① 房地產開發與經營風險規避與控制方法主要有哪些
您好，房地產項目風險迴避是指房地產開發商通過對房地產項目風險的識別和衡量,發現某項房地產項目活動可能帶來風險損失時,事先就避開風險源或改變行為方式,主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的項目活動,以消除風險隱患。就風險的一般意義而言,風險迴避是處理房地產項目風險最強有力、最徹底的手段,是一種完全自足型的風險管理技術,即有效的迴避措施可以在房地產項目風險事件發生之前完全消除其給開發商造成某種損失的可能,而不再需要實施其他風險管理措施,但這些措施只能起到減少損失的發生概率或減輕損失的嚴重程度,或在損失發生後予以一定補償的作用。
風險迴避雖然能有效地消除風險源,避免可能產生的潛在損失或不確定性,但其在房地產實際開發運作中的應用也具有很大的局限性:
1.風險迴避只有在開發商對風險事件的存在與發生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義,而一般開發商不可能對房地產項目中所有的風險都能進行准確識別和衡量。
2.由於風險迴避措施通常與放棄某項開發活動相聯系,這雖然使開發商遭受損失的可能性降為零,但同時也使其失去獲得相關收益的可能性。
3.避免某種房地產項目風險不可能實現或採用風險迴避措施在經濟上是不合理的。房地產項目中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險,如社會經濟發展的周期性、氣候異常等都是難以迴避的。
4.房地產項目風險無處不在,有時避開了某一種風險卻又可能導致另外一種或幾種新的風險,不同的開發方案具有不同的風險產生,避不勝避。
雖然房地產項目風險迴避具有上述種種局限性,從某種意義上講是一種消極的房地產項目風險管理措施,不宜大量採用,但其在以下兩種情況仍不失為一種防範與處理房地產項目風險的恰當方式,可使開發商受損的可能性為零:第一,某種特定房地產項目風險發生的概率和所導致的損失程度十分大且不能被轉移或分散。第二,應用其他風險處理方法不能處理或成本超過其產生的效益。另外,在實施風險迴避時,房地產開發商最好在開發項目的決策階段就做出是否運用風險迴避管理措施的決策,同時,還必須首先確定需要迴避的風險范圍,盡可能准確進行風險識別與衡量,並將其與其他風險處理方法進行優劣比較,這是運用房地產項目風險迴避措施的前提。在實際的房地產項目活動中,開發商常用的風險迴避措施有:一是放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動;二是改變房地產項目開發活動的性質、地點或工作方法。
二、損失控制
損失控制是一種主動、積極的風險對策。損失控制包括:減少損失發生的機會,即損失預防;降低損失的嚴重性,即遏制損失加劇兩方面的工作。
1.預防損失。風險預防是指在風險發生前,為了消除或減少可能引致損失的各項風險因素所採取的各種措施,以降低風險損失發生的概率為目的。在房地產開發的各個階段,風險預防有廣泛應用。(1)投資決策階段。在投資決策階段,房地產開發商預防風險的任務:首先是准確把握國家和地區經濟的發展趨勢,制定適合自身特點的開發策略,合理評價和選擇開發投資方案,從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險;其次,要樹立風險意識,建立風險管理組織,高度重視開發企業內部風險管理,強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習,加強風險損失資料的搜集整理和分析。第三,要健全風險預警系統,防範風險的關鍵是預先行動,即主動控制,項目進入實施階段時間越長,控制風險的成本就越高。(2)前期工作階段。在前期工作階段,為了預防風險,開發商應注意以下幾個方面:第一,積極與地方政府、各管理部門、金融機構等相關單位搞好關系,爭取獲得他們對開發項目的理解、支持和幫助;第二,到當地規劃、國土、電力、市政、城市檔案、文物等有關部門,了解地塊的自然條件及地下埋藏物情況;第三,妥善處理征地、拆遷和安置補償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。第四,增強合同意識,認真簽訂土地出讓合同、勘察規劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。(3)項目建設階段。在項目建設階段,風險預防的主要措施有:第一,採用系統的項目管理方法。第二,向施工方人員灌輸安全意識,做好現場容易出現危險事故的預案工作。第三,及時協調、處理設計、監理、施工、材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾。第四,合理布置施工現場。第五,盡快完成開發項目,縮短建設周期,這也是一些小開發商慣用規避風險的措施。(4)租售管理階段。在租售管理階段,為預防風險,開發商應做好如下幾點:房地產租售合同應由房地產專業人士起草,並經律師或法律工作者審查, 做到合同條款明確、詳盡、合法。定期檢查房地產狀況,發現和消除現有房地產存在的各種隱患。定期組織建築物及附屬設備維修,將隱患消滅在萌芽之中。
2.減少損失。減少損失是在風險事件發生時或發生後,採取的各種降低損失程度,或縮小損失發生范圍的措施,以縮小風險的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義,一是風險發生時的損失最小化;二是風險發生後的挽救措施。在房地產開發中,可採用一系列特殊的手段將開發中的風險損失降低到最低程度。准確的預警預報;制定詳盡而周密的風險應急計劃;建立後備措施;保護現場,收集證據。
三、風險自留
風險自留是指當房地產項目中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時,房地產開發商採取較現實的態度,在不影響其大局利益的前提下,自身將這種風險承擔下來,並承擔風險所致的損失。風險自留是一種重要的財務型風險處理手段,其實質是在風險發生並造成一定損失後,房地產開發商通過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失,即在損失後為其提供財務保障。風險自留還是處理殘余風險的一種技術手段,在某些情況下也是唯一的風險對策。風險自留分為兩大類:一是消極的或非計劃性的風險自留。二是積極的或計劃性的風險自留。由於非計劃的風險自留是消極的被動承擔,對房地產開發商來說屬無奈之舉,本文不做詳細的研究,重點分析和研究房地產項目中的計劃性風險自留。在房地產項目過程中,計劃性風險自留的具體措施主要有風險損失攤入成本、自我保險和借款補償風險損失三種。
需要注意的是,借款補償風險損失的風險處理方法本身亦具有較大的風險。實際上,當風險事件發生後,房地產企業的資產價值減少、經營狀況不穩定、信譽度降低,從而使企業處於不利的借款地位。同時,此時企業對現金的需求又十分急迫,其所能得到的貸款條件必然常常是十分苛刻的,而一個損失發生前就信譽不佳的房地產開發商,此時可能根本就借不到一分錢,這樣可能會使得風險程度加劇。顯然,房地產開發商在運用借款補償風險損失的方法時應三思而後行,最好盡可能在風險事件發生前與金融機構簽訂一項應急貸款協議,確保風險事件發生後企業可按事先商定的融資條件獲得必要的資金,以及時應付不時之需。
四、風險轉移
風險轉移是房地產投資項目風險管理中非常重要而且廣泛應用的一項對策,分為非保險轉移和財務轉移兩種形式。根據風險管理的基本理論,投資項目的風險應由有關各方分擔,而風險分擔的原則是:任何一種風險都應由最適合承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。符合這一原則的風險轉移是合理的, 可以取得雙贏或多贏的結果。否則,風險轉移就可能付出較高的代價。
1.非保險轉移。房地產項目風險非保險轉移是指房地產開發商在房地產開發過程中,有意識地採取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔, 從而達到降低其自身項目風險發生概率和損失程度的目的。房地產項目風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現:一是轉移會引起項目風險及損失的某項開發活動; 二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險,但與風險控制不同的是,它不是通過放棄、中止項目活動或採取積極預防和抑制措施直接調節風險因素來達到消除、降低風險損失概率和損失程度的目的,而是允許風險繼續存在,但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度。當然,房地產項目風險轉移必須通過正當、合法的手段,而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外,房地產項目風險的轉移雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動,但卻不能因此將項目風險本身消除或從總量上減少。
2.財務轉移。風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險轉移。非保險財務轉移是指單位或個人通過經濟合同,將損失或與損失有關的財務後果(財產損失、人員傷亡等)轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式。其實質是通過風險的財務轉移,使轉讓人得到外來資金,以補償風險事故發生後所造成的損失。大部分財務型非保險轉移都是通過合同中的某些條款來實現的。如在建築活動承包中,建築所有人可以通過合同將他對公眾在建築物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建築承包商。保險轉移通常直接稱為保險。通過購買保險,投資項目業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任(因他人過失而承擔的責任)和賠償責任(因本人過失或不可抗力所造成損失的賠償責任)轉移給保險公司,從而使自己免受風險損失。需要說明的是,保險並不能轉移投資項目的所有風險,一方面是因為存在不可保風險,另一方面則是因為有些風險不宜保險。因此,應將保險轉移與風險迴避、損失控制和風險自留結合起來運用。對於不可保風險,必須採取損失控制措施。即使對於可保風險,也應當採取一定的損失控制措施,這有利於改變風險性質，達到降低風險的目的。
望採納
② 房地產開發公司工程部在單位工程的管理措施
按照工程部工作要求，工程部工作程序：
一、對外協作單位審批程序
①工程直接責任單位（設計單位、各施工單位、材料設備供應單位）按合同、本行業固有程序提交報批文件。
②各相關專業咨詢單位（施工監理、測量事務所等）對文件進行專業的評估、審核。
③工程部各專業工程師根據實際情況及專業咨詢單位意見提出建議。本階段專業工程師的工作有：a、對專業咨詢單位的評估意見進行審核。如不同意專業咨詢單位意見，必須有充分理由； b、綜合專業咨詢單位意見和現場實際情況，提出處理意見，並上報工程部經理。
④工程部經理審核。其中一般技術性文件由工程部經理簽發，重要技術性文件由工程部審核，總工程師審查後報送分管副總經理和總經理審批後簽發，抄報相關部門；涉及計量內容須由成本合約部負責審核，報分管副總經理和總經理審批後簽發。
二、內部工作報告程序
①工程部員工在工作中遇到困難，或事件本身超過了員工的職權范圍，員工應向工程部經理請示，重大問題須書面報告。
②請示單必須按照一定的格式內容填寫，工程部經理應當提出明確的意見，並安排執行，且對執行情況進行檢查，以保證請示事件能得到圓滿解決。當工程部經理認為不能解決，或事件本身超過了自己職權范圍時，可以以相似格式請示分管副總經理。
③工程部定期召開工程部例會並作好會議紀要；同時針對工程具體問題不定期召開專題協調會。工程部會議記要抄報總經理和分管副總經理、總工程師及相關部門。
④工程部對外協作單位事宜的聯系採用書面形式時，其中關於技術性的事宜經商議後工程部經理簽發後抄報總經理和分管副總經理、總工程師；所聯系事宜為商務性或公函或非技術性事宜時，工程部起草後由總經理簽發並抄送分管副總經理。對於重要的技術經濟問題、選材、方案技術，須專題研究，並由分管副總經理審查，總經理批准後實施。
三、具體工作程序
1.1開工：為了加快承包單位的施工准備，當公司完成施工合同約定開工前之所有甲方義務，應及時向總經理提交開工報告。由總經理向承包單位簽發開工令。此開工令的下達，即為整個工程的開工日期，除非承包單位有正當理由認為業主未完成開工前甲方義務。
1.2承包單位在完成開工前的准備後應及時向施工監理單位總監和業主申報開工，經審查具備條件後組織現場施工。
2、文件資料管理程序
2.1工程部專業工程師對自己編制、復核、匯總的文件的真實性向工程部經理負責；工程部經理對向外提供的所有資料的真實性准確性負責；工程部所有的資料由專人負責整理存檔並建立目錄。
2.2其他單位要求借閱工程部的文件資料，必須經工程部經理簽字批准。
2.3工程部向公司領導、其他部門提供的正式圖紙、文件必須由工程部經理簽發，以保證文件的准確性。
2.4未經工程部經理許可，嚴禁向外單位泄露公司各類文件、圖紙。文檔管理員應嚴格做好文件資料的保密工作，尤其是招標文件、投標單位的投標意向、合同文件等不得向非相關人員透露。
2.5建立收發文登記制度、借閱登記制度，做到重要文件的可追溯性。工程部所有收發資料、文件均須在收文的當天交文檔管理人員登記；原則上對外文件的收、發都歸於文檔管理員。
2.6工程部收文文件處理流程：
2.6.1文檔管理員收文附文件處理單，交工程部經理。
2.6.2工程部經理簽署處理意見，並批示相關人員執行相應的內容。
2.6.3專業工程師按要求處理並填寫處理結果。
2.6.4專業工程師按工程部經理的批示處理完後交文檔管理員存檔，工程部經理應檢查各專業工程師執行情況。
2.7建立良好的圖紙管理制度。文檔管理員收到圖紙或設計變更後應進行清理確認並登記；根據專業需要發給有關專業工程師或有關單位、部門；發送時做到及時准確，記錄清楚，追查方便；所有經工程部認可下發的圖紙必須蓋工程部章；工程部必須有一套完整的圖紙存檔備查；如有修改圖紙代替原圖紙，文檔管理員應及時發文通知並明確作廢圖紙的編號和新圖紙的編號；文檔管理員應當將作廢圖紙收回或蓋圖紙作廢章，實在無法收回的，記錄未收回圖紙編號、份數、原收圖人姓名等信息存檔。
2.8文檔管理員應熟悉工程備案制度。在完成工程部資料歸檔要求的前提下，定期對監理單位、施工單位的工程資料進行核查，提出整改意見，保證竣工資料的完整性。
3、質量控製程序：
3.1質量控制基本思想：強調預防，重視施工准備期的環節監控；加強施工過程的跟蹤檢查和工序的驗收簽認；建立工程質量缺陷、事故處理和應急措施；重視檢測、用數據說話。
強調預防，重視施工准備期的環節監控為質量控制的核心，主要包括：認真進行資格預審，謹慎選擇承包單位、分包單位、材料供應單位；嚴格審查施工組織設計；要求施工單位完善內部質量管理體系；嚴格審查監理規劃、細則；在第一次工地例會中明確工程質量管理程序等。
3.2質量控制基本手段：不合格工序不準進入下道工序施工、不合格工程不作計量、不作支付憑證。
3.3工程部對工地的日常檢查驗收：工程部各專業工程師應經常巡視工地，每日填寫工地巡視報告單，該報告作為付款時的參考依據。參加本專業相關的材料驗收，隱蔽工程驗收，分部工程驗收，抽驗檢驗批、分項工程，並對各專業工程的施工質量負責。當施工質量出現問題時，各專業工程師應當及時向工程部經理匯報。工程部經理應當參加各分部工程的驗收，並經常巡視工地了解工地實際質量情況。
3.4 分部工程報監程序：土建工程師負責按分部工程向質檢站報監並經工程部經理同意。
3.4.1包單位完成分部工程自檢，施工資料齊全後向監理和專業工程師提交分部分項驗收報告。
3.4.2監理通過對承包單位的驗收並做監理評估報告。
3.4.3工程部各專業工程師通過對承包單位驗收，工程資料齊全，填寫正式的報監報告。
3.4.4驗收由工程部經理負責組織，各相關專業工程師參加。質檢站、總監、設計負責人、勘察單位（必要時）參加驗收。
3.4.5對驗收過程中質檢站提出的整改意見，工程部應當指令監理整理出書面整改意見，下發承包單位，要求承包單位在限定時間內整改，並書面回復落實情況和申請復驗。
3.5材料的報驗程序:
3.5.1承包單位提交材料采購計劃,說明要采購的材料的名稱、型號、產地等.
3.5.2材料到場後承包單位通知監理現場驗收,並附材料的相關資料;材料的報審要求按監理的表式要求。
3.5.3對於主材和裝飾材料、機械設備等，在監理驗收時專業工程師應參加。
3.5.4材料的復驗取樣專業工程師要參與並登記.
4、投資控製程序：
工程部主要控制量，協助確認價，控制進度及返工。
4.1投資控制基本思想：以施工承包合同中的工程量清單、綜合單價、總承包價為依據，通過工程計量審核，實行有控制的支付憑證簽發；對施工期間的工程變更進行嚴格審查，控制好變更的計價等手段，力促工程在總承包價內完成。
將總投資按費用類別進行規劃、切塊，形成工程量清單；以批準的工程量清單為依據，進行工程計量和支付；因工程變更或其它原因超出合同工程量清單范圍的支付，工程部將嚴予審核，慎簽支付憑證；做好工程計量台賬，及時對照合同檢查費用支付的增加或減少，分析其原因；若發現因工程變更、合同外工程或工程量清單中數量與實計工程數量相差頗大，應及時會同成本合約部調整投資計劃。
在投資控制中盡量做到施工前單價、工作量明確，避免事後索賠。
4.2索賠一般工作程序為：
4.2.1施工單位提出索賠要求，附書面估算，報工程監理審核。
4.2.2工程部接到監理審核後的索賠報告後，做簡單判斷。如非常明確為不能索賠，馬上回復；如認為有可能索賠的則與成本合約部共同審核。
4.2.3工程部協助成本合約部審核索賠報告，並提供相關的資料。
4.2.4工程部與成本合約部對索賠報告審核後，報分管副總經理審核，總經理審批。
5、進度控製程序：以規劃——執行——檢查分析——組織協調——規劃（計劃）調整——再執行——……，構成動態循環，工程部督促承包單位在計劃的執行和調整中保證總進度計劃的完成，最終達到控制目標的實現。
5.1計劃包含編制和審批。
5.1.1編制：按提前完成的原則編制，為計劃完成留有
餘地；還應編制與進度計劃相配合的設備采購、進場計劃、原材料進場計劃、勞動力計劃等。
5.1.2審批：主要審查計劃的合理性和可實施性
5.1.2.1合理性：總進度計劃應在合同限定的工期內；月進度計劃應保證季進度計劃，季進度計劃必須保證年進度計劃；設備采購、進場計劃、原材料進場計劃必須保證進度計劃執行中對該材料、設備的使用需求。
5.1.2.2可實施性：審查施工方案、技術措施的合理性和可實施性；審查所投入的人力、設備、管理措施能否保證施工方案的實施，進度計劃的順利執行；是否超過施工單位的實際能力；審查進度計劃中對天氣、氣溫、外界條件的考慮和應對措施。
5.2執行：承包單位按批準的進度計劃組織施工。
5.3檢查與分析進度完成表，對計劃執行情況做出評價。
5.4協調：排除各種造成進度延誤的障礙。
5.5計劃的調整：周計劃可隨時調整，月進度計劃力爭完成，節點進度計劃必須保證。
5.6工程延期及處理程序：
5.6.1承包單位提交工程延期意向書。附合同依據，充分的資料和證明
5.6.2監理審批。審批原則：是否屬承包單位責任或有經驗的承包商可以預見的風險。
5.6.3工程部專業工程師審核。
5.6.4工程部經理審查。
5.6.5分管副總經理審查。
5.6.6總經理審批。
6、設計單位管理，協調：
6.1按合同和現場需要制定每一階段設計進度計劃。根據制定的出圖計劃，各專業工程師負責督促設計單位按計劃出圖。
6.2對每一階段的設計圖紙、文件，各專業工程師提出評估意見（審圖）並匯總經工程部經理確認後，報總工程師簽署意見，報分管副總經理批准後在設計交底會議上向設計單位提出。
6.3對於施工圖中局部錯、漏、碰、缺的問題亦可以通過技術核定單形式修改。對工期、質量產生的影響及時提出評估報告交工程部經理處理。
6.4圖紙相關責任：
6.4.1方案、擴初圖紙由專業工程師負責。
6.4.2在方案、擴初圖紙的評估過程中，專業工程師應與銷售部密切配合提供非常詳盡的專業評估報告。
6.4.3在施工圖評估過程中，專業工程師應聽取分析承包單位、監理單位的審圖意見，綜合後撰寫評估（審圖）報告。
6.4.4方案、擴初設計階段，設計協調工作由建築專業工程師負責，施工圖設計階段設計協調工作由土建工程師負責，機電工程師負責各階段的機電設計配合與進度。
6.4.5工程部經理對設計工作總體協調。
6.5方案設計修改指令下達程序：
6.5.1由專業工程師起草。
6.5.2銷售部門審核變更的合理性和對銷售方面的影響。
6.5.3工程部審核其技術可行性，成本合約部審核其投資合理性。
6.5.4涉及建築立面效果、外形、規劃、環境等影響到小區品質及重大技術造價、材料變更時報分管副總經理審批。
6.5.5向設計單位下達方案設計修改通知書。
6.6施工圖設計變更處理程序：
6.6.1接到設計院變更圖紙、文件，專業工程師對變更部分按圖紙評估（審圖）程序評估。
6.6.2專業工程師判斷修改原因並要求設計單位說明變更原因。原因一般分：設計錯誤、設計不合理、專業不協調、按業主要求修改等。
6.6.3專業工程師安排監理統計已施工數量，未施工數量，並提出技術意見。
6.6.4配合成本合約部根據設計修改原因、已施工數量、專業工程師意見等提出是否向設計單位索賠，須增加投資金額數量等投資估算意見。
6.6.5工程部經理提出綜合意見。
6.6.6專業工程師按工程部經理要求，通知設計、監理、施工執行。
6.6.7重大變更，涉及建築立面效果、外形、規劃、環境等影響到小區品質及重大技術造價、材料變更的報分管副總經理審核後再上報總經理審批。
7、工程設計變更處理單
7.1由施工單位上報並附技術核定。
7.2施工監理、工程部專業工程師審核。總監理工程師和專業工程師須根據實際情況、核定內容和其他有關資料，按施工合同的有關條款，對核定部分的工期和費用作出評估。
7.3施工圖設計院審核確認是否同意；同意後應簽章予於確認。
7.4工程部經理審核並抄報分管副總經理及相關部門。工期很緊時，工程部經理向分管副總經理報告後並經同意後有權安排組織施工。
7.5技術核定單與費用有關部分由成本合約部審核出具核定報告。並報分管副總經理、總經理最後確認。
8、工程部安全和廉潔管理
8.1工程部人員應注意安全保護，並帶頭遵守安全規定，加強自身的安全意識。
8.2工程部對現場的施工安全問題應隨時檢查，對發現的安全隱患應及時提出並進行監督整改。
8.3工程部所有人員應廉潔自律，與相關單位簽署廉潔協議；防止索賄受賄。
8.4工程部、招標小組的成員參加外單位的宴請須報公司批准。
8.5客觀反映情況，否則做違紀處理。
9、對承包單位的管理：
9.1對承包單位的現場管理，主要通過監理公司。工程部主要管理任務是：制定工作流程，進行決策，處理重要事件、協調各方關系等。
9.2承包單位向工程部報送的任何文件資料的真實性，必須得到監理單位的確認。
9.3工程部對承包單位的管理過程中，應當重視以下環節：施工單位內部管理體系檢查、項目經理選擇、開工准備檢查、測量放線、施工圖設計交底、設計變更、索賠、隱蔽工程驗收、分部工程驗收、竣工驗收等。在這些環節中工程部專業工程師必須全過程參加，並領導監理單位一同貫徹落實工程部的意圖。工程部經理監控各環節過程，並及時對偏差進行干預、調整。
10、對監理單位管理：
10.1開工前由工程部組織召開第一次工地會議，在會上工程部經理正式向總監授權並發委託授權書；明確監理責任許可權；明確工程中各種表式、工作流程；工地會議由總監理工程師主持召開。工程部在會上檢查監理單位對上周會議落實情況，並對下周監理工作提出要求；解決總、分包單位、監理單位提出的有關工程的問題。會議紀要由監理單位負責進行整理後簽發；針對施工現場的具體問題監理單位應組織專題例會。會議紀要抄報總經理、分管副總經理、總工程師和財務經理。
10.2監理合同簽訂後，工程部要求監理單位提供監理規劃，分階段提供監理實施細則，並對其進行仔細審查。監理規劃和細則要有針對性明確項目監理機構的工作目標，確定具體的監理工作制度、程序、方法和措施，並具有可操作性。
10.3監理單位每月應提供監理月報，由土建工程師負責對監理月報的內容進行審核，重點審核工程質量評述、進度對比、本月監理工作總結、下月監理工作打算等內容。
10.4每一分部工程結束後監理要提出評估報告。監理評估報告應以實測數據作為評估依據，專業工程師參與工程實測項目。
10.5監理單位應對施工單位的行為進行控制並監督承包單位質量保證體系和技術保證體系的正常運行。專業工程師應經常檢查監理單位對承包單位的控制狀態，並及時向工程部經理匯報。
工程部職能
(一)制定工程施工組織總計劃。
(二)項目工程技術管理。
(三)項目工程現場管理及質量保障。
(四)工程竣工驗收。
工程部經理崗位職責
(一)工程部經理全面負責工程部的日常管理工作。
(二)協調好設計、施工、監理各單位之間以及與公司其他部門之間的工作。
(三)組織圖紙會審和設計交底，組織審查施工組織設計、施工方案、進度計劃，發現問題及時協調解決。
(四)協助審核預算、簽證工程量和進度部位，檢查付款申請與進度是否相符。
(五)協助解決市政配套工作中的技術問題。
專業工程師崗位職責
(一)專業工程師負責本專業范圍的工程進度、施工質量的控制。處理好施工中的技術、質量問題。
(二)確認設計變更、處理施工技術問題、辦理工程技術洽商。
(三)協調各施工隊伍之間的場地、施工用水、用電及進度配合等問題。
(四)督促監理公司監督施工質量、日常巡檢、參加死點檢查、隱蔽驗收、中間驗收和竣工驗收。處理質量事故。
(五)監督協調施工單位的安全生產和防火、防盜工作。
(六)監督預埋、預留工作，保證正確無誤。
檔案資料崗位職責(兼職)
(一)資料檔案員負責收集、整理、管理好施工檔案。
(二)做好圖紙和技術文件的收發工作、收發台賬記錄。
(三)按檔案管理制度的規定收集、整理、保管好工程檔案。
③ 房地產開發，對房地產項目的成本控制主要有哪些措施
1、地產開發企業的成本構成
房地產開發成本是指房地產開發企業為開發一定數量回的商品房所支出的答全部費用，就其用途來說，大致可分為以下幾個大部分：
土地費用、前期費用、建安成本、配套費用、籌資成本、管理費用、銷售費用
從上述成本費用組成分析，成本的發生是一個過程，涉及到了前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等開發全過程環節，因此地產企業的成本控制，就是要在項目開發的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規劃、控制，從而實現企業利潤最大化的目標。
2、成本分解的過程
項目開發成本的控制與項目成本發生的周期同步，其首要特點是一個過程，然後是地產企業諸多管理活動的體現。與項目的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。在項目初期，首先是確定一個項目總體的投資估算即估算成本，然後在逐漸細劃到成本目標的過程。