房地產所得稅匯算清繳怎麼做

❶ 房地產企業所得稅匯算

一、房地產企業企業所得稅匯算清繳還是按照匯算清繳時間，即5月之前，但是你們版已經達到土地增值稅納稅清權算的條件了，可以清算，清算時間最好確認為2011年年底，如果要補水請准備好資金，因為這些稅金是可以在企業所得稅前扣除的，但最好去稅務局溝通一下，因為已經年底了，可能做不了了，你們應該早點把土地增值稅清算做掉。二、未賣出的房不用確認收入，預收的房款稅務師事務所會幫你們調整收入和相關稅金，你們不用操心三、一二期的不能放到三期，是哪個項目就放那個項目

❷ 房地產開發企業如何做好企業所得稅匯算清繳工作

（一）關於每季度預交。根據國稅函[2008]299號文，房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本後按照實際利潤再行調整。
（二）關於開發產品何時為完工計交所得稅。根據國稅函[2010]201號文，房地產開發企業建造、開發的產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，並計算企業當年度應納稅所得額。
（三）關於收入。開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內並由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。財政部《關於施工、房地產開發企業的財務制度》（財發[2003]55號）第六十二條明確：房地產開發企業開發的土地、商品房在移交後，將結算賬單提交買方並得到認可時，確認為營業收入的實現；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續，價款結算賬單經委託單位簽證後，確認為營業收入的實現。
（四）關於成本、費用扣除的稅務處理。企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。籌辦期業務招待費等費用稅前扣除問題，根據《企業所得稅法實施條例》第四十三條和第四十四條規定，企業正常生產經營活動期間發生的業務招待費、廣告費和業務宣傳費，可以按企業當年收入情況計算確定扣除限額。但是，對於在籌辦期間沒有取得收入的企業發生的上述費用如何進行稅前扣除，未作具體規定。考慮到以上費用屬於籌辦費范疇，《國家稅務總局關於企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》明確，企業籌辦期發生的業務招待費直接按實際發生額的60%、廣告費和業務宣傳費按實際發生額，計入籌辦費，按照《國家稅務總局關於企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規定的籌辦費稅務處理辦法進行稅前扣除。
（五）可以預提（應付）的成本費用。包括：（1）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在有相關合同、協議或其他證明資料的前提下，可以預提合同總金額的10%，計入成本對象的開發成本中。（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可以按照預算造價合理預提建造費用。該公共配套設施必須符合在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造並且不可撤消，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由房地產開發企業承擔的物業管理基金、公共維修基金或其他專項基金。
（六）企業在開發區內建造的配套設施。企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，若屬於非營利性且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費准予扣除。若屬於營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
（七）企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本。其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工後有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣後的差額應調整當期應納稅所得額。
（八）關於停車場核算。國稅發[2009]31號第三十三條規定：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

❸ 房地產企業所得稅匯算清繳有哪些特殊規定

房地產企業所得稅匯算清繳的特殊規定
企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品。由於房地產開發企業性質比較特殊，因此，在企業所得稅匯算清繳時，稅法也有特殊規定。
預售收入可作為廣告和業務招待費計算基數
企業所得稅法實施條例第四十三條和第四十四條規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售（營業）收入15%的部分，准予扣除；超過部分，准予在以後納稅年度結轉扣除。可見，銷售（營業）收入是計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。由此看來，對於房地產開發經營企業來說，正式簽訂《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，預售收入可以作為計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。
預繳的稅費可以稅前扣除
營業稅暫行條例實施細則第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建築業或者租賃業勞務，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，對於房地產開發企業來說，收到預售房地產或租賃收入或建築勞務款項時，營業稅納稅義務時間已經發生，應按規定繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加等相關稅費。
土地增值稅暫行條例實施細則第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算後再進行清算，多退少補，具體辦法由各省、自治區、直轄市地稅局根據當地情況制定。因此，對於房地產開發企業來說，土地增值稅一般實行的是預售預繳、達到清算條件後清算的征管方法。
由此可見，對於房地產開發經營企業來說，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅，在房地產預售環節都要按規定納稅。根據目前的財務會計規定，這些稅費一般是通過營業稅金及附加核算的。國稅發〔2009〕31號文件第十二條規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅准予當期按規定扣除。因此，房地產企業在預售環節，繳納的稅費是可以在所得稅前扣除的。
部分預提費用可以作為計稅成本對待
《國家稅務總局關於企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）第六條規定，企業當年度實際發生的相關成本、費用，由於各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。根據該規定，企業在匯算清繳日結束以前，仍未取得成本費用有效憑證的，不得在所得稅前扣除。
同時，國稅發〔2009〕31號文件第三十二條規定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本：一是出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。二是公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。三是應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
由此看來，國家稅務總局公告2011年第34號和國稅發〔2009〕31號文件對提供有效憑證的時間問題，規定不一致。對此，我們一般只承認國家稅務總局公告2011年第34號，而默認國稅發〔2009〕31號文件自動失效，是因為國家稅務總局公告2011年第34號屬於最新規定，按照稅法的適用原則，新法優於舊法。但事實上截然不同，國稅發〔2009〕31號文件並未失效。我們可以參照立法法第八十三條的規定，即同一機關制定的法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定；新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定。國家稅務總局公告2011年第34號屬於一般規定，國稅發〔2009〕31號文件屬於特別規定，仍然有效。至於立法法第八十三條「新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定」，這是對同一個級別的特別法或同一個級別的一般法而言的，和執行國稅發〔2009〕31號文件中3項預提（應付）費用並不矛盾。

❹ 年度匯算清繳怎麼做

一、匯算清繳工作

1、匯算，在月度或季度終了後15日內預繳的基礎上，自行計算確定全年應繳、應補及應退稅款。

2、申報，填寫並報送企業所得稅年度納稅申報表及其附表，以及稅務機關要求提供的其他資料。

3、繳納

二、實行查賬徵收的企業適用匯算清繳辦法（A類）

核定定額徵收企業所得稅的納稅人，不進行匯算清繳（B類）

三、A類企業做匯算清繳要從幾個方面考慮：

1、收入：核查企業收入是否全部入賬，特別是往來款項是否還存在該確認為收入而沒有入賬

2、成本：核查企業成本結轉與收入是否匹配，是否真實反映企業成本水平

3、費用：核查企業費用支出是否符合相關稅法規定，計提費用項目和稅前列支項目是否超過稅法規定標准

4、稅收：核查企業各項稅款是否提取並繳納

5、補虧：用企業當年實現的利潤對以前年度發生虧損的合法彌補（5年內）

6、調整：對以上項目按稅法規定分別進行調增和調減後，依法計算本企業年度應納稅所得額，從而計算並繳納本年度實際應當繳納的所得稅稅額

(4)房地產所得稅匯算清繳怎麼做擴展閱讀：

匯算清繳是指所得稅和某些其他實行預繳稅款辦法的稅種，在年度終了後的稅款匯總結算清繳工作。所得稅等稅種，通常按納稅人的全年應稅收入額為計征依據，在年度終了後，按全年的應稅收入額，依據稅法規定的稅率計算征稅。

為了保證稅款及時、均衡入庫，在實際工作中，一般採取分月、分季預繳稅款，年終匯算清繳，多退少補的徵收辦法。分月、分季預繳，一般按納稅人本季度 (月) 的課稅依據計算應納稅款，與全年決算的課稅依據往往很難完全一致，

年度終，必須依據納稅人的財務決算進行匯總計算，清繳稅款，對已預交的稅款實行多退少補。

一、企業納稅年度：

正常情況：公歷1月1日起至12月31日止。

特殊情況：企業在一個納稅年度中間開業、終止，使該納稅年度的實際經營期不足12個月的，以其實際經營期為一個納稅年度。

二、匯算清繳時間

一個納稅年度終了後5個月內（次年的1月1日至5月31日）

三、匯算清繳對象

1、實行查賬徵收的企業。

2、實行核定應稅所得率的企業。企業無論盈利或虧損，是否在減免期內，均應按規定進行匯算清繳。

3、實行核定定額徵收企業所得稅的企業，不進行匯算清繳。

❺ 房地產企業項目完成後企業所得稅匯算清繳具體分路怎麼做

企業所得稅匯繳是調表不調賬，如涉及到退稅補稅應做如下賬務處理
有退稅的：版
借：其他應收權款-企業所得稅退稅
貸：以前年度損益調整
借：以前年度損益調整
貸：利潤分配-未分配利潤
有補稅的：
借：以前年度損益調整
貸：應交稅費-應交所得稅
借：利潤分配-未分配利潤
貸：以前年度損益調整

❻ 房地產企業所得稅匯算清繳注意事項

《國家稅務總局關於印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發[2009]31號）第十二條規定:「企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅准予當期按規定扣除。」

因此，企業發生的期間費用准予當期按規定扣除。預售收入需符合條件方可確認銷售收入（即結轉銷售收入），同時結轉開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅，准予扣除。

3、關於彌補以前年度的虧損。

《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第一百二十八條第二款規定：「企業根據企業所得稅法第五十四條規定分月或者分季預繳企業所得稅時，應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳；按照月度或者季度的實際利潤額預繳有困難的，可以按照上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額預繳，或者按照經稅務機關認可的其他方法預繳。」

《國家稅務總局關於印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31號）第九條第一款規定：「企業銷售未完工開發產品取得的收入‚應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。」

結合上述規定，貴公司按銷售未完工開發產品取得的預售收入計算的毛利額計入當期應納稅所得額（已減除可以扣除項目），並據此應納稅所得額計算月度或者季度應預繳企業所得稅額，年度匯算時可以按規定彌補以前年度的虧損。

4、關於廣告費、業務宣傳費及業務招待費問題。

所發生的廣告費、業務宣傳費及業務招待費應在當年期間費用中列支。由於預售收入符合條件時確認並結轉銷售收入，因此，在年度匯算時，以當年銷售收入為基數計算超過標準的廣告費、業務宣傳費准予在以後納稅年度結轉扣除；超過標準的業務招待費則直接調增應納稅所得額。開發間接費用中不可以列支業務招待費，如果已列支，應並入當年發生額中在年度匯算時按標准計算扣除。

❼ 房地產開發企業所得稅匯算清繳怎麼做

和工抄業企業一樣做，大致上主要額襲外注意以下幾點：
1、預售未完工開發產品按預收款預計毛利率調增應稅所得，這些預計毛利在完工當年予以轉回
2、銷售已完工開發產品，賬面未確認銷售收入的那些，按實際毛利調增應稅所得，這些產品調增的所得額在賬面確認銷售收入年度轉回
3、銷售已完工開發產品，賬面已確認銷售收入的，相應房產的計稅成本和賬面銷售成本的差額調增應稅所得額

❽ 房地產企業未確認收入如何進行所得稅匯算清繳

按常申報，出現當年利潤負數，本年應補退的所得稅額欄是零，當年利潤負數下年回度可抵減。答

具體所有費用的稅前扣除，詳見所得稅法第二章，第三節扣除法。

總的，當年各項發生費用成本按賬戶發生額，按照有關行列全數填入「賬載金額」欄，不合法票據等有關不能稅前減除。

比一個公式

假設當年收入是10000，當年招待費是1000，稅收金額就是50，調增金額是950。

假設當年收入是0，當年招待費是1000，稅收金額就是0，調增金額是1000。

當年利潤負數下年度可抵減，所以告訴你按常申報。

❾ 房地產企業所得稅匯算清繳分錄怎麼做

企業所得稅匯算清繳的相關會計分錄：
1、應補繳稅額的，
借：以前年度損益調整
貸：應交稅費—應交所得稅
2、繳納稅款時，
借：應交稅費—應交所得稅
貸：銀行存款
3、調整未分配利潤，
借：利潤分配－未分配利潤
貸：以前年度損益調整
5、多繳稅額的，
借：應交稅費—應交所得稅
貸：以前年度損益調整
6、調整未分配利潤，
借：以前年度損益調整
貸：利潤分配—未分配利潤

匯算清繳是指納稅人在納稅年度終了後規定時期內，依照稅收法律、法規、規章及其他有關企業所得稅的規定，自行計算全年應納稅所得額和應納所得稅額，根據月度或季度預繳的所得稅數額，確定該年度應補或者應退稅額，並填寫年度企業所得稅納稅申報表，向主管稅務機關辦理年度企業所得稅納稅申報、提供稅務機關要求提供的有關資料、結清全年企業所得稅稅款的行為。