房地產開發經驗指的是哪些

1. 房地產開發全過程包括哪些階段

招拍掛
土地出讓合同
建設用地規劃許可證
土地證
規劃證
施工證
預售證
竣工備案
交付
，大致流內程如上，容房地產開發企業通常要經歷准備階段，拿地階段，設計階段，開發五證辦理階段，銷售階段，驗收階段及交付階段。希望可以幫到你。

2. 什麼是房地產獨立操盤經驗

獨立抄操盤經驗即在項目運行過程中，全程由自己總管、總控、或協調、或帶領團隊責任上述工作所得經驗。

1、房地產項目，通常也叫樓盤項目，系因每個項目為了直觀而製作的模型（也叫沙盤），後大家簡單叫樓盤。

2、操盤，即對整個項目的開發、經營、管理等，進行全程的工作，一般是由房地產總經理或項目總經理負責的。

3、做房地產銷售工作的，也有將銷售的全套內容獨立出來專業，由專業的經理人或代理公司負責，也叫操盤。

(2)房地產開發經驗指的是哪些擴展閱讀：

操盤應具備的知識與能力

1.掌握房地產開發與管理的基本理論和方法；

2.掌握房地產開發與管理的基本技能；

3.熟悉土木工程技術知識；

4.熟悉房地產開發與管理的方針、政策和法規；

5.了解國內外房地產的發展動態；

6.具有運用計算機輔助解決管理問題的能力。

3. 房地產開發前期手續流程有哪些

（一）房地產開發公司的准備工作 
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院進行可行性研究並製作報告書，應附有詳細的設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。
（二）行政審批部分 
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政審批程序一般共分六個階段：
（1）選址定點   
① 計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 
② 國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
③ 建委辦理投資開發項目建設條件意見書。 
④ 環保局辦理生產性項目環保意見書。 
⑤ 文化局，地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
⑥ 規劃部門辦理項目選址意見書。 
（2）規劃總圖審查及制定規劃設計條件   
① 人防辦進行人防工程建設布局審查。
② 國土資源局辦理土地預審。
③ 公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 
④ 規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。 
⑤ 規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
（3）初步設計及施工圖審查      
① 規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
② 消防局對初步設計的消防設計進行審查。
③ 交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
④ 人防辦對初步設計的人防條件進行審查。
⑤ 國土資源局進行用地預審。 
⑥ 市政部門、環保局、地震局、衛生局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
⑦ 建委下發初步設計審批，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。 
⑧ 建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。 
⑨ 建委根據施工圖設計單位審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查書》。 
（4）規劃報建圖審查    
① 公安消防支隊進行消防設計審查。
② 人防辦進行消防設計審查。 
③ 建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分相關專業內容和范圍進行審查。
④ 規劃部門對變更部分規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》。 
（5） 施工報建階段
① 建設單位辦理施工報建登記。
② 建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標規定確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。並取得中標通知書。 
③  建委組織職能部門對開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。
（6）建設工程竣工綜合備案
由房地產管理部門辦理預售登記，《核發商品房預售許可證》。

4. 關於房地產開發流程的具體細節

房地產開發項目前期報建
1 立項批復 (發改委)
2 選址意見書 (管委會)
3 土地證 (國土局)
4 地名申報 (民政局)
5 建設用地規劃許可證 (規劃局)
6 環評報告 （環保局,委託環評公司辦理）
7水保方案設計所需資料 (稅務局)
8 建設工程規劃許可證 (規劃局)
9 消防審核申報表 (消防支隊 )
10 人民防空地下室建設審批表 (人防辦公室)
11規劃審查必須報送文件 (城鄉規劃委員會 )
12 規劃設計方案申報 (規劃局)
13 施工圖審查要件 (審圖機構)
14 建築設計方案申報 （規劃局）
15 監理招投標及合同備案所需材料 (建設局)
16 施工招投標及合同備案所需材料 (建設局)
17 設計合同審查備案所需材料 (建設局)
18 工程安全文明施工備案手續材料 (建設局)
19 委託質量監督所需材料 (質量技術監督局)
20 建設工程施工許可證 (建設局)
21 施工用水申請 (自來水公司)
22 施工用電申請 (電力公司)
23 辦理臨時佔道、開口 (城管局)
24 物價審批所需材料 (建設局)
25 物業管理備案 (建設局)
26 初始登記 (建設局)
27 商品房預售許可證 (建設局)

1、土地獲取階段
土地出讓合同簽訂
拆遷完成
交地完成
土地規劃指標分析設計通過審批
取得選址意見書
取得建設用地規劃許可證
繳納土地出讓金
取得建設用地批准書
取得國有土地使用證
2、小區總體規劃報建
總規方案通過審批
戶型平面方案通過審批
總規方案報建圖下發
詳規（五圖一書報建圖）下發
取得總平面規劃方案批復
取得詳規批復
綜合管線批復
3、單體方案階段
單體方案報建圖
單體方案批復
4、開發報建與前期准備階段
初步設計通過審批
施工報建圖下發
道路施工圖下發
市政排水施工圖下發
臨時用水施工圖下發
永久用水施工圖下發
煤氣總體規劃施工圖下發
控中心、電信機房、網路機房
建築放線圖下發
鑽探平面布置圖下發
基坑招標技術資料下發
基坑支護方案通過審批
樁基礎施工圖下發
取得施工圖審查意見書
取得擴初批復
建設工程規劃許可證
取得正式立項
取得放線冊
取得環保批復
取得消防批復
取得人防總規批復
取得人防地下室施工圖審查批復
完成施工和監理招投標
取得余泥排放證
完成施工報監
完成施工許可證
小區地名批復

5、基礎及地下室工程
工程開工
取得地質鑽探報告
樁基完工
樁基礎結算資料提交
取得樁基礎中間驗收登記表
土方開挖完工
基坑支護完工
主體開工
完成圖紙會審
0.00以下施工圖下發
0.00以上施工圖下發
沉降觀測圖下發
建築材料定板下發
柴油發動機機型完成
監理合同下發
樁基礎施工合同下發
樁檢測合同下發
沉降觀測合同下發
土方合同下發
基坑支護合同下發
地下室防水工程合同下發
人防工程合同下發
主體建築安裝過程合同下發
0.00至發售
至0.00時間
地下室結構工程結算資料提交
取得地下室中間驗收登記表
砌體完成
樣板房場地移交
售樓部裝修工程完工驗收
樣板房、大堂、首層外立面裝修工程、銷售電梯及銷售環境完成
主體至發售形象進度
取得道路工程規劃許可證
取得排水工程規劃許可證
小區配套施工圖下發
組織三層會驗
三層會驗後最新施工圖下發
住宅、商鋪、車位及花園銷售平面圖、裝修標准提供及審核
售樓部裝修方案通過集團審批
售樓部裝修施工圖下發
樣板房、首層大堂及電梯前室裝修方案通過審批
樣板房、首層大堂及電梯前室裝修方案通過集團審批
裝飾材料定板下發
取得預售證
組織面積預測
完成銷售面積預算
取得房管部門面積計算結果
完成銷售面積預算
完成房管部門計算結果的審核
將通過審批的計算面積交予銷售中心
住宅、商鋪、車位及花園面積計算通過審批
銷售電梯安裝工程合同
電梯購銷安裝合同下發
園林園建和綠化施工圖下發
景觀園林材料定板下發
園林景觀綠化完工
看樓通道、樣板房周邊環境綠化完工
確定樣板房位置、數量及有關要求
發售至工程竣工
主體封頂
主體結構工程結算資料提交
取得主體驗收登記表
取得低壓配電中間驗收登記表
砌體工程完工
屋面工程完工
廚房煙道工程完工
泛光照明工程完工
鋁合金窗門框安裝工程進度
陽台欄桿安裝工程進度
內牆抹灰完工
外牆抹灰完工
外牆磚工程完工
排柵拆除完成
樓地面工程進度
入戶門框安裝工程進度
電梯前室防火門框安裝進度
電梯前室裝修進度
首層大堂裝修完工
電梯工程完工
消防工程完工
煤氣工程完工
永久用水完工
永久用電完工
排水及道路工程完工
發電機安裝完成
配電房設備安裝完成
電信機房完成
室內智能化工程完成
分戶驗收及整改
開通永久水
開通永久電
煤氣開通
有線電視具備申報條件
電信具備申報條件
智能化具備使用條件
緊急備用電源具備使用條件
取得單位工程質量驗收記錄
取得電梯准用證
取得消防驗收合格證
取得煤氣工程驗收合格證
完成人防工程（含門窗、警報房電源及警報四支架安裝）
工程竣工
豪華裝修完工
外牆磚定板下發
提供整套施工圖給物業公司
陽台欄桿定板下發
鋁合金門窗定板下發
豪華裝修施工圖下發
小區永久用水合同
取得永久用電協議
取得門牌批復
通郵
屋面及室內防水合同下發
鋁合金門窗施工合同下發
陽台欄桿合同下發
有線電視施工合同下發
泛光照明施工合同下發
智能化施工合同下發
中央空調工程施工合同下發
入戶門、防火門安裝合同下發
消防工程施工合同下發
永久用水工程合同下發
電磁流量計合同下發
水泵房設備購銷安裝合同下發
煤氣工程施工合同下發
永久用電工程合同下發
首層大堂及電梯前室裝修合同
發電機購銷安裝合同下發
小區市政工程配套合同下發
運動場施工合同下發
游泳池設備購銷安裝合同下發
寬頻網施工合同下發
豪華裝修施工合同下發
室內環境檢測合同下發
豪華裝修配套電器合同下發
鍋爐設備購銷合同下發
廚房排氣煙道施工合同下發
變形縫施工合同下發
樓宇清潔合同下發
鋼結構施工合同下發
幕牆工程合同下發
小區室外電力管網工程合同下發
立體停車設備工程合同下發
完成環境園建設施
提交園建配套工程結算資料
完成竣工後施工單位的綜合評定工作
竣工交樓至辦理產權
完成交樓前清潔工作並將全部物業移交售樓部
未售物業、自營物業及應向政府移交物業移交經營部
提供全套竣工資料及施工合同給物業公司
取得質量驗收意見書
取得檔案認可書
提交全部竣工結算資料
提交豪華裝修結算資料
報建竣工圖下發
取得規劃驗收合格證
環保驗收意見書
取得驗線冊
人防驗收合格證
小區各期防雷驗收合格證
教育配套移交
取得工程竣工備案表
取得史冊測繪成果報告書
取得權屬證明書
辦理完畢房管部門的權屬歸檔手續並具備查冊條件
組織成立交樓領導小組並召開交樓綜合協調會
應售已售物業移交物業公司
簽訂前期物業管理服務合同
編制《應交款明細表》交財務部審核
組織完成《交樓通知書》的審定工作
組織完成《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》的會審工作
《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》移交物業
寄發《交樓通知書》
寄發《敦促收樓通知書》
將整理完畢的樓宇辦證資料報房管部門
辦理完畢《房地產權證》
成立交樓維修服務中心
維修服務中心移交物業
確定交樓服務熱線
完成交樓慰問工作
財務部審核《應交明細表》後返回銷售部
制定物業管理方案
完成交樓辦公布置與熱線電話安排工作
完成《住戶手冊》、《樓宇情況反饋表》、《鑰匙交接書》、
《業主檔案》審核及印刷工作
項目結算完成

5. 房地產開發商一般都做什麼

房地產開發商主要的來工作就是行賄官員自、弄點貸款。這和你沒關系，你不會受傷也不會收益。
做吧對你沒什麼壞處，談不上什麼前途，有工資拿、有飯吃就好了。
只要你能進去自然會有位子給你坐的，該從哪方面入手會有人指導你的。不用擔心。

6. 去房地產應聘所需要的工作經驗是指哪方面的經驗知識

首先
1要對樓盤情況了如指掌
2樓盤優點 缺點要明確．對顧客推銷時重點多講樓盤優點，當然缺點也是要講的不過可以藝術性的帶過
3樓盤所針對的客戶群是什麼
4客戶群的喜好
在售樓過程中意識要清醒，你的目標是什麼怎樣圍繞你的目標做相關的一些方案．
明確產業價值觀，相信你會是個優秀的售樓員

有效售樓人員的基本素質與條件

1．外在形象有可信度

筆者曾經對多家大型企業進行銷售診斷，分析銷售人員的素質與業績的關系，發現銷售業績名列前茅的的人，男性80%以上外表和舉止多少有些木吶，女性則多是相貌平平，那些看起來精明強乾的人，銷售業績總是位居末列。許多人想不透各種緣由，實際上這種現象符合人才學基本原理。從心理學角度上說，這實際

2．一定的專業背景和市場知識

房地產產品的特殊性要求銷售人員有較深的產品知識與專業知識。尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時，知其然又知其所以然的銷售人員是戰勝競爭對手的決勝砝碼。商品房往往是顧客傾起一生所有購買的大宗產品，反復比較、猶豫不決是常見現象，顧客對樓盤能察覺的使用價值做了反復比較依然拿不定主意時，如果售樓人員能就顧客難以察覺的樓盤使用價值做一番說明，如可以告訴顧客：「我們的樓盤不是……結構，而是……結構，具有……特點，這種結構能降低……，能提高……」；「內牆塗料別人是……，而我們採用……，是……環保產品，有……功效」；「插座是……產品，是……材料，有……特點」等等，就有可能爭取到顧客的認可，實現銷售。

售樓人員應付的是整個社會，是不斷變化的各類人和事，知識經濟的時代，知識改變命運，因而必須具備多方面的知識和經驗。因此掌握市場營銷學基本原理，了解國家、當地政府頒發的各種房地產政策、規定，具有一般社會學、心理學、行為科學知識、消費心理學等的基本常識，附之於自己的專業知識，是銷售人員自信的基礎，也是銷售技巧的保證。

3．人緣好人氣旺

4．成就動機高

心理學研究證明，兩個智商大體相同的人，成就動機高者比成就動機低者在活動中成功的可能性更高。就是說，那些知足常樂、安貧樂道、自尊心過強、過於自愛的人是不適合做房地產銷售人員的。一個有效的房地產銷售人員，渴望與人溝通，善於與人周旋，具有「與人奮斗其樂無窮」的個性，對成功與高薪有著強烈的渴望，因此他願意承擔容易引起爭議的工作，能夠承受不斷的拒絕與失敗，執著的向著某一特定目標行動；成就動機高的人，具有強烈的進取精神和堅忍不拔的毅力，具有隨時將自己的左臉再次面向顧客寬容精神與忍耐力；他審慎地把握每一次機會，時時想到的是最終的結果。

5．對工作有宗教般的熱情

H·格羅普曾對不同種類公司35000多名銷售人員進行分析，結果表明大多數成功的銷售人員通常顯現出以下特質：魄力、活力、可信任性、果斷、情緒能自控、自負、自信、樂觀、外向、樂意勸說、能面對困難、渴望成功、能承認和接受制約等。

P·科特勒認為，誠實、可靠、有知識和會幫助人是優秀銷售代表必須具備的素質。

C·加菲爾德認為超級銷售員具有下列品質：能承受風險、強烈的使命意識、有解決問題的癖好、認真對待顧客和仔細做好每次訪問。

D·梅耶和H·格林伯格提出有效的銷售人員至少應該具備兩種基本素質：①感同力Empathy，就是我們通常說的善於站在顧客的角度看問題，即關心顧客需要什麼。②自我驅動力ego—drive，想達成銷售的強烈的個人意欲。即能根據顧客的愛好，隨時調整和引導他們的介紹以符合顧客的期待。
1．外在形象有可信度

2．一定的專業背景和市場知識

房地產產品的特殊性要求銷售人員有較深的產品知識與專業知識。尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時，知其然又知其所以然的銷售人員是戰勝競爭對手的決勝砝碼。商品房往往是顧客傾起一生所有購買的大宗產品，反復比較、猶豫不決是常見現象，顧客對樓盤能察覺的使用價值做了反復比較依然拿不定主意時，如果售樓人員能就顧客難以察覺的樓盤使用價值做一番說明，如可以告訴顧客：「我們的樓盤不是……結構，而是……結構，具有……特點，這種結構能降低……，能提高……」；「內牆塗料別人是……，而我們採用……，是……環保產品，有……功效」；「插座是……產品，是……材料，有……特點」等等，就有可能爭取到顧客的認可，實現銷售。
3．人緣好人氣旺

4．成就動機高

5．對工作有宗教般的熱情

6．創造性思維方式

7．不是朝三暮四的「聰明人」

7. 一些房地產招聘上說的房地產三級市場經驗指的是什麼呀

什麼是房地產三級市抄場?

房地產三級市場土要是指房地產的再次交易行為。也就是從前的購房者現在因各種原因，把房屋拿到市場上去賣。在三級市上買賣的雙方一般而言比較零散，規模不大，競爭性較強。

什麼是房地產一、二、三級市場？

答：

房地產一級市場、二級市場和三級市場來源，1992年11月4日，國務院以國發〔1992〕61號文件發出的《關於發展房地產業若干問題的通知》提出，建立和培育完善的房地產市場體系。在房地產交易中應充分運用競爭機制。房地產一級市場即土地使用權的出讓，要在城市總體規劃指導下，盡量通過招標、拍賣等方式進行，減少協議出讓。房地產二級市場即土地使用權出讓後的房地產開發經營和三級市場即投入使用後的房地產交易，以及抵押、租賃等多種經營方式，要在國家宏觀管理下，放開搞活，實行市場調節。土地使用權的轉讓和房產所有權的轉移（包括涉外房地產），必須依據規定到當地房地產市場管理部門辦理過戶手續。要建立與房地產市場配套的服務體系，建立房地產交易的中介服務代理機構、房地產價格評估機構和對市場糾紛的仲裁機構等，逐步形成規范、公開、有序的房地產市場。

8. 怎麼做好房地產開發,學習相關哪些經驗

珠三角會計網推出的房地產企業會計全盤真賬模擬實訓（連續五個月的賬務），版適合財務會計權類專業畢業或高年級在校生，有基礎但無實踐經驗，適合取得會計證但無實際工作經驗不會做賬的人員，適合會簡單記賬但沒做過房地產企業會計全盤賬的人員，適合想轉行從事房地產企業會計職位或想充電增值的人員。

9. 房地產開發成本包括什麼

房地產開發成本是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地的徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。
①土地徵用及拆遷補償費。包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
②前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
③建築安裝工程費。指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
④基礎設施費。包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
⑤公共配套設施費。包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
⑥開發間接費用。指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。