房地產企業是如何規劃

Ⅰ 房地產企業 保險規劃

保險小編幫您解答，更多疑問可在線答疑。

因此在風險管控方面就需要花費更多的精力。那麼，私營企業主怎麼買保險呢？私營企業主在做保險規劃時要考慮哪些方面呢？現在由保險專家為各業主進行解答。私營企業主的保險規劃不同於一般家庭。其主要原因就是私企不分家。這也是很多很多私企面臨的共同問題。企業債務等於家庭債務。企業收入等於家庭收入。因此這就要盡量避免企業財務與家庭財務之間相互影響。作為企業主擔負的責任很重，不僅僅是家庭的責任同時還有企業的責任。企業主就是企業的靈魂，企業主自身的健康情況同時也影響著企業的正常生產經營。因此保險規劃時就要求盡量重點考慮。以必要的保障為主。這些保障都有哪些呢？1企業團體保險包括社保團體醫療險，團體意外險。要像馬兒跑得快，就要給馬兒吃飽草。給員工必要的保障，是讓員工安心工作的前提。尤其是員工上下班途中或者工作中發生的意外傷害事故，或者職業病。按照勞動法中的規定，作為企業法人的老闆都要擔負相應的經濟責任。由於私，企不分家的特性導致這些費用都是掏老闆自己的腰包。如果能夠用很少的一筆錢來將這份風險轉嫁給保險公司何樂而不為呢？2企業主個人的壽險。有人可能會說：得了吧，老劉你就忽悠吧，你說團險還有點道理，壽險怎麼又成了必須的了，是不是就想讓我們多掏點錢？那壽險不死不見錢，沒啥用。純粹是坑人的玩意。唉···您這可是真的冤枉我了。這壽險對於企業老闆來說尤其重要。首先來說，壽險可以作為債務清償的一個保障，所謂的貸款險就是指的作為貸款保障的定期壽險。第二，企業是老闆的心血結晶，當我們離開人世的時候想不想將自己的企業自己的財產順利地傳承下去呢？企業凝聚著老闆一生的心血和奮斗。當遺產稅出台後如果沒有這么一大筆現金，如何來將企業順利地傳承下去呢？就算沒有遺產稅，有句話叫做人走茶涼，如果我們突然離世，這上游的供貨商，下游的分銷商，給我們貸款的銀行，還會像相信我們一樣相信我們的繼承人么？這是如果有一筆充足的現金流來幫助我們的繼承人，企業會不會順利地渡過難關呢？這里尤其說說這終身壽險，終身壽的意義其實很大，為啥？世人終歸會有這壽終一天，所以這終身壽在很多時候可以和您的房產企業一樣起到一個質押物的作用。尤其這保單套現，可只認終身壽，定期壽險可是不行的。雖然這保單套現目前僅在黑市出現，但是隨著保險業的發展，像國外一樣出現專門的保單質押套現行業是肯定的。

Ⅱ 房地產十四五規劃如何做戰略對標

房地產企業如何進行戰略對標，首先要選擇幾家行業標桿對其進行掃描，專利用關鍵要素屬指標評價模型，建立對標指標體系。並以此為依據，科學、系統、全面地研究當前十三五規劃與未來十四五期間的差距，明確之前哪些問題已經解決，哪些問題未來還需要著重去處理。在明確差距的基礎上，參照標桿企業的戰略方向與路徑，結合企業自身的特點和優勢，提出符合現實情況的十四五規劃路徑初步建議。
如果房地產可以和管理咨詢機構合作戰略項目，國內做房地產戰略規劃方面很有經驗推薦：栢特咨詢（全名：深圳市栢特管理咨詢有限公司）。因為栢特咨詢持續專注於中小型房地產企業的管理提升，咨詢成果的落地實踐性較好。其首席咨詢師買曉森有16年的房地產管理咨詢經驗，成功輔導多個中小型企業跨入房地產百強陣營，咨詢過程的實戰性很強，之前合作過，值得信賴。

Ⅲ 房地產開發企業該如何做好房地產開發工作

如何做好房地產工程管理工程管理是開發商工作中的重中之重，公司里一般都會重點配置工程管理人才，但實際上，似乎很多企業並不太清楚如何從開發商的角度管理工程。
工地現場，有乙方的工程管理人員在管工程、監理公司的監理工程師在管工程、還有甲方的現場工程師也在管工程，都是專業人士，在三方共同管理之轉：如何做好房地產工程管理工程下，應該說把工程管理好是沒有問題的，但恰恰相反，工程管理往往是房地產公司出問題最多、最難以協調、佔用領導層時間最多的一個環節。
問題出在什麼地方？
從流程上看，從工程前期准備到入住，工程主要包括以下十個部分的工作：
1、工程前期准備
2、工程計劃管理
3、工程技術管理
4、工程質量管理
5、工程成本管理
6、工程監理管理
7、安全文明施工
8、工程質量記錄管理
9、工程移交
10、保修期服務
工程管理出問題出在哪個環節？一般而言，容易出在計劃管理、質量管理和監理管理上。
計劃管理為什麼容易出問題？
工程部的人會說，施工計劃誰不會？我們做的很專業很細，沒問題。
問題不在施工計劃本身，而是出在施工計劃的配套計劃上。工程部經常存在施工拖期的問題，為什麼？該施工了圖紙沒到、該裝門窗了施工隊還沒進場、該裝電梯了電 梯還沒到貨等等——這是配套計劃的問題，工程部在編制每個月施工計劃的同時就應該編制完成出圖計劃、分包進場計劃、材料進場計劃、資金使用計劃等配套計 劃，然後把這些計劃提交給相應的部門，要求相關的部門在計劃規定的時間點之前完成工作，工程施工的問題工程部自已可以解決，涉及到部門之間配合的問題，就 必須提前做好准備，以計劃的形式明確的提出要求，如果工程部提不出具體的時間表，其他部門如何配合工程？
計劃是工程管理的牛鼻子，房地產工程管理工程有計劃安排的好，公司各個部門的工作才可以協調起來，嚴細合縫地配合工程項目進度的完成，因此，工程部在編制施工計劃的同時，要保證配套計劃的完成以及配套計劃之間的配套關系，學會用配套計劃調動公司的整體資源。
質量管理為什麼容易出問題？
質量管理最大的問題是，中小開發商往往不太會提出自己對於質量的管理標准，而是要求施工單位、監理公司按照國家公布的各種標准、規范來管理工程，「國際」的 目的是什麼？「國際」的目的是為了保障工程的安全，不會出安全問題，它是所有建築工程必須達到的最低標准。但開發商是要面對客戶的，客戶關心什麼？萬科曾經專門對客戶投訴的質量問題做過統計，最集中的十類問題分別是：
防水工程、層面工程、抹灰工程、門窗工程、凈空凈高、試水試壓通球、管材閥門質量、燃氣管道、廚衛預留口和電氣件安裝。
這十類問題如果按「國標」來看的話，根本就不是質量問題，不在施工單位、監理單位質量管理的范圍之內，但對於客戶來說卻是天大的事情，真接影響到客戶對商品房的判斷。
實 際上，開發商做為甲方，是付款的一方，完全是可以以更高的標准要求工程的質量。因此，開發商在項目開工前，應當形成一套《工程管理指導書》，從工程進度、 工程質量、工程成本、技術管理、材料管理、會議制度、現場環境、現場安全、緊急事件處理等等方面制轉：如何做好房地產工程管理工程訂出詳細的管理標准和技術標准，在開工前向監理單位和施 工單位進行交底，明確要求《工程管理指指導書》做為工程管理的標准，一切按照此執行，只有這樣才能保證工程質量可以滿足客戶的要求。
監理管理為什麼容易出問題？
監 理管理的問題在於，開發商簽約時是和監理公司確定合作關系，到現場進行管理的卻是監理工程師個人，開發商對監理工程師沒有直接的管理關系，很難調動他們的 工作積極性。但施工單位卻很容易和監理工程師打成一片，以致於在工程出現問題時，監理工程師或明或暗在幫助施工單位說話。怎麼解決這一問題？
有一個好的辦法是，在和監理公司簽訂合時進行約定，開發商在監理費用之外，提供部分額外的獎勵基金，如果現場工程師在項目監理過程中對工程進度、成本、技 術、質量管理有重大貢獻的，甲方對監理工程師進行個人獎勵；同時還約定，如果現場工程師在項目監理過程中對進度、成本、技術、質量管理有重大失誤的，甲方 要對轉：如何做好房地產工程管理工程監理公司進行處罰，扣減監理費用。

Ⅳ 房地產企業應如何進行設計管理

設計是房地產企業的核心之一，尤其是由以往的資源競爭轉向能力競爭的未來房地產市場，設計管理能力顯得尤為重要。設計重要，理由很簡單，一方面設計直接決定了公司產品是否符合消費者的要求，也就決定了產品可以為公司帶來的收入，另一方面設計決定了公司產品70%以上的成本支出(建安成本)，二者相減也就決定了公司產品開發的成敗。以最經濟的成本建造出最符合客戶需求的產品關鍵是抓住設計任務書、設計過程式控制制、設計成果評審和設計變更控制這四個環節。
1、設計任務書
設計任務書是設計的輸入，要想有好的設計輸出，充分的設計輸入是起點。方案設計階段，設計任務書的輸入主要應包括公司最高領導層的規劃意見、營銷部門提供的產品定位、物業公司和客服部門提供的客戶建議、開發部門提供的政府征詢意見、預算部門提出的初步成本建議以及項目現場管理部門提供的勘測報告等；初步設計和施工圖設計階段，設計任務書的輸入則主要應包括前面的設計成果、報批過程中獲知的反饋意見、預算部門提供的細化成本要求以及項目現場管理部門提供的配套設備的設計要求等。設計在設計的各個階段，設計任務書輸入的重點不太一樣，前者的重心在於政府規劃、產品定位、領導意圖，而後者的重心則在於報批反饋意見、成本要求。由於後續參與設計成果評審的部門基本與提供設計輸入建議的部門一致，因此若此環節將某個部門省略，那麼後續的設計評審也將缺乏針對性的效果。一般來說，
房地產企業能意識到該環節的重要性，但總是由於這樣或那樣的原因導致設計輸入不夠充分或設計輸入質量不高，總結下來，主要有以下幾點：
時間緊張。目前有不少房地產企業，為了圖快，為了趕一個好的上市時機，往往工期緊張，留給設計的時間並不多，也因此導致了設計任務書編制匆匆忙忙，包括後續的設計過程式控制制和設計成果評審都是敷衍了事，一切問題由施工過程中的設計變更和工程簽證來解決。同樣因為工期緊張，也大大影響了其他部門提供資料的質量。
人力資源緊張。房地產企業專業人才缺乏的現象普遍嚴重，匱乏的人才使得很多大家都知道重要的工作卻沒有辦法開展，比如收集客戶信息，了解客戶需求，同時，在精力分散的情況下也降低了工作質量，如設計限額要求的質量可能因為精力不夠而大打折扣。
在方案設計的設計任務書編制時，忽視了地質勘探報告的重要性，導致後續大量的土方簽證和一系列的設計缺陷；在擴初設計時，忽視了項目現場管理部門提出的配套設備的設計要求，導致後續土建、配套和景觀的設計矛盾現象。
積累不足。成本方面的積累不足導致預算部門難以提供有效的設計限額要求，客戶方面的積累不足導致營銷部門、客服部門不能提供有效的客戶需求建議等。
2、設計過程式控制制
設計過程的控制是設計意圖得以圖紙化的有力手段。多數企業在設計的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導致設計結果出現不應有的偏差。做好這環節的工作可以從以下幾個方面來考慮：
關鍵節點控制。在設計開始實施前，設計部門與公司領導擬定該設計項目的關鍵節點計劃；在關鍵節點，設計部門組織檢查，必要時可組織各部門參與的研討會，同時碰到不確定性問題時應即時的征詢規劃部門意見，盡早發現問題，提前解決問題。
日常跟蹤。在設計過程中，設計部門應有專人及時跟蹤，及時掌握設計動態，避免設計偏離重心，造成返工現象。
過程記錄。在與設計單位的溝通交流中，隨時隨地的做好詳細的過程記錄，便於項目完結後進行統計分析，避免類似問題的復發，也便於對設計單位的考核管理。
3、設計成果評審
設計成果評審是設計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設計評審是房地產企業對設計單位提供成果的最後一次把關，這一次把關的成敗很大程度決定了後面設計變更和工程簽證的多少，房地產企業應給予高度的重視。目前，一些房地產企業或採取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導致該環節的控製作用不能很好的發揮。設計成果評審會的實施可以考慮做好以下幾點：
評審會的合理組織。房地產企業業務部門的工作時間異常寶貴，應盡可能的組織在花功夫使之更加科學合理有效。在時間上應充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因導致的缺席；設計方案或施工圖應根據量的大小提前(2-3天)下發評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇權威人士擔任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現爭持意見時決策拍板，避免長期爭執影響效率。
參與部門充分。一般來說，提供設計輸入的部門以及領導都應參與，核對提供的設計要求或建議是否在設計圖紙中得到體現。必要時，還應邀請外部有關專家參與。
參與部門重視。參與部門重視才能起到評審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業務部門，要避免來了聽聽走人的心態。
評審紀要。評審紀要的嚴肅對待可以提高部門的重視程度，並且為日後的設計分析總結提供素材和依據。各個評審會都應由詳盡的評審意見記錄，並要求簽字確認。
4、設計變更控制
設計變更可能產生好的影響，如節省成本，產品在功能上更加符合業主的要求，也可能產生不好的影響，如帶來成本的嚴重超出。設計變更的產生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：
公司領導要求變更：因領導的換屆導致現有設計風格不符合領導要求，或原有領導基於公司發展的角度要求進行變更等。
營銷部門要求變更：產品的功能設計不符合業主的要求或給業主帶來十分的不便等情況，營銷部門提出進行變更。
施工單位要求變更：施工單位因材料設備使用問題而提出來的變更，如原有材料設備缺貨要使用替代產品，又比如使用新材料；施工單位發現圖紙設計失誤而提出來的變更，如出現明顯的圖紙錯漏現象。
設計變更的控制主要從設計變更發生的次數和每一次設計變更的處理兩個方面進行控制。
減少設計變更次數。要想減少設計變更次數，最關鍵的是將風險前移，也就是說將發生設計變更的可能性盡可能的在前面的設計管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設計任務書編制、設計過程式控制制和設計成果評審三項基本工作。根據筆者經驗，做好該三項工作後，設計變更的次數可以得到一個較好的控制。
嚴格控制設計變更的發生。設計變更發生的控制主要是堅持「先研討再測算最後決策」的控制原則，簡單說來，先從技術上驗證是否可行，然後從成本上驗證是否可行，最後決策是否變更。這樣做來，可能會影響施工效率，在此可以適當的給予項目負責人一定設計變更的許可權進行操作。
另外，設計單位素質的優劣也是一個不可忽視的環節。目前國內設計單位的設計水平和素質差異較大，一般來說，大型設計院設計水平高，設計質量更為可靠，但價格稍高而且配套服務不能跟上，中小型設計院設計水平偏低，設計質量也相應折扣，但價格稍低而且配套服務質量高。建議房地產企業根據自身資源情況選擇合理的設計單位，不要盲目的追求大型設計院，也不要一味的追求節約成本。

Ⅳ 房地產開發項目報建全流程

規劃報建辦事程序

一、申辦《建設項目選址意見書》程序

1.申辦《建設項目選址意見書》應提交的資料：

（1） 項目建議書批准文件資料；

（2） 建設項目的可行性報告；

（3） 建設項目申請選址報告；

（4） 環境影響報告書；

（5） 選址位置圖及其用地范圍圖。

2.申辦《建設項目選址意見書》的程序：

（1）提出選址申請：建設單位持所需提交的資料向選址所在鎮規劃建設辦提出選址申請。

（2）提出選址意見：鎮規劃建設辦根據城市規劃要求和建設項目的性質、規模，提出初步選址意見。

（3）填寫《建設項目選址意見書申請表》：建設單位按初步選址意見填寫《建設項目選址意見書申請表》內有關部分，經鎮規劃建設辦簽署初步意見後，附上應提交的文件資料，統一報市規劃國土局規劃科審批。

（4）核發《建設項目選址意見書》：市規劃國土局規劃科審批後，核發《建設項目選址意見書》，交由鎮規劃建設辦發給建設單位。

二、申辦《建設用地規劃許可證》辦事程序

1．申辦《建設用地規劃許可證》應提交的資料：

（1）申請用地報告（需說明項目性質、用地依據、建設用途、面積、技術工藝流程及環境要求等情況，並說明被徵用地的類別、水電、交通、房屋拆遷情況）；

（2）建設項目的有關批件（主管部門、計劃部門、市鎮政府批復，建設別墅式商品房和連壁式單門獨院商品住宅須附市政府批文）；

（3）用地位置圖或地塊所在區的規劃圖，總平面布置圖（含四至）；

（4）所涉及到的有關部門（國土、環保、水電、供電、交通、公路、市政、消防、衛生等）的書面意見；

（5）規劃科核發的《建設項目選址意見書》復印件（不需辦理選址意見書的除外）。

2.申辦《建設用地規劃許可證》的程序：

（1）申請建設用地單位備齊規定的文件資料，向所在鎮的規劃建設辦申請定點，並填寫建設用地規劃許可證審批表。

（2）選定用地的位置和界線

鎮規劃建設辦根據其用地性質、面積和范圍，按照城市規劃，議定用地的具體位置和界線，並標注在地形圖或所在規劃的地塊圖上。

（3）徵求意見

申請建設用地單位根據需要徵求國土、環保等有關部門對用地的位置和界線的具體意見。

（4）提供規劃設計要點

鎮規劃建設辦根據規劃和有關部門的意見，向申請單位提供規劃設計條件，主要審核用地位置和界線，確定建築紅線和其它要求，建設單位根據規劃設計要點進行總圖設計。

（5）審核規劃設計總圖

鎮規劃建設辦組織審核申請單位提供的規劃設計總圖，（主要審核用地位置和界線，確定建築紅線和其它要求），並簽署初審意見後，連同有關附圖、附件統一報規劃科審批。

（6）核發《建設用地規劃許可證》

市規劃國土局規劃科審批後，核發《建設用地規劃許可證》，交鎮規劃建設辦發給申請建設用地單位。

(5)房地產企業是如何規劃擴展閱讀：

報建是指工程建設項目的報建。工程建設項目報建是指工程建設項目由建設單位或其代理機構在工程項目可行性研究報告或其他立項文件被批准後，須向當地建設行政主管部門或其授權機構進行報建，交驗工程項目立項的批准文件，包括銀行出具的資信證明以及批準的建設用地等其他有關文件的行為。

報建程序

一、建設單位到建設行政管理部門或其授權機構領取建設工程項目登記表。

二、按登記表內容及要求認真填寫登記表。

三、將登記表報送建設單位[1]主管部門審核、簽署意見。

四、向建設行政管理部門報送登記表並交驗立項批准文件和建設工程規劃許可證、土地使用證、投資許可證及資金證明。

五、建設行政管理部門或其代理機構審核簽署意見後，發還建設單位項目登記表，進入施工圖文件審查程序。

網路-報建

Ⅵ 房地產企業如何規劃最佳業務流程

業務流程優化在企業的發展管理體系中有著較為重要的作用,是所有人員專的工作流程屬指引,優化設計制定適合企業自身戰略發展需要的工作流程,一定程度上實現了企業的戰略資源配置與業務發展的有效銜接,指引企業獲取了高效、順暢的業務流程,從而形成企業的核心競爭力。業務流程優化是我國國有企業深化改革的關鍵,流程優化的成敗直接影響到企業效率的高低,尤其對我國國有企業流程優化進行深入的研究和論證,對進一步深化國企改革、提高國企競爭力有著重要的現實意義