房地產功能性貶值都有哪些

⑴ 功能性貶值的功能性貶值

機器設備的功能性貶值是由於技術進步的結果而引起的設備價值的貶值。它包括版兩個方面，即超額投資成本權造成的功能性貶值和超額運營成本造成的功能性貶值。
評估人員在估算機器設備的功能性貶值前，應該對應經確定的重置成本和實體性貶值進行分析，看其是否已經扣除了功能性貶值的因素。如果已經扣除了功能性貶值就不要重復計算；如果未扣除功能性貶值，並且功能性貶值存在，則應採取相應的方法估算，不可漏評。事實上，採用價格指數法確定的設備重置成本中含有功能性貶值因素，採用功能價值法確定的設備重置成本已經扣除了功能性貶值；採用年限法確定的成新率，沒有扣除功能性貶值因素；而採用修復費用法可能扣除了全部或部分功能性貶值。

⑵ 什麼是功能性貶值

功能性貶值是指抄由於技術相對落後造成的貶值。

評估(估算) 功能性貶值時，評估人員主要依據資產的效用，生產加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低，相應確定資產的功能性貶值額。與此同時，評估人員還應當重視技術進步因素，注意替代設備、替代技術、替代產品的影響，以及行業技術裝備水平現狀和資產更新換代速度。

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評估人員在估算機器設備的功能性貶值前，應該對應經確定的重置成本和實體性貶值進行分析，看其是否已經扣除了功能性貶值的因素。如果已經扣除了功能性貶值就不要重復計算；如果未扣除功能性貶值，並且功能性貶值存在，則應採取相應的方法估算，不可漏評。

事實上，採用價格指數法確定的設備重置成本中含有功能性貶值因素，採用功能價值法確定的設備重置成本已經扣除了功能性貶值；採用年限法確定的成新率，沒有扣除功能性貶值因素；而採用修復費用法可能扣除了全部或部分功能性貶值。

⑶ 實體性貶值，功能性貶值，經濟性貶值的影響因素分別是什麼求答案

1、實體性貶值即有形損耗引起的貶值。影響因素：有形損耗。

2、功能性貶值是由於科學技術發展，導致被評估設備與新設備比較，功能相對落後引起的貶值，或新技術、新材料、新工藝的運用導致被評估設備的貶值。 影響因素：技術。

3、經濟性貶值，也稱為外部損失，是指資產本身的外部影響造成的價值損失。影響因素：市場。

一、實體性貶值

設備的實體性貶值是因為使用和存放造成的。設備在使用過程中，由於零部件配合表面的相對運動所產生的磨擦，造成機體的磨損；設備運行過程中的沖擊、振動也使得材料的內部缺陷不斷擴展；

另外，工作環境中的酸、鹼物質，也對設備的材質產生侵蝕。這樣就使得設備的使用功能逐步下降，故障率不斷上升，精度逐漸降低，維修費用不斷上升，直至設備完全喪失使用價值。

二、功能性貶值是指由於技術相對落後造成的貶值。

評估(估算) 功能性貶值時，評估人員主要依據資產的效用，生產加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低，相應確定資產的功能性貶值額。

與此同時，評估人員還應當重視技術進步因素，注意替代設備、替代技術、替代產品的影響，以及行業技術裝備水平現狀和資產更新換代速度。

三、經濟性貶值

主要表現為運營中的設備利用率下降，甚至閑置，並由此引起設備的運營收益減少。外部條件造成的經濟性貶值可以源自國際，國內行業基礎或地方。各種各樣的外部因素影響潛在經濟回報，因而，直接影響資產或物業的市場價值。

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1、經濟性貶值的核算基準是重置成本-實體性貶值-功能性貶值後的余額。在具體計算過程中，不同的專家給出了不同的計算公式，其中比較重要的兩個計算經濟性貶值的計算公式。

其一，經濟性貶值額計算公式：經濟貶值額=(RC-Dp-Df)*經濟貶值率，其二，經濟貶值額= RC*經濟貶值率。以下是兩種演算法概況。

2、功能性貶值=設備復原重置成本-設備更新重置成本

在評估中，如果使用的是復原重置成本，則應考慮是否存在超額投資成本造成的功能性貶值，如果估算的重置成本是更新重置成本，實際就已經將被評估設備價值中所包含的超額投資成本部分剔除掉了，不必再刻意去尋找設備的復原重置成本，然後再減掉設備的差額投資成本。

因此，選擇重置成本時，在同時可得復原重置成本和更新重置成本情況下，應選用更新重置成本。

3、年限法是從使用壽命角度來估算貶值，它假設機器設備有一定的使用壽命，所評估的機器設備的貶值率是與其已使用年限成正比的，並且是線性關系。比如某種類型的機器設備的正常使用壽命是20000小時，如果這台設備已使用了5000小時，那麼它的實體性貶值約為25%。

貶值率=已使用年限/耐用年限

參考資料來源：網路-實體性貶值

參考資料來源：網路-功能性貶值

參考資料來源：網路-經濟性貶值

⑷ 如何理解建築物的功能性貶值

建築物的功能性貶值（功能折舊），是建築物在功能方面的陳舊、過時帶來的減價。是指由於建築物用途、使用強度、設計、結構、裝修、設備等不合理造成的建築物功能不足或浪費形成的價值損失。其實質是，建築物的復原重置成本的相應部分得不到現實社會的承認。總結來說，建築物的功能性貶值主要有三種形式：
1、建築物的建築、結構設計、裝修、設備配套等不合理造成的建築物功能不足或浪費形成的價值損失；
2、企業在進資產結構的優化組合後，仍然存在的建築物使用功能閑置浪費現象和使用功能不足，需要追加的投資；
3、土地一般不存在功能性貶值，因此，土地與建築物用途不協調造成的價值損失，一般是以建築物的功能性貶值來體現的。

⑸ 功能性貶值如何計算

功能性貶值定義：

功能性貶值，是指新技術的推廣和運用，使企業原有資產與社會上普遍推廣和運用的資產相比較，技術明顯落後、性能降低、其價值也就相應減少。這種損耗稱為資產的功能性損耗，也稱功能性貶值。

功能性貶值測算：

1、超額投資成本引起的功能性貶值的估算

由於新技術引起的布局、設計、材料、產品工藝、製造方法、設備規格和配置等方面的變化和改進，使購建新設備比老設備的投資成本降低，從而形成原有設備的功能性貶值。超額投資成本造成的功能性貶值等於設備的復原重置成本與更新重置成本之間的差額。

功能性貶值=設備復原重置成本-設備更新重置成本

在評估中，如果使用的是復原重置成本，則應考慮是否存在超額投資成本造成的功能性貶值，如果估算的重置成本是更新重置成本，實際就已經將被評估設備價值中所包含的超額投資成本部分剔除掉了，不必再刻意去尋找設備的復原重置成本，然後再減掉設備的差額投資成本。因此，選擇重置成本時，在同時可得復原重置成本和更新重置成本情況下，應選用更新重置成本。

2、超額運營成本引起的功能性貶值的估算

超額運營成本是由於新技術的發展，使得新設備在運營費用上低於老設備。超額運營成本引起的功能性貶值也就是設備未來超額運營成本的折現值。

分析研究設備的超額運營成本，應考慮下列因素：新設備與老設備相比，生產效率是否提高；新設備與老設備相比，維修保養費用是否降低；新設備與老設備相比，材料消耗是否降低；新設備與老設備相比，能源消耗是否降低；新設備與老設備相比，操作工作數量是否降低，等等。

計算超額運營成本引起的功能性貶值的步驟如下：

①分析比較被評估機器設備的超額運營成本因素；

②確定被評估設備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本；

③計算凈超額運營成本；

④確定折現率，計算超額運營成本的折現值。

⑹ 實體性貶值，功能性貶值，經濟性貶值的影響因素分別是什麼

1、實體性貶值即有形損耗引起的貶值。影響因素：有形損耗2、功能性貶值是由於科學技術發展，導致被評估設備與新設備比較，功能相對落後引起的貶值，或新技術、新材料、新工藝的運用導致被評估設備的貶值。 影響因素：技術3、經濟性貶值，也稱為外部損失，是指資產本身的外部影響造成的價值損失。影響因素：市場

⑺ 功能性貶值包括

功能性貶值是指由於技術相對落後造成的貶值。 評估(估算) 功能性貶值時，評估人員主要依據資產的效用，生產加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低，相應確定資產的功能性貶值額。與此同時，評估人員還應當重視技術進步因素，注意替代設備、替代技術、替代產品的影響，以及行業技術裝備水平現狀和資產更新換代速度。

中文名稱
功能性貶值

別稱
資產的功能性損耗

原因
超額投資成本等

領域
經濟

基本介紹
定義

功能性貶值:是指新技術的推廣和運用，使企業原有資產與社會上普遍推廣和運用的資產相比較，技術明顯落後、性能降低、其價值也就相應減少。這種損耗稱為資產的功能性損耗，也稱功能性貶值。

機器設備的功能性貶值

機器設備的功能性貶值是由於技術進步的結果而引起的設備價值的貶值。它包括兩個方面，即超額投資成本造成的功能性貶值和超額運營成本造成的功能性貶值。

評估人員在估算機器設備的功能性貶值前，應該對應經確定的重置成本和實體性貶值進行分析，看其是否已經扣除了功能性貶值的因素。如果已經扣除了功能性貶值就不要重復計算；如果未扣除功能性貶值，並且功能性貶值存在，則應採取相應的方法估算，不可漏評。事實上，採用價格指數法確定的設備重置成本中含有功能性貶值因素，採用功能價值法確定的設備重置成本已經扣除了功能性貶值；採用年限法確定的成新率，沒有扣除功能性貶值因素；而採用修復費用法可能扣除了全部或部分功能性貶值。

測算
超額投資成本引起的功能性貶值的估算

由於新技術引起的布局、設計、材料、產品工藝、製造方法、設備規格和配置等方面的變化和改進，使購建新設備比老設備的投資成本降低，從而形成原有設備的功能性貶值。

超額投資成本造成的功能性貶值等於設備的復原重置成本與更新重置成本之間的差額。

功能性貶值=設備復原重置成本-設備更新重置成本

在評估中，如果使用的是復原重置成本，則應考慮是否存在超額投資成本造成的功能性貶值，如果估算的重置成本是更新重置成本，實際就已經將被評估設備價值中所包含的超額投資成本部分剔除掉了，不必再刻意去尋找設備的復原重置成本，然後再減掉設備的差額投資成本。因此，選擇重置成本時，在同時可得復原重置成本和更新重置成本情況下，應選用更新重置成本。

超額運營成本引起的功能性貶值的估算

超額運營成本是由於新技術的發展，使得新設備在運營費用上低於老設備。超額運營成本引起的功能性貶值也就是設備未來超額運營成本的折現值。

分析研究設備的超額運營成本，應考慮下列因素：新設備與老設備相比，生產效率是否提高；新設備與老設備相比，維修保養費用是否降低；新設備與老設備相比，材料消耗是否降低；新設備與老設備相比，能源消耗是否降低；新設備與老設備相比，操作工作數量是否降低，等等。

計算超額運營成本引起的功能性貶值的步驟如下：

1.分析比較被評估機器設備的超額運營成本因素；

2.確定被評估設備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本；

3.計算凈超額運營成本；

4。確定折現率，計算超額運營成本的折現值

⑻ 房地產的功能性貶值

功能性貶值:是指新技術的推廣和運用，使企業原有資產與社會上普遍推廣和版運用的資產權相比較，技術明顯落後、性能降低、其價值也就相應減少。這種損耗稱為資產的功能性損耗，也稱功能性貶值。房地產的功能性貶值，就是內部技術、性能的變化或者外部管理、市場等等使用功能變化引起的價值的減少。
房地產的功能性貶值＝復原重置成本－更新重置成本
通過上面的公式就可以分析測算出房地產的功能性貶值。具體做法有如下幾點：
確定委估房地產重置（復原）價值。
鑒定房地產的成新率。
確定房地產的實體性貶值。
測算房地產的功能性貶值。

⑼ 判斷:功能性貶值與經濟性貶值很多情況下可能是同一事物的兩面

說法是正確的。功能性貶值和經濟性貶值在很多情況下都可能出現在同一事物上。