Ⅰ 房地產估價租賃評估怎麼收費
租賃價格評估收費標准，應該還是按照《國家計委、建設部關於房地產中介服務收費的通知》（計價格〔1995〕971號1995年7月17日）第五條進行收費。
根據《國家計委、建設部關於房地產中介服務收費的通知》（計價格〔1995〕971號1995年7月17日）
一、凡依法設立並具備房地產中介資格的的房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等中介服務機構，為企事業單位、社會團體和其他社會組織、公民及外國當事人提供有關房地產開發投資、經營管理、消費等方面的中介服務，可向委託人收取合理的費用。
……
五、房地產價格評估收費，由具備房地產估價資格並經房地產行政主管部門、物價主管部門確認的機構按規定的收費標准計收。
以房地產為主的房地產價格評估費，區別不同情況，按照房地產的價格總額採取差額定率分檔累進計收。具體收費標准見附表。
附表：
以房產為主的房地產價格評估收費標准計算表
檔次 房地產價格總額（萬元） 累進計費率（‰）
1 100以下（含100） 5
2 101以上至1000 2.5
3 1001以上至2000 1.5
4 2001以上至5000 0.8
5 5001以上至8000 0.4
6 8001以上至10000 0.2
7 10000以上 0.1
六、房地產經紀收費是房地產業經紀人接受委託，進行居間代理所收取的傭金。房地產經紀費根據代理項目的不同實行不同的收費標准。
房屋租憑代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標准，由雙方協商議定一次性計收。
房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5％—2.5％計收。
實行獨家代理的，收費標准由委託方與房地產中介機構協商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3％。
土地使用權轉讓代理收費辦法和標准另行規定。
房地產經紀費由房地產經紀機構向委託人收取。
七、上述規定的房地產價格評估、房地產經紀收費為最高限標准。各省、自治區、直轄市物價、房地產行政主管部門可依據本通知制定當地具體執行的收費標准，報國家計委、建設部備案。對經濟特區的收費標准可適當規定高一些，但最高不得超過上述收費標準的30％。
同時，根據《國家發展改革委、住房城鄉建設部關於放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》（發改價格[2014]1289號），《國家計委、建設部關於房地產中介服務收費的通知》（計價格[1995]971號）中有關房地產咨詢和經紀服務收費的規定同時廢止。
Ⅱ 評估有租約限制的房地產有哪些問題需要注意的
物業本身的資產價值評估。
租約期限，資金情況評估。如果後期物業所有者要停止租賃，要考慮租約毀約的賠付部分。
同時也應該考慮，租約實際帶來的投資回報，應該包含在價值評估內。
Ⅲ 用成本法評估房地產租賃價格的詳細過程（或者案例）
成本法評估房屋租賃價格由八項因素構成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅內金、保險費、地租和利潤。不過容，很少有人用成本法算房地產租賃價格，用市場比較法不是更方便？用成本法評估房地產租賃價格的詳細過程（或者案例）？？
Ⅳ 房屋租賃權如何評估
【轉自網路】
（一）市場法
市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。評估時應廣開信息渠道，可查閱有關報刊中租賃信息，收集房地產交易展示會資料，了解房地產中介租售行情等。在調查房地產租賃市場交易實例時，不僅應了解交易實例的租金及房地產狀況，如坐落、面積、結構、交通條件等，還應記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進行市場比較時的不可或缺的比較項目。只有全面而准確地選取可比實例及其實例比較項目，並在此基礎上進行適當修正調整，才可能得出反映市場價值標准和估價對象特點的租賃價格。
（二）收益法
收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。四項稅費的取捨，應根據租賃契約規定的租金含義決定。如四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時，應考慮不同地區、不同用途、不同時期的租賃房地產風險程度。
（三）成本法
在市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不易准確預測凈收益時，成本法可以作為主要的估價方法。成本法是採用成本累加的方法計算房屋租賃價格的一種方法。成本法評估房屋租賃價格由八項因素構成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。採用該方法估價時，應先求取建築物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標准確定；也可採用按工程造價估算等方法求取。
［案例3-7］
××市××區××巷××號辦公用房房地產租賃價格評估結果報告（節選）
一、委託人（略）
二、估價機構（略）
三、估價對象
委估房屋位於寧波市××區××巷××號，為一幢六層磚混結構房屋，該地段系寧波市一類地段，房屋西面緊臨××巷，東面為××住宅小區內的綠地，南、北面為住宅小區，交通便捷，附近公共配套設施齊全，主要以商業服務業為主，有寧波市××廣場辦公大樓、寧波市××××辦公大樓、寧波市××××大廈等。
該房屋建於九十年代中期，水、電；衛齊全，有室內樓梯一部，衛生間每層共用。委估房屋位於第一層至第三層，三層以上為普遍多層住宅，房屋共計建築面積936．55㎡，每層建築面積相等，房屋坐東朝西，東、西朝向。房屋完損等級為基本完好房，工程質量和維護保養狀況較好。該房屋現空置，房屋所有權人為甲公司，目前無租賃、抵押、擔保等他項權利的設定。該房屋原為甲公司的辦公用房，1996年作簡單辦公裝修，目前裝修已非常陳舊。來源建設工程教育網
委估房屋佔有范圍內的土地系國有劃撥取得，土地用途為辦公用地，國有土地使用權面積為148．5㎡，由於佔有范圍內的土地使用面積較小，空場地小，停車位較緊張。
四、估價目的：為委託人了解房地產的租賃價格作參考
五、估價時點：2006年1月6日
六、價值定義
本報告評估的是寧波市××區××巷××號國有出讓辦公用地上936．55㎡辦公用房的中長期（6～8年）的月市場租金，以人民幣為價值標准。
七、估價依據（略）
八、估價原則（略）
九、估價方法
由於寧波市該類房地產在近期有一定量的租賃實例，故本估價報告採用市場法評估。同時，該房地產屬收益性房地產，所以也可用收益法來評估。
具體評估時先假設估價對象為國有出讓辦公用地上的辦公用房，用市場法和收益法評估出國有出讓土地上房地產的租賃價格，再計算出租賃價格中所含的因國有劃拔土地而需上交國家的土地收益值。
十、估價結果
本估價公司根據評估目的、遵循估價原則、按照評估工作程序、選取科學的評估方法、在認真分析現有資料的基礎上，經過周密、准確的測算，並結合估價經驗和對影響房地產價值的因素分析，確定寧波市××區××巷××號辦公用房，建築面積為936．55㎡房地產在估價時點2006年1月6日的租賃價格為：人民幣25812元/月，大寫人民幣貳萬伍仟捌佰壹拾貳元每月，單價：27．56元/㎡?月。其中所含的土地收益值為4451元/月，大寫人民幣肆仟肆佰伍拾壹元每月，該土地收益值由房地產管理部門代收代繳。
十一、估價人員（略）
十二、估價作業日期
2006年1月6日至2006年1月20日
十三、估價報告使用期限
本估價報告使用期限自出具之日起為六個月。如超過該期限，本估價報告的房地產價值應作相應調整或重新評估。
十四、有關說明
由於寧波市出租房屋土地收益金的收取還按市房［1995］127號文件的規定執行，根據該文件計算的土地收益值為936元/月，和本公司評估計算的4451元/月相距甚遠，這主要是由於1995年至今已有十多年，房地產價格已發生了巨大的變化，如仍沿用1995年的土地收益金收取標准，將造成國家土地收益的大量流失。所以本公司對租賃價格中所含的土地收益值進行了重新評估，供委託人及房地產管理部門參考。
寧波市××區××巷××號辦公用房房地產租賃價格評估技術報告
一、個別因素分析
該大樓建於九十年代中期，為一幢多層住宅下面的一至三層磚混結構辦公樓，總建築面積為936．55㎡，有一部室內樓梯，衛生間每層共用，層次偏低，環境一般，辦公大樓前空地較少，停車困難，但旁邊有××廣場的停車場。
辦公樓內部設施較簡單，僅有水、電、衛、電話、寬頻。內部布局古板且難以改變，所以總體上該辦公樓檔次較低。
根據委託人的要求，本公司評估的是估價對象整體出租6年至8年的租賃價格，整體出租面積較大，年限較長。租賃對象可以定位為需要大面積辦公場所的長期租賃客戶。由於租賃期限較長，承租人會對房屋作一定的裝修、裝飾。
二、區域因素分析
該地段為寧波市一類地段，處於××區××社區內，附近公共配套設施齊全，主要有××廣場、××中心、××商座等高檔的辦公大樓，但估價對象處於××巷的小巷中，小區位狀況較差，又處於住宅區中，整體檔次不高。
根據估價對象的區域特點，租賃對象可以定位為對地段要求較高，辦公場所鬧中取靜的外界干擾較少的企事業單位。
Ⅳ 按估價目的分類房地產估價有哪幾類
1土地來使用權出讓價格評估自； 2.房地產轉讓價格評估； 3.房地產租賃價格評估； 4.房地產抵押價值評估； 5.房地產保險估價； 6.房地產課稅估價； 7.征地和房屋拆遷補償估價； 8.房地產分割、合並估價； 9.房地產糾紛估價； 10.房地產拍賣底價評估； 11.企業各種經濟活動中涉及的房地產估價； 12其他目的的房地產估價。
Ⅵ 房地產估價原則有哪些
一、房產評估費問題
對於房產評估這個問題，楊明明律師表示房產評估是二手房交易過程中一個重要的環節。現在，買房貸款、賣房過戶、找中介、進銀行，都需要對房子進行評估。比如購房者需要辦理抵押貸款，銀行要根據評估機構的評估報告向購房者發放貸款。辦理按揭貸款的評估，需要具有專業資質的評估機構進行。
評估費，一般情況下是房產評估價值的5‰，如果買方需要貸款的情況下則為7‰ 。如果購買的二手房屬於已購公房，買方需要貸款，則應繳評估的相關費用為標的總額的千分之二。如果是不貸款的話，評估費就無需繳納了。若購買的二手房在法律上屬於私房，那麼在買方貸款情況下，則應繳評估的相關費用為標的房產評估價值的千分之七，如果不貸款一般上繳納千分之五。
二、房屋評估內容
房產建築物的折舊是指建築物因時間經過而造成的損耗情況。建築物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建築物折舊又可以分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。而其中的土地生熟程度，一般是指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。而在其中的三通一平指水、電、道路通，土地平整達標。因而七通一平的意思也比較類似，是指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。
資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率，實質上是一種資本投資的收益率。因為基準地價是在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、以及地段相連，地價相近的原則劃分地價區段，然後調查評估出的各價區段在某一時刻的平均水平價格。
標定地價是指一定時期和條件下，可以代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。而房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。底價是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，也可以稱其價格。補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。
Ⅶ 影響房地產價格及評估的因素有哪些
影響房地產價格及評估的因素：
供求狀況：供給和需求是形成價格的兩個最終因素。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升，由於房地產的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產價格水平高低的，主要是本地區本類房地產的供求狀況，要看這些供求狀況的波及性如何而定；
自身條件：房地產自身條件的好壞，直接關繫到其價格高低。所謂自身條件，是指那些反映房地產本身的自然物理性狀態的因素。這些因素分別如下：位置、地質、地形地勢、土地面積、土地形狀、日照、通風、風向、風力、氣溫、濕度、降水量、天然周期性災害、建築物外觀、建築物朝向、建築結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量等；
環境因素：聲覺環境、大氣環境、水文環境、視覺環境、衛生環境；
人口因素：人口數量、人口素質、家庭規模；
經濟因素：經濟發展、物價、居民收入；
社會因素：政治安定狀況、社會治安程度、房地產投機、城市化；
行政因素：土地制度、住房制度、房地產價格政策、特殊政策、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、稅收政策、交通管制；
心理因素：購買或出售心態；欣賞趣味（個人偏好）；時尚風氣；接近名家住宅心理；講究門牌號碼，樓層數字或土地號數；講究風水；價值觀的變化；
其餘因素：影響房地產價格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。如：有時房地產購買者出於自身的急迫需要，使得只求得到房地產，從而抬高價格等。
Ⅷ 房地產評估中存在的問題有那些
一、房地產評估機構脫鉤改制後存在的主要問題
1、脫鉤改制後的房地產評估機構從業人員壓力大、包袱多
脫鉤改制後的評估機構組成人員，大多是從原政府部門或事業單位完全脫離出來，從「大鍋飯」中走出來，失去了依靠，真正成為市場人，面對市場，大多心存壓力，不能很快適應市場的運轉方式。
由於評估機構受區域影響較大，業務空間不大，市場競爭激烈，抗風險能力弱。在脫鉤改制過程中，經濟不發達地區房地產評估機構出現不同程度的萎縮情況，有的甚至完全滅失。其原因有：一是注冊資金相對較高，經濟不發達地區一時難以承受；二是房地產估價師嚴重流失；三是尚未認識到評估服務的重要性和影響自身利益程度；四是房地產評估機構存在職能分割、信息不對稱、行政干預多等諸因素影響。
2、管理體系交叉，不利於評估行業的發展
從我國目前管理體制來看，評估業有房地產評估、土地評估和資產評估，且主要分屬於建設部、國土資源部和國有資產管理部，相應的評估人員也分為房地產估價師、土地估價師和資產評估師，各自形成了自上而下的管理系統，制定的管理辦法多從本部門出發，未經過很好的協調與溝通。當一份土地評估報告有爭議時，房地產評估機構和資產評估機構無法對其進行評價，這突出表現為一個部門的評估結果不被其他部門認可。這種現象限制了公平競爭和優勝劣汰，不利於評估行業的發展。
3、不公平競爭和惡性競爭同時存在
現有的房地產評估機構可以分為兩類：一類是原各級房地產管理部門成立的評估機構，現已大部分進行了脫鉤改制，成為股份制公司。另一類是沒有政府背景，按市場化運作的評估公司。前者雖然經過了脫鉤改制，但管理部門為了自身利益會把能夠掌握的業務交給這些公司完成。而沒有政府背景的公司，有些依附於前者公司拿二手活，賺取部分利潤。有些則與前者公司在市場上展開廝殺，為了多爭取業務，或迎合顧客不合理要求，或置評估規程和規范於不顧，或過度降低收費標准，或給客戶主管回扣。既損害了國家和集體的合法利益，導致國有資產、資源的嚴重流失，也擾亂了市場秩序，違背了房地產評估行業公正、公平、公開的原則。
4、現有的房地產評估公司良莠不齊，從業人員整體素質偏低
整個評估行業有評估執業資格的房地產估價師和土地估價師專業人員總共不超過6萬人，而實際辦理人事代理並在房地產評估各類機構中工作的大概只有 4萬人。主要原因是一部分兼職人員掛靠，特別是極個別單位把注冊資金在注冊後抽走。
房地產估價師執業資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現象嚴重。房地產估價師考試為一次性考試制度，通過後的注冊也只有一個級別，不能體現估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業務水平而繼續學習和深造。
5、與國際接軌，我國房地產評估機構受到沖擊
WTO的加入和市場開放程度的加大，境外專業評估機構的進入將對企業發展造成很大的沖擊。境外機構一般具有良好的品牌形象和先進的經營理念，他們必將搶占我們的市場和人才。
6、房地產評估報告質量令人擔憂
當前各評估機構的評估人員主要包括兩類：一是從業的注冊估價師和估價人員；二是非專職的注冊估價師。自從房地產評估機構脫鉤改製成為合夥制企業後，正式注冊的執業房地產估價師大多成了評估機構的領導或合夥人，他們主要精力放在抓業務上，真正做評估的是那些根本沒有評估師資格也談不到估價經歷的人，只因為要求的工資水平不高而被公司僱傭。這些人員多數對於房地產評估操作是一知半解，對於各項指標、數據只知其然不知其所以然，只簡單地、機械地套用，在評估報告模板上修修改改，房地產評估報告質量令人擔憂。
二、房地產評估機構脫鉤改制後的發展對策
1、行政主管部門大力支持脫鉤改制後的房地產評估機構
原主管部門應努力從各個方面創造寬松條件，營造優良環境，切實解決估價人員的後顧之憂。首先，要為脫鉤改制後的估價機構提供辦公場所；其次，要制定切實可行的人員安置方案：一是妥善解決好原來人員的安置問題，支付相應的安置費用和補償費用；二是補辦養老、醫療、失業等各項基本社會保險；三是處理好各種對內負債性基金，如職業風險基金、住房基金、後續教育基金、福利基金、獎勵基金等；四是處理分割好實物資產；五是落實改制機構組建新企業的啟動資金；六是為脫鉤改制企業爭取若干時期積極有利的財稅優惠政策。再次，加大督查工作力度，堅持「有利穩定、有利發展、尊重人才、尊重歷史」的原則，嚴肅查處有令不行和弄虛作假等不良行為。
2、完善現代企業制度，規范房地產評估市場
在傳統體制下，企業只要有政府或上級主管部門的批文，那麼這個企業就是一個正式的企業。但這種企業只是政府的附屬物，並不具有獨立的人格，獨立的財產，獨立的責任。要脫鉤改制就要讓房地產評估機構，按《公司法》或《合夥企業法》，由注冊房地產估價師出資，組成房地產評估有限責任公司或合夥性質企業。產權、資本金全部由出資人所有，並承擔相應的法律責任。此外，房地產評估機構資質的認定和人員資格的管理，由政府有關部門管理。這樣，就形成了以房地產評估機構為主體，政府和主管部門發揮宏觀調控作用的現代企業制度，使房地產評估機構真正面向市場，成為獨立的經濟法人。
3、實行執業資格合並，完善房地產估價師考試制度
將現行的房地產估價師執業資格和土地估價師執業資格合並，現行的房地產評估人員和土地評估人員在限期通過統一的培訓考核後，換領統一的房地產評估執業資格，資產評估機構可從事房地產的評估，但必須具有足夠數量的房地產估價師，並按規定取得機構從事房地產估價的資質。
完善房地產估價師考試、注冊及繼續教育制度。全國按統一標准進行考前資格審查。並將一級資格制改為多級資格制，以體現估價師水平的高低和資歷的深淺。激勵估價師積極參加繼續教育學習，爭取更高的估價師等級。
4、符合WTO市場需求，開放與保護有機結合
在市場經濟中評估行業中介服務作用越來越重要，評估范圍越來越廣，評估對象會越來越錯綜復雜，每項評估都可能是好幾種專業評估的交叉，往往需要各學科專業人才組成聯合評估隊伍來共同完成，因此各類評估機構應加強橫向協作，建立長期穩定的合作夥伴關系。加入世界貿易組織，使中國房地產市場進一步開放。但在開放過程中國家機關、軍事院校、工廠、保密工程等的評估要明文限制。因此，開放中國房地產評估市場，一定要保護好中國境內的利益，有利於本國房地產市場的發展。
5、提高從業人員素質，嚴格估價工作行為
一是積極開展房地產估價理論、方法、信息處理方面的培訓工作，給估價人員及時充電；二是一項評估業務必須有兩個或兩個以上的估價師參與，並選定其中一人為該項目負責人；當委託項目價值量大於某一限度（如5000萬以上）時則該企業負責人必須親自參與評估；三是該項目的實地勘測必須有估價師親自到場或進行指導；四是評估方法和技術路線由該項目所有估價師集中評議後決定，修正值也要如此。在審批時要嚴格按照審核制度進行審核，發現違規者即進行重新評估或修正，而且對負責人和當事人進行處罰。年終時，企業必須進行總結性審核，再次檢查是否有不合要求的評估報告並將信息反饋給委託方，及時發現和查處問題。
6、實現經營服務多元化和網路化，塑造品牌
房地產評估機構脫鉤改制後，資源處於重組和再分配的過程。一方面評估機構要努力搶佔法定范圍內的房地產評估市場；另一方面則要開發新的業務領域，發現新的經濟增長點，如開拓與房地產評估相關的房地產拍賣、房地產信息咨詢等市場，同時使企業擁有開展多種評估的能力，從單一房地產評估發展為房地產評估、土地評估、資產評估、工程造價、價格鑒證等綜合評估機構。此外，不同地區的房地產評估機構之間可以聯合、合並、連鎖經營，構成價值鏈，走規模化發展的道路，這樣既有利於評估機構提高市場佔有率，打出品牌，又增加了業務量、提高了利潤率。