Ⅰ 拆遷安置住房房地產開發公司稅款如何繳納
房地產開發方有關涉稅稅收政策： 1.營業稅 房地產開發方以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取被拆遷方的房產及土地使用權，根據營業稅政策規定，有償轉讓不動產行為應當繳納銷售不動產營業稅，所謂有償包括取得的貨幣、貨物或者其他經濟利益，所以，對房地產開發方取得的非貨幣性資產方式銷售不動的行為應當按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。但以拆遷還建的房產，作為房地產開發方，在銷售不動產計稅營業額的確定上，應當區分三種不同情況： 第一種情況：原地還建。被拆遷方還建房產所佔的土地使用權仍為被拆遷方原有土地使用權一部分的。如：某開發商與被拆遷方協議：所開發的商品房的一樓門面房全部歸被拆遷方所有，二樓以上為開發商所有。那麼一樓門面房就應視同開發商銷售給拆遷方的不動產，在核定銷售不動產計稅營業額時，不應當按一樓門面房的公允價值(即市場價格)作為計稅營業額，因為公允價值中是包括一樓門面房土地使用權的價值在內，而作為開發方與被拆遷方之間並不存在：被拆遷方先將土地使用權轉讓給開發商，然後開發商再將土地使用權轉讓給被拆遷方的這一過程，對被拆遷戶還建的這一部分房產所擁有的土地使用權並沒有發生轉移，其土地使用權仍為被拆遷戶所有；也不應當按所還建的建築物的公允許價值確定，因為其銷售取得的經濟利益並非是其建築物。房地產開發方取得的經濟利益為被拆遷方的房產，所以，應當按被拆遷方房產的公允許價值確定其營業稅業稅的計稅營業額。 第二種情況：易地還建。被拆遷方所還建的房產所擁有的土地使用權與被拆遷方原擁有的土地使用權之間不存在任何聯系的。如開發商與被拆遷方協議：按原住房面積1：1.15的比例還建。房屋被全面拆除並重新規劃新建。那麼被拆遷戶還建的房產所擁有的土地使用權與其原有房產所擁有權不存在任何的聯系，作為開發商為取得被拆遷土地使用權所付出的代價不僅僅就是建築房屋的成本，還包括另行轉讓的土地使用權的價值，也就是說開發方與被拆遷方還存在著以土地使用權換取土地使用權的行為。所以，對此還建的房產應當按公允價值(公允價值中就包含有土地使用權的價值在內)作為開發方銷售不動產的計稅營業額。 第三種情況：按質作價互找差價。如果除還建的房產之外，另有貨幣、貨物或其他經濟利益交易的，則計算計稅營業額時：對開發方另外收取房屋補價的，應當一並作為計稅營業額；對開發方支付給被拆遷方房產補價的，應當從其計稅營業額中扣除。 2.企業所得稅 根據《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅總是問題的通知》(國稅發[2006)31號)規定，房地產開發企業將開發產品用於抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，按銷售與購買兩筆業務處理。在確認企業所得稅應稅收入，根據企業所得稅規定，非貨幣性交易應當按公允價值即市場價格進行確定。對房地產開發企業換入的拆遷戶的非貨幣性資產(房屋、土地使用權)，如能提供真實合法憑證(合同、發票等)，可以按照配比原則，分配計入各成本對象中按規定扣除。房地產開發企業的拆遷還建房產企業所得稅納稅義務發生時間，為房地產開發企事業的回遷房屋竣工驗收合格可交付使用的當月。 3.印花稅 採用以貨換貨方式進行商品交易簽訂的合同，拆遷還建交易中，雖然房地產開發方與被拆遷方只簽訂了一次合同，但實質上是發生了兩次產權交易：對被拆遷方將原有房產轉讓給開發方，發生了產權轉移行為，應當按產權轉移書據的萬分之五徵收印花稅；同時，開發方產針所開發的房產銷售給被拆遷方，雖然並未辦理產權手續，但房屋的所有權應當是屬房地產開發商所有。根據《財政部國家稅務總局關於印花稅若干政策的通知》(財稅[2006)162號)第四條規定：「對商品房銷售合同按照產權轉移書據徵收印花稅。」印花稅的計稅依據同營業稅的計稅依據。4.契稅 根據契稅條例及其《細則》的有關規定：承受土地使用權、房屋權屬的行為應當繳納契稅。但在契稅的計稅依據上，土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。所謂土地使用權交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權的行為；房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。對土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款；對交換價格相等的，免徵契稅；對土地使用權與房屋所有權之間相互交換的，交換價格不相等的，同樣是由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款；對交換價格相等的，同樣是由征契稅。由此，對拆遷還建房產，如果開發方除還建的房產外，另外向被拆遷戶支付了貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的，開發方應當就另外支付的部分按規定的稅率繳納契稅；如果開發方與被拆遷戶純粹是以房換房(或以地換房)，雙方互不找差價的，則不繳納契稅；如果開發方只是給予被拆遷戶補嘗費，即不存在還建房產的，則開發方應當按所支付給被拆遷戶的全部價款和價外費用為計稅依據，依照規定的適用稅率繳納契稅。 5.土地增值稅 根據土地增值稅政策規定，以房換地，應視同銷售徵收土地增值稅。房屋銷售收入按公允價值計算。土地增值稅以轉讓房地產的增值額為稅基，採用四級超率累進稅率計算應納稅額。計算的基本原理和方法是，首先以出售房地產的總收入減除扣除項目金額，求得增值額；再以增值額同扣除項目相比，其比值為土地增值率；然後根據土地增值率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，求得應納稅額。土地增值稅的稅率為：增值額與扣除項目金額的比率不超過50%的部分，適用稅率為30%；超過50%-100%的部分，適用稅率為40%；超過100%-200%的部分，適用稅率為50%；超過200%的部分，適用稅率為60%。
Ⅱ 拆遷安置如何計算土地增值稅
咨詢熱線ZI XUN RE XIAN
您好，我企業正負責部分區域「平改樓」項目的開發，對拆遷居民實行項專目就屬地安置和貨幣安置兩種方式。那麼請問，關於拆遷安置應如何計算土地增值稅？
專業解答
根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》的規定，(一)房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第(一)款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。(二)開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發〔2006〕187號第三條第(一)款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。(三)貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
Ⅲ 房地產企業回遷房所得稅問題
我有一個幻燈片裡面有稅局關於房地產企業的問題匯總，你給我郵箱我發給你，我的文庫上傳不了超過20MB了
Ⅳ 房產企業拆遷補償納稅是怎樣的
現如今，建築業發達，為了更好的建設，及城市的美化，很多房地產企業徵收老房子的土地，這個時候就需要進行拆遷補償。但是拆遷補償也是需要納稅的，到底需要怎樣進行房產企業拆遷補償納稅呢？相信很多人有這樣的困惑，下面律師將為你進行詳細解答。
一、房產企業拆遷補償如何納稅
1、拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據，就地安置部分應以成本價確定契稅的計稅依據。即回遷部分契稅的計稅依據為4000平方米×（6000萬元÷50000平方米）=480萬元。同時，該房地產開發企業的土地成本8000萬元，拆遷戶貨幣補償7500元/平方米×1000平方米=750萬元。全部契稅的計稅依據為480萬元+8000萬元+750萬元=9230萬元。
2、拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據，就地安置部分應以每平方米的貨幣補償標准確定契稅的計稅依據。即回遷部分契稅的計稅依據為7500元/平方米×4000平方米=3000萬元。全部契稅計稅依據為3000萬元+8000萬元+750萬元=11750萬元。
3、拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據，就地安置部分應以被拆遷房屋每平方米的市場價格確定契稅的計稅依據。即回遷部分契稅的計稅依據為8000元/平方米×4000平方米=3200萬元。全部契稅計稅依據為3200萬元+8000萬元+750萬元=11950萬元。
二、 房產企業拆遷補償納稅相關規定
根據《契稅暫行條例》（國務院令第224號）第四條規定，國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，契稅的計稅依據為成交價格。成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理並且無正當理由的，由徵收機關參照市場價格核定。
《財政部、國家稅務總局關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，徵收機關可依次按評估價格、土地基準地價兩種方式確定。
上述兩個文件明確了以協議出讓方式取得土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益，包括拆遷補償費等。在實際征管中，拆遷補償費包括貨幣補償和房屋安置補償，貨幣補償可直接並入契稅的計稅依據中，而房屋安置補償的計稅依據在上述文件中並未明確。
而同為財產行為稅的土地增值稅，對該問題已有明確的政策解釋。《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：
（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。
（二）開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值的確認方法與上述條款規定相同，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
基於對拆遷過程中房屋安置補償部分契稅的計稅依據在征管上尚未明確的現狀，部分地方稅務機關以單位面積應支付的拆遷補償標准及安置費用核定其契稅計稅依據。而部分省市是以新建房屋的市場價格作為契稅的計稅依據，可見各地執行不盡一致。
房產企業拆遷補償納稅是怎樣的，對房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，
可以按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格來確定，並由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。還需要您具體事情具體分析，希望上述內容對您有所幫助。
對於拆遷問題，您還可以了解更多相關知識。網路搜索中國企業拆遷專家律師網，或者直接點擊www.qycq.cn，用法律的武器來合理的維護自己的合法權益。
Ⅳ 房地產企業開發項目中拆遷置換的房屋怎樣交稅
拆遷安置抄費的扣除，按以下規定處理：
房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入（即按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；或由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定），同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
）開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
Ⅵ 拆遷安置房增值稅該怎樣繳納
房地產來企業開發安置房用要繳自納土地增值稅。
根據《國家稅務總局 關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）的規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。另根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的規定，房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。因此，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房應視同銷售處理，按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定或是由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
Ⅶ 房企安置村民回遷房如何進行納稅處理
問：房地產開發企業安置村民回遷房稅收如何處理？ 答：房地產開發企業償還村民回遷房，相應取得土地，取得了經濟利益。根據《營業稅暫行條例實施細則》第三條的規定，該公司屬於有償轉讓不動產；根據《營業稅暫行條例》第一條的規定，該公司償還拆遷戶房屋應繳納營業稅。 《營業稅暫行條例》規定，除特殊情形外，營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低並無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業額。 《國家稅務總局關於外商投資企業從事城市住宅小區建設徵收營業稅問題的批復》（國稅函[1995]549號）規定，對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建築面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中並已徵收營業稅的，不再徵收營業稅。 根據上述規定，房地產開發企業給予村民的回遷房應繳納營業稅，對償還面積與拆遷建築面積相等的部分，可按同類住宅房屋的成本價計算繳納營業稅。對超面積，應按市場價確定營業額。 《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第六條規定，關於拆遷安置土地增值稅計算問題： （一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。 （二）開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 因此，房地產開發企業安置村民回遷房土地增值稅事項應按上述規定處理。 《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第七條規定，企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。「 根據上述規定，安置房收入及相應的成本稅金等根據《企業所得稅法》及其相關條例的等規定，應計算繳納企業所得稅。
Ⅷ 房地產企業拆遷戶安居房稅收怎麼處理
該拆遷安置房實質是你公司取得土地使用權支付對價的一部分，屬於土地成本的一部分，應當視同銷售處理。2000平方米的房產應當視同銷售繳納營業稅(市場價格確認)、土地增值稅(該項目單獨核算)、城建稅、教育費附加、企業所得稅(市場價格確認)、印花稅(市場價格確認)。應當按支付拍賣確認的土地價款和2000平米拆遷安置房視同銷售收入金額確認土地成本。把配建的2000平方米拆遷安置房的視同銷售收入確認為成本。
政策依據：國稅函[2010]220號六、關於拆遷安置土地增值稅計算問題
(一)房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第三條第(一)款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
(二)開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第(一)款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
(三)貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費.
Ⅸ 安置房屋應當如何納稅
政策依據：抄國稅函[2010]220號六、關於拆遷安置土地增值稅計算問題
（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
（二）開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費.
Ⅹ 房地產開發企業回遷安置如何征稅
國稅發抄[2009]31號 文件第二十七條規定回遷房建造支出可以計入開發產品計稅成本土地徵用費及拆遷補償費項目。問題是：房地產開發公司回遷房的行為是否視同銷售繳納營業稅 》第一條規定，對房地產開發企業對動遷居民建造的回遷樓屬於營業稅征稅范圍，應按銷售不動產稅目徵收營業稅。計稅依據為銷售同類不動產的市場價格。 按照契稅政策規定，各種拆遷補償費均應計入契稅計稅依據，包括房屋貨幣補償和房屋實物補償。房地產開發公司採用回遷方式進行動遷安置屬於房屋原地實物補償，房地產開發公司應以補償房屋開發成本為計稅依據繳納契稅。 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》及其實施細則和其他有關文件規定，房地產開發企業回遷安置用房，應當視同銷售，繳納土地增值稅。房地產開發公司將房屋給回遷戶，應按產權轉移書據稅目繳納印花稅。 依據稅法規定，對回遷標准面積內部分，房地產開發企業應按其開發的回遷房屋標准面積內實際發生的成本確定回遷房屋銷售收入和成本；對超出回遷標准面積的部分，應按實際取得的收入確定銷售收入，按回遷房屋超出面積部分實際發生的成本結轉銷售成本，計算繳納企業所得稅。