商業地產如何轉型升級

⑴ 企業怎樣做到轉型升級

1、從思想意識上要拋棄舊的觀念，適應新發展的需要；2、結合企業的自身特點，把握轉型方向。

⑵ 商業經營：如何為商業地產增值

商業地產，商業先行。商業之中，商業的經營管理好壞決定了商業鋪面的價值。 與經過十多年市場化發展的住宅房地產業相比，中國的商業地產在短短兩三年內迅速發展，成為了投資人眼裡的新創富支點。目前，許多商業地產項目在前期銷售時均可在短期內銷售得很好，但在後期經營時卻面臨一些困難。有業內人士認為，這主要是因為一些商業地產開發商大都由住宅轉向商業，缺乏商業經營管理的經驗，且沒有良好的融資渠道，只能以傳統的銷售模式銷售商鋪，因此在後續經營時常會遭遇窘境。 一位資深的地產策劃人士指出，目前商業地產經營主要有兩種模式，即"只租不售"和"租售結合"。"只租不售"的經營模式商具有比較統一的產權，可以進行整體統一的經營管理，並不斷根據市場的變化及時調整，始終保持市場競爭力。這種模式追求的是物業的長期利潤最大化，但開發商如果沒有充足的資金和良好的融資渠道，很難面對沉重的資金壓力。另一種"租售結合"的經營模式雖然解決了前期開發的資金壓力，但因產權的不統一，容易導致項目整體經營無法協調，難以管理，對開發商的品牌和長遠發展形成不利影響。 對此，一些開發商們也採取了不少解決方案，如採取"部分銷售、統籌經營管理"的經營模式，即開發企業在開發之前預先做好商業物業的整體營運規劃，然後將部分經營面積對外發售。發售同時，接受小業主委託，將物業交由商業管理公司統一經營。為了保證項目的穩定經營，開發商只將小部分營業面積進行公開發售，以保證對整體項目的控制權，同時以"返租、保租、包租"等形式，獲取小業主的經營權，從而比較好地解決了投資主體分散與統一經營的矛盾。 也有專家建議，商業地產要盡可能地規避後期的經營風險，在經營管理上可以選擇實力雄厚的知名商業運營商家，知名商家一般在長期的商業經營運作中積累了很多的經驗，具有較強商業經營管理能力及吸引消費能力，消費群體的認同感與忠誠度比較高，市場競爭能力與持續經營的能力比較強；另一方面針對自身項目素質，判斷商場具有市場經營前景，不能為了引進大商家而泥沙俱下，確保可持續經營。

⑶ 產業結構如何轉型升級

加快轉變經濟發展方式是實現科學發展的必由之路。著眼於轉變經濟發展方式，許多地方都將產業結構轉型升級作為當前和今後一個時期的重點工作。這是十分必要的。但一些地方對於產業結構轉型升級存在認識誤區，由此帶來行動上的偏差。這就要求我們科學認識產業結構轉型升級問題。 改革開放以來，以珠江三角洲、長江三角洲為代表的我國東南沿海地區依靠承接國際勞動密集型和資源密集型加工製造業轉移，實現了經濟快速發展。在工業化起步階段，這種承接無疑是一種合理選擇。但是，在經濟發展到一定程度以後，這種產業結構除了利潤率不高，還存在物質資源消耗大、對生態環境影響大等問題。因此，在我國經濟增長的資源環境約束不斷強化的背景下，無論是從成本效益的角度還是從可持續發展的角度考慮，都需要及時推進產業結構轉型升級。從這個意義上說，產業結構轉型升級對我國一些地方來說已是迫在眉睫，是轉變經濟發展方式的必然要求。 目前，我國許多地方都在大力推進產業結構轉型升級並取得了積極進展，但也存在一些誤區，如一些地方認為轉型升級就是淘汰傳統產業尤其是一些夕陽產業轉而發展新興產業， 因而一哄而上去追逐新興產業。發展新興產業當然是產業結構轉型升級的重要途徑，但不是唯一途徑。在這個問題上，各地應按照中央精神和自身條件，合理規劃、量力而行。否則，一哄而上的結果只能是各地產業結構趨同現象嚴重，低水平競爭加劇。其實，世界上沒有絕對的夕陽產業，只有夕陽技術或夕陽思維。同樣是製作服裝，歐洲一些企業的獲利能力就強於許多高科技產業；而許多看似風光的高科技產業，卻因為產能膨脹轉瞬間堆積起大量不良資產。產業結構轉型升級不一定要喜新厭舊、棄舊從新。傳統產業只要能在技術和管理上進行升級，仍可變成現代產業。而如果沒有強大的自主創新能力，沒有很好的科研成果商業化鏈條和服務，雖然從事的是新興產業，但拿到的可能還是利潤的「邊角料」。 再如，為了實現產業結構轉型升級，一些地方搞「一刀切」，要求區域內所有城市都必須實現第三產業增加值超過第二產業增加值。這其實也不盡合理。第三產業增加值超過第二產業增加值是產業結構轉型升級的重要表現，但並不是對所有區域、所有城市的統一要求。相對而言，特大城市更適合於發展第三產業。中央關於「十二五」規劃的建議就明確指出，「推動特大城市形成以服務經濟為主的產業結構」。比如在長江三角洲地區，第三產業的中心從戰略安排和選擇上是上海市。上海市第三產業發達，一個重要原因就是分擔了周圍其他城市的服務業功能。如果長江三角洲地區每個城市的第三產業增加值都超過第二產業增加值，那反而不合理了。因此，長江三角洲地區的其他城市不能簡單地以服務業佔比來衡量自己的轉型升級成效。 事實上，產業結構轉型升級中的「轉型」，其核心是轉變經濟增長的「類型」，即把高投入、高消耗、高污染、低產出、低質量、低效益轉為低投入、低消耗、低污染、高產出、高質量、高效益，把粗放型轉為集約型，而不是單純的轉行業。轉行業與轉型之間沒有必然聯系，轉了行業未必就能轉型，要轉型未必就要轉行業。產業結構轉型升級中的「升級」，既包括產業之間的升級，如在整個產業結構中由第一產業占優勢比重逐級向第二、第三產業占優勢比重演進；也包括產業內的升級，即某一產業內部的加工和再加工程度逐步向縱深化發展，實現技術集約化，不斷提高生產效率。只有正確理解產業結構轉型升級的這些內涵，才能在實踐中避免出現偏差。 「學習連線」欄目旨在為廣大讀者學習科學的新思想、新知識、新經驗搭建平台、開辟園地。

⑷ 如何提升房地產企業轉型升級能力

中國的房地產業逐步結束資源型暴利時代，進入一個常規的市場生態系統，將與回中國經濟一答起進入新常態。由此將發生幾個重大的轉變：超額利潤由資源競爭轉向技術競爭；主體收益由政府租金轉向市場紅利；經營方式由粗放型轉向集約型；價值構成由平面轉向立體。
你能理解這些問題嗎

⑸ 2020年中國商業地產寫字樓租金會如何變化

根據中指研究院、中國房地產指數系統最近出具的報告來看，新冠肺炎疫情對中國宏觀經濟及消費市場產生沖擊，民眾出行受限、商務及消費活動減少，商業地產租賃市場需求減弱，租金面臨下行壓力。
但疫情加速互聯網時代消費習慣變革，商業地產企業應抓住後疫情時代轉型升級的發展契機，模式創新與穩步增值。
具體內容如下：
2020年上半年，百街、百MALL商鋪租金指數環比均下跌。根據中國房地產指數系統商鋪租金指數對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，2020年上半年，中國主要商業街商鋪和重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體下跌。其中，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的，構成的百大商業街（百街）商鋪平均租金為25.1元/平方米·天，環比下跌2.41%；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為26.8元/平方米·天，環比下跌1.09%。
2020年上半年，寫字樓租金指數環比下跌。根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2020年上半年，全國重點城市主要商圈寫字樓租金 整體水平累計下跌2.38%；其中二季度平均租金為4.8元/平方米·天，環比一季度下跌1.54%。
後疫情時代，商業地產新格局或將逐漸形成。盡管突如其來的新冠肺炎疫情對宏觀經濟造成沖擊，但長期來看不斷擴張的內需仍將持續推動中國經濟穩步前行。商業地產企業應抓住疫情後轉型升級的發展契機，以新技術、新思維激活商業活力，實現商業地產的模式創新與穩步增值，以高質量管理和精細化運營為根基，提升核心競爭力，打造行業新生態。

⑹ 商業地產的未來將會是怎樣的

互聯網滲透消費，然而實體商業的明顯的競爭優勢也在逐步顯現。雷軍在采訪中就曾流露出對過去幾年忽略線下的懊悔，他認為，體驗感和及時性，是線下商業無法替代的優勢，電商物流再快也實現不了。
但他也指出，在商業地產尋求多元化和多嘗試之下，「量力而行」就變得很重要。他透露，現階段體驗性業態的利潤率是大大低於零售業的，這是商場普遍面臨的問題。所以商業地產公司一定要有健康的資產負債表，長期資金成本要控制在3%以內，才可以支撐起一個獨立創造發揮優勢的商場：「國內現在一些開發企業借短債做長線投資，這是非常危險的行為，因為在財務重壓之下，經營會完全變形，走向一個不可測的方向去。」
盡管行業內普遍看好國內商業發展前景，同時有著和技術結合的良好條件，但是國內商業表現對標國際一線，在一些領域上依舊有很大差距。上海盤古房地產有限公司總經理宋海認為，國內商業彎道超車的情況多，但屬於自身沉澱的少。這和凌常峰的觀點一致：「國內沒有商業獨創性概念，顛覆性創新的人不夠。商業地產也好，業界也好，填得內容大部分還是別人的。」不過對於未來，商業地產從業者還是表達出信心。凌常峰認為，空間有價值並且不會消亡，只是我們在裡面填什麼內容放什麼東西。面對行業變幻，始終只有消失的商家，沒有消失的商場；只有消失的公司，沒有消失的行業：「能不能創造業態和需求，是這個時代遇到的新問題。」

⑺ 為什麼要向商業地產轉型

資源擁有的程度決定了其擴張的速度。因此在傳統戰略規劃的框架下，「依靠高周轉率實現規模化擴張模式」的經典戰略模式曾被我國房地產界，特別是被住宅地產企業反復復制。究其原因，大約是因為我國資源要素尚未完全市場化，產業還處於成長初期，「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」。所以企業在做戰略規劃時，可以基於國家宏觀經濟的穩定增長，隱含假設房地產行業將持續符合傳統戰略規劃框架的適應性條件。不過，在戰略落地的過程中，多數企業只重視通過不斷地增加土地儲備實現規模擴張，卻忽略了該模式下需要通過提高存貨周轉率以控制短期風險頭寸的戰略核心。而行業標桿企業之所以始終走在行業的前列，是因為其能夠不斷地提高自身的經營和管理能力，通過商業模式和盈利模式的創新以提高企業競爭優勢，從而避免這種簡單的財富增長模式，如萬科的標准化和細分化的產品線等等。
得益於逐步市場化的政策推動和宏觀經濟的穩定增長，2008年之前的我國房地產市場一直維持著傳統戰略規劃框架的三個假設，直到全球金融危機爆發後導致行業首次全面下行，「資源-目標」的戰略規劃邏輯開始因產業環境的變動而陷入矛盾之中。盡管在2009年又迅速回升並且成交量和銷售額雙雙創出新高，但仍然讓整個行業經受了一段艱苦的去庫存化期。同時，因全球宏觀經濟環境的變化，我國的財政和貨幣政策也處於「不穩定狀態」，政策從「快、准、重」出拳刺激經濟到現在開始防通脹，只不過1年時間。此外，資本市場錯誤的估值方式以及我國不健全的資本市場體系，也使地產企業只有不斷地「被」增加土地儲備才能獲得市值提升和融資的可能。當市場環境發生逆轉後，高價持有的單向多方頭寸（土地儲備或者代售產品）就完全暴露在風險之下，資金鏈便成為制約地產公司實現戰略目標的最大瓶頸。
產業環境，特別是金融危機引發的金融環境動盪不僅加劇了行業未來發展趨勢的復雜程度，更增加了房地產企業獲取發展所需資源的成本。受制於土地財政影響，持續並穩定增長的高房價成為住宅地產企業重復「規模化擴張」戰略最重要的假定基礎。無論是對城市化進程還是人口紅利的分析，都是為論證這一基礎的可靠性而已。但事實上，房地產行業是周期性行業，企業在戰略規劃中常常忽略了房地產產業的持續發展和能否維持當前的高房價是完全兩個不同的概念。
市場的動盪使得專注於住宅地產市場的眾多房地產企業開始調整戰略，關注並陸續介入房地產行業的另一個領域——商業地產，並試圖將「規模化」擴張戰略在商業地產領域進行復制。
由於開發商或投資人通常是以持有或「售後返租」等形式直接經營物業資產，因此與住宅地產相比，一個顯而易見的區別是，商業地產能給持有者帶來持續的租金收入，特別是當宏觀經濟政策收緊，銀行信貸收縮時，持續穩定的租金收入將有效改善地產公司的現金流壓力，熨平業績波動。同時，持有住宅地產只是增加存貨，而持有商業地產則類似一項買入期權，既能分享未來土地增值的巨大收益，又可以根據市場周期波動選擇出售或繼續持有——這大概是住宅地產向商業地產轉型的主要原因之一。此外，作為一項能夠持續產生現金流的資產，商業地產天然地具有了資產證券化的條件。無論是ABS還是REITs,都使得商業地產開發商不僅能夠繼續持有並營運商業地產，還能不斷獲得持續開發或收購新增商業地產所需的資金，因此其與住宅地產公司相比有了更多的融資渠道。特別是2010年年初，中國人民銀行辦公廳下發了關於徵求對《銀行間債券市場房地產信託受益券發行管理辦法》意見的通知，標志著房地產投資信託基金的初步試點總體構架已經形成。
但事實上，無論是持續的現金流入或物業期權、還是證券化的融資優勢，都只是商業地產表現出的最終結果，其之所以具有抗周期性，根本原因在於對商業地產產業鏈中三大關鍵環節的控制：選址的前瞻性、設計的商業滿足性以及運營的專業性。而選址取決於對城市化進程和人口遷移的城市變遷研究，定位和設計取決於對商業的理解和主力商戶的要求，後期的營運則必須依託既懂地產開發又熟蘊商業規則的復合型人才，所謂「地段決定人群，人群決定產品，產品決定模式」。在上述前提下，商業地產才能表現出住宅地產所不具備的抗周期的三大產業特徵：多樣化的、持續的現金流入、因營運能力而導致的資產增值預期以及因合理的租期安排而提升的資產流動性（抵押、出售、「售後返租」等）。
（作者系賽普管理高級咨詢師）

⑻ 當下商業地產行業發展趨勢怎麼樣

商業地產已過投資高峰期

商業地產中的商業營業用房、辦公樓已過了投資高峰期，2018年商業地產開發投資額為20173.42億元，增速下滑嚴重，同比下降9.95%。

《2018中國商業地產發展白皮書》指出，過去多年我國商辦用地供給規模較大，存量去化有限，部分城市亦面臨較大的商辦庫存壓力。加之電商交易模式的快速下沉，對零售商業的沖擊愈發強烈，商業地產行業變革壓力愈發迫切。

從2019年擬開業購物中心城市分布看，新一線城市重慶2019年擬開業購物中心以44個，體量386萬㎡排名全國第一。上海以316萬平方米排第二位，廣州第三位，杭州、成都緊隨其後。此外，佛山、蘇州、西安均有超200萬㎡體量，躋身前十。合肥、昆明、貴陽、石家莊擬開業體量均在100萬㎡以上，大部分為省會城市。菏澤、東莞等城市開業量大幅增長，購物中心在下沉市場相當活躍。

——以上數據來源參考前瞻產業研究院發布的《中國商業地產行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》。

⑼ 商業地產未來十年的發展趨勢怎樣

一.商業與地產的形式剝離，再用「口喊做商業，實際賣房子」的套路，將不好用；

二.商業操作的正規化與專業化的要求提升，商業再不是「是個人」就可以做的行業；
三.商業運作真正回歸「中長線」投報的正常軌跡，「有錢且想掙快錢」的做不了商業 ；
四.「成功的捷徑就是模仿成功」的簡單粗暴方式，將被「用心、創新」這些方式代替；
五.實體商業與「電商」的僵持戰、攻守形式轉變將在未來十年內發生；
六.與商業關聯的地產產品，將從」土地政策」導向向「市場需求」導向發生轉變；
七.商業地產產品的價格，會在十年內的中前期發生「逆勢回歸」，也就是這個原因，將加速商業與地產的分離；
八.在眾多的所謂「創新」中，將有更多的企業在「試錯」中倒下，商業領域將得到「凈化」，綜合競爭更加激烈與精彩。