⑴ 房地產項目融資的主體有哪些
每個房地產項目的開發，都是一個多方參與的過程。就房地產項目融資而言，主要有以下9個參與主體。 (1)項目發起人(Proiect Sponsors) 即商業房地產丌發商，是項目的實際投資者和真正主辦人，可以是單獨一家房地產丌發企業，也可由多個投資者組成聯合體。他們通常因為自身資金不足或不願承擔全部項目風險而選擇項目融資，在有限追索項目融資中，開發商除了擁有項目公司全部或部分股權外，還需要以直接或間接擔保形式為項目公司提供一定的信用支持。因此，開發商是項目融資中的真正借款人。 (2)項目公司(Proiect Company) 即項目的直接主辦人。通常，由項目發起人出資，專門為該項目成立一個單一目的的，具有獨立法人資格的項目公司，作為借款人對外融資，直接參與項目投資和項目管理，並直接承擔項目的債務責任和風險。開發商投入的資本金形成項目公司的權益，項目公司把項目I丌發風險與開發商的其他資產相隔離，實現貸款銀行對開發商的有限追索。在整個項目丌發經營過程中，項目公司作為法律和經濟上獨立的主體與各參與方發生經濟關系。項目公司也可以在經營期間轉型為商業管理公司，持有物業繼續經營。 (3)貸款銀行(Lending Bank) 貸款銀行，可以是單獨一家余融機構，也可以是多家金融機構的聯合體，這主要由貸款規模和項目風險等決定。在由多個金融機構聯合提供融資時，往往需要設立一個經理銀行(Manager)，其他為參與銀行。項目公司更多的是與經理銀行進行接觸、談判，由經理銀行負責各參與銀行之間的協調工作。這樣大大降低了項目公司工作難度。 (4)產品購買者或設施使用者(Buyers or Users) 即項目房產的銷售對象。在房地產項目融資中，入駐零售商與開發商簽訂長期租賃合同，可在一定程度上保證了項目的出租面積和租金收入，從而保證項目建成後能夠產生穩定的用於還貸的現金流，為貸款提供重要信用保證。零售商既可以作為項目發起人之一，成為項目公司股東，分享開發利潤：也可以只作為項目建成後的運營商，規避開發風險。 (5)工程承包商(Contractors) 通常，承包商通過與項目公司簽訂承包合同，負責商業地產項目的設計和建設工作，並承擔延期誤工和工程質量不合格的風險。承包商的資金情況、工程技術能力及經營紀錄，會影響貸款銀行對項目建設期風險的判斷。 (6)擔保受託方(Security Trustee) 由於貸款銀行主要以項目公司的資產及項目未來收益作為還款保證，因此為防止項目公司違約或轉移資產，貸款銀行一般都要求項目公司將其資產及收益賬戶交由一個具有信託資格的機構保管，這家機構被稱為擔保受託方。擔保受託方一般由境內商業銀行獨家或境內、外商業銀行聯合擔任。 (7)房地產項目管理公司 項目建設只是商業房地產開發投資的開始階段，最重要的是後期的經營管理。項目管理公司的專業水平和經營業績，可以在很大程度上影響貸款銀行對項目經營期風險的判斷。 (8)項目融資顧問和法律、稅收顧問(Financial，Law or Tax Adviser) 項目融資是一項系統的專業工作，需要聘請專業顧問負責融資方案的設計、分析、比較和談判，幫助開發商實現有限追索和表外 融資，並充分利用稅務虧損降低資金成本，並能保證相關法律文件的嚴謹。 (9)其它 此外，項目融資的參與方還包括保險公司、有關政府機構等等，這些都會直接影響貸款銀行對項目建設期和經營期風險的評價。
⑵ 柬埔寨金邊有哪些好的房地產項目第一次投資，求推薦幾個靠譜的，謝謝各位！
首先是摩根大廈，當地銷冠，不過目前已去化80% ; 其次是太子的現房項目，可以即回刻收租，但是需要一次性付清全答款，且因為項目比較早期，規劃略顯老舊；比較推薦金匯項目，開發商是香港盈達發展，去年10月才動工，而且將是金邊最高的建築地標，很有潛力。
⑶ 房地產有那些項目
1、國有土地使用權的出讓，房地產的開發和再開發，如徵用土地、拆遷安置、委託規專劃設計、組織屬開發建設、對舊城區土地的再開發等；
2、房地產經營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；
3、房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價和經紀代理、物業管理；
4、房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。
⑷ 房地產開發資金籌措的渠道有哪些
房地產開發資金籌措的渠道
一、匯集自有資金
一項開發項目，只要利潤率高於銀行存款利率，開發商就可以投入自有資金。自有資金包括現金和其他速動資產，以及在近期內可以收回的各種應收款等。速動資產包括各種應收的銀行票據、股票和債券(可以抵押、貼現而獲得現金的證券)，以及其他可立即售出的建成樓宇等。至於各種應收款，可包括已定合同的應收售樓款、
二、申請貸款
"杠桿效應"貸資金。利用信貸資金經營，實際就是"借雞生蛋"、"
(一)取得銀行等金融機構支持的條件
金融機構是不會輕易向開發商敞開大門的。甚至提供各種優惠和方便，取決於以下一些因素：
1. 除固定資產外，流動負債等，以便算出開發商的速動運營資本凈值。
2.因為開發商是靠開發項目完成後的租金融機構將無法收回其貸出的款項。
即項目本身的還貸能力。一般情況下，開發商應向金融機構提供其所委託的房地產咨詢機構站在第三方的公正立場上，對開發項目經濟可行性所作的評估報告。該報告應就房地產市場情況、預期的租金和售價水平及總開發成本、項目本身的收益能力和還貸能力、財務評價的有關技術經濟指標、不確定性分析的結果等提供專業性意見，以供金融機構參考。
4.房地產市場情況。辦理房地產抵押貸款的金融機構，還要通過自己的房地產市場研究人員，或委託另外的咨詢機構，就房地產市場發展的現狀與前景作出判斷，以決定是否提供抵押貸款及數額的大小。當房地產市場前景不明朗時，金融機構通常持慎重態度或嚴格貸款條件。
5.開發商在建工程情況。特別要了解開發商有多少在建工程，其工程進展狀況和租售狀況。如果開發商在建工程過多、規模過大，負擔嚴重地超過了其開發能力，則金融機構也會對貸款持慎重態度。
6.開發商的誠實可靠性。有的開發商為了獲取貸款而有意隱瞞一些情況，例如，在列出的應收款項中，實際上由於存在爭議而可能無法收回；
(二)對金融機構的選擇
隨著我國金融體制的改革，辦信貸業務的非銀行金融機構、外資銀行、
1.有良好的服務質量和辦事效率；
2、便於資金調動和轉移。
開發工程量大、也是眾多金融機構爭奪的主顧，開根據金融機構特點和性質建立相應的業務往來。
(三)具有法人地位、實行獨立經濟核算的從事房地產開發活動的企業。一般來說申請該項貸款的房地產企業應具備以下貸款條件：
(1)具備開發企業資格。即具有開發企業資格證書和工商營業執照。
(2)在貸款金融機構開立賬戶，持有貸款證。
(3)擁有一定量的自有資金。
(4)具有開發計劃。即有關部門下達的年度投資計劃和開發項目的有關批准文件。
(5)具有健全的管理機構和財務管理制度。
(6)具有還本付息的能力等。
另外，貸款金融機構對企業的實有資本、信譽、擬開發項目的成本和效益情況、開發商在建工程情況(是否超能力開發)等也將進行審核。
房地產開發企業流動資金貸款一般要經過貸款申請、貸款評估與貸款審核、貸款額度與期限核定、貸款合同和擔保合同簽訂等過程，並辦妥有關手續，最後由金融機構按貸款合同規定發放貸款。
房地產開發項目貸款。
資金貸款。這種貸款的特點是貸款只能用於規定的開發項目，周期長的開發項目，如大型住宅小區等。債務承擔者。
開發項目貸款， 其一，貸款項目必須列入當年的開發計劃；
與房地產開發企業流動資金貸款不同，金融機構參與項目的選擇，參與項目可行性研究工作，金並根據項目有關情況參與銷售價格的制定。金融編制年度貸款計劃，核定貸款額度。
當借款人不履行債務時，銀行有權依法處理並優先受償。當處理抵押房地產後的資金不足以清償債務時，銀行有權繼續向借款人追償不足部分。
可以設定抵押權的房地產有:依法取得的土地使用權；依法取得的房屋所有權及相應的土地使用權；依法取得的房屋期權；依法可抵押的其他房產等。
以劃撥方式取得的土地使用權設定抵押權的，依法處理該房地產後，應當先用處理所得的價款繳納相當於應繳納的土地出讓金的款額，金融機構貸款方可優先受償。
房地產抵押貸款對象可以是符合條件、具有可抵押的房地產的法人，也可以是具有可抵押的房地產、並具有完全民事行為能力的自然人。
房地產抵押貸款的條件除一般貸款的基本條件外，最主要的就是擁有可抵押的房地產。 房地產抵押是建立貸款關系的前提，也是取得貸款的條件。
房地產抵押貸款的程序與房地產開發企業流動資金貸款程序基本相同，不同之處在於:
其一，房地產抵押貸款的額度由貸款的金融機構根據借款人的資信程度、經營收益、申請借款金額和借款時間長短確定，但最高不超過抵押物現行作價的70%，並且抵押物的現行作價一般由具備專業資格條件的房地產評估機構評估確定。
其二，抵押合同由借款人或抵押人與貸款金融機構雙方共同簽訂，押貸款合同的不可分割的文件。
其三，定需公證的，貸款合同和抵押合同必須經公證機關公證。
三、發行債券籌資
1、發行公司債券籌集的資金與銀行貸款一樣，由於公司債券較政府債券風險大，1987年國務院發布的《企業債券管理暫行條例》規定"債券的票面利率、還本期限和納入國家控制的固定資產40%:企業債券的發售
2.企業財務會計制度符合國家規定；
3.具有償債能力；
4.企業經濟效益好，發行債券前連續三年贏利；
5.所籌集資金的用途符合國家產業政策；
6.債券利率不得高於國務院限定的水平F
7.國務院規定的其他條件。
對房地產企業而言，在此一般條件上，還有一系列的限制性規定。
⑸ 你遇到過的不停漲租金的商業地產項目有哪些
幾乎都是這樣。因為市場把購買商鋪的投資客戶，都教育成：單純的用租金回折算回報率的這種線性計算方答式。
所以，房價越高，就對租金的預期也就越高。最後，成了租金「低開高走」的趨勢。
其實很不科學，但暫時沒有其他辦法破局。、
這也就是實體越來越干不下去的原因之一，也是馬雲成功的關鍵助力之一。
⑹ 融資租賃怎樣介入房地產業
有以下三方面：
一、 房產設備類融資
1．主要是電梯、空調、消防、大樓安防系統及照明等設備（包括軟體及安裝工程等費用）。只要房地產項目前景好，房地產開發商只需自籌10-30%的現金（租賃的自籌要求大大低於開發貸款要求自籌30%以上的標准），其餘由融資租賃公司籌資解決。融資租賃可解決房地產開發10-30%的資金。
2．出售類房產設備租金的回收時限
住宅等以出售為目的的房地產項目建設期應為租賃的寬限期（即只收利息不收本金）。融資租賃公司同意開發商出售房產的前提下，設備本金的回收起始點為房產項目預售時，且隨預售進度在扣除的預售收入滾動投入項目開發後的凈現金流量，首先用於還租，以保證租金回收進度快於售樓進度，避免租賃物與租金的懸空。也就是說租金在樓盤售空之前必須全付完，至少不能出現開發商利潤都兌現了而租金還未收齊。
3．開發商持有的（商業及辦公）房產的設備租金回收
開發商以持有為目的開發的商業及辦公房產中的設備融資租賃，是租賃更典型的形式。項目的整個開發建設期均為融資租賃的寬限期，租金的回收起始於房產的出租經營時。而融資租賃的租賃期限及每期租金的數量與房產的出租狀態須保持高度的協同（收租的頻率及房產商的租金收入扣除稅費後用於還租且呈前高後低的遞增還租分布），真正體現房地產商以房養租（以房出租收入來保證融資租賃的租金支出）。
二、盤活開發商持有成熟商業物業
開發商往往持有大量優質商業、辦公物業（以長期獲得租金收益並分享房產增值的好處），但卻極大地限制了開發資金的及時周轉。雖然經營性物業抵押貸款也能解決部分高端物業的資金，但是銀行對物業的質量與規模、租客的品質等都有十分嚴格的規范，真正能達到要求的相當有限，而且能融資的數量也大打折扣（以確保銀行信貸資金的安全）。開發商將自有的成熟商業物業通過融資租賃公司進行融資，門檻更低（對租賃公司來說市場更為廣闊），融資的量更大，可依據融資租賃期內，開發商出租房產的租金收入扣除經營費稅後的余額進行拆現，讓開發商在當期獲得更多的現金用於新項目的開發。
三、 優質商業房地產的開發
當代融資租賃標的物已非簡單的機器設備，中外法規都約定，凡是列入企業固定資產的動產和不動產，都可以作為融資租賃的租賃物。目前，房產已成功融資租賃（如天津保稅區空港物流加工區投資服務中心大樓等政府辦公樓、天津空客A320 項目總裝線等廠房）；道路、橋梁已成為融資租賃標的物（如天津市薊縣濱河大街彎線段（中昌路-四中路口）道路的3.329 公里的路段；武漢四座大橋）；而且，在建工程（船塢、公路、學校）也可作為融資租賃的標的物（如舟山同基船業有限公司在建船塢碼頭構築物及設備，湖南省岳陽市政府規劃1.4億元城市南環線道路，規劃7000萬元的污水處理系統。以上詳見羅曉春《關於融資租賃項目信貸的認識》）。因此，融資租賃也可融資參與優質的、市場風險極低的商業房地產項目的開發。
⑺ 房地產開發公司經營項目有哪些
給你舉幾個例子吧（這些信息都是上市公司的公開信息）：
一、保利地產
｜經營范圍｜一級房地產開發、出租本公司開發商品房、房屋工程設計、舊樓｜
｜ ｜拆遷、道路與土方工程施工、室內裝修、冷氣工程及管理安裝、｜
｜ ｜物業管理、酒店管理、批發和零售貿易（國家專營專控商品除外｜
｜ ｜）。 ｜
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｜主營業務｜房地產開發、銷售、租賃及其物業管理 ｜
二、招商地產
經營范圍｜房地產開發經營、科研技術服務、興辦實業(具體項目另行申報)｜
｜ ｜。 ｜
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｜主營業務｜房地產開發與銷售、出租物業的經營、園區供電供水、物業管理｜
三、金融街
經營范圍｜房地產開發，銷售商品房；物業管理；新技術及產品項目投資；｜
｜ ｜技術開發；技術服務；技術咨詢；停車服務；出租辦公用房、商｜
｜ ｜業用房；健身服務；勞務服務；打字；復印；會議服務；技術培｜
｜ ｜訓；承辦展覽展示；飯店管理；餐飲管理；企業形象策劃；組織｜
｜ ｜文化交流活動；銷售百貨、工藝美術品、建築材料、機械電氣設｜
｜ ｜備安裝；貨物進出口、技術進出口、代理進出口；以下項目僅限｜
｜ ｜分公司經營；住宿、游泳池、網球場、中西餐、冷、熱飲、糕點｜
｜ ｜、美容美發、洗浴、零售煙卷、圖書期刊。 ｜
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｜主營業務｜金融街區域的總體規劃、土地開發、房地產項目開發和綜合管理｜
｜ ｜。
四、泛海建設
｜經營范圍｜承辦國內外投資開發項目；經營房地產業務及物業管理；投資興｜
｜ ｜辦實業（具體項目另行申報）；資產管理；建築設備、建築裝飾｜
｜ ｜材料的購銷；自有物業租賃。 ｜
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｜主營業務｜房地產開發經營,國內外項目投資 ｜
⑻ 房地產開發商的融資方式有哪些
有以下融資方式：
1.自有資金:開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性「門檻」。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。:
2.預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在「結構封頂」時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得「五證」，到「結構封頂」平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。
3.建設單位墊資:一種是由建築商提供部分工程材料，即「甲供材」;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。
4.銀行貸款:在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。
5.房地產信託:現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。:
6.上市融資:上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。
7.房地產資產證券化房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目;它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域;:同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。
8.聯合開發:聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。
9.開發商貼息貸款:開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種「賣方信貸」。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。
10.售後回買及回租:售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資;同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。
11.海外融資:海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展;另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。
12.融資租賃:根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。
13.非上市增資擴股:——:私募股權融資::受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。
14.夾層融資:夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求「:四證」齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。
15.債券融資:由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。
16.項目融資：所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。
⑼ 一般房地產開發公司的成本項目有哪些
政府對房地產公司的收費：
規 費 項 目 費 率 相關部門
城市基礎設施配套補償費 80.00(元/M2) 國土局建管處、市政處
防空地下室易地建設費 9層以下18(元/M2)
以上1200(元/M2) 人防辦
新增建設用地有償使用費 40.00(元/M2) 國土局耕地保護處
新菜地開發建設基金 3-6萬元/畝 國土局耕地保護處
土地契稅 轉讓成交額4% 國土局土地利用處
土地出讓金 各地拍賣價格
(100-600萬元/畝) 國土局土地利用處
土地使用費 8-10（元/M2.年） 國土局土地利用處
公共消防設施配套費 1.5-3.0(元/M2) 消防隊
水利建設基金 耕地2000元/畝，
非耕地1500元/畝 水利辦
城市房屋拆遷管理費 住宅7(元/M2)，
非住宅3(元/M2) 國土局拆遷處
征地管理費 征地補償費1.1-1.4% 國土局耕地保護處
土地登記費 0.07-4（萬元/ M2） 國土局地籍處
耕地開墾費 1.5-3.0（萬元/畝） 國土局耕地保護處
土地復墾費 0.6-2.25（萬元/公頃） 國土局耕地保護處
土地閑置費 出讓方式20%以下 國土局地籍處
土地出讓業務費 土地出讓金2% 國土局土地利用處
商業網點費 17.00(元/M2) 國土局代收
教育配套費 18.00(元/M2) 教育局
環衛開發費 5.00(元/M2) 環衛局
垃圾處理費 12.00(元/M2) 環衛局
白蟻防治費 0.50(元/M2) 衛生局
抗震審查費 1.50(元/M2) 防震辦
城建檔案費 1.00(元/M2) 建設局
勘測費 0.6(元/M2) 勘察院
臨時水電報裝費 按工程量計算（數十萬） 供電局、自來水公司
水電接入增容費 按工程量計算（上百萬） 供電局、自來水公司
市政佔道費 按工程量計算（數十萬） 城管局
排污費 按排污量計算 環保局
招標管理費 標的物0.05% 招標中心
合同監證費 合同金額2~5% 工商局
土地收益金 30.00(元/M2) 國土局
質檢費 20.00(元/M2) 質檢站
綠化費 10.00(元/M2) 綠化委
房屋維修基金 成交價的2% 房地局
房地產證辦證費 3.00(元/M2) 房地局
* 以上項目僅供參考,視各地具體情況而不同.
⑽ 什麼是金融租賃公司，房地產項目想去投融界找資金
金融租賃公司實際是一個金融機構，