『壹』 如何界定房地產項目分期開發
1、規模的考慮
這是最本源的考慮。對於一棟2000平米的商務樓來說，很少有開發商說要分幾期開發，如果有也可能就是這棟樓原先是個死盤，被人再接手，然後命名為某某項目的二次開發，諧音為「二期開發」。當然這個規模的大小是相對於開發商的實力來說的。此處我們討論的分期開發主要針對的是一個市場中的大盤開發，一般規模在10萬平米以上。
2、資金的考慮
這是最貼心的考慮。在北京市場上一個規模30萬平米的中檔項目，其運作資金需要動輒10多個億，一個開發商很難有實力一下在兩三年內將如此數目的資金注入到一個項目上。現在開發上只有3個億的資金能夠注入到這個項目，怎麼辦？這就得運用市場上常說的「滾動開發」策略。說白了，就是開發商首先注入3個億的啟動資金，開發一部分地塊，然後等著部分地塊的錢收回來，我就繼續開發下一部分的地塊。
3、銷售的考慮
這是最實在的考慮。資金的考慮只能說明對於大項目要分期開發，但到底分為幾期呢，除了看開發商有多少錢，要考慮的就是我開發商資金投入多少時，通過銷售我就能從市場回籠資金了，重要的是回籠多少資金。據一個反方向的例子，如果說為了保證公司的發展和項目的正常開發，給銷售的任務就是一年半內銷售完項目並回籠資金18個億。假設現在市場上的銷售狀況是，一個項目持續銷售每年能達到6個億回款。如果一個公司的銷售能力也是如此。那麼要想完成任務，在可以將每期看成獨立的項目時，則此項目就至少要分為兩期。現在考慮到分期間的產品競爭問題，一個分期銷售到50%的時候，下一個分期才能夠推向市場，那麼這個項目就要分為3期。
4、產品的考慮
這是最淺顯的考慮。上面的考慮擔心同類產品之間的競爭。此處的產品考慮，主要針對的是不同產品問題。不錯如果一個小的項目不同產品可以放在銷售，起到一種搭配的作用，是有利於項目銷售的，但是對於一個大的項目來說，沒有種產品的規模很大，那麼就不可以放在一期進行同步銷售。這主要受市場的推廣影響，例如一個大的項目，既有寫字樓又有住宅，因為產品不同，客戶群不同，客戶的認知渠道也不同。為了主題明確，精力集中，多數的情況還是將不同的產品進行分期的。此方面的考慮如果項目不是很大，一般情況是將住宅類的公寓、普通住宅、或者類別墅歸為一期。商務類的辦公樓、商業、酒店歸為一期。酒店式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產品一類。
5、價格的考慮
這是最誘人的考慮。記得一個知名的業界老總說過，開發商對一個項目的開發其利潤是如何實現的，是通過價格的不斷提升來實現的。對於一個項目的初期測算來說，其利潤往往都是很低的，但最終為什麼會贏利那麼多。其奧妙就在於，一個大項目起初期推向市場時，價格往往是保本價，但隨著人氣的聚集，價格並也開始瘋長。現在很多開發商已經形成一種思維的定式，當一個項目下一期推向市場時其價格一般都要高於前一期的30%，甚至更高。現在市場的消費者也基本上接受了這一定式。所以為了更好的提價，分期也是一種好用的手段。當然如果你營銷技巧很高，能讓購房者在的持續銷售的情況下也能接受不斷的提升價格，那情況可就完全由你自己把握了。
6、規劃的考慮
這是最無奈的考慮。對於一個佔地10萬平米以上的地塊來說，一般都會在地塊中出現規劃路，按照規劃路對地塊的切分進行分期也是最常見的分期方法。也有的項目地塊中間會出現高壓走廊等，為了規避一些影響和規劃的方便，這也是分期的一個考慮和分期的界限。當然這只是從開發商規劃便捷角度考慮項目分期的。有些時候一些城市對房地產開發項目有很多規定，比如規模在多少平米以上就必須有相關配套，為了規避如此的限制和節省巨額的開發費用，開發商往往會採取分期來濃縮開發規模。當然此方面的操作就比較暗箱了，只有開發商自己根據實際情況去把握了。
7、風險的考慮
這是最保險的考慮。大盤開發起始於城市化、郊區化的大力發展。對於郊區化大盤由於交通配套、周邊環境等尚未成熟，項目的運作風險較大。所以對一些開發商來說，對外信誓旦旦地要做一次成功的城市運營，但保險考慮還是將項目進行分期規劃。有把握沒實力就先期做價值最低的地塊，通過低價格將地炒熟，然後或者與別人合作，或者賣地。如果是沒把握也沒有實力，那就先找一塊價值最大的地做，先期收回最大的利潤，然後見機行事，或賣地，或合作。這種方式也是一些開發商進行異地開發規避地方政府政策風險的好辦法。
8、成本的考慮
這是最容易忽略的考慮。上面講的都是因為一些原因和好處項目要進行分期，但是天下沒有免費的午餐。項目分期也一樣也是要付出成本的。就如一居室和三居室一樣，其單位成本一居室要大於三居室。說的是麻雀雖小五臟俱全，一居室一個廚房一個衛生間、但很少有三居室三個廚房三個衛生間的。分期也一樣，每一期你都要去政府相關部門進行相關手續的辦理，這還是次要的。更為頭痛的是，有些規定是，如果分期每一期都要進行相關的配套。這的確是一個不小的費用。
綜合考慮，項目的開發分期需要將上述不同的影響因素進行匯總和權衡。然後建立系統的財務分析。因為對於房地產開發來說，最終還是以利潤為成敗與否的衡量標准。利潤的多少完全看所獲得收入與付出成本間的差額。當然，現金流的考慮也越來越被開發商所重視。在財務分析時也是重要的方面。
『貳』 房地產項目的概念設計是什麼意思
房地產項目概念設計是房地產開發產品的雛形，是將策劃公司或地產項目公司對項目的訴求、定位用建築師的思想初步表達出來，表現形式就是概念設計，它確定了項目開發產品的方向和大的原則，決定項目成敗的關鍵步驟。
概念設計的前置條件是項目定位報告，而後續工作是建築方案設計、擴初設計、施工圖設計。項目定位報告要包含項目開發檔次，項目開發理念、客戶定位、產品定位、項目賣點描述等，是對項目從整體到細部的策劃表述，清楚表達了將來客戶對產品的個性化需求。根據該項目定位報告，設計單位運用自身創意和設計經驗，表達和表現出項目訴求，設計出概念設計。當然概念設計是初步的，有些地產公司會邀請幾家設計公司進行概念設計比稿，通過評選，找出最有創意、最符合項目定位或能提升項目品質的概念設計，與之設計公司簽訂建築設計合同，繼續後續的設計工作。
概念設計確定了項目開發產品的方向和大的原則，概念設計成果包含了設計理念、地形分析、總平面布局，組團分布、交通條件分析、道路系統分析、景觀條件分析、概念戶型分析、建築體型概念等等。
特別強調的是概念設計的作用，首先，概念設計階段往往賦予項目生命和靈魂，通過導入一些概念，項目有了文化、理念以及其他精神，使冰冷的建設產生生命和活力，例如廣州奧林匹克花園的體育設旆與健康檢查都是體育概念的具體演繹，廣渠門金茂府是尊貴的象徵等。再者概念設計滿足特定客戶的個性化需求，是針對廣大客戶中某類定位明確的客戶，按照他們的衣食住行的訴求和需求設計產品。
以上是我在地產公司十幾年工作中對概念設計的認識，供你參考，希望有所啟發。
『叄』 房地產.到底是什麼樣的一個概念
房地產開發一般指房地產開發企業（即開發商），以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為。我國《城市房地產管理法》第2條對房地產開發下的定義是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為。房地產開發項目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現市場上提到的所謂商住兩用的物業其實是指開發商以住宅為目的進行立項，但在設計以及建設階段將其建設成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業。房地產開發流程主要包括以下幾個程序：
1、 前期的准備
前期准備工作主要包括由計委對房地產項目進行立項審批，規委對項目進行規劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。我們所說的五證中的《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《建設工程規劃許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權證》由於開發商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產開發中，土地的取得是最重要的。現階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由於未向國家交納土地出讓金，不允許作開發利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產開發除經濟適用房外，都屬於這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。出讓的土地由於其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業用地50年，商業用地40年等。
2、 建築施工階段
建築施工階段是開發商委託建築公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現贏利，開發商通常在建築階段採用項目預售的方式對物業進行銷售。
3、 銷售階段
銷售階段是開發商出售商品房，回收資金實現贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發商的根本利益。銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件後進行銷售。由於預售可以提前回收資金，目前開發商大多採用此種銷售方式。
預售條件：
《城市商品房預售管理辦法》第五條規定：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程 建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條 規定：商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
商品房現售，應當符合以下條件：
（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批准文件；
（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（四）已通過竣工驗收；
（五）拆遷安置已經落實；
（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
（七）物業管理方案已經落實。
『肆』 請問什麼叫」項目」，關於」項目」的概念以及定義
如果不說理論上的定義，企業中的「項目」說白了就是企業中的各項有始有終的工專作或屬事務。 企中的項目有哪些呢？如果我們把企業的經營活動進行分解，會發現企業中的各種工作基本上都可以歸類為一個又一個的項目，大到：IT服務項目、工程建設項目、產品開發項目、投資項目、ERP項目、BPR項目、薪酬改革項目、市場開發項目、房地產開發項目等等，小到：一次搬遷、一次校園招聘會、一次內部培訓、一次會議組織、一次新年聚會等等。
『伍』 什麼是房地產開發商
註：以下資料從網路搜索得來
房地產開發一般指房地產開發企業（即開發商），以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經營行為。我國《城市房地產管理法》第2條對房地產開發下的定義是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為。房地產開發項目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現市場上提到的所謂商住兩用的物業其實是指開發商以住宅為目的進行立項，但在設計以及建設階段將其建設成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業。房地產開發流程主要包括以下幾個程序：
1、 前期的准備
前期准備工作主要包括由計委對房地產項目進行立項審批，規委對項目進行規劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。我們所說的五證中的《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《建設工程規劃許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權證》由於開發商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產開發中，土地的取得是最重要的。現階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由於未向國家交納土地出讓金，不允許作開發利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產開發除經濟適用房外，都屬於這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。出讓的土地由於其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業用地50年，商業用地40年等。
2、 建築施工階段
建築施工階段是開發商委託建築公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現贏利，開發商通常在建築階段採用項目預售的方式對物業進行銷售。
3、 銷售階段
銷售階段是開發商出售商品房，回收資金實現贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發商的根本利益。銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件後進行銷售。由於預售可以提前回收資金，目前開發商大多採用此種銷售方式。
預售條件：
《城市商品房預售管理辦法》第五條規定：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程 建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條 規定：商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
商品房現售，應當符合以下條件：
（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批准文件；
（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（四）已通過竣工驗收；
（五）拆遷安置已經落實；
（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
（七）物業管理方案已經落實。