⑴ 如何做好商業地產項目策劃
商業地產不像住宅地產那麼簡單，令很多開發商費盡心思、絞盡腦汁，但還是出版現很多不盡人意的商業地權產項目。前瞻產業研究院認為，若從以下幾個方面著手，是做好商業地產的前提和必須!
一、業種業態的規劃設計是前提。
主力業種在項目中占具很主要的作用，次力業種的作用也不應忽視，一定記住的是，在主力業種選擇與次主力業種選擇上，在面積、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力業種，忽視次力業種業態的競爭能力。
二、建築的適應性是基礎
首先應該考慮建築的形態如何體現業種定位和業態選擇，同時還要與市場周邊怎樣融合，也就是說，建築形態是不是能與現行的市場相應。
三、科學合理的功能布局是保證
必須清楚地知道，各業種的設定與面積配比，並考慮如何能在後期經營中有生存力。各業種在項目中起到的作用都不同，而其占項目的位置，也是必須合理，要根據人們的購物習慣、勞累時間期，使之間如何產生聯接關系，是必須要考慮的。
四、經濟收益性是第一
現在很多商業地產開發，是要上了一定的面積才能實現投資回報期與開發成正比。但從開發商的角度來看，我們需要的是給予最大的利潤，在這個時候，必須對後期的物業如何提升與物業留量進行進行前瞻性規劃。
⑵ 如何開發商業地產
一.商業地產是一個具有地產開發、商業運營與資本運作三重特性的綜合性行業，著眼於長期發展戰略，它兼有地產、商業、投資、運營、模式可復制等方面的特性，完全不同於眾所周知的住宅地產。中國內地正式使用商業地產的
概念開始於1999年，以大連萬達集團為代表的房地產企業，開發了效仿美國商場（Mall）操作模式的「訂單式商業地產」。商業地產興盛於2004年WTO全面對外資開放商業零售以後，全國各大房地產開發商紛紛應勢調整戰略，陸續
推出其商業地產品牌，到目前為止，中國大陸正處於商業地產高速發展時期。
二.地產開發商在開發商業地產時，要考慮項目的地理位置、商業定位、規劃設計、招商策略、運營管理等
三.各類商業業態解析
1.
百貨公司：是指在一個建築物內，幾種或若干個專業的商鋪向顧客提供多種類、從品種商品及服務的綜合性零售形態。包括經營多品種、多門類的綜合性商店和大、中、小型綜合經營的商店。百貨公司的理想營業面積為30000
至40000平方米（視地區市場而定）；特點--- 整體規劃、統一管理、而以聯營即扣率（提成）為主要經營模式，亦有少部分租賃空間；類型---
大眾百貨（賣場貨品主要以大眾消費品為主，進場品牌趨於平民化）；時尚百貨物（
以前衛時尚為經營理念，經營特色主要以白領喜好的時尚品牌為主，如太平洋百貨、百盛百貨、東方商廈、伊勢丹百貨、巴黎春天百貨）；精品百貨（以高貴服務理念為主導，經營高檔精品品牌，差別在於其賣場一樓品牌主要以國
際一、二線品牌為形象亮點，目標消費群體定位在中高收入階層，實行VIP會員制客戶管理系統和服務管理系統）
2.購物中心SC：是指多業態、多業種、多店鋪的全客層消費場所，多設在市區或高密度住宅區內，由專業經營團隊系統地有計劃地開發、管理、運營，向消費者提供綜合性服務，理想營業面積一般在100000平方米以上，一般樓層多
至七八層，空間呈縱向規劃。購物中心類似於shopping
mail，但一般設在市區內，具備幾個主力店，並有雄偉的殿堂及大片挑空區，以客層檔次為商品樓層劃分，也會有國際一線品牌為主力商品郡，結合大量餐飲、娛樂、文化、
休憩、購物、影院為一體的全業態多功能商場，並以租賃結合扣率為主的經營模式，多業種及特色大店（店中店）組合而成，並有大型地下停車場。如深圳萬象城；
3.綜合商城（摩爾）指在一個建築群或一個大型建築物中，一般樓層不超過三層，空間呈橫向規劃；由一個管理機構組織、協調和規劃；把一系列的零售商店、服務機構組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站
式消費中心。理想營業面積在20000平方米以上。功能全---集購物和其他商業服務，甚至金融、文化功能於一體，進行全方位服務。開發步驟（1.用地選擇性
2.確定類型；3.承租戶服務與制定承租政策法規；4.金融支持與財務分
析；5.分析人才需求，建立人才培養計劃；6.制定發展戰略）
4.大賣場---大賣場以經營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，並以超低價促銷與平價銷售的綜超形態經營，其機構側重中央采購及營業控管系統，幫連鎖效應由此產生。理想營業面積：15000—25000平
方米（依城市級別而定），單品數約20000個以上單品。大賣場經營管理具備的基本特徵是：低成本、低利率、大流量。
5.社區超市---是以顧客自選方式經營的社區型零售商場，又稱自選商場，理想營業面積為500-2000平方米不等，經營策略（1.低價銷售員；2.貼心服務；3.塑造品牌）
6.倉儲批發店，又稱為倉庫商店，倉庫批發店的經營方式是避開與大型百貨商場競爭的焦點，轉而搞薄利多銷的特色經營。
7.專業店
就是以經營某一大類商品為主的業態，並且有豐富專業知識的銷售人員和相適的售後服務，滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售形態。如電器、鞋類、運動類、家居類、建材類、化妝品等。
8.精品廣場：一般以高收入群體為目標消費者，常銷售高級時裝、飾品、手錶珠寶、皮包、手套、領帶、皮鞋和化妝品等，其經營形式有獨立經營也有設店精品專櫃等。
9.名品折扣店：專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品組成的購物中心，因此也被稱為名品折扣店。
10.批發業態:如義烏小商品批發城，武漢漢正街批發市場
11.文化主題業態：指商業項目充分挖掘所處城市的地理優勢和人文資源優勢，依託城市歷史的深厚底蘊，結合現代文化商圈全新理念基礎，打造以城市文化概念為主題，集多業種為一體的主題商業圏。如南京1912，秦漢唐。
12.旅遊商業業態
13.地鐵沿線商業業態
14.商業街
15.住宅區底層商業
⑶ 如何實現商業地產的回報與金融屬性的結合運作
我想首先要明晰幾復個概念制。
一、所謂」商業地產的回報」問題。要先明確這個」回報"是什麼回報。是運作方的"承諾回報"，還是運作的"實際回報"。
如果是「承諾回報」，那不好解決。年回報」5-8%」，我從業10年，從沒見過那個項目實現過-----假的，吹出來的，怎麼也真不了，用假的東西去通過其他渠道，進行再融資，是騙上加騙，是」站在50層，感覺摔不死，一定要去100層試試」的行為；
如果是」實際回報」集合金融，那方式方法很多，樓主可以去查閱國外同行的操作經驗，我想一定可以給你來點靈感。
目下國內一沒有操作的法律體系支持，二沒有實際操作的平台，三沒有足夠的誠信體系支持，應該講，空間還是非常巨大的。
但需要強有力的平台支持，否則，創新的金融產品極有可能演變成創新的騙局。
⑷ 商業經營：如何為商業地產增值
商業地產，商業先行。商業之中，商業的經營管理好壞決定了商業鋪面的價值。 與經過十多年市場化發展的住宅房地產業相比，中國的商業地產在短短兩三年內迅速發展，成為了投資人眼裡的新創富支點。目前，許多商業地產項目在前期銷售時均可在短期內銷售得很好，但在後期經營時卻面臨一些困難。有業內人士認為，這主要是因為一些商業地產開發商大都由住宅轉向商業，缺乏商業經營管理的經驗，且沒有良好的融資渠道，只能以傳統的銷售模式銷售商鋪，因此在後續經營時常會遭遇窘境。 一位資深的地產策劃人士指出，目前商業地產經營主要有兩種模式，即"只租不售"和"租售結合"。"只租不售"的經營模式商具有比較統一的產權，可以進行整體統一的經營管理，並不斷根據市場的變化及時調整，始終保持市場競爭力。這種模式追求的是物業的長期利潤最大化，但開發商如果沒有充足的資金和良好的融資渠道，很難面對沉重的資金壓力。另一種"租售結合"的經營模式雖然解決了前期開發的資金壓力，但因產權的不統一，容易導致項目整體經營無法協調，難以管理，對開發商的品牌和長遠發展形成不利影響。 對此，一些開發商們也採取了不少解決方案，如採取"部分銷售、統籌經營管理"的經營模式，即開發企業在開發之前預先做好商業物業的整體營運規劃，然後將部分經營面積對外發售。發售同時，接受小業主委託，將物業交由商業管理公司統一經營。為了保證項目的穩定經營，開發商只將小部分營業面積進行公開發售，以保證對整體項目的控制權，同時以"返租、保租、包租"等形式，獲取小業主的經營權，從而比較好地解決了投資主體分散與統一經營的矛盾。 也有專家建議，商業地產要盡可能地規避後期的經營風險，在經營管理上可以選擇實力雄厚的知名商業運營商家，知名商家一般在長期的商業經營運作中積累了很多的經驗，具有較強商業經營管理能力及吸引消費能力，消費群體的認同感與忠誠度比較高，市場競爭能力與持續經營的能力比較強；另一方面針對自身項目素質，判斷商場具有市場經營前景，不能為了引進大商家而泥沙俱下，確保可持續經營。
⑸ 商業地產如何設計融資模式
眾所周知，商業地產具有開發周期長、資金佔用數額大、回籠資金慢的特點，這就決定了商業地產項目的融資相對住宅開發要復雜得多、也難得多。 對於自有資金超強的開發商，可以主要依靠自有資金來為建設資金籌資，這些開發商不會為資金償還發愁，他們有足夠的時間和耐心來持有物業並長期投資回報。 對於自有資金實力不強，而又想去嘗試開發商業地產的開發商，他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多採用的融資方式，當然可能為減輕利息壓力，部分也會採用承建商墊資的方式解決部分資金缺口。當政府提高開發貸款的門檻後（四證金，35％自有資金），部分實力不夠的開發商會考慮利用信託資金，但由於信託資金的成本相對較高（12％～15％的點位），更多的是利用信託資金作為過橋貸款，補充自有資金。隨著新的房地產信託政策出台（同樣要求四證金，35％自有資金，還得有金融機構擔保），這條路基本也被堵死了。 對於自有資金不足的開發商，目前的市場行情下，可行的融資策略是與基金合作開發，雖然這些基金的要價比較高，但畢竟只是用力彌補自有資金不足的缺口，其金額不會太大，當自有資金達到標准，並且項目的資質不錯的情況下，建議向銀行申請開發貸款，畢竟銀行的資金成本是相對最低的。目前來看，這是建設期資金比較可行的融通方式，也是國內大多商業地產開發最常用到的前端融資方式。 解決了建設資金的問題，那麼剩下要考慮的就是這些資金如何償還的問題，因為大多數銀行還未開展商業物業經營貸款的業務，銀行貸款期限較短，它的償還期限與商業物業現金流流入期限是不匹配的，這就是處於短貸長投壓力下的大多數開發商只好選擇項目→建成就快速銷售商業物業的原因，在這種方式下，最容易讓投資者接受的就是產權式商鋪，利用較高的固定回報來吸引投資者，為了讓這種回報看起來更可信，後來又慢慢導入了擔保機構，甚至為了增加信用，最後銀行都變成了擔保機構，一般來講，大多數的產權式商鋪前幾年的投資回報遠達不到支付給投資者的固定回報，開發商之所以這樣做，只是為了融資的需要，把銷售回籠的資金用來償還銀行貸款。產權式商鋪已經漸漸變成了不折不扣的融資性金融產品，它的實際內在價值已經不重要，投資者關注的是可信固定回報，對開發商來講也就是以8％、9％的成本多「貸」了些「款」而已，用基金、用信託資金的成本都會高於這個數，如果開發商是個現金流管理的高手並且不斷地有好的新項目上馬，這樣的操作不會出現什麼問題，因為房地產行業的平均投資回報是要高於這個數字的。然而一旦開發商現金流出現問題時，產權式商鋪就面臨著巨大的風險，開發商不能按時從自己的現金流中支付給投資者租金時，產權式商鋪自身產生的現金流根本難以支付給投資者的7％－9％固定回報，到那時，產權式商鋪的投資者將會蒙受巨大的損失。 在產權式商鋪的變現方式受到限制或者難以行得通時，越來越多的開發商選擇了其他的後端融資或變現方式，部分開發成熟、經營狀況良好的物業，可以向銀行申請商業物業經營貸款；另外，具備一定規模並且收益質量良好的商業物業可以通過REITS打包上市，廣州越秀2005年率先在香港發行REITS ，為國內優質物業打包到境外上市融資開創先河，隨著新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與大連萬達等大規模項目股權收購合作的嘗試和努力，未來幾年將會有越來越多的REITS境外上市。同時，具備一定規模、並且質地不錯的商業物業還可以通過CMBS（商業房地產抵押貸款支持這證券）的方式來融資， CMBS類似於住宅MBS ，只是支撐的資產不同而已。萬達在發行REITS上市受阻的情況下，通過發行總價值 1.45億美元的CMBS產品來取得後端融資，這是國內此類融資方式的首例。雖然REITS和CMBS都是以租金收益作為投資回報的現金流，但CMBS是債權性質的證券產品，而REITS是股權性質的證券產品。 REITS的銷售對象主要是個人投資者， CMBS將主要針對銀行間市場和機構的投資者。正式因為投資群體的不同以及證券性質的差異（股權VS債權），預計CMBS在國內的發展將會快於REITS ，會被越來越多的商業地產開發商所運用。 相對於國內山商業地產的迅猛發展，國內的商業地產融資方式過於落後，未來幾年這個領域的創新將會取得長足的發展，上述的各種融資方式將會逐漸成為常規渠道。不久的將來，商業物業的開發商將會採取的融資方式包括： 前端融資：自有資金＋基金＋銀行貸款＋承建商墊資的組合 後端融資：整售給機構投資者/打包RETIS上市/CMBS/改良的產權式商鋪散售/銀行經營貸款。 這些多元化的融資組合將成為未來商業地產的融資模式的主流，不同背景的開發商、項目質地的差異將會導致各個項目融資方式的各不相同，開發商應該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略，可以預見得到，單純依靠銀行貸款來為商地產融資將會慢慢減少。 本文摘自於本人已出版的《戰略決勝未來——運營配稱鑄就商業地產王者》一書第四章，本書是國內第一本從多視角闡述商業房地產企業發展戰略的一本理論與實踐較完美結合的專著。
⑹ 商業地產信託可以繞開銀監會做單一信託嗎
肯定不是一樣的，完全是兩個概念
1、中信信託為金融機構中的信託公司，屬於專非銀行金融機構，屬而且中信信託是國內最大的信託公司。
2、銀佰匯好像是一家金屬交易所，不是金融機構
運營模式：
1、信託的運營模式為投資人投資集合信託，資金用於具體的項目運作，信託公司賺取信託報酬，屬於私募范疇
2、金屬交易所，一般是交易平台，以收取服務費為盈利，可以參照泛亞，就是雲南金屬交易所。
⑺ 房地產信託融資中，房地產公司與信託公司之間是如何進行操作的
牽扯的東西太多了
關鍵點：
1抵押物的折扣率，一般目前產品抵押物折扣率45%以上就回很難銷售答了，所以產品的設計很關鍵。
2.對方信託公司募集資金實力，地產信託目前銷售難度很大，尤其是一些類似口碑不好的信託公司，就算產品審核通過，募集資金不成功，只會給需資方帶來更多的不利
3.融資成本：投資者收益是市場而定的，信託公司的渠道費最多可收取5%，還有一部分的銷售渠道費，這個一定要反復協商，可以多詢價幾家公司，彈性很高，也需要很高的談判技巧，一定需要對方出具銷售清單，也就銷售預備工作對方一定要做好，否則成本別先談，要做到多詢價多了解市場行情，成本高了你們公司負擔不起，會直接導致項目的成敗
4.股權和抵押物一般都是需要公證過戶的，對方也會派常駐監事管理日常事務
5.一般會簽融資合同，保障產品的到期，否則要求對方支付違約金，現在必須帶律師和注冊會計師，信託公司方出面的人要有話語權。。。。。等等
⑻ 如何打造商業地產核心競爭力
受當今經濟和社會發展影響，商業地產成為當今大部分開發商都普遍追尋的新內出路，而對商業地容產來說策劃和運營尤為重要。
和傳統房地產不同，商業地產的發展速度和回報速率緩慢，因為需要在前期投入大量的精力和時間去准備。因此想要打造出商業地產的核心競爭力，提升自身的運營和策劃能力十分重要。
⑼ 如何做好商業地產
商業地產不像住宅地產那麼簡單，令很多開發商費盡心思、絞盡腦汁，但還是出現很多不盡人意的商業地產項目。
就商業地產而言，業種業態的規劃定位對於商業地產項目來說是最重要的！那麼，如何才能做好商業地產呢？大部分開發商感覺比較迷茫……以我做飆馬商業地產策劃多年的經驗總結，若從以下幾個方面著手，是做好商業地產的前提和必須！
一、業種業態的規劃設計是前提業種業態的規劃定位對於商業地產項目來說是最重要的！是商業地產的靈魂，成功與否於其有直接的關系。
主力業種在項目中占具很主要的作用，次力業種的作用也不應忽視，一定記住的是，在主力業種選擇與次主力業種選擇上，在面積、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力業種，忽視次力業種業態的競爭能力。
業態的選擇，應根據市場資源還和業態資源來設定。必須與項目周邊相吻合和互補而不要形成競爭。記住這一點，你的項目就一定會有競爭力。
二、建築的適應性是基礎
首先應該考慮建築的形態如何體現業種定位和業態選擇，同時還要與市場周邊怎樣融合，也就是說，建築形態是不是能與現行的市場相應。
因為商業投資這方面都會被資金困住，銷售的問題在規劃中就自然而生。好的商業地產開發商一定是在規劃設計時就已經考慮到銷售的問題與模式，銷售與建築之間的關系是如何，是值得認真思考的……否則，會給後期的銷售、招商和運營造成影響的。
三、科學合理的功能布局是保證
必須清楚地知道，各業種的設定與面積配比，並考慮如何能在後期經營中有生存力。各業種在項目中起到的作用都不同，而其占項目的位置，也是必須合理，要根據人們的購物習慣、勞累時間期，使之間如何產生聯接關系，是必須要考慮的。
四、經濟收益性是第一
現在很多商業地產開發，是要上了一定的面積才能實現投資回報期與開發成正比。但從開發商的角度來看，我們需要的是給予最大的利潤，在這個時候，必須對後期的物業如何提升與物業留量進行進行前瞻性規劃。商業地產一般需要重點考慮三大問題：找准符合市場「需求」；填補空缺、避開競爭；吻合城市區域的發展趨勢。
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