房地產老項目是指什麼

A. 房地產老項目適用一般計稅方法如何繳納增值稅

國稅總局抄2016第18號公告：第十襲一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
財稅〔2018〕32號：一、納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調整為16%、10%。

B. 房地產企業按簡易徵收的老項目應交稅費科目怎麼設置

契稅符合住宅小區建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎上上浮16.7%）、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，徵收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。
新政下的契稅：普宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、非普宅：3%、商業房或公司產權：3%
印花稅：買賣雙方各繳納房價款的0.05%！住宅暫時免徵。
2購買購買時間在5年內的房屋需繳納的營業稅為：成交價×5.5%；5年後普通住宅不徵收營業稅，高檔住宅徵收買賣差價5%的營業稅。
新政下的營業稅：營業稅：普宅：五年內：全額的5.6%（5.4%）五年外：免非普宅：五年內：全額的5.5%（5.4%）五年外：差額的5.5%（5.4%）
城建稅。營業稅的7%；教育費附加稅；營業稅的3%。
個人所得稅，普通住宅2年之內：{售房收入－購房總額－( 營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－購房總額－印花稅)×20%。出售公房：5年之內，(售房收入－經濟房價款－土地出讓金－合理費用)×20%，其中經濟房價款=建築面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建築面積。5年以上普通住宅免交。
部分地區（如廣州），二手房交易的個人所得稅有兩種徵收方式：據實徵收和核定徵收。核定徵收:如果不能提供購房發票的二手房交易，個人所得稅按照:總房價X1%徵收；據實徵收:如果能夠提供購房合同和當初購買發票的，個人所得稅按照：買賣差額X20%徵收。[2]
土地出讓金：成本價: 城八區內：15.6元/平米城八區外：12.9元/平米。經轉商：10% 按經管理 3%（按成交價）

C. 房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，銷售額如何確認

一、復根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公制告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：「......自2016年5月1日起施行」
二、根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第九條規定：「一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。」

D. 房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，銷售額如何確認

一、根據《國家稅務總局關於發布的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：「......自2016年5月1日起回施行」答
二、根據《國家稅務總局關於發布的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第九條規定：「一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。」

E. 房地產新老項目的界定

以不動產權屬變更的當天為取得的時間。

國家稅務總局對於納稅人取得的不動產，其「取得」時間如何劃分沒有明確，在總局明確前，暫按以下原則把握：以直接購買、接受捐贈、接受投資入股或抵債方式取得，以不動產權屬變更的當天為取得的時間。

納稅人出租或轉讓自建不動產，以建築工程許可證或《建築施工合同》註明的開工日期為不動產取得的時間。對於不動產轉出租的，按前一次租賃合同的簽訂時間確定不動產「取得」時間，即：一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之後租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易辦法征稅。

(5)房地產老項目是指什麼擴展閱讀：

房地產新老項目的相關要求規定：

1、納稅人出租自建不動產，以建築工程許可證註明的開工日期為不動產取得的時間，題中企業出租該不動產可選擇簡易計稅方法。

2、根據《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅2016年36號）附件3文件規定：2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房免徵增值稅。因此房產公司的廉租房不屬於公共租賃住房，不能免稅。

3、按照《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局2016年15號公告）規定，2016年5月1日後發生的不動產在建工程可按規定分2年從銷項稅額中抵扣。可按納稅義務發生時間判定，屬於5月1日以後發生的材料款、設計費，可以按規定從銷項稅額中抵扣。

F. 房地產開發企業自行開發項目，如何判斷是否屬於老項目，以開工、完工還是產權登記時間為准

以開工日期為准。根據《國家稅務總局關於發布的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規定，版一般納稅權人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。 房地產老項目，是指： （一）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目； （二）《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。

G. 房地產老項目預交增值稅

借 管理費用 貸 應交稅費 增值稅

H. 房地產開發公司小規模轉一般納稅人，是老項目可用簡易計稅方式，是不是繼續領用普票按5%繳增值稅

是的，老項目基本上就是按照小規模納稅人的征稅方式繳納稅款，不允許抵扣增值稅進項稅額，應交增值稅按5%徵收率執行。

I. 為什麼房地產公司開發項目老喜歡成立個新的子公司做開發呢

1、方便以後融資，項目公司的股份融資，比較容易，而用集團的股份融資牽涉太多。

2、獨版立核權算，損失和責任只限制於項目公司內，風險可控。

3、地方政府出於把稅留在當地的考慮，也會要求集團成立項目公司。

這樣房地產公司開發項目成立個新的子公司，不會因為一個項目有問題而影響其它項目的開發建設（比如被法院查封）。

(9)房地產老項目是指什麼擴展閱讀

房地產企業大部分項目在公司注冊地之外，異地經營時如何選擇經營主體是一個無法迴避的問題。項目部、分公司和子公司是常見的三種選擇。

1、異地經營架構選擇是多維決策，不是單維度決策，必須考慮多種影響因素，而且各種影響因素的作用可能是相互矛盾的。

2、很多時候，選擇不是要尋求最優結果，事實上大多數情況下沒有最優結果，只有有限信息下的次優決策，或者說「兩害相權取其輕」。

3、猶如短板效應一樣，異地經營決策中最終起決定作用的決策因素往往是決策者最擔心和最不能接受的那個影響因素。