房地產企業土地增值稅怎麼計算

① 該房地產企業 怎樣計算土地增值稅

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計算土地增值稅？算出來後，企業敢向政府要麼？！呵呵

因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出台一個政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最後還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。

國家新政是「遏制房價過快上漲」。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。

有人去市場花100大洋買了一隻小豬認養10年，1年後長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再徵收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應採用何種形式徵收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否願這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。

漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續增值的。

在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什麼名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然願意交地產稅。中國也准備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方政府找中央政府徵收？不可能。去找老百姓徵收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。

② 房地產開發 土地增值稅怎麼計算

按轉讓土地使用權的企業類型不同：

1）、房地產開發企業土地增值稅的核算

2）、兼營房地產企業土地增值稅的核算

3）、企業轉讓房屋建築物，應繳納土地增值稅的核算

1、房地產開發企業土地增值稅的核算

房地產開發企業轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物，其收人應通過「經營收入」等賬戶進行核算，

即在取得收人時：

借: 銀行存款/應收賬款

貸: 經營收入/營業收入

按銷售房地產取得的增值額和規定的稅率計算的土地增值稅：

借: 經營稅金及附加/營業稅金及附加

貸: 應交稅金—應交土地增值稅

實際上繳時：

借: 應交稅金—應交土地增值稅

貸: 銀行存款

2、兼營房地產企業土地增值稅的核算

兼營房地產業的企業，轉讓房地產應繳納的土地增值稅由「其他業務支出」負擔，即

借: 其他業務支出

貸: 應交稅金—應交土地增值稅

實際上繳時

借: 應交稅金—應交土地增值稅

貸: 銀行存款

3、企業轉讓房屋建築物，應繳納土地增值稅的核算

清理過程中發生的業務在「固定資產清理」賬戶核算。

＊ 計提土地增值稅時

借：固定資產清理

貸：應交稅費——應交土地增值稅

＊上繳時

借： 應交稅費——應交土地增值稅

貸：銀行存款
土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：

（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數為0

(2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數為5%

(3）增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數為15%

（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣35%
計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率。公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。

上述「扣除項目」，具體為：

（1）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

（2）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。

建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。

基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（3）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按第（1）、（2）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按第（1）、（2）項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

（4）舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。

對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定徵收。

（5）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（6）對從事房地產開發的納稅人可按第（1）、（2）項規定計算的金額之和，加計20％的扣除。

另外，納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建築面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

③ 房地產開發企業土地增值稅如何計算

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。

公式中的「增值額專」為納稅人轉讓房地產所取得的屬收入減除扣除項目金額後的余額，納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

(3)房地產企業土地增值稅怎麼計算擴展閱讀：

土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：

（1）有利於增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控；

（2）有利於國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；

（3）有利於增加國家財政收入為經濟建設積累資金。

征稅范圍：

（1）土地增值稅只對「轉讓」國有土地使用權的行為征稅，對「出讓」國有土地使用權的行為不征稅。

（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建築物及其它附著物產權的行為征稅。

④ 房地產開發企業的土地增值稅怎麼計算請舉例

收入額減除國家規定的各項扣除項目後的余額計算征稅，這個余額就是納版稅人在轉讓房地權產中獲取的增值額。因此，要計算增值額，首先計算扣除項目。扣除項目包括以下幾項：1.購地價款及涉及稅費2.房地產開發成本3.開發間接費用（銷售費用、管理費用、財務費用）4.與轉讓房地產有關的稅金5.其它扣除項目。土地增值稅採用超率累進稅率：增值額/扣除項目小於20%，免徵增值稅。
增值額/扣除項目大於20%小於50%，稅率30%；增值額/扣除項目大於50%小於100%，稅率40%，速算扣除數5%；增值額/扣除項目大於100%小於200%，稅率50%，速算扣除數15%；增值額/扣除項目大於200%，稅率60%。如銷售收入100萬元，扣除項目40萬元，增值額就是60萬元，60/40=150%,稅率就是50%土地增值稅=60*50%-40*15%=24萬元。

⑤ 房地產企業土地增值稅如何計算

1、先計算扣除數（包括買地成本、建造成本、稅金、開發費用及利息、加計扣除）
2、計算收入
3、收入減扣除數=增值額
4、增值額/扣除數=增值率
5、按稅率計算稅額

⑥ 請問房地產商土地增值稅怎麼算

同學你好，很高興為您解答！

高頓網校為您解答：

符合下列情形之一的，主管地稅機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例達到或超過85%，或該比例雖未達到85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。同一清算單位，分多次取得銷售(預售)許可證的，在確定三年期限時應當從最後一次取得銷售(預售)許可證的時間算起；經主管地稅機關進行納稅評估發現問題後，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發項目。

凡符合應辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管地稅機關辦理清算手續，並據實填寫《土地增值稅清算表》；凡屬地稅機關要求納稅人進行土地增值稅進行清算的項目，主管地稅機關應當下發《土地增值稅清算通知書》，納稅人應當在接到清算通知之日起90日內，到主管地稅機關辦理清算手續。同時，納稅人在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，在清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

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⑦ 簡要歸納土地增值稅(以房地產開發企業為例)計算步驟

收入額減除國家規定的各項扣除項目後的余額計算征稅，這個余額就是納稅人在轉讓房地產中獲取的增值額。因此，要計算增值額，首先計算扣除項目。扣除項目包括以下幾項：1.購地價款及涉及稅費2.房地產開發成本3.開發間接費用（銷售費用、管理費用、財務費用）4.與轉讓房地產有關的稅金5.其它扣除項目。土地增值稅採用超率累進稅率：增值額/扣除項目小於20%，免徵增值稅。增值額/扣除項目大於20%小於50%，稅率30%；增值額/扣除項目大於50%小於100%，稅率40%，速算扣除數5%；增值額/扣除項目大於100%小於200%，稅率50%，速算扣除數15%；增值額/扣除項目大於200%，稅率60%。如銷售收入100萬元，扣除項目40萬元，增值額就是60萬元，60/40=150%,稅率就是50%土地增值稅=60*50%-40*15%=24萬元。

⑧ 房地產開發的土地增值稅怎麼計算

應納土地增值稅抄＝增值額×稅率襲

⑨ 土地增值稅計算方法

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及附著物並取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額徵收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超串累進稅率，計算起來比較麻煩，特別是房地產企業，計算尤為復雜。筆者認為，應從以下幾點著手，才能更好的把握其計算。

一、把握兩個概念

（1）增值額，即轉讓土地使用權、地上建築物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。（2）扣除項目金額，即稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除項目的金額，它包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目等。

二、掌握稅率

土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數為0；（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數為5％；（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數為15％；（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數為35％。

三、確定應稅收入

包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉讓土地使用權、房屋產權而收取的價款。實物收入是轉讓房地產取得的各種實物形態的估價收入。其他收入是轉讓房地產取得的無形資產或非專利技術等的評估收入。

四、確定扣除項目

（1）取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續費；（2）房地產開發成本，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費和開發間接費用；（3）房地產開發費用，主要包括利息支出和其他房地產開發費用。其中其他房地產開發費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定：納稅人能銨轉移房地產項目計算分攤利息支出，並能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項合計的5％以內計算扣除，否則按上述第（1）和（2）項合計的10％以內計算扣除；（4）轉讓房地產有關的稅金支出。包括營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加等；（5）其他扣除項目。這條主要是針對房地產企業規定的，對專門從事房地產開發的企業可以按20％計算扣除。這條規定對於房地產開發企業特別重要，計算時千萬不能遺漏。

五、計算方法

首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結果介於稅率中哪一個層次，然後運用公式「土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除數」進行計算。

舉例如下：某房地產公司開發100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續費0.2萬元，開發成本包括土地徵用及拆迂補償費、前期工程費、建築安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。

每棟售價180萬元，營業稅率5％，城建稅稅率5％，教育費附加徵收率3％。問該公司應繳納多少土地增值稅？

計算過程如下：轉讓收入：180×80＝14400（萬元）

取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本合計：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（萬元）

房地產開發費用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（萬元）

轉讓稅金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（萬元）

加計扣除金額：5200×20％＝1040（萬元）

扣除項目合計：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（萬元）

增值額＝14400－7317.6＝7082.4（萬元）

增值額與扣除項目金額比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％應納增值稅稅額＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（萬元）

六、會計處理

1.轉讓取得收入時：

借：主營業務稅金及附加 2467.08

貸：應交稅金-應交土地增值稅 2467.08

2.實際上交時：

借：應交稅金-應交土地增值稅 2467.08

貸：銀行存款 2467.08

⑩ 房地產開發企業的土地增值稅怎麼計算

收入額減除國家規定的各項扣除項目後的余額計算征稅,這個余額就是納稅人在轉版讓房地產權中獲取的增值額.因此,要計算增值額,首先計算扣除項目.扣除項目包括以下幾項：1.購地價款及涉及稅費2.房地產開發成本3.開發間接費用（銷售費用、管理費用、財務費用）4.與轉讓房地產有關的稅金5.其它扣除項目.土地增值稅採用超率累進稅率：增值額/扣除項目小於20%,免徵增值稅.
增值額/扣除項目大於20%小於50%,稅率30%；增值額/扣除項目大於50%小於100%,稅率40%,速算扣除數5%；增值額/扣除項目大於100%小於200%,稅率50%,速算扣除數15%；增值額/扣除項目大於200%,稅率60%.如銷售收入100萬元,扣除項目40萬元,增值額就是60萬元,60/40=150%,稅率就是50%土地增值稅=60*50%-40*15%=24萬元.