房地產開發的哪些方

1. 房地產開發可行性研究報告的內容應該包括哪些方面

房地產項目可行性研究的步驟和內容
可行性研究的步驟。
（1）組織准備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，並由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善於協調工作的專業人員來主持。
（2）現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。
（3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。
（4） 詳細研究。採用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。
（5） 編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。
房地產可行性研究的內容。
按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：
1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。
2）市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。
3）規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最後方案，並對其進行詳細描述，包括選定方案的建築物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。
4）開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。
5）項目投資估算。項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。
6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，並對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，並通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。
7）財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，藉以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。
8）風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
9）國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，並評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。
財務評價和國民經濟評價都屬於項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重於項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重於項目對於國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。
10）結論。運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。

2. 房地產開發可行性研究報告的內容應該包括哪些方面

房地產項目可行性報告內容指引
一、 前言
隨著集團房地產業務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升集團競爭力，特製定可行性報告內容指引。
二、 可行性報告內容指引
項目決策背景及摘要
1、 城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；
2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。
3、 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；
4、 項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
5、 項目開發，對公司鞏固和提升在當地市場佔有率、品牌形象、社會影響力的作用；
6、 從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；
第一部分：項目概況
一、 宗地位置（附圖說明）
宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。
二、 宗地現狀（附圖說明）
1、 四至范圍；
2、 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；
3、 地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而損失的實際用地面積；
4、 地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，並說明對拆遷及項目開發進度的影響；
5、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡；
6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；
7、 地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。
三、 項目周邊的社區配套（附圖說明）
（一）周邊3000米范圍內的社區配套
1、 交通狀況（附宗地區域內的交通捷運系統圖）
（1） 公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；
（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；
（3） 近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。
2、 教育：大中小學及教育質量情況。
3、 醫院等級和醫療水平
4、 大型購物中心、主要商業和菜市場
5、 文化、體育、娛樂設施
6、 公園
7、 銀行
8、 郵局
9、 其他
（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀
四、 項目周邊環境
1、 治安情況
2、 空氣狀況
3、 雜訊情況
4、 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）
5、 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）
6、 周邊景觀
7、 風水情況
8、 近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷等。
9、 其他
五、 大市政配套
1、 道路現狀及規劃發展
2、 供水狀況
3、 污水、雨水排放
4、 通訊（有線電視、電話、網路）
5、 永久性供電和臨時施工用電
6、 燃氣
7、 供熱及生活熱水
上述配套設施的管線走向、容量和介面位置。
六、 規劃控制要點
1、 總佔地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積
2、 住宅建築面積、公建建築面積，公建的內容，並區分經營性和非經營性公建的面積
3、 綜合容積率、住宅容積率
4、 建築密度
5、 控高
6、 綠化率
7、 其他
七、 土地價格及升值潛力的評估
1、 土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。
2、 土地升值潛力初步評估。
從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
第二部分：市場分析
一、 區域定位
1、 確定本案所處區域住宅市場檔次類別
2、 確定本案所在位置的價位區間
二、 區域住宅市場成長狀況
1、 區域住宅市場簡述
• 形成時間
• 各檔次住宅區域內分布狀況
• 購買人群變化
2、 區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）
• 開工量/竣工量
• 銷售量/供需比
• 平均售價
3、 區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢
三、 區域內供應產品特徵
1、 各檔次產品供應狀況
2、 各檔次產品的集合特徵
尤其研究與本案類似檔次物業的特徵
• 平均售價
• 開發規模
• 產品形式
• 平均消化率
• 平均容積率
• 物業在區域內分布特徵
3、 區域內表現最好個案狀況
4、 未來2-3年區域內可供應土地狀況
5、 分析：本案在區域市場內的機會點
6、 結論：
• 區域市場在整體市場的地位及發展態勢
• 本案開發產品價位區間及產品形式
• 本案在區域內開發市場潛力
• 本案在開發中的營銷焦點問題
四、 區域市場目標客層研究
1、 各檔次產品目標客層特徵及輻射商圈范圍
2、 結論：本案目標人群的區域來源及行業特點
五、 區域商圈研究
1、 區域市場現有商圈
• 專業市場
• 商貿區、寫字間/大型商廈
• 集鎮店面/
• 政府機關/新聞機關等
2、 確定本案可輻射商圈范圍，劃分客層商圈
3、 商圈分析
• 本案與各級商圈的交通聯系
• 評估各級商圈競品的競爭能力
• 評估各級商圈人群的購買動機
4、 結論：本案吸引各級商圈目標客層的機會點及威脅點
根據不同機會點來確定產品的配比關系
六、 目標市場定位及產品定位
1、 市場定位
2、 目標人群特徵/來源區域/行業特點
3、 產品建議
第三部分：規劃設計分析
一、規劃設計的可行性分析
1、 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建築密度條件下，製造出的產品是什麼類型和特性，是否符合萬科所追尋的各種檔次高品質住宅的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。
2、 土地本身特徵對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計的影響及解決的方法。
3、 周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、雜訊環境、污染環境、空氣情況、危險源、「風水」因素等對產品規劃設計的影響及解決方法。
4、 周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網路）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。
5、 周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。
6、 市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。
二、初步規劃設計思路
1、 設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。
2、 主要產品類型：多層、高層，還是聯排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產品的比例。
3、 在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。
4、 如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。
第四部分：開發節奏
一、 工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時的當地市場佔有率。
二、 銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積、銷售各期預計市場佔有率、銷售計劃實現的可行性分析。
第五部分：項目開發與環境保護
一、 宗地周邊環境對環境保護的影響
周邊空氣、雜訊源、污染源等與環境保護的關系及解決
二、 宗地地面現狀對環境保護的影響
如地面現有綠化、樹木、河流等與環境保護的關系以及對項目開發的影響
三、 建築材料的選用與環境保護的關系
項目開發階段節能環保型建築材料選用的考慮。
第六部分：投資收益分析
一、 成本預測
說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建築面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。並參照下面表格列示：
項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）
土地成本
前期工程費
基礎設施費
建安工程費
配套費用
開發間接費
直接建造成本小計
營銷費用
管理費用
總 計
二、 稅務分析
1、 營業稅及附加
2、 所得稅
3、 土地增值稅
上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什麼。
三、 經濟效益分析
1、 經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等
2、 項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：
經濟指標 單位數值（元/m2） 項目總金額（萬元）
銷售收入
直接成本
總投資
毛利率
稅前利潤
稅後利潤
銷售凈利率
投資回報率
3、 項目開發各期的利潤體現
經濟指標 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 計
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
結算面積（m2）
單位利潤(元/m2)
利潤(萬元)
4、 敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。
（1） 成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：
經濟指標 預測成本×90% 預測成本 預測成本×110% 預測成本×120%
總投資
毛利率
稅前利潤
稅後凈利
銷售凈利率
總投資回報率
（2） 售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：
經濟指標 預測售價×90% 預測售價 預測售價×110% 預測售價×120%
營業額
毛利率
稅前利潤
稅後凈利
銷售凈利率
總投資回報率
（3） 容積率變動各項指標的變化
主要指標 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5
多高層比
營業額
總投資
毛利率
稅後利潤
稅後凈利率
總投資回報率
四、 項目資金預測
1、 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。
2、 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。
3、 資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。
4、 啟動資金及啟動時佔用資金內容、資金佔用峰值、實現現金凈流入時間、資金佔用月平均額
第七部分：法律及政策性風險分析
一、 土地法律性質評估
（一）現狀
1、 土地所有權歸屬
2、 土地使用權歸屬
3、 土地的用途
（二）規劃
1、規劃所有權歸屬
2、規劃使用權歸屬
3、規劃的用途
二、 取得土地使用權程序評估
1、 取得土地使用權的程序
2、 取得土地使用權需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用權所需條件
4、 取得土地使用權存在的不確定因素
三、 土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）
1、 土地性質變更的程序和理由
2、 土地性質變更的政策支持或障礙
3、 土地性質變更需要的工作日
四、 合作方式及條件
1、 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間等
2、 合作方式：例如：一次性買斷土地、建後分房（面積）、建後分銷售收入、建後分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。
3、 付款進度及與拿地程序的配合
4、 取得土地使用權的風險及控制
五、 其他風險評估
1、 政策性風險：城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區內住宅等。
2、 與合作方式相關的其它法律規定
六、 總體評價
對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。
第八部分：管理資源配置
一、 機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。
二、 人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數。
三、 人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。
第九部分：綜合分析與建議
一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。
二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。
三、機會：從市場機會、提高市場佔有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。
四、 結論與建議：
分析宗地是否具有開發價值，並判斷是立即開發還是作為土地儲備。
第十部分：竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題
（一） 主要指標測算
1、 預測直接建造成本（不包括地價）、售價
2、 投資收益分析（參考以下格式）：
經濟指標 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM
樓面地價
完全成本
總投資
毛利率
稅前利潤
稅後凈利
銷售凈利率
總投資回報率
註：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低於可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。
3、 根據需要，可增加如下測算：
銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價 最高總地價
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
註：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如投資回報率等。
（二） 競爭對手分析
1、 主要背景，控股股東情況
2、 總資產、凈資產、凈利潤（每股利潤）
3、 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本
4、 操作水平，主要開發的項目
5、 參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的勢氣，是否志在必得。
（三） 制定策略
1、 分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。
2、 銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。
3、 把握以微弱優勢取得土地使用權（開發權）的原則。
（四） 資金籌措
短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協議。
第十一部分：在新城市開發需要補充的內容
一、 市場分析部分增加當地商品住宅市場總體狀況
1、 近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。
2、 量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。
3、 中、高檔市場特徵：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特徵、分布區域等。
4、 各行政區市場比較：
（1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。
（2） 各區商品住宅分布特徵：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。
5、 當地城市近、中期規劃發展方向描述
城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。
6、 主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場佔有率。
二、 需要完成新城市發展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）
附件：
1、 有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。
2、 按照萬科集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程
成本測算可採用兩種方法：
（1） 從預算角度，依照當地相關政府政策、法規，按照成本項目逐項分析計算。但要注意萬科在規劃設計、高品質要求下，可能比行業一般成本水平增加的因素。
（2） 根據已做的類似項目的相關數據，並充分考慮該項目的特性，在此基礎上估算。
上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當、最科學的方法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩健一些。
3、 現金流量預測表
4、 欲簽定的意向書和合同文本
5、 新城市開發的市場調研報告

3. 合作房地產開發的模式有哪些

房地產合作開發的主要模式
(1)法人型合作開發：合作開發各方組成項目公司，並以項目公司名義辦理有關手續，合作開發的權利義務由公司項目章程具體明確。主要包括以下兩種模式：
a土地協議折價入股方式構成合作投資比;
b土地評估作價入股方式構成合資投資比例。
(2)合夥型合作開發：合作開發各方未組成項目公司，以投資各方名義共同辦理有關手續，合作方式、投資及權益分配比例均由合作協議約定。包括：
a合作開發涉及一個項目;
b合作開發涉及幾個用地性質規劃用途不一的項目;
c合作各方的回報方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地補償方式。
(3)合作開發的其它方式：先合夥後轉為法人型的合作開發
4、房地產項目轉讓：已經獲得立項批準的房地產開發項目，在項目公司股東或合作開發的收益人互相之間，或向他人轉讓其股權或合作開發權益的行為。
5、房地產項目轉讓的模式：
(1)以項目公司股權並購(兼並或收購)方式轉讓房地產開發項目;
(2)以項目合作各方權益比例的變更轉讓房地產開發權益：
a權益在合作各方內部轉讓;
b權益轉讓給合作各方以外第三人。
6、合作開發的立項、規劃選址、規劃用地、建築設計、施工許可，以及項目轉讓的土地使用人(股東或權益人)或者項目功能、用途等變更手續，均系要式的須經批準的行為，均需獲得政府有關主管部門的許可或批准，並持有批准文件或證照。

4. 合作房地產開發的模式有哪些

最近關於房企「聯姻」、「出軌」的新聞一直沒有停過，不過在「白銀時代」，單打獨斗確實已經out了。只有強強聯合才能顯著增強競爭能力，降低開發風險。正如佳兆業集團總裁金志剛所言，「有錢的出錢，有地的出地，有管理經驗的出管理經驗，這樣企業才能繼續維持、發展，在房地產後半場繼續運作」。
合作開發的形式多種多樣，每家房企都根據自身的需求選擇其中一種或幾種；不同的房企自身的優劣勢不同，合作開發對它們各自的作用自然有所差異。
一、土地入股合作開發
以土地入股合作開發，這是目前主流的方式。該模式是A企出地，B企出資的合作模式。該模式需要注意的細節是：項目開發需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續和各種證件許可。同時，雙方還需要到國土部門辦理土地權屬的變更手續，依法將該宗土地使用權按照合作開發協議約定分成比例變更登記到開發商的名下。
項目開發完成後，A企按照獲得房屋的公允價值計算轉讓土地使用權營業稅、土地增值稅、印花稅和企業所得稅。B企按照分出的房屋公允價值計算銷售不動產營業稅、土地增值稅、印花稅和企業所得稅並確定土地入賬價值。
該方案合作雙方都要視同銷售，看似沒有享受稅收優惠，但以土地費為開發主體轉變為以A、B雙方合作名義上的開發主體，符合開

5. 房地產開發商通過哪些方法或方式拿地

現在房地產公司獲得土地的方法主要有這幾個:

1、招標

國家出讓某塊土地，通過發出招標公告告知房地產公司，房地產公司製作標書競標，國家綜合評定房地產公司的資質、信譽、資金實力、項目設計方案、招標價格、付款方式等多個因素，從而決定由哪個單位中標。這方式因為有人為評分因素在裡面，所以還是有暗箱操作的餘地。

2、拍賣

這方式簡單，國家把土地情況公示出來，約定好拍賣日期，所有有興趣的開發商都過來，交一筆拍賣保證金之後，就可以參加拍賣，現場誰喊價高誰拿走，其他什麼都不考慮。這方法雖然簡單且不容易暗箱操作，但因為自由競價，價格無法控制，現在市場上那麼多地王級別的土地價格，幾乎都是拍賣產生的。

3、掛牌

這方式就是國家把要出讓的土地公示出來，各房地產開發商將自己的報價和方案交到指定地點，其中最優的公司會公示出來，在掛牌期間內，其他公司仍可修改或重新提交自己的報價和方案，掛牌期限結束時，最後確定的公司為土地獲得者。

4、收購

上面三個是國家承認的土地獲得方式，按道理來講，土地是不可以私自交易的，但有的人手裡有土地，但是沒有實力開發，或者乾脆就是想轉手，這樣開發商就會通過收購具有土地的公司的方式，將土地轉到自己的手裡。這方式在市場上也不少見，不過裡面存在諸多的信息陷阱，每個開發商都比較小心。

(5)房地產開發的哪些方擴展閱讀：

資質管理

《房地產開發企業資質管理規定》，城市房地產開發企業應當申請核定企業資質等級並持有建築主管部門頒發的《房地產開發企業資質等級證書》。《房地產開發企業資質管理規定》中將房地產開發企業的資質劃分為五個等級，其中一、二、三、四級企業能從事城市房地產開發業務，五級企業只能在本地區從事村鎮房地產開發經營。

因此，審查開發商的資格不僅要從形式上看其有關證件是否齊全，還應從實質上去審查開發商有無相應的開發資格。為慎重起見，建議購房者盡量選擇被評為一級或二級企業的房地產開發商。

6. 房地產發展商的主要合作方都有哪些各自的主要責任是什麼利潤是如何獲取的

我來告訴你真實正確的答案.
主要的合作方如下.排名按地位的重要性
第一.銀行.必須要要銀行的支持.最開始拿一些土地或房產跟銀行貸一筆更大的錢.拿到土地後再跟銀行貸開發款.在房地產開發過程中.還要根據客戶的樓花或者新建的房子再貸款然後再繼續開發.現在地產貸款業務在緊縮.這就要求必須跟銀行關系夠硬.沒有銀行的支持.中國最多現在只有一兩家地產商.
二.政府.必須跟政府夠硬.在各項文件的審批才能模糊或者盡快通過.而且拿土地還有房產開發.樓盤准賣書.房產證等等.要是不給政府點好處.你可能就因此要耽誤幾年的時間才能完成整個審批過程.這樣的話.你的資金鏈馬上就斷.
三.工程隊.工程隊的實力要能叫得起名字.要有足夠利潤給他們賺.重要的是.必須要有足夠實力承擔起房產開發整個過程的工程費的能力.雖然說.一開始要付三分之一的定金.但是.整個開發過程都是討價過程.能拖當然要拖.能欠就要欠.
四.地產代理公司.好的代理公司能在更短的時間幫你把房子包裝好賣點盡快銷售出去.甚至承包下來.這對回款很關鍵.
其他的都不算很主要.
房地產的開發很能體現現在流行的人際關系就是資源就是本錢.
利潤的話.看完我寫的.你還不能猜到利潤多大么?
真的是有人用幾百萬身家就撬起了幾個億的開發.幾億減幾百萬就是利潤.至於貸款.一般來說.會不停貸.就算真的還清.利潤也在幾千萬左右.

7. 房地產開發一項目處於設計方確定是什麼意思

房地產開發一項目，
處於設計方確定，
意思是這個開發項目，
設計方已經基本確定方案。

8. 房地產開發方面應該學習什麼

網路一下，房發產開發流程，如何辦理這些看能不能查得到。你的問題太大了，支言片語確實回答不了。希望對你有幫助。

9. 房地產開發結構是什麼 包括哪些內容啊

實施房地產開發經營管理,應當遵守本條例。

第三條 市及各縣級市、嶗山區、城陽區、黃島區房地產開發主管部門(以下簡稱開發主管部門)和房地產經營主管部門按照職責,負責轄區內房地產開發、經營活動的監督管理工作。

其他有關部門應當按照各自職責,做好房地產開發經營的監督管理工作。

第四條 進行房地產開發應當遵循經濟效益、社會效益、環境效益相統一和全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則,注重節約和合理利用土地,保護和改善城市生態環境,保護歷史文化遺產,堅持可持續發展。

第五條 從事房地產開發經營應當依法取得國有土地使用權。城市規劃區內集體所有的土地,經依法徵收轉為國有土地後,方可用於房地產開發經營。嚴禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產開發經營活動。

第六條 開發主管部門應當收集匯總房地產市場信息,建立房地產企業信用檔案,並向社會公布有關信息。

第二章 房地產開發企業
第七條 設立房地產開發企業,應當依法向工商行政管理部門申請登記。

設立房地產開發企業,應當符合法律、法規規定的企業設立條件。其中,注冊資本不得低於一千萬元。

第八條 從事房地產開發,應當依法取得房地產開發資質等級證書或者暫定資質證書。

房地產開發企業應當根據資質等級,承擔相應的房地產開發項目(以下簡稱開發項目)。

第九條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起三十日內,持下列材料到開發主管部門申請辦理房地產開發企業暫定資質:(一)營業執照;(二)企業章程;(三)驗資證明;(四)十名以上專業技術人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊;(五)法律、法規規定的其他材料。

第十條 開發主管部門應當自受理之日起七日內,對房地產開發企業的申請材料進行審核,作出是否准予暫定資質的書面決定。

第十一條 暫定資質證書的有效期為一年。經房地產開發企業申請,開發主管部門可以視企業經營情況延長暫定資質證書有效期,但延長期限不得超過二年。

第十二條 房地產開發企業應當在暫定資質證書有效期屆滿三十日前,向開發主管部門申請核定資質等級。

開發主管部門應當自受理之日起二十日內,作出是否准予核定資質等級的書面決定。

第十三條 不在本市注冊的房地產開發企業在本市從事房地產開發建設的,應當符合國家和省資質管理有關規定,並在取得國有土地使用權批准文件之日起十日內,到開發主管部門備案。

第十四條 房地產開發企業變更企業名稱、注冊資本、經營場所、法定代表人和主要管理、技術負責人的,應當在變更後二十日內向開發主管部門辦理變更手續。

第十五條 房地產開發企業應當依法向開發主管部門和統計管理部門提供統計資料。

第三章 房地產開發建設
第十六條 開發主管部門應當會同發展和改革、土地、規劃等部門,根據土地利用總體規劃、城市規劃,編制房地產發展規劃和房地產開發年度計劃,報本級人民政府批准。

編制房地產發展規劃和房地產開發年度計劃時,必須優先安排普通商品住房、經濟適用住房、危舊住房改造和城市基礎設施建設中的拆遷補償用房的開發項目。

土地、規劃、建設等部門審批開發項目,應當符合房地產開發年度計劃的要求。

第十七條 開發主管部門應當組織有關部門對開發項目的類別、開發期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產權界定提出書面意見,規劃部門應當對開發項目的性質、規模、規劃設計條件提出書面意見。前列書面意見應當作為國有土地使用權出讓或者劃撥的依據之一。

第十八條 房地產開發企業未取得資質等級證書或者暫定資質證書的,不得向其出讓國有土地使用權。

房地產開發企業應當在取得國有土地使用權證十日內,到開發主管部門領取開發項目手冊。

第十九條 房地產開發企業應當在辦理建築工程施工許可證前,按照規定繳納城市基礎設施配套費。未經本級人民政府批准,城市基礎設施配套費不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條 開發主管部門、市政公用部門應當根據開發項目進度,會同財政部門擬定應當由政府配套建設的基礎設施和公用設施的建設計劃,報本級人民政府批准。開發主管部門、市政公用部門應當按照批準的建設計劃組織相關基礎設施和公用設施建設。基礎設施和公用設施建設實行代建制或者項目法人制,與開發項目同時設計、同時建設、同時交付使用。

開發項目建設用地范圍內的配套基礎設施和公用設施,除應當由政府配套建設的以外,由房地產開發企業按照批準的設計方案建設,並按照規定辦理相關設施產權移交手續。未辦理相關設施產權移交手續的,由開發主管部門責令限期改正;轉讓、出租公用設施的,由開發主管部門責令收回,並辦理產權移交手續。

第二十一條 開發項目資本金占項目總投資的比例不得低於百分之三十五。

第二十二條 房地產開發企業應當按照國有土地使用權出讓合同約定的動工時間和開發主管部門對開發期限的書面意見要求進行開發項目建設。

第二十三條 房地產開發企業應當按照建築節能設計標准,開發建設節能建築。

第二十四條 房地產開發企業對其開發項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定和合同的約定,承擔相應的責任。

第二十五條 開發項目轉讓,按照法律、法規的有關規定執行。

開發項目轉讓後,與開發項目有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當將轉讓有關事項書面通知相關權利人,並自轉讓合同訂立之日起三十日內予以公告。

第四章 房地產經營
第二十六條 商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。

第二十七條 房地產開發企業預售商品房,應當向房地產經營主管部門申請,取得商品房預售許可證。申請商品房預售許可,應當符合法律、法規規定的條件。

未取得商品房預售許可證的,不得以任何形式進行商品房預售。

第二十八條 房地產經營主管部門應當自受理商品房預售申請之日起十日內,依法作出是否准予許可的書面決定。

第二十九條 房地產開發企業應當自開發項目竣工驗收或者綜合驗收後二十日內,將國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房預售許可證、開發項目竣工驗收或者綜合驗收備案證明文件和商品房建築面積實測報告提供給房地產權屬登記機關。

房地產權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起七日內對有關材料進行審查;對符合要求的,予以核准登記。

第三十條 房地產開發企業銷售商品房,應當明碼標價,並在商品房銷售地點向買受人明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件。房地產開發企業銷售商品房,實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度,公開商品房買賣雙方的權利義務。

第三十一條 房地產開發企業銷售商品房,應當使用符合國家法律、法規規定的合同示範文本(已經建立商品房預售合同網上備案系統的,應當使用網上合同備案系統推行的合同示範文本),明確載明商品房建築面積、使用面積、分攤的共用部位及面積、大型設施設備更換等內容。合同實行實名制,遵循公開、平等、自願的原則,不得利用格式條款侵害買受人的合法權益。

第三十二條 商品房預售合同訂立後,應當按照規定向房地產經營主管部門備案。

房屋所有權登記申請人與備案的商品房預售合同載明的買受人不一致的,房地產權屬登記機關不得辦理產權登記手續。

第三十三條 房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房,並提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應當包括商品房使用說明書和質量保證書。

商品房使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖(註明房屋承重結構)以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

商品房質量保證書應當載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任以及損害賠償等內容。

房地產開發企業應當做好商品房售後服務工作,並按照商品房質量保證書的約定對所售商品房承擔質量保修責任。

第三十四條 買受人應當自商品房交付之日起九十日內,持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關材料到房地產權屬登記機關辦理產權登記。

非因買受人的原因致使商品房權屬在一年內無法登記確認的,買受人可以退房或者換房;給買受人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十五條 房地產開發企業委託中介機構代理銷售商品房的,應當訂立代理銷售合同。中介機構代理銷售商品房時,應當向商品房買受人出示有關商品房的證明文件和商品房銷售委託書。

第三十六條 房地產開發企業和代理銷售中介機構發布商品房銷售廣告,必須載明房地產開發企業和代理銷售中介機構名稱、預售許可證批准文號或者商品房權屬登記證明文件。未取得商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的,不得發布包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內容應當真實、合法,不得出現融資或者變相融資的內容,不得含有升值或者投資回報的承諾。

第五章 法律責任
第三十七條 房地產開發企業超越資質等級從事房地產開發經營的,由開發主管部門責令改正,並處以五萬元以上十萬元以下的罰款;逾期不改正的,由原資質審批部門吊銷資質證書,工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十八條 房地產開發企業有下列行為之一的,由開發主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款:(一)弄虛作假騙取資質證書的;(二)塗改、出租、出借、轉讓資質證書的;(三)未按照規定期限開發建設的。

第三十九條 房地產開發企業有下列行為之一的,由開發主管部門責令限期改正或者警告;情節嚴重的,處以五千元以上一萬元以下的罰款:(一)不按照規定報送開發統計資料的;(二)登記事項發生變更後,不按照規定辦理變更手續的。

第四十條 房地產開發企業將未經竣工驗收或者綜合驗收的房屋交付使用的,由開發主管部門責令限期改正、補辦驗收手續,並處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款;將驗收不合格的房屋交付使用的,由開發主管部門責令限期返修,並處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節嚴重的,由原資質審批部門吊銷資質證書,工商行政管理部門吊銷營業執照;給買受人造成損失的,應當依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第四十一條 房地產開發企業有下列行為之一的,由房地產經營主管部門按照以下規定處理:(一)未取得商品房預售許可證即預售商品房的,沒收違法所得,可並處以已收取預付款百分之一的罰款;(二)不按照規定辦理商品房預售合同備案的,處以一萬元以上三萬元以下的罰款;(三)不實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度的,責令限期改正;情節嚴重的,處以一萬元以上三萬元以下的罰款;(四)銷售商品房時,不明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的,責令改正;拒不改正的,處以二萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十二條 開發主管部門、房地產經營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例,違法作出行政許可決定,或者不履行法定職責,或者拖延履行法定職責的,依照有關法律規定,追究其責任。

第六章 附 則
第四十三條 在城市規劃區外的國有土地上從事房地產開發經營,實施房地產開發經營監督管理,參照本條例執行。

第四十四條 本條例自2006年1月1日起施行。

10. 什麼是甲方、乙方什麼是建設單位，施工單位，房地產開發商，業主

甲方就是指你這一方，乙方就是和你合作的另一方
比如：你需要蓋房子，你就是甲方，施工單位就是乙方
如果協議是施工單位和設計院頂的，那施工單位就是甲方，設計院就是乙方