商業地產調研商鋪問題有哪些

Ⅰ 我國商業地產所面臨的困境有哪些

一、做商業地產的來老闆，多是對自地產門清，對商業認識不足；
二、做商業地產的老闆，多是喊著做商業，實際還是干著賣房子的事；
三、國內商業地產缺乏各級政府的宏觀調控，自身發展呈現各種不平衡態勢。表現如下：A、二線以上城市中高檔項目過飽和，大眾消費的商業平台不足；B、中檔消費品商家對二線以下城市的潛在市場評估過低；C、三線以下城市的商業項目缺乏;D、現有商業同質化嚴重，很多操作公司迷信「」復製成功就是成功的捷徑「」的信條，缺乏創新。
四、四十年的商業土地使用期，對中長線經營的商業實體來講，太過短暫，逼得有心運作商業的團體，不得不急功近利------浮躁。
五、現有商業的本土特色文化融合元素太少，建築外形、店內陳列、經營管理太缺特色，很容易造成消費者的視覺、感官疲勞，無法有效培育客戶忠誠度。
-------------歸納的說，根本問題就2個：大環境、人這2方面的問題。

Ⅱ 什麼是商業地產業態分析，著重要從哪些方面分析

/商業地產項目運作之要素分析近年來我國商業地產發展勢頭迅猛，成為許多大地產商的投資重點。商業地產緣何會熱氣沖天呢？其原因有二：第一，近幾年城市的擴張迅速，為提升城市形象完善城市功能，政府在城市規劃中對新型商業布局留下了很大空間，這為商業地產的發展提供了巨大商機。第二，就全國的中等以上城市講，普通房地產已經進入了一個成熟期，政府各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實力的地產商在尋找新的投資行業、新的投資項目時，商業地產高於普通住宅的投資回報無疑是具有強烈吸引力的。大連的地產商的綜合實力雖較北京、上海、深圳等城市稍遜，但在東北地區是處於領先地位的。在國家振興東北老工業基地的政策扶持下，東北各城市的發展建設已經全面提速，大連則成為各地商業地產項目招商的重點。萬達集團步入商業地產取得的巨大成功，也對大連地產商走出大連，到其它城市開發商業地產項目也起到了推波助瀾的作用。商業地產和普通房地產究竟有何不同呢？其實商業地產指用於各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務等經營用途的房地產形式，從經營模式和使用功能上區別於普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。在項目開發上商業地產和普通房地產更是有著本質的區別。普通房地產用途相對簡單，面對的客戶群相對單一，而且絕大多數採用相對比較簡單的開發——銷售的模式。商業房地產的形式多樣，規模相對較大，小的往往也有有幾千平，規模大的商業房地產如SHOPPINGMALL項目，可以達到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經營多採用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報的形式為主。還有將商鋪分割出售產權獲取開發利潤的，這種方式所佔的比例較小。那麼成功的商業地產項目開發要注意哪些要素呢？第一、 翔實的市場調查房地產企業尤其是在本地搞開發的企業對市場調查通常比較輕視。也難怪，對於住宅開發只要把綜合地價、容積率、競爭對手的房價等幾個要素弄清楚，基本上就可以作出決策了。至於小區規劃、戶型設計、配套、綠化等基本上屬於下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個套路來開發商業地產是絕對不行的，幾乎沒有成功的可能。開發商業地產項目應該非常重視市場調查。幾年前有一家美國企業曾想與我市一家著名企業合作，在天津街開發一個大型商業地產項目，經過細致市場調查後他們認為條件不具備，扔下幾十萬美金撤了。他們如果沒有經過調查分析盲目上馬的話，那最後的損失恐怕遠遠不止幾十萬。市場調查的內容根據項目的具體不盡相同，但有些基礎的市場調查是相通的，包括市場環境調查（稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產業發展政策、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等），經濟狀況調查（項目所在城市的經濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外貿易和外商投資的發展情況），市場現狀調查（現存各類業態形式的實際運行狀況、硬體設施、業戶構成、損益情況等）。第二、 理性的效益分析如果光看招商指南或當地合作方提供的可行性報告來做商業地產的投資決策，那麼恐怕根本沒有不可以做的項目，當然其風險之巨是顯而易見的。那麼拿著自己企業搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調查報告，是不是就可以馬上作出投資決策了呢？答案是否定的。這也是由商業地產的特性決定的。以中小型專業市場項目為例，調查結果顯示某市的現存相關市場檔次不高、管理水平不高，而其租金卻偏高。參照這個租金水平來預測收益，資金回收周期將非常短，其回報率是非常高的。但這個分析卻缺少了非常重要的一點，那就是市場的「市」。一個市場運營到成熟期，其「市」也相對穩定，經營業戶收入較為穩定，消費者對市場的認可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬體設施更加先進、管理水平也更高，但要達到「場」興市 「旺」租金收入相對穩定的程度，仍需要一定的時間，也就是市場的培育期。這個周期可由科學的市場營銷手段加以縮短，但想跳過這一階段是不可能的。效益分析不可忽視的還有一點就是對將來出現競爭對手要有充分考慮。既然商業地產已經成為投資熱點，其競爭的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業地產項目已經進入或尚未進入穩定收益時期，周邊區域會不會有新的類似項目冒出來，應予以提請考慮，競爭對手肯定要從未們預計的利潤中分一杯羹，甚至兩敗俱傷。第三、 充足的資金
沒什麼資金沒經驗沒學歷想做一番大事怎麼辦

Ⅲ 做商業地產要思考什麼

思考一：商業定位
商業定位很關鍵，是服務於本小區的，是輻射周邊的，還是服務於全市的。如果是服務於本小區的，那麼開門七件事，柴米油鹽醬醋茶都有了，就沒什麼問題。如果是服務於全市的，那麼差異化經營非常重要，一定要有特別吸引人的地方。
據了解：固定消費人口每年大致維持在一定水平上，當然也有一定比例的增加。即使今年市場上增加了100萬的商業面積，這個比例也不會有太大的波動。實際上若要成功，還需要與現有的商業去搶飯碗，那麼肯定不是所有的都能吃飽，最終成為贏家的只有少數一部分。所以發展商做項目時，除了定位之外，還要考慮很多其他的東西。
思考二：已出售的物業需要管理嗎？
現在，開發商的普遍心理是盡快將物業出手，至於出手之後，要不要進行商業物業的管理，有的開發商壓根沒想過，有的則是有心無力，因為在底商全部銷售之後，所有權與經營權是完全歸屬業主的，開發商無權干涉。
正因為如此，開發商缺乏對項目的整體控制力，散戶自身調節的經營風險很大，出現了許多失敗案例。開發商不規劃商業業態，致使進駐的業態與居住人群的消費習慣、消費能力、品位對接不好，大家都受損失。開發商品牌受損失，樓盤的品質下降，租金下降，業主和投資者未來不能獲得高額穩定的租金收益，投資受損。
由於商業地產涉及到兩種業態、三個過程，關繫到四方利益，事關重大，牽一發而動全身，所以，品牌開發商在出售商業地產後，也一定要做商業物業的規劃。商業與房地產開發是兩個不同的行業，案例的不成功，原因主要是信息的不對稱。開發商不應盲目的建設開發，應該先招商，讓懂商業的人在開發前期加入進來，哪些地方該如何走線，該設計什麼樣的結構等等，這樣項目比較容易獲得成功。
涉及了三個過程，第一個過程是開發商開發項目，是以億為單位來計算的，是開發行為。第二個過程是投資人把項目分割後買下，是以百萬為單位來計算的，是投資行為。第三個過程是承租人租賃商鋪，是以幾十萬為單位計算的，是一種經營行為。三個過程中，涉及的人、事和責、權、利頗多，應該有一個強有力的組織者、協調者。
關繫到四方利益，開發商、投資人、經營者，包括周邊居住的業主都有利益。所以，開發商應該積極承擔這一角色，對商業物業進行統一的管理。關於所有權與經營權的問題，專家給開發商支了個招：賣之前要與買家簽一個補充協議，限制他們在規定的業態范圍內進行招租或經營。
思考三：二級市場亟待建立
目前，居民住宅的二、三級市場已經建立並逐步形成。但商鋪二級市場還沒有出現。到底商鋪二級市場有沒有發展空間？有關專家認為：「商鋪二級市場的發展空間非常大，主要基於以下幾點原因：
一、一般來說，同一地段的商鋪價格應該是同一地段住宅價格的5-7倍，而目前只是2倍，有巨大的價格炒作空間，這個空間不是在一級市場實現的，必然要在二級市場實現。這就好比股票，不會在發行環節暴漲多少，而是在二級市場炒出來的。因此，炒作空間決定了要有發達的商鋪二級市場。
二、首次投資商鋪，帶來的問題是風險特別大，結果無論是好或不好，都會延伸出二級市場。如果好的話，就如同住宅的押舊換新似的，投資者想換一個更大更好的；如果不好，投資者就急於要出手。
三、是不動產投資只是投資的一個方向，不動產的優勢在於高收益的同時風險較低，但隨著金融投資品種的不斷增多，投資者的投資方向有可能發生轉變，就會把原來的投資品種吐出來。」
看來，如果說一級市場是「晴雨表」的話，那麼二級市場就是「溫度計」了，能更直接、更准確地反映商業地產的價值。
思考四：三級市場的開拓
商鋪的三級市場，即包租市場，是由異地投資置業延伸出來的。比如，外省人、外國人投資商鋪後，不可能有太多的時間去打理瑣碎的事宜，而同時投資者又要求穩定的投資回報，這就需要中介人或中介公司幫助投資人在三級市場進行出租。
其實，包租市場在南方發展得已經非常成熟了，有專家估計，未來包租市場主要有兩個延展的領域，一個是高端住宅市場，另一個是商鋪。
思考五：商業地產講求地段嗎？
眾所周知，住宅地產的選址規律一是地段，二是地段，三還是地段。那麼商業地產也講求地段嗎？回答應當是肯定的，也有實例為證。
以沃爾瑪進駐石景山為例，就是一失敗的商業地產案例。沃爾瑪當初選址的時候，套用了美國的觀點，認為有錢人是住在郊區的，周末會開車到超市大量采購。建成後，大量去沃爾瑪的卻不是原來預想中的人群，因為石景山附近居住的是層次比較低的人群，只有他們會就近購買，有錢人誰也不會為了買日用品，開車跑到5公里以外。而且層次較低的人群對沃爾瑪200元的會員制很不能接受，一聽說買東西先交200元辦卡，立馬就走人了。由此可見，商業地產在選址時不能完全套用西方的概念，地段還是很重要的。
思考六：商業業態體現商鋪價值
據悉，在有「商鋪之城」美譽的香港中最賺錢的、單價最高的商鋪，只是一個幾平方米的商鋪，這個商鋪是用來賣魚丸的。由此看來，衡量商鋪價值並不是取決於業態的大與貴，而是租金利益最大化和人流的多少。而現在很多開發商在商業業態規劃方面還是在一味地求大，求貴。
什麼樣的業態是適合進底商的，什麼樣的業態是適合進商場的，商場中一層擺什麼，二層擺什麼，這都是有商業規律的。想想幾大知名商場，它們的擺設有驚人的雷同，第一層化妝品、珠寶，二層女裝，三層男裝，五層美食，最關鍵的是為什麼會雷同？難道沒有人勇於打破這個布局嗎？不是沒有，太平洋剛開業時曾經做過嘗試，但最終還是改回去了。再比如社區底商，只適合頻繁消費的、小額的、同質化的商業業態，因為沒有一個人會為了買一包煙跑到5公里以外，在樓底下買的和5公里以外買的是同樣的一個東西，反之，也沒有一個人會在自己家的樓底下買冰箱彩電和名貴的時裝。可見，遵循一定的商業規律，可以避免資源的浪費。
此外，商業業態的變化也很有趣。像以前買車都只去兩個地方，一個是亞運村汽車交易市場，另一個是北方汽車交易市場。現在卻出現了很多汽車品牌的專賣店，市場開始細分了，不再是大而全的展示，而是針對某一階層的消費人群進行服務。
思考七：實現商業與房產的價值對接？
研究商業業態的規律、業態的變化，研究商業與房地產的結合，是目前擺在開發商面前、經紀公司面前最棘手的問題。
可以預見，未來經紀公司的遠大發展前景，就是成為既懂商業運作又懂房地產運作的專業公司，站在地產與商業之間，為開發商提供包括商業前期顧問、策劃營銷、出售出租的完善的服務流程，告訴開發商應該建多大的商業，商業業態是如何搭配的，甚至建立並發布商鋪指數，幫助開發商實現商業與房地產最有價值的對接，充分實現商業地產的一、二、三級市場聯動。

Ⅳ 投資商鋪到底應該注意哪些問題

購買商鋪前要注意的六個問題
1、買商鋪之前多調查。買了商鋪，你並不意味著你就旱澇保收、坐享其成了。你要調查，面積一樣的商鋪適合什麼樣的商業類型?周邊的消費水平，能支撐什麼水平的品牌?在保守估計的營業額基礎上，預期的租金水平能不能讓商家盈利?你是個人投資者，不需要像機構投資者那樣撰寫投資報告，但你的心裡得有本清晰的賬。
2、盡量不買商場里的商鋪。 不買產權分散的商鋪，只買獨立的商鋪。商場要是整體情況很差，你的鋪子賣也賣不出去，租也租不出去。那種小產權商鋪看起來成本低，其實投資的變數很大，產權分割出售後，很難統一所有投資人的意願去經營，而且極容易出現惡性競爭，最終淪落成小商品、小集市式的商場。
3、要有商鋪的風險意識。開店選址，要有前沿的目光，有錢的可以投資買店鋪，但是選擇買店鋪一定要注意幾點，現在不是「一鋪養三代」的時代，如果運行不暢，有可能「三代養一鋪」。
4、買商鋪要有前瞻性。並不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多了解該地區將來的發展情況。當然，除了關注市政規劃外，還要注意該地區未來同業競爭的情況。並不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多了解該地區將來的發展情況。
5、看準客流和潛在客流。商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經營小型商鋪的創業者來說，客流的大小直接影響到收入的多少。因此，選擇地理位置優越的商家投資收益較高，但好地段也意味著價格較高，競爭激烈。相對而言，社區商鋪與沿街店鋪的客流量穩定，投資回報平穩。至於郊區住宅的配套商鋪客源已經固定，就必須從經營上多下工夫了。
6、買了商鋪，不是就此捧上了「金飯碗」。 對商鋪投資的復雜性，投資價值組成、投資回報所需的技術條件等等，都需要有一個清醒的認識。很多商業在銷售時熱熱鬧鬧，然而運營很長一段時間後，卻仍是一片蕭條。即使過了正常的1-2年養鋪期，也看不到希望在哪裡。

Ⅳ 全業態商鋪有什麼優缺點

優點：

1、萬事皆由自己，臨街商鋪做生意的話，由於要自己出租，自己負責收取錢，也蠻累的，特別是前期，剛剛開始人氣不足的話，生意不好做，可能一段時間就要換個人家來做生意，光出租就忙壞了哦。比較懶惰的人怕是不喜歡（wangpuonline）。

2、由於缺乏統一的管理，各自為政，所以整個物業形態比較混亂。相互之間沒有很好的聯系，商鋪的價格上隨意性也比較大，不利於形成好的市場。

3、收益率上一般比較穩定，但是想在沿街商鋪上有非常好的收入也不多，因為投資它的風險相對小點，那麼收益也是同比多（wangpuonline）。

(5)商業地產調研商鋪問題有哪些擴展閱讀：

商鋪較高的投資潛力刺激了一部分投資者從股票、住宅，轉向商鋪。根據上海中原物業代理有限公司分析，影響商鋪升值的因素主要有以下幾點：

零售業帶動商鋪中國入世後，零售業將在三年內逐步向外資開放。在這段時間內外資零售業將大舉進軍中國市場，內資零售業也加緊「圈地」步伐，特許加盟的形式大大加快了零售業的擴張步伐。據2001年11月零點調查與指標網的調查結果顯示。

最適合進行特許連鎖經營的行業是零售業（43%），其次是服務業（23．9%）和快餐業（22%）。值得關注的是，家電等專業連鎖店快速的發展引起了業界的重視。因此，未來一段時間內對商鋪的需求將有較為穩定的增長。需求主要集中在便利店、大型超市與賣場、連鎖餐飲、品牌專賣店等。

人氣指數大量客流為商業帶來活力。位於商業繁榮地區的商鋪，客流量的走高帶動了商業興旺，為投資商鋪帶來很大空間。因此，選擇商業地段的商鋪就要特別注意來往的客流量；位於小區內的商鋪，小區人氣興旺與否是很重要的因素。

Ⅵ 中國商業地產目前存在哪些困境

中國商業地產，目前存在很多困難，人們手裡沒有錢就買不了商品樓了。

Ⅶ 商業地產投資應該重視哪些問題商業地產策劃的項目案例有哪些

商業地產投資應該重視哪些問題?商業地產策劃的項目案例有哪些?北京綠維創景規劃設計院認為，資源開發型旅遊投資，已經形成了「投資門檻高，收益時間長」的特點，因此，旅遊招商引資越來越難。

商業地產投資，收益高，回收快，成為製造中國富豪的領域，房地產商，也成為各個行業招商引資的對象，這也是商業地產策劃火熱的原因之一。

商業地產策劃的商業發展模式，已經成為旅遊產業發展的重要方向。利用旅遊商業地產策劃的商業模式，大力推進區域旅遊產業發展，進行了深入研究。

下面給出了我院做過的旅遊商業地產策劃的專題研究：

本項目的商業模式為「旅遊商業房地產區域開發」模式。

此模式形成了以區域開發為總體指導，旅遊和商業房產的完好結合;建立了以旅遊為靈魂，以招商建設、商業房產及旅遊開發經營為運作手段的最佳模式;通過景點打造、景觀打造，文化氛圍營造、自然環境保護、公共空間配置等完成了區域環境打造;最終由主題多元的空間規劃和功能布局承載體現。

通過旅遊為商業房產提供市場支撐，商業房產功能吸引旅遊增長的關系互動，旅遊主題的打造，充分拓展出市場空間，營造了旺盛的人氣，增強了整個區域的吸引力，甚至輻射到了周邊，並與周邊形成了良好的競和關系;提升了整個地塊的土地、房產價值;改善提升了項目地塊的環境;

所設計的交叉運作、滾動開發模式最大程度的緩解了時間和資金壓力;

所設計的多元主題商業房產的概念，舒緩了商業房產市場消解的壓力;

所設計的投資回收結構最小化開發商的市場風險、最大程度吸引了項目投資者、房產投資者、經營者，並巧妙的使部分房產投資者成為遊客的一部分。

整個商業地產策劃模式為通過吸引遊客流、增加遊客流停滯時間、增加物流，轉化為現金流。主要的特點體現如下：

商業地產策劃增加了市場吸引力，延長了消費滯留時間，提高了消費水平：

天府水鎮建成後，良好的自然環境、水利博物館、XX大院、XX寺等遊玩景點、X街歷史保護區的文化氛圍、渾然一體的水景、雅緻的小品、體現人文氣息的廣場節點、可悠閑漫步的步行街、濱江的休閑區、考慮周全的配套服務設施，將大大增加對遊客的吸引力。項目內容將吸引參觀XX景區的遊客停駐以及XX市的休閑度假市場遊客，加上其它一日游的遊客運營第一年的遊客量應達到470萬左右，休閑旅遊+綜合消費的模式對遊客有著相當的吸引力。

Ⅷ 求商業地產的市場調研方案

談談房地產行業的市場調研

一、房地產市場調研的含義

房地產市場調研是房地產開發企業為了及時作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀、系統地收集、整理、研究、分析房地產市場有關信息資料，將其轉化為決策所需信息的工作過程。
房地產市場調研的作用
1）有助於企業發現新的市場機會，確定正確的發展方向；
2）有利於房地產企業適時開發新產品，搶佔新市場；
3）有利於企業制訂正確的營銷策略；
4）有利於企業不斷提高產品質量，改善經營管理，提升市場競爭力。

二、房地產市場調研的內容
（一）宏觀投資環境調查
（二）城市房地產市場概況
（三）目標客戶群消費行為與市場需求容量調研
（四）項目基本狀況調查
（五）項目所在區域市場狀況
（六）項目開發策略建議
（七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執行階段的市場調研

宏觀投資環境調查
1、政治環境
2、經濟環境
3、社會文化環境

政治環境
政治環境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規等。一個國家、地區和城市的政治環境如何，將直接影響房地產企業正常的生產經營活動的開展。
經濟環境
國內生產總值、國民收入的發展狀況；能源和資源狀況；城市發展總體規劃、城市基礎設施建設、城市人口分布、區域劃分；社會固定資產投資狀況、金融、證券市場情況；商業零售與貿易狀況、居民消費結構、居民儲蓄和信貸情況等。
社會文化環境
居民受教育程度、文化水平、職業構成、民族分布、宗教信仰、風俗習慣、審美觀念等。社會文化往往對整個社會有深刻影響，盡管文化有相對穩定性，但不是固定不變的，特別是生活習慣，審美觀念往往隨著社會生產力發展而發生一定程度的變化。
城市房地產市場概況
1、一級市場土地出讓情況，包括土地出讓數量及其規劃用途、土地價格、土地出讓金收繳情況；
2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結構；
3、全市房地產價格走勢，不同區域和物業類型的價格情況；
4、全市主要發展商開發銷售情況，包括開發量、竣工量、銷售面積及銷售金額；
5、三級市場交易情況；
6、當地房地產業相關政策法規。

三、目標客戶群消費行為與市場需求容量調研
1、消費者行為調研
2、市場需求容量調研

消費者行為調研
消費者包括房地產商品的現實購買者與潛在購買者。消費者行為調研內容包括消費者社會階層與數量、年齡構成、收入構成、家庭人口構成、居民居住現狀與住房消費傾向、房地產購買偏好、購買動機、購買特點等。

市場需求容量調研
需求容量，是指有支付能力的市場需求容量。只有有支付能力的需求，才是現實的市場容量。
商品住宅市場需求容量調研，主要包括以下幾方面：
1）城市人口、家庭數量及變化趨勢；
2）購買力，包括居民收入水平、儲蓄余額、財產狀況；
3）居民居住現狀及改善目標，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等；
4）居民日常消費支出水平與消費結構；
5）不同社會階層和收入水平的居民數量及其對不同類型房地產商品的數量、品質、功能、價格的需求特點。

四、項目基本狀況調查

（1）宗地基本狀況資料
包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權屬、地形、地貌、水文地質條件）、項目歷史與現狀資料、項目合作開發條件、土地獲得成本、用地規劃條件、與項目有關的投資及開發經營稅費政策；

（2）項目所在區域市場狀況
項目所在區域城市功能、區域建設發展規劃、人口分布、居民收入水平、商業、文化氛圍、項目周邊環境、市政管網設施、交通狀況、公建配套與生活服務設施、項目所在區域房地產市場供需狀況與競爭水平，主要競爭對手所提供產品與服務的種類、數量、品質、特點、營銷手段、銷售狀況等，潛在競爭對手出現的可能性。
其中競爭對手調研又包括競爭對手的經營管理水平、資源狀況、市場競爭地位、產品地理位置、種類、開發規模、產品品質、成本、價格、營銷水平、銷售狀況、物業管理水平，創新能力與發展新產品的動向。

（3）項目開發策略建議
1、市場細分與目標市場調研；
2、產品定位，包括產品類型、功能、品質、項目總體規劃研究；
3、開發策略分析，包括項目開發規模、開發周期、成本控制、價格策略等。

五、營銷策劃和銷售執行階段的市場調研
1、宏觀經濟環境研究
2、 市場供需與競爭對手動態調研
3、消費者調研，包括：消費者對本企業產品、服務包括物業管理的評價、意見和要求，客戶滿意度調研；
4、企業自身產品與服務調研，包括：產品優劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產品市場競爭地位分析，本企業產品的市場佔有率及銷售潛力分析；
5、價格調研，包括：產品最適宜的售價、新產品的定價、老產品價格調整及消費者和競爭者對價格變動的反應；本企業產品價格與競爭企業同類產品價格的差異分析。

六、房地產市場調研程序
（一）調研准備階段
（二）正式調研階段
（三）結果處理階段

調研准備階段
1、確定調研目標
2、初步情況分析
3、制定調研計劃

正式調研階段
1、確定資料來源
2、確定資料收集方法
3、調查表及調查問卷設計
4、抽樣調查
5、現場實地調查

結果處理階段
1、資料整理分析
2、編寫調研報告

七、房地產市場調研方法
（一）調研方法
1、全面調查法
2、重點調查法
3、抽樣調查法
（二）資料收集方法
1、二手資料的收集方法：查詢、交換、購買、索取、委託情報網收集
①二手資料的收集程序 ②二手資料的收集來源

二手資料的收集程序
首先應確定需要什麼資料。
第二步工作是從企業內部搜尋二手資料。
第三步工作是從企業外部進行搜尋。
第四步工作是對擬收集或已收集的二手資料進行評估，即評估資料的效度。
最後一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料

二手資料的來源
1、內部來源：
本人資料庫、企業檔案（會計記錄、銷售報告、其他數據資料）、企業內部專家。
2、外部來源
（1）組織機構，包括圖書館、外國使團、國際組織、本國政府機構、商會或貿易促進機構、行業公會、出版社、研究所、銀行、消費者組織、其他公司。
（2）文獻資料，包括文獻目錄、工商行名錄、貿易統計資料、報紙和期刊、綜合性工具書。
（3）電腦資料庫、互聯網
（4）企業外部專家
（5）營銷調研公司
2、商業資料獲取方法：向市場調研公司購買
3、原始資料的收集方法：
（1）訪問法：①面談調查 ②郵寄調查 ③留置調查 ④電話調查
（2）觀察法：①直接觀察法 ②間接調查法
（3）實驗法

Ⅸ 商業地產市調，這幾個問題必須搞清楚

網頁鏈接眾所周知，商業地產服務是指從專業角度為開發商提供商業地產之顧問服務，涵蓋商業調查、商業定位、商業規劃、商業營銷及推盤、商業招商及後期經營管理等多項工作。本文主要就前期商業顧問之市場調查部分進行基礎闡述。

➤商業調查基礎內容

前期商業調查工作一般包括商業及市場環境調查、消費者環境調查、交通環境調查等幾方面。

➤商業及市場環境調查

考察項目所在區域的市場大環境和商業發展環境，深入了解項目所在區域的經濟大環境和商業大環境，以及現階段商業地產市場情況，為項目的商業打造提供定位支持和規劃依據，力求項目緊跟城市發展趨勢，兼具差異化和個性化。

➤商業調查與商業定位關系

（一）通過商業及市場調查研究進行商業定位分析：

商業立地條件分析，通過對區域經濟發展環境、商業市場環境、消費者環境及項目周邊交通概況等數據研究本地塊適宜進行商業經營的可能性。

SWOT分析，根據市場調查數據判斷本項目的優勢、劣勢、機會點及市場競爭威脅性在哪裡，協助開發商掌控項目的發展；差異化方向性研究，從項目的商業概念、商業檔次品質、商業物業亮點、商業組合特點等來綜合分析項目商業今後的方向性打造特徵。

（二）通過消費者專項動向調查研究進行商業定位分析：

通過對消費者的消費構成情況，消費傾向、消費習慣、消費者設施需求狀況及對本項目的預期等的研究，多方位分析項目的商業定位以及適合本項目引進的業種配套組合推薦。

（三）通過交通流量調查進行商業定位補充分析：

交通流量調查主要為項目商圈輻射范圍的驗證以及今後商業動線規劃進行基礎調研和研究分析工作。