如何重構商業地產價值

❶ 商業地產評估購物中心價值的評估方法

商業地產評估購物中心價值的評估方法

決定購物中心價值(Determining the Value of A shopping Center)

建立不動產的價值基於許多原因，包括取得財務借款吸引買 主出售或衡量成長。

不動產價值的評定方式有許多種，傳統的估價通常包含下列 三種推演方式：

重建成本估價法(Reproction Cost)：此方法的立論是將該購 物中心所在土地先視為空地，評定其市場價值，而後加上重建類 似購物中心所需的建造成本，減去可能折舊的總值。折舊估量是 影響這種估價方式准確與否的關鍵，尤其是成立很長時間的購物 中心，其價值可能因折舊的估量而存在認知上的差異，另外開發商所建立的商譽也難以納入所考慮的因素。

市場比較法(Market Sales Comparison)：這種方法最為簡易，為比較在近期內類似購物中心在附近區域的售價， 標准比較的方式包括每一平方米建築物的售價，然而這一評估方式最大的制約條件是市場中經常缺乏可以進行比較 的案例。

現金流量推估法(Cash Flow Analysis)：這種方法為推估該購物中心在其運營周期中或特定時段內將每年可能產 生的凈現金流量累計後的現在值，現在值的含義是將每年凈現金流量減去利息後直至預定時日的累計值，但是其准 確性則視預估品質與所使用折現率(Capitalization Rate)的合理性。

收入推估法－凈現金分析(The Income Approach-Net Cash Flow Analysis)

計算營業凈收入、應稅收入及凈現金收入的基本步驟：

1、決定購物中心整體租金收入減去空屋及其他租金損失。

2、將前述金額減去營運費用支出即是營業凈收入(NOI)。

3、將營業凈收入減去當期折舊額度及借貸利息支出即是應稅收入。

4、應稅收入減去按投資者稅率的營業稅、所得稅即是稅後收入。

5、稅後收入減去借貸本金支出是已經支付的現金項目。

6、加回折舊(因其並非實際現金支付)，則為凈現金收入。

簡言之：

－營業毛收入

－營業費用支出

－營業凈收入

－折舊

－利息

－所得稅（營業稅）

－借貸本金償還

－折舊

－凈現金流入

收入推估法－折現為現值(The Income Approach-Capitalization Into Value)

運用凈現金流入的方法可以推估購物中心價值，因為不動產本身是一個資本密集的產業，其獲利需要經過長期 持有，同前所述，一個投資性的產品是將可能的收入轉換成今天的幣值(在預定的一段時限推估其收入的現值總 合)，此程序稱為折現(Capitalization)，它決定在公開市場上願意支付不動產的金額(Capital Sum)以換取在未來持有 時間內推估的凈現金流量。而將收入轉換成價值的系數稱為折現率(Capital Rate)，它是一個百分比數字，由風險 折扣(Discount Rate)與資本回收報酬率(Capital Recovery)兩者之比而成，這一數字不包括資本本身的通貨貶值 或借貸服務費用，這一數字由市場力量經由談判所獲得，這一利率水準也受下列情況的影響：

·不動產市場狀況及不同的投資機會。

·資本市場——在此市場，買賣雙方在一起交易不同形式的長期金融商品(長期表示一年以上)，如股票、基金、 債券。

·金融市場，包括各種形式一年期以下各式金融商品，而金融市場與資本市場間存在著互動的關系，通常越是 長時間才能獲得的金錢表示其風險越高，也就是其利率水平應該越高，所以長期投資工具的利率及回收應比短期投 資工具要高。

凈現金收入推估不動產價值的公式如下：

不動產價值(V)=凈現金收入(Net Operating Income)/折現率(Capitalization Rate)

以下為一個簡單的計算案例：

購物中心規模：100,000

購物中心土地成本：$300,000

購物中心建築成本：$5,000,000

營業毛收入：$11

營業費用：$3

折現率：11．75％

凈現金流入：(營業毛收入減營業費用)

($11/sqft*100,000)-($3/sqft*100,000)=$800,000

不動產價值(Value)=$800,000÷11．75％=$6,808,511

這一不動產的市場價值是$6,800,000

由於折現率反應的是市場的狀況，購物中心價值將隨不同地區的折現率而有所不同。

仔細的經營管理可以影響價格(What Careful Management Can Do to Affect Value)

在管理費用上，即使是很小的支出，經折現率調整後，在不動產價值上都將產生顯著的影響。舉例來說，假設 公共區域管理費支出$78,600，其中若僅有$50,500可以根據租約規定由承租零售商承擔，若能將這一條款刪除，其 差價為$28,100元，以11％折現率計算，則表示購物中心的市場價值將有$255,455的改善。

營收的經營管理(Income Management)

對購物中心經理人而言，如何實現最大凈現金流入並且不影響購物中心長期生產力與競爭力就非常重要，購物 中心經理人對租賃契約的各項內容必須詳細審視，包括：

·租賃一般條款

·稅負及保險責任

·租金減免與百分比租金

·公共區域維護管理費用

·承租戶信用程度

對於長期承租契約可能的條款，下列各項內容應該進行進一步的審視：

·重新確定有關稅負的租金條款和其它搬遷稅負

·廣告條款

·租賃契約中止條款

·管理費用分攤條款

·基本凈租金條款(包括一般租金、百分比租金、其它費用分攤)

購物中心經理人對於其它內容也須深入了解，包括：

·當地零售市場的競爭性

·社會、經濟、政治及環境變化

·特別重視承租零售商的銷售能力、展示企劃和廣告行銷理念。

關鍵字： 商業地產

❷ 如何重構商業模式

從價值革命的角度來抄說，一個商業模式可以分為兩個基本維度。
第一個維度是價值的創造和傳遞，如何以用戶為中心，為用戶創造獨特的價值，並且有效地把這個價值傳遞給用戶。
第二個維度是在為用戶創造價值的基礎上，如何來獲取企業的那部分價值。
一個商業模式可以暫時不盈利，但是不可能永久不盈利，一個商業模式要有持續性，要求我們在為用戶創制價值的同時，必須使企業自身也能從中獲取部分價值。
在移動互聯網時代，我們經常會看到一些商業模式，它為用戶創造了很大的價值，但是企業自身卻無法從中間獲取價值，這往往導致企業的失敗。比如最早提供汽車共享的Zipcar公司，與傳統按天租車的方式不同，Zipcar可以按小時來租車。你甚至不用去常規的租車店來租用，因為車就在你們家附近的停車場。你只用花幾分鍾時間走到停車場，把車開走，用完了之後再把它放回來。這是一個非常有創新力的模式，而且受很多用戶的歡迎。尤其是那些沒有車的大學生和低收入家庭。但是另一方面，公司從2000年開始成立，在過去的十多年裡，卻一直無法營利。

❸ 新商業：商業地產+零售商業到底該怎麼運作

在流行跨界混搭的今天，商業地產和零售商業迎來新變革的時期，各路商業精英都在討論一個新的概念：「新商業」，不管是互聯網電商大亨，或是實體零售連鎖，還是商業地產大佬，都在應對由信息科技應用帶來的商業環境變化，「新商業」的概念在資本市場業、資產管理界、營銷界、文創圈和創業界成為了時下最熱議的話題之一。

「新商業」文明就是信息時代的商業文明，是隨著信息技術的發展、影響而興起的新的商業文明。新商業文明下的商業模式是面向消費者的以柔性化製造、個性化營銷、社會化物流為支柱的「大規模個性化定製」。
2016年美國的黑色星期五「黑五」(感恩節後的一天)，JC Penny
透過多頻道的推廣，包括網頁展示，電視廣告，線上視頻，電郵，文宣，社交媒體，App
等方式!在新商業趨勢下，線上線下的融合，信息和體驗的傳達，商家與客戶的互動，新的商業規則都成為未來商業突破的研究方向。
早在2010年前後，就有同業精英開始進行應對「新商業」的「諾亞方舟計劃」，我們也在5年前就開始了「商業4.0」的研究。萬物聯網的時代來臨，新的體驗技術和人工智慧將在未來5年顛覆目前的商業經營方式。商業4.0是物網融合時代的新模式，我們研究對人們影響的不只是局限於五感(視、聽、嗅、味、觸)范圍，在功能與結構的需求滿足之餘需要充實到情感(右腦+商業)的滿足。我們研究的課題很多，不只有新環境下的商業模式創新，更涉及到未來的商業應用技術。在這里，我准備結合當下，對「新商業」涉及到幾個環節進行簡單的分享。
商業地產的吸金大法
中國最早開發的商業購物中心是上海恆隆廣場與港匯恆隆廣場，我1993年放下美國自己的企業，回到中國就是負責開發的這兩個項目。在最近連續三年裡，恆隆和港匯分別取得了國內購物中心租金收入坪效最高和租金單價最高的業績。恆隆廣場坪效年均超過人民幣120元/天/
，作為一個海外上市公司項目，在國際投資者的角度來看，這也是中國商業地產行業里的一個標桿。
恆隆集團在香港的商業地產，主要集中在香港銅鑼灣，那是寸土十金地方，但是在規劃港匯廣場時候，我們設計了很大的中庭，公共面積佔了45%左右。在九十年代初做前期規劃的時候，我們已經前瞻性地看到未來中庭多樣性營銷運用與運營推廣活動。今天實體店面對大鏈接時代電商的沖擊，需要有足夠體量的中庭做不同的推廣活動，這是一些成功商業地產的基因。
當時也有不同的聲音質疑港匯廣場的公共面積過大並且沒收入。「為什麼投入這么多錢做中庭?」，但是開業後多年營運數據事實證明，每一次做活動收取的租金，遠遠超過店面的租金。所有的東西都是要有一些思維突破，尤其在大鏈接的時代，萬眾創新。
但在90年代中國購物中心剛起步階段，我們結合購物中心比較成熟的國際經驗，在港匯廣場的規劃設計中創新性創造了中國第一個多廳影院，同時因為購物中心的體量非常大，需要有消防防火分區，所以被消防局從中間一刀切出13米的消防通道，當時我們思考的就是怎麼讓冷清的消防通道變活。如果各位去過港匯廣場，大家注意到的，或者覺得不錯的，就是當時創新的休閑美食步行街。
前期定位在任何時代都是非常地重要，從資產管理的角度，為什麼當時在經過亞洲金融風暴時候，我們還可以去思考做一個奢侈品的購物中心?購物中心的定位必須要著眼於未來趨勢，而不是僅僅盯住眼前的消費市場，如果按照90年代末的消費水平，中國當時還不足以支撐頂級奢侈品牌的消費市場，但是考慮到中國過去三十年的2位數的經濟增長和人均收入的提升，所以我們做了一些非常大膽的業態重整、調整，到做全中國最頂級的奢侈品購物中心。如果看恆隆公司年報，2015年租金收益是港幣41.94億，這是一個非常健康穩定現金流，這也是商業地產非常迷人之處，它是不斷有序而來的收入。
商業地產的實質是資產管理
「NOI」 Net Operating Income ，與Cap
Rate資本化率，是資產管理最重要的兩個指標，也就是怎麼樣去用一些合理管理，怎麼樣去做更好地運營與招商，去增加收入和減少開支，只有在這種情況之下，你的NOI才會增加，資本化率降低，資產就會往上增值。
在信和集團負責資產管理的時候，做的幾個項目都是防禦性措施，主要是商場改造與增值。在任何時間段都需要對整個當地市場的了解，在競爭者的新商場還沒建完前的前一兩年，信和已經啟動防禦性的整改業態提升。在資產增值過程之中，把一些使用率非常低的商業類別整改而去增加商業零售租賃面積。同時也提升不同的業態。尤其大鏈接的時代，商場更新與提升，更需要在不同的階段做不同防禦性的一些調整。
商業地產投資都有一個退出的過程，2007年時我負責香港第一個私人上市的房地產信託REIT，泓富房地產信託並對長江集團的七個物業整體收購。商業地產是有出路的，但是出路是統一經營，統一管理，整體打包出售。房地產信託就是對一些開發商物業在成熟階段的時候將它證券化。

目前在中國還沒有真正意義對一般公眾市場開放的REIT，還沒有真正開放到一般股民也可以投資的房地產信託。從趨勢來看，我認為這個也是中國必須要走下一步，可以釋放出很多重資產為輕資產管理。
當然在資產管理，其中一個重點就是怎麼節能，同時也包括調整業態、形象，這都是資產管理必須要做的事情。不管信和集團也好，恆隆集團也好，泓富房地產信託也好，基本上都有很好的資產管理，運營管理，才可以不斷地每一年NOI的提升，或者是收益提升。
講一下大鏈接時代的融資的案例，因為做商業地產是沒有辦法借高利息融資，因為借貸一般兩年或者三年就到期了，項目根本來不及完成。開發商因為借的利息成本高，如果是以股權抵押，最終會被借錢的公司把項目公司的股權接手了，做商業地產投資和借貸的時候，要想清楚項目的杠桿比例多少，利息是多少，合理嗎
正確的退出方案，大家都在講李嘉誠又跑了，其實從一個做生意的商人來講，當你的物業到了一個頂點或成熟的時候，它認為物業的價值已經到了，整體退出是一個合理的方案。最近陸家嘴的世紀廣場接手的是ARA(專門做基金跟房地產信託管理的公司)。因為ARA長江集團也有股權，所以最終還是會由原團隊繼續負責管理這個項目。
電子商務工具化
目前電子商務彌補了一些三四五線的業態不足或產品不足，所以電子商務會在中國比較普及。不過在美國，電子商務占的比例還是蠻低的。不管電子商務怎麼發達，現在到2025年，中國還會有七千家購物中心在開在建。目前電子商務買的東西很多是服裝，運動類或者鞋類的東西為主。其實說到互聯網，我一直認為web是一個工具，工具的意思你怎麼利用互聯網來結合你的客戶在來你們的購物中心之前，對你的場地及產品已經有一個基礎的認識，所以到了實體店的時候，經過自己摸、看、試再決定去買，Web的使用還是非常重要，而且已經越來越普及。
中國網路交易額，移動端已經佔了很高的比例，現在移動這么發達，中國手機網民現在已經佔到了88.9%。現在移動支付「支付寶」佔了幾乎整個市場絕對數，我相信每個人都會有支付寶、微信，不管你現在付電話費，還是付其它費用，也已經非常的普及。我有一次忘了帶皮夾子，我吃完飯以後傻在那裡，後來外婆家餐廳的服務領班看到我，我說怎麼辦，他說你有微信嗎，我說微信有，那你趕快到大眾點評點一下，買一張餐廳的券就可以用了。我馬上在微信上面買了一張餐廳的券，但是他說不能找我錢，我說沒有關系，領班將剩下的錢拿了五六瓶子可樂給我帶走。
中國一到黃金周就到處旅遊了，你可以看到支付寶在黃金周的時候花錢最多的是韓國去了，可能韓國還是女孩子去買化妝品多，泰國第二，香港第三。美國移動支付的交易量，蘋果Apple
Pay也越來越普及，幅度上升非常快。在美國的電子商務大概佔零售的13%左右，不管是Amazon亞馬遜也好，EBay
易貝也好，Walmart沃爾瑪也好，所有這些電子商務的客戶也是越來越多了。單單美國各大零售商在Cyber Monday
「剁手星期一」(黑五之後地星期一)，的個個商家Best Buy, Kors, Target, Old Navy, Toys 「R」US,
Walmart 等地網頁與社交網站的廣告都在搶聖誕節前購物的客戶
總的來講，電子商務的規模會增大，但是還是占整個零售的比例還是小。實體的商業，實體的零售是不可能因為電商的沖擊而消失了。雙十一經過五年，在2014年成長了1000倍，到了2015年到了912億，2016年1207億。當然，今年雙11加大了很多娛樂的元素，晚會、互動等等。其實你不管他們是電子商務，雙11還是在淘寶做什麼，最終還是要落地與人發生互動。反過來說，如果你把所有的實體店同一天做同樣的事情，集中打折與讓利，這個銷售額也會是非常巨大的。
大數據改變生活
今年美國大選是大家非常關注，這次大選讓所有專家跌破眼鏡，包括主流媒體，這裡面有很多的隱性條件，很多客戶不在主流媒體接受采訪，為什麼會有那麼大的誤差?之前超過百分之七八十的預測是希拉里贏，結果最後是特朗普贏。可以看到特朗普在Facebook臉書也好，在Twitter推特也好，它的粉絲是很多。
另外一個我想點到的，特朗普花了500萬美金分析美國投票公民的大數據，大數據我們聽到很多，但接連到商業地產分析客戶的時候，也是一樣的概念。因為有了精準的分析，所以Trump的廣告投放時，對什麼州的什麼鄉什麼縣等小地方，什麼人群就變成越來越針對性，這次大數據分析對於特朗普投票選民影響有一定的幫助，最終勝選的鄉縣地圖明確證明此舉。當然社交媒體本身傳的信息會遠遠比主體媒體類別多很多，這也是這次影響票投的原因。所以我想說的一句話就是，今天已經用大數據全面發力的時代，很多時候我們還在做問卷，還是用千人的問捲去分析，來決定項目上億投資與定位的時候，會有一定的誤區，也許問下來多數人很喜歡喝咖啡，吃西餐，但等你招商引進咖啡與西餐廳的時候，你發現怎麼西餐廳沒什麼人
中國目前也有一些結合電信公司數據的大數據分析公司，他們根據你使用手機的時候，可以很清晰地分析出某個商場的一公里的距離是什麼人群，三公里是什麼人群，家庭情況是什麼。全部都可以通過這些數據找到更精準的定位，有了這些資料，你的業態才知道怎麼修改與調整。有這些資料才知道是不是需要增加兒童的業態，做的活動是不是家庭的活動等等。在這方面，我相信這次我用美國總統選舉利用大數據的例子來加強大家對大數據的認知跟我們未來做調研的時候可以幫助到各位。
線上線下融合
目前常常看到的都是百貨公司死亡名單，有時候我要從另外一個角度看，看看電商死亡名單，它也是有成本的，快遞也是成本，天貓也要扣點的，人工需要錢，推廣需要錢，稅要支付，倉儲也是錢，所以電商並不是不要錢的。
實體零售商如何應對，他們也會聯合起來做一些促銷活動，購物節等活動。電商也在找實體店，亞馬在紐約34街上開了一家，它現在還要開更便利的實體店，准備在路邊提貨，第一個便利實體店會在西雅圖總部附近開始。所以電商在找實體，實體也要介入電商，不過我一直說互聯網是一個工具，重點是我們如何去使用
小米也在開實體店，小米2017年預計開200到300家。小米號稱他們的坪效是一般零售業態的20倍，因為單價很高，所以一天如果可以賣上百個手機的話，租個200平方米，平均一個手機幾千塊，它的坪效就很高。這是一個趨勢。
另外一個講到存量，有位朋友收購了一個老廠房，請了國際的設計師，把很舊的廠房改成一個多功能的辦公樓，同時多功能廳不斷地做不同的活動，拍電影也好，拍MV也好，或者是時裝發布會也好，這些老廠房的改造取決於你怎麼運營。尤其目前文化藝術娛樂的有機結合，在這個大鏈接時代的存量地產，我們怎麼運用這些有創新想法的改造使其價值最大化。
「新商業」應對變化
年到跨千禧年的時候，港匯前面有一個很大的樓梯平台，就在這個樓梯上面去做了千禧年的活動，當時是幾十萬人把那邊堵得滿滿!未來樓梯大平台會拆掉，拆掉以後有幾個好處，增加了一些租賃面積，包括那些客戶可以更直接地從地面就進來。可是當時我們在做這個樓梯大平台的時候，思維是能夠把二樓跟一樓的租金通過這個樓梯大平台把人引入，所以二樓的租金跟一樓的租金幾乎持平，這也是從商業當時前期我們規劃的一些思維。改造之後徐家匯將打造上海文化藝術展覽的聚集地了。
我的老東家恆隆集團推動了「EST」計劃,
Experience體驗, Service服務, Technology技術,
在目前這么成功的上海購物中心，恆隆還在不斷地做提升，這個就是一個成功的重要基因。根據恆隆的年報可以看到集團准備花13個億去改上海恆隆廣場跟港匯恆隆廣場。上海恆隆廣場通過對局部面積進行調整，租賃面積會擴大，尤其把地下室全部改建。恆隆引入新的「EST」改進，將會迎來新的格局，我看好未來改造好了以後租金會往上走，
商業環境時刻都在變化，而適應變化的是具有豐富經驗和善於經營的人。我很高興每次參加「CCIM」國際注冊商業地產投資師和「CPM」國際注冊資產管理師的活動，我本身也是CCIM，也是CPM，所以我一直認為一個項目成功運營最終還是人，怎麼建立一個好團隊，招到好的有專業培訓過的人員一起來工作，是非常重要的。有經驗豐富的管理團隊其實也是資產保值增值的主要發動機。
結語
「新商業」是商業文明的時代延續，新的科技和新的商業模式，歸根到底都是為了新的生活方式服務的。80後、90後有一個別稱，叫「二次元」世代，於過去的做法不同，我們提出，大鏈接時代商業地產將是主題化的體驗商業體。從營銷的角度，不管是視覺、聽覺、感覺，需要感官刺激的營銷，更需要在內容上進行文化的營銷，未來的商業不再是功能主義的剛需滿足，未來將是文化知覺的商業世代，需要感官實現文化營銷。在大連接的時代，大數據分析，精準定位，人工智慧服務，虛擬現實體驗，都將成為新的營銷手段。「新商業」需要在站高一線的前瞻角度，做好策劃定位與商業管理，與時俱進地實現項目價值最大化。

❹ 求商業土地及其房屋詳細的價值評估計算方法

土地和房抄地產價值評估是專業性很強的工作，一般要求專業的評估機構進行。
總的來說，有市場法比較法，收益還原法，成本逼近法，基準地價系數修正法，剩餘法，路線價法等多種評估方法，而且土地和房屋還有區別。所以簡單的說要評估計算方法還真說不清楚，因為各種方法有不同的計算公式、方法、步驟等。
若有必要，你可以聯系專業評估機構解決，如果只是好奇想了解，那就算了。如果是自己想大體了解一下房地的價值，可以搜集一下當地類似房地的交易案例，參照計算。這就是評估方法之一市場比較法的模擬。

❺ 「新存量」時代已來 房地產業將如何「被重構」

2016年以來，一系列房地產業調控政策陸續出台，進入到2017年，調控政策不斷升級，並且調控方向亦發生重大變化，土地拍賣政策史上最嚴，租售並舉，戶籍制度改革進一步深化……
「新存量」時代已來。在新存量環境下，新的困難，新的問題，接踵而至。房地產業將如何「被重構」？備受業內關注。
存量時代已悄然到來
房地產市場已由「黃金時代」走向了「白銀時代」，這是業界公認的行業趨勢。然而，當行業從較快發展階段，進入平穩增長期，另一項重要變化也逐漸顯現，即由「增量時代」向「存量時代」轉換。
根據發達國家的經驗，房地產行業進入成熟期後，存量市場的重要地位將不斷顯現，其存量房銷售規模甚至將遠超新房。
由於土地資源的稀缺，需求會逐漸轉向二手房市場。最近幾年很多開發商和投資機構也逐漸關注非新房市場，由此帶動存量房交易量不斷擴容，存量時代已悄然到來。
來自鏈家的數據顯示，2016年中國二手房交易額超過6萬億元，佔住房交易總額的比例達到41%。其中，同期內北京、上海的二手房交易額佔比更已高達74%和72%。該比例已經達到發達國家市場的水平，而從這個關鍵指標來看，中國總體上正處於向存量市場轉換的過渡期。

值得一提的是，伴隨著商用物業的崛起，存量房被大量做成品牌長租公寓，是當前存量房市場的一項顯著特徵。鏈家統計數據顯示，目前有超過1.3億年輕人在租房，但這批人對傳統的租賃市場並不滿意，品牌長租公寓更為年輕人所青睞。而這種現象背後所指，其實是消費方式的迭代衍生了新的服務需求。

❻ 商業地產盈利變現模式

縱觀國內的商業地產盈利變現模式，不外乎三大類：整體持有、分割出售、資本運作。這三種盈利變現模式各有利弊，適用於不同類型的商業物業和開發商。

整體持有

商業物業最理想的盈利模式是長期持有，這符合商業地產的自身規律，一般來講，商業物業是越老越值錢，不像住宅、寫字樓那樣會隨著物業老化而貶值。商業物業的大部分價值是通過後期運營管理實現的，用通俗的話講，商業是養出來的，所謂養商無非就是指業主以比較低廉的租金來吸引好的商家，並幫助商家能更快保本、盈利，只有幫助這些好的商家、好的品牌盡快實現保本、盈利，才能讓他們有信心留下來，進而不斷吸引消費者前來消費，商業的人氣才越來越旺，其對商家的吸引力也就越大，所以我們一般看到新的商業物業的初始租金都比較低，度過幾年的養商期後，商業物業的租金才開始大幅上漲，商業物業的價值也就越來越大，長期持有通常是商業物業價值最大化的盈利方式。目前的市場上，商業物業長期持有能夠獲得的投資回報在10％-12％之間，當然一些好地段、運營良好的商業物業可以遠超過這一指標。

另外，以前開發商的住宅項目一個接一個，每年都有不錯的收益，在住宅項目拿地成本越來越高，好的住宅項目越來越難拿，房地產開發商就會出現項目斷檔的情況，這會造成開發商每年的收益波動率很嚴重，如果開發商是上市公司，尤其是土地儲備不足的開發商，其每年的報表會比較難看，而商業物業的穩定租金回報將是開發商穩定收益波動的良好補充，對這些開發商來講，長期持有商業物業是個良好的選擇。

商業物業的資金投入大，回收期長，決定了能夠持有商業物業的開發商必須具有很強的資金實力，在資金允許的情況下，建議開發商長期持有商業物業，從項目價值最大化的出發點考慮，這種盈利模式是一種最理想的方式，但這種方式不太適合於目前的大多數商業地產開發商，畢竟有著強大資金實力的開發商太少。

對國內的房地產開發商來講，資金如土地一樣是開發商渴求的資源，在長期持有的情況下，配合經營期融資可以解決部分資金變現問題。其一是開發成熟、經營狀況良好的物業，可以向銀行申請商業物業經營貸款，2005年10月農行推出了《經營性物業抵押貸款管理辦法》，允許以商業設施租金作抵押發放長達十年的貸款，其它銀行也陸續推出此類服務，這將為把銀行的短期開發貸轉化為長期的經營貸款提供了可能。世紀金源集團以其金源購物中心、華遠地產以其盈都大廈商業物業，均向銀行獲得了7-10年不等的商業抵押貸款。

另外，具備一定規模、並且質地不錯的商業物業還可以通過CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）的方式來融資，CMBS類似於住宅MBS，只是支撐的資產不同而已。萬達在發行REITS上市受阻的情況下，通過發行總價值1.45億美元的CMBS產品來取得融資，這是國內此類融資方式的首例，其本質是將銀行的短期貸款轉化為機構投資者的中長期債權，其融資成本應該要比銀行同期貸款高。

開發商持有優質商業物業資產，既能獲得長期收益，亦能通過銀行經營貸款/CMBS融資獲得新的開發資金，對開發商來講是個不錯的選擇，但這種方式存在的缺點是對物業質地要求較高，其投資回報率至少要高出銀行、或CMBS融資成本，開發商還必須與當地銀行或CMBS市場有良好的關系。

物業散售

到目前為止，商業物業的散售仍是市場上的大多數商業地產採取的盈利方式，這與傳統住宅開發商的思維模式慣性是一致的，把商業物業按照住宅那樣散售是開發商所擅長的。但這種變現方式只適合於小體量的社區底商、寫字樓底商等獨立臨街商鋪物業，分割銷售不會影響其使用功能，也不太需要考慮到業態配合、市場定位、後期管理等問題。

商業物業散售的另一種操作模式是產權式商鋪，即以「產權式商鋪全零售」模式或「主力店租賃+商鋪全零售」模式來實現項目的贏利，在商業物業體量越做越大的商業地產市場，獨立商鋪的比例較小，佔主流的仍然是產權式商鋪的變現方式。

產權式商鋪全零售在產業商鋪領域比較常見，如北京木樨園的批發市場、中關村的電子商城等都屬於產業商鋪類型。大部分產業市場商鋪經營同一類型商品，其商鋪分割容易、出售不太影響商鋪的最終使用和經營管理，而且其後期經營管理較容易，這些特點使得產業商鋪比較適合於做成產權式商鋪。

主力店租賃+商鋪全零售的變現方式被萬達集團演繹到極致，其前期的大部分商業物業都是按照這一思路來操作的，都是做一個沃爾瑪的主力店，然後其它的商鋪均以產權式商鋪散售，這種方式給萬達解決了融資的問題，也讓萬達很快膨脹起來，但不可避免地出現後期經營管理上的難題，甚至出現退鋪的現象。

為了給產權式商鋪一個好的售價，為了給投資者信心，也為了投資者不退鋪，開發商給產權式商鋪加入了回報承諾和退鋪期權，從此，產權式商鋪變成了金融產品，成了徹頭徹尾的融資產品。近年來北京出現的產權式商鋪基本是採用此種類型的產權式商鋪，如第三極文化中心、錦綉大地物流港等。

在北京我們親眼目睹了產權式商鋪的慘痛失敗經歷，至少從目前來看，除產業商鋪外，其它的產權式商鋪項目，我們還沒有看到持續經營成功的案例，尤其是大中型集中性商業更是如此。我想這裡面有兩個原因，一方面，開發商總是從自己的利益出發，想盡快銷售並以更高的價格出售，從而一開始就在產品規劃設計、價格定位上就出了偏差，為了利於銷售，把商業物業做成適合於快速分割銷售的商鋪單元，從而導致像商業物業適合經營的業態范圍窄，整體商業形成不了綜合競爭力；另一方面，因為售價高，小業主缺乏專業的知識，不會從一個較長期回報期來看商鋪的租金問題，前期要求的租金較高，招不來好的品牌商家，小業主是價高者得，招來的商家可能是較差的品牌，沒有好的經營商家，人氣養不起來，或者因前期租金過高，商家長期虧損，留不下來，從而提前撤離，起始租金高會導致商業物業的品牌混亂、品牌層次低、業態組合混亂等一系列問題。

對於大型集中性商業（非產業商鋪物業）來講，產權式商鋪的變現方式並不適合，其在目前之所以這么流行，均是融資困難所逼或是開發商嚮往產權式商鋪之一次性高額回籠的渴望所致，但其風險甚高，操作不好，甚至會波及到開發商的聲譽，影響下一個項目的運作。隨著建設部的關於限制固定回報產權式商鋪的意見的出台，陸續有城市已經叫停產權式商鋪，我這種盈利模式將會遭遇政策上的封殺。更重要的是，隨著商鋪投資市場上投資者從前期產權式商鋪的投資上得到了教訓，變得越來越成熟理性，投資者對產權式商鋪投資越來越謹慎，對商鋪的持續經營返租能力越來越關注，從而進一步導致了傳統的產權式商鋪盈利模式的窮途末路。

❼ 商業經營：如何為商業地產增值

商業地產，商業先行。商業之中，商業的經營管理好壞決定了商業鋪面的價值。 與經過十多年市場化發展的住宅房地產業相比，中國的商業地產在短短兩三年內迅速發展，成為了投資人眼裡的新創富支點。目前，許多商業地產項目在前期銷售時均可在短期內銷售得很好，但在後期經營時卻面臨一些困難。有業內人士認為，這主要是因為一些商業地產開發商大都由住宅轉向商業，缺乏商業經營管理的經驗，且沒有良好的融資渠道，只能以傳統的銷售模式銷售商鋪，因此在後續經營時常會遭遇窘境。 一位資深的地產策劃人士指出，目前商業地產經營主要有兩種模式，即"只租不售"和"租售結合"。"只租不售"的經營模式商具有比較統一的產權，可以進行整體統一的經營管理，並不斷根據市場的變化及時調整，始終保持市場競爭力。這種模式追求的是物業的長期利潤最大化，但開發商如果沒有充足的資金和良好的融資渠道，很難面對沉重的資金壓力。另一種"租售結合"的經營模式雖然解決了前期開發的資金壓力，但因產權的不統一，容易導致項目整體經營無法協調，難以管理，對開發商的品牌和長遠發展形成不利影響。 對此，一些開發商們也採取了不少解決方案，如採取"部分銷售、統籌經營管理"的經營模式，即開發企業在開發之前預先做好商業物業的整體營運規劃，然後將部分經營面積對外發售。發售同時，接受小業主委託，將物業交由商業管理公司統一經營。為了保證項目的穩定經營，開發商只將小部分營業面積進行公開發售，以保證對整體項目的控制權，同時以"返租、保租、包租"等形式，獲取小業主的經營權，從而比較好地解決了投資主體分散與統一經營的矛盾。 也有專家建議，商業地產要盡可能地規避後期的經營風險，在經營管理上可以選擇實力雄厚的知名商業運營商家，知名商家一般在長期的商業經營運作中積累了很多的經驗，具有較強商業經營管理能力及吸引消費能力，消費群體的認同感與忠誠度比較高，市場競爭能力與持續經營的能力比較強；另一方面針對自身項目素質，判斷商場具有市場經營前景，不能為了引進大商家而泥沙俱下，確保可持續經營。

❽ 商業地產的存在到底提供了什麼價值

商業地產的高度發展和優化是對人類社會相當有益的行業。但，因為立場不同專，著力點不同，及就屬會滋生本末倒置的情況。中國的商業地產之路，還需要走很遠。運營和招商的大局觀，一定要有。放水養魚的培育期一定要有，沒金剛鑽就別攬瓷器活。

❾ 商業地產項目建成後價值怎麼計算

地產評估主要是成本來法源和市場比較法 成本法就不說了 市場比較法主要參考同城市類似區位類似性質項目

但商業地產項目的評估比較復雜，因為建成後的招商及運營狀況對他的價值評估至關重要，要計算項目的日常經營成本、費用及收益，要考慮的指標很多，比如招商率、租金收入、入駐品牌情況等。現在國內商業地產項目證券化程度很低，（國外有成熟的商業地產項目信託基金，叫REITs）銀行做經營性物業貸款的也很少，所以相應的商業地產項目評估業務量也少，缺乏專業機構，只有少量的外資地產基金在進行大宗收購的時候有所涉及，他們要麼自己做，要麼委託五大行做。（戴德梁行、世邦魏理仕、仲量聯行等）

❿ 如何進行商業模式重構

界定其：「運營方法、營利模式、資金來源、核心競爭力、團隊協同性資源」等等就是模式分析。