風險最早什麼時候應用於房地產

① 投資房地產有什麼風險

1、市場競爭風險。是指由於房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。

2、購買力風險。是指由於物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。

3、流動性和變現性風險。由於房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益。

4、利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。

5、財務風險。是指由於房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。

(1)風險最早什麼時候應用於房地產擴展閱讀：

房地產收益方式：

1、投資分散策略

房地產投資分散是通過開發結構的分散,達到減少風險的目的,一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區域分散是將房地產投資分散到不同區域,從而避免某一特定地區經濟不景氣投資的影響,達到降低風險的目的。

2、投資組合以及保險保險

對於房地產投資者來說購買保險是十分必要的,它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對於減輕或彌補房地產投資者的損失,實現資金循環運動,保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義,尤其對於嗇房地產投資者的信譽,促進房地產經營活動的發展具有積極作用。

房地產保險業務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委託保險。房地產投資者在購買保險時應當分考慮造反房地產投資者所需要的保險險種,確定適當的保險金額,合理劃分風險單位和釐定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。

② 國外綠色建築風險研究最早開始於什麼時候

上世紀70年代發生的中東石油危機使得西方國家認識到了能源以及環境危機的問內題，應該說從那個時容候，人們對綠色建築開始有了一個起步的認知與探索。而真正的起步是在上世紀80年代以後，整個建築行業開始向建築節能轉型。90年代，歐美的許多民間組...4685

③ 中國房產的發展史是怎樣的

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。
第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段(2003年以來)
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。
詳細：
中國的房地產市場發展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發的試點，在這以前，國內只有房地產開發，沒有商品房開發，事業單位或者企業單位造房子主要是用於內部職工福利分配的，包括政府造房子也是用於福利分配，沒有房地產市場。由於當時搞試點比較成功，後來就小范圍的開始試點開發。1992年鄧小平同志南巡深圳視察後發現特區搞市場經濟建設之後城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產開發非常成功，認為開發區的經驗值得向全國推廣，於是他就吹響了中國房地產開發的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由於海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。
1993年朱鎔基總理到海南視察，發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。於是朱鎔基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊後使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。
1998年對中國房地產業來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發生變化，出台了一系列的刺激房地產發展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內爆發，並大幅快速上升。這政策的第一效應就是「趕末班車」——凡是有錢的單位紛紛購買現房，把當時市場上所有當時賣不掉的現房一掃而空。這時的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為後來開發商漲價提供可能，這以後開發商自己喜歡怎麼定就怎麼定，開始亂漲價。於是1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。2003年到達高峰，暴露出房價過高、結構不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產業成為社會關注的焦點。2004年開始實施宏觀調控，主要特徵是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。
2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特徵是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的政策又進一步加強。
2006年的宏觀調控主要特徵是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。
中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然後從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然後，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉化為底部以後，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩增長，這是一個台階式的上揚，這是中國房地產發展的特徵。
給分吧。

④ 房地產與目前金融風險有什麼關系

如何防來範金融風險，楊偉民給出了源四條具體建議。楊偉民認為，最重要的一點在於金融系統本身，首先要控制貨幣總量，控制信貸的增量等等。同時把監管的漏洞補上，補齊監管的短板。

楊偉民表示，房地產是需要一個長期的過程去進行，也需要立法等方面的配套措施。

⑤ 中國的房地產業從什麼時候開始興盛的大概是一個什麼樣的趨勢那暢想一下未來！

中國的房地產市場起步是從八十年代，也是伴隨著我們的住房制度改革，城市建設版的發展模式開權始出現。在早期的起步階段是八十年代，第一次的調控是在93年，主要是中國的南方、海南、深圳、珠海、惠州、北海城市出現了房地產市場的過熱問題。隨後市場進一步恢復和發展，97、98年的時候又遇到了亞洲金融危機，從99年開始房地產市場進入了邁向市場化的新階段。這裡面最有標志性的事件就是98年徹底停止了住房分配的制度。03年的時候碰到了上市的影響，之後的市場又進一步發展，而且引發了政府的一系列干預，這主要是控制投資規模，改善市場結構，打擊市場投機。未來趨勢相信是房地產大趨勢還是上升的，這個題目太大了，只能簡單說說。

⑥ 房地產企業全面風險管理

房地產企業全面風險管理
定義：全面風險管理，指企業圍繞總體經營目標，通過在企業管理的各個環節和經營過程中執行風險管理的基本流程，培育良好的風險管理文化，建立健全全面風險管理體系，包括風險管理策略、風險理財措施、風險管理的組織職能體系、風險管理信息系統和內部控制系統，從而為實現風險管理的總體目標提供合理保證的過程和方法。
特點：有別於企業危機管理，預警管理等狹義的風險管理手段和方法，全面風險管理的「全面」體現在以下幾個方面：戰略性、系統性、專業性、全員性。
房地產企業面對的主要風險分析：
針對房地產行業的特點，結合國內房地產企業經營管理現狀，利用國內外關於風險管理的理論與實踐，網略房地產咨詢公司從內外部環境兩方面進行了分析識別，總結出目前房地產企業面對的風險主要來自以下幾大方面：環境風險、流程風險和決策風險，並對這幾個風險進行了深入分析和細分。
環境風險包括自然災害、政策的不確定性、國際經濟環境等。我們這兩年對環境風險的感受是非常深刻的，比如說2007年開發商集中拿地，結果遭遇銀根一再收緊以及美國次貸危機，從而造成資金鏈緊張。這就是缺少對環境風險的防範。
流程風險包括營運風險、管理風險、財務風險三個方面。營運風險，表現在市場波動、客戶滿意度等方面。現在南方的開發商都非常關注客戶滿意度調查，利用客戶滿意度來評估各部門的工作業績、績效，從而做出獎金的安排。事實也正是如此，誰最終贏得了客戶，誰就佔領了市場。當然，整個項目過程的規劃也屬於營運風險范疇，比如各種組織、體系的安排，管理規范、監控體系的建立（包括針對采購中的回扣、貪污等問題）以及財務體系、財務指標的規劃安排，這些都是流程風險管理范疇。
第三個層次是決策風險，決策風險包括營運風險、財務風險和人員處置風險。對於一個項目，做不做、買不買、怎麼去做，都存在著高管層的決策風險，即為營運風險。這其中也包括資本運作層面的財務風險，也就是現金流的管控。此外，還有人員處置風險，像萬科最早進入上海的時候，他們的管理團隊幾乎全軍覆沒，其實這就是企業在高管層安排方面的決策風險。
環境風險、流程風險、決策風險每時每刻都在影響著一個房地產企業能否健康發展。
網略房地產咨詢公司的房地產企業全面風險管理體系：
以此為基礎，網略房地產咨詢提出了適用於我國房地產企業的全面風險管理咨詢體系。在網略房地產咨詢的「房地產企業全面風險管理咨詢體系」中，首先是全面風險管理系統與實踐，即作為企業要怎麼去思考風險管理這個活動，在風險管理實踐活動中到底要怎樣做。其次是確保企業風險管理體系的有效性，提升企業預測、識別、評估及科學分析風險的能力，運用相關工具、技術對企業環境風險、流程風險、決策風險進行合理規避和防範，為房地產企業構築全面風險管理體系。

北京網略管理咨詢有限公司——專注於房地產領域的管理咨詢機構
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聯系方式：6569 9486

⑦ 關於房地產與投資的問題

產權到期，只需要交很少一部分的錢就可以再續50年，100萬的房子根據地方不同，也就5萬左右的錢。

⑧ 房地產開發與經營作業，求助

畢業實習報告
系別經濟管理系
專業 市場營銷
姓名李君
班級 092班
實習單位山西順天誠房地產開發有限公司
實習時間2011年9月——2012年4月
企業指導老師王曉娜
學校指導老師張瀟化
順天誠房地產實習報告
[實習目的]
通過在房地產公司的實習，了解房地產公司部門的構成和職能和在房地產公司整個工作流程，確立自己在房地產公司里最擅長的工作崗位將兩年來老師所傳授和自己所學到的市場營銷的理論知識切切實實的應用到工作中，使得理論知識在工作中能夠進一步的得到升華，轉化為自己真正的知識與經驗。
將理論知識與實際工作中所發現的問題聯系起來，培養自己的工作能力和處理問題的能力，以達到學以致用。
[實習任務] 一．初步了解房地產行業的整體結構和概況。
二.了解房地產公司的內部運作，熟悉房地產公司銷售內容和流程。
三通過實習，將自己學習到的理論知識與實際工作結合起
來，切實的的提高自己的工作能力。
四．通過實習期間的工作，檢驗自己大學所學習到的專業知識，查漏補缺，禰自己的不足之處，增加自己的工作經驗，為以後自己的工作生涯奠定良好的基礎。
[實習時間] 2011年9月——2012年4月
[實習單位]山西順天誠房地產開發有限公司
[實習單位介紹] 山西順天誠房地產開發有限公司是一家山西本土的房地產開發企業，是以房地產開發與銷售為主的房地產公司，辦公地址位於太原市桃園北路銘鼎國際寫字樓，設有市場部，工程部，銷售部，財務部，後勤部。公司致力於為改善太原人民的居住環境，提高市民的生活質量和水平而打造高質量的項目。公司著力於不斷進取，現有大量後備土地可供開發利用，為公司的持續發展提供了有力保障。同時，公司高度重視人才隊伍建設，員工隊伍已呈現出知識化、專業化、年輕化的發展勢頭。
公司現有項目地址緊鄰繁華的長風西大街，背靠西山萬畝生態園，項目總開發體量為80萬平米的英式建築群，佔地面積約330畝，總投資約12億人民幣，項目分三期開發，有小高層，高層住宅，山地住宅，別墅，項目風格為英式復古風格，外立面以紅白灰三色為主色，項目的主要賣點是在太原市首創大開間，小進深。交通便利，環境優美，隨著太原市「南移西進，北展東擴」的城市發展規劃，項目地塊將有很大的升值空間。
[實習內容]
懷著對房地產行業的美好憧憬，我順利的通過了面試，進入了山西順天誠房地產開發有限公司，並成為房地產銷售中的一員。這里的一切都是特別的陌生，我需要完成從學生到一名房地產銷售人員的迅速轉變。在此期間，我們要進行崗前培訓，銷講，案場接客。
一．崗前培訓
1.專業知識認知
在房地產專業知識的培訓過程中，我學習到了房地產其實是房產和地產的的總稱，房產也就是我們通常所說的作為固定資產的房子本身，而地產是指房子在開發過程中所佔有的土地，但是雖然房產和地產所指的概念范疇不一樣，但是這兩者共同構成了房地產行業，二者缺一不可。
2.市調踩盤
在此，我們整個銷售團隊被分成了若干個調研小組，對太原的房地產進行了調研，對各個售樓處進行了暗訪（在太原，由於房地產的發展相對於北上廣等一線城市來說還處於相對滯後的階段，各個開發商之間信息比較閉塞，而且都屬於一些比較小型的開發商，開發商之間相互詆毀，未能形成相互合作，互利共贏的夥伴關系），我們以一個買房者的身份進入項目接待中心，與售樓人員交談，了解競爭對手的樓盤概況，包括競爭樓盤的地理位置，開盤時間，價格，主力戶型，戶型面積，周邊環境，周邊配套設施，交通狀況，小區綠化率，入住時間，工程體量，銷售狀況，付款方式，有何優惠政策，產權性質，以及項目是否屬於133工程等。
3.踩盤總結
在此過程中，我們共計調研樓盤項目100餘個，在調查的過程中，我們發現在這100餘個樓盤中，其中有百分之八十的樓盤都屬於小產權的項目，就連最基本的土地證都沒能辦理下來。眾所周知，小產權樓房是屬於非法建造的，是不受我國法律保護的，一旦將來涉及到政府改造或拆遷，業主的合法權益將很難得到有效的維護。我國相關法律早有規定禁止建造出售小產權房屋，而如今小產權房屋銷售在市場上卻呈現一派欣欣向榮的景象。
二．銷講
在完成一系列的培訓和調查市場等工作之後，公司開始對我們進行銷售上崗前的考核，用行業內部的話，叫銷講。講沙盤，講戶型，講市場，其中沙盤講解和戶型講解是最重要的也是最基本的銷售員解說詞。進行銷講的期間，我們要牢記公司項目的整體情況，包括項目的戶型圖，周邊地理環境，周邊的競爭樓盤的具體情況，對我們的樓盤有最直接影響的就是龍泉花園，夏威夷北岸，裕豐花園，鼎泰翠湖山。我們要徹底了解他們的主力戶型，開盤時間，價格策略，產權辦理等。
三．案場接客
通過之後直接安排到一個小組開始接待、接電的工作（工作時間9：00-17：00，值班時間到19：00'了，兩人一組輪流值班）
接待工作流程主要是售樓處分為兩個銷售小組，每天一個小組接待，一個小組接電。
接待的時候第一句是：您好，歡迎光臨，您之前來過我們這里嗎？。要是客戶說來過，就得給客戶找接待過他的銷售人員，這么做是防止撞單或者惡意搶單的情況發生。
如第一次來就問通過什麼了解我們樓盤的。
然後介紹沙盤，戶型等。如果順利的話就是交定金（小訂1000，大定10000）簽約-辦按揭辦入住，如果客戶知識簡單的了解一下，就要離開售樓處，我們要做一下客戶來訪登記檔案，記錄他們的姓名，年齡，聯系電話，住址，工作地點，購房意向等各種相關信息，記錄的越詳細，對我的以後的回訪越有幫助。
[實習體會]
通過這幾個月以來我在房地產公司的實習工作，讓我受益匪淺。主要有以下幾點體會。
一．專業知識，學以致用
作為一名初出茅廬的大學實習生，我真切的體會到了自己在大學期間所學習到的一些理論與專業知識給我的實習工作帶來了很大的幫助，讓我在能夠很順利的融入到銷售人員的工作當中去，並能在工作當中很好的表現自己。
二．行業形勢，有所了解
以下的你就看著編去吧。

⑨ 房地產是什麼時候興起的

第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992年後，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。
第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以後，隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出台的新階段(2003年以來)
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。
詳細：
中國的房地產市場發展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發的試點，在這以前，國內只有房地產開發，沒有商品房開發，事業單位或者企業單位造房子主要是用於內部職工福利分配的，包括政府造房子也是用於福利分配，沒有房地產市場。由於當時搞試點比較成功，後來就小范圍的開始試點開發。1992年鄧小平同志南巡深圳視察後發現特區搞市場經濟建設之後城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產開發非常成功，認為開發區的經驗值得向全國推廣，於是他就吹響了中國房地產開發的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由於海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。
1993年朱鎔基總理到海南視察，發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。於是朱鎔基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊後使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。
1998年對中國房地產業來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發生變化，出台了一系列的刺激房地產發展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內爆發，並大幅快速上升。這政策的第一效應就是「趕末班車」——凡是有錢的單位紛紛購買現房，把當時市場上所有當時賣不掉的現房一掃而空。這時的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為後來開發商漲價提供可能，這以後開發商自己喜歡怎麼定就怎麼定，開始亂漲價。於是1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。2003年到達高峰，暴露出房價過高、結構不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產業成為社會關注的焦點。2004年開始實施宏觀調控，主要特徵是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。
2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特徵是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的政策又進一步加強。
2006年的宏觀調控主要特徵是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。
中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然後從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然後，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉化為底部以後，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩增長，這是一個台階式的上揚，這是中國房地產發展的特徵。