① 如何對房地產投資環境進行評價總結
如何對房地產投資環境進行評價總結
一、 產生原因
所掌握信息不全、不準，投資決策草率。所依據的信息不夠准確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過於樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險。這在經濟生活中也經常遇到。表現為：一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發行政策和銀行信貸政策；三是房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，供過於求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從「開發」變為「購買」，這不利於剛開發並需持續投入的房地產項目的開展。
發展商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差。具體表現為：發展商過分相信自己的「感覺」，而實際上「感覺」錯了或反了。如有的發展商過分地相信自己會容易地找到「下家」，將項目脫手，而實際並未如願；有的發展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系「此一時彼一時」，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過於樂觀，最終導致銷售困難；還有的發展商過分相信自己的「道」(即通過「關系」拿到「好項目」的能力)，而經營實力(開發實力、管理能力、行銷能力)不足或較弱，項目運作中難於實現預期的經營業績。此外，自然災害和意外事故的發生也是引發房地產開發中的工程建設風險的原因。
[編輯]房地產投資風險的識別
如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢?通常的辦法是計算投資風險率，其計算方法有以下幾種。
(一)採用國際房地產投資業常用的三個指標來識別
1．投資房地產的營業率。
一切能夠帶來收入的房地產都必然發生經營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業率被用來判定投資報告的凈營業收入是否具有現實性。計算公式為：營業率=年營業總費用/年計劃總收入
據有關調查數據表明，新公寓樓營業率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業樓有不同的營業率。營業率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風險太大。
2．償債收益比。
營業凈收入是扣除所有成本費後的收入，是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。償債收益比=營業凈收入，要求的年償債額償債收益比數值越小，該項借款投資的風險越大；反之，則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1：2才被認為是安全的。
3．保本佔用率。
保本佔用率是計算房地產安全性的另一重要指標。其計算公式為：保本佔用率=f年營業總費用+要求的年償債額)，年計劃總收入保本佔用率越高，投資風險越大。可以接受的住宅資產的保本佔用率一般為85%—90% 。
(二)概率與數理統計的方法
由於風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布，因而可以採用概率論和數理統計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查，有已開發項目的資料，可以使用數理統計的方法得出分布或其估計，甚至通過統計檢驗，但其結果只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。這是因為各個房地產項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
二、 風險因素
1、地段
買住宅講究地段，買商鋪就更講究地段了，有可能相差很短的距離，而租金、售價就可能相差很大。所以在商鋪的選址時，要對地段進行詳盡的調查分析，才能達到預期目的。
商鋪的地段一般分為三類，第一類是成熟的中央商務圈--在經濟活動最活躍的地區。這樣的地區往往人氣最旺，最有活力，租賃需求也最多。第二類是成型中的商圈。這些地區多臨近大型的住宅區或就業中心區（能吸收大量就業人口的商務辦公樓群或經濟開發區），並且交通、通訊、基礎設施的管線網路發達。第三類是住宅小區內部。小區配套種類齊全，這也同樣等於增加了人們可及的資源量和可選擇性。後兩類應是一般投資人的投資重點。
就業中心區為住宅區提供了需求市場，住宅區為就業中心區提供了充足的勞動力，也為商鋪的迅猛發展創造了條件。而商鋪的興起，將啟動住宅與就業的二度興旺，特別是新建樓盤的品質和價位會有明顯的提高，這反過來又會令商鋪的增值更為可觀。但若投資小區內的商鋪則需要比較慎重，一方面是人流有限；另一方面，住戶在小區內消費僅僅為圖個便利，而難有持續的、大宗的消費。適宜投資的小區內商鋪，一般應具有足夠大的規模，或者是開放式小區，有寬敞的街區道路。
2、環境
生態、人文、經濟等環境條件的改善會使房產升值。生態環境要看小區能否因綠地的變化而使氣候有所改良。要重視城市規劃的指導功能，盡量避免選擇坐落在工業區住宅。每一個社區都有自己的文化背景。文化層次越高的社區，房產越具有增值的潛力。商鋪投資要看周邊的商業環境是否已構成成熟商圈時，如肯定的話，店鋪的升值是無庸置疑的。
3、建築品質
有投資價值的物業，一是要具備耐用性。物業越是耐用，投資人就越節省，給投資人帶來的回報就越多。耐用性具體體現在：首先，物業的材質要經得住時間的考驗，要是真材實料。第二，物業製造工藝要精細。第三，物業的設備也要耐用和有效率。第四，有良好的物業管理，它相當於對固定資產的維修和保養的支持系統。
二是要具備適宜性。要適於人們居住和使用，物業的功能空間布置要合於人的行為習慣。功能空間和用具的度要符合人體活動舒適性的要求。要有良好的通風採光，以維護人與自然的交流通道，才有益於保持使用者的良好的生存狀態。要盡可能地最大限度地引入人文的或自然的景觀，以滿足人的安全感、超脫感、優越感等心理需求。要求有較高的智能化水平。
三是要具備可更改性。這就意味著給人們的行為方式的改變留下餘地，室內的間隔是可拆改的，功能空間的位置是可調和重新組合的。這是出租型物業必備的條件。
四是要有可觀賞性。要有審美價值，有精神和靈性。物業的風格和品味是各有差異的。在諸多風格中，能夠形成一種主旋律，得到多數人推崇的才是有投資價值的。
4、產權狀況
擬投資購買的住宅、商鋪，其產權一定要合法、有效、手續齊全，無任何法律糾紛和經濟糾紛。要弄清有無銀行抵押或其它抵押，也要弄清是否已出租。產權的年期與法定房屋的功能也很重要，有的房屋位置雖然很好，但是其土地使用剩餘年期已經不多了。有的房屋法定使用功能為住宅，但是轉讓時已作商場使用，而投資購買時是不能按照商業用房來購置
5、價值分析
投資者要對擬購房地產的現時市場價值進行估價。
首先，選擇一家品牌好、信譽好、客源多的房地產機構。根據房子的各種因素，測算出房子在特定時間、地點、環境的市場價格，並依照房子的實際情況選擇不同的方法，最後將幾種不同的結果綜合考慮，得出一個最接近市場行情、最能反映房地產真實價值的價格。
房地產買賣投資賺取的是未來的收益，在投資購買某項房地產時，對未來市場價格走勢的預測判斷尤為重要。
6、分析
房地產買賣投資大多數是在市場供不應求的時候才去投資，如果市場已經供過於求，投資者應當格外小心。這時要考慮兩個方面：一是價格很低，將來升值空間大；二是作長線投資，否則很容易被套住，短期內解不了套。在進行房地產買賣投資分析時，應考慮下列市場供需變化。
三、 變化趨勢
伴隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列寄存觀經濟政策的出台，房地產投資風險總體上呈現出下列變化態勢。
1、風險增加
房地產投資經濟風險是指一系列與經濟不至於產經濟發展有關的不確定因素給房地產開發經營所帶來的風險。隨著我國經濟發展以及整體經濟環境的不斷改善房地產投資的經濟風險將有所降低。首先，經濟的發展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO後，經濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量湧入都使我國房地產業擁有一個更加優越的經濟環境，同時存貸款利率下調以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產投資技術風險主要表現為開發商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產市場化深入，房地產開發將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發企業具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業科技，同時又能准確判斷不同層次房地產市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。房地產投資的政策風險主要指中國房地產市場中的政策行為，特別是現階段，部分房地產投資商所要求的政策「救市」行為。這種行為的實質是增加了那此經營狀況尚屬良好的房地產投資商的政策風險，並不利於房地產市場上的「優勝劣汰」。
2、差異減小
房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業發展中出現的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：
（1）前幾年我國出現在房地產開發熱主要集中在東部沿海地區，樓盤積奪空置也主要集中於東部沿海地區。而與東部沿海地區相比，中西部地區房地產市場發展較為滯後，商品房空置率也相對較低，因此消化調整的時間比東部短。
（2）由於實行西部大開發戰略以及經濟發展的「雁性原理」而導致的中西部趕超現象已初露端倪，中西部地區的投資回報率並不低於東部地區，甚至部分行業要比東部高。因此，中西部與東部地區經濟差距的縮小將會引起房地產發展差距的縮小。
（3）隨著住宅業作為新經濟增長點政策的出台和我國正式加入世貿組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區在房地產政策上的差異，逐步實行全方便多層次開放政策，從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。
3、豐富
中國每月經濟景氣分析報告的推出，已經成為把我國當前經濟形勢和房地產投資決策的重要參考；同時中房指數的推出，幫助房地產投資商直接了解當前房地產發展形勢各地城市之間的差異有利於實行空間組合的風險規避決策；各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性、准確性，使房地產投資風險的量測和控制逐步趨於可行。業內專家者的精闢分析與預測也為房地產開發提供了多渠道的科學的判斷依據。這些都為開發商投資房地產市場奠定了良好的基礎。
四、 防範策略
房地產投資風險的防範與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，採取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
五、 風險價值
1、風險報酬額
風險報酬額是投資風險價值的絕對數形式，指的是由於冒風險進行投資而取得的超過正常報酬的額外報酬。
2、風險報酬率
風險報酬率是投資的風險價值的相對數形式，指的是額外報酬占原投資額的比重。
3、價值計算
除了被認為沒有風險的國家公債或國庫券的投資外，其他各種投資的投資報酬率一般是貨幣時間價值(利率)與投資風險價值(風險報酬率)之和。投資報酬率=利率+風險價值率
計算步驟：
在實際工作中，盡管「標准離差」能夠反映投資項目所冒風險的程度，但不便於與其他方案比較，故需計算」標准離差率」。
1.確定投資項目未來的各種預計收益(用xi表示)及其可能出現的概率(用pi表示)，並計算出未來收益的「預期價值」(用\bar{e}v表示)，計算公式：未來收益的預期價值
2.計算「標准離差」(用σ表示)與「標准離差率」(用r表示)。
3.投資風險價值計算公式：標准離差率
4.確定「風險系數」(用f表示)：一般應根據該行業全體投資者對風險反感的態度來確定，通常是風險程度的函數。
5.導入風險系數，計算該項投資方案預期的投資風險價值。
投資風險價值計算公式：
預期的風險報酬率(rpr)=風險系數*標准離差率=f*
預期的風險報酬額(rp)=未來收益的預期價值*預期風險報酬率/(貨幣時間價值+預期風險報酬率
將預期的投資風險價值與企業要求的投資風險價值進行比較：
若預期的投資風險價值>要求的投資風險價值，說明該投資方案所冒的風險大，得到的報酬率小，方案不可行。若預期的投資風險價值<要求的投資風險價值，說明該投資方案所冒的風險小，得到的報酬率大，方案可行。
要求的投資風險價值的計算：
要求的投資報酬率=貨幣時間價值+要求的風險報酬率
要求的風險報酬率=要求的投資報酬率-貨幣時間價值
要求的風險報酬率=未來收益的預期價值*要求的風險報酬率/(貨幣時間價值+要求的風險報酬率)。
② 如何判別投資性房產及其收益價值
如何判別投資性房產及收益價值呢？要綜合分析投資性房產應權衡各種因素。
地段與功能優劣
首要的判斷標准應該是功能服務地段或者說地段優先。因為任何房產品的附加值或附加功能都儲存於地段當中。但有些特殊功能的產品由於設計規劃及市場中的先進性可能會有較長期的投資價值隱含於內。還有一類投資性物業屬改造產品，一些以前歸屬企業建設既自用又可供出售的綜合物業，藉助地方政策，取得銷售許可後都是優良的投資品種，其投資價值一部分來自於地段，另一部分來自於功能。
軟性服務和
環境影響價值
一個小區的不同管理、不同的服務水平會影響到你的投資對象將來的出處與去處，前者指的是成本及利潤回收途徑，後者則直接表現為是否順利完成你的一樁投資交易。這里有一個間接的衡量指標，我把它稱之為"社會性口碑"。由於物業服務最終要走市場化路子，投資時不妨作為附加的一個考慮。
與房產品的投資價值高度相關的環境應該指住區景觀環境、住區配套環境、住區所轄功能區環境三個方面。一般來講，社區景觀環境中，有天然自然景觀的社區比人造景觀的社區投資價值大。
置業提醒
如何計算購房盈虧？
按國際專業理財公司的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：
如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。
如果該物業的年收益×15年＞房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。
③ 如何判斷項目投資合理
項目投資是一種以特定項目為對象，直接與新建項目或更新改造項目有關的長期投資行為。項目投資按其涉及內容還可進一步細分為單純固定資產投資和完整工業投資項目。，找項目和找投資就去投融界啦！
④ 房地產項目投資如何分析
房地產項目可行性研究的步驟和內容
可行性研究的步驟。
（1）組織准備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，並由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善於協調工作的專業人員來主持。
（2）現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。
（3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。
（4） 詳細研究。採用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。
（5） 編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。
房地產可行性研究的內容。
按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：
1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。
2）市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。
3）規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最後方案，並對其進行詳細描述，包括選定方案的建築物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。
4）開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。
5）項目投資估算。項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。
6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，並對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，並通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。
7）財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，藉以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。
8）風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
9）國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，並評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。
財務評價和國民經濟評價都屬於項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重於項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重於項目對於國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。
10）結論。運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。
⑤ 如何判斷一個地塊是否可以投資開發，我第一次做房地產開發，敬請指教
1、開發商的數量與房價上漲沒有必然的聯系。
2、房價上漲是房產市場回需求過旺造答成的。
3、在市場需求中，有居住需求，投資需求兩大類。
4、區域性人口激增是居住需求增長的原因之一，改善居住條件也是居住需求之一。
5、投資需求源於投資品種的匱乏，源於從事其他行業投資環境的惡劣，源於社會保障的不到位等等原因。
6、土地供應量小是房地產價格上漲的一個重要因素。
共同探討！答案來自：網路房產交流團，敬請關注！
鏤空窗花
⑥ 房地產項目的投資分析
下面我給大家介紹一下房地產投資項目分析方法。我是建設部標準定額研究所李明哲，我們單位是負責國家工程標准整個的制定編制單位，房地產投資項目分析方法是建設部和我們單位編了一本房地產投資項目分析方法，還編了一本房地產開發項目經濟評價方法與案例，針對房地產開發項目在經濟層面怎麼做，下面我就簡單介紹一下。
一、 房地產投資項目或者是開發項目可行性研究適用的領域
1、房地產開發項目可以用於房地產政策的應用。
比如說我們是搞房地產拆遷是按人口補償還是面積補償，這是一個房地產的政策，可以進行可行性研究；比如說我們發展住宅性產業是按實物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建設到底是發展商品房還是經濟適用房還是最近提出的年租房，這都是我們要研究的政策。當然去年出台的物業管理也是這方面的問題。
2、可行性研究還可以用於房地產的規劃。
大家都已經知道我們國家現在有一個環境影響評價法，是去年提出的，同樣在我們房地產開發項目裡面，我們參看其他國家一些比較好的案例，我給大家簡單介紹一下。
這是法國Ladefense，這個地方在法國西部，位於凱旋門西延長線，這個門是大拱門，是1989年建成的，為紀念法國埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個建築是非常宏偉的，這是他那個台階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個大的房地產是從50年代就開始規劃，當時成立了管理委員會，管理委員會的目的就是對這個開發區進行規劃，規劃以後怎麼利用土地開發，利用房地產開發或者是整個商業區的開發，來使得這個地區整體上可持續發展。為此，1958年成立的一個委員會。這是58年當時投入規劃的一個模型。這是六十年代的。這是七十年代。這是八十年代，一直到89年這個大拱門建成整個的情況。
現在我們再來看這個現狀，等於說是40年來它的規劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什麼太大的變化，最大的變化就是在把頭地方標志性的建築物建成什麼樣，這個一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建築風格是非常獨特的這個造型。這個規劃還有一個非常的地方，大家看這個圖比較清楚一點，就是他利用這個空間，整個這條線是一個步行街，所有的交通全在地下，大家看我游標這個地方，游標這個地方實際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵，一直到這個布局。這裡面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這，地面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，
給大家舉這個例子的意思就是我們進行房地產規劃的時候，是完全可以做這么好的，這是西方國家法國人做的，我們現在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個建築物，它好象一個發布的東西，這是法國建的工業博覽館，這是有三個支點，現在還是全世界獨一無二的，可見法國人在規劃思想是比較好的，規劃也是我們可行性評估一部分。
3、還可以進行房地產投資活動，這是我們現在主要的研究內容。
項目定義投資活動就是搞項目活動，指在具體的地點和確定的時間內進行的一系列有目的、有計劃、有始有終、有資金投入、有產出的活動，是一個持續的經營。在項目評價的領域裡面，我們用到三個詞彙，一個是Appraisal，事前的評估，第二是Evaluation，事後評估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機構對你進行評估，可能大家今後在接觸有關的文獻或者是報告裡面，大家應該注意這個詞，但是美國人不是很嚴格區分Evaluation和Appraisal，對Assessment沒有爭議。
對於一般的項目分類從管理的角度有新建、改擴建和合資，這裡面都是把項目分為新建、改擴建和合資。但是這些年隨著經濟的發展，從利用資源的角度可以把項目分成新建與合資以及改擴建，因為改擴建利用原有的一些資產，新建和合資都是完全是平地起價。從經營的角度來看我們有一些項目是經營性，有一些項目是非經營性，比如說城市道路，如果不收過路費的話，那就是非經營性項目，但是如果說收錢了，過路費像原來北京五環就是經營項目，現在又變成非經營性項目。還有從產品性質的角度，我們有競爭性項目、公共項目和准公共項目，這就是從產品的性質來看。
公共項目比如說北京市政府搞的環境污染治理的一些項目，大家都受益，誰也不花錢；准公共項目就像污水處理；電視機、冰箱或者是等等都是競爭項目，按照產品性質來定的。從融資主體的角度有項目融資與企業融資；從權益資金的角度有私人投資、政府投資、混合投資；現在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合夥制；評估方式是統一的，就是利用增量的方式來評估的。
下面切入正題，我們投資任何一個項目都有投資的目的，公共建築比如說國家奧體中心，公共投資為主，同時吸納私人投資，還有國家大劇院都是國家公共建築，這些項目並不是真正為了盈利，當然也不希望靠國家養著，但是主要目的就是國威，這是一個方面。
住宅來說，經濟適用房這裡面就是私人投資加上政策優惠，對於這樣一些項目，它的目的是獲取利潤，對於政府來說它是政府政績的體現；商品房這是私人投資，這樣的項目肯定是盈利性的項目；涉外商品房肯定是以盈利為目標，絕對不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的；商廈也是私人投資，以盈利為目的，像現在搞的家樂福，那麼大的廣場，據說這個項目是國內開發商沒有資格或者是沒有得到這樣的實惠，但是這給了國外一些商業企業，它純粹是以盈利為目的。
二、 投資項目可行性研究的內容
首先研究市場，這個市場有兩個市場，一個是宏觀市場，一個是微觀市場。
宏觀市場指什麼？就是整個國家宏觀經濟，還有房地產整個宏觀的情況，像去年房地產爭論比較多，大家都是業內的人，我就不再介紹了。到我們具體的項目，那就要評估土地供給的市場，要評估一下材料的市場，要評估一下商品房銷售市場，要評估一下資本的市場。
我覺得這四個市場，就具體項目來說這四個市場恐怕都要考慮，因為你有錢買不到便宜的材料，你的利潤也實現不了，這是利潤的問題。當然還要注意投資時機的參與，大家在座都很清楚。
還有技術評價，技術評價可能一般就是通過設計院來做，或者是一些評估公司他們再聘請專業人士對我房地產項目進行評估，主要是技術方面。
環境影響評價是非常重要的東西，我們房地產項目也存在這樣的東西，時間關系不能展開。如果大家注意到我們的天安門，你們訪問天安門的網站，可以在網站上可以看到天安門的圖片，比如天安門晚霞，天安門晚霞非常漂亮，但是四十年前還有另外一張圖片，這張圖片是朝霞的天安門，現在朝霞的天安門永遠看不到了，就是因為新北京飯店超高，使得它再照這張相沒有意義了。所以我們也要注意環境影響的意義。
經濟評價這是我們主要要講的內容。還有社會評價，房地產項目社會評價，應該說現在已經提到議事日程上來，以前我們沒有很重視。最近從去年開始，建設部注意到這個問題，世界銀行也在注意到這個問題，就是說在搞房地產項目的時候，應該積極搞社會評價，為什麼？因為社會評價涉及一個非常重要的問題，就是非自願的移民，我們的房地產開發項目或者是市政項目往往要進行大面積的拆遷，使得這方面的居民非自願移民搬到其他的地方去，所以社會評價也列入到議事日程上。
風險分析大家都很重視，但是風險分析不是很容易做得很好。再就是組織機構評價，對小的一般項目沒有什麼組織機構評價，但是對於超大的項目就有組織機構評價的問題，比如說國家大劇院項目的業主，就需要組織機構評價；還有現在的奧體，2008年奧運會奧運場館的工程，這就必須對誰管理奧運會場館的工程對機構進行評價。還有就是法律框架適應性，就是你這個項目適不適合在我們國家法律允許的范圍內，有一些工業項目就存在這個問題，如果你生產的產品污染比較嚴重，那麼可能法律不允許，這就是說你要進行這些方面的評估。最後一個就是監督的指標體系，就是你這個項目從開始上的時候，就應該搞一套可以監督的指標體系，將來你的項目完了以後，你可以用你的這套監督指標體系來檢驗你的項目是否成功，所以這是非常重要的事情。
一般的投資項目都要有這些評價的內容，對於我們房地產項目來說，有一些是比較重要的，但是有一些也是可以考慮簡化，像一般的房地產商組織機構評價不一定做，環境影響評價也不一定要做。但是監督的指標體系希望每一個單位都這么做。
那麼我們可行性研究的階段是這個樣子，這張圖是從聯合國公華組織工業組織可行性研究摘錄下來，原版書有這個圖片，翻譯書沒有這個圖片。紅的是表示我們在項目推動階段所做的工作，這裡面大家可以看到高的這個地方是可行性研究和項目評估報告，這部分花的內容時間和精力是最多的，綠色是花錢花得比較多的地方，但是這個階段花錢也不少，項目識別，可行性研究，評估報告，談判和簽約，工程設計，後面就是建築、施工等等，就是整個項目周期都看到了。我們再看看國外對項目周期一般是給一個輪回的東西，從Programming開始，從機會到項目的識別，再到項目的評估，還有融資，實施以及項目評估等等方面，大家可以看到評價和評估就不是一回事了，評價就是事後評估總結經驗，為下一次項目提供經驗和教訓。
在項目周期內我們有哪些活動，首先要定可行性研究；第二就是要做項目評價；第三就是進行項目管理，可能項目管理在座都非常熟悉，也是現在非常熱門的一個學科；第四就是項目運營。這是我們在項目周期內四個最主要的工作，也是我們在座的可能比較關心的。
這是一個非常重要的觀點，希望大家在今後工作中實踐中注意到，就是不同的利益群體，它和項目是什麼關系？比如說中間是一個建築物，某一個項目，和項目有關系的都是什麼人？有政府、投資人，房地產項目肯定有政府參加，給你批地、規劃等等，開工許可證，投資人是拿錢的；還有施工企業，還有一些咨詢機構，銀行，可能現在往往大家沒有注意到的就是受影響的群體。這受影響的群體現在是不可忽視，特別是我們最近黨中央提出了以人為本這么一個指導思想，就是說你搞任何一個項目，可能有一些是受益的人，包括政府、投資人、咨詢機構、施工企業、銀行，但是對於有一些人就是受到比較大的傷害，比如說我剛才說的非自願的移民，當然我們現在政府已經考慮很多，給了很多的補償，但是很多人沒有了房子就沒有了生活來源，這些受影響的群體應該特別引起大家注意。
三、 對經濟評價怎麼進行分析
首先就是要把這個項目的目標和目的弄清楚，目標和目的放在一起好象有一點沒有什麼區別，實際上是有比較大的區別，目標是比較宏觀一點，高層次一點的東西，因為在其他的場合，因為時間比較長我會講一個邏輯框架的問題，但是現在比如說我們搞房子是為了提高人均住房平均水平，這就是從政府的角度想的，但是具體的目的可能是使某些人從原來7平方米的人均用地搬到比較遠的地方，能夠有15至20平方米的用地，這是不一樣的。這裡面有一個很嚴重的問題，就是目標市場的有效需求，什麼叫做有效需求？就是要解決誰投資的問題，誰使用的問題，誰經營的問題和誰買單的問題，關鍵是誰買單的問題，誰經營也是很關鍵的問題，這些都是我們進行可行性研究要充分注意的一些事情。還有誰受益、誰受損，廣泛來講房地產開發項目受益者是絕大部分，政府是受益人、投資人也是受益人，銀行貸款也拿利潤，施工企業也拿利潤，但是也可能銀行是受損，貸款回不來錢，還有拆遷對群眾也是受損的。
另外要分析需要什麼形式與規模的房地產，由於你們細分市場，房地產市場行話叫做細分市場。什麼樣的產出結果，就是說什麼樣的建築是高層樓房，是低層樓房，多少面積等等這些都要有；還有需要什麼樣的投入和活動，就是你需要多少資金，多少施工隊伍等等方方面面的東西都要有。
同樣你還要有一些假設的條件，就是說我想搞這個房地產項目，我必須具備哪些？哪些不是我能力所控制的事情，但是我控制的事情必須有一個假設，假設我們房地產市場是健康、平穩發展的，這是一個假設。但是也可能中央在通貨膨脹非常緊的時候，緊縮銀根，剛才我所說的假設就不成立了，所以你任何一個項目，在搞你的可行性研究的時候，對你周圍的環境要做一個基本的假設，你是在這些假設條件進行分析，如果這些假設條件不行，那麼怎麼辦？還有一些什麼補救辦法。
房地產產品的特點大家都比較熟悉。首先是不動性；單件性，一件一件生產；保值性，總是價值越來越高，除非人工拆掉；還有高價值性；產品生產的長期性；房地產開發項目它本身是開發過程的生產與投資雙重，就是開發的時候和投資兩個同時在進行。
還有一條就是投入和產出是同步，就是說我在投入的時候，就可以有產出，什麼叫做有產出？就是我們可以賣，這是任何一種產品沒有的優惠政策，你不管是彩電也好，冰箱也好，汽車也好，你在製造的過程中就可以把它賣出去，這沒有，只有房地產有這個特點，這是我們非常重要的特點。
還有第三個特點就是開發企業資產的流動性，這是一個非常重要的一點，大家知道我們房地產開發企業可能自己搞一些東西有自用的，這叫做固定資產，但是你這個東西拿出去出租和出售，它就是屬於流動資產，它不是固定資產的范圍。當然它還有一些無形的資產這都是有可能的。
所以我們開發產品的投資有三個方面組成，一個是開發產品的成本，這是出租出售的資產；第二部分就是固定資產投資，就是開發企業自己用的這一部分資產；還有無形資產和其他資產。
這是我要非常強調的一個概念，就是說我們擴大企業的東西資產是流動性，因為有一些大學寫的房地產的教科書裡面還在不停地申述房地產產業的折舊概念，希望大家注意這個問題，折舊只有固定資產才有，開發產品沒有，這是分界線評價的方法裡面規定的，這也是房地產會計制度規定的。
我們房地產開發產品另外一些特點就是投資和生產，這同時又形成了固定資產和開發成本。在開發成本中有關的稅費也是我們開發成本之一，大家要注意這個問題，這是我們方法裡面都說清楚的。房地產裡面有一個開發產品的經營成本，這個經營成本和開發成本是有區別的，開發成本是實際花的錢，每年花多少錢，但是開發的經營成本不一樣，它是房地產產品銷售出租的時候，將開發的成本按照國家和有關會計制度要求結轉的成本。
開發成本就是花多少錢就是多少，但是經營成本不是這樣，經營成本就是你收多少錢才能算多少成本，這是有比較大的區別。具體的做法是按照當期銷售收入和租金收入佔全部銷售收入和租金收入的比例，計算本期應結轉的開發產品。
我們房地產開發項目評價的類型現在基本上按經營型類型區分，有出售、出租和混合型；按用途分類有居住、商業、辦公等若干；評價有兩類評價，一類是財務評價，一類是綜合評價。綜合評價有點相當於一般項目投資項目，大家可能熟知國民經濟評價，我們稱為經濟分析，但是它主要是為一些開發區設立的，就是為國家開發區設立的。
四、 房地產開發項目經濟評價要解決一些什麼問題
首先要解決它的經濟合理性，就是這個項目合不合理開發，有沒有用處；第二要解決這個項目本身財務生存能力，財務生存能力是非常重要的事情，就是說假定你有這個項目，這個項目已經建成了，但是你有一些營運成本，營運收入，但是營運收入不足以產生足夠的利潤，但是能夠維持你這個項目繼續生存下去，這是一個最基本的生存能力，應該看看我們需要有多少營業收入才能彌補我的營運費用；清償能力，就是說能不能還款；最後才是盈利能力。就是你首先生存，第二你能還別人的款，剩下的錢才是你的盈利，任何開發商做項目都是銀行還款還上多少，然後借款還付本息之上，經營成本才能算出來起碼的價錢是多少，在這個價值之上再定高一點就是掙的錢，是這么一個邏輯。
我們還要解決一個問題就是財務的不確定性及風險，一般房地產項目，就是所謂的經濟分析或者是國民經濟評價風險我們一般不去做，一般只做財務的不確定性及風險。我們要分析的對象是什麼？是現金流量，我們分析的對象是現金流量；解決問題的理論方法是什麼？是利用資金的時間價值理論。具體做就是做折現的現金流量分析，我們的方法裡面都有規定。
如何解決問題？首先要解決發生了什麼費用，支出的多少，解決這個問題，剛才是要解決什麼問題，現在是我們來回答如何解決問題。得到了一些什麼收入，就是收入多少，交納了什麼稅金，這些稅金又支出了多少；建設資金從哪來；借貸的資金從哪來，一個是權益資金從哪來，另外一個是借貸資金從哪來；另外就是借貸資金如何償還，能獲得多少盈利，同時要有別風險因素。以上所有的現金流入和流出都有發生時間的問題，首先我前面說的四項是解決識別我的現金流入和流出的問題，識別法，最突出就是有哪些東西，而且有多少量發生在什麼時間，是需要解決這些問題。
現在我們就要解決現金流出。都有哪些現金流出？就是有土地成本，土地改進成本，土地改進成本是什麼東西？土地成本主要是因為你土地來源不一樣，你成本就不一樣，有的是原來政府批的，或者是受讓的，從別的人那裡買來的，還有就是投標的，還有合作的，所以每一個項目的土地成本不一樣；土地改進的成本就是幾通一平等等土地改進的成本。還有土地上的改進成本，還有市場開發成本，開發資金成本，運營費用，還有所得稅和土地增值稅，有消息說土地增值稅將來會變成物業稅。就是說我們的現金流出大概是這些東西。
開發建設投資所含各項費用有土地費用、前期工程費用，基礎設施建設費用，建築安裝工程費用，公共配套設施建設費用，開發間接費用，財務費用，管理費用，銷售費用，開發期間稅費以及不可預見費等等，這些費用文件裡面都有規定。
還有一個是我要花多少錢，另外要解決錢從哪來，就是資金來源和結構的問題。首先就是資本金，國家規定任何一個項目資本金，這個資本金就是必須和開發商、有關批准單位說清楚的事情，當然資本金現在沒有辦法規定，弄清楚你的資本金真正從你自己家裡的錢掏出來的，還是問銀行借的，但是你可以從甲銀行借的錢作為我自己的資本金，然後再到另外一個乙地方去進行投資，但是資本金是必須有的。
另外預售收入，還有借貸、債券，這是資金的來源；還有一個資金的來源，實際上是施工企業的貸款，就是施工企業墊資，但是從我們國家的規定來說，這是不合法的行為，實際過程中是有這一點，但是方法沒有規定這一點，就沒有用；資金的使用計劃要弄清楚。
開發項目收入有售房款，租金、熟地出讓價款、配套設施出售收入這么四項，自營收入就是你自己經營的部分，比如說蓋個商場自己經營這是自營收入，這裡面也要列清楚租售計劃，售房類型、時間、價格、數量等等，售樓的經營方式等等。
⑦ 關於房地產與投資的問題
產權到期，只需要交很少一部分的錢就可以再續50年，100萬的房子根據地方不同，也就5萬左右的錢。
⑧ 怎麼看待房地產市場，房地產基金值不值得投資
房地產屬於抄重資產，和晶元、醫葯一樣，是需要長期投入經營的。利益是最終驅動力，如果房地產真的不賺錢，就沒人蓋房子了。那麼以後子孫後代住在哪裡？
現階段中國的房地產問題是短時間的投機倒把推高了樓市，這就好比一家開發新片的企業不努力開發晶元，而去倒賣晶元一樣，這才是危害所在。這種行為既傷害了消費者的利益，也傷害了未來行業發展前景。
理性看待房地產，我認為房地產是值得投資的，畢竟我們衣食住行，一切生產生活都是建立在土地之上，客觀需求大量存在，但是炒房確實應該禁止。當務之急是掌握最實在的房產數據，只有掌握了數據，那些炒房者才無所遁形，否則沒有針對性，大水漫灌的改革，非但治不好病，只會越治越嚴重。
房地產行業需要改革，而且必須改，不能允許一個蒼蠅壞了一鍋粥的行為存在。中國的經濟在加速，中國的改革也必須與時俱進。
房地產基金，作為新興事物，必然存在漏洞。如果你能掌握規則漏洞，是可以獲利的，這是針對資深投資者來說。但是作為一般消費者，我不建議你去投資一個你並不熟悉的東西。
投資者如果非要在房地產基金和房地產之間選擇，我建議你選房地產，不要選房地產基金。因為畢竟房地產市場相對穩定一些，變數少一些。
⑨ 房地產的項目投資估算及經濟評價怎麼做啊
這個涉及到工程經濟學的一些概念吧，比如IRR(內部收益率)、NPV（項目凈現值）、ROI（項目投資回版報率）、ROE（項目股權東投資回報率）、項目投資回收期、敏感性分析等一系列數據，如果沒有工程經濟學的底子的話，肯定是做不出來的。因為有一系列的公式，需要用一系列的數字推倒出項目現金流，然後才能計算得出那些需要的結果
⑩ 房地產投資項目分析方法
一、房地產投資項目或者是開發項目可行性研究適用的領域
1、房地產開發項目可以用於房地產政策的應用。比如說我們搞房地產拆遷是按人口補償還是按面積補償，這是一個房地產的政策，可以進行可行性研究；比如說我們發展住宅性產業是按實物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建築到底是發展商品房還是經濟適用房還是最近提出的年租房，這都是我們研究的政策。當然去年出台的物業管理的問題也是這方面。
2、可行性研究還可以用於房地產的規劃。大家都已經知道我們國家現在有一個環境影響評價法，是去年提出的，同樣在我們房地產開發項目裡面，我們有其他國家一些比較好的案例，我給大家簡單介紹一下。法國Ladefense這個地方，處於法國西部，位於凱旋門西延長線，這個門是大拱門，是1989年建成的，為紀念法國埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個建築是非常宏偉的，這是他那個台階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個大的房地產是從50年代就開始規劃，當時成立了管理委員會，管理委員會的目的就是對這個開發區進行規劃，規劃以後怎麼利用土地開發，利用房地產開發或者是整個商業區的開發，來使得我們這個地區可持續發展，1958年成立的一個委員會，這是58年當時投入規劃的一個模型。這是六十年代的，還是七十年代，還是八十年代，一直到89年這個大拱門建成整個的情況。現在我們再來看這個東西等於說是40年它的規劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什麼太大的變化，最大的變化就是在把地方標志性的建築物建成什麼樣，這個一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建築風格是非常獨特的。這個規劃還有一個非常的地方，大家看這個圖比較清楚一點，就是他利用這個空間，整個這條線是一個步行街，所有的交通全在地下，大家看我游標這個地方，游標這個地方實際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵，一直到這個布局，這裡面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這，面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，給大家舉這個例子的意思就是我們進行房地產規劃的時候，是完全可以做這么好的，這是西方國家法國人做的，我們現在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個建築物，它好象一個發布的東西，這是法國建的工業博覽館，這是有三個支點，現在還是全世界獨一無二的，可見法國人在規劃思想是比較好的，規劃也是我們可行性評估一部分。
3、還可以進行房地產投資活動，這是我們現在會主要的研究內容。項目定義投資活動就是搞項目活動，指在具體的地點和確定的時間內進行的一系列有目的、有計劃、有始有終、有資金投入、有產出的活動，不是一個持續的經營。在項目評價的領域裡面，我們用到三個詞彙，一個是Appraisal事前的評估，第二是Evaluation，事後評估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機構對你進行評估，可能大家今後在接觸有關的文獻或者是報告裡面，大家應該注意這個詞，但是美國人不是很嚴格區分Evaluation和Appraisal，對Assessment沒有爭議。
對於一般的項目分類從管理的角度來講有新建、改擴建和合資，這裡面都是把項目分為新建、改擴建和合資。但是這些年隨著經濟的發展，從利用資源的角度可以把項目分成新建與合資以及改擴建，因為改擴建利用原有的一些資產，新建和合資都是完全是平地起價。從經營的角度來看我們有一些項目是經營性，有一些項目是非經營性，比如說城市道路，如果不收過橋費的話，那就是非經營性項目，但是如果說收錢了，過橋費像原來北京五環就是經營項目，現在又變成非經營性項目。還有從產品性質的角度，我們有競爭性項目、公共項目和准公共項目，這就是從產品的性質來看。公共項目比如說北京市政府搞的環境污染治理的一些項目，大家都受益，誰也不花錢；准公共項目就像污水處理；電視機、冰箱或者是等等都是競爭項目，按照產品性質來定的。從融資主體的角度有項目融資與企業融資；從權益資金的角度有私人投資、政府投資、混合投資；現在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合夥制；評估方式是統一的，就是利用增量的方式來評估的。
下面切入整體，我們投資任何一個項目都有投資的目的，公共建築比如說國家奧體中心，公共投資為主，同時吸納私人投資，還有國家大劇院都是國家公共建築，這些項目並不是真正為了盈利，當然不希望靠國家養著，但是主要目的就是國威，這是一個方面。
就住宅來說經濟適用房這裡面就是私人投資加上政策優惠，對於這樣一些項目，它的目的是獲取利潤，對於政府來說它是政府政績的體現；商品房這是私人投資，這樣的項目肯定是盈利性的項目；涉外商品房肯定是以盈利為目標，絕對不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的；商廈也是私人投資，以盈利為目的，像現在搞的家樂福，那麼大的廣場，據說這個項目是國內開發商沒有資格或者是得不到這樣的實惠，但是這給了國外一些商業企業，它純粹是以盈利為目的。
二、投資項目可行性研究的內容
首先研究市場，這個市場有兩個市場，一個是宏觀市場，一個是微觀市場。宏觀市場指什麼？就是整個國家宏觀經濟，還有房地產整個宏觀的情況，像去年房地產爭論比較多，大家都是業內的人，我就不再介紹了。到我們具體的項目，那就要評估土地供給的市場，要評估一下材料的市場，要評估一下商品房銷售市場，要評估一下資本的市場，我覺得這四個市場，就是我具體項目來說這四個市場恐怕也要考慮，因為你有錢買不到便宜的材料，你的利潤也實現不了，這是利潤的問題。當然還要注意投資時機的參與，大家都很清楚。還有技術評價，技術評價可能一般就是通過設計院來做，或者是一些評估公司他們再聘請專業人士對我房地產項目進行評估，主要是技術方面。環境影響評價是非常重要的東西，我們房地產項目也存在這樣的東西，時間關系不能展開。如果大家注意到我們天安門，你們訪問天安門的網站，可以在網站上可以看到天安門的圖片，就是天安門晚霞，天安門晚霞非常漂亮，但是四十年前還有另外一張圖片，這張圖片是朝霞的天安門，現在朝霞的天安門永遠看不到了，就是因為新北京飯店超高，使得它再照這張相沒有意義了。所以我們也要注意環境影響的意義。經濟評價這是我們主要要講的內容。還有社會評價，房地產項目社會評價，應該說現在已經提到議事日程上來，以前我們沒有很重視。最近從去年開始，建設部注意到這個問題，世界銀行也在注意到這個問題，就是說在搞房地產項目的時候，應該積極搞社會評價，為什麼？因為社會評價涉及一個非常重要的問題，就是非自願的移民，我們的房地產開發項目或者是市政項目往往要進行大方面的拆遷，使得這方面的居民非自願移民搬到其他的地方去，所以社會評價也列入到議事日程上。風險分析大家都很重視，但是風險分析不是很容易做得很好。再就是組織機構評價，對一般小的項目沒有什麼組織機構評價，但是對於超大的項目就有組織機構評價的問題，比如說國家大劇院項目的業主，就需要組織機構評價；還有現在的奧體，2008年奧運會奧運場館的工程，這就必須對誰管理奧運會場館的工程對機構進行評價。還有就是法律框架適應性，就是你這個項目適不適合在我們國家法律允許的范圍內，當然房地產項目不大存在，但是有一些工業項目就存在這個問題，如果你生產的產品污染比較嚴重，那麼可能法律不允許，這就是說你要進行這些方面的評估。最後一個就是監督的指標體系，就是你這個項目從開始上的時候，就應該搞一套可以監督的指標體系，將來你的項目完了以後，你可以用你的這套監督指標體系來檢驗你的項目是否成功，所以這是非常重要的事情。
一般的投資項目都要有這些評價的內容，對於我們房地產項目來說，有一些是比較重要的，但是有一些也是可以考慮簡化，像一般的房地產商組織機構評價不一定做，環境影響評價也不一定要做。但是監督的指標體系希望每一個單位都這么做。
那麼我們可行性研究的階段是這個樣子，這張圖是從聯合國公華組織工業組織可行性研究摘錄下來，原版書有這個圖片，翻譯書沒有這個圖片。紅的是表示我們在項目推動階段所做的工作，這裡面大家可以看到高高這個地方是可行性研究和項目評估報告，這部分花的內容時間和精力是最多的，綠色是花錢花得比較多的地方，但是這個階段花錢也不少，項目識別，預可行性研究，可行性研究，評估報告，談判和簽約，工程設計，後面就是建築、施工等等，就是整個項目周期都看到了。我們再看看國外對項目周期一般是給一個輪回的東西，從Programming開始，從機會到項目的識別，再到項目的評估，還有融資，實施以及項目評估等等方面，大家可以看到評價和評估詞就不一樣了，評價就是事後評估總結經驗，為下一次項目提供經驗和教訓。
在項目周期內我們有哪些活動，首先要定可行性研究；第二就是要做項目評價；第三就是進行項目管理，可能項目管理在座都非常熟悉，也是現在非常熱門的一個學科；第四就是項目運營。這是我們在項目周期內四個最主要的工作，前面我們在座的可能比較關心。
這是一個非常重要的觀點，希望大家在今後工作中實踐中注意到，就是不同的利益群體，它和項目是什麼關系？比如說中間是一個建築物，某一個項目，和項目有關系的都是什麼人？有政府、投資人，房地產項目肯定有政府參加，給你批地、規劃等等，開工許可證，投資人是拿錢的；還有施工企業，還有一些咨詢機構，銀行，可能現在往往大家沒有注意到的就是受影響的群體。這受影響的群體現在是不可忽視，特別是我們最近黨中央提出了以人為本這么一個指導思想，就是說你搞任何一個項目，可能有一些是受益的人，包括政府、投資人、咨詢機構、施工企業、銀行都是我要從這個企業拿錢的，但是對於有一些人就是受到比較大的傷害，比如說我剛才說的非自願的移民，當然我們現在政府已經考慮很多，給了很多的補償，但是很多人沒有了房子就沒有了生活來源這些受影響的群體應該特別引起大家注意。