㈠ 論市：商業地產項目如何定位
商業地產投資快速增加的同時，商業地產市場也進入了競爭殘酷的"紅海時代"。對此，
商務部有關負責人表示，商業競爭的危機主要來源於同質化競爭，差異化策略將成為引領商業地產的關鍵。作為
開發商，如何推出實現土地價值最大化、符合自身商業模式並實現差異化定位的商業地產項目便成為重要課題。尤其是大型商業地產項目，僅商業規劃階段就包括商業定位設計、商業建築方案設計、商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計、商業管理模式設計、品牌規劃及招商策劃設計等諸多環節。其中，如何切准市場脈動，正確選擇商業地產項目的定位方向，是決定商業項目成敗的重要前期工作。
定位是商業地產項目運作成功的基礎環節，是一種要求商業項目確立聚焦於顧客利益目標方向的選擇。任何定位都是依賴於對市場需求的把握而建立，但是市場上反饋的需求信息數量龐雜，要在有限時間內遴選、分析出最有價值的信息，需要成熟的模式和豐富的專業經驗。模式提供了全面、科學的工作思路與方法，為商業地產項目的定位工作制定了基本的工作骨架。開發商需要了解項目的資源狀況，包括自身優勢、周邊環境、消費能力、競爭狀況、商業網點規劃等等。然而，項目定位絕非照貓畫虎般的機械運動，應根據項目的不同特點採取不同的方法與手段。研究區域消費文化便是對項目定位進行主題提升從而尋找項目"藍海"之路的關鍵點之一。
通過對區域消費文化的深入調查研究，不僅能夠使項目走差異化經營路線、尋找市場的空白點，盡可能的減少因為產品的雷同而形成的不必要的競爭，還能夠形成自身特色的品牌文化定位，使項目自身形成一種文化氛圍，通過這種文化氛圍形成很強的客戶忠誠度。
天津市的發展有悠久的歷史，在城市的各個角落裡有著豐富多樣的消費文化，這種文化悄無聲息地滲入老百姓生活的方方面面，在實際的消費行為中得到體現並最終影響著商業地產項目的後期經營。
開發商投資一個商業項目，毫無疑問，了解項目的資源狀況是首要的，但項目該如何定位？如何將項目所在區域的文化資源優勢變成市場優勢？從文化的角度分析，首先一點是要尊重文化，要做到尊重文化就必須了解項目區域所具備的明顯或含蓄的消費文化。這就要求開發商、策劃人員、設計人員融入當地生活，利用不同的文化特徵作為細分變數，進行細分。此階段更強調對區域文化的挖掘和提煉。然後企業根據自身的使命目標、競爭優勢，確定目標顧客群體，再通過顧客需求分析，更加透徹地研究目標顧客群體的生活方式、審美情趣、消費觀念、思維方式等要素，從中提煉出最核心或最具個性特色的文化特徵。只有尊重了解了當地的文化，項目的宣傳、招商才能更容易被接受，其目的性才能更加明確。
其次，開發商需要在了解這種文化的基礎上，打造具備自身特色文化的商業項目。其實，識別商業項目特色的密碼就是文化。這種文化不是開發商炒作出來的，不是無中生有的，而是在原先本來就存在的文化基礎上所演繹出來，是企業根據當地消費文化結合自身的企業形象、文化底蘊和競爭者的文化定位及其核心競爭力等因素，進行企業內部文化定位，使內部文化定位與目標顧客的文化理念完美融合的體現。這樣的文化是當地消費者所認可的，青睞的。這種演繹可以把原先明顯的消費文化升華為更高的一個檔次，也可以把原先隱性的文化更為張揚的表現出來，並實現其商業價值的最大化。
最後，對於商業項目來說，文化是廣義的文化，首先是人文景觀文脈化，其後依次是環境生態化、功能休閑化、管理現代化，因此一系列的規劃設計、建築元素與商業項目的經營管理都應相輔相成。
總之，商業地產項目有自身的特點與發展規律，項目前期定位準確與否直接關繫到項目開發、運營的成敗。商業地產項目的定位不僅是一個對市場逐步深入理解的調查研究過程，同時，也是發現、提煉、融合區域消費文化並提升項目主題文化的"創作"過程。(文/戴德梁行)
關鍵字： 地產定位報告 房地產項目定位
㈡ 商業地產項目如何定位
商業地產項目如何定位
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近年來，天津經濟的持續快速發展帶動商業需求不斷提升，全市社會消費品零售總額在"十五"期間累計達到4931.17億元，年均增長13.5%。2006年1～11月，天津市社會消費品零售總額比上年同期增長14%。配合商業需求的提升，天津市商業地產亦得到快速發展。"十五"期間，全市累計竣工商業設施面積431萬平方米，根據天津市商委於2006年5月發布的《商貿流通業發展"十一五"規劃》，"十一五"期間，天津商業設施投資總額將達900億元，人均商業面積將由0.9平方米提高到1.2平方米以上。
商業地產投資快速增加的同時，商業地產市場也進入了競爭殘酷的"紅海時代"。對此，商務部有關負責人表示，商業競爭的危機主要來源於同質化競爭，差異化策略將成為引領商業地產的關鍵。作為開發商，如何推出實現土地價值最大化、符合自身商業模式並實現差異化定位的商業地產項目便成為重要課題。尤其是大型商業地產項目，僅商業規劃階段就包括商業定位設計、商業建築方案設計、商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計、商業管理模式設計、品牌規劃及招商策劃設計等諸多環節。其中，如何切准市場脈動，正確選擇商業地產項目的定位方向，是決定商業項目成敗的重要前期工作。
定位是商業地產項目運作成功的基礎環節，是一種要求商業項目確立聚焦於顧客利益目標方向的選擇。任何定位都是依賴於對市場需求的把握而建立，但是市場上反饋的需求信息數量龐雜，要在有限時間內遴選、分析出最有價值的信息，需要成熟的模式和豐富的專業經驗。模式提供了全面、科學的工作思路與方法，為商業地產項目的定位工作制定了基本的工作骨架。開發商需要了解項目的資源狀況，包括自身優勢、周邊環境、消費能力、競爭狀況、商業網點規劃等等。然而，項目定位絕非照貓畫虎般的機械運動，應根據項目的不同特點採取不同的方法與手段。研究區域消費文化便是對項目定位進行主題提升從而尋找項目"藍海"之路的關鍵點之一。
通過對區域消費文化的深入調查研究，不僅能夠使項目走差異化經營路線、尋找市場的空白點，盡可能的減少因為產品的雷同而形成的不必要的競爭，還能夠形成自身特色的品牌文化定位，使項目自身形成一種文化氛圍，通過這種文化氛圍形成很強的客戶忠誠度。
天津市的發展有悠久的歷史，在城市的各個角落裡有著豐富多樣的消費文化，這種文化悄無聲息地滲入老百姓生活的方方面面，在實際的消費行為中得到體現並最終影響著商業地產項目的後期經營。
開發商投資一個商業項目，毫無疑問，了解項目的資源狀況是首要的，但項目該如何定位？如何將項目所在區域的文化資源優勢變成市場優勢？從文化的角度分析，首先一點是要尊重文化，要做到尊重文化就必須了解項目區域所具備的明顯或含蓄的消費文化。這就要求開發商、策劃人員、設計人員融入當地生活，利用不同的文化特徵作為細分變數，進行細分。此階段更強調對區域文化的挖掘和提煉。然後企業根據自身的使命目標、競爭優勢，確定目標顧客群體，再通過顧客需求分析，更加透徹地研究目標顧客群體的生活方式、審美情趣、消費觀念、思維方式等要素，從中提煉出最核心或最具個性特色的文化特徵。只有尊重了解了當地的文化，項目的宣傳、招商才能更容易被接受，其目的性才能更加明確。
其次，開發商需要在了解這種文化的基礎上，打造具備自身特色文化的商業項目。其實，識別商業項目特色的密碼就是文化。這種文化不是開發商炒作出來的，不是無中生有的，而是在原先本來就存在的文化基礎上所演繹出來，是企業根據當地消費文化結合自身的企業形象、文化底蘊和競爭者的文化定位及其核心競爭力等因素，進行企業內部文化定位，使內部文化定位與目標顧客的文化理念完美融合的體現。這樣的文化是當地消費者所認可的，青睞的。這種演繹可以把原先明顯的消費文化升華為更高的一個檔次，也可以把原先隱性的文化更為張揚的表現出來，並實現其商業價值的最大化。
最後，對於商業項目來說，文化是廣義的文化，首先是人文景觀文脈化，其後依次是環境生態化、功能休閑化、管理現代化，因此一系列的規劃設計、建築元素與商業項目的經營管理都應相輔相成。
總之，商業地產項目有自身的特點與發展規律，項目前期定位準確與否直接關繫到項目開發、運營的成敗。商業地產項目的定位不僅是一個對市場逐步深入理解的調查研究過程，同時，也是發現、提煉、融合區域消費文化並提升項目主題文化的"創作"過程。
㈢ 關於商業地產的定位和業態
商業定抄位很關鍵，要先搞明白是服務於本小區的？是輻射周邊的？還是服務於全市的？如果是服務於本小區的，那麼就是開門七件事，柴米油鹽醬醋茶都有了，就沒什麼問題；如果是服務於全市的，那麼差異化經營就顯得非常重要。大家共同選擇某商場，該商場一定是有特別吸引人的地方。
業態是指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業形態，特徵是「怎麼變」。目前中國有10多種零售業態，日本20多種，美國40多種。
目前，商業地產的業態重復現象已經非常明顯。這不僅表現在宏觀大市場中各賣場的定位雷同，還表現在一個賣場中的商品也大同小異。雷同的定位，難以真正實施錯位經營，在這種情況下要想爭取消費者，只能「開打」價格戰。長此以往，客流稀疏，商鋪往往是幾敗俱傷。因此有業內人士認為，定位不準是目前不少商業地產經營狀況不佳的重要原因。商業地產一定要有特色，沒有特色就沒有生命力，市場細分才是商業地產發展的前提。
㈣ 主題公園規劃設計過程中如何進行主題定位
近幾年，主題公園、主題餐廳層出不窮。消費者不僅追求物質享受，現在更注內重的是精神享受容。作為主體公園的設計者來說，怎樣進行主體的定位呢？艾肯弘揚來告訴大家：
主題公園設計是依靠創意來推動的旅遊產品的思想，因此，主題公園的主題選擇就顯得尤為重要。世界上成功的主題公園，都是個性鮮明、各有千秋，就像在畫中行走，給人留下難忘的印象。反觀中國的主題公園，大多是主題重復、缺乏個性，以照搬照抄、模擬仿效居多，內容相差無幾，缺乏科學性、真實性、藝術性和趣味性，缺乏認真的市場分析和真正的創意，為造景觀建造景觀，結果當然是慘淡經營或倉促收場，並且造成財力、人力、物力的浪費。
主題公園設計的主題選擇是一個主觀判斷與理性市場分析相結合的決策過程。主題公園設計是發展商修養、學識和創新能力的反映，它要求發展商具有敏銳的市場感覺以捕捉潛在的市場機會，並運用嫻熟的商業運作經驗，組織專業人員對主題進行提煉、包裝和設計。同時主題公園的主題選擇還依賴有關專業人員所作的市場調查結果。市場調查可以幫助主題公園的主題主動迎合或引導消費者的需求，從而跳脫簡單抄襲、模仿的陰影。
㈤ 如何做商業地產的定位
根據城市人口城市規模先分析消費水平。根據拿地地段來初步定位是城市綜合體（要版求位置要好）權還是專業市場（位置要求不高但交通要便利）。這樣先有初步方向。城市綜合體就是考慮做什麼檔次的就行。專業市場就麻煩一點。要考慮到現在城市裡面已經存在的商業業態飽和度什麼的。 其它還有是否考慮建造寫字樓單身公寓等。
㈥ 商業地產品牌定位
品牌定位體現的是如何在市場上為一個品牌定位；
它受品牌目前在市場上的地位版、所期望的或未權來的地位所影響。
它明確地闡明希望品牌在市場上獲得哪個程度的接納，並以此作為所有品牌管理和該品牌營銷活動的內部指導方針。
定位不是供與客戶作直接溝通之用——但它通常是作廣告用途、概括一個品牌精髓的品牌口號或標識語的基礎。
品牌的誤區應注意如下幾個方面：
1、先要有一個明確的定位，然後再設法提高品牌的知名度。先要認識自己和自己要努力達到的目標，然後再讓他人相信這一點。如果沒有一個明確的定位，那麼廣告可能就會花了錢，卻達不到效果。
2、注重客戶真正需要的特色和特性——而不是技術人員或產品專家感興趣的東西。
3、強調競爭對手難以效仿的特色和與眾不同之處否則就得不斷地再創品牌。比如，價格優惠就不是一個合適的和長久的與眾不同之處。
4、切不可僅僅為了效仿競爭對手而放棄自已確定的定位——要堅持自己的計劃，而不照搬他人的做法。運用自己的強項和熟悉的環境優勢，而不要未經審核調查就冒險進入不熟悉的領域。
5、品牌的重新定位要慎重之又慎重。一旦發現某一定位是可行的，就要經常以不同的方式加以宣傳，但在改變定位時務必三思而後行。
㈦ 如何運作商業地產
要做好一個商業地產項目需要具備諸多因素，但商業地產要成功運作並有突破，必須做好以下工作： 定位為先。商業地產的定位包括功能定位、業態定位、檔次定位、消費群體定位等。 功能及名稱定位：就是說我們要將這一產品規劃為怎樣的一個項目，是購物中心，是專營店，是寫字間還是主題店等。功能的定位要依據面積及項目的特點等確定。 業態定位：首先要明確的是以綜合業態為主還是以專業業態為主。綜合業態如廣州天河城購物中心，專業業態如國美電器等。 如果是綜合業態，要確定綜合業態的構成比率，如一家10萬m2的購物中心，百貨主力店佔3萬平，大型綜合超市佔2萬m2，主題店等佔5萬m2，而這其中又要包括服飾、餐飲、娛樂、電器等都佔多大比率合適，要根據項目的自身特點、地區特點、市場特點等具體確定。 如果是專業業態，要確定專業業態的比率，如一個超市，就要確定如畜產、水產、果菜、日配加工食品、一般食品、日用雜貨、日用百貨、家用電器等各佔多大比例才能產生共進與互補的作用。 檔次定位：即是以經營高檔、中檔,還是低檔產品及業態為主，或者是兼具中、高、低檔全部、部分組合，而幾種檔次產品或項目所佔比率亦需合理規要做好一個商業地產項目需要具備諸多因素，但商業地產要成功運作並有突破，必須做好以下工作： 定位為先。商業地產的定位包括功能定位、業態定位、檔次定位、消費群體定位等。 功能及名稱定位：就是說我們要將這一產品規劃為怎樣的一個項目，是購物中心，是專營店，是寫字間還是主題店等。功能的定位要依據面積及項目的特點等確定。 業態定位：首先要明確的是以綜合業態為主還是以專業業態為主。綜合業態如廣州天河城購物中心，專業業態如國美電器等。 如果是綜合業態，要確定綜合業態的構成比率，如一家10萬m2的購物中心，百貨主力店佔3萬平，大型綜合超市佔2萬m2，主題店等佔5萬m2，而這其中又要包括服飾、餐飲、娛樂、電器等都佔多大比率合適，要根據項目的自身特點、地區特點、市場特點等具體確定。 如果是專業業態，要確定專業業態的比率，如一個超市，就要確定如畜產、水產、果菜、日配加工食品、一般食品、日用雜貨、日用百貨、家用電器等各佔多大比例才能產生共進與互補的作用。 檔次定位：即是以經營高檔、中檔,還是低檔產品及業態為主，或者是兼具中、高、低檔全部、部分組合，而幾種檔次產品或項目所佔比率亦需合理規劃。 消費群定位：消費群體的定位包括區域定位，即是以哪個區域的消費群體為主，是全球性的、中國的還是某個城市的等。另外，消費群體的年齡、職業、性別等定位都是需要仔細考量、分析的。 商業地產最重要的一環就是合理處理銷售與經營之間的關系，這是成敗的關鍵。前兩年中國大部分商業地產運作者沒有成熟的經驗，有的過於注重銷售，東劃一下，西劃一下，全部賣出去了，但是後續的經驗跟不上，導致全面潰敗；而有的只重經營，沒有科學的成本核算及資金運作計劃，結果造成資不抵債。 一個商業地產項目若要運作好就要確定哪些部分是用來銷售的，哪些部分是用來招商的，哪些部分是用來自己經營的，並需要通過合理的成本經營核算確定他們之間的比例，最終形成互相推動，以達到協調發展的效果。 商業地產要長久發展必然要樹立自身的品牌特色，同時也要兼顧差異化經營。如果有成形的品牌，要強於雕琢；如果無自身品牌，要善於借勢，引進強勢品牌，打造自身的品牌力量。劃。 消費群定位：消費群體的定位包括區域定位，即是以哪個區域的消費群體為主，是全球性的、中國的還是某個城市的等。另外，消費群體的年齡、職業、性別等定位都是需要仔細考量、分析的。 商業地產最重要的一環就是合理處理銷售與經營之間的關系，這是成敗的關鍵。前兩年中國大部分商業地產運作者沒有成熟的經驗，有的過於注重銷售，東劃一下，西劃一下，全部賣出去了，但是後續的經驗跟不上，導致全面潰敗；而有的只重經營，沒有科學的成本核算及資金運作計劃，結果造成資不抵債。 一個商業地產項目若要運作好就要確定哪些部分是用來銷售的，哪些部分是用來招商的，哪些部分是用來自己經營的，並需要通過合理的成本經營核算確定他們之間的比例，最終形成互相推動，以達到協調發展的效果。 商業地產要長久發展必然要樹立自身的品牌特色，同時也要兼顧差異化經營。
㈧ 如何確定自己的商業定位
MobTech根據目抄標商場的「商業面積、核心輻射半徑、輻射范圍、周邊交通配套和主力店面積佔比」計算得出其購物中心檔次「城市型/區域型/社區型/鄰里型」及檔次打分，對目標商場推薦可向上探索的檔次邊界。
㈨ 如何考量商業地產定位主題的連續性
你指的定位主題的什麼連續性？問句也要別人猜的？