如何控制房地產市場

『壹』 房地產究竟該如何調控呢！

房產建築業是國家的支柱產業之一，為了GDP怎麼可能對它高壓打擊呢，現在的房價是現行經濟發展模式的必然產物，北京等大城市的房價是不可能回落的，並且全國的房價都是不可能由政府來調控的，完全是市場說了算，就算是有人在炒房，既然能炒得起來就說明它有市場並且是供小於求的。

如果一定要控制房價我認為只有兩個辦法，一是買房一定要實名制，政府定期清查房產樓盤，禁止投資房產行為，杜絕炒房，小戶型要佔房產開發絕大多數。把房產做為國家戰略資源來管理，不是有錢想買就買的。

二是向現有房產者做出補償，將所有土地房產收歸國有，老百姓一律向政府租房住，實名制，沒有結婚證不能租，一對夫妻只能租一套，長年在外工作學習的單身由所在單位及戶籍所在地公安部門共同出具證明才可租房。
此實乃下策，非到民怨沖天社會動盪萬不得已不可使用！

我說的兩點中有些正在實行，有些在將來很可能實行！

一定要把房產提高到關系國計民生的戰略高度來管理！！

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合資建房也是不行的，在巨大的利益面前一切都會走樣，大家都想集資建房，那麼土地資源從哪裡來，合資者身份怎樣界定，如何管理投機者，這樣只能給不法商人更多的暴利空間，造成國有資產損失而已。

所以我說，只能通過國家手段將土地房產當成能源交通等等關乎國家命脈的戰略資源高度來管理才是長久之計

『貳』 如何繼續加強房地產市場調控和監管

去年以來，房地產市場調控和監管得到加強，取得了一定成效，但房地產市場存在的問題還沒有根本解決，依然是群眾關注和議論的熱點話題。2007年，將更有針對性地加強房地產市場調控和監管。總的原則是，把市場機制和政府調控結合起來，政府著重解決低收入家庭的基本住房問題，通過調控市場滿足大多數居民的住房需求，引導建立符合我國國情的住房建設和消費模式。重點是進一步調整住房供應結構，增加住房有效供給，增加面向廣大群眾的普通商品房供應，抑制住房投資投機性需求，抑制房地產價格過快上漲，加強住房保障體系建設，深入整頓和規范市場秩序，形成各方面調控和監管的合力，促進房地產市場持續穩定發展。
一是引導建立符合我國國情的住房建設和消費模式。這是一條必須長期堅持的方針。我國人口眾多，人均土地和能源佔有量低，而城鎮化快速發展和人民生活改善帶來了較大的住房需求，這就決定了我國住房建設和消費不能大量佔用土地和消耗能源。要建立合理的住房建設模式，大力發展節能省地環保型建築，通過精心設計和產業化生產，提供"面積不大功能全，造價不高品質優，佔地不多環境美"的住宅，注重舊房的有機更新和節能改造。我國正處於並將長期處於社會主義初級階段，群眾居住條件的改善是一個長期的過程，需要持久努力。要立足當前，著眼長遠，優先滿足群眾的基本住房需求，引導居民逐步改善居住條件。引導合理的住房消費模式，通過不斷完善金融、稅收等政策，支持合理消費，遏制不顧資源環境的盲目消費。積極發展二手房市場和租賃市場，引導居民適度、梯次消費。
二是切實調整住房供應結構。調整住房供應結構是房地產市場調控的重點工作，也是建立符合國情的住房建設和消費模式的重要措施。要全面做好住房狀況調查，公布和實施住房建設規劃，重點落實普通商品住房、經濟適用住房、廉租住房建設計劃，滿足普通居民合理住房需求。嚴格落實套型建築面積的結構比例要求。各級城市應把新建住房套型結構比例分解到區域，落實到具體地塊、項目。進一步運用有區別的信貸和稅收政策等經濟調節手段，引導合理的住房消費結構和供應結構。重視發展住房二、三級市場，消除房改房上市的政策性障礙，進一步發揮住房存量資源的效用。
三是繼續做好穩定住房價格工作。今年將繼續把控制住房價格過快上漲納入政府工作的目標責任制。在遏制投機、控制投資、抑制過度消費的同時，保持合理的房地產投資建設規模，抑制房地產價格過快上漲。一方面，抑制住房過旺需求，加強保有環節稅收調節，加快推進物業稅改革試點；繼續合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減少被動性需求。另一方面，增加住房有效供給，在嚴格土地管理的同時，調劑增加普通住房用地供應；抓緊出台"兩限兩競"政策的具體實施辦法，指導各地切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，並注意做好與經濟適用住房政策的銜接，切實滿足當地居民合理的自住需要。加強分類指導，對少數房價上漲過快的城市，要指導其採取切實有效措施，堅決遏制房價過快增長的勢頭。同時，加強市場動態跟蹤和監測分析。建立分區域、分住房類別的房價評價方法，為房地產市場調控提供科學的決策依據。
四是加快構建多層次住房保障體系。住房是一種基本的社會保障，各級政府應高度重視並負責解決困難群體的住房問題。各地應重視廉租住房制度建設，有步驟地將覆蓋面擴大到低收入住房困難家庭。因地制宜地採用租賃住房補貼、租金核減、實物配租等多種形式，優先解決最低收入家庭中的住房困難戶。多渠道籌集廉租房建設資金，嚴格落實以財政預算為主、住房公積金增值收益為輔的廉租住房資金籌措機制，確保土地出讓凈收益5％左右用於廉租住房建設。各地應組織新建一批小套型住房，收購、改造一批舊住房，滿足住房保障需要。建立健全住房保障對象動態管理系統，加強廉租住房規范化管理，確保政府有限的資源落實到最需要保障的家庭。改進和規范經濟適用住房制度，主要供應低收入家庭，完善購房人退出機制。加快棚戶區改造和舊住宅小區整治，讓更多的群眾特別是中低收入家庭享受到城市發展的成果。進一步改善農民工居住條件。發揮住房公積金的互助性、保障性作用。
五是繼續整頓和規范房地產市場秩序。這是緩和房價過快上漲和供應結構矛盾、保護群眾住房消費合法權益的重要方面。繼續開展房地產交易秩序專項整治後三個階段的工作，著力構建有利於市場規范運作的制度基礎和社會環境。加強對房地產項目土地出讓、規劃審批、開工建設、竣工驗收、房屋銷售全過程的監管，重點防範和制止各種規避結構調整政策、變相囤積房源等行為，嚴厲查處違規銷售、哄抬房價、虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規行為，嚴肅查處擾亂市場秩序的房地產開發企業和中介機構。對嚴重侵害群眾利益，社會反映強烈的典型案例，依法從嚴懲處並及時通過新聞媒體公布處理結果。（國研室提供）

『叄』 如何應對房地產市場競爭風險

房地產風險源於債務，舉債越多，風險越大。舉債多與儲蓄少密切相關：如果所有購房者都用儲蓄買房，則不但房價被推高的空間有限，而且即使房價下降也不會影響銀行資產負債
相關公司股票走勢中國銀行2.79+0.020.72%
表。

反過來，如果購房者全靠舉債買房，則不但房價可持續上漲，而且房價下跌必然導致銀行損失。現實中，我們看到的是二者的結合：購房者動用儲蓄（首付）越多，銀行的風險暴露和潛在損失越少；反之，則反是。
舉債過多是房地產業風險之源
房地產業很容易舉債過多。從需求看，第一，房地產開發商追求高股權和資產回報率的動機自然驅使其舉債。第二，房產價值和有限儲蓄間的巨大差距，自然使購房者產生舉債需求；尤其是在房價只漲不跌的預期下，購房者會多舉債以實現住房消費或投資獲利。
從供給看，銀行、資本市場和政府幹預，為房地產業舉債過多提供了可能，原因在於：
第一，從微觀看，銀行現行的風險管理水平，難以有效控制貸款規模和確保貸款質量。第二，只要居民收入增長，債務通常會至少同比例增長。這即是所謂「債務加速器機制」，它會使微觀風險管理技術效力下降。第三，從外部監管看，監管寬容和政府幹預也會助長舉債。鑒於房地產業對消費、投資和政府收入的巨大作用，許多國家都支持甚至干預房地產業發展，鼓勵發展房地產信貸業務。
與房地產業債務過多相伴的，往往是銀行貸款標準的放鬆。一些本來不具備償債能力的居民和企業終究會違約，導致銀行出現不良貸款。貸款增長和貸款標准放鬆導致房價高漲；而不可能永遠上漲的房價一旦回落，「債務加速器機制」就會導致更多借款人的貸款與價值比率（Loan-to-Value Ratio）和債務與收入比率（Debt-to-Income Ratio）上升，甚至使許多房產變現價值低於貸款額，進一步形成銀行不良貸款。房價的下降和借款人違約的增加會迫使銀行嚴格貸款標准，從而使借款人不但難以獲得新貸款，出現信貸緊縮、房價進一步下降和經濟緊縮。
綜上所述，舉債過多是房地產的風險之源，而儲蓄率過低、監管寬容和政府幹預加劇舉債過多。因此，保持較高儲蓄率，加強監管和減少政府幹預，是縮減房地產風險的重要辦法。
中國房地產風險之源
目前中國房地產風險相對小於其他國家，且相對容易控制，原因在於：
首先，支持中國房地產發展的基本面因素仍然存在。城市化進程和居民收入增加，決定了對房地產的實際消費需求依存，經常項目盈餘，儲蓄大於投資，沒有依賴外國資金。其次，即使房價下跌，中國銀行體系受到的沖擊有限。因為購房者所動用的儲蓄占商品房交易金額近三分之二，住房抵押貸款佔全部信貸比重遠低於美國。第三，政府有比較充足資源來應對與房價下跌有關的風險。政府不但有10多萬億元儲蓄存款，而且有包括土地在內的大量國有資產（如國有企業、土地和自然資源）。
然而，在別國發生作用的一些房地產風險機制，已經在中國顯現。例如，銀行間的激烈競爭，使銀行為保證和爭取市場份額而增加放貸，並可能放鬆貸款標准。再如，貸款與價值比率和債務與收入比率對房價和居民收入的變化十分敏感。如果房價下降，則即使貸款規模不變，貸款與房價比率會上升，借款人通過出售房產來償還貸款的能力下降。如果收入下降，則債務與收入比重上升，借款人在有生之年償還債務的能力下降。房價的下跌和居民收入的下降會在「債務加速器機制」作用下，形成逆向循環。
從趨勢看，中國房地產風險之源，將表現為可用儲蓄下降及其引致的債務增加。所謂可用儲蓄，是指一國在一定時期可以利用的儲蓄資源。該儲蓄既可能源自國內居民、企業和政府，也可能源自國外投資者。當前，中國的可用儲蓄主要是源自國內。歷年儲蓄的積累反映為金融資產的積聚。
中國儲蓄量佔20國集團儲蓄總量的比重，從2000年的7％上升到2009年的25％，居全球首位。金融市場越發達，金融的表現形式越多。自1992年商品房改革以來，儲蓄不但為中國房地產業發展提供了源源不斷的資金支持，而且極大地降低了銀行的流動性風險和信貸風險暴露。高儲蓄是防範房地產業舉債過多和金融風險上升的關鍵。
中國房地產業面臨的風險考驗
對中國房地產至關重要的儲蓄，將可能面臨三方面的沖擊：
第一，本輪信貸激增的沖擊。國際經驗表明，信貸激增最終會在若干年後出現一些銀行不良貸款，其多少取決於貸款標準的放鬆程度和貸款質量的下降程度。無疑，這將是對近年來銀行改革實際效果的檢驗。銀行風險控制水平越高，則銀行不良貸款越少，國民儲蓄損失越少。不論這些不良貸款最終以何種方式解決，最終都會表現為國民儲蓄的損失。
第二，居民儲蓄佔比相對下降的沖擊。居民儲蓄對於國民儲蓄的重要性不言而喻：盡管自1999年以來一路下降，中國居民儲蓄占國民儲蓄的比重依然在40％以上。人口老齡化的到來和居民收入占國民收入比重的下降，會減損可用儲蓄規模。因此，政府採取的提高居民收入政策的持續性和廣泛性，以及計劃生育人口政策的調整，將對緩解這一儲蓄下降趨勢至關重要。
第三，國內富人資產重配帶來的風險。目前中國居民財富的存在形式，主要為居民存款、持有債券、股票、信託產品、私募基金、房地產等。
居民的資產配置將直接影響房價。如果財富分配相對平均，則普遍性的對房地產的實際消費需求足以支持房價穩步走高。但當居民財富集中在少數人手中時，這些人將其資產配置到國內外其他金融資產的行為將沖擊房價。
即使在中國不開放資本項目的情況下，國內外經濟和投資環境變化——如美國提高利率、國內實際利率繼續為負、國內經濟增長率下降，投資收益率下降和風險上升、人民幣升值預期逆轉——會促使一些投資者通過地下錢庄以及虛報進出口和海外上市融資規模等方式，向國外重配資產。事實上，目前這個資產轉移現象已經出現。
在當前國內較多投資機會和較好收益率的情況下，包括房地產在內的國內資產對富人仍有吸引力，但本次全球金融危機提醒我們，任何平時看似不可能的小概率事件都可能打破這種均衡，導致國內可用儲蓄下降，並沖擊包括房地產在內的資產價格。
總之，中國房地產可能將面臨三個層面風險的考驗：本輪信貸激增帶來的銀行不良貸款、居民儲蓄佔比相對下降、國內富人在全球范圍內資產重配。三者都會導致國內可用儲蓄下降和債務上升壓力，從而使「債務加速器機制」發揮作用。
中國能否成功承受住第一層面風險的考驗，取決於近年銀行改革的實際效果和現在政府掌握的資源；能否成功承受住後兩個層面風險的考驗，取決於政府能否進一步推進關鍵改革。
作者為國際貨幣基金組織經濟學家，本文為個人觀點
平議
房市調控當治本
房地產風險源自舉債，其後果將由全社會埋單。
房地產的資金流動，最終可簡單歸結為銀行與購房者之間的債權債務關系。在房市向好時，即使購房者違約也不會發生不良貸款。但是，當房價下跌時，如果購房者違約，房屋變現價值將無法抵補貸款。為防止風險擴散，房價下跌要以貸款質量為保證。
在現實中，持續上漲的房價會使銀行忽視安全性和流動性，利率管制導致商業銀行競爭激烈，為尋求利潤空間而放鬆貸款標准。這引發銀行放貸過度，刺激人們舉債購房的需求，推高房價，一旦房價下跌，潛在低標准貸款者的違約必然導致銀行壞賬發生。
房價下跌必然會讓銀行自食其果，亡羊補牢。此時銀行提高新發貸款的標准，又會降低購房者貸款買房需求，並可能會引發開發商新項目現金流斷流，造成房市萎縮，進而產生連鎖反應。而這一切都源自對銀行貸款的過度依賴。
因此，房價下跌和貸款質量下降，是導致房地產風險擴散，甚而造成經濟衰退的主要因素。政府不應一味打壓房價，那樣只會飲鴆止渴，讓事情更糟。銀行應當加強體制改革，提高自身營運能力；購房者應當減少對銀行貸款的依賴，增加儲蓄購房的比率，而這需要以居民收入增長為保障。

『肆』 淺析如何做好房地產成本的管理和控制

一、前言房地產行業正逐漸由「暴利時代」向著「微利時代」發生巨大的轉變,利潤水平慢慢朝向價值方向回歸,市場向著規范化方向發展,過去的高價格和高成本的房地產開發企業經營策略獲取高額利潤已經不適用了,合理的控制並降低房地產企業的開發經營成本提高企業利潤與增強企業市場競爭力的主要手段。房地產企業在開發投資過程中,如何憑借合理控製成本,合理安排成本支出、逐步提高經營效益,實現從粗放型到集約型的轉變,進而實現房地產企業的最大利潤,這已經受到了房地產開發企業的極大關注和重視。二、房地產成本的管理和控制的現狀1、缺少一條完整的成本管理鏈條。目前,絕大多數的企業在針對成本管理的關注項目上只是做了最簡單的成本計算,並沒有進行系統全面的計算。而且,絕大多數企業過於重視企業對市場的佔有率和企業利潤,卻沒有將企業的長期放展放在第一位,缺少一套合理、完整的成本管理系統,提高房地產開發企業市場的競爭力。2、管理意識不強。近幾年,房地產開

『伍』 如何改變一個地區的房地產市場

31.住宅產業化：國家建設部一直力推的「住宅產業化」進程將改善住房建築的建造工藝、速度和效益，一旦成功將大大改進和加速各類住房的建設；
32.大企入行：由於在市場、原料、技術等多方面的因素，各行業的競爭日趨激烈。相比之下，房地產一直是利潤率相對較高的行業，不少有條件的大型企業正關注並相繼進入這個行業；
33.廠區外移：改革開放以來，中國許多城市近郊的工業園區發展迅速，而今這些園區往往已經成為擴大之後的市區的一部分，工業區的向外位移所置換出來的住房建設用地面積巨大；
34.走出國門：德國一家機構分析說，當今全球每年新增建築量中有近40%發生在中國。當前中國房地產業的發展水平在世界上已頗顯優勢。中國的開發商走出國門去開發會有很多機會，而且當地的競爭對手普遍顯弱。
35.「三農」進步：傳統農業使得土地利用處於低效率狀態，新農業的發展將會逐步解放出大量的經濟發展用地。過去中國的農村沒有注意進行良好的規劃，廣泛存在著大量自然形成的、散布在田野中的「自然村」，使得農用土地的規模性和有效性受到影響。未來農村的進步將引導農民逐步住上公寓樓，遂可騰出大量的土地。目前農村「宅基地」政策的調整也已經提上議事日程，宅基地政策的改變將為農村和郊區房地產創造土地資源；
36.城鄉一體化：在中國的不少地方，「城鄉一體化」正在成為一種新的發展方向和模式,農村長期形成的自然村正在向中心村和小城鎮進化。城鄉一體化的發展為商住型建築群帶來巨大的機會；
37.交通改善：在近年和未來的若干年中，中國城市和郊區的高速交通和軌道交通進步很快，這為居住的郊區化和遠程化提供了重要的條件；
38.技術進步：中國建築業內的技術進步十分迅速，這必將催生房地產界建造更加迅速、生活更加舒適和用材更加節約的居住空間；
39.工程移民：類似長江三峽庫區移民這樣的大規模移民在中國並非是唯一的，重大工程引起的移民會帶來重大的新城市建設商機；
40.災後重建：中國幅員廣大，難免受到地質類災害和氣候類災害的襲擊，災後重建正在從以往的簡單重建型向統一規劃和高起點的方向發展。
中國房地產業的未來還有巨大的發展空間，這包含著政治的、經濟的、文化的、市場的以及其他多方面的正面支持因素。同時，我們又必須看到在這個行業里確實還存在著不少問題，諸如——地價過高、房價過高、投資過熱、結構失衡、房型偏大、耗能過高、調控效果欠佳、「一刀切」政策、土地產出率低以及弱勢群體意見大等等。
要從根本上解決房地產業當前存在的問題，不應該對這個行業進行限制乃至壓制，而需要通過正確政策進行良好的疏導，比如——因地制宜制定政策，適當加大土地供應量，鼓勵「四節一環保」，加強規劃設計控制，增加政策類房屋的開發等等。
中國經濟和百姓生活真正期盼的是一個穩健發展的中國房地產市場，而並不是部分專家和輿論所竭力唱淡、唱空和唱衰的一個本來重要的支柱行業。大多數開發商真正希望的是一個健康公平的競爭環境，是為國家經濟和城市發展貢獻力量的理想平台，而不應廣泛地受到不負責任的批評。用「拐點論」和「百日巨變論」來評說中國的未來樓市都不妥當。如果說中國經濟的未來至少還有三十年的快速增長空間，我們就完全有理由認為——中國的房地產業未來也至少還有三十年的增長空間，以下的若干理由應當足以說明這個推論。 1.經濟成長：中國經濟已經持續多年呈兩位數增長，經濟的持續增長必然帶來城市發展、住房擴大、投資增加和流動性過剩。中國百姓的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質最為迫切的中產階級的家庭數量更呈「崛起」之勢；
2.支柱產業：以其對經濟影響的比重和所拉動的相關行業的數量（超過90個）而言，房地產業已經是今後肯定還會長期是國家和大多數各類城市的重要支柱產業；
3.人口存量：中國的人口已經超過了13億人，並且還在增長中。在中國巨大的人口和家庭總量中，目前還有相當大的比例（約70%）尚未真正解決好住房問題；
4.人口增量：中國每年的人口增量約有1,000萬人，這是一個接近澳大利亞（其國土面積與中國接近）全國人口總量的數量，僅此人口增量所引起的每年住房增量約為1億平方米（考慮了城市化比率）；
5.人口質量：中國的人口質量在發生改變。隨著經濟技術的發展，人均壽命在增長（同1995年相比，當今中國人口平均壽命增長了近2歲），健康狀況在提升，知識結構在改善，因而人們對所需住房的量和質的要求也在發生改變;
6.人口結構：人口老齡化已經成為必然趨勢，中國60歲以上的人口已經超過了3億。人口平均壽命的延長對房地產市場有直接的影響，「銀發族」已開始出現對家庭式居住和非家庭式居住等不同居住類型的選擇；
7.換房需求：當前全球最大的建築工地和住房市場都在中國。在激烈的競爭之下，居住產品正在不斷地升級和換代，吸引著有條件的人們去投資。中國當前商品住房市場中最主要的結構是改善性需求，即換房居住的需求。尚有過半數的居民對現有的住房條件不滿意。目前中國城市的人均住房面積約26平方米，此數並不大，還有提高的必要。而人均居住面積每提高1平方米，全國就會新增13億平方米的住房需求；
8.第二套房：隨著中產階級和財富人群的發展（中國中產階層在社會中所佔的比例為11.9％，社會科學文獻出版社推出的《中國中產階層調查》公布了這一數據。），有能力購買第二套住房甚至更多套住房的家庭日漸增多，其目的有自住、投資和投資加自住；
9.拆遷用房：城市化進程意味著城市不斷的改造和擴建，每年全國需要拆遷住房的家庭住房數量達1億平方米。按目前許多城市拆「1補」「2」的補償政策，每年將新增1.5～2億平方米的住房需求。考慮到部分拆遷戶會選擇貨幣補償自行購房，每年仍將會因此而新增1～1.5億平方米的住房需求；
10.政策類房：當前ZF力推廉租房、經濟適用房和限價房等政策類住房，將加大這類住房的開發量，同時有助於將商品房市場分離出來。為了保障中低收入尤其是低收入家庭的住房，各級ZF正在採取一系列政策。讓13億人真正實現「居者有其屋」的計劃，必將形成巨大的需求市場；
11.特殊住房：在大多數家庭都有獨生子女的中國，許多人在子女就讀學校附近買房或者租房，以方便照料子女就讀。另外，與先前不同，如今年輕人的結婚條件正在發生變化，年輕人結婚所需的房屋已經成為市場的重要結構之一。有專家指出，在歐美一些國家，年輕人一般大學畢業大概十年以後才買房子，購房主力是35歲以上的人。而在中國買房者不但大多是25歲到30歲的年輕人，而且出現一畢業就買房，買房就要買大房的現象。有調查顯示，25至28歲的年輕人已成為購房的中堅力量。
12.投資意識覺醒：目前中國城鄉居民儲蓄存款余額已超過20萬億元。而從整體上看，大多數人的投資意識才剛剛開始覺醒。目前中國人在國內進行理財投資的有效渠道十分有限，而股市「過山車」式的波動使得不少人仍然對不動產的投資更有興趣；
13.異地置業：無論是個人投資還是助親友買房或者方便異地工作，在異地購置房產的人士日漸增多。旅遊度假目的地的房產也逐漸開始受到重視；
14.生活方式：中國的城市相繼從現代的、工業時代的城市向後現代的、後工業時代的狀態進步，人們的生活方式對居住的要求也正發生著根本變化。隨著文化生活的進步，人們對住區有了更高的要求，新的住區更加註意居住文化的主題化，例如——健康、養身、運動、藝術和休閑等等。中國人每年的正常假期和企業年假已近日歷天數的大約20％，不少家庭對「5＋2」生活（節假日住在郊外）有了需求；
15.居住文化：在中國人的傳統投資觀念中，住房始終是第一位的。有了錢一定先置業，這種文化在短期內難以改變。據調查，中國城鎮居民收入中用於買房的比重高達30％。此外，以往傳統的「三世同堂」、「四世同堂」等習慣已發生改變，今天的年輕人和老年人更多地希望分開居住，互不幹擾，但又保持著「一碗湯」（相距不遠，可以相互照應）的距離。還有，大多數國人不習慣於租房，這使得中國人的租房率在全世界顯得相當低。有條件買房的人們寧買不租，這是一個難以改變的文化習慣；
16.商業發展：有義大利機構分析認為，二00四年中國的零售業相當於當時的義大利，而從五年之後（二00九年）開始，每年中國的零售業增長量將等於一個義大利。隨著百姓購買力的迅速進步，中國未來的城鄉商業還會有巨大的發展空間，而商業的發展會帶來新的生活方式和開發機會；
17.地方發展：國家的發展基於地方的發展，地方發展最主要的原動力之一是土地梯級利用和土地價值變現。目前，地方財政收入中土地出讓收入的比重高達50％左右，可謂「土地財政」。故各地房地產發展的背後有著充足的政治動力；
18.城市化進程：三十年前，中國的城市人口僅有1.72億，如今已達5.77億。目前中國的人口城市化率約45％，而中等發達國家平均為61％，高收入國家則平均為78％。南美大國巴西屬於發展中國家，城市比率也已達到86％。中國城市發展的空間還很大。人口城市化率每增加1％，就意味著新增城市人口約1,300萬，新增住房需求約3.25億平方米；
19.城市遞進：中國縣級以上的城市多達近三千個。隨著上一級城市在發展中不可避免地發生的商務成本的上升，各種類型的城市會呈「梯級成長」之狀態，這種狀態往往會引起投資地點和方向的轉移；
20.城鄉改造：近年來中國城市中的舊城改造從未停步。除了必要的保護性建築之外，大量的舊城應該改造、必須改造也能夠改造。不少城市近郊的村屯改造也正在如火如荼地進行，這有助於農村經濟的轉型和土地的高效利用；
21.土地供應：由於歷史和地理的因素，在中國人多地少。可用於城市建設的土地受到嚴格控制。土地供應愈緊張，人們對住房的要求往往愈強烈。「18億畝」耕地控制限是必要的，但我們應注意到在每年的耕地減少量中，用於商住開發的土地還不到10％，其餘的是生態退耕用地、農業結構調整用地、災毀地以及特殊用地等。中國的海岸線很長，東部相對發達地區在合理的規劃之下，充分利用近海資源填海造地，是發展居住的一種好方法；
22.「觀望」過後：商品房價的升高主要是因為地價上升、拆遷成本上升、材料成本上升及通貨膨脹等原因。當前中國不少城市的百姓對於近期購房持觀望態度，期望房價出現大幅回落，並不意味著「需求萎縮」而當觀望目標未能實現後，原本存在的剛性需求必會引發新的市場狀態，個別地方可能還會出現短時效果「井噴」現象；
23.貨幣升值：人民幣在過去的半年之內升值了近7％。人民幣現在和將來的持續升值，使中國人的投資信心和投資能力在悄然地發生著改變；
24.國際差異：中國東部重要的沿海城市，尤其是北京、上海、廣州、深圳等國際化都市的房價，與亞太地區同類型城市（如東京、首爾、台北、香港和新加坡等）的房價相比，仍存在著數倍的差距。此外，中國的房地產加上建築業所佔GDP的比重剛過10％，而發達國家的房地產在GDP中所佔比重在相當長的時期內超過了20％；
25.境外熱錢：人民幣的升值預期，使得不少的境外熱錢欲通過在境內置業獲取特殊收益。據統計，今年一季度湧入的熱錢達851億美元，為歷史上最高值；
26.「灰色收入」：國內有一部分人有「灰色收入」已是不爭的事實。不少地方的各類行政幹部的灰色收入高於薪酬，這個可能涉及數萬億元的巨額資金已經成為樓市結構中的一個重要因素；
27.經濟安全：由於房地產在國家和地方的經濟角色中的支柱作用，各級ZF並不希望房價和銷量的大起大落，這是一個可能危及國家經濟安全的嚴肅問題。一個已經有80%以上百姓擁有自己房產的國家，不會贊同房價大落引起的百姓「負資產」狀態；
28.社會穩定：由於房地產業及其市場在國民經濟和百姓生活中十分特殊的地位，房地產的健康發展對國家的綜合影響巨大。穩定是第一位的，行業的調控政策應當因地制宜和設有底限；
29.政策調整：當前的房地產政策中尚存在一些不盡合理的內容，有些也只是暫時性的政策。隨著今後政策的進步和完善，房地產將獲得更加理性的發展空間；
30.回歸理性：經過近幾年一系列政策措施的苛嚴行動，房地產商的開發行為和百姓的市場行為已經逐步地理性化，這將會有效地影響行業未來成長的理性化；
火星炯

『陸』 如何做好房地產行業

原標題：2019年7月中國房地產行業市場分析：行業規模增速放緩，二線城市或將迎來投資良機

下半年房企直面三大難題：融資收緊、拿地競爭、銷售乏力

2019年被房地產行業普遍視為市場「小年」，那麼，前7月房企業績如何?中指研究院數據顯示，2019年1-7月，TOP100房企銷售額均值達636.7億元，規模破千億元的房企增加至15家。同時，克而瑞數據顯示，今年前7月，TOP100房企累計業績同比增速在4%左右，行業整體規模增速較2018年顯著放緩，房企各梯隊銷售金額門檻較去年同期都略有提升。

58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者分析稱，整體下半年對於房企來說都是壓力頗大的階段，面臨的融資收緊、拿地競爭、銷售乏力的壓力甚至會明顯高於上半年。

銷售過千億房企達15家

房地產資源繼續向龍頭企業集中。中指研究院數據顯示，2019年1-7月，房企銷售額穩步增長，共有15家銷售額突破千億元。

具體來看，2019年1-7月，銷售額超過千億元的企業均值為2043.7億元，TOP10房企銷售業績同比增長率均值為12.7%。碧桂園、萬科、恆大、保利、融創銷售額超2000億元;中海、綠地、新城等10家房企銷售額超1000億元位列第二陣營;500億~1000億元、100億~500億元的企業分別為23家、62家，銷售額均值分別為693.2億元、275.3億元。

值得注意的是，前7月各梯隊房企的的銷售金額門檻均有提升，TOP100房企門檻提升至155.6億元。

從銷售面積來看，房企銷售面積TOP100均值達461.0萬平方米。2019年1-7月份，銷售面積超千萬平方米的企業達9家，碧桂園、恆大、萬科銷售面積穩居前三，保利、融創、綠地分列其後，其中碧桂園銷售面積最高為4786.1萬平方米。

2019年1-7月中國房地產企業銷售業績TOP10統計情況

數據來源：前瞻產業研究院整理

中指研究院認為，前7月房企銷售業績穩步增長，行業進入精細化競爭階段，企業在融資、拿地、產品打造等均面臨挑戰。在融資方面，國家嚴控房地產金融風險，房企資金壓力不減，在此情形下，房企積極通過多渠道進行融資，融資規模保持增長。

張波告訴記者，整體下半年對於房企來說都是壓力頗大的階段，面臨的融資收緊、拿地競爭、銷售乏力的壓力甚至會明顯高於上半年。以往三季度由於處於暑期，天氣炎熱，往往是傳統意義上的淡季，而四季度的銷售量往往會占據上半年乃至全年的三分之一強。而今年則有所不同，房企的沖刺階段已經從四季度前置到三季度，三季度能否抓住機遇快速拉動銷售，成為房企全年能否完成即定目標的重要一環。

《每日經濟新聞》記者注意到，前7月百強企業集中提升再次趨緩，其中TOP10和TOP20集中度提升速度均較2018年提升1個百分點，而TOP30之後集中度提升速度明顯下降。

「雖然大型房企同比增速放緩，但是仍高於全國成交總量，增長的絕對數仍處於較高規模，因此對於集中度的提升仍是主要力量，但提升速度將會放緩。」億翰智庫研究總監於小雨表示。

房企如何完成全年目標?

實際上，規模房企中如龍湖、世茂在7月已有意放緩腳步。從土地端可見，7月有近6成百強房企單月拿地金額遠低於前6個月平均值，建業、合景泰富等甚至本月尚未拿地。當然，也有萬科、中海等現金流充足、融資成本低、抵禦風險能力強的規模房企，拿地熱情繼續高漲。

「在上半年積極補充土儲之後，放緩投資節奏有助於這些房企控制風險。」有機構人士分析指出。

克而瑞認為，在房企投資布局方面，一線城市由於供給有限，基本處於穩定水平，三四線城市需求釋放見頂，熱度不再，房企正撤離。在「因城施策、一城一策」的調控基調下，土地市場回歸理性之時，二線城市或迎來投資良機。

相較拿地，或許「促銷售、抓回款」是大多數房企下半年主要把持的策略。結合典型房企的銷售目標來看，大部分企業有60%以上業績目標需要集中在下半年完成。

於小雨指出，7月單月房企銷售增速掉頭繼續下行，但基於前期銷售目標完成情況，預計全年完成企業銷售目標壓力不大。「主要因為2019年初，全國銷售規模增速大幅下降成為行業共識，在此背景下，2019年企業銷售目標增速大幅下調，普遍維持在20%~30%。然而2019年上半年行業實現超預期增長，因此全年的業績完成壓力並不是太大，但也難以實現高增。」

張波告訴記者，對於負債率過高的房企，當下重點必然還是將企業的負債率降到合理水平，適當犧牲一些規模化速度，甚至是通過將部分項目轉讓的方式來快速實現資金迴流都是非常理性的做法。對於非正常事件影響的房企，本質上社會還是會更多關注於企業本身，只要企業的產品本身具有競爭力，長期來看企業的美譽度還會持續提升，因此更為重要是的將焦點放到企業自身經營上來，這或是應對危機的有效舉措。

張波認為，對於增速放緩的房企而言，在沖銷售的同時，控風險依然是重點。如已有部分城市郊縣區域地塊流拍，熱度分化顯著，房企投資就需更加謹慎，策略上聚焦二線城市優質地塊，不拿高價地，警惕土拍過熱核心城市未來的調控風險。可關注有產業支撐部、人口導入的三四線城市。

——更多數據來源及分析請參考於前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。

『柒』 房地產的成本如何控制

房地產的成本如何控制？
從橫向上講：在不偷工減料的情況下，盡量壓低施工期限減少不必要的人工費，打通供貨渠道以便難道更低廉的原材料！
從縱向上來說，房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就是通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行政管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。
要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位。說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發成本，橫向管部門費用。
建立成本管理體系，需要按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的「組織架構」的職責進行分解，分解到執行主體，而且細化到對應責任人，令全員實施自覺的成本管理行為，一般統稱目標成本。
項目總投資主要包括土地徵用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建築安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。
成本管理一般分以下幾個階段：
1、項目總投資估算階段 ；
2、項目總投資估算深化；
3、工程概算與設計 ；
4、 項目總投資預算；
5、項目施工階段成本管理 ；
6、工程竣工結算 ；
7、項目總投資決算 。

『捌』 政府對樓市怎麼控制1

房價短期下跌，下半年將先普跌現象，買房的好時機到了，這次的調控比以往都不一樣專，銀行准備金率例加屬數次了達到歷史高位的20.5%，以犧牲經濟來調控物價上漲，不到目的誓不罷休的味道，緊縮的貨幣政策迫使開發商降價銷售回籠資金，加上最近的政策干預使5000億熱錢撤離了房地產市場，5月初以來，各大一線城市房價已出現拐點，在緊縮貨幣政策預期下，下半年房價下跌將普遍化，二三線城市將不可逆轉跟隨，政策強硬起來，誰都逃不了。

『玖』 房地產成本如何控制管理

成本抄采購系統可以對房地產企業項目的項目估算、項目預算、合同支付、竣工結算等進行項目成本全生命周期信息化管控，實現多角色、多場景、多維度智慧高效協同的智能信息化管理雲。滿惠科技成本采購雲，是一個功能強大、平台一體化的信息管理系統，具有以下亮點：
1、全域成本統籌，節省成本費用
建立事前預算、事中控制到事後分析的全域費用管控，實時掌控成本運營狀況，優化資源配置，實現企業內控到協同共贏。
2、智能成本核算，提高工作效率
智能記賬和精準數據核算，減輕財務人員高強度的審核、記賬工作，將被動工作轉化為主動管理，提高工作效率。
3、成本動態監管，降低運營風險
以動態成本監控為中心，實現當前動態成本與目標成本的對比分析，智能化、系統化、數字化控制體系，讓企業支出可算、可控、可省。
4、數據高效互聯，支撐科學決策
與財務工作系統無縫集成，實現業務和財務數據的互聯互通，打通數據孤島，為財務決策提供實時、精準、有效的數據支撐。