商業地產企業所得稅如何繳納

⑴ 企業所得稅徵收方式是怎樣的

企業所得稅一般按照按月(季)預繳，年終匯算清繳。企業所得稅徵收方式有兩種：查帳徵收和核定徵收。兩種徵收方式的稅率都是25%。

一、查賬徵收：主要是指財務制度健全，能准確計算收入、核算成本、費用和利潤，能按規定申報繳納稅款的納稅人。

1、企業所得稅，按照應納稅所得額，依照25%的稅率計算繳納。

2、即：應交企業所得稅=應納稅所得額*適用稅率

3、其中：應納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-允許彌補以前年度虧損。

二、核定徵收方式包括定額徵收和核定應稅所得率徵收兩種辦法，以及其他合理的辦法。

1） 定額徵收，是指稅務機關按照一定的標准、程序和辦法，直接核定納稅人年度應納企業所得稅額，由納稅人按規定進行申報繳納的辦法。

2）核定應稅所得率徵收，是指稅務機關按照一定的標准、程序和方法，預先核定納稅人的應稅所得率，由納稅人根據納稅年度內的收入總額或成本費用等項目的實際發生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業所得稅的辦法。實行核定應稅所得率徵收辦法的，應納所得稅額的計算公式如下：

1、應納所得稅額= 應納稅所得額 * 適用稅率

2、應納稅所得額 =收入總額* 應稅所得率

3、或 = 成本費用支出額 / （ 1- 應稅所得率） * 應稅所得率

稅務部門會給出一份應稅所得率表，比如工業、交通運輸業、商業 7-20% ；建築業、房地產開發業 10-20% ；飲食服務業 10-25% ；娛樂業 10-25% ；其他行業 10-30% 。企業經營多業的，無論其經營項目是否單獨核算，均由主管稅務機關根據其主營項目，核定其適用某一行業的應稅所得率。

三、小規模納稅人的企業所得稅計算方法

1、按照現行《增值稅暫行條例》規定，銷售貨物或者應稅勞務，實行按照銷售額和徵收率計算應納稅額的簡易辦法，並不得抵扣進項稅額。應納稅額的計算公式是：應納稅額 = 銷售額X徵收率。小規模納稅人增值稅徵收率為3%。

2、這里還存在不含稅銷售額與含稅銷售額的概念，它的換算公式為：應稅銷售額(不含稅銷售額)=發票開具金額(含稅銷售額)/(1+3%)。因此，您應當按照全部的應稅銷售額計算繳納增值稅，但在稅務代開發票所繳納的增值稅，作為預繳稅款，允許在全部應交稅款中抵繳。

(1)商業地產企業所得稅如何繳納擴展閱讀：

企業所得稅是對我國內資企業和經營單位的生產經營所得和其他所得徵收的一種稅。納稅人范圍比公司所得稅大。企業所得稅納稅人即所有實行獨立經濟核算的中華人民共和國境內的內資企業或其他組織，包括以下6類：

（1）國有企業；

（2）集體企業；

（3）私營企業；

（4）聯營企業；

（5）股份制企業；

（6）有生產經營所得和其他所得的其他組織。企業所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。

⑵ 營改增後商業地產交易稅費是怎樣計算的

財政部、國家稅務總局2016年3月24日對外公布的營改增全面推開細則顯示，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5％的徵收率繳納增值稅；公告自2016年5月1日起施行。 商業地產交易時產生的稅費太高，阻止了很多資本介入商業地產。根據規定，在商業地產交易時，除了買方需要繳納的3%契稅外，賣方繳納稅費一般有兩種方式徵收。如果按照成交總價徵收，則賣方要繳納5.6%的增值稅和附加、20%的個稅、20%的土地增值稅等，合計為成交價的45.6%；如果按照差額徵收，則賣方要繳納5.6%的增值稅和附加、20%的個稅、30%-50%的土地增值稅等，合計為差額價的55.6%-75.6%。
個人名義購買
以個人名義購買商用物業和以企業名義購買商用物業，所產生的稅種和稅率有相應差別：以個人名義購買，物業持有期間不產生稅費，企業購買則需要繳納土地使用稅及房產稅；
個人名義購買後，再次出售時，提供發票按差額徵收相關稅費，不提供發票按全額徵收相關稅費；其中，土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額後的增值額作為計稅依據，並按照四級超率累進稅率進行徵收：（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。公司名義購買

以公司名義購買，可作為公司固定資產核算，每年可以計提折舊，持有房產雖然每年要繳納房產稅、土地使用稅，但公司可以少繳納企業所得稅，兩邊稅負可以形成對沖，企業在持有環節稅負較低。如果房產不進行二次交易、過戶，稅負成本較相對較低，適合自用型企業；
例如：公司持有2000萬物業自用，每年需要繳納房產稅2000*70%*1.2%=16.8萬；若採用直線法折舊，折舊年限為20年，每年可以折舊2000/20=100萬；那麼該公司企業所得稅=（收入-扣除項目）*25%，每年100萬的折舊額算在扣除項目中，那麼該公司每年可以少繳納企業所得稅100*25%=25萬；
此外，以企業名義購買商用物業，當企業出現虧損或破產清算，公司名下房產要將用於償還債務；如果購買物業的企業股東為多個，後期則可能涉及股東之間的份額劃分。

⑶ 房地產企業如何交稅

房地產企業納稅的方法：

1. 包括土地增值稅、營業稅、印花稅和企業所得稅。土地增值稅計算的依據是增值額,分為4個級次,即：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%的部分,增值稅的稅率是30%。

（二）增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分,土地增值稅的稅率是40%;

（三）增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分,土地增值稅的稅率是50%

（四）增值額超過扣除項目金額200%的部分,土地增值稅的稅率是60%。如果能夠提供原來的購房發票,營業稅按照差額的5.6%繳納,印花稅按照成交價全額的0.05%繳納。

（五）作為公司出售房產收入,還應繳納企業所得稅,即差額的25%。

（六）企業出售房產，按照銷售不動產稅目繳納營業稅，稅率5%。根據《財政部 國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知 》 財稅〔2003〕16號： 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額；

2.按照營業稅額隨征城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納；

3.出售房產收入並入應納稅所得額，繳納企業所得稅，年終匯算清繳，稅率25%。

參考鏈接：國家稅務局

⑷ 房地產開發企業預售收入預繳所得稅具體怎麼計算

預售收入10000元按當地計稅毛利率計算出預計毛利額，然後減去預繳的營業稅專及附加、土增稅700元，當期期間費用屬500元後的金額乘以所得稅稅率25%為當季應預繳的所得稅。

(4)商業地產企業所得稅如何繳納擴展閱讀：

為了加強從事房地產開發經營企業的企業所得稅徵收管理，規范從事房地產開發經營業務企業的納稅行為，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》。

⑸ 跨地區經營房地產企業所得稅如何繳納

不知道你說的是什麼跨地區，是分支機構還是跨地區的項目部？可以看看今年國內稅函【容2010】156號文，專門寫跨區經營房地產企業的。
部分內容如下：
2、二級分支機構統一核算

3、總機構向項目所在地預分企業所得稅

建築企業總機構直接管理的跨地區設立的項目部，應按項目實際經營收入的0.2%按月或按季由總機構向項目所在地預分企業所得稅，並由項目部向所在地主管稅務機關預繳。

4、總機構匯總計算企業應納所得稅

建築企業總機構應匯總計算企業應納所得稅，按照以下方法進行預繳：

（1）總機構只設跨地區項目部的，扣除已由項目部預繳的企業所得稅後，按照其餘額就地繳納；

（2）總機構只設二級分支機構的，按照國稅發[2008]28號文件規定計算總、分支機構應繳納的稅款；

（3）總機構既有直接管理的跨地區項目部，又有跨地區二級分支機構的，先扣除已由項目部預繳的企業所得稅後，再按照國稅發[2008]28號文件規定計算總、分支機構應繳納的稅款。

5、分支機構和項目部不進行匯算清繳
6、跨地區經營的項目部需開具《外出經營活動稅收管理證明》

⑹ 房地產開發企業如何繳納企業所得稅

在中標後，到所在地稅務局開《外出經營稅收管理證明》，並向工程所在地報驗登記內。流轉環節的稅收就地繳容納（項目所在地），所得稅可以回你公司的所在地繳納，項目完成後，向工程所在地結清稅款，然後回所在地注銷《外管證》。

⑺ 房地產企業如何計算所得稅

1.房地產開發企業實行按照預計毛利率預繳企業所得稅，按照工程項目版的屬性不同，預繳的毛利權率不同，一般普通商品房是按預收房款15%*25%計算交納所得稅的.：
2..經濟適用房的計稅毛利率不得低於3%；
開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於20%；
開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於15%；開發項目位於其他地區的，不得低於10%。
3..所得稅預交具體分兩塊計算：
1）.已經銷售的：（銷售的收入-成本費用）*25%
2）預收房款未結轉銷售成本的：
.預售收入應預交所得稅=（預售收入*預計毛利率-費用、稅金）*25%，
請參考國稅發(2009)31號文;

⑻ 房地產公司企業所得稅處理

一、首先房地產公司開發項目所得稅的管理主要分為兩塊：
1、商品房銷售部分：這部分的納稅人才是房地產公司
2、建設安裝工程部分：這部分的納稅人是工程承包方

二、稅務部門對所得稅的管理：
1、如果帳目健全，核算真實的話可以申請查帳徵收，而查帳徵收中就有一個預征的概念，就是納稅人每月或者是每季度根據利潤自己計算出稅款預先申報繳納，然後年末稅務部門再查帳匯算清繳，多退少補。

2、如果沒有帳目或者帳目不健全不真實的話，那麼稅務部門就會採用核定徵收，
核定徵收也分兩種，一種是核定應稅所得率徵收，一種是定額徵收。而房地產業一般都是實行核定應稅所得率徵收，什麼意思呢？就是稅務部門會根據行業不同、營業額高低制訂出各行各業的大概成本利潤率（稅務部門叫做應稅所的率），房地產業應該是10%-12%左右，建築業應該是6%-8%左右，而企業所得稅稅率是25%，那麼10%-12%*25%就等於房地產業稅率是2.5%-3%，建築業稅率是1.5%-2%左右，這種管理方式近似於營業稅的管理，就是不會管你利潤的高低，收入是多少，一律按收入附征，其納稅時間是當月稅款次月15日前申報繳納。

3、幾個特殊規定：其一，對於建築業的收入實現時間確認比較特殊，由於工程項目清算時間跨度長，工程期內工程款的支付一般都是採取的預支、借款等形式，所以稅務部門規定不管支付的工程款是暫借還是預支都視同收入實現
其二，房地產業收入確認的特殊規定：房地產開發商收取的一切費用都算收入，包括代辦證件費用、代收的物業管理費裝修水電費等雜費
其三，對經濟適用房、普通住宅有特殊優惠政策，如有需要了解私下再談。
其四，現階段房地產業優惠政策是國家對於經濟危機所出台的臨時優惠政策，並不會長久，所以不要拿現在的政策指導以後的經營。

三、企業對企業所得稅的財務處理：
1、查帳徵收方式下的財務處理：
a、預交所得稅：
計提：
借 所得稅費用
貸 應交稅費——應交所得稅
繳納：
借 應交稅費——應交所得稅
貸 銀行存款
結轉：
借：本年利潤
貸：所得稅費用
b、匯算清繳：
如果預交數大於匯算清繳計算出來的應繳數，一般情況下，稅務機關為了減少稅金退庫的麻煩，實務中，大多將多預繳的上年度企業所得稅抵繳下一年度應繳納的稅款。這種情況下，企業的會計處理為：
借：其他應收款——所得稅退稅款
貸：以前年度損益調整——所得稅費用
如果預交數小於匯算清繳計算出來的應繳數會計處理同a
2、核定徵收下企業所得稅一般不進行匯算清繳，其他會計處理同a

四、房地產企業所得稅處理的幾個誤區：
1、核定徵收所得稅的管理方式下是不是把建安合同壓低，建安部分的稅款就會少交？是的，建安合同低建安稅收的確會少交，但是房地產中有土地增值稅會相應提高，得不償失。
2、隱瞞銷售收入是否減少稅收？是，但是開具發票會響應減少，即使購房人現在無所謂，但在二次交易需要發票抵扣時就會出現麻煩，遲早會暴光。

[幫納稅人算帳，為納稅人理財]

⑼ 房地產企業所得稅如何繳納

在項目沒有完工交付使用前，採取預交形式，收入（包括預收賬款）*毛利率專*企業所得稅稅率=預交屬企業所得稅，項目完工後，（售房收入-營業成本-營業稅及及附加-三大期間費用+營業外收入-營業外支出+（-）稅收調整因素）*25%=匯算企業所得稅，匯算企業所得稅-預交企業所得稅=補交企業所得稅。