什麼是房地產項目

Ⅰ 什麼是房地產銷控

銷控，即房產商保留房源，一般項目多少都會有一定比例，留至項目結束再賣。部分房產商宣稱已經賣光樓盤的銷控房，年關悄然低價入市，且價格低於市場價，眼疾手快者得。在一個樓盤的產品當中，由於位置、戶型等方面因素的不同，自然有優劣好壞之分，「銷控」通行的情況是優先出售戶型或者位置等條件不是很好的產品，而把好位置、好戶型的產品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售。從而規避了這些戶型無法銷售的風險，也有利於好的產品在後期賣出更高的價錢。

在整個樓盤營銷過程中，房地產開發商保留一定比例的房源，分時間段、分批根據市場變化情況，按一定比例推出上市銷售，甚至留至項目結束時再對外銷售，逐步消化房源，最終達成銷售計劃，是實現項目利潤最大化的捷徑。這樣可以有效地控制房源，而且後期的好房源面市時，正處於價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。此即為銷售控制。

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銷控作用

銷控是實現項目利潤最大化的捷徑。房產與其他消費品不同，它的生產周期很長，市場需求變化後供給是不可調節的，只能以銷控來實現微調。一個項目開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節拍，在先導期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個期間內供應的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現均衡銷售。

如果一個項目的市場需求把握不準或是規劃設計不科學，那麼能夠挽救項目的就只能是營銷策劃和銷售控制了，房產關乎人的終極需求，影響的因素太多，市場需求把握不準的幾率很大，且建築結果是不可調整的，那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開發商生存的核心能力因素之一了。

Ⅱ 什麼是房地產項目的特徵

【房地產估價師考訊】 房地產投資項目有其獨特的特徵，這些特徵影響其總價值。 一、.位置固定性（不可移動性） 位置固定性也可以稱為不可移動性，是房地產資產最重要的一個特性。對於股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財產來說，如果持有人所在地沒有交易市 場，那麼他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場的地方去進行交易。然 而，房地產就截然不同了，它不僅受地區經濟的束縛，還受到其周圍環境的影響。所謂房地產的價值就在於其位置，房地產不能脫離周圍的環境而單獨存在，就是強調了位置對房地產投資的重要性。 房地產資產的不可移動性，要求房地產所處的區位必須對開發商、置業投資者和租客都具有吸引力。也就是說能使開發商通過開發投資獲取適當的開發利潤，使置業投資者能獲取合理、穩定的經常性收益，使租客能方便地開展其經營 活動以賺取正常的經營利潤並具備支付租金的能力。 當投資者准備進行一項房地產投資時，很重視對房地產所處宏觀區位的研究。很顯然，租客肯定不願意長期租用環境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區內的物業。此外，房地產投資價值的高低，不僅受其當前凈租金水平的影響，而且與其所處地區的物業整體升值潛力密切相關。 由於房地產資產的不可移動性，投資者在進行投資決策時，對未來的地區環境的可能變化和某宗具體物業的考慮是並重的。通過對城市規劃的了解和分析，就可以做到正確並有預見性地選擇投資地點。 二、壽命周期長 土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以根據法律規定延長;地上建築物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此房地產具有壽命周期長的特點，房地產投資是一種長期投資。 房地產同時具有經濟壽命和自然壽命。經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產的經營收益大於其運營成本，即凈收益大於零的持續時間;自然壽命則是指房地產從地上建築物建成投入使用開始，直至建築物由於主要結構構件和 設備的自然老化或損壞，不能繼續保證安全使用的持續時間。 自然壽命一般要比經濟壽命長得多。從理論上來說，當房地產的維護費用高到沒有租客問津時，乾脆就讓它空置在那裡。但實際情況是，如果房地產的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命，因為如果對建築物進行一些更新改造、改變建築物的使用性質或目標租客的類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產少得多的投資，繼續獲取可觀的收益。 國外的研究表明，房地產的經濟壽命與其使用性質相關。一般來說，公寓、酒店、劇院建築的經濟壽命是40年，工業廠房、普通住宅、寫字樓的經濟壽命是45年，銀行、零售商業用房的經濟壽命是50年，倉儲用房的經濟壽命是60年，鄉村建築的經濟壽命是25年。應該指出的是，稅法中規定的有關固定資產投資回收或折舊年限，往往是根據國家的稅收政策來確定的，並不一定和房地產的經濟壽命或自然壽命相同。

Ⅲ 房地產項目屬性是什麼意思

房產性質也就是房產的屬性。如國有房產、集體房產。

根據國家住房與城鄉建設部和現行房產測繪的相關政策規定，房屋按產權性質總共分為八大類：

第一類：國有房產，即歸國家所有的房產。具體又分三個細類：直管產、自管產、軍產。直管產又分中央級公產、市級公產、區(縣)級公產和撥用產。

第二類：集體所有房產，指城市集體所有制單位投資建造、購買的房產。

第三類：私有房產，包括中國公民、港澳台同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人投資建造或購買的房產以及中國公民投資的私營企業投資建造、購買的房產。

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房地產商品的特點：不完全競爭性有市場交換必有市場競爭。

房地產市場作為一種商品市場，當然也具有競爭性。但是，由於房地產商品的特殊性，導致房地產市場的競爭性是由多種因素造成的。

1)由於土地的有限性、不可再生性決定了土地供給的稀缺性。土地所有權的壟斷性，又使得房地產市場的壟斷性增強，使市場供給主體間的競爭不充分。

2)由於房地產商品自身的固定性，在不同地域之間很難形成完全的市場競爭。

3)由於房地產商品自身的差異性，房地產交易都是個別成交的，在市場上不能互相替代，也就不會形成完全的競爭。

4)由於房地產商品的使用周期長，房地產交易數額巨大，房地產市場中的需求主體在數量上是有限的，這也使得房地產市場競爭的廣泛性受到很多限制。

5)由於房地產商品的稀缺性，對國民經濟發展的重要性及房地產商品利用後果的社會性，從而導致國家對房地產交易有強烈的干預性。

Ⅳ 房地產中的項目形象是指什麼

主要指的的項目主要形象，像豪宅、普通住宅或者高端、中高端、低端等，還指的是項目的形象包裝以什麼形象推廣面對市場。

Ⅳ 房地產項目開發具體流程是什麼

第一部分，房地產開發公司的准備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標准、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建築工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標准和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標准或要求的，作退件處理並要求限期整改。

第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規定應當提交的其他文件。

Ⅵ 房地產項目的概念設計是什麼意思

房地產項目的設計分為三個階段：方案設計、初設和施工圖設計；概念設計就是方案設計。簡單來說就是遵照地塊的經濟指標，按照相關規范要求，在滿足容積率做夠的情況下，進行地塊的整體布局，需要細化到物業形態、動線組織、建築立面、戶型設計等各方面。

Ⅶ 什麼是房地產聯合開發

一、聯合開發房地產行為的法律性質和特徵：
所謂聯合開發房地產，指依照雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建築房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發企業，我們稱之為建築方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產項都可以納入聯合開發房地產的范疇，不限於一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限於進行房地產開發經營，也可以是建房自用；不限於雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限於在城市規劃區國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯合建房。
在現實生活中，從房地產的聯合開發的組織形式和合同的性質可以看出其為一種典型的聯營合同，根據雙方在合作方式及組織形式的不同，聯合開發房地產可以採取以下三種方式：
（一）組建新的法人。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條的規定：「依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產」，從而確立了以土地使用權出資進行房地產合作開發的法律依據。由雙方出資或提供土地依法成立項目公司，以項目公司的名義進行開發，雙方按照出資比例或通過合同約定承擔風險、分享收益，這種以項目公司的方式開發相對而言可以減少糾紛發生的概率。但同時其不足之處也很多：譬如組建項目公司需要一定的時間，成立規范的管理機構，費用較高且容易錯過商機；再譬如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續，一來需要一定的周期，二則當土地使用權是劃撥取得時這一手續就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以後上交聯合開發各方，需支付較高的財務成本，對合作者來講這當然是不合算的。
（二）組建聯合管理機構。即由合作雙方各自派遣若幹人員組成聯合管理機構，其職責是協調雙方在聯合開發中發生的各種關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作、管理開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在於它僅能作為內部的管理機構，並非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能獨立對外承擔民事責任，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，並且注意避免對外使用聯合管理機構的名義進行有關的民事活動。實踐中，曾出現過某建築施工企業將某項目的「聯建辦公室」訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那麼簡單了：某項目聯合開發雙方組建的「聯合管理委員會」不但行使內部只能，而且堂而皇之地掛起排子，刻制印章並簽定了《建築工程施工合同》，最終後因拖欠工程款施工單位將聯合開發雙方都告上法庭。為了不出現這種情況，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，並且注意避免對外使用聯合管理機構的名義。
（三）既不成立項目公司，也不成立聯合機構，而是按照合同的約定各自獨立履行義務、分享收益。這種方式主要用於相對簡單的項目。
上述後兩種方式其相對於成立項目公司的經營方式來說是一種相對鬆散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產生糾紛，而且在實踐中爭議較大的一個問題是：聯合開發雙方是否對因項目產生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產生）都承擔連帶責任？如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權，另一方出資金，雙方在項目完成後，共同出售，共擔風險，共享利益的，則此類合同就是合夥合同，這種聯營則為合夥型聯營，雙方應對聯合開發項目產生的債務互負連帶責任。由合作雙方完全通過合同來約定彼此在聯合開發中的權利義務的，如果雙方為各自獨立經營的，如合同一方明確只提供土地，另一方只是負責在該土地上完成一定的建築任務的，且建築方在完成建築任務後將獲得一定數量的房屋作為回報的，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，由雙方對各自的行為獨立承擔責任。如果雙方通過合同的約定一方只提供資金而不參與項目的任何操作，只是在項目完成後取得一定數量的房屋作為回報，並且通過合同約定自己不承擔在該項目開發過程中產生的任何風險及責任的，則是以形式上的聯合開發達到實質上企業相互之間融資的非法目的，不符合我國法律的有關規定，應當認定為無效合同。
有的觀點認為，聯合開發的項目由雙方共同經營、共負盈虧，本著權利義務對等的原則作為利益共同體的雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任，至於雙方在聯合開發協議中對各自責任所做的劃分不能產生對外效力，只能作為內部追償的依據。按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯合開發項目產生，就可以判令聯合開發雙方承擔連帶責任，而不必具體分清誰的責任或哪一方對外簽字的，也不受聯合開發合同中關於各自責任的劃分的影響。產生這種觀點主要是因為對聯合開發的行為沒有進行法律定性，其實聯合開發的行為因為雙方的簽訂的合同內容不一樣，承擔的權利義務不一樣，而導致不同的法律性質和法律後果，因此房地產聯合開發合同成為房地產聯合開發行為中的最重要關鍵之處，簽定完備的聯合開發合同是避免糾紛的關鍵。
二、房地產聯合開發合同糾紛的特點
房地產開發項目有大有小，大到佔地幾千畝建築面積達幾十萬平方米的小區，小到一棟獨立的單體樓建築均屬於這一范疇。房地產開發投入的資金較大，生產的周期較長，涉及的法律、法規及政策面較廣容易產生糾紛。房地產聯合開發合同糾紛的特點是，訴訟標的大，糾紛內容復雜，糾紛各方訴訟利益重，訴訟周期也較長。另外這類糾紛所涉及法律法規以及國家的政策面廣。無論是最高人民法院公布的案例還是在互聯網上，全國各在關於合作開發的糾紛非常多，據不完全統計，合作開發糾紛在房地產訴訟案件中佔有很大比例。
據網上報道，成都金地房產公司和新特實業有限公司合夥開發某花園工程。金地房產公司出資負責整體開發，新特公司以土地使用權入股合作開發。兩公司在合作開發某花園工程過程中，由於新特公司所出的土地升值較大，由此提出增加開發收益，而負責整體開發施工的金地公司認為新特公司的要求違背了合同原意。同時，在金地公司實際售房過程中，新特公司認為價格偏低，有損其利益，曾多次派人到某花園張貼「告客戶書」，影響了房屋銷售，由此引發雙方矛盾。並由此引發嚴重暴力事件，當地公安局還為此專門成立專案組。
三、房地產聯合開發合同的主體。
房地產聯合開發，就是依據當事人的約定，經國家職能部門批准，就合作建設房地產項目，各方共同出資，共同開發的聯合經營行為。根據目前的法律規定，房地產聯合開發行為要合法有效，合作項目必須獲得政府有關職能部門的批准，並獲得規劃、土地使用、固定資產投資、施工建設等有關行政審批手續。同時，聯合開發合同不得違反國家的法律法規。因此，房地產聯合開發合同的主體是特殊主體。
具有法定房地產開發資質的企業才能開發房地產，國家法律和地方法規都對開發企業的注冊資本金及專業技術人員的條件作了明確的規定。並對開發企業的資質等級的條件以及不同等級的企業所能開發的房屋面積也作了規定。作出這些特殊規定，是確保進入該領域的公司應具備相應的條件及開發能力，是把不具備開發資質的企業嚴格區分開來。擁有房地產開發資質的企業，不僅能獨立開發，也能聯合開發房地產項目。雖不具備房地產開發資質，但具有土地使用權的企事業單位，可用土地使用權參與聯合開發房地產項目。擁有土地使用權而不具備開發資質的企事業單位，雖不能獨自開發房地產項目，但如果用自有的土地使用權與有開發資質的房地產開發企業聯合開發，並經國家職能部門批準的，其聯建合同視為有效。這一類特殊主體簽訂有效聯建合同的前提是：必須擁有土地使用權，必須將擁有的土地使用權作為聯合開發的出資形式，聯合開發合同必須經政府職能部門批准，聯合開發的另一方必須具備相應的房地產開發資質證書。
自2005年8月1日起施行《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三節規定：合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。

四、房地產聯合開發合同糾紛的幾種類型。
（一）因無效合同引起的糾紛
1、名為房地產聯合開發，實為借貸。不具有開發資質的企業以出資的形式參與房地產項目的聯建。這類聯建的特點是：（1）參與聯建合同的主體中至少有一方既不具有房地產開發資格，也不是用土地使用權出資。（2）聯建合同中明確寫明保底條款（有的是現金保底，有的是房屋保底）；有的雖不寫明保底條款，但往往有返還本金及利息的約定或者有項目完成後分紅或分利的約定。（3）無開發資格的出資方不參與聯建過程或開發經營。
2、名為房地產聯合開發，實為項目轉讓。房地產項目轉讓必須符合法律法規規定的條件和程序。有的項目權人以聯建合同的形式將開發項目轉讓給其他企業，並不到有關部門辦理項目轉讓及土地使用權過戶手續。這類聯建的特點是：（1）這類合同的轉讓方一般為擁有項目開發權的房地產企業，受讓方有的是房地產開發公司，有的則不是房地產開發公司，還有的甚至是自然人。（2）這類項目的轉讓，有的根本不具備項目轉讓的條件，也沒有得到職能部門的批准。（3）聯建合同雙方既不辦理項目轉讓手續，也不辦理土地使用權過戶手續。（4）這類合同標題是聯建合同，內容則是開發項目權利義務的全部轉讓。
3、無房地產開發資質的企業參與聯建。無房地產開發資質的企業用聯建合同的形式參與聯建。這類聯建的特點：（1）其中聯建的一方沒有開發資質。（2）無開發資質的一方不僅出資，還參與項目開發和經營。（3）聯建合同沒有也不可能到職能部門的審批手續。
4、建立在違法建設項目上的聯建合同。比如項目還未得到國家職能部門批准，聯建雙方就違法建設施工，一方並沒有土地使用權等。比如江西省南昌市工商行政管理局與中國人民保險公司南昌分公司等聯合開發方房地產合同上訴案中，二審法院認為，《聯合開發工程協議書》系市工商局、萬信社與市保險公司簽訂的聯合開發房地產項目的協議書，簽訂協議時，市工商局作為出地方，不享有該大廈的土地使用權，未辦理大廈建設及用地的合法手續，雖然1997年1月南昌市土地局批復同意將原劃撥給東湖區商品房開發公司的該宗土地轉劃撥給市工商局，但明確規定該劃撥用土地不得轉讓或聯合開發，本案二審期間，南昌市土地局雖然同意將劃撥用土地使用權轉為出讓國有土地使用權，給市工商局頒發了國有土地使用權證，但市工商局至今未與市土地局簽訂土地使用權出讓合同，未交納土地出讓金，未辦理合建審批手續和土地使用權變更登記手續，故一審法院根據國家相關法律規定，認定聯合開發協議為無效是正確的。
（二）因違反房地產聯合開發合同的違約行為引起的糾紛
1、不按合同約定按時投入聯建資金。這類違約行為較為常見。違約方常常因為各咱原因致使沒有按約出資，主要解決方式是修改投資比例及分紅比例，或者重新約定按實際投資比例分配利益。也有的按違約方承擔一定的違約金的方式解決，從新達成補充聯建合同。
2、違約方不按合同的約定分配房屋或分配利潤。這類糾紛的出現往往在聯建合同的後期。根據代理這類案件的實踐，聯建的各方的分配最常見的是對房屋的分配，因為對房屋的約定是最簡單、實用又便於操作。對利潤的分配不確定因素多，而且變數也大。這類糾紛的違約方常常是將對方應分的房屋出售或用於抵押貸款，嚴重損害守約方利益。
3、一方根本違約，違約時間較長，已經沒有再按約定投資的實力，也不願主動退出聯建。對這類糾紛往往是守約方起訴，要求違約方承擔違約責任，並要求解除合同。
4、雙方或各方都有違約行為，只是輕重而已。這類聯建糾紛的訴訟，往往是聯建糾紛產生時間較長，各方矛盾較深，解決起來也較難。
5、聯建一方背著另一方與他方再聯建。對再聯建的違約行為，損害了守約方利益而引起的糾紛，這類糾紛有的是守約方主動起訴，也有的守約方被列為被告或者第三人參加訴訟，違約方背著聯建的一方與他方再聯建，往往是違約方資金不足，用再聯建的形式引入他方資金，即名為聯建，實為借貸。
聯建合同中的違約形式是多種多樣的，我們代理這類案件中以上五種類型居多。還有其他一些違約情況，如聯建一方不按時移交土地，或者不按照約定按時辦理聯建的報批手續等等，總之違約形式是多種多樣的。
五、簽訂房地產聯合開發合同應注意的問題
由於房地產開發是一項周期長、投資大、涉及面廣的系統工程，涵蓋了從土地使用權獲得、拆遷安置、招投標、工程的設計、施工、監理、設備安裝到房屋的銷售、物業管理的全過程，是一個完整的系統工程，涉及到方方面面的關系，因此顯得尤為復雜。而聯合開發房地產合同則要對房地產開發過程中內外兩個方面的權利義務都要進行詳盡的規定，因為在合作中雙方利益既矛盾又統一，總的利益一致性中又存在著相對利益的沖突，所以在合作過程中雙方的關系一旦處理不慎容易引發糾紛；而一旦產生糾紛，由於目前我國相應的法律規定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，後果難以預測。因此，簽訂聯合開發合同除了一般的房地產開發應注意的問題和應明確的內容外，還應該從幾個方面把握房地產聯合開發合同中的內容及要點：
（一）、合同責任要明確。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批准文件或證書等准確信息並對此承擔責任，建築方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。
（二）合同各方的收益的分享及風險和損失的分擔應明確。房產的面積、位置作出明確約定。聯合開發的最終目的是獲取收益，一般以分配房產的方式體現。到了這一階段雙方的利益沖突表現的最為尖銳，因此也是矛盾多發的環節。房產的價值與所處的位置有很大關系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導致價值不同。有些聯合開發合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具體位置隻字不提，在分配時出現糾紛就不難理解了。另外，由於規劃變更等原因也往往出現聯合開發合同約定的面積與竣工面積的差異，如何處理，也應事先作出約定。
（三）合同的內容應該合法。人民銀行下發的《貸款通則》第61條的規定：「企業之間不得違反國家規定辦理借貸或者變相融資業務」，從而構成合同的無效，當事人希望聯合開發所欲達到的盈利目的也落空。另外，根據我國法律規定，對於劃撥土地的使用權不得與他人進行聯合開發，劃撥土地使用權因其取得的無償性和低償性，法律對其轉讓由特殊規定。《城市房地產管理法》規定，以劃撥方式取得國有土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院的規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。所以，在未辦理以上手續前就以劃撥土地跟他人合作簽訂的聯合開發房地產合同應當認定為無效合同。最後，合作建房協議書應在國家主管部門辦理審批手續，未辦理的則當然無效。
（四）、重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長，過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方沒有按約定時間提供符合「三通一平」條件的土地，而合同又缺乏響應的違約條款，不但會造成供地方沒有壓力，而且容易引發建築方對其履約能力和誠意的嚴重質疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責任，比如遲延一天，相應減少若干平方米的房產分配，遲延超過若干天，對方可以傑出合同，並支付一定數額的違約金。
（五）聯合開發應注意手續的完備性。聯合開發涉及到多方面的關系和手續，如成立項目公司則要將土地方的土地使用權及時轉入項目公司名下，以免耽誤開發的時機；對於從事房地產開發的公司來說需要有專門的資質，不及時辦理就會影響到項目的立項和審批。
（六）明確聯合開發建房的性質。注意保證聯合開發建房協議的性質和效力，雙方當事人應在合同中明確表達合作的意圖，對房地產聯合開發的責任分擔，同時避免混淆土地使用權轉讓合同、購房合同與聯合開發建房合同性質，減少糾紛的產生。
（七）房地產聯合開發項目對外合同的簽訂。房地產聯合開發項目中，對外合同簽訂較為混亂，比如合作方都在合同上簽字蓋章，進而造成對外承擔連責任。
（八）保護聯合開發建房各方權利義務的方法與建議。對於以資金方名義進行的開發建設，土地提供方的利益保護就很重要，實踐中，由於房地產開發的程序要求，在項目預售前必須將土地使用權轉移到開發方名下。因為項目名義開發方主要控制項目的建設和項目的銷售，土地提供方在土地使用權轉移到項目名義開發方後，就很難對合作方進行有效的制約。因此在簽訂房地產聯合開發合同過程中，土地提供方應約定土地使用權轉移與自身利益保護的關系，包括約定進行設定抵押等，約定項目建設資金使用監督方法等。對於資金提供方的保護也十分必要，因此在涉及聯合開發項目前，最好還是在事先請聘請專業律師事務所提供全程法律服務。糾紛的產生聘請律師處理，遠遠不如事先預防的效果好。