商業地產怎麼運營

A. 如何做好商業地產推廣

中國商業地產開發自2000年開始，在2002年開始爆發性增長，經歷3年的畸形的「黃金」成長期，在2005年開始爆發出一系列難以調和解決的問題。2005年後開發商准確的說應該是運營商開始考慮商業地產如何在獲得短期可觀利潤的基礎上實現長線收益。這一戰略性轉變為中國商業地產的運營帶來了新的希望和曙光。 商業地產最重要的是確定戰略，無論是資本戰略、開發戰略、經營戰略、定位戰略都是一系列繁復而有系統的工作，所以一個只懂商業不懂地產的人作不好商業地產，反之亦然，同時即使同時具備這兩個條件，不懂投資也作不好商業地產。戰略對位，才能展開我們所謂一系列定位工作，包含業態的規劃、業種的規劃及比例、主力店\租售關系\消費定位\租金租期定位\招商策略等一系列問題,只有這些確定後,在系統解決後招商\工程\銷售\運營等大節點問題後,項目才正式進入所謂的實施期. 商業地產在流通環節需要解決開發商\運營者\投資者\消費者四大主體之間的關系,這四大主題可以延展出六大矛盾關系,解決這六大矛盾關系,需要在商業銷售中採用六條線同時運作(服務\招商活動\促銷\公關活動\廣告推廣\銷售終端渠道整合)同時需要工程配合(並不是工程越快越好)缺少任何一個環節,項目即會陷入銷售或招商的陷阱.同時在項目銷售推廣中還有租金與售價之間不可調和的矛盾,由此可以延展出一個理論"招商好並不一定銷售好"必須是"招好商才有希望銷售好". 自2002年進入商業地產這一行業,做過很多項目的戰略顧問.前幾天對公司的商業部門的銷售團隊和企劃團隊做了一次關於商業地產項目推廣的培訓,現整理如下: 商業地產的推廣 一、商業地產推廣常面臨的問題 1、商業地產各功能板塊之間的矛盾處理 2、分期開發造成的矛盾 3、開盤節奏控制問題（蓄客量與快速轉化） 4、政府支持力度如何體現 5、客戶擔心問題（租金、返租率、返租期過後怎麼辦） 6、客戶量大，如何快速有效去化 7、銷售代表工作強度大，如何有效進行調節 二、商業地產推廣的幾個特點： 1、 工作復雜，涉及范圍廣，需要整合的資源情況多 2、 系統工作多，講究工作的前啟與後續的系統性 3、 難度大，政策多變，渠道多變、內容多變 4、 工作強度大，比較勞累 三、「一、二、三、四、五」的系統工程 整個推廣採用「一、二、三、四、五」的推廣工程 一是： 一個目標，以最終實現100%的銷售率為終極目標，最好實現開盤即清盤的條件 二是： 兩個結合： 本地客源與異地客源結合——在主要的銷售節點如開盤、促簽等，利用異地客源投資本項目來壓迫本地客戶的購買，利用本地客源來刺激異地客源加快決定。這就是所謂的「外科手術」「牆外開花，牆內也香」的營銷策略 招商和銷售相互促進——在主要銷售節點連續舉辦招商簽約儀式、小型的招商座談會、推介會、懇談會等。造成招商、銷售兩旺的局面，這樣商家與投資者可以形成信心上的相互促進 三是： 三個階段： 即項目推廣的節奏；有別於住宅推廣的五個階段，推廣講究「快、准、狠」一鼓作氣 第一階段：造勢階段——講究虛張聲勢、聲東而擊西，最終為項目服務 造勢目的是為項目樹立宏觀的遠景信心，具體包含：招商造勢、政府造勢、論壇造勢、大型全市范圍內的活動造勢。 第二階段：勾引蓄客階段——「以小搏大「利益驅動；蓄客量一般達到釋放物業批次的1:1.2到1:1.5 主要手段：板塊商業的前景分析、利潤空間分析；講究「由大（市場空間、利潤）及小（投資小）；促銷政策的靈活、立體化、多元化應用 第三階段：爆炸階段——開盤與清盤同時解決 整體三個階段圍繞投資客的四感，循序漸進做文章： 興奮感（廣告訴求刺激後產生的興奮感）——愉快感（購買時服務、交流的愉快感）——價值感（覺得買的值）——幸福感（別人沒有買到，我搶到了產生的幸福感） 圍繞四感必須做到六個環節： 廣告刺激至售房部看——銷售人員專業度和服務使現場感覺很愉快——交小訂金——服務（電話、簡訊、禮品、聯誼會）——開盤前PPT講解——開盤 四是： 四個基礎條件——正式全面推廣前的前奏工作 產品條件——符合將來經營，無大毛病 招商條件——主力店到位 銷售人員素質——銷售人員培訓工作 售房部問題——現場氛圍氣勢一定要足、會議室、背景音樂等要到位 五是： 五大利器——推廣銷售的五大利器 廣告法——表現簡單、沖擊力強、主題突出、說實話（具體參考商業地產的廣告表現） 現場法——採用五種方法 1、看臉法——對不同的人採用不同的講法（如：女人、老人、商戶、老闆的講法都不同） 2、案例法——舉例講解，舉本項目或參與項目的案例進行講解 3、恐嚇法——機不可遇、數量有限等或通貨、貶值或自身長遠生活質量等因素 4、賺錢法——站在客戶的角度講解理財理念（銀行理財——銀行自己的放貸就沒解決好，怎麼理別人的財） 5、促銷壓迫法——表單價格體系的靈活調整，產權商鋪價格策略一般採用高開高走的策略 活動法——節奏頻繁，達到周周做，月月做（招商活動、促銷活動、論壇活動、開盤活動等） 會議法——招商推介會、報告會（經營論壇、財富論壇等）、ppt會議 病毒法——推廣資源的多渠道整合，釋放利益信息 所有綜合性商業項目必須遵循 「一、二、三、四、五」系統工程的思維模式進行

B. 商業地產運營模式研究

商業地產運營模式研究

隨著我國商業地產的迅猛發展，與商業地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業地產領域有「萬達訂單模式」、商業地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信託等等

本文認為商業地產運營是個系統工程，並從商業地產運營的構成分析入手，結合成功案例和具體實踐，從系統角度對商業地產運營模式進行了研究，並提出了一種商業運營商占商業地產運營主導地位的新型商業地產運營模式

商業地產運營構成研究

商業地產運營環節構成

本文認為，商業地產運營環節應主要由地產開發、商業運營和資本運營等三塊構成。在商業地產整體運營中，商業是核心和本質，項目的成敗最終取決於其商業運營的成敗；地產開發是基礎和表現，沒有主要包括拿地和建設的地產開發，附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體；資本運營是線索和目的，商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合，並且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的

商業地產運營主體構成

根據運營環節構成，相應的運營主體應包括地產開發商、商業運營商和資本運營商。在商業地產實際運營中，可能出現主體重合的現象，比較常見的是地產開發商同時承當了資本運營商的角色，並且承當了部分商業運營商的工作，這是我國現階段商業地產運營的一個顯著特點

商業地產運營中的常用模式

地產開發商佔主導地位

所謂地產開發商佔主導地位是指地產開發商除完成地產開發外，還參與項目選址、商業運營商的選擇，並主導整個運營過程的資本運營

從功能來講，地產開發是商業地產運營的基礎和表現。地產開發是個階段性行為，而商業地產運營是個長期性行為，所以從這個角度上考慮，地產開發商並不適合整體運營的主導地位。但地產開發商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優勢，並且由於商業地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發，然後才是商業經營。地產開發商占商業地產運營的主導地位，具有先天優勢

萬達模式是地產開發商佔主導地位類型的代表，其創新性和優勢在於：地產商充分發揮自身領域優勢，通過模塊化的標准開發可大大降低項目建設成本；通過耦合大型商業，實現了商業地產運營的內在邏輯流程；在資本運營上，也不僅僅局限於住宅的短期銷售模式，而是以地產為載體（分零銷售、整體銷售、整體上市等）實現資本運營

但萬達商業地產模式有幾個特點值得我們關注，它們分別是：

商業地產運營中的地產開發具有地產項目本身的周期長、投資大的特點，以地產耦合商業，地產佔主動對其在整個項目中的利益博弈並無益處，商業運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外，資本運營未與商業運營實現耦合。商業運營與地產開發商通過契約方式的耦合，在實現商業的持續經營上（尤其是在商業低迷階段時）存在一定隱患

萬達商業地產模式要求作為項目主體的地產開發商同時擁有商業經營、資本運營方面豐富的能力

商業運營商佔主導地位

所謂商業運營商佔主導地位是指商業運營商除完成商業運營外，還參與地產開發（主要是商業選址、商業設計和商業規劃），並主導整個運營過程的資本運營

商業地產運營的核心是商業運營，無論是地產開發、資產運營，最終的盈利都需要商業運營來體現。商業運營商承擔商業地產運營的主導地位有以下優勢：商業運營商主導項目選址和前期規劃，為後期商業運營的成功提供良好基礎；商業運營更具穩定性和持續性；資產運營可與商業運營耦合，而不僅僅以地產為載體，可拓寬商業地產資產運營渠道和手段

下文以頤高商業地產模式為例，分析商業運營商佔主導地位的具體情況

頤高是一家以專業數碼連鎖業務為基礎，IT藍色房產、IT網路資訊為核心業務，融合IT相關產業於一體的全國性大型IT集團公司。其商業地產具體運營模式表現在以下幾方面：

地產耦合：頤高早期採用租賃、品牌輸出等形式實現商業擴展；近年逐漸採取購置、聯合開發等形式進入商業地產運營的前端，直接與地產開發商在資產上進行耦合，占據商業地產運營的主導地位。表現在：參與並主導商業物業的選址；用資產的形式與開發商形成強耦合；在項目之初即與開發商建立完善的開發商退出機制，獲得項目建成後的資產處置權

資本運營：頤高通過購置、聯合開發等形式獲得房屋的產權處置權，並在此基礎上建立兼顧商業經營和物業資產的資本運營模式

總結頤高資本運營模式，主要有以下幾點：資產介入商業地產開發，建立完善開發商退出機制，完成開發商的資本周期（投入並獲得合理回報）；通過物業資產的部分銷售、物業抵押、經營型貸款或引入信託投資等形式，平衡前期資產投入；部分物業長期持有，通過持續經營獲得持續的商業收益，物業增值，滿足投資人、信託基金的投資回報

頤高商業地產模式是一種典型的商業運營商占據商業地產運營主導地位的商業地產運營模式。該商業地產運營模式的創新點在於：

充分發揮了商業運營商在商業領域的專業性，通過資產的強耦合關系實現商業運營在整體項目運營的主導地位，進而實現商業地產運營以商業運營為核心；充分發揮了地產開發商在地產開發領域的專業性；完善的退出機制，保障地產開發商利益的同時，強化商業運營對項目的主導作用；除傳統商業地產資產運營模式外，還可實現以商業經營為載體的資產運營，使商業地產的運營更具有持續性；頤高商業模式事實上是實現了以商業為核心，以資本為杠桿的商業地產運營

頤高商業地產模式對商業運營商提出了新的要求，除商業運營的領域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力

比較分析

商業地產運營中的資本運營必須以地產開發和商業運營為載體，我國除商業銀行外的信託基金等形式的資本並不豐富，相關資本運營獨立體的成熟尚需時日，走到商業地產運營的主導位置尚需要一個過程，因此本文沒有對資產運營商占商業地產運營主導地位的模式進行分析。對萬達和頤高比較分析見表1

本文從商業地產運營的構成研究入手，系統分析了商業地產運營的模式和關鍵點，並主要對頤高商業地產模式進行了分析。本文的創新點在於：從系統角度分析了商業地產運營，以承擔主導地位的主體的區別為依據對目前的運營實踐進行的劃分；從構成角度出發，認為資本運營是商業地產運營的重要構成部分，同時也指出資本運營僅僅是組成部分之一，需要根據項目的實際情況選擇合適資本運營模式；商業與地產的強耦合是商業地產運營成功的關鍵，事先耦合的紐帶是資本杠桿；商業運營是商業地產運營的核心，對商業運營商承擔商業地產運營的主導地位的優勢和操作進行了分析。

關鍵字： 商業地產 運營模式 模式 運營

C. 商業地產的運作原則

一直在和一位業界的朋友爭論，原因是對商業地產的運作有不同的理解。因為理解不同，導致商業地產的操作模式不同，自然也會有不同的結果。結果中的一種情況：招商先行或租售並舉，這種情況下商業物業一般會升值；另外一種情況：只售不租或先售後招商，往往導致商業物業貶值，招商難度加大，開發商失去招商主導權，業主和入住商家無法得到期望的投資回報。
所以天津的馮新總經理，將商業地產的操作模式分為二派：一派是殺雞取蛋型，另外一派是養雞生蛋型。
不管是哪種形式，都應該以「招商」作為商業地產的核心。「只要商鋪能出租，在運營，它就具備升值的可能，從而做到「進可攻，退可守」的理想境地。「進」就是可以「帶租約銷售，」「退」就是先持有，後尋機再售，或尋求上市、REITS、或信託。」這是我在各種場合講的對招商的理解。下面是招商與銷售過程中應把握的幾個原則： 一、招商難度遠大於銷售，傭金上要有側重。
在實際操作中，很多一線的「置業代表」往往青睞銷售。為什麼呢？因為銷售後回款，他便可領取很高的傭金，而且這個過程很簡單，大多適用於投資客，這類業主的特點大多是不太懂商業運營，而追求投資回報。在實際操作中，只要銷售員明確告之單價、面積、商鋪位置，以及區域大概租金，合同就可以簽訂了！某種程度上，開發商的銷售員比投資業主更專業！
而招商會難的多，一般來講，選址的人都很熟悉區域租金和租賃的商業條款，租賃合同中對租金、物業費、空調費、取暖費、停車費、消防手續、裝修手續、廣告位、免租期、付款方式等都會有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報給地區經理、地區總經理、甚至商業總部總經理，其要親自察看區位、房型，以及合同條件，然後才會確定。甚至這些高級職位的人，可能會親自參與談判。這時，開發商的招商專員相對商家選址人員來說，不如人家專業。這個談判過程很長，難度也很高，有時十幾個條件中，只要一個條件談不攏，或者電力供應、結構形式、或物業服務內容有爭議，就談不成。
所以在市場上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個道理。解決方法是對招商人員，在工資和傭金上，要有所側重。
二、招商人員在數量上要多於銷售人員，要保持相對穩定。
對銷售人員，很多項目實行「末位淘汰制」，但對於招商人員，由於談判周期長、難度高、專業性強，所以要求人員相對穩定，講究「跟蹤」，不是「一蹴而就」的急於求成。項目招商人員，一般按業態分工，人員數量，應該2-3倍於銷售人員，考核周期要加長，考核標准也要針對招商技能和專業性及責任心三方面。
三、 招商要善於藉助專業招商機構
在招商過程中，開發商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業招商機構，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對商家的選址要求很熟悉，他們對談判會起到重要的推進作用。通過實際經驗，對品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到決定性作用。
實際工作中，可以在招商部門中，專門設置代理行（中介）管理組，負責與之鑒定合作合同，和與其所帶領的商戶的談判對接，這樣，往往起到「借船出海」的重要作用。
四、帶租約銷售，是大多數開發商接受的商業地產運營形式
在商業地產開發過程中，除了上市公司，或者極少數對資金要求不高的開發商外，大多數對現金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關系。
既然是商業地產運營的核心是招商，公司又要求營銷部門回款，那就出現了「帶租約銷售」這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問題。
「帶租約銷售」就是招商在前，銷售在後，又要將二者巧妙結合在一起，讓他們成功對接，在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高，尤其是對營銷總監，要求其比較全面，妥善處理好租房與業主的關系。
商業地產常被簡單的理解為商場、商鋪，MALL，步行街之類的購物中心（區），其實，商業地產有廣義和狹義之分。商業地產依託的應該是一個泛商業的概念。用於商業用途或者具備商業功能的地產稱之為商業地產。它應該包含了：商業街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業等等。狹義商業地產是專用於商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別於住宅、公寓、寫字樓等物業類型。

D. 商業地產項目如何推廣

一、宣傳推廣要從商業地產的終級目的出發，為招商、銷售、運營服務。
商業地產總的目標是招商、銷售及商業運營三個方面的成功。招商吸引到具有強大品牌效力的主力店，並確保商家入駐率達到85%左右；商鋪銷售任務一年的完成率最低應達到30%—50%，兩年內基本銷售完成；商業運營也就通過宣傳、推廣活動間接或直接帶來人流、產生利潤，並實現利潤的最大化。

二、在宣傳推廣中，應該明確推廣目的及審核標准。
實用而非美觀，是商業地產的推廣思路。當然，在實用的前提下，提升更多附加屬性是最佳的，但是，許多時候，宣傳推廣中的廣告推廣過於注重美觀、活動策劃過於偏重表面的熱鬧，淹沒掉了本應張揚的主題、迷失了預定的目標。

三、勾繪前景，而非強調實用、優惠。
住宅的推廣格言是：地段、地段、再地段，不行再加上降價（優惠）；商業地產不光強調地理上的優勢，還需要強調其商業上的前景。

四、自抬身價，知名度與美譽度並進，張顯品牌魅力。
有一些商業地產為了達到迅速招商、銷售的目的，頻頻參加一些展覽會，把自己混跡於普通住宅、商場項目中，這樣，短期內可能會招攬一些商家，但是也失去了在大眾心中商業地產品牌的魅力，使大眾對項目的認識等同於商場，失去好奇感，對以後的商鋪銷售工作及開業運營造成不利的因素。

E. 如何做好商業地產招商及運營管理

商業項目運營管理及招商方法：
1、首先要有一個當地市場調研，充分內了解當地的商業布局、容商場情況、經銷商情況、消費者情況。
2、確定本商場的業態定位、租金標准，做好業態規劃。
3、同步做好管理基礎資料工作，確定工作流程。
4、確定商場開業日期，商戶進場裝修日期。

項目招商是一個涵蓋范圍較為廣泛的用語，要了解什麼是項目招商，就必須知曉什麼是項目。確切的說，項目是指一系列獨特的、復雜的並相互關聯的活動，這些活動有著一個明確的目標或目的，必須在特定的時間、預算、資源限定內，依據規范完成。

F. 商業地產經營模式

雖然我這個問題我無法給出你想要的答案，
但1樓的肯定是腦殘！
別人問專業的經營問題，你在這里講游戲，還叫別人選你的答案，
我想知道上帝為什麼對他這么不公平？！

G. 商業地產銷售需要怎麼操作

商業地產的市場流向：開發企業（投資人）是商業行為------以盈利為目的（當然有社會效益）-------所以，他想得最多的是回報，那麼商業地產的回報從哪裡來？ 
A、直接銷售（如果你是開發的小鋪面，可行，如果你是做的大開間，可要小心了）； B、租賃； C、合作經營； D、自營； E、託管經營； 
這五種方式是商業地產的主要流向，作為投資行為，最希望的是最短時間內的收回投資並取得利潤，可往往不是這個結果，為什麼呢？其實，從一開始，他就沒想透其後期的回報方式，不是嗎？做策劃的都清楚，有多少開發商在一開始就特別重視此問題？甚至是房子修好了才想到招商、請代理公司。。。。。。這類現象可謂「中國特色」！  
讓我們再來細化一下吧：  
第一類：直接銷售，商業地產要實現100%的銷售如果是在一個不成熟的商圈裡幾乎是很難的一件事，原因是：給不出為各投資者一個安全、合理的投資理由，其二，產權分割並轉移後的後期管理更是無可談起，我們講，商業需要規模效應，如果沒有一個管理商，面對一萬、甚幾萬、幾十萬平米的賣場，我一個其中幾十平米的小店做任活促銷都是在無形的為別人做。。。。。  正是因為此，有了專業管理公司的介入，為了賣場的統一規劃，開發商又不得不反租之後再交給管理商，這不問題又來了：管理商的品牌、市場號召力、生命力會有多長？那個8%-10%的反租回報誰能有保證？經過這么多年的檢驗，有成功者，但能存活到今天的除了品牌名企外還有多少存活？成百上千的開發商為此一籌莫展！實踐證明，發展到今天消費者已經有了相當的認知了，不可能輕易再重新被你忽悠了！ 所以，如果開發商開發的是大框架物業，要整層出售的概率是比較低的，分割售之，你可要想好如何管理，否則，即便開業了，要不了多久也就會夭折（指零售），如果你要反租更要算好了你的回報率。其實，這種方法流行於90年代，進入本世紀後，大多都不會再這樣做了，那麼如何做呢？   第二：租賃  這就是考驗開發商底氣的時候了，如果你從一開始所選地塊就的前瞻性，如果你有比效充足的開發資金、如果你有良好的商業信譽、如果你找到一個可以信任的物管機構。。。。只要你任有一條具備，你的商業物業也一定會不愁出處，隨時間的推移，它還能給你帶來意想不到的具大的回報（舉個例子：成都人民南路90年代後期有一個爛尾樓，開發商封頂後再也無力往下做了，原先的銷售預測及結果讓他快倒了，這是，香港的一物管公司看重了此樓，於是接下了此樓，那知，通過合理的運營後，此樓在2000年後成了成都含金量最高的寫字樓，現在你就是出再高的價，他也不會賣一個平方給你），通過高額且穩定的收益，他獲得了足夠支付利息並有收益的回報，不僅如此，銀行給他的錢也不會擔心利息了，反倒因為此樓的不斷增值，還要爭著貸款給他。他成功了！   第三、合作經營，大家如果做過零售都會知道，早期進入中國市場的國外品牌企業，在中國的投資，與地產商的合作，大多是以租賃、合作經營的方式與開發商對接的，比如太平洋百貨、沃爾馬、百盛等等，特別中國內的百貨連鎖企業，為了節約開店擴張成本，他們會把有限的資金放到商品流轉上，於是，給出一部份利潤給開發商，開發商也會藉此提高整體物業的價值，拿出一部份面積來與主力店合作，其實，我們清楚，項庄舞劍，意在佩公！本人一朋友運作過一個這樣的商業樓盤：開發商與零售商（上市公司），最初是合作（利潤分成），第二年後，開發商就不要利潤了，要股份，再後來，將物業重新評估，直接直換該公司的股份，最後，實再了整體直換，借殼上市，實現了開發產權的變現，獲得高額回報。   第四、自營，如果你有足夠的准備，這也不失為一條好路子，因為：土地使用權、物業產權的增值幅度遠比利息大得多，再加上你有效的管理（自已管不了不要緊，可交給管理公司），也會讓你獲得開發回報。   第五、託管經營，特別適用於寫字樓、酒店、學校、醫院、等。 當然，並不是每一個商業物業都適合返租。   物業所處的環境(成熟商圈或不成熟商圈),物業的結構品質,商業的業態規劃方案(一線商業或二,三線商業), 開發商的資金實力等都可以作為該商業物業是否適合返租的參考條件.

H. 新商業：商業地產+零售商業到底該怎麼運作

在流行跨界混搭的今天，商業地產和零售商業迎來新變革的時期，各路商業精英都在討論一個新的概念：「新商業」，不管是互聯網電商大亨，或是實體零售連鎖，還是商業地產大佬，都在應對由信息科技應用帶來的商業環境變化，「新商業」的概念在資本市場業、資產管理界、營銷界、文創圈和創業界成為了時下最熱議的話題之一。

「新商業」文明就是信息時代的商業文明，是隨著信息技術的發展、影響而興起的新的商業文明。新商業文明下的商業模式是面向消費者的以柔性化製造、個性化營銷、社會化物流為支柱的「大規模個性化定製」。
2016年美國的黑色星期五「黑五」(感恩節後的一天)，JC Penny
透過多頻道的推廣，包括網頁展示，電視廣告，線上視頻，電郵，文宣，社交媒體，App
等方式!在新商業趨勢下，線上線下的融合，信息和體驗的傳達，商家與客戶的互動，新的商業規則都成為未來商業突破的研究方向。
早在2010年前後，就有同業精英開始進行應對「新商業」的「諾亞方舟計劃」，我們也在5年前就開始了「商業4.0」的研究。萬物聯網的時代來臨，新的體驗技術和人工智慧將在未來5年顛覆目前的商業經營方式。商業4.0是物網融合時代的新模式，我們研究對人們影響的不只是局限於五感(視、聽、嗅、味、觸)范圍，在功能與結構的需求滿足之餘需要充實到情感(右腦+商業)的滿足。我們研究的課題很多，不只有新環境下的商業模式創新，更涉及到未來的商業應用技術。在這里，我准備結合當下，對「新商業」涉及到幾個環節進行簡單的分享。
商業地產的吸金大法
中國最早開發的商業購物中心是上海恆隆廣場與港匯恆隆廣場，我1993年放下美國自己的企業，回到中國就是負責開發的這兩個項目。在最近連續三年裡，恆隆和港匯分別取得了國內購物中心租金收入坪效最高和租金單價最高的業績。恆隆廣場坪效年均超過人民幣120元/天/
，作為一個海外上市公司項目，在國際投資者的角度來看，這也是中國商業地產行業里的一個標桿。
恆隆集團在香港的商業地產，主要集中在香港銅鑼灣，那是寸土十金地方，但是在規劃港匯廣場時候，我們設計了很大的中庭，公共面積佔了45%左右。在九十年代初做前期規劃的時候，我們已經前瞻性地看到未來中庭多樣性營銷運用與運營推廣活動。今天實體店面對大鏈接時代電商的沖擊，需要有足夠體量的中庭做不同的推廣活動，這是一些成功商業地產的基因。
當時也有不同的聲音質疑港匯廣場的公共面積過大並且沒收入。「為什麼投入這么多錢做中庭?」，但是開業後多年營運數據事實證明，每一次做活動收取的租金，遠遠超過店面的租金。所有的東西都是要有一些思維突破，尤其在大鏈接的時代，萬眾創新。
但在90年代中國購物中心剛起步階段，我們結合購物中心比較成熟的國際經驗，在港匯廣場的規劃設計中創新性創造了中國第一個多廳影院，同時因為購物中心的體量非常大，需要有消防防火分區，所以被消防局從中間一刀切出13米的消防通道，當時我們思考的就是怎麼讓冷清的消防通道變活。如果各位去過港匯廣場，大家注意到的，或者覺得不錯的，就是當時創新的休閑美食步行街。
前期定位在任何時代都是非常地重要，從資產管理的角度，為什麼當時在經過亞洲金融風暴時候，我們還可以去思考做一個奢侈品的購物中心?購物中心的定位必須要著眼於未來趨勢，而不是僅僅盯住眼前的消費市場，如果按照90年代末的消費水平，中國當時還不足以支撐頂級奢侈品牌的消費市場，但是考慮到中國過去三十年的2位數的經濟增長和人均收入的提升，所以我們做了一些非常大膽的業態重整、調整，到做全中國最頂級的奢侈品購物中心。如果看恆隆公司年報，2015年租金收益是港幣41.94億，這是一個非常健康穩定現金流，這也是商業地產非常迷人之處，它是不斷有序而來的收入。
商業地產的實質是資產管理
「NOI」 Net Operating Income ，與Cap
Rate資本化率，是資產管理最重要的兩個指標，也就是怎麼樣去用一些合理管理，怎麼樣去做更好地運營與招商，去增加收入和減少開支，只有在這種情況之下，你的NOI才會增加，資本化率降低，資產就會往上增值。
在信和集團負責資產管理的時候，做的幾個項目都是防禦性措施，主要是商場改造與增值。在任何時間段都需要對整個當地市場的了解，在競爭者的新商場還沒建完前的前一兩年，信和已經啟動防禦性的整改業態提升。在資產增值過程之中，把一些使用率非常低的商業類別整改而去增加商業零售租賃面積。同時也提升不同的業態。尤其大鏈接的時代，商場更新與提升，更需要在不同的階段做不同防禦性的一些調整。
商業地產投資都有一個退出的過程，2007年時我負責香港第一個私人上市的房地產信託REIT，泓富房地產信託並對長江集團的七個物業整體收購。商業地產是有出路的，但是出路是統一經營，統一管理，整體打包出售。房地產信託就是對一些開發商物業在成熟階段的時候將它證券化。

目前在中國還沒有真正意義對一般公眾市場開放的REIT，還沒有真正開放到一般股民也可以投資的房地產信託。從趨勢來看，我認為這個也是中國必須要走下一步，可以釋放出很多重資產為輕資產管理。
當然在資產管理，其中一個重點就是怎麼節能，同時也包括調整業態、形象，這都是資產管理必須要做的事情。不管信和集團也好，恆隆集團也好，泓富房地產信託也好，基本上都有很好的資產管理，運營管理，才可以不斷地每一年NOI的提升，或者是收益提升。
講一下大鏈接時代的融資的案例，因為做商業地產是沒有辦法借高利息融資，因為借貸一般兩年或者三年就到期了，項目根本來不及完成。開發商因為借的利息成本高，如果是以股權抵押，最終會被借錢的公司把項目公司的股權接手了，做商業地產投資和借貸的時候，要想清楚項目的杠桿比例多少，利息是多少，合理嗎
正確的退出方案，大家都在講李嘉誠又跑了，其實從一個做生意的商人來講，當你的物業到了一個頂點或成熟的時候，它認為物業的價值已經到了，整體退出是一個合理的方案。最近陸家嘴的世紀廣場接手的是ARA(專門做基金跟房地產信託管理的公司)。因為ARA長江集團也有股權，所以最終還是會由原團隊繼續負責管理這個項目。
電子商務工具化
目前電子商務彌補了一些三四五線的業態不足或產品不足，所以電子商務會在中國比較普及。不過在美國，電子商務占的比例還是蠻低的。不管電子商務怎麼發達，現在到2025年，中國還會有七千家購物中心在開在建。目前電子商務買的東西很多是服裝，運動類或者鞋類的東西為主。其實說到互聯網，我一直認為web是一個工具，工具的意思你怎麼利用互聯網來結合你的客戶在來你們的購物中心之前，對你的場地及產品已經有一個基礎的認識，所以到了實體店的時候，經過自己摸、看、試再決定去買，Web的使用還是非常重要，而且已經越來越普及。
中國網路交易額，移動端已經佔了很高的比例，現在移動這么發達，中國手機網民現在已經佔到了88.9%。現在移動支付「支付寶」佔了幾乎整個市場絕對數，我相信每個人都會有支付寶、微信，不管你現在付電話費，還是付其它費用，也已經非常的普及。我有一次忘了帶皮夾子，我吃完飯以後傻在那裡，後來外婆家餐廳的服務領班看到我，我說怎麼辦，他說你有微信嗎，我說微信有，那你趕快到大眾點評點一下，買一張餐廳的券就可以用了。我馬上在微信上面買了一張餐廳的券，但是他說不能找我錢，我說沒有關系，領班將剩下的錢拿了五六瓶子可樂給我帶走。
中國一到黃金周就到處旅遊了，你可以看到支付寶在黃金周的時候花錢最多的是韓國去了，可能韓國還是女孩子去買化妝品多，泰國第二，香港第三。美國移動支付的交易量，蘋果Apple
Pay也越來越普及，幅度上升非常快。在美國的電子商務大概佔零售的13%左右，不管是Amazon亞馬遜也好，EBay
易貝也好，Walmart沃爾瑪也好，所有這些電子商務的客戶也是越來越多了。單單美國各大零售商在Cyber Monday
「剁手星期一」(黑五之後地星期一)，的個個商家Best Buy, Kors, Target, Old Navy, Toys 「R」US,
Walmart 等地網頁與社交網站的廣告都在搶聖誕節前購物的客戶
總的來講，電子商務的規模會增大，但是還是占整個零售的比例還是小。實體的商業，實體的零售是不可能因為電商的沖擊而消失了。雙十一經過五年，在2014年成長了1000倍，到了2015年到了912億，2016年1207億。當然，今年雙11加大了很多娛樂的元素，晚會、互動等等。其實你不管他們是電子商務，雙11還是在淘寶做什麼，最終還是要落地與人發生互動。反過來說，如果你把所有的實體店同一天做同樣的事情，集中打折與讓利，這個銷售額也會是非常巨大的。
大數據改變生活
今年美國大選是大家非常關注，這次大選讓所有專家跌破眼鏡，包括主流媒體，這裡面有很多的隱性條件，很多客戶不在主流媒體接受采訪，為什麼會有那麼大的誤差?之前超過百分之七八十的預測是希拉里贏，結果最後是特朗普贏。可以看到特朗普在Facebook臉書也好，在Twitter推特也好，它的粉絲是很多。
另外一個我想點到的，特朗普花了500萬美金分析美國投票公民的大數據，大數據我們聽到很多，但接連到商業地產分析客戶的時候，也是一樣的概念。因為有了精準的分析，所以Trump的廣告投放時，對什麼州的什麼鄉什麼縣等小地方，什麼人群就變成越來越針對性，這次大數據分析對於特朗普投票選民影響有一定的幫助，最終勝選的鄉縣地圖明確證明此舉。當然社交媒體本身傳的信息會遠遠比主體媒體類別多很多，這也是這次影響票投的原因。所以我想說的一句話就是，今天已經用大數據全面發力的時代，很多時候我們還在做問卷，還是用千人的問捲去分析，來決定項目上億投資與定位的時候，會有一定的誤區，也許問下來多數人很喜歡喝咖啡，吃西餐，但等你招商引進咖啡與西餐廳的時候，你發現怎麼西餐廳沒什麼人
中國目前也有一些結合電信公司數據的大數據分析公司，他們根據你使用手機的時候，可以很清晰地分析出某個商場的一公里的距離是什麼人群，三公里是什麼人群，家庭情況是什麼。全部都可以通過這些數據找到更精準的定位，有了這些資料，你的業態才知道怎麼修改與調整。有這些資料才知道是不是需要增加兒童的業態，做的活動是不是家庭的活動等等。在這方面，我相信這次我用美國總統選舉利用大數據的例子來加強大家對大數據的認知跟我們未來做調研的時候可以幫助到各位。
線上線下融合
目前常常看到的都是百貨公司死亡名單，有時候我要從另外一個角度看，看看電商死亡名單，它也是有成本的，快遞也是成本，天貓也要扣點的，人工需要錢，推廣需要錢，稅要支付，倉儲也是錢，所以電商並不是不要錢的。
實體零售商如何應對，他們也會聯合起來做一些促銷活動，購物節等活動。電商也在找實體店，亞馬在紐約34街上開了一家，它現在還要開更便利的實體店，准備在路邊提貨，第一個便利實體店會在西雅圖總部附近開始。所以電商在找實體，實體也要介入電商，不過我一直說互聯網是一個工具，重點是我們如何去使用
小米也在開實體店，小米2017年預計開200到300家。小米號稱他們的坪效是一般零售業態的20倍，因為單價很高，所以一天如果可以賣上百個手機的話，租個200平方米，平均一個手機幾千塊，它的坪效就很高。這是一個趨勢。
另外一個講到存量，有位朋友收購了一個老廠房，請了國際的設計師，把很舊的廠房改成一個多功能的辦公樓，同時多功能廳不斷地做不同的活動，拍電影也好，拍MV也好，或者是時裝發布會也好，這些老廠房的改造取決於你怎麼運營。尤其目前文化藝術娛樂的有機結合，在這個大鏈接時代的存量地產，我們怎麼運用這些有創新想法的改造使其價值最大化。
「新商業」應對變化
年到跨千禧年的時候，港匯前面有一個很大的樓梯平台，就在這個樓梯上面去做了千禧年的活動，當時是幾十萬人把那邊堵得滿滿!未來樓梯大平台會拆掉，拆掉以後有幾個好處，增加了一些租賃面積，包括那些客戶可以更直接地從地面就進來。可是當時我們在做這個樓梯大平台的時候，思維是能夠把二樓跟一樓的租金通過這個樓梯大平台把人引入，所以二樓的租金跟一樓的租金幾乎持平，這也是從商業當時前期我們規劃的一些思維。改造之後徐家匯將打造上海文化藝術展覽的聚集地了。
我的老東家恆隆集團推動了「EST」計劃,
Experience體驗, Service服務, Technology技術,
在目前這么成功的上海購物中心，恆隆還在不斷地做提升，這個就是一個成功的重要基因。根據恆隆的年報可以看到集團准備花13個億去改上海恆隆廣場跟港匯恆隆廣場。上海恆隆廣場通過對局部面積進行調整，租賃面積會擴大，尤其把地下室全部改建。恆隆引入新的「EST」改進，將會迎來新的格局，我看好未來改造好了以後租金會往上走，
商業環境時刻都在變化，而適應變化的是具有豐富經驗和善於經營的人。我很高興每次參加「CCIM」國際注冊商業地產投資師和「CPM」國際注冊資產管理師的活動，我本身也是CCIM，也是CPM，所以我一直認為一個項目成功運營最終還是人，怎麼建立一個好團隊，招到好的有專業培訓過的人員一起來工作，是非常重要的。有經驗豐富的管理團隊其實也是資產保值增值的主要發動機。
結語
「新商業」是商業文明的時代延續，新的科技和新的商業模式，歸根到底都是為了新的生活方式服務的。80後、90後有一個別稱，叫「二次元」世代，於過去的做法不同，我們提出，大鏈接時代商業地產將是主題化的體驗商業體。從營銷的角度，不管是視覺、聽覺、感覺，需要感官刺激的營銷，更需要在內容上進行文化的營銷，未來的商業不再是功能主義的剛需滿足，未來將是文化知覺的商業世代，需要感官實現文化營銷。在大連接的時代，大數據分析，精準定位，人工智慧服務，虛擬現實體驗，都將成為新的營銷手段。「新商業」需要在站高一線的前瞻角度，做好策劃定位與商業管理，與時俱進地實現項目價值最大化。

I. 什麼是商業地產運營

簡而言之，商業地產的運營主要是招商後，根據不同商業項目的規模、業態和定位，導入開發商自主開發的商業管理模式，對商業項目進行全面、有效的經營管理。

J. 商業地產怎麼運營

每個地方的做法不一樣，你可以登陸當地的規劃、建設部門的網站找到相關流程和要求。

從開發、建設、經營、管理的程序上講，房地產開發一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期准備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。
第一章： 項目決策階段
◆房地產項目可行性研究階段
房地產開發項目經董事會批准初步立項後，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究。
1、可行性研究的內容
可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。
可行性研究的主要內容有：(1)項目概況；(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規模的確定； (4)規劃設計影響和環境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環境影響和環境保護；(7)項目開發模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發建設節點計劃；(9)項目經濟及社會效益分析；(10)結論及建議。
2、可行性研究小組成員知識組成：經濟師、市場分析專家、房地產專家、建築工程專家、財會師及律師。
3、可行性研究的工作階段
1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，並對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。
投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
2）初步可行性研究，亦稱「預可行性研究」。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。
3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性後作出投資與否決策的關鍵步驟。
4）項目的評估和決策，按照國家有關規定，對於大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委託有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。 依法必須進行招標的工程建設項目中，按照工程建設項目審批管理規定，凡應報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增加有關招標的內容：建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動的具體招標范圍（全部或者部分招標）；建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動擬採用的招標組織形式（委託招標或者自行招標）；擬自行招標的，還應按照《工程建設項目自行招標試行辦法》（國家發展計劃委員會令第5號）規定報送書面材料；建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動擬採用的招標方式（公開招標或者邀請招標）；國家發展計劃委員會確定的國家重點項目和省、自治區、直轄市人民政府確定的地方重點項目，擬採用邀請招標的，應對採用邀請招標的理由作出說明；

4、可行性研究步驟
可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司接受委託或集團公司董事會立項；(2)調查研究；(3)方案選擇與優化； (4)財務評價和經濟評價；(5)編制可行性研究報告。
5、集團公司董事會通過，批准正式立項，項目進入前期開發階段。
第二章：前期准備階段
一、 獲取土地使用權。
開發商獲取土地使用權的主要方式
1） 通過行政劃撥方式取得；
2） 舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；
3） 轉讓取得；
4） 出讓方式取得（招標、拍賣、協議出讓三種方式）；
5） 聯合開發並報有關主管部門立項、審批後取得；
6） 通過司法裁決取得；
7） 通過兼並、收購等股權重組方式取得。
開發商獲取土地使用權的程序
土地使用權有償出讓的方式
出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什麼形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。
按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協議、招標、拍賣。
協議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的願望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。
招標出讓是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。
拍賣又稱競投，有些地方也叫「拍讓」。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按「價高者得」的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。
依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，建設用地凡屬於營利性的商品房開發、旅遊、商業、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，並取得《成交確認書》，然後簽訂《國有土地使用權出讓合同》。開發商取得《國有土地使用權出讓合同》後，到建管處辦理建築方案報建手續，至地籍處辦理土地證登記手續。屬協議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料：
1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文；
2）開發商營業執照或組織機構代碼證，房地產開發資質；
3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批准書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。
4）1：2000地形圖2份；
5）加蓋了「權屬已審核」的宗地圖、地籍圖各3份
6）地上附著物權屬證明；
7）土地登記申請書；
8）土地登記法人代表證明和身份證明；
9）土地登記委託書。
土地主管部門
（1）土地使用權出讓
房地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補辦出讓手續的審核和報批工作，遠郊區、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的審核和報批工作。
（2）土地使用權劃撥
房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮建設用地的劃撥手續。
區、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮建設用地的劃撥手續。
（3）徵用土地
(徵用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核後報國務院批准。
徵用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批准。
徵用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區（縣）人民政府批准。
（4）地價評估
市房地局負責城近郊區、縣土地出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作
招標受讓土地使用權申請程序
(1) 用地者見到招標公告後到指定地點索取招標文件。
(2) 用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，並到出讓地塊實地勘察，搜集資料。
(3) 用地者進行投資分析。
(4) 到指定地點辦理投資登記，提交企業工商營業執照、法人資格證明、銀行資信證明，並按規定繳納投標保證金。
(5) 用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。
(6) 收到中標通知書後，由企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，並按合同的規定支付總地價款的一定比例作為定金。
(7) 按合同的約定支付餘款。付清40%地價款後向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價後向市或區、縣房地局申請正式國有土地使用證。
拍賣受讓土地使用權申請程序
(1) 用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。
(2) 用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，並到出讓地塊實地勘察，搜集資料。
(3) 用地者進行投資分析。
(4) 到指定地點辦理競投登記，提交企業工商執照、法人資格證明、銀行資信證明，並按規定繳納競投保證金。
(5) 用地者到指定地點領取競叫牌。
(6) 用地者在規定時間、指定地點到拍賣現場參加競投。
(7) 企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，並按規定支付總地價款的一定比例作為定金。
(8) 按合同的約定支付餘款。付清40%地價款後向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區、縣房地局申領正式國有土地使用證。
屬經營性開發用地的，開發商通過招標、掛牌、競買或協議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。
二、 征地拆遷，申辦並取得《房屋拆遷許可證》。
城市房屋拆遷是對城市規劃區內國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應經濟、社會發展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。
1、拆遷方式：
1） 政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷
2） 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。
3） 拆遷人委託拆遷：適用開發商缺乏拆遷經驗時委託專門從事房屋拆遷工作的單位進行。
2、拆遷的主要內容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區、商業區、車站、生活服務設施等公共建築的建設和改造；(3)環境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環節，處於建設項目的前期工作階段。
3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：
1） 填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；
2） 建設項目批准文件；
3） 建設用地規劃許可證；
4） 國有土地使用權批准文件（建設用地批准書或劃撥決定書）
5） 拆遷代辦單位和評估機構資料。
6） 拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）
7） 有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
根據《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發房屋拆遷許可證。開發商取得《房屋拆遷許可證》後，即可組織拆遷，並與拆遷人簽訂安置補償協議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢後，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。
三、 規劃設計
建設工程規劃管理的主要內容有：建築管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發建設工程規劃許可證。 在已開發使用的城鎮國有土地范圍，項目規劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發商要向規劃局申報規劃要點，規劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據；(2)在項目建議書批復後，開發商應向規劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發選址規劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，並須同時下達規劃設計條件；(3)規劃設計條件，是項目選址後，由建設單位申請，規劃部門下達的委託設計機構進行規劃方案設計的依據性文件。開發商在完成方案設計後，須向規劃部門提出審定申請；(4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規劃許可證的必備條件；(5)開發商依據審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，並在規劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見後，應向規劃局申領建設用地規劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；(6)申領建設工程規劃許可證，是在項目列入年度正式計劃後，申請辦理開工手續之前，需進行的驗證工程建設符合規劃要求的最後法定程序，該證申辦開工的必備文件。進行營利性的房地產開發，必須取得國有土地使用權才能進行。根據《城市房地產管理法》的有關規定，房地產開發用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批准書或劃撥決定書。
1、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》。並取得《建設項目選址意見書》的附件：規劃設計（土地使用）條件
1）建設項目選址申請
城市規劃行政主管部門根據全市經濟社會發展策略、城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃等各級規劃，按照國家《城市規劃法》、《建設項目選址規劃管理辦法》等，考慮建設項目的要求，在規定期限內提出規劃方面的初審意見和選址意見。此後，由城市規劃行政主管部門會同土地管理部門並徵求項目所涉及到的有關部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對於同意的項目報政府審批後，在規定的審批期限內核發項目選址意見書。
建設項目選址意見書的主要內容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規劃選址的主要依據。
2）申辦建設用地規劃
城市建設用地規劃管理的基本是依據城市規劃確定的不同地段的土地使用性質和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經濟、合理地使用土地。城市規劃行政主管部門對城市用地進行統一的規劃管理，實行嚴格的規劃控制是實施城市規劃的基本保證。
3）委託設計單位設計，送審設計方案。
申報規劃要點。
規劃要點是計劃立項或建設工程可行性研究的規劃基本依據。計劃部門可以要求開發單位初始規劃部門對於開發項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復。當建設單位完成計劃報批手續之後，應到規劃部門申報選址定點，以獲取選址規劃意見通知書申報選址定點。辦理上述「一書一證」時，需提交以下申報資料：
1） 建設用地申請；
2） 房地產開發單位營業執照和資質證書；
3） 土地使用證或土地權屬證明；
4） 1：2000地形圖。
開發商取得《建設項目選址意見書》及《建設用地規劃許可證》後，即可同步到a\建管處辦理規劃方案報建手續，取得《建設工程規劃許可證》；b\到耕保處辦理土地徵用、轉用手續，取得《建設用地批准書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續，簽訂《國有土地使用權出讓合同》或取得《建設用地劃撥決定書》。C\到地籍處辦理《國有土地使用權證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；
2、 持規劃方案和建築方案圖紙到建管處申請建築方案報建，取得建築核位紅線圖和施工圖。建築方案報建分兩階段。
1）規劃方案審批階段，取得《規劃建築方案批准意見書》。在此階段需要提供的資料為：
a\1：2000地形圖1份；
b\1：500地形圖1份（附道路紅線及光碟）；
c\建設項目規劃建築方案圖紙1套及光碟（大型項目需提供2-3個不同設計單位的規劃方案及光碟）；
d\「一書一證」及其附件（規劃設計使用條件和規劃用地范圍線）。
2）施工圖核准階段，取得建築核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：
a\土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；
b\公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環衛、燃氣、園林、等部門審查意見或回執；
c\施工圖3份及光碟。
3、 申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建築核位紅線圖。紅線定位包括建築紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成後，當建築物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。辦理紅線定位時應提交以下資料原件：
1） 建築紅線：審批手續齊全的紅線圖、建築施工圖，以及建築紅線放線通知單。
2） 建築試放紅線：紅線圖、建築總平面圖或建築施工圖、試放紅線通知單。
3） 市政紅線：審批手續齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。
4） 若所放紅線與規劃道路或其它預留規劃控制范圍相關，建設單位還須到市規劃院提取道路坐標及其它相關數據。
4、 申辦《建設工程規劃許可通知書》，辦理完畢後憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規劃許可證》。持建築紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設工程規劃許可通知書》應提交以下資料：
1） 國有土地使用權證；
2） 城市基礎設施配套費收據；
3） 人防費收據；
4） 《建設工程規劃許可通知書》申請表；
5） 投資許可證
6） 經放線的《紅線定位冊》正本
5、 申辦《建設工程規劃許可證》。申辦完畢後開發商持《建設工程規劃許可證》至建管部門辦理建設工程正負零以上部分相關施工手續；建設工程竣工後3個月內，開發商持竣工圖申辦《建設工程規劃驗收合格證》。
《建設工程規劃許可證》時提交以下資料：
1）《建設工程規劃許可通知書》
2）經正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本；
3）經正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》；
4）垃圾處理費聯系單。
《建設工程規劃許可證》出現變更事由時，提交以下資料辦理：
1） 變更申請；
2） 工商部門更名通知、變更後的工商執照；
3） 開發商資質證明；
4） 土地變更批復；
5） 變更後的土地使用證；
6） （土地批租費、使用費）收據；
7） 原建設工程規劃許可證；
8） 建築紅線圖；
9） 抵押權人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；
10） 法院裁決項目還應提交判決書。
四、 建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察、設計、監理、施工隊伍。
項目報建總流程：
實 施 單 位 流 程 內 容 承 辦 單 位

建 設 單 位
建設項目報建登記
武漢市建設工程交易中心各有關管理機構

建 設 單 位
審核「一費制」收費認定費、核發繳款通知
各有關管理機構武漢市建設工程交易中心

招 標 申 請 人
建設單位招標申請
招標投標監督管理機構
招 標 申 請 人

對招標申請人資格審查
招標投標監督管理機構

招標人編制與備案招標文件
招標投標監督管理機構

發布招標公告
武漢市建設工程交易中心

投標申請人
投標申請人投標報名
武漢市建設工程交易中心

招標人投標申請人
招標人對投標人資格預審
武漢市建設工程交易中心

招標人
招標咨詢及答疑會
招標投標監督管理機構

投標人投標人
投標人編制與遞交投標文件
招標投標監督管理機構

招標人
組織評標委員會
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

招標人投標人
開 標
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

評標委員會、招標人
評 標
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

評標委員會、招標人
定 標
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心
招 標 人
核准招標投標情況報告
招標投標監督管理機構 各收費單位武漢市建設工程交易中心
招 標 人
中標公示，發出中標通知書
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

招標人、中標單位
簽訂合同
合同備案管理機構武漢市建設工程交易中心

招標人、中標單位
領取施工許可證
武漢市建設工程交易中心

中標單位
施工管理
武漢市建設工程交易中心

依法必須進行招標的項目范圍和規模標准，按照湖北省人民政府的規定執行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建築面積達到1000m2 的建設工程新建、擴建和改建的建築的建設工程必須進行招標。工程建設項目必須在發包前,由建設單位或其委託代理機構到市交易中心進行報建。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。報建時須交驗工程建設項目以下文書:立項的批准文件、銀行出具該工程項目資信證明、經批準的建設用地證明和規劃審批文件等。 工程建設項目的報建內容主要包括:工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資額度、工程規模、擬開工與竣工日期、發包方式、工程籌建情況。
工程建設項目報建程序：
1) 建設單位或其委託的代理機構到市交易中心領取《工程建設項目報建表》。
2) 按報建表的內容如實填寫,蓋上項目法人公章後報送市交易中心。
3) 工程建設項目立項批文、資信證明、建設用地證明、.規劃審批文件、施工圖設計文件審查批准書連同報建表同時提交。
4) 屬於試樁建設工程項目,須辦理試樁登記手續。工程建設項目的投資和建設規模發生變化時,建設單位或其委託代理機構應及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責人變更時,應辦理變更手續。
1、建設項目報建登記
凡在本市范圍內進行建設的，其建築面積達到1000m2 的建設工程或工程造價在50萬元以上的新建、擴建和改建的建築（構築物工程、市政工程及裝飾工程）應辦理工程項目的報建手續。
工作內容：
填報《武漢市建設工程項目報建表》需帶下列資料：
（一）建設項目批准文件；
（二）建設工程項目土地使用合法證明文件；
（三）施工圖設計文件審查批准書；
（四）資金證明（銀行出具的六聯單或審計報告）；
（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。
報建信息管理：
1、建設工程交易中心核實報建資料，進行現場勘踏（7個工作
日內）；
2、在交易中心媒介上發布報建信息；
3、交易中心將報建信息轉至各有關管理機構。
2、審核"一費制"收費認定表、核發繳款通知
填報《武漢市建設工程"一費制"收費認定表》按下列程序辦理
（一）在報建台領取收費認定表（共兩份）；
（二）到各執收執罰單位辦事"窗口"辦理繳費認定手續；
（三）應繳費用從工程報建開始20日內憑武漢市建設工程交易中
心（咨詢台）開具的《武漢市行政事業性收費、基金繳款
通知書》到代理銀行專櫃辦理繳款手續。其它以中標價為
計算基數的繳費項目，在招投標監督管理機構對招標投標
情況書面報告核准前按上述程序辦理。
3、投標申請人投標報名
（一）投標申請人應是《中國武漢建設》網網員，並事先（7個
工作日以上）將下述資料內容報送武漢市建設工程交易
中心，經驗證核實後輸入資料庫，作為投標報名、評標
、定標的依據資料：
1、投標申請人的營業執照；
2、資質證書；
3、投標申請人信譽檔案資料；
4、項目經理有關資料；
5、業績及其它與投標活動有關的資料。
（二）網上投標報名。網址 www.CNWHJS.com
4、招標人根據工程需要對投標申請人資格預審
工作內容：
（一）招標人根據工程需要對投標申請人投標資格預審的，應
按已發布公告的內容和要求對投標申請人進行資格預審
（二）投標申請人到武漢市建設工程交易大廳商務中心領取資
預審通知書和購買資格預審格式文件；
（三）招標人採用對投標申請人資格預審的，凡預審合格者少
於7家的，應重新發布招標公告；預審合格者過多時，
又不便直接確定的，應在武漢市建設工程交易中心採用
隨機方式抽取不少於7家的投標申請人。
5、投標文件的編制、內容、遞交和接收
工作內容：
（一）招標文件編制
投標人應根據招標文件和招標工程圖紙以及工程技術規
范要求，結合踏勘施工現場和招標答疑會所了解的情況
，編制投標文件和工程預算。投標文件編制完成後應仔
細校核，按招標文件的規定列印、裝訂、密封和標志，
並滿足招標文件要求的份數。採用標準保密化評審技術
標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規定
執行。
（二）投標文件的內容
1、投標函；
2、施工組織設計或者施工方案；
3、投標報價；
4、招標文件要求提供的其他材料。
（三）投標文件的遞交和接收
1、投標文件的遞交
投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前
，將投標文件密封送達投標地點。在投標截止時限以
前，投標人可以對所遞交的投標文件進行補充、修改
或撤回，補充、修改的內容為投標文件的組成部分。
並須按招標文件的規定進行編制、密封和標志。
2、投標文件的接收
在投標截止時間前，招標人應做好投標文件的接收工
作。在接收中應注意核對投標文件是否按招標文件的
規定進行密封和標志，並做好接收時間的記錄，未按
時或提前送達的，招標人應當拒收。

6、組織評標委員會
工作內容：
（一）招標人於開標前（上午召開的評標會應提前18小時以上
，下午召開的評標會應提前4小時以上5小時以內）在招
投標監督管理機構的監督下，通過武漢市建設工程交易
中心計算機系統按規定隨機抽取評委（詳見武建交字
[2001]7號文），並提供以下資料：
1、《武漢市建設工程交易中心抽取評標評委申請表》；
2、代理銀行代收專櫃開具的以建設面積為計算基數的"一
費制"收費項目的繳款憑據。
（二）由武漢市建設工程交易中心指定專人通知評委參加評標；
（三）武漢市建設工程交易中心負責將已抽取評委的詳細資料及
通知結果列印密封（密封套破損無效），分別交由招標人
和招投標監督管理機構簽收保存。
7、開 標
工作內容 ：
（一）招標人介紹投標單位和招投標監督?/ca>