『壹』 房地產金融發展的趨勢主要表現在哪些方面
信託：存量資產的不確定性造就並購機會
大業信託有限責任公司總經理王毅：
2015年，我們感覺到整個房地產的市場正在發生明顯的變化。
主要表現在幾個方面。第一，在總量上，房地產供應總量和需求的關系，已經發生了變化，而且在結構方面正在發生重大的變化。突出反映在一種去化的模式上，無論在區域還是在類型方面都發生了一些變化。
第二，整個房地產供應的資金鏈從2014年以來呈現越來越謹慎的狀態。
第三，房地產業務的發展空間隨著城市化的要求，隨著經濟發展的要求，隨著整個居民生活要求的改變，也在有一些特定的需求來補充，包括老齡化的問題，健康的問題。但是這種結構化的問題，並沒有發現主導性的、戰略性的、實在的需求。
第四，由於缺乏現金流，房地產在估值上也在發生變化，這是我們金融機構最擔心的問題。過去十年裡，房地產在迅速發展的過程之中，房地產比價率的設定，以及資產的變現性都是非常好的。可是資產的價格和去化一旦達到一定的邊界的時候，它的流動性、估值、現金流就非常引起重視。作為融資和投資這種機構重視了，很可能這種估值會引起金融風險的積聚。
我們金融機構是打規模戰，不適合游擊戰。可是打規模戰，就要有大規模行業的導入去銜接。接下來2015年在房地產的存量方面，可能是我們一個試探性，摸索性階段，基於過十年發展經驗的積累的可復制性進入。
存量關注兩個方面，一個是存量的房子控制房源，看去化率，是不是可以帶來現金流。當然這種存量的東西肯定是出現了某些不確定性，這種不確定性是我們進行並購、介入企業重組、債權資產重組的機會。第二，在存量已售資產方面判斷它的收益性，能不能帶來有穩定的現金流去支持產品的設計和發行。
銀行：打造全產業鏈金融服務
中國民生銀行地產金融事業部總裁葉天放：
現在從商業銀行的收益來講，簡單的貸款產品一是增量有效，二是價格也上不去，能貸的企業價格也不是太高。房地產行業到現在，我們確實感覺到它的風險，其症結的根源是資產流動不起來。
因為對房地產市場風險把控，所以會有相對的分類。比如說服務客戶不是要數量，而是針對客戶服務的深度加強；原來只是資金的提供方，現在往產業鏈滲透，幫助企業更加健康。未來，民生銀行會在某一個細分領域里與比較專業的，商業模式持續客戶，做更加戰略層面的合作。從貸款到它的戰略層面，投資、並購、產業鏈、結構化、上市等等。
證券化也是民生銀行考慮的一部分，我們把它放在資產管理方面在做。今年在給我們布置的資產證券化的步伐想像空間很大，把商業物業好的資產，通過資產管理的手段實現。
但是其中也有我們解決不了的幾個問題，第一解決不了繼續負債的問題，第二解決不了公募市場上的投資人的相對受益人要求低的問題。
基金：持續打造REITs等主題明確的產品
中信金石基金管理有限公司總經理周芊：
從2015年開始，房地產金融進入越來越產品化的時代。在房地產和金融結合的過程中，房地產占據的因素和重要性，進入一個越來越重要的時代。
通過近7年的摸索，中信金石目前整個房地產這個業務模塊，分成了5個板塊。
第一個板塊是簡單的私募融資，這有很多的方式，也有和金融機構合作的。第二塊業務是私募基金，我們做了兩只私募基金，一種是我們開發的，它的模式比較簡單，賣完房子後分利潤，我們目前的投資規模超過1300萬元，是市場上最大的開發基金。另一種是持有型基金，現在已經開始運作了，可能會有更大的體量。
第三塊業務是REITs，我們有兩塊業務，一個是交易所的REITs，一個是銀行間的REITs。我們在2012年的時候推出了一隻銀行間的天津市的保障房REITs，它吸取了台灣地區的經驗，做成了全業務性的REITs。這是REITs進場的第一步，以後可能還會有更多的公開的產品出來，也會有不同的交易結構。
第四塊業務是業務的輸出，目前主要還是跟一些大型的央企和金融機構合作，我們怎麼樣在各個環節做房地產的服務，也是考慮的因素。
第五塊業務，進入下一個十年，雞犬升天的日子沒有了，產品就成為市場上立足的最主要的資本。而主題明確，產品有競爭力，適合市場的需求，是我們的主攻方向。
『貳』 營改增後房地產企業存在哪些風險和機遇
您好！
一、「營改增」給房地產企業帶來的挑戰
房地產企業由營業稅改徵增值稅後，增值稅與營業稅相比有兩大不同，一是價外稅和價內稅的不同，另一個是鏈條抵扣的稅制設計，這就導致增值稅的稅務處理、征管規定、申報計算都與營業稅完全不同，從而給房地產企業帶來前所未有的挑戰。
1、 相關人員對稅收政策不熟悉
房地產企業營改增之前一直繳納營業稅，稅務處理完全不涉及增值稅。從財務總監到財務經理，再到一般的財務人員，對增值稅的相關規定了解甚少，甚至完全不了解。營改增之後給房地產企業帶來的最大的挑戰，就是從上到下不了解增值稅的稅收政策，無法利用增值稅的稅收法規指導約束平時的運營管理工作。不知道會有什麼稅務風險，也不知道會出什麼稅收問題，更不知道如何應對突發的稅務問題和提前防範。在這種情況下，企業是無法做到控制企業稅務風險和稅收負擔的。有人說房地產企業的財務人員從上到下可以惡補增值稅的稅收知識，但惡補也需要時間，也有一個過程。政策不熟悉挑戰是所有營改增企業的系統性風險，任何企業都不可能倖免，唯一不同的是，有的企業陣痛期較短，有的企業陣痛期較長。
2、 賬務處理難度增加
根據現行的增值稅法規規定，增值稅的納稅人分為小規模納稅人和一般納稅人，兩類納稅人的稅務處理和征管規定是不一樣的。對於增值稅一般納稅人來講，由於增值稅是價外稅，采購和銷售都要進行加稅分離，取得的進項稅專用發票還需要在規定的時間內去主管稅務機關認證。營改增初期，財務人員面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業務的處理和稅務核算的轉化等難題。另外，由於營業稅是對營業額直接征稅，只需增加一個會計科目，核算模式簡單易懂。而增值稅採用抵扣的核算模式，其應納稅額等於銷項稅額減進項稅額，需增加十個會計科目，核算難度較原來大幅增加。「營改增」不僅改變了企業的會計核算體系，同時還帶來了開票系統、報稅系統、認證抵扣、稅款繳納等操作方面的一系列新問題，賬務處理稍有不慎便會產生風險。
~ 1 / 5 ~
由於財務人員業務素質和職業操守參差不齊，可能會對稅收政策的理解、相關業務的會計核算、稅收的申報繳納等產生偏差，從而帶來財務核算不合規，納稅申報不準確等風險。「營改增」後只有賬務處理規范的企業才能正確進行納稅申報，從而給房地產企業財務工作帶來新的挑戰。
3、虛開、代開發票有可能觸犯刑事責任
房地產和建築業普遍存在「甲供材」現象，一方面，房地產商利用「甲供材」虛增成本，另一方面，建築企業無法取得「甲供材」發票，只能想辦法「代開」、「虛開」。這種「甲供材」現象在營業稅制下普遍存。但是營改增之後，由「甲供材」引發的「虛開」「代開」發票行為將被很有可能被認定為 「虛開」、「代開」增值稅發票，違法成很高。首先，與增值稅專用發票有關的虛開、代開行為已經入罪，例如，刑法第205條的虛開增值稅專用發票罪；刑法第208條的非法購買增值稅專用發票、購買偽造的增值稅專用發票罪；刑法第206條的偽造、出售偽造的增值稅專用發票罪等等。其次個人和單位所受的處罰最高可判無期或者沒收財產。例如，2014年3月，中國春平集團董事長林春平因虛開增值稅發票等被浙江省高級人民法院終審判處無期徒刑，沒收個人全部財產。
4、可抵扣的進項稅額不足，部分房企稅負或大幅上升
營改增的目標是通過改革實現只對產品或者服務的增值部分納稅，從而減少重復納稅環節。從全國營改增試行和先期營改增行業的反饋情況看，大多數的企業實現了稅負下降。但也有部分企業因為生產具有周期性、成本結構中可抵扣的成本佔比較小而無法抵扣費用，或是進項稅難以抵扣稅票等原因，反而出現了稅負增加的情況。
房地產項目的成本費用構成非常復雜，而可抵扣的開發成本主要是土地成本、建築安裝成本、公共配套成本、房屋裝修成本，但這幾項成本在收入中所佔的比重並不高，一、二線城市約占房地產企業的開發成本還存在如下特點:
(1)土地開發成本難以認定
土地成本一般金額巨大，是房地產開發成本的大項支出，對房地產業而言具有舉足輕重的作用。據統計，一線城市土地成本佔到開發成本的40%以上，二三線城市在20%——30%之間。拿地手法有的是招拍掛，有的是無償劃轉、有的是與村集體合作、有的是通過股權收購而來，土地成本幾乎無法取得依法允許抵扣的進項稅發票。增值稅的原理是銷售貨物或提供勞務要交增值稅，同時采購貨物或接受勞務取得的進項稅發票可以抵扣，房地產業土地成本的進項稅的抵扣便成為一大難題。此外，有些房地產企業早期取得土地的成本金額較低，通過收購股權拿地的企業形成了較大的股權溢價，這部分溢價體現在收購公司賬面上，被收購公司的賬面不會產生變化，在計算土地增值稅和企業所得稅時，溢價部分無法扣除，「營改增」後的溢價部分在繳納增值稅前也將無法抵扣，從而對企業稅負有較大影響。假設被收購公司原有開發項目的土地出讓金是2億元，如果收購時土地價值上漲到7億元，這就導致有 5億元土地差價無法取得土地成本的增值稅發票。在可抵扣進項稅不足的情況下，房地產企業的增值稅稅負必然會增加。
~ 2 / 5 ~
（2）期初庫存和固定資產將不能被抵扣
從已經出台的營改增文件的規定來看，期初庫存和固定資產的進項稅都不能抵扣。如交通運輸業、電信業等企業在「營改增」前采購的固定資產和存貨均布允許抵扣進項稅，特別是交通運輸業的期初車輛、輪船等未被許可抵扣，這在改革之初產生了行業性的經營困難。房地產業的開發成本和存量房在企業資產中佔比很高，這部分進項稅金不允許抵扣，將導致房地產企業在營改增後銷售存貨時。產生大量的銷項稅額但又沒有與之相對應的進項稅額可以抵扣，稅負必然大增。實踐中，很多房地產企業以項目公司的方式進行開發，如果樓盤在營改增之前基本開發完畢，而銷售行為大多發生在營改增之後，必將造成項目公司只有銷項稅額，基本沒有進項稅額可以抵扣，稅負便成倍增長。
5、部分房企經營情況也許更為艱難
2014年以來，隨著樓市的深度調整，人們的市場預期發生了根本性的變化，房地產市場持續低迷，銷售業績持續下滑，資金壓力很大，融資任務很重，資金成本也不斷上漲。營改增後，房地產企業必然存在兩極分化，那些進項稅額少、稅務問題多、涉嫌虛開增值稅專用發票的企業，必然面臨繳納更多的增值稅和稅務罰款，導致利潤下滑加劇，令吃緊的資金鏈條更加雪上加霜，甚至面臨資金鏈條斷裂、企業破產的風險。另外，房地產行業由於利潤高、稅負重，稅收流失嚴重，已經連續10年成為國家稅務總局圈定的稅務稽查重點行業，國家稅務總局關於開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知（稅總發[2014]31號）也規定，房地產及建築安裝業是2014年行業專項稅收檢查的指令性項目，營改增試點行業較為集中的地區是區域稅收專項整治的稽查重點。相信營改增之後的近一段時期內，房地產行業將是稅務稽查的重中之重。在市場低迷、成本上升、利潤下滑和營改增帶來的政策迷茫混亂時期，稅務稽查無疑會讓一部分房地產企業經營維艱。
二、「營改增」給房地產企業帶來的機遇
1、行業整體稅負有望下降
房地產營改增屬於國家推行的「結構性減稅」改革的一部分，行業整體稅負肯定會有所下降。易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，營改增之後的稅率與原來建築業3%和房地產業5%的營業稅稅率相比，表面看似高了，但是考慮到各種抵扣項，單個企業實際稅負是高是低很難判斷，一般情況下稅收成本應該是會有所降低的。中國社科院財經戰略研究院研究員張斌則公開表示，若是允許不動產抵扣，初步測算整體減稅規模有望超過5000億元。
~ 3 / 5 ~
十幾年來，國家為了抑制固定資產投資、壓縮市場需求和平抑房價，對房地產行業一直採取重稅政策。房地產企業除了要繳納營業稅及附加、企業所得稅等基本稅種外，還要繳納土地增值稅、契稅等特有稅種，不僅稅種多，而且稅率也很高。同時幾乎沒有行業稅收優惠政策可以享受，房地產行業的平均稅負高一直是社會上公認的。據我們測算，房地產企業的整體稅負率在35%上下。高稅負必然加重房地產企業的稅收負擔，也加重了買房人的經濟負擔。營改增之後，隨著價外稅的推行和增值稅抵扣鏈條的建立，正如各位知名專家預測的那樣，行業整體稅負將會有所下降，有利於行業的健康和長遠發展。這里需要注意的是，行業整體稅負有所下降，並不意味著每個房地產企業的稅負都會下降。
2、市場銷量有望增加
營業稅的存在導致增值稅抵扣鏈條中斷，建安成本中包含的進項稅不能抵扣，造成一些房地產企業重復納稅；買房的業主承擔營業稅款因為沒有增值稅專用發票，其進項稅不能得到抵扣，也將重復納稅。稅負重一定程度上會影響消費者購買或投資的積極性。應該增之後，房地產企業成為增值稅抵扣鏈條上的一個環節，建安成本和期間費用中繳納的增值稅都可以抵扣，如果進項稅額較大，企業稅負則有望下降。對於中小房地產企業來講，如果年應稅銷售額在500萬元以下，將成為增值稅的小規模納稅人，適用稅率由5%下降為3%，稅負直接降低40%。稅負降低了，房地產企業才有可能會降價，銷量才會提升。從稅制改革的方向上看，增值稅將來要實現完全的消費型的增值稅，不動產的進項稅將得到抵扣。屆時， 生產和商貿等非房地產企業采購辦公用房、生產廠房等取得的進項稅也可以得到抵扣，購買和投資商業地產不僅可以保值增值，抵抗通貨膨脹對財富的稀釋效應，還能降低企業增值稅負擔，投資的積極性將大大增強，也會帶來新的市場需求。房屋價格降低和企業業主投資需求增加，將會在一定程度上帶來房地產市場的繁榮。
營改增對房地產企業來講，可以說機遇與挑戰並存。房地產企業既要抓住難得的機遇，又要迎接新的挑戰。房地產企業一方面要利用好稅收法規調整的大好時機，做好稅務籌劃，控制好企業稅負，積極謀取新的稅務利益，又要敢於迎接新的挑戰，正視並重視營改增帶來的政策變化和稅負變化，加強新稅收法規的學習，加強調查研究，做到稅務風險提前知曉，並財務有效措施規避和化解營改增帶來的負面影響。
希望能讓您滿意
望採納，謝謝
『叄』 中國房地產市場是泡沫破滅後，我們有哪些機遇
房地產泡沫很可能在今年下半年破滅，我們需要的是捂緊口袋，等到暴跌之後再介專入。暴跌幅度很屬可能達到50-70%，也就是說，平均價格降到6000元以下是，可以參與買房，到時候口袋裡的存款的購買力可以放大至少一倍。
『肆』 房地產在中國經濟中如何重新定位 未來的機會在哪
中國經濟面臨六大挑戰第一個挑戰是投資問題。中國經濟發展無論如何繞不過投資。經濟增長速度的變化，主要取決於投資。但投資又帶來了產能過剩、增長水分等很多問題，所以出現了「投資-增長-過剩」的悖論，在新常態下需要進一步解決好這個悖論。解決這一問題，需要用改革的方式，對投資進行一些新的處理。具體來說，就是要解決好投什麼、如何投、誰來投三個問題。投什麼是要偏向消費生態，如何投是要減少負債、增加股本，誰來投是要民間資本來投。對投資進行處理，一要做好激勵機制問題，現行GDP的考核很難對政府、企業起到激勵作用。二要做好基礎設施投資的商業可持續性問題。解決這一問題，需要調整經濟結構、調整統計方法和計價方式，讓這些過剩的產能可以到有大量需求的領域中去。第二個挑戰是債務率上升和杠桿率飆升。這次全球經濟危機是因為發達經濟體杠桿率上升、債務上升導致的債務危機。在危機發生時，我國的杠桿率和負債率都不算高，但這幾年都飆升了。我國的實體經濟總負債杠桿率的佔比目前還不高，但是企業的負債非常高，實際上與國際比較都是這樣。第三個挑戰是城鎮化問題。原來城鎮化是開發計劃，買地、賣地、招商，現在需要從城鄉一體化的角度重新看城鎮化，要從土地市場一體化的角度看城鎮化。城市化是為了提高效率，城鎮化的社會含義意味著公共服務均等化。第四個挑戰是房地產市場。十八屆三中全會的決議從體制上削弱了房地產價格上漲的經濟社會基礎。另外，城鎮化戰略的轉型，終止了住房市場發展的傳統動力。未來城鎮化將不再主要體現為開發區化的城市規模擴張，所謂10-20年的剛性需求是否還存在，需要認真研究。我們可以看到，當城鄉土地一體化時，房價上不去了。再加上房地產市場供應量絕對大於需求量，居民的購房意願急劇下降。中國房地產市場將經歷一個五年時間的中期調整。在這一過程中，金融問題會產生，但金融問題還不會對經濟造成巨大沖擊，原因在於：一是現在房地產市場價格下跌，但還沒有造成負資產。如果造成負資產就會出現恐慌性拋售現象；二是金融機構還沒有出現大面積虧損；三是中國居民借錢比較少。對房地產市場的短期調控，我不主張採取措施，建議把過去的措施取消掉。因為過去的措施太多，多到我們無法看到房地產市場應該是什麼樣的。但要採取長期措施，因為中國房地產市場發展十幾來年來沒有頂層設計，因此，對於一些根本性問題沒有回答。第五個挑戰是地方政府債務問題。地方政府債務可能長期化，中國地方政府債務總體可控，理由有三點：一是中央和地方政府的債務規模佔GDP的比重仍控制在40%以內，處於國際通行的60%債務率控制標准范圍內，但是如果不加以處置，長此以往就會成為大問題；二是中國整體的資產負債表仍然健康，我們可在不對經濟健康造成較大損失和對經濟增長速度造成較大不利沖擊的條件下處理地方政府債務，單一制的政體，使得我們也有此能力；三是中國可供選擇的去杠桿空間仍然很大，包括政府資產的轉賣、債轉股，長、短期債務重組轉換，拉長負債久期，降低期限錯配風險等。以上使得地方政府債務總體可控，其實也是解決地方政府債務問題的方案。第六個挑戰是金融問題。量寬、價高是金融的主要問題。量寬是中國的流動性過剩，但利率很高，這是現在最主要的問題。這一問題經常發生並且長期持續，導致我國金融結構中存在種種障礙。理論上說，這一現象阻礙了貨幣向信用的轉移，貨幣向信用轉移過程中，每轉移一步就加一下價，最後到實體經濟手中便貴了。
『伍』 房地產開發應對風險和機遇的管控有哪些
這問題有來意思，哪個企業不做成自本管控。
成本管理是指：房地產企業經營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。成本管理一般包括成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。
『陸』 求助，在房地產開發中，一般機會研究主要指哪些要點
1、鑒別與發展投資機會；
2、形成投資意向；
3、提供可供選擇的項目發展方向和投資領域，包括：
1）地區研究；
2）部門研究；
3）資源研究；
4）政策研究等內容。