：對以出口型為主的行業而言，如紡織業(特別是出口依存度較高的服裝行業受損較大，其後依次為棉紡業和毛紡業)、家電、建材等，人民幣升值將很大程度上削弱產品的競爭優勢；外貿企業在產業鏈中處於劣勢地位，進口業務很難從人民幣升值中獲取超額利潤，但是出口業務則會遭受重大損失；採掘業、石化業、有色金屬業由於產品定價國際化將受到沖擊。
(一)房地產行業
預期效應：我們認為在評估升值影響時，應該對人們的心理因素給予高度的重視，人們的趨利心理和從眾心理非常普遍，並隨著市場的升溫將表現得非常充分，這會對資本市場和房地產價格上升起到明顯的推波助瀾作用。
資金流入效應：人民幣升值一般意味著國內經濟整體向好，投資機會多而且收益水平相對可觀(至少可以得到額外的匯兌收益)，因此將有大量的外資通過各種渠道進入國內市場，股市和房地產等市場由於流通性較好將成為這些資金集中的場所，最終導致股市上漲，房地產價格上揚，這在日本和台灣市場表現得比較明顯。盡管我國外匯管制比較嚴格，但從2003年外資流入情況看這種趨勢也正在形成：近2-3年來我國外匯儲備增額與貿易順差和外商直接投資之間的缺口呈上升趨勢，可能就有大量的投機資金在其中，而且外商直接投資中也不排除改變投資方向，再考慮這部分資金的放大效應，對整個地產的影響不可低估。
財富效應：由於資金面的充裕、股市的上漲以及整體經濟的景氣，居民的收入水平將得到較大的提高，並進而刺激人們形成強烈的財富效應，那麼房地產將作為消費升級的主要聚焦點將得到大家的追捧，從而提升對房地產的有效需求。日本在1985-1990年間日元升值幅度最大時也是股市和房地產市場上漲幅度最大時期。
(二)金融業
1.銀行業
如果人民幣匯率上升，會提高對國際國內資金的吸引力，大量資金流入國內銀行體系，將對銀行業務的發展產生積極影響。上市銀行的外幣資產和外幣負債在銀行業總資產中的比重較小，升值導致的銀行外幣資產的縮水，對銀行業的實際影響有限。
外幣資產縮水效應：銀行外幣資產負債余額占總資產比重約0.52%，人民幣升值5%可能使上市銀行平均每股收益減少0.014元。但如果升值10%，則5家上市銀行每股收益將平均減少0.03元。
資產負債的幣種結構調整效應：人民幣升值預期將促使人民幣貸款趨於減少，外幣貸款趨於增加；人民幣存款趨於增加，而外幣存款趨於減少,從而使銀行資產負債的幣種結構發生調整。不過，由於我國銀行的主要業務都限於國內,因而銀行資產負債的幣種結構調整隻是微調。
收入結構變化效應：匯率形成機制的調整不可避免地會帶來匯率波動幅度的擴大，外匯交易、匯兌規模將趨於增加；衍生產品進一步豐富；風險對沖與投機趨於活躍。銀行的匯兌收益，外匯理財的手續費等趨於增加；但不規范的外匯理財風險也將上升。
綜上所述，5家上市銀行外幣資產負債余額只有95.58億元人民幣，占總資產的比重僅0.52%。因此，人民幣升值5%對上市銀行帶來的總影響非常有限，但其中深發展(資訊
行情 論壇)和民生的匯率風險相對較大。人民幣升值帶來的其他方面影響相對較小。
2.證券業
升值預期下，注入證券市場的資金增加，有利於集聚股市人氣和增強投者信心。而市場的走強將為證券公司的經紀業務、資產管理業務、投資銀行業務以及自營投資業務的穩步增長提供積極的支持，這將直接增加券商的盈利，提高證券業競爭能力，股市上漲往往對證券公司經營形成放大效應。但從長期來看，則存在股市泡沫及其與其它資產市場形成的連帶效應對整個金融體系形成沖擊的風險。
(三)交通運輸行業
1.航空業
人民幣升值將使外幣負債水平高的行業公司，以支付較少的人民幣完成原先等額的
對經濟的總體影響
有利影響：
改善貿易條件；抑制通貨膨脹；消化過剩的外匯儲備；促進資源的合理配置；降低外匯占款對貨幣政策自主性的干擾；減少貿易摩擦
不利影響：
降低產品國際競爭力而引發失業；觸發「熱錢」對金融體系的沖擊；忽略隱性財政赤字對人民幣貶值的內在壓力；迎合投機資本的預期，製造資產泡沫
對股票市場的影響
A股市場：
實質利好提升信心，但潛藏一定風險且會產生新的分化
H股市場：
人民幣升值的風向標
B股市場：
深、滬 B股分道揚鑣
國海證券首席分析師 沈彤
一、對經濟的總體影響
人民幣升值對中國經濟而言是一柄雙韌劍，有利和不利影響一俱共存，綜合起來的總體效應是利是弊，皆看調整的「時機」、「幅度」和「頻率」上。現就有利影響和不利影響分別分析如下：
(一)有利影響
1.改善貿易條件
中國正進入重化工業時代，對能源和大宗原材料的依賴程度大大加強，在目前世界經濟復甦的背景和美元貶值的背景下，能源和原材料價格不斷上漲，而出口成品，由於跨國公司生產基地的轉移，國際價格大大降低。貿易條件惡化致使國內資源流失，出口商品經常被國外反傾銷，長此以往，中國將會變為一個貿易貧困國。人民幣升值將從根本上改變這一面貌。
2.抑制通貨膨脹
在升值條件下，國內的產品價格並沒有受到影響，而進口產品因為匯率下降而價格下降，最終將帶動整個社會的價格下降，進而達到緊縮通貨的目的。在通貨膨脹期間，本幣升值無疑是避免惡性通貨膨脹的有力武器。
3.消化過剩的外匯儲備
對於我們這樣的發展中國家，適當的外匯儲備是必需的，大量增加的外匯儲備則是一種資源閑置，無疑是極大的浪費。通過升值提高人民幣在國際市場的購買力，無疑是消化過剩外匯儲備的重要途徑，不僅有利於吸收海外資源，而且會緩解國內資源瓶頸。
4.促進資源的合理配置
從資源配置的角度來看,
人民幣匯率低估鼓勵了出口部門,但是卻是以壓制國內服務業和製造業為代價的。人民幣升值有利於資源在貿易品部門和非貿易品部門之間的均衡配置。
5.降低外匯占款對貨幣政策自主性的干擾
2001年以來外匯占款的過快增長造成央行在銀行間外匯市場被動投放基礎貨幣的規模越來越大。為保證穩定的貨幣供給和物價穩定,央行不得不通過主動性較強的人民幣公開市場業務操作如發行央行票據等形式，去"對沖"被動性強的外幣公開市場操作的影響。這使得人民幣公開市場操作主動性大打折扣，而且沖銷政策的成本不斷上升，難度會越來越大。
6.減少貿易摩擦
中國積累的巨額貿易順差，經常會受到美、歐、日國內政治和利益集團的抨擊，貿易糾紛呈現越來越多之勢，中國近年來及今後頻繁遇到的反傾銷訴訟和其他貿易爭端均和這一背景有關，而且越來越集中於人民幣匯率定價過低之上，致使人民幣升值與否成為減少貿易摩擦的關鍵。
(二)不利影響
1.降低產品國際競爭力而引發失業
人民幣升值將導致中國產品出口價格大幅提高，中國產品將失去價格競爭力，中國不僅無法成為「世界工廠」，連目前取得的良好的製造業發展態勢也將出現衰退製造業衰退的第一個直接影響就是失業率上升，很可能引發系列的經濟、社會和政治問題。
2.觸發「熱錢」對金融體系的沖擊
金融市場不完善，用來對沖風險的金融工具較少；央行沒有在靈活匯率下實施貨幣政策的經驗，其能力還有待檢驗；國內金融機構不良資產巨大，金融體系脆弱。所有這些，都說明我們尚不具備針對人民幣匯率波動預期下大量「熱錢」對金融體系進行沖擊的抵禦能力。
3.忽略隱性財政赤字對人民幣貶值的內在壓力
由於國內財政的不平衡的現狀，包括巨大的銀行壞賬，社保基金的缺口，政府債券發行累積的國內債務，地方政府的欠帳，還有巨大的創造就業的壓力，等等。這些在某種意義上都是隱性財政赤字，動手解決任何一個這類問題，所隱含的都是人民幣貶值的內部壓力。在解決這些問題之前，貿然對人民幣升值，將來會導致人民幣更大幅貶值，從而加劇未來匯率的波動。
4.迎合投機資本的預期，製造資產泡沫
人民幣升值，會帶來更大的升值預期，減少外商對中國的直接投資，會吸引更多的非直接投資的短期資本的流入，製造更大的外部的不平衡，增加對地產、股市等的投資和投機，甚至會製造虛假繁榮和泡沫，損害地產、股市的「肌體」，誤導經濟向非理性方向發展。
二、對股票市場的影響
(一)實質利好A股市場，但潛藏一定風險且會產生新的分化
匯率升值，會帶來資本市場效應，使大量外來資金投到股票市場上去，有利於市場資金的擴容，活躍A股市場，增強市場信心，從中長期的技術面上看，無疑是一個極大的實質性利好。同時，通過帶動直接投資直

10. 中國的房地產泡沫跟人民幣匯率有什麼關系

人民幣現在面臨的主要壓力是升值，
人民幣升值
使得投資者對
人民幣匯內率
的預期容增加。人民幣匯率的穩定使我國吸引投資的潛力增大，大量「
熱錢
」會從國際市場湧入國內市場。我國的房地產業主要靠投資拉動，對房地產業過度的投資增加了用地成本（比如競拍土地成本增加），抬高了房價，脫離了商品的
價值規律
，造成了房地產業的泡沫。