A. 樓市調控靈活性增強 「一城一策」將有新動作
「穩妥實施的核心在於落實『一城一策』，只有『一城一策』才能實現它的兩個核心目標：給予地方調控的靈活性，同時避免統一調控帶來的系統性風險。」1月22日，貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領在接受《證券日報》記者采訪時表示。
在中央的「房住不炒」的大邏輯下，「一城一策」已經成為核心政策邏輯。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，從近期各地政府工作報告可以看出，「一城一策」的提法明顯增加，主要包括河南、福建、杭州和寧波等地。這充分說明市場的定調比較清晰，即未來會在「一城一策」上會有較多動作。
嚴躍進分析稱，對於「一城一策」來說，本身是「因地制宜、分類指導」的導向。不過很顯然對於此類政策來說，在當前房地產市場下行的情況下，會有更多的新意。如短期內各地政府不會強調政策放鬆，而會繼續強調「一城一策」的導向；在具體執行過程中，往往各地會有放鬆的跡象。因為實際上一些大城市確實出現了交易放緩和價格趨緩等現象，所以各地政策公開或不公開的放鬆現象會更多。
2018年12月召開的中央經濟工作會議強調，要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。
隨後召開的全國住房和城鄉建設工作會議就明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防範化解房地產市場風險。堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處。繼續保持調控政策的連續性穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定。
多位業內人士向《證券日報》記者表示，「加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房」，這一表述體現了政策的兩面性和靈活性，既滿足合理自住需求，同時也遏制投資炒房，地方政府在政策范圍內進行調整，但必須堅持「房住不炒」這一前提。
楊現領認為，2019年房地產調控有三大特點，即調控主體由中央轉向地方、調控方式由調控交易轉向調控供給結構、政府職能回歸到住房保障。歷史證明，調控市場交易往往隻影響需求釋放的節奏，通常是延緩或刺激需求釋放，盡管短期內可以實現政策目標，但會明顯打亂市場供需結構，抑制市場調節，引發其他問題。調節交易並沒有改變市場供給結構，不能從根本上改變住房短缺或結構錯配的問題。今後政策會減少對交易環節的行政管制，限價、限售乃至限購政策可能會根據不同城市的情況作相應調整。
在上述政策邏輯預判下，楊現領認為，2019年，一線城市市場有望回升，二線城市市場逐漸見底。二線城市將成為2019年房地產市場主力。2019年增量市場供應放量，二手房市場在經歷2018 年回落後將在 2019年觸底，增量及存量格局有所改變。
B. 房地產市場平穩 「一城一策」調控效果顯現
國家統計局的最新數據顯示，6月份，70大中城市中，房價環比上漲城市數量明顯減少，特別是二手房價格上漲的城市數量比5月減少10個。事實證明，房地產市場在三四月份出現的「小陽春」行情只是曇花一現，伴隨著5月份、6月份地方密集出台調控政策，樓市表現保持理性。
「結合房價、房地產投資、房地產銷售、開工面積、土地成交等多方面數據，把這些房地產領域的指標綜合拿到一起來看，當前房地產市場運行總體還是平穩的。」 近日，國家統計局新聞發言人毛盛勇對我國上半年的房地產市場運行情況作了如此總結。
多位業內人士在接受人民網房產采訪時表示，今年上半年，「一城一策」的調控效果逐漸顯現，房地產市場出現過熱和趨勢性下跌現象均已得到有效遏制，預計下半年樓市仍將以「穩」為常態，調控或細化至「因區施策」。
政策
半年內各地樓市調控超200次
據中原地產研究中心統計，6月單月，全國各地樓市調控政策次數高達46次。據統計，2019年上半年，全國房地產調控政策高達251次，同比上漲31%，主要涉及市場治理、市場監管、人才引進、租賃住房、信貸、需求、供給等方面。
4月19日，中共中央政治局召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署當前經濟工作，會議再次提及房住不炒，明確要求落實好「一城一策」、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。隨後，房地產市場經歷了樓市調控的一次重要轉向：調控政策密集出台， 5月、6月全國各地房地產調控連續2個月超過40次。
落實「一城一策」，樓市調控也呈現了有松有緊的分化趨勢。以西安為例，5月份房價漲幅領跑國家統計局70個大中城市商品住宅銷售價格的西安，於6月20日進一步升級限購政策。而這並非其第一次領漲全國，西安房價指數已連續39個月上漲。此前，西安曾出台「四限」的相關調控政策，今年4月又再次加碼發布公積金新政。
而亦有部分城市的部分區域出台寬松政策，如南京市高淳區局部放鬆限購政策。這也是繼廣東珠海、山東青島後，南京成為第三個在轄區內某一區域開放對外限購的二線城市。
除此之外，各地在以下兩個方面的政策力度同樣不小：一是人才政策。數據顯示，今年來全國已經有接近百城發布各種人才政策，較去年同期上漲超過40%；二是公積金政策的調整也非常密集。公開報道顯示，大部分城市調整了公積金繳存基數等方面，同時也拓展了公積金提取使用范圍。
土地
多地調整土拍規則穩地價
今年3月以來，房企開始頻頻拿地，土地市場出現回暖跡象。部分二線城市為首的土地市場更是持續高熱，無論成交量、地價還是溢價率都頻頻創新高。
中國指數研究院報告顯示，今年上半年全國主要城市土地成交量雖出現了小幅下滑，但土出讓金總額近2.25億元，同比上漲16%。其中，今年上半年一二線城市仍為土地出讓的重地。
房企方面，碧桂園、萬科、融創、保利發展等多家房企近期積極拿地，部分房企補倉意願強烈。機構數據顯示，2019年上半年，房地產OP10企業1-6月拿地總額5586億元，佔TOP100企業的36.6%。
而在土地市場火爆的壓力之下，相較於較早推出限地價等政策的一線城市，部分二三線城市也已經開始有針對性地收緊相關政策。據不完全統計，已經有包括杭州、蘇州、合肥、東莞等城市調整土地拍賣規則，如「降低一次性報價最高限價」、「價高者不一定得」等，力圖進一步穩定地價。
對此，業內人士表示，土地市場升溫只是個別現象，部分城市土地交易火熱和供地節奏加快等有關，其中的優質地塊才會產生高溢價競爭。為遏制地價的持續上揚，「一城一策」的調控思路促使各地政策調整更加精準化。在監管層及時預警和調控之下，接下來的土地市場或有降溫趨勢，但活躍度將會得到保持，並以補庫存為導向。
諸葛找房數據研究中心分析師岳蒙蒙告訴人民網房產，一方面，今年以來部分城市土地出讓條件得到放寬，限價地塊減少、配建租賃或共建設施要求減少。另一方面，房企融資環境改善，資金逐步迴流，預期向好，參與拍地積極性提高。熱點二線城市憑借其經濟面優勢以及對於人才的吸引力仍會是房企布局的重點，土地市場將保持一定的熱度。
岳蒙蒙還分析認為，全年來看，調控政策將進一步深入，房企償債壓力仍較大，土地市場全面回溫的可能性不大，仍會繼續保持平穩的發展態勢。
市場
總體平穩 多個指標增速回落
國家統計局數據顯示，2019年1—6月份，全國房地產開發投資61609億元，同比增長10.9%，增速比1—5月份回落0.3個百分點。1-5月，全國房地產開發投資額為46075億元，增速同比小幅回落0.7個百分點。開發投資連續2個月持續下降。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英指出，4月份以來部分城市拿地政策有所收緊，致使房企拿地積極性下降；加之二季度以來，樓市「輸血」各渠道遭金融監管部門緊盯，房企融資環境進一步收緊，房企資金面收緊將會影響未來投資開發進度。
商品房銷售和待售方面，1—6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點。商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。6月末，商品房待售面積50162萬平方米，比5月末減少766萬平方米。
長城證券分析認為，總體來看盡管近期銷售回落，上半年整體表現仍好於此前市場預期水平。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴人民網房產，今年1-6月份商品房銷售面積同比跌幅為1.8%。從此類增幅可以看出，目前已出現了連續5個月負增長的現象，說明市場已經有所降溫。雖然3月份開始各地房屋銷售略有小陽春的態勢，但5-6月份的市場數據說明樓市回暖是有阻力的，尤其是部分三四線城市正步入降溫的通道之中。
此外，資金方面，國家統計局數據顯示，1—6月份，房地產開發企業到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1—5月份回落0.4個百分點。
「從下一階段來看，一方面城鎮化還在繼續推進，剛需和改善性的需求還是有的；另一方面，『房住不炒』的理念越來越深入人心，『因城施策』強調城市政府主體責任。這兩方面因素綜合在一起，下階段房地產市場穩地價、穩房價、穩預期是能做到的，房地產投資不會出現大起大落。」毛盛勇說。
C. 2019年杭州將研究制訂樓市調控「一城一策」方案
記者從18日召開的浙江省住房城鄉建設工作會議上獲悉，浙江將加快建立房地產市場平穩健康發展長效機制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂「一城一策」方案。
2018年，浙江省堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，房地產市場總體保持平穩。2018年全年，浙江全省共銷售新建商品房9755萬平方米，開發投資9945億元，連續第三年創新高。與此同時，住房租賃市場培育加快，杭州、溫州、紹興，義烏和嘉善住房租賃試點全面完成並推廣，全省租賃住房供應量顯著增加。
浙江省住房和城鄉建設廳廳長項永丹表示，浙江將以「更舒適居住條件」為己任，高質量構建「住房市場和保障」體系。堅持房地產市場調控和城鎮住房保障「兩手抓」，進一步完善多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。
據悉，按照「穩地價、穩房價、穩預期」要求，浙江省將切實落實城市政府主體責任，科學制定並嚴格執行長效機制和政策措施。2019年，杭州、寧波兩市將研究制訂「一城一策」方案，其他城市也將做好方案的制訂工作。
浙江省提出不斷完善多渠道住房保障體系，摸清保障需求底數，創新和完善住房保障政策和措施，省內有條件的城市可開展共有產權房政策探索。
據介紹，2019年，浙江全省計劃新開棚戶區改造安置住房（含貨幣化安置）18.3萬套；公租房實物和租賃補貼保障家庭達到20萬戶以上。
D. 樓市調控一城一策方案 主城區房價年度漲跌幅不超10%
8月日，陝西省咸陽市人民政府辦公室印發《咸陽市房地產市場調控「一城一策」工作實施方案》（簡稱《方案》），《方案》指出，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，保持定力，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。落實城市政府主體責任，緊緊圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」調控目標，完善長效管理機制，做好主城區重點區域調控工作，統籌房地產市場供需雙向調節、分類調控、精準施策，強化監督管理，防範化解市場風險，保持我市房地產市場平穩健康發展。
按照目標，2020年—2022年期間，咸陽市主城區新建商品住房均價年度漲跌幅不超10%，各縣市新建商品住房均價年度漲跌幅控制在25%以內，新建商品住房價格保持在合理區間。
同時，根據房地產市場、土地市場運行狀況，適時採取「限地價、競房價、競配建」或「限房價、競地價」等方式供應商品住房用地，穩定土地價格。
防範住房信貸風險方面，《方案》明確，居民家庭首次購買普通住房貸款最低首付比例為25%；首套房貸款最低首付比例為30%；擁有（不含繼承、受贈、自建等非購買途徑取得）1套住房的居民家庭，無論是否有過住房貸款記錄和貸款是否結清，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付比例不得低於40%。
同時實行商品房銷售價格備案制度。商品房銷售價格備案原則上不高於「同地段、同區域、同品質」樓盤均價。對於無參考價格的新建項目，由市發改委、市住建局、市自然資源局、市市場監管局、市統計局等房地產聯席會議領導小組成員單位會商，對項目申報的銷售價格進行審定後備案。未經價格備案擅自銷售的，限制開發企業商品房買賣合同網簽許可權，暫停其後續項目預售許可證辦理；情節嚴重的，降低開發企業資質等級，並記入失信名單。
E. 房地產策劃具體是做什麼的
房地產策劃相對來講是個比較新的職位，沒有特別通行的崗位職責，尤其是在很多不太正規的房回地產開發公答司，往往有一身兼多職的現象發生。大體上可以分為前期策劃和推廣策劃兩種工作類型，前期策劃主要工作內容是房地產項目的市場研究、可行性分析、目標地塊的產品策劃和定位、開發策略、項目總體營銷策略等，主要工作體現在房地產項目正式銷售之前的時間段內；推廣策劃主要工作內容是項目開始銷售之後的一些策劃執行工作，比如價格表的製作、階段性推廣方案的制定和實施、促銷方案活動的制定和執行、銷售分析以及相關問題的解決。當然了很多公司的房地產策劃是不分工很明確的，很多房地產策劃師也會根據不同的項目和工作重點調整自己的工作內容。
F. 一城一策對實際市場影響是什麼
第一、國家發展改革委會同住房城鄉建設部在安排保障性安居工程中央預算內，對受表版揚激勵的地方給予相當權傾斜支持。
第二、財政部會同住房城鄉建設部在安排中央財政城鎮保障性安居工程專項資金時，對受表揚激勵的地方給予相當傾斜支持。
好，三個事情串起來，究竟意味著什麼？
1、 房地產「保增長」的任務很艱巨（因為成交增長已經變成了負數）。
2、 住建部的天字第一號的任務，與其說是，穩房價、穩地價，穩預期是年末提出的三目標，現在需要加上新的一條「」。
3、 僅僅依靠地方政府「因城施策、一城一策」的進行松綁，現在已經不能夠提振房地產景氣，所以下一步，在地方部隊（政府）繼續加大放鬆力度的同時，國家隊要上了。
什麼叫「被國家基本確定為「棚戶區改造工作擬激勵支持城市」，說白了就是國家要直接出錢開始刺激了。
G. 河南省住建廳：實行「一城一策」 加強市場供需雙向調節
1月17日，河南省十三屆人大二次會議召開記者會，來自省發改委、省教育廳、省生態環境廳、省住建廳、省農業農村廳、省衛健委等部門負責人就民生熱點、難點問題現場接受記者提問。省十三屆人大二次會議新聞發言人、省人大常委會秘書長丁巍主持會議。
省住建廳副廳長張達在談到今年我省房地產形勢時稱，去年以來我省通過限購、限貸、限價、限售等措施，因城施策、因地制宜抓好調控，全省商品房銷售面積和價格過快上漲的趨勢總體得到了控制，房地產市場總體運行平穩。1至11月，全省房地產開發投資完成6226億元，同比下降1.4%，商品住宅庫存去化周期為9個月，基本處於合理區間，供求緊張矛盾得到有效緩解。
張達稱，2019年，我省將繼續落實房地產市場調控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行「一城一策」。加強市場供需雙向調節，堅決遏制投機炒房，加強城市之間政策聯動和統籌協調，落實穩地價、穩房價、穩預期責任。今年我省將繼續深入開展打擊侵害群眾利益違法違規行為、治理房地產市場亂象行動，對違法違規行為實行聯動查處，聯合懲戒，維護群眾合法權益。
如何對房地產市場加強監管監測？據悉，我省將加快推進城市房屋網簽備案數據聯網工作，完善房地產市場監測指標體系，對城市房地產調控工作目標進行動態評價考核，對工作不力、市場波動大、未能完成調控目標的，堅決進行約談問責。
房地產開發企業不守信怎麼辦? 據介紹，我省正建設「處處守信，處處受益，一處失信、處處受制」的誠信激勵懲戒機制，加快建立完善信用體系和信息管理平台，強化信用信息公開共享，將嚴重失信企業及其法定代表人納入「黑名單」，實行聯合懲戒。