房地產行業中預收款如何評估

Ⅰ 關於房地產的預收款

地稅的報表你按會計軟體的報表直接報送，你在申報表上體現收入時註明預售款項的金額就行。不調整是因為這是會計與稅收差異造成。

Ⅱ 房地產開發企業收到預收款應該怎麼開票和交稅

• 一、房地產開發企業收到預收款應該怎麼開票

按照財稅【2016】36號文件關於納稅義務時間的規定，納稅人提供建築服務、租賃服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。也就是說，文件並沒有規定，房地產企業採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

當然，國家稅務總局2016年第18號公告中規定， 房地產企業收到預收款一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

我們要注意，納稅義務時間指的是在那個時間有了納稅義務，需要申報納稅；而18號文件規定的是一種預繳增值稅的情形，並不是說企業產生了納稅義務。從法理上來講，是不一樣的。（當然，從實操上來說，很多人覺得是一樣的）從開具發票的角度來說，到了納稅義務時間，企業應該向客戶開具發票；而預繳增值稅時，並沒有到納稅義務時間，不應該給客戶開發票。

因此，從法理上來說，房地產開發企業收到預收款時開具收據就可以，而不用開具發票。但由於購房人向有關單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發票，在此背景下，房地產企業如何向客戶開具發票出現了不同的做法：

1. 允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇「零稅率」開票，在發票備注欄單獨備注「預收款」。（山東、湖北、黑龍江、江蘇等）

2. 房企向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3％的預征率，並按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或徵收率補征稅款。（河南等）

3. 有些地方堅持房地產開發企業可在收到預收款時，向購房者開具收據。待購房交易正式完成後，購房者以收據向房地產開發企業換取增值稅發票。（新疆、江西等）
   

國家稅務總局公告2016年第53號《國家稅務總局關於營改增試點若干征管問題的公告》（8月18日頒布）中規定：……

（十一）增加6「未發生銷售行為的不征稅項目」，用於納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。

「未發生銷售行為的不征稅項目」下設601 「預付卡銷售和充值」、602「銷售自行開發的房地產項目預收款」、603 「已申報繳納營業稅未開票補開票」。

使用「未發生銷售行為的不征稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不征稅」，不得開具增值稅專用發票。……

按照上述規定，房地產開發企業在收到預收款時，應該向購房者開具增值稅普通發票，使用「未發生銷售行為的不征稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不征稅」。

• 二、房地產開發企業收到預收款時如何繳稅

根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

因此，房地產開發企業收到預收款時應按照3%的預征率計算預繳增值稅。待納稅義務發生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規定抵減。

Ⅲ 房地產開發公司預收賬款後，怎麼確認預繳土地增值稅的基數，包含預收賬款所預繳的增值稅嗎

依據《國家抄稅務總局關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）的規定：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。

Ⅳ 房地產行業預收賬款主要由哪些組成

一、調增：將當年新增預收賬款按預計利潤率（20%、15%等各地不一樣，以當地稅務局規定版為准）扣除當年權實際繳納的營業稅等流轉稅後的余額，填到附表三第五大項房地產企業預售收入計算的預計利潤欄（調增列）二、調減：如當年有結轉以前年度的預收賬款進收入，則按上面調增的方法計算出對應的金額，填到附表三第五大項房地產企業預售收入計算的預計利潤欄（調減列），就ok了。

Ⅳ 房地產企業，取得第一次預收款時，需要繳納些什麼稅，怎麼計算

交納以下稅費：
營業稅 根據預收*5%
城建稅 根據營業稅*7%（一般城市7%，縣級應該是5%）
教育回費及附答加 營業稅的3%
地方教育費附加 營業稅的2%
印花稅 預收的萬分之五
水利建設資金 預收的千分之一（一般是根據省級規定來交納）
土地增值稅 預交 預收的一定比例（一般是省級規定來交納的）

Ⅵ 房地產企業的預收賬款成本算在當年存貨里嗎

收入和成本是匹配的，這一百億你沒確認收入前就不存在成本確認。你說的這種情況，相當於日常支付的在開發成本里，開發成本未結轉前，報表上在存貨里填列。預收是單獨的，不能計算為存貨/。

Ⅶ 如何確定房地產企業房屋的預售收入

房屋預售收入，直接影響到企業當期的營業稅、所得稅，通過實踐，我們認為正確確定房屋預售收入，在審計中應注意以下幾個方面的問題： 第一，從房地產開發企業向建設主管部門上報的統計報表入手，確定其開發總量和售出總量，估算銷售收入。房地產開發企業向建設主管部門上報的開發總量和售出總量，與所開發的地塊及容積率密切相關，因此真實程度較高。 第二，重點檢查「應付、預收」等往來科目。根據稅法規定，預收售房款可以不確認收入，房地產開發企業在銷售房屋時，採用預收款方式時，對預收賬款計征營業稅，納稅人根據房地產開發進度，對預售收入按配比原則確認收入，結轉成本，並計算利潤，經主管稅務機關審核，納稅人成本計算準確、確認收入和結轉成本符合配比原則的，據實計征企業所得稅。但部分房地產開發企業為了某種目的，會利用預收賬款隨意調節利潤。譬如，當售房收入升幅太大時，便人為地每年沖減部分預收房款；在銷售收入少的年度，又人為地調高預收房款；或將定金存放在代理商處，結算時再自行抵減，不作納稅申報；或只在年末對預收房款的余額計繳營業稅，變相緩繳稅款等。通過檢查「應付、預收」等往來科目的期末余額和當期發生額，核實經濟業務中屬於預收售房款的部分，可以暴露這類利潤不實，偷逃稅款的問題。 第三，檢查企業預收房款收據存根。企業收取的開發產品預售收入（包括定金）在開具正式發票前應使用地方稅務局監制的「房地產開發預收款憑據」收款。款項結清後，銷售方必須為購買方開具「房地產開發銷售發票」。但開發商往往用自製的收款收據預收房款和定金；有的房款只開收據，不開發票，不做賬務處理，不申報納稅；有的企業只對部分售房款以收據作為支付憑證，故意隱瞞其餘收入，購房者為了少交契稅、印花稅，也願意接受比實付房款金額低的假發票。通過檢查企業預收房款收據存根，核實預售房款總額，可以發現這類做假行為。 第四，要求企業提供銀行開戶情況表，核查預售房屋收入是否全部入帳。有的企業將預收房款存入臨時賬戶或個人銀行賬戶，在需要確認收入的時候再轉入正常賬戶，逃避監督。從銀行賬戶入手，通過逐筆核對經濟業務，這類問題便可昭然若揭。 第五，重點關注大額資金往來業務。有些房地產開發企業為了轉移利潤，先將預收賬款轉為應付賬款，再將資金轉給關聯企業從而套取資金。通過對大額資金往來業務的檢查，可以發現疑點，揭示向其他企業轉移預收房款的問題。

Ⅷ 房地產開發企業的一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應預繳稅款如何計算

一、根抄據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：「......自2016年5月1日起施行」
二、根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：「第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款。」

Ⅸ 房地產企業收到預收款如何計提預繳增值稅

《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：

第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）

第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

因此，房地產開發企業收到預收款時應按照3%的預征率計算預繳增值稅。待納稅義務發生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規定抵減。

(9)房地產行業中預收款如何評估擴展閱讀：

國家稅務總局《關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函〔2008〕299號）第三條規定，房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，

在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季度（或月）計算出預計利潤額，填報在《企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》（國稅函〔2008〕44號附件1）第四行「利潤總額」內。

但原預繳申報表的填表說明中規定，從事房地產開發業務納稅義務的利潤總額應包括本期取得的預售收入計算的預計利潤。分析得知，原預繳申報表中的利潤總額不僅限於本期取得的預售收入計算的預計利潤，還應包括在預售期間發生的未計入開發成本的相關期間費用及稅金附加。

新的預繳申報表的填表說明規定，「利潤總額」填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產開發企業可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤等。

從新申報表及其填表說明來看，營業收入、營業成本及利潤總額之間沒有必然的勾稽關系，因此，對採用預售方式銷售的房地產開發企業而言，

利潤總額應包含未計入開發成本的相關期間費用、稅金附加、預計利潤率計算的預計利潤，同時在預售收入轉為銷售收入當期時，還應從利潤總額中減除將原已計算繳納企業所得稅的原預售收入計算的預計利潤。

根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及《實施細則》的規定，繳納企業所得稅，按年計算，分月或者分季預繳。月份或者季度終了後15日內預繳，年度終了後4個月內匯算清繳，多退少補。

在預繳方式上，納稅人預繳所得稅時，應當按納稅期限的實際數預繳。按實際數預繳有困難的，可以按上一年度應納稅所得額的1/12或1/4，或者經當地稅務機關認可的其他方法分期預繳所得稅。預繳方法一經確定，不得隨意改變。